商圈分析與店鋪選址 素材

第五章商圈分析與店鋪選址學(xué)習(xí)目標(biāo)1．掌握商圈的定義與構(gòu)成

；

2．掌握商圈調(diào)查的方法

；3．了解店鋪選址的原則與技巧

；

4．掌握選址評估方法。引導(dǎo)案例[歐倍德與宜家家居的共生關(guān)系]德國著名家居零售企業(yè)歐倍德董事長毛斯在接受央視的對話欄目采訪的時候，曾被問到“門店的競爭對手是誰？”或許大部分的人都會說應(yīng)該是宜家家居吧？然而，毛斯卻認(rèn)為：“當(dāng)你把從宜家買來的家具搬回家之前，必須先到歐倍德買地板，否則的話你就沒法兒把你的家具放進(jìn)去。宜家里面的東西只與我們的產(chǎn)品有小部分的競爭，宜家給大家提供了一種生活方式，這很吸引人，但這些與歐倍德沒什么沖突?！痹诿沟难壑校瑲W倍德與宜家家居是既擁有同樣的目標(biāo)客戶群，又是不同服務(wù)類型的伙伴。消費(fèi)者要先去逛歐倍德，然后才會去宜家，不能顛倒過來。因此，毛斯認(rèn)為歐倍德與宜家家居之間不會存在競爭。5．1連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略5．1．1區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略5．1．2網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑5．1．3網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)5．1．4網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略5．1．1

區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略

區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，就是網(wǎng)點(diǎn)空間布局戰(zhàn)略。區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略模式主要有三種模式：滲透模式、跳躍模式和滲透跳躍結(jié)合式。1．滲透模式

滲透模式是指連鎖企業(yè)在一個區(qū)域內(nèi)集中資源開店，將可能開設(shè)的門店數(shù)量盡量開完，再尋找另外的開店區(qū)域，以便充分挖掘該區(qū)域市場潛力，發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，降低管理成本和后勤服務(wù)成本，增大宣傳效果，以達(dá)到獲取規(guī)模效益目的。滲透模式的具體操作方式有兩種：◆一種是以一個城市作為目標(biāo)，集中資源在該城市迅速鋪開網(wǎng)點(diǎn)，形成壓倒性陣勢，以吸引消費(fèi)者的注意。這種網(wǎng)點(diǎn)布局戰(zhàn)略對消費(fèi)相對分散且區(qū)域性競爭不明顯的便利店、冷飲店尤為適用。◆另一種操作方式是連鎖企業(yè)在考慮網(wǎng)點(diǎn)布局時，先確定物流配送中心的地址，然后以配送中心的輻射范圍為半徑逐步擴(kuò)張。這種方式更注重配送中心的服務(wù)能力，以求充分發(fā)揮配送潛力。配送中心的輻射范圍一般以配送車輛每小時60-80公里的速度，在一個工作日（12小時/24小時）內(nèi)可以往返配送中心的距離來測算。滲透模式的優(yōu)勢：滲透模式的風(fēng)險：◆采取這一擴(kuò)張模式，必須等待在一個區(qū)域開完計(jì)劃的門店數(shù)量才進(jìn)入另一個區(qū)域，則連鎖企業(yè)要完成在全國的整體布點(diǎn)工作可能需要較長時間。◆由于這一擴(kuò)張模式是一個一個區(qū)域漸進(jìn)開店，因此有可能其他一些當(dāng)前值得進(jìn)入的區(qū)域或城市在等待中喪失了最佳機(jī)會，讓競爭對手搶占有利地址。2跳躍模式

跳躍模式是指連鎖企業(yè)在當(dāng)前值得進(jìn)入的地區(qū)或競爭程度相對較低的地區(qū)分別開設(shè)店鋪，即看準(zhǔn)一個地方開一家，成熟一家開一家，可以同時不斷跳躍式在各區(qū)域開店。連鎖企業(yè)采取這種方式擴(kuò)張主要出于兩種目的，一種是企業(yè)希望占領(lǐng)某個大區(qū)域市場，先不計(jì)成本，不考慮一城一池的得失，而是先考慮整體網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，對有較大發(fā)展前途的地區(qū)和位置，先入為主，抑制競爭對手的進(jìn)入。另一種是希望避開強(qiáng)大競爭對手，先求生存，再求發(fā)展。跳躍模式的優(yōu)勢：可以搶先占領(lǐng)有較高價值的地點(diǎn)，取得先發(fā)優(yōu)勢。企業(yè)優(yōu)先將門店開設(shè)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對不足的地區(qū)，或競爭程度較低的地區(qū)，可以避開強(qiáng)大競爭對手，迅速站穩(wěn)腳跟。跳躍模式的風(fēng)險：采取跳躍模式的連鎖企業(yè)需要充分考慮自己物流配送的能力。在發(fā)展初期難以有效整合企業(yè)資源，這些可能使連鎖企業(yè)陷于戰(zhàn)線過寬帶來的陷阱。如果連鎖企業(yè)沒有相應(yīng)的管理控制系統(tǒng)，容易出現(xiàn)一盤散沙狀況，不利于樹立連鎖企業(yè)統(tǒng)一形象。跳躍模式對門店的管理人員要求較高，門店管理人員必須具備較高的能力素質(zhì)，否則會延長門店經(jīng)營的摸索期或虧損期。廣度滲透度跳躍式滲透式結(jié)合式華聯(lián)綜超上海華聯(lián)上海聯(lián)華物美超市5．1．2

網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑

連鎖企業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑主要有四種：自建、并購、加盟、合作。由于這四種路徑各有優(yōu)勢和風(fēng)險，企業(yè)必須對即將進(jìn)入的市場進(jìn)行深入研究，結(jié)合自身具體情況選擇最適合的路徑。當(dāng)然，企業(yè)也可以在一個時期同時運(yùn)用四種路徑加速擴(kuò)張，這需要高超的資源整合能力和運(yùn)作能力。1．自建

自建路徑是指連鎖企業(yè)借助自己籌集的資金，通過對當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行詳細(xì)的商圈分析，對備選地址逐一分析優(yōu)選，確立店址并開設(shè)新的連鎖門店，通過自身力量逐步拓展市場。

優(yōu)勢：新的連鎖門店一開始就能按企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營模式運(yùn)行，迅速走上正軌；有利于企業(yè)的一體化管理，公司原有的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式能不折不扣地貫徹實(shí)施；有助于樹立良好的企業(yè)形象；由于選址時對當(dāng)?shù)厣倘M(jìn)行了周密的調(diào)查分析，前期的市場調(diào)查對新店開業(yè)后的經(jīng)營策略調(diào)整有很大幫助。

風(fēng)險：該方式前期投入需要大量資金，企業(yè)必須有雄厚資金支持，且對內(nèi)部資源應(yīng)用要求較高；發(fā)展相對較慢。企業(yè)需要對新區(qū)域市場有一個了解、認(rèn)識、把握的過程，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需要時間了解、接受新的進(jìn)入者，因而初建的門店需要一個過渡期才能站穩(wěn)市場。2．并購3．加盟4．合作沃爾瑪收購好又多

“其實(shí)，沃爾瑪最終增持的核心條件是未來3年，好又多方面對非直營店的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行清理、門店整改等，滿足上述整改條件后，沃爾瑪才支付全款，完成最終收購?！蹦持槿耸客嘎叮譅柆斒且砸?guī)范運(yùn)營著稱的公司，他們設(shè)定的這一“滿足條件”，顯然是對好又多復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系有所“保留”。然而，好又多的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)關(guān)系可能遠(yuǎn)超過沃爾瑪原先三年的整改期限。有原好又多內(nèi)部人士向記者透露，該公司創(chuàng)始人于曰江在當(dāng)初擴(kuò)張門店的過程中，運(yùn)用了許多不正當(dāng)手法，這使其違規(guī)開店情況相當(dāng)嚴(yán)重。從現(xiàn)有披露的資料來看，沃爾瑪對好又多的整合并不順利。記者調(diào)查獲悉，在投入數(shù)千萬元后，好又多深圳紅嶺店、廣州天利以及廣雅店已先后按照沃爾瑪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，并重新翻新“好又多”標(biāo)識。但轉(zhuǎn)型后的好又多業(yè)績比轉(zhuǎn)型前減少近30%，“改造期限生鮮食品縮減，改造后部分商品的價格較之前提升，這使消費(fèi)者逐漸分流到附近的家樂福和百佳超市。”廣州好又多一位員工向記者透露。與此同時，好又多先后發(fā)生多次人事變動，沃爾瑪派駐參與整合工作的管理層孟永明、張韌等人已相繼離職。7-11在大陸的經(jīng)營權(quán)分割5．1．3

網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)

1．資金因素

2．人才因素

3．管理協(xié)調(diào)系統(tǒng)

4．物流配送系統(tǒng)

5．信息管理系統(tǒng)

網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)連鎖企業(yè)市場擴(kuò)張戰(zhàn)略資金

物流配送系統(tǒng)

人才管理協(xié)調(diào)系統(tǒng)

信息系統(tǒng)案例：國美高速擴(kuò)張資金來源根據(jù)資料顯示，國美電器新增加一家連鎖門店需要4000萬左右的資金，按每年新開店約300家計(jì)算，國美所需資金約為120億元。然而，據(jù)國美電器的年度報(bào)表顯示，以2004年為例，其資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有15.65億元，這個數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于擴(kuò)張規(guī)模的需求。究竟是什么因素在背后支持著國美電器的高速擴(kuò)張呢？（一）類金融模式提升零售渠道價值延期6個月支付上游供應(yīng)商貨款使得其賬面上長期存有大量現(xiàn)金進(jìn)一步擴(kuò)張銷售規(guī)模國美和消費(fèi)者之間進(jìn)行現(xiàn)金交易（二）非主營業(yè)務(wù)盈利模式低價銷售提高銷售規(guī)模獲得更多其他業(yè)務(wù)利潤（返利和通道費(fèi)）繼續(xù)擴(kuò)張?zhí)嵘K端管道價值及議價能力更低采購價格非主營業(yè)務(wù)循環(huán)盈利模式供應(yīng)商國美新店貨款占用2340萬其他收費(fèi)1170萬實(shí)際每家新店所需資金約500萬平均每家店年銷售額9000萬5．1．4

網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略

SB（ScrapandBulid）戰(zhàn)略，即裁剪與重建，是關(guān)于撤除某一家、某一地區(qū)的門店或者對某個舊門店進(jìn)行重新裝修改造以使其更符合公司長遠(yuǎn)發(fā)展方向的戰(zhàn)略。SB戰(zhàn)略被稱為連鎖企業(yè)的修枝戰(zhàn)略，其目的在于去除冗店，重新調(diào)整連鎖企業(yè)擴(kuò)張中地區(qū)內(nèi)部和地區(qū)之間的連鎖門店分布狀況，調(diào)整門店形象及經(jīng)營策略，建立更為有效和緊湊的銷售網(wǎng)絡(luò)，以提高競爭力，獲得長期的發(fā)展。

店鋪危機(jī)經(jīng)營危機(jī)市場危機(jī)合作危機(jī)管理危機(jī)連鎖企業(yè)實(shí)施SB戰(zhàn)略一般出于以下幾種情況：資料：5.2商圈分析

商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。

商圈構(gòu)成：主要商圈：約包括55%～70%的顧客次要商圈：約包括15%～25%的顧客邊際商圈：約包括5%的顧客一、商圈構(gòu)成及影響因素商圈形態(tài)

—商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費(fèi)金額比較高等?！≌瑓^(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等?！慕虆^(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等?！k公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等?！旌蠀^(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。影響商圈形成的因素：§商店規(guī)模§經(jīng)營商品的種類§商店經(jīng)營水平及信譽(yù)§促銷策略§家庭與人口因素§競爭對手的位置§交通狀況●雷利法則——零售引力法則內(nèi)容：在兩個城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個中介點(diǎn)，顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點(diǎn)上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點(diǎn)到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。公式：ｄＤAB＝───────１＋√ＰB/ＰA

式中，ＤAB:Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量）；

ＰA:Ａ城鎮(zhèn)人口；

ＰB:Ｂ城鎮(zhèn)人口；

ｄ

:城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離。二、商圈劃定方法

假設(shè)：Ａ城鎮(zhèn)人口9萬人，Ｂ城鎮(zhèn)人口1萬人，Ａ距Ｂ20公里。

20

ＤAB

＝──────＝15(公里)1＋√1/920

ＤBA

＝──────＝5(公里)1＋√9/1

15(公里)5(公里)

Ａ*

**Ｂ中介點(diǎn)A地區(qū)大概的商圈●赫夫法則內(nèi)容：赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三個方面出發(fā)，來對一個商業(yè)區(qū)或商店的商圈進(jìn)行分析。公式：

式中，Pij：i地區(qū)的消費(fèi)者在j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率；

Sj：j商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積；

Tij：i地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商店的時間距離或空間距離；

λ：通過實(shí)際調(diào)研或運(yùn)用計(jì)算機(jī)程序計(jì)算的消費(fèi)者對時間距離或空間距離敏感性的參數(shù)；

Sj/Tλij

：j商店或j商業(yè)區(qū)對i地區(qū)消費(fèi)者的吸引力；

∑：同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。例：一個消費(fèi)者有機(jī)會在同一區(qū)域內(nèi)3個超市中任何一個超市購物，已知這3個超市的規(guī)模和3個超市與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時間距離如下表所示。商店時間距離（分鐘）規(guī)模（平方米）A4050000B6070000C3040000表5-1三個超市的規(guī)模和與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時間距離如果λ=1,每個超市對這個消費(fèi)者的吸引力是:A:50000/40=1250B:70000/60=1166.67C:40000/30=1333.33該消費(fèi)者到每個超市購物的概率分別是:A:1250/（1250+1166.67+1333.33）=0.333B：1166.67/（1250+1166.67+1333.33）=0.311C：1333.33/（1250+1166.67+1333.33）=0.356在計(jì)算出Pij值后，還可以按如下公式計(jì)算出i地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商店人數(shù)的期望值及在j商店購物（銷售額）的期望值。Eij=Pij×CiE(Aij)=Eij×Bi

Ci——i地區(qū)人口數(shù)Bi——i地區(qū)消費(fèi)者在j商店的人均購物金額

●實(shí)驗(yàn)法§實(shí)地調(diào)查§電話詢問§郵寄問卷§提供服務(wù)三、商圈分析的要點(diǎn)§人口統(tǒng)計(jì)分析§經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力分析§競爭狀況分析§基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力分析購買力指數(shù)=A·50%+B·30%+C·20%其中，A：商圈內(nèi)可支配收入總和；

B：商圈內(nèi)零售總額；

C：具有購買力的人口數(shù)量。商圈飽和指數(shù)：

C·RE

IRS=─────────

RF

式中，IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)；

C

：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；

RE

：某地區(qū)每一顧客平均購買額；

RF

：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店?duì)I業(yè)總面積。計(jì)算：一家經(jīng)營食品和日用品的小型超市需測定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購買食品及日用品的潛在顧客是4萬人，每人每周平均購買額是50元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營食品及日用品的營業(yè)面積為50000平方米，則商圈飽和指數(shù)是多少？回首頁假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為：irs＝100000×25／144000＝￥17．36

40000×50

irs

=───────＝40

500005.3店鋪選址

一、選址的重要性

（一）關(guān)系著連鎖商店的發(fā)展前途

（二）確定經(jīng)營目標(biāo)和制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)

（三）體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的重要保障

二、連鎖企業(yè)選址一三模型

市場潛量競爭激烈程度供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度政策和開放程度

可支持超市盈虧平衡的總營業(yè)面積超市實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵性因素之一。選擇市場潛量大的城市，重點(diǎn)進(jìn)入。競爭對手的數(shù)量，現(xiàn)有競爭對手實(shí)力（外資和內(nèi)資擴(kuò)區(qū)域擴(kuò)張零售商），行業(yè)飽和度。全國性品牌制造商數(shù)量（食品、服裝、日用品）；超市商品的來源和渠道長度政府的零售業(yè)開放程度，城市基本投資環(huán)境評價，法律的規(guī)范程度。超市實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵性因素之一，選擇競爭程度相對較低的城市發(fā)展結(jié)合所經(jīng)營的商品品類考察供應(yīng)鏈的發(fā)達(dá)程度，供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度對于配送和價格領(lǐng)先有重要意義。作為區(qū)域市場的新進(jìn)入者，政策和開放度是必須要考慮的因素確定自建或并購等的參考依據(jù)指標(biāo)重要性評估權(quán)重40%

30%

20%

10%城市吸引力排序評價指標(biāo)

2、地址評估

1）選商圈

分析該城市各區(qū)域的商圈個數(shù)、商圈名稱和類型，確定城市核心商圈、次級商圈與輔助商圈。對商圈的成熟度、發(fā)展規(guī)劃、潛力、輻射范圍、有無競爭對手等情況進(jìn)行分析，以便選擇符合定位，適合進(jìn)入的商圈。

2）選街道

分析對所選商圈的街道個數(shù)、名稱和類型，對街道條件、人流車流、競爭情況等進(jìn)行分析。

街道條件：街道長度、街道寬度、店鋪數(shù)量、人流出入口、街道成熟度

人流車流：人流量、車流量（早、中、晚）

競爭情況：典型競爭門店數(shù)

吸引情況：有無與所屬行業(yè)顧客群產(chǎn)生吸引力的設(shè)施或條件

3）選商鋪

選商鋪主要分析兩方面內(nèi)容：外部評估和內(nèi)部評估。

外部評估：人流量、車流量、門店可視范圍、門前空地、門前道路寬度、鄰鋪類型等

內(nèi)部評估：面積、建筑結(jié)構(gòu)、招牌長度、門面長度、配套水電條件、租金等三、Nelson提出的選址的原則

1．充足的商圈購買潛力假設(shè)在某一地點(diǎn)設(shè)立商店，首先確定其商圈，接著計(jì)算商圈內(nèi)人口數(shù)，調(diào)查周圍消費(fèi)人群收支型態(tài)，有多少金額用于某一商品上，而此商店能獲多少。

2．商店地點(diǎn)的近便性（Accessibility）選擇一特定地點(diǎn)最主要原因在獲得近便性，讓消費(fèi)者容易到達(dá)。衡量近便性需把握三種不同性質(zhì)的顧客來源，即商店本身創(chuàng)造的顧客、鄰店所創(chuàng)造的顧客、及順道經(jīng)過的顧客。

3．成長的潛力商店選在商圈內(nèi)人口和所得增加的地區(qū)。

4．商業(yè)攔截（BusinessInterception）店址選在消費(fèi)者住所和其日常購物市場之間，以引誘消費(fèi)者舍遠(yuǎn)就近，或考慮商圈內(nèi)顧客到達(dá)店址的途中，是否有競爭性的商店會將顧客攔截造成顧客流失。

5．總合吸引力（CumulativeAttraction）同類商店聚集一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，可收到交換顧客的功能。

6．兼容性（Compatibility）商店店址需能解決顧客交通不便的困難，又能有效交換彼此的顧客。

7．競爭危險性最小考慮競爭型態(tài)及競爭者。

8．店址經(jīng)濟(jì)學(xué)（SiteEconomics）分析店址所需成本與收益及地點(diǎn)的效率等因素。地點(diǎn)類型主要分為三類，一類是孤立店類型，第二類是經(jīng)規(guī)劃的購物中心，第三類是自然形成的商業(yè)中心，上述三種位置類型具有不同的優(yōu)勢和劣勢，連鎖企業(yè)管理者要確定適合自己門店的位置類型，關(guān)鍵是要分析自己的業(yè)務(wù)類型與哪種地點(diǎn)類型相匹配。四、商店位置類型的設(shè)計(jì)（一）孤立店優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費(fèi)用低；能見度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物。劣勢：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較??；廣告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。（二）經(jīng)規(guī)劃的購物中心優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施、寬敞的停車場、各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。劣勢：這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。（三）自然形成的商業(yè)中心地點(diǎn)類型自然形成的商業(yè)中心中心商業(yè)區(qū)（centralbusinessdistrict，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階層的人。次級商業(yè)區(qū)（secondarybusinessdistrict，SBD）是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhoodbusinessdistrict，NBD）是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。專業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。

獨(dú)特型特連鎖企業(yè)通常擁有與產(chǎn)品和提供服務(wù)相聯(lián)系的高質(zhì)量形象。顧客從較遠(yuǎn)的社區(qū)被吸引而至，原因是產(chǎn)品和服務(wù)具有獨(dú)特性和競爭者數(shù)量較少。例如園藝中心、裱畫店、機(jī)車噴漆公司或高檔飯店。一個社區(qū)內(nèi)，這種產(chǎn)品或服務(wù)選擇的余地通常較?。欢?，該類型的產(chǎn)品或服務(wù)常常具有較高聲望。這種類型的門店位置不論設(shè)在哪里，都能吸引顧客?！?/p>

獨(dú)特型連鎖企業(yè)◆競爭型連鎖企業(yè)

競爭性連鎖企業(yè)提供與商圈內(nèi)其他企業(yè)相同或相似的產(chǎn)品或服務(wù)，這樣，便利程度便成為決定企業(yè)選址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅店和藥店，這些不同的商店均屬于競爭型連鎖企業(yè)。他們常常位于商圈內(nèi)，集中于自然形成的商業(yè)中心、購物中心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠附近等交通繁忙和消費(fèi)者集中的地區(qū)。這類企業(yè)通常是價格競爭和便利導(dǎo)向型的，應(yīng)該盡量避免靠近直接競爭者。◆比較型連鎖企業(yè)

化裝品店、家具裝修公司、鞋店、體育用品店、五金店、花店、電子產(chǎn)品店、計(jì)算機(jī)店、機(jī)車修理店、機(jī)車用油中心、印刷中心、旅行、娛樂和休閑等公司是比較型的連鎖企業(yè)。對于這些公司來說，店址應(yīng)接近競爭者，以便于潛在顧客對產(chǎn)品進(jìn)行比較。比較型連鎖企業(yè)常常沿商業(yè)區(qū)分布，位于購物中心或臨街道的路口。因此，這種類型的商店選址有兩個關(guān)鍵點(diǎn)：靠近競爭者，以便顧客進(jìn)行比較；向顧客提供有效幫助，解釋自己產(chǎn)品或服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)和價值。連鎖企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)五、店鋪選址要素（一）選址所在街道評估（二）選址點(diǎn)的評估（三）店鋪預(yù)定點(diǎn)的選定（四）挖掘金店面（五）房東探查（六）租屋談判（七）租貸合同要素六、確定備選店址（一）市場需求與供應(yīng)密度分析方法（二）對手跟進(jìn)（三）現(xiàn)場考察例：某個連鎖百貨公司正在對某個地區(qū)開設(shè)商店的可能性進(jìn)行評估。這家百貨公司確定的營銷潛在需求的最主要因素有三個：（1）中等的家庭收入超過40000元；（2）每平方公里的住戶數(shù)超過2000戶；（3）最近三年人口平均增長率2%以上。需求密度：一定的戶口區(qū)或一部分地區(qū)對零售商業(yè)提供的商品和商業(yè)服務(wù)的潛在需要。供應(yīng)密度：

商圈內(nèi)已有零售商店情況和可供選擇的店址下圖中有3個區(qū)（6、10、17）符合所有三個條件；只有四個區(qū)（1、5、11、16）符合三個條件中的兩個；５個區(qū)（8、9、14、15、18）只符合其中的一個條件；11個區(qū)（2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23）一個條件也不符合。七、評估備選店址（一）多因素分析法（二）效益評估法多因素分析法第一步：圖上作業(yè)，找出商店設(shè)置的可行店址。第二步：確定各影響因素的權(quán)重，對各備選店評分，并計(jì)算總分。第三步：進(jìn)一步相關(guān)分析，包括地址條件與新開店相符程度；銷售前景分析；競爭地位分析；與周圍其他類型商店的相容能力分析。（二）效益評估法新店?duì)I業(yè)潛力假設(shè)新開超級市場的商圈有三個層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為2000戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為4000戶，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為6000戶。若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為500元，則：主要商圈居民支出總額：500×2000＝100（萬元）次要商圈居民支出總額:500