東北光彩大東方商業(yè)建材綜合性商業(yè)中心項(xiàng)目建議報(bào)告范本

東北光彩大東方商業(yè)建材綜合性商業(yè)中心項(xiàng)目建議報(bào)告范本東北光彩大東方商業(yè)建材綜合性商業(yè)中心項(xiàng)目建議書(shū)范本目錄前言第一章總論1.1項(xiàng)目建設(shè)背景………61.2項(xiàng)目概況……………101.3項(xiàng)目報(bào)告編制的依據(jù)………………12第二章項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析2.1沈陽(yáng)市概況…………142.2大東區(qū)概況…………232.3周邊樓盤(pán)及商業(yè)配套設(shè)施…………282.4建材家居市場(chǎng)調(diào)研………33第三章物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)3.1物流園區(qū)的內(nèi)涵……363.2物流園區(qū)的功能……373.3物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)…373.4物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式…………393.5物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)模式分析…403.6物流園區(qū)的發(fā)展政策分析…………413.72003年發(fā)展情況分析……………41第四章規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案4.1規(guī)劃場(chǎng)地環(huán)境及周邊環(huán)境………454.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則……………454.3規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布……………454.4交通組織…………464.5景觀設(shè)計(jì)…………464.6規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)……46第五章項(xiàng)目組織管理與保障措施5.1項(xiàng)目管理措施……495.1.1計(jì)劃管理………495.1.2工程管理………495.1.3資金管理………495.1.4信息管理………505.2項(xiàng)目建設(shè)的保障措施……………505.2.1資金籌措的措施………………505.2.2施工組織措施…………………50第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略體系6.1項(xiàng)目定位………526.2商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想…………526.3走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路………………536.4項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)面積…………………546.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏……556.6項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式……55第七章投資分析7.1項(xiàng)目投資估算………………597.2項(xiàng)目盈利分析……………637.3項(xiàng)目損益表及現(xiàn)金流表…………66第八章結(jié)論附件：附件1：項(xiàng)目Ⅰ、Ⅱ期總體規(guī)劃布局圖附件2：項(xiàng)目Ⅰ期規(guī)劃布局圖前言東北振興沈陽(yáng)先行“振興東北”是國(guó)家繼“西部大開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施后的又一重要舉措，旨在實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)東西經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的輪子”同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)。東北亞經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃，將成為繼“珠三角”、“長(zhǎng)三角”、“京津冀北”地區(qū)之后的第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。沈陽(yáng)，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，正面臨著前所未有的發(fā)展契機(jī)。如何抓住機(jī)遇、展示自我、率先吸引世界關(guān)注……？東北振興，沈陽(yáng)先行！第一章總論1.1項(xiàng)目發(fā)展背景1.2項(xiàng)目概況1.3項(xiàng)目報(bào)告編制的依據(jù)1.1項(xiàng)目發(fā)展背景1.1.1“第四增長(zhǎng)極”與“東北大振興”隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，東北將成為繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈之后的“國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)第四增長(zhǎng)極”。東北大振興是世界經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)發(fā)展的需要，也是新時(shí)期提高我國(guó)綜合國(guó)力的需要，更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的客觀要求。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，是中國(guó)歐亞大陸橋的東部起點(diǎn)之一，其經(jīng)濟(jì)總量約占全國(guó)的1/5，是我國(guó)最大的工業(yè)密集區(qū)。在環(huán)渤海地區(qū)5800公里的海岸線上，近20個(gè)大中城市遙相呼應(yīng)，數(shù)千家大中型企業(yè)虎踞龍盤(pán)，包括大連、青島、秦皇島等重要港口在內(nèi)的60多個(gè)大小港口星羅棋布。隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化加劇發(fā)展，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的一體化正在深化。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)一體化的重心不斷向亞太轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)下，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與東北（亞）地區(qū)發(fā)展互動(dòng)潛力將得到發(fā)揮，位于東北、膠東半島、遼東的沈陽(yáng)、大連、天津、青島等一大批城市，共同構(gòu)成東北（亞）地區(qū)城市發(fā)展群，吸引國(guó)際投資目光。2003年，黨的十六大提出振興東北的發(fā)展戰(zhàn)略，加快調(diào)整和改造“東北老工業(yè)基地”已成為與“西部大開(kāi)發(fā)”齊肩并重的國(guó)策。1.1.2與時(shí)俱進(jìn)的沈陽(yáng)沈陽(yáng)即是東北重工業(yè)城市的中心，又是“第四經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極”的核心城市，在全面推進(jìn)振興東北老工業(yè)基地的進(jìn)程中，必然起到?jīng)Q定性作用。沈陽(yáng)市政府已提出“全國(guó)先進(jìn)裝備制造基地”的城市定位及發(fā)展“大沈陽(yáng)”的策略，形成全國(guó)看東北，東北看遼寧，遼寧看沈陽(yáng)的良好局面。發(fā)展規(guī)劃：2002年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《沈陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》，其理想模式為“一個(gè)中心城區(qū)、四個(gè)副城區(qū)、兩個(gè)邊緣組團(tuán)、七個(gè)衛(wèi)星城、二十個(gè)小城鎮(zhèn)”。至此，中心城區(qū)建成區(qū)面積將由186平方公里擴(kuò)展到440平方公里，城市規(guī)劃范圍將達(dá)到1220平方公里。關(guān)注重點(diǎn)：渾南新區(qū)――建設(shè)“北方浦東”：規(guī)劃面積120.6平方公里，功能單元為“三區(qū)一城一帶”。鐵西新區(qū)――現(xiàn)代“工業(yè)園區(qū)”：目前鐵西新區(qū)面積已達(dá)126平方公里，功能定位：建設(shè)以裝備制造業(yè)為核心，集研發(fā)、制造、商貿(mào)、居住為一體的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。金廊工程――核心“發(fā)展戰(zhàn)略”：規(guī)劃總面積36.6平方公里，從北陵公園到渾河橋，平均寬度1至2公里，全長(zhǎng)17公里。包括“一軸”、“四區(qū)”和“九節(jié)點(diǎn)”。關(guān)注重點(diǎn)――大東“商機(jī)平臺(tái)”：作為未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，大東區(qū)區(qū)域功能規(guī)劃為“一城兩帶三區(qū)”。1.1.3無(wú)限商機(jī)在大東總體戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)想：“一城兩帶三區(qū)”的戰(zhàn)略構(gòu)想搭建商機(jī)新平臺(tái)；一城：沈陽(yáng)汽車(chē)城。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車(chē)研發(fā)、整車(chē)制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車(chē)城。兩帶：科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶及中部商業(yè)帶。三區(qū)：小東商貿(mào)區(qū)、八王寺―吉祥―北海商住區(qū)、沈海現(xiàn)代綜合物流園區(qū)。經(jīng)濟(jì)地位：大東區(qū)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)強(qiáng)勁，區(qū)內(nèi)聚集了沈陽(yáng)金杯客車(chē)制造有限公司、沈陽(yáng)黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽(yáng)華潤(rùn)壓縮機(jī)有限公司、沈陽(yáng)三洋空調(diào)有限公司、沈陽(yáng)東芝電梯有限公司、沈陽(yáng)金杯通用汽車(chē)有限公司、沈海熱電廠等眾多優(yōu)勢(shì)企業(yè)。同時(shí)，還吸引了一大批國(guó)外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國(guó)通用公司、德國(guó)寶馬汽車(chē)公司、日本三菱自動(dòng)車(chē)工業(yè)株氏會(huì)社、沃爾瑪（中國(guó)）有限公司、美國(guó)泰克公司、日本豐田通商株氏會(huì)社、三洋電機(jī)有限公司和美國(guó)吉列公司等。目前，大東區(qū)作為沈陽(yáng)市最具競(jìng)爭(zhēng)力的工業(yè)區(qū)的優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)地位已確立。汽車(chē)產(chǎn)業(yè)：四大整車(chē)制造廠：沈陽(yáng)金杯客車(chē)制造有限公司、金客Ｍ１中華轎車(chē)廠、沈陽(yáng)金杯通用汽車(chē)制造有限公司、沈陽(yáng)寶馬華晨汽車(chē)制造有限公司；三大汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)制造廠沈陽(yáng)航天三菱發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、沈陽(yáng)新光華晨發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、沈陽(yáng)航天新光集團(tuán)；另有汽車(chē)改裝廠４家以及汽車(chē)零部件生產(chǎn)廠28家，汽車(chē)貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè)20家，已形成了一個(gè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。大東區(qū)正在規(guī)劃一個(gè)集汽車(chē)生產(chǎn)及配送、汽車(chē)銷(xiāo)售與服務(wù)及汽車(chē)文化社區(qū)為一體的汽車(chē)城，為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境。沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽(yáng)市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，占地15.87平方公里，汽車(chē)貿(mào)易園占地0.65平方公里，汽車(chē)物流園占地1.5平方公里。2001年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到260億元，占沈陽(yáng)市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實(shí)現(xiàn)利稅22億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的48%。大東區(qū)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位確立，市場(chǎng)空間無(wú)可限量，具備發(fā)展各項(xiàng)業(yè)態(tài)的條件，有一定環(huán)境依托及形象基礎(chǔ)。1.1.4物流業(yè)――國(guó)家綜合國(guó)力的重要體現(xiàn)1997年?yáng)|南亞爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，人們?cè)诜治龊涂偨Y(jié)東南亞各國(guó)和各地區(qū)的情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，以物流產(chǎn)業(yè)為重要支柱產(chǎn)業(yè)的新加坡、香港有較強(qiáng)的抗御經(jīng)濟(jì)危機(jī)的能力。例如，1998年受金融風(fēng)暴影響較大的馬來(lái)西亞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為－6．8％，泰國(guó)為－8．0％，東盟為－9．4％，與之相比較，香港情況較好，為－5．1％，而新加坡則實(shí)現(xiàn)了1．5％的正增長(zhǎng)。從此，人們意識(shí)到物流對(duì)于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的意義，物流發(fā)展水平已成為一個(gè)國(guó)家綜合國(guó)力的重要體現(xiàn)。物流業(yè)被視為未來(lái)企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，物流領(lǐng)域更被人看作經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“黑暗大陸”，是“降低成本的最后邊界”，是降低資源消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率之后的“第三利潤(rùn)源泉”。在不少發(fā)達(dá)國(guó)家物流業(yè)都已發(fā)展為大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)。如日本，在近20年內(nèi)，物流業(yè)每增長(zhǎng)2．6％，經(jīng)濟(jì)總量就增加1％。在美國(guó)，物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已達(dá)到9000億美元，幾乎是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的兩倍。經(jīng)過(guò)多年的物流業(yè)的發(fā)展，在日、美兩國(guó)已成就了不少行業(yè)巨子。美國(guó)的聯(lián)邦快遞，1995年?duì)I業(yè)額達(dá)到125億美元；日本的佐川急便，1995年?duì)I業(yè)額達(dá)到57億美元。目前我國(guó)物流業(yè)經(jīng)營(yíng)額超過(guò)5億元的企業(yè)還未出現(xiàn)，與UPS、聯(lián)邦快遞等國(guó)外物流企業(yè)相比，國(guó)內(nèi)物流企業(yè)所占市場(chǎng)份額少，服務(wù)功能少，高素質(zhì)人才少。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力弱，融資能力弱，貨源不穩(wěn)定且結(jié)構(gòu)單一，缺乏網(wǎng)絡(luò)組合。事實(shí)上，我國(guó)現(xiàn)階段物流企業(yè)從網(wǎng)絡(luò)、功能、管理、服務(wù)、業(yè)績(jī)等方面綜合評(píng)估，物流企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)代物流是調(diào)整我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的迫切需要，是傳統(tǒng)運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展方向，是運(yùn)輸與生產(chǎn)最佳融合的渠道，更是改變傳統(tǒng)攬貨方式，取得增值效益的需要。巨大的市場(chǎng)需求呼喚東北地區(qū)及其它省市的現(xiàn)代化商品流通領(lǐng)域的長(zhǎng)足發(fā)展。品牌觀念仍未出現(xiàn)，國(guó)外稱(chēng)中國(guó)無(wú)純粹的物流企業(yè)。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目概述1.2.1.1.項(xiàng)目名稱(chēng)：沈陽(yáng)光彩大東方商業(yè)物流園Ⅰ,Ⅱ期項(xiàng)目1.2.1.2.項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目位置：沈陽(yáng)市大東區(qū)東北大馬路鋼泉巷8號(hào)，南至東北大馬路，東至二環(huán)線，北至聯(lián)合路，西至園區(qū)規(guī)劃路?？傉嫉孛娣e：348500平方米項(xiàng)目總建筑面積：567285平方米1.1.1.3.項(xiàng)目規(guī)劃：本項(xiàng)目由大型購(gòu)物中心、建材家居家具采購(gòu)基地、商務(wù)綜合樓、餐飲娛樂(lè)一條街四個(gè)功能區(qū)組成。其中購(gòu)物中心包括各種業(yè)態(tài)的大賣(mài)場(chǎng)，以大型超市為主，涵蓋了建材家居、日用百貨、生活超市、燈具等各種業(yè)態(tài)的連鎖店、專(zhuān)賣(mài)店和精品店等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。建材家居家具采購(gòu)基地包括十二個(gè)專(zhuān)業(yè)城，商務(wù)綜合樓可以為本項(xiàng)目提供辦公場(chǎng)所和電子商務(wù)平臺(tái)。本項(xiàng)目涉及業(yè)態(tài)廣泛，是集多種功能于一體、集零售和批發(fā)于一體的大型綜合性具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代商業(yè)物流園。1.3項(xiàng)目報(bào)告編制的依據(jù)1.3.1參照沈陽(yáng)市人民政府相關(guān)招商宣傳手冊(cè)；1.3.2參照沈陽(yáng)市人民政府“投資指南”材料；1.3.3參照沈陽(yáng)市人民政府及大東區(qū)政府規(guī)劃；1.3.4參照沈陽(yáng)市相關(guān)官方網(wǎng)站對(duì)外公開(kāi)內(nèi)容；1.3.5參照東方家園置業(yè)公司與政府的相關(guān)報(bào)告。l發(fā)文單位：沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)管理委員會(huì)沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)管理委員會(huì)文件―《關(guān)于東方商業(yè)物流園財(cái)政補(bǔ)貼款的函》l發(fā)文單位：沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備交易中心沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備交易中心沈土儲(chǔ)交函[2004]13號(hào)―《關(guān)于東建街東地塊樹(shù)木砍伐有關(guān)問(wèn)題的函》沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備交易中心―《關(guān)于限期交齊拖欠土地價(jià)款的通知》（2004年6月2日）沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備交易中心―《關(guān)于限期交齊拖欠土地價(jià)款的通知》（2004年6月18日）l收文單位：沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備交易中心沈陽(yáng)大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]4號(hào)簽發(fā)人：董佩智《東建街東地塊樹(shù)木砍伐有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》l收文單位：沈陽(yáng)市人民政府沈陽(yáng)大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]1號(hào)簽發(fā)人：董佩智《關(guān)于申請(qǐng)工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》l收文單位：陳政高市長(zhǎng)沈陽(yáng)大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]1號(hào)簽發(fā)人：董佩智《關(guān)于申請(qǐng)工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》l收文單位：邢凱副市長(zhǎng)沈陽(yáng)大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]1號(hào)簽發(fā)人：董佩智《關(guān)于申請(qǐng)工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》l收文單位：李佳常務(wù)副市長(zhǎng)沈陽(yáng)大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]1號(hào)簽發(fā)人：董佩智《關(guān)于申請(qǐng)工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》l收單位：常明秘書(shū)長(zhǎng)沈陽(yáng)大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]1號(hào)簽發(fā)人：董佩智《關(guān)于申請(qǐng)工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》＊本報(bào)告中引用數(shù)據(jù)和信息如有出入，當(dāng)以沈陽(yáng)市人民政府提供的數(shù)據(jù)、信息為準(zhǔn)。第二章項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析2.1沈陽(yáng)市概況2.2大東區(qū)概況2.3周邊樓盤(pán)及商業(yè)配套設(shè)施2.4汽車(chē)及建材家居市場(chǎng)調(diào)研2.1沈陽(yáng)市概況2.1.1城市概況沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽(yáng)現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)丝?36.9萬(wàn)人，市區(qū)人口488.4萬(wàn)人。沈陽(yáng)是我國(guó)重要的工業(yè)基地之一，具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市規(guī)模居全國(guó)第四位，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位。作為東北的中心城市，是全省的貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)信息和科技文化的中心，同時(shí)與周?chē)陌吧?、撫順、遼陽(yáng)、本溪、丹東、營(yíng)口、鐵嶺七城市構(gòu)成了遼寧中部城市群和經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)，成為東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。2.1.1位置與地貌沈陽(yáng)位于遼寧省中部，東西長(zhǎng)115公里，南北長(zhǎng)205公里。沈陽(yáng)市國(guó)土面積為12980平方公里，其中城區(qū)面積185公里。沈陽(yáng)地區(qū)以平原為主，地勢(shì)平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在東北、東南部，屬遼東丘陵的延伸部分。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢(shì)由東向本緩緩傾斜。2.1.2氣候沈陽(yáng)屬北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤(rùn)大陸性氣候。全年氣溫在-29℃-36℃之間，平均氣溫8.3℃，全年降水量500毫米，無(wú)霜期183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。冬季漫長(zhǎng)；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤(rùn)；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。2.1.3經(jīng)濟(jì)地理位置沈陽(yáng)背倚長(zhǎng)白山麓，面向渤海之濱，是遼東半島的腹地。在以沈陽(yáng)為中心的150公里的半徑內(nèi)，有中國(guó)著名的銅都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤(pán)錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽(yáng)和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實(shí)力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕有的城市群。溝通世界的大連港，正在開(kāi)發(fā)的營(yíng)口新港和錦州港距沈陽(yáng)也不超過(guò)250公里。沈陽(yáng)作為中國(guó)東北地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市和通往中國(guó)長(zhǎng)城以南地區(qū)的必經(jīng)之路。長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成了密如蛛絲的航空、鐵路、公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。沈陽(yáng)民航以桃仙機(jī)場(chǎng)為中心開(kāi)辟了70條國(guó)內(nèi)國(guó)際航線。沈陽(yáng)也是東北地區(qū)最大的鐵路樞紐。沈陽(yáng)的公路也四通八達(dá)，開(kāi)成了少有的高速公路網(wǎng)絡(luò)。2.1.4人口概況沈陽(yáng)市現(xiàn)有總?cè)丝?36.9萬(wàn)人，市區(qū)人口488.4萬(wàn)人。其中男性人口為377萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.5%,女性人口363萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.5%，性別比為101.9?？?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口435.7萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?3.2%，家業(yè)人口252.5萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?6.6%；未落常住戶(hù)口1.1萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.2%。沈陽(yáng)居民年齡構(gòu)成沈陽(yáng)居民教育程度構(gòu)成2.1.5行政區(qū)域沈陽(yáng)市下設(shè)和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)、于洪區(qū)9個(gè)市區(qū)，遼中縣、康平縣、法庫(kù)縣、新民市4個(gè)縣（市）。區(qū)、縣（市）下設(shè)街道辦事處112個(gè)，鄉(xiāng)政府73個(gè)，鎮(zhèn)政府68個(gè)。2.1.6交通條件沈陽(yáng)是聯(lián)系東北地區(qū)和關(guān)內(nèi)的交通樞紐，鐵路密度居全國(guó)之首。沈山、長(zhǎng)大、沈丹、沈吉等六條鐵路匯集沈陽(yáng)并通向四面八方。公路總里程5080公里，由沈陽(yáng)至北京、沈陽(yáng)至大連、沈陽(yáng)至撫順、沈陽(yáng)至本溪、沈陽(yáng)至長(zhǎng)春以及繞城高速公路和二環(huán)路構(gòu)成的環(huán)繞沈陽(yáng)，連接海港、空港的“三環(huán)五射”高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。民航從沈陽(yáng)過(guò)港航線有67條，通往國(guó)際及國(guó)內(nèi)各大中城市。2.1.7沈陽(yáng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施――中心城區(qū)主要街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、街心、廣場(chǎng)及公園的綠化面積和綠化水平逐年提高，建成區(qū)綠地率達(dá)28.2%。――交通快速干道系統(tǒng)初具規(guī)模。城市道路以構(gòu)建快速干道系統(tǒng)為重點(diǎn)，以加強(qiáng)城市景觀建設(shè)為突破口，相繼完成了大二環(huán)快速路、東西快速干道、六路三橋、沈新和建大零公里公鐵地道橋等城市重點(diǎn)交通工程的建設(shè)。――城市公用設(shè)施持續(xù)改善，供水、供熱、供電、供氣等設(shè)施功能加強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量不斷提高。2003年，全市新鋪設(shè)供水管網(wǎng)7.2公里，供水管網(wǎng)改造28.5公里，綜合日供水能力161.6萬(wàn)立方米。全市供熱面積10200萬(wàn)平方米。全年實(shí)際用電量131.2億千瓦小時(shí)。其中，工業(yè)用電71.6億千瓦小時(shí)，增長(zhǎng)11.7％。煤氣供氣管道總長(zhǎng)度2160公里。――房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售同步快速增長(zhǎng)。2003年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資177.3億元，比上年增長(zhǎng)52.8％。全年商品房施工面積1738.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40.4％；商品房竣工面積585.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)61.1％；商品房銷(xiāo)售面積324.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)57.6％，其中商品住宅銷(xiāo)售291.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)58.4％。――城市環(huán)境保護(hù)和治理城市整體環(huán)境進(jìn)一步改善，環(huán)境質(zhì)量實(shí)現(xiàn)歷史性突破。全年共完成環(huán)境污染治理項(xiàng)目百余個(gè)，先后建設(shè)了東部滿(mǎn)堂河、南部凌空、西部攬軍等污水處理廠，完善了原有的北部污水處理廠。整治和恢復(fù)了渾河生態(tài)環(huán)境，城區(qū)段河水水質(zhì)達(dá)到四類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。城市污水日處理能力達(dá)到95萬(wàn)噸，污水處理率達(dá)到70.4％。改造和新建了老虎沖、大辛兩個(gè)垃圾填埋場(chǎng)，全市日處理垃圾4484噸，生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到100％。全年共拆除煙囪1113根、鍋爐房403座，推廣民用型煤4.5萬(wàn)戶(hù)，并采取揚(yáng)塵覆蓋工程、機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣污染防治等措施，煙塵控制區(qū)達(dá)標(biāo)覆蓋率達(dá)到100％，全年環(huán)境空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)已達(dá)到298天，達(dá)到創(chuàng)模標(biāo)準(zhǔn)。全市噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到70％，自然保護(hù)區(qū)覆蓋率達(dá)到13.52％，建成生態(tài)環(huán)保模范住宅小區(qū)35個(gè)。城市綠化實(shí)施森林城市戰(zhàn)略，全面推進(jìn)城市綠化建設(shè)。2003年新增公共綠地面積482公頃，建成大東廣場(chǎng)、德勝公園、方家欄公園、高官臺(tái)生態(tài)園等一批綠地精品，改造了和平廣場(chǎng)和中山廣場(chǎng)。全年新建居住區(qū)綠地341公頃。繼續(xù)開(kāi)展環(huán)沈陽(yáng)生態(tài)森林圈建設(shè)工程，東北楔、西北楔綠化帶建設(shè)穩(wěn)步進(jìn)行。全年植樹(shù)428萬(wàn)株，鋪草坪98.8公頃，新增綠地18.26平方公里。到2003年末，全市綠化覆蓋率達(dá)33.16％，建成區(qū)園林綠地面積8384.6公頃，人均公共綠地面積8平方米。2.1.21996―2010年沈陽(yáng)城市總體規(guī)劃沈陽(yáng)市的城市建設(shè)與發(fā)展遵循人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。城市功能正由單一工業(yè)基地向多功能經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)正在加速城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步完善城市功能，實(shí)現(xiàn)單一工業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)城市向現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心改變。具體如下：沈陽(yáng)城市規(guī)劃區(qū)由中心城區(qū)、桃仙國(guó)際航空港副城及新城子副城組成，總面積1220平方公里。城市拓展形成中心城區(qū)“分散集團(tuán)式”布局形式。中心城區(qū)東起沈陽(yáng)與撫順市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至蘇撫灌渠，總面積1150平方公里?，F(xiàn)狀城市人口401萬(wàn)人。到2010年城市實(shí)際居住人口規(guī)模控制在472萬(wàn)人以?xún)?nèi)。中心城區(qū)是沈陽(yáng)市主體，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化集中體現(xiàn)區(qū)。中心城區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為東南組團(tuán)布局形式，以中部核心區(qū)為核心，周?chē)植紪|西南北四個(gè)副城及道義、汪家兩個(gè)組團(tuán)，為中心城區(qū)開(kāi)辟良好的發(fā)展空間，使城市由單一中心結(jié)構(gòu)向松散布局過(guò)渡。中部核心區(qū)以三環(huán)高速公路以?xún)?nèi)，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化金融、商貿(mào)、文化、科技、信息中心職能；東部副城由棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)及周?chē)l(xiāng)、鎮(zhèn)組成。副城以中、高檔為主，科研、旅游、辦公設(shè)施為輔；西部副城以沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體，重點(diǎn)以發(fā)展工業(yè)為主，配置必要的生活區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施；南部副城以蘇家屯現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴(kuò)建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城。北部副城以虎石臺(tái)現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴(kuò)建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城；道義組團(tuán)以道義屯為基礎(chǔ)重點(diǎn)安排重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和生活區(qū)，形成獨(dú)立的生活和產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。新建居住區(qū)主要安排在渾南新區(qū)，大力開(kāi)發(fā)渾南地區(qū)，使渾河變成內(nèi)河。一環(huán)路內(nèi)除棚戶(hù)改造外，不再以住宅建設(shè)為主，核心區(qū)內(nèi)，新建居住區(qū)主要安排在一環(huán)路以外，重點(diǎn)為渾河產(chǎn)業(yè)區(qū)，到2001年人均居住面積達(dá)到12平方米以上。東部副城、南部副城、道義組團(tuán)作為遠(yuǎn)期發(fā)展用地。2.1.3沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)概況2.1.3.1沈陽(yáng)城市發(fā)展現(xiàn)狀沈陽(yáng)是國(guó)家“一五”時(shí)期重點(diǎn)投資建設(shè)的工業(yè)基地。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，沈陽(yáng)的工業(yè)門(mén)類(lèi)增加到184個(gè)，全市工業(yè)企業(yè)達(dá)5800多家，初步構(gòu)建了汽車(chē)、機(jī)械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強(qiáng)的綜合配套能力。沈陽(yáng)具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá)1000億元，占全省的1/3，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的1/4。特別是改革開(kāi)放以來(lái)，沈陽(yáng)不斷加快國(guó)有企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和改組步伐，加速傳統(tǒng)企業(yè)與高新技術(shù)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌的融合。以亞洲國(guó)家和地區(qū)為主的引資結(jié)構(gòu)正在被多元化引資格局所代替，一批世界500強(qiáng)企業(yè)和國(guó)際知名跨國(guó)公司投巨資駐足沈陽(yáng)。通過(guò)與國(guó)外客商合資合作，彌補(bǔ)了建設(shè)資金不足問(wèn)題，引進(jìn)了國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)管理，加速了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，支柱產(chǎn)業(yè)群體不斷壯大，骨干企業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)品顯示出較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。沈陽(yáng)做為東北地區(qū)最大的中心城市，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽(yáng)為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。沈陽(yáng)擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的營(yíng)口新港和錦州港，距沈陽(yáng)均不超過(guò)400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，作為東北中心城市的沈陽(yáng)，對(duì)周邊乃至全國(guó)都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。l經(jīng)濟(jì)總體指標(biāo)概述回顧沈陽(yáng)市近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)，可以看出沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)?？偨Y(jié)2002年整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，沈陽(yáng)全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1400億元，同比增長(zhǎng)13.1％，是近年來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。固定資產(chǎn)投資完成402億元，同比增長(zhǎng)32.8％。財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)105億元，同比增長(zhǎng)29.9％，連續(xù)兩年保持30％左右的增長(zhǎng)。土地出讓金收入由2000年的7000萬(wàn)躍升至2001年的10億，去年又達(dá)到15億元，土地出讓金已成為城市建設(shè)資金的主要來(lái)源。從以上數(shù)字可以看出，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。這對(duì)于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。l社會(huì)消費(fèi)情況概述沈陽(yáng)市大力引進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形態(tài)。積極發(fā)展金融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。2002年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)695億元，同比增長(zhǎng)11.5%；各類(lèi)市場(chǎng)成交額達(dá)到812億元，金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)到2190億元和1820億元，分別同比增長(zhǎng)19.3%和19.1%。貨幣凈回籠連續(xù)12年居全國(guó)之首。l人民生活水平概述沈陽(yáng)人民的生活水平不斷提高，居民生活質(zhì)量得到改善。截至去年12月末，沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額已達(dá)1214億元，比2002年年初增長(zhǎng)156億元，增幅為14.74％，與2001年同期相比，這一增長(zhǎng)率高過(guò)了2001年居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率4個(gè)百分點(diǎn)，居民儲(chǔ)蓄持續(xù)呈升溫之勢(shì)。l市政規(guī)劃概述兩年來(lái)，全市城建累計(jì)投資89.3億元。新增綠化面積17.7平房公里，城市綠化率躍升至29.1％。完成了市府大路等10條街路的標(biāo)準(zhǔn)化改造，對(duì)213條市區(qū)道路進(jìn)行了全面整修，總面積達(dá)到751萬(wàn)平方米，使全市的道路完好率由過(guò)去的70％提高到90％。棚戶(hù)區(qū)改造使5.7萬(wàn)戶(hù)居民遷入新居，新增公交車(chē)1250輛。2.1.3.2沈陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)沈陽(yáng)是國(guó)家“一五”時(shí)期重點(diǎn)投資建設(shè)的工業(yè)基地。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，沈陽(yáng)的工業(yè)門(mén)類(lèi)增加到184個(gè)，全市工業(yè)企業(yè)達(dá)5800多家，初步構(gòu)建了汽車(chē)、機(jī)械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強(qiáng)的綜合配套能力。沈陽(yáng)具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá)1000億元，占全省的1/3，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的1/4。改革開(kāi)放二十年來(lái)，沈陽(yáng)堅(jiān)定不移地實(shí)施外向牽動(dòng)戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)、快速發(fā)展，初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放新格局。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持適度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增大。初步統(tǒng)計(jì)。2002年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1400.0億元，比上年增長(zhǎng)13.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值83.6億元，增長(zhǎng)8.0%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值615.2億元，增長(zhǎng)14.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值701.2億元，增長(zhǎng)12.5%。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為6.0%、43.9%和50.1%。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。全年完成地方財(cái)政收入105.4億元，比上年增長(zhǎng)30.5%。全年地方財(cái)政支出達(dá)105.4億元，增長(zhǎng)24.2%。用于農(nóng)業(yè)支出5.90億元，增長(zhǎng)15.9%；用于教育事業(yè)支出25.1億元，增長(zhǎng)16.8%。城市居民人均可支配收入達(dá)7023.7元。市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場(chǎng)成交額有所增長(zhǎng)。2002年全市已有各類(lèi)市場(chǎng)397個(gè)。各類(lèi)市場(chǎng)貿(mào)易成交額達(dá)482億元。縣及縣以下的社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)7.5%。各種經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的消費(fèi)品零售額普遍增長(zhǎng)。其中國(guó)有經(jīng)濟(jì)零售額104.2億元%；集體經(jīng)濟(jì)零售額36.1億元；私營(yíng)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)零售額412.1億元；股份制經(jīng)濟(jì)零售額46.2億元；港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)零售額10.4億元；外商經(jīng)濟(jì)零售額12.9億元，比上年翻一番。其它經(jīng)濟(jì)50.2億元。出口總額14億美元，增加12%。按行業(yè)分批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)515.7億元，餐飲業(yè)86.0億元，制造業(yè)32.0億元，其他行業(yè)61.5億元。按商品用途分，吃260.2億元；穿157.5億元；用277.5億元。2002年,全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng).全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資402.5億元.其中國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資166.7億元;非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資235.8億元.投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化.全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達(dá)378.8億元，更新改造投資增長(zhǎng)明顯快于基本建設(shè)投資增長(zhǎng)；基本建設(shè)投資95.1億元；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資781億元，其他投資36.3億元，住宅98.2億元，房屋竣工面積53.4萬(wàn)平方米，竣工中住宅面積41.6萬(wàn)平方米。全年新增固定資產(chǎn)258.5億元，完成投資額95.8億元，占總投資額的23.8%。2.2大東區(qū)概況2.2.1大東區(qū)概況大東區(qū)位于沈陽(yáng)城區(qū)的東部和東北部，北、東和東南同東陵區(qū)為鄰，西南和西同沈河區(qū)相連，西北同于洪區(qū)接壤。全區(qū)總面積為51.18平方公里，南北長(zhǎng)8.2公里，東西寬6.3公里,是沈陽(yáng)市面積最大的城區(qū).地處渾河沖積平原，地勢(shì)北高南低，稍有傾斜，海拔高低差為21米。氣候?qū)儆跍貛Ъ撅L(fēng)氣候，冬寒時(shí)間較長(zhǎng)少雪，夏熱時(shí)間較短多雨，春秋兩季氣候變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。2.2.1.1區(qū)位大東區(qū)所在的沈`陽(yáng)地處遼寧中部城市群中心。以大東區(qū)為中心,以150公里為半徑的范圍內(nèi),分布著鋼鐵基地鞍山,煤炭基地?fù)犴?化纖基地遼陽(yáng),煤鐵基地本溪,石油基地盤(pán)錦,煤糧基地鐵嶺,電力基地阜新等7座大型工商業(yè)城市,構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系特別緊密,市場(chǎng)容量巨大,發(fā)展前途十分廣闊的遼寧中部城市群體。不僅可為工業(yè)企業(yè)提供取之不盡、用之不竭的礦產(chǎn)資源,而且還是一個(gè)購(gòu)買(mǎi)力極強(qiáng)的產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng),企業(yè)的產(chǎn)品,可以就地、就近銷(xiāo)售。2.2.1.2基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專(zhuān)用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽(yáng)市前列。2.2.1.3交通大東區(qū)所在地沈陽(yáng)是中國(guó)交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一,也是東北地區(qū)最大的交通樞紐,已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)。公路：以沈陽(yáng)為中心，沈陽(yáng)至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。鐵路：沈陽(yáng)作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國(guó)首位。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長(zhǎng)春、哈爾濱等地6條鐵路干線匯集沈陽(yáng)，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。海運(yùn)：從沈陽(yáng)出發(fā)，2小時(shí)可達(dá)營(yíng)口港，4小時(shí)可達(dá)大連港，可與世界140多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的港口通航?？者\(yùn)：沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是東北地區(qū)最大的樞紐機(jī)場(chǎng)。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25分鐘可抵桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)。以桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)為基地的北方航空公司，已開(kāi)通國(guó)內(nèi)外航線70多條，可直達(dá)中國(guó)香港特別行政區(qū)和國(guó)內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國(guó)等國(guó)。貨運(yùn)：沈陽(yáng)東站座落在大東區(qū)內(nèi)，101條鐵路專(zhuān)用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。沈陽(yáng)一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，沈陽(yáng)市東西快速干道1/3在大東區(qū)內(nèi)。2.2.1.4人力資源大東區(qū)的勞動(dòng)力資源極為豐富，現(xiàn)有人口60萬(wàn)，其中勞動(dòng)人口近40萬(wàn)，40多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人7000多名。擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員11萬(wàn)余人，是沈陽(yáng)市科技人員最為集中、科技力量最強(qiáng)的園區(qū)之一。2.2.1.5其它金融、保險(xiǎn)、信息咨詢(xún)、商貿(mào)服務(wù)、旅游、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)功能完善，可以滿(mǎn)足多方面的需求。2.2.2大東區(qū)宏觀狀況綜合評(píng)述近年來(lái)，大東區(qū)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)強(qiáng)勁，各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，集燦爛的歷史文化積淀與現(xiàn)代都市氣息于一體，以其深厚的工業(yè)基礎(chǔ)，雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、周到的服務(wù)體系、良好的投資環(huán)境吸引越來(lái)越多的海內(nèi)外人士，成為他們事業(yè)成功、財(cái)源廣進(jìn)的熱土。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)迅速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)總量中的比例已達(dá)到80%以上。餐飲娛樂(lè)業(yè)迅速發(fā)展，旅游業(yè)起步較快，小東商業(yè)街和吉祥商業(yè)街初步形成規(guī)模，新建擴(kuò)建了鄰街和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)110萬(wàn)平方米。大東區(qū)是當(dāng)前沈陽(yáng)市最具競(jìng)爭(zhēng)力的工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢(shì)企業(yè)，如沈陽(yáng)金杯客車(chē)制造有限公司、沈陽(yáng)黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽(yáng)華潤(rùn)壓縮機(jī)有限公司、沈陽(yáng)三洋空調(diào)有限公司、沈陽(yáng)東芝電梯有限公司、沈陽(yáng)金杯通用汽車(chē)有限公司、沈海熱電廠等。同時(shí)，還吸引了一大批國(guó)外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國(guó)通用公司、德國(guó)寶馬汽車(chē)公司、日本三菱自動(dòng)車(chē)工業(yè)株氏會(huì)社、沃爾瑪（中國(guó)）有限公司、美國(guó)泰克公司、日本豐田通商株氏會(huì)社、三洋電機(jī)有限公司和美國(guó)吉列公司等。大東區(qū)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模。區(qū)內(nèi)有四大整車(chē)制造廠－－沈陽(yáng)金杯客車(chē)制造有限公司、金客Ｍ１中華轎車(chē)廠、沈陽(yáng)金杯通用汽車(chē)制造有限公司、沈陽(yáng)寶馬華晨汽車(chē)制造有限公司；三大汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)制造廠－－沈陽(yáng)航天三菱發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、沈陽(yáng)新光華晨發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、沈陽(yáng)航天新光集團(tuán)；汽車(chē)改裝廠４家以及汽車(chē)零部件生產(chǎn)廠２８家，汽車(chē)貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè)２０家，形成了一個(gè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。大東區(qū)正在規(guī)劃一個(gè)集汽車(chē)生產(chǎn)及配送、汽車(chē)銷(xiāo)售與服務(wù)及汽車(chē)文化社區(qū)為一體的汽車(chē)城，為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境。沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽(yáng)市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，占地15.87平方公里，汽車(chē)貿(mào)易園占地0.65平方公里，汽車(chē)物流園占地1.5平方公里。2001年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到260億元，占沈陽(yáng)市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實(shí)現(xiàn)利稅22億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的48%。其以現(xiàn)在的汽車(chē)制造、機(jī)械加工、電子信息技術(shù)制造、生物制藥、新材料、環(huán)境保護(hù)、物流配送等企業(yè)為依托，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)工業(yè)。大東區(qū)也將是沈陽(yáng)市最適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運(yùn)河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團(tuán)錦簇、樹(shù)木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開(kāi)發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設(shè)的大東廣場(chǎng)，是沈陽(yáng)市最大的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險(xiǎn)、高檔寫(xiě)字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)及生活用地可供開(kāi)發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2.3大東區(qū)相關(guān)的規(guī)劃建設(shè)2.2.3.1“一城兩帶三區(qū)”商機(jī)開(kāi)啟新平臺(tái)一城：沈陽(yáng)汽車(chē)城。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車(chē)研發(fā)、整車(chē)制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車(chē)城。兩帶：(1)、科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。以沈陽(yáng)大學(xué)、沈陽(yáng)五中、大東廣場(chǎng)、德勝公園、兵器公園、大東體育場(chǎng)為支撐的南北運(yùn)河旅游文化休閑娛樂(lè)觀光帶(2)、中部商業(yè)帶。以中街商貿(mào)區(qū)河北站金融商貿(mào)區(qū)為依托，以吉祥商業(yè)區(qū)、上園商業(yè)中心、東站商業(yè)中心為支撐的商業(yè)帶。三區(qū)：(1)、小東商貿(mào)區(qū)。東中街停車(chē)場(chǎng)、津橋停車(chē)場(chǎng)、沈陽(yáng)廣場(chǎng)、小商品大世界、小食品城、日匯大廈、冠信大廈、寶馬汽車(chē)大廈、東北數(shù)碼大廈。(2)、八王寺―吉祥―北海商住區(qū)。八王寺商住區(qū)、吉祥商住區(qū)、北海商住區(qū)、東站廣場(chǎng)、大二臺(tái)子居住區(qū)、四德里居住區(qū)、金晨白領(lǐng)居住區(qū)、老瓜堡居住區(qū)、小二臺(tái)子居住區(qū)。(3)、沈?，F(xiàn)代綜合物流園區(qū)。干鮮果品批發(fā)市場(chǎng)、集裝箱堆放場(chǎng)、日用工業(yè)品配送中心。2.2.3.2大東區(qū)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)(1)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值398340萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)20％。(2)完成固定資產(chǎn)投資50000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)66%。(3)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到72000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)20%。(4)實(shí)現(xiàn)外資調(diào)入6000萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)20%；出口創(chuàng)匯2800萬(wàn)美元，同比。(5)增長(zhǎng)7.7%，合同外資11400萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)20%；出口供貨值28000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)12%。(6)完成財(cái)政收入50556萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)12%。2.2.3.3社會(huì)事業(yè)發(fā)展目標(biāo)（1）舊區(qū)改造建設(shè)。全年新開(kāi)舊區(qū)改造面積40萬(wàn)平方米，積極向市里爭(zhēng)取大小二臺(tái)子等地區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造。（2）道路改造建設(shè)。整修改造聯(lián)合路、東北大馬路等15條一、二級(jí)街路，整修改造三、四級(jí)道路17萬(wàn)平方米。（3）森林城區(qū)建設(shè)。植樹(shù)30萬(wàn)株，完成望花街、東望街兩條出口路的綠化建設(shè)及小區(qū)庭院的綠化建設(shè)。（4）標(biāo)志性景觀工程建設(shè)。啟動(dòng)大東廣場(chǎng)主體建設(shè)，力爭(zhēng)年內(nèi)主體竣工。啟動(dòng)德勝公園、芙蓉湖公園建設(shè)。（5）社區(qū)建設(shè)。樓房社區(qū)辦公用房面積全部達(dá)到80平方米以上，平均面積達(dá)到115平方米以上，達(dá)標(biāo)社區(qū)達(dá)到70%以上，示范社區(qū)達(dá)到40%以上。（6）拆違治亂工程。按照市政府的統(tǒng)一要求，拆除區(qū)域內(nèi)主要街路的違建、臨建及占道商亭，積極推進(jìn)占道市場(chǎng)退路進(jìn)廳。2.3周邊樓盤(pán)及商業(yè)配套設(shè)施2.3.1項(xiàng)目基本情況概述項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市大東區(qū)沈海工業(yè)園區(qū)內(nèi),占地面積64.66萬(wàn)平方米,建筑面積122萬(wàn)平方米,四至分別為東二環(huán)路,東北大馬路,東建街,聯(lián)合路.2.3.1.1周邊地上建筑情況項(xiàng)目地塊由東二環(huán)路,東北大馬路,東建街,聯(lián)合路圍合，在大東屬于老城區(qū)地段，其周邊地上建筑物多為多層居民住宅區(qū)。2.3.1.2周邊景觀分析自然景觀：該地區(qū)周邊現(xiàn)有自然景觀較少.規(guī)劃中的東站金融商貿(mào)區(qū)建成后將和本項(xiàng)目交相輝映,不僅形成大型自然景觀帶,更成為該區(qū)域的新型商業(yè)圈.人文景觀:該地區(qū)現(xiàn)無(wú)較突出的人文景觀。2.3.1.3自然環(huán)境分析空氣：該地區(qū)并無(wú)大型工廠及鍋爐房設(shè)施，人為環(huán)境污染較少，但該地區(qū)綠化面積小，所以總體上看地區(qū)空氣質(zhì)量一般。水：該地區(qū)無(wú)大型河流水系環(huán)境。沒(méi)有較嚴(yán)重的水污染源。2.3.1.4社會(huì)環(huán)境分析居民素質(zhì)：本地區(qū)為老居住區(qū)，人口素質(zhì)參差不齊，居民構(gòu)成以當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住居民為主。隨著大東區(qū)招商引資引資力度的加大和周邊新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，吸引了很多其它地區(qū)的人員過(guò)來(lái)居住使該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)更加多元化。同時(shí)隨著東方儷城\保利花園等大型居民住宅區(qū)的完工,本地區(qū)的居民數(shù)量和層次將更有相當(dāng)程度的提高.居民消費(fèi)習(xí)慣：由于本地區(qū)商業(yè)機(jī)能不健全，在該地區(qū)居住的居民購(gòu)物受到一定程度的局限,特別是近期大量商品房的交工使本地區(qū)的消費(fèi)需求大幅成提升.社會(huì)治安:地區(qū)的治安良好.2.3.1.5交通情況本項(xiàng)目的交通情況極佳,是通往撫順、鐵嶺、長(zhǎng)春、哈爾濱的交通要道,沈陽(yáng)的貨運(yùn)中心東站與項(xiàng)目緊鄰.項(xiàng)目周邊的二環(huán)路、東北大馬路時(shí)沈陽(yáng)的交通樞紐,路網(wǎng)縱橫交錯(cuò),四通八達(dá).2.3.1.6現(xiàn)有城市配套情況（1）商業(yè)配套:項(xiàng)目周邊無(wú)大型商業(yè)配套.部分中小型商業(yè)配套無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)有居民需求.（2）教育配套小學(xué)：遼三小學(xué)、合作街小學(xué)、上園一校、上園二校、遼沈一校中學(xué)：五十中學(xué)（市重點(diǎn)中學(xué)）、111中學(xué)、二十八中學(xué)（市重點(diǎn)中學(xué)）、第五中學(xué)（省重點(diǎn)中學(xué)）、市實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)（市重點(diǎn)）、博才中學(xué)（市重點(diǎn)）桃源高中（私立）大學(xué)：沈陽(yáng)大學(xué)、商學(xué)院（沈陽(yáng)大學(xué)已經(jīng)收購(gòu)）（3）醫(yī)療單位配套沈海醫(yī)院、胸科醫(yī)院、骨科醫(yī)院、獻(xiàn)血中心（4）金融配套小型中行，農(nóng)行，郵政儲(chǔ)蓄來(lái)滿(mǎn)足居民日常儲(chǔ)蓄存取款應(yīng)用。2.3.2生活類(lèi)超市主要客群分析目前在本項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)沒(méi)有生活類(lèi)超市，且項(xiàng)目周邊6個(gè)主要街道辦事處所轄人口就高達(dá)30萬(wàn)人。具體為：二臺(tái)子街道辦事處：61453人文官街道辦事處：53152人東站街道辦事處：49826人遼沈街道辦事處：54095人洮昌街道辦事處：44093人珠林街道辦事處：37370人目前本項(xiàng)目周邊在建及待售的中高檔樓盤(pán)近30個(gè)，合計(jì)約為45000戶(hù),近120000人.為項(xiàng)目提供了充足的客源支持。附：本案周邊在售商品房列表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置占地面積建筑面積戶(hù)數(shù)北海嘉園大東區(qū)北海街20號(hào)3.59萬(wàn)┫7.36萬(wàn)┫600戶(hù)智居園大東區(qū)吉祥一路56號(hào)1.3萬(wàn)┫2.5萬(wàn)┫200戶(hù)開(kāi)建康都大東區(qū)北大營(yíng)東街4萬(wàn)┫6.46萬(wàn)┫720戶(hù)卉盛家園大東區(qū)望花南街27號(hào)4.5萬(wàn)┫7萬(wàn)┫560戶(hù)祥和家園沈陽(yáng)市大東區(qū)望花南街25號(hào)3.3萬(wàn)┫5.1萬(wàn)┫圣淘沙家園（一期）大東區(qū)望花街39號(hào)甲5.4萬(wàn)┫11萬(wàn)┫鴻彤園大東區(qū)和睦北三路十二號(hào)0.7萬(wàn)┫1.5萬(wàn)┫洪澤園大東區(qū)吉祥三路62號(hào)2.57萬(wàn)┫6萬(wàn)┫360戶(hù)中房基安花園大東區(qū)東陵西路30號(hào)16萬(wàn)┫24萬(wàn)┫1000戶(hù)歡樂(lè)人家東陵西路73號(hào)4萬(wàn)┫5萬(wàn)┫400戶(hù)彤利?雅寧居大東區(qū)滂江街73號(hào)5.5萬(wàn)┫10萬(wàn)┫800戶(hù)水岸雅居大東區(qū)小河沿路1號(hào)6萬(wàn)┫10萬(wàn)┫400戶(hù)城建東逸花園大東區(qū)小河沿路21萬(wàn)┫47萬(wàn)┫4000戶(hù)天龍家園沈陽(yáng)市大東區(qū)小什字街39號(hào)15.07萬(wàn)┫40萬(wàn)┫4000戶(hù)鵬利廣場(chǎng)花園沈陽(yáng)中街鵬利廣場(chǎng)7.3萬(wàn)┫45萬(wàn)┫萊茵河畔大東區(qū)北海街222號(hào)12萬(wàn)┫30萬(wàn)┫祥云居沈陽(yáng)市大東區(qū)臨河路18號(hào)0.958萬(wàn)┫1.6萬(wàn)┫圓緣雅居大東區(qū)東北大馬路169號(hào)8.3萬(wàn)┫13.6萬(wàn)┫中街北苑大東區(qū)大北街火神廟巷12號(hào)3.5萬(wàn)┫9萬(wàn)┫500戶(hù)萬(wàn)科金色家園大東區(qū)八王寺街32號(hào)8.3萬(wàn)┫16萬(wàn)┫上東風(fēng)華大東區(qū)老瓜堡20萬(wàn)┫34萬(wàn)┫3000戶(hù)東方儷城大東區(qū)北海街35萬(wàn)┫50萬(wàn)┫5000戶(hù)梧桐馨園大東區(qū)北大營(yíng)東街4號(hào)2萬(wàn)┫3.2萬(wàn)┫280戶(hù)鳳凰園大東區(qū)合作街2萬(wàn)┫5萬(wàn)┫200戶(hù)文華園大東區(qū)聯(lián)合路145號(hào)7.5萬(wàn)┫16萬(wàn)┫845戶(hù)辰宇新村大東區(qū)東站街6萬(wàn)┫800戶(hù)風(fēng)和日麗大東區(qū)北海街500戶(hù)久業(yè)家園大東區(qū)沈遼路4.8萬(wàn)┫7.8萬(wàn)┫384戶(hù)如意明珠大東區(qū)東北大馬路1.43萬(wàn)┫2萬(wàn)┫226戶(hù)保利花園新立堡地區(qū)100萬(wàn)┫150萬(wàn)┫15000戶(hù)2.4建材家具市場(chǎng)調(diào)研建材家居家具市場(chǎng)：沈陽(yáng)市共有大小各類(lèi)家具市場(chǎng)約30余家，其中主要家具專(zhuān)賣(mài)店15家，約占50%；綜合家具市場(chǎng)約8家，約占23%。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多采取場(chǎng)地出租經(jīng)營(yíng)方式的有24家，約占80%；其次是采取自己經(jīng)營(yíng)方式的有4家，約占13%。l以中國(guó)家具城、小東、萬(wàn)泉、港大家私為代表的傳統(tǒng)家具市場(chǎng)，因成立時(shí)間早，地理位置優(yōu)越，在中低端消費(fèi)群中有一定的市場(chǎng)。其主要特點(diǎn)是：攤位式租賃經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)有較大的對(duì)外輻射功能。l以喜來(lái)居、曲美、北歐、騰派、塞斯為代表的家具市場(chǎng)新生力量，其經(jīng)營(yíng)主要特點(diǎn)是：店面裝修較豪華、購(gòu)物環(huán)境較好、商品檔次較高，在中高端消費(fèi)群中有一定的市場(chǎng)。l以萊德、軒琴為代表的家具自營(yíng)模式，其主要特點(diǎn)是：與家具廠家形成戰(zhàn)略合作，在店中展示商品并自主經(jīng)營(yíng)。是家具經(jīng)銷(xiāo)的新興模式，具有一定的代表性。l以歐倍德、天津家世界、紅星美凱龍、百利、海韻為代表的家具超市及綜合市場(chǎng)，對(duì)沈陽(yáng)市的家具市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊，代表未來(lái)家具市場(chǎng)的一種趨勢(shì)。第三章物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)3.1物流園區(qū)的內(nèi)涵3.2物流園區(qū)的功能3.3物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)3.4物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式3.5物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)模式分析3.6物流園區(qū)的發(fā)展政策分析3.72003年發(fā)展情況分析當(dāng)今社會(huì)商業(yè)流通領(lǐng)域以逐漸成為一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，它控制著市場(chǎng)，決定著生產(chǎn)，影響著金融。中央主要領(lǐng)導(dǎo)早已指出：“消費(fèi)通過(guò)流通決定生產(chǎn)，只有現(xiàn)代化的流通方式才能決定現(xiàn)代化的生產(chǎn)?！边M(jìn)一步闡明了新時(shí)期、新形式下消費(fèi)、流通與生產(chǎn)之間的關(guān)系。國(guó)家主要領(lǐng)導(dǎo)也曾經(jīng)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)流通發(fā)展作出重要批示：“關(guān)鍵的問(wèn)題是要加速發(fā)展我國(guó)自己的現(xiàn)代商業(yè)和物流業(yè)。現(xiàn)在不但有不少人還不認(rèn)識(shí)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下現(xiàn)代流通的重大作用，反而熱衷于大肆發(fā)展那種帶有集中市貿(mào)易性質(zhì)的落后的各種各樣的“商廈”、“商城”。再不猛醒，就難免面臨“全軍覆滅”的命運(yùn)。吳儀總理指出“要在WTO規(guī)則的保護(hù)期內(nèi)培育出我國(guó)自己的具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大型商業(yè)流通企業(yè)，這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展的必要保障”。由此可見(jiàn)，在全國(guó)范圍內(nèi)建立我國(guó)自己的物流體系對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。3.1物流園區(qū)的內(nèi)涵關(guān)于物流園區(qū)的內(nèi)涵，目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)明確和統(tǒng)一的定義。借鑒日本開(kāi)發(fā)建設(shè)物流團(tuán)地、德國(guó)不來(lái)梅建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模物流中心等的經(jīng)驗(yàn)，物流園區(qū)的建設(shè)往往會(huì)涉及物流運(yùn)作、交通運(yùn)輸組織、信息組織、產(chǎn)業(yè)整合、資源整合和城市功能開(kāi)發(fā)與調(diào)整等綜合性方面。當(dāng)前，由于“物流”一詞存在多重涵義理解的不確定性，而且有一定的專(zhuān)業(yè)局限性，特別是與普通消費(fèi)者、對(duì)終端零售商的關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，難以產(chǎn)生很強(qiáng)的溝通性，對(duì)項(xiàng)目的推廣難免造成障礙。對(duì)物流概念的理解可以從狹義和廣義方面進(jìn)行解釋?zhuān)邯M義的物流：指物品從供應(yīng)地向接收地的實(shí)體流動(dòng)過(guò)程，根據(jù)實(shí)際需要，將運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、配送、流通加工、信息處理等基本功能有機(jī)結(jié)合。廣義的物流：指從生產(chǎn)者到需求者之間，商品流動(dòng)的全過(guò)程，既包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即交易過(guò)程，也包括實(shí)體的物理性流動(dòng)。實(shí)現(xiàn)“商流”、“物流”、“信息流”、“資金流”等的整體融合。從“沈陽(yáng)光彩大東方商業(yè)物流園”項(xiàng)目現(xiàn)有的條件以及規(guī)模、規(guī)劃來(lái)看，該項(xiàng)目的“物流園”概念是“廣義的物流”概念。3.2物流園區(qū)的功能一般認(rèn)為，現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能。3.2.1物流園區(qū)的物流組織與管理功能包括：貨物運(yùn)輸、分揀包裝、儲(chǔ)存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場(chǎng)信息、貨物配載、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過(guò)不同節(jié)點(diǎn)將這些功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個(gè)社會(huì)化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。它與傳統(tǒng)的貨物運(yùn)輸組織中心所不同的是組成園區(qū)的各個(gè)要素要具有高科技、高效率特征，尤其是大型的、綜合性的物流園更是要求甚高。3.2.2園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能物流園區(qū)存在的很重要原因不是由于其在物流發(fā)展和運(yùn)作本身的作用，而在于其經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能。即體現(xiàn)在物流基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)上及既有設(shè)施及資源的整合功能。3.3關(guān)于物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)自1998年以來(lái)，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國(guó)被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類(lèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢(shì)頭，物流園區(qū)或物流基地正是在此種背景下出現(xiàn)并開(kāi)始大力發(fā)展的。3.3.1物流園區(qū)的產(chǎn)生物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生的新興物流管理方式，在日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。在我國(guó)，隨著傳統(tǒng)儲(chǔ)運(yùn)業(yè)向市場(chǎng)化及現(xiàn)代物流業(yè)方向的發(fā)展轉(zhuǎn)變，國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)開(kāi)始制定了促進(jìn)物流園區(qū)發(fā)展的宏觀政策，一些發(fā)達(dá)地區(qū)和省份也紛紛開(kāi)始籌建物流園區(qū)。3.3.2國(guó)內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展概況由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開(kāi)發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國(guó)政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動(dòng)地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國(guó)從南到北、從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以廣州、深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。3.3.3國(guó)外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在西方物流較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)也屬于近10年發(fā)展起來(lái)新事物，因此，園區(qū)作為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)新趨勢(shì)，目前仍處于迅速發(fā)展的過(guò)程之中，其建設(shè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并不多且不是很成熟。在此僅以日本和德國(guó)為例。（1）日本的經(jīng)驗(yàn)：日本在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長(zhǎng)，建設(shè)較早的日本東京物流園區(qū)是以緩解城市交通壓力為主要目的而興建的，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)：重視規(guī)劃；優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策；良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境。（2）德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)：德國(guó)政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國(guó)內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。德國(guó)一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營(yíng)管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式：聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃；州政府、市政府扶持建設(shè)；企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理；入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)。3.3.4物流園區(qū)的作用物流園區(qū)出現(xiàn)以后，對(duì)使用園區(qū)的企業(yè)乃至鄰近城市都產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，主要表現(xiàn)在：減輕了物流對(duì)城市交通的壓力；1.減小了物流對(duì)城市環(huán)境的不利影響；2.提高了物流經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效益；3.滿(mǎn)足了倉(cāng)庫(kù)建設(shè)大型化發(fā)展趨勢(shì)的要求；4.滿(mǎn)足了貨物聯(lián)運(yùn)發(fā)展的需求。物流園區(qū)的出現(xiàn)極大地促進(jìn)了日本、德國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家物流業(yè)的快速發(fā)展，根據(jù)德國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)的研究，未來(lái)10年，既使在日本、德國(guó)這樣運(yùn)輸業(yè)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)的建設(shè)仍將處于蓬勃發(fā)展時(shí)期。在我國(guó)，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)中心城市已經(jīng)開(kāi)始了大量積極有益的理論探索和實(shí)踐嘗試。隨著這些物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，我國(guó)的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐必將大大加快。3.4物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式根據(jù)國(guó)內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。1．物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式，是將物流園區(qū)作為一個(gè)類(lèi)似于目前的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行有組織的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。2．主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實(shí)力企業(yè)和良好的市場(chǎng)環(huán)境。3．物流園區(qū)開(kāi)發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式，是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)給予開(kāi)發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，如澳大利亞、美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家均有此種開(kāi)發(fā)模式的范例。4．綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。而“沈陽(yáng)光彩大東方商業(yè)物流園”就屬于綜合運(yùn)作模式。3.5物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)模式分析通過(guò)分析，在具體涉及到某個(gè)物流園區(qū)時(shí)，存在具有不同特點(diǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)模式。主要有以下幾種模式：1．政府投資或政策支持下的開(kāi)發(fā)和建設(shè)模式；2．企業(yè)合資、合作的開(kāi)發(fā)和建設(shè)模式。3.6物流園區(qū)的發(fā)展政策分析從目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)出臺(tái)的關(guān)于物流發(fā)展的政策看，關(guān)于物流園區(qū)的政策占有較為重要的地位，這些政策主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面。1．用地優(yōu)惠政策。2．財(cái)稅優(yōu)惠政策。其他與園區(qū)發(fā)展有關(guān)的政策：如用電優(yōu)惠政策，融資優(yōu)惠政策，行政監(jiān)管支持等。3.72003年發(fā)展情況分析由于我國(guó)在現(xiàn)代物流發(fā)展中的統(tǒng)計(jì)體系尚未建立，要完整地分析某個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展情況，存在相當(dāng)大的難度。以下主要人功能和類(lèi)型上進(jìn)行分析：3.7.1物流園區(qū)功能分析通過(guò)對(duì)2003年近50個(gè)冠名為物流園區(qū)（基地）項(xiàng)目的分析，物流園區(qū)的功能大致涉及兩大方面：1.經(jīng)濟(jì)中心城市（包括工業(yè)生產(chǎn)、商貿(mào)流通、港口等類(lèi)型）的物流組織與管理基礎(chǔ)功能，主要通過(guò)將包括物流中心、配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息管理中心等在內(nèi)的適應(yīng)城市物流組織與管理需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行集中規(guī)劃建設(shè)而體現(xiàn)出來(lái)；2.依托基礎(chǔ)功能的物流服務(wù)功能，主要作用是提供滿(mǎn)足城市居民消費(fèi)、企業(yè)就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的物流服務(wù)。3.7.2物流園區(qū)類(lèi)型分析主要有以下類(lèi)型：3.7.2.1區(qū)域物流組織型園區(qū)其功能是滿(mǎn)足所在區(qū)域的物流組織與管理需要，這種類(lèi)型的物流園區(qū)也是能夠?yàn)榇蠖鄶?shù)人接受的物流園區(qū)。如：深圳市積極建設(shè)的港口物流園區(qū)、陸路口岸物流園區(qū)、綜合物流園區(qū)，上海正在建設(shè)的三大物流園區(qū)，青島市規(guī)劃建設(shè)的國(guó)際物流園區(qū)，廣州規(guī)劃建設(shè)的五大物流園區(qū)，京港合作開(kāi)發(fā)的北京物流基地，以及廈門(mén)、南昌、泰興、長(zhǎng)春等城市規(guī)劃或正在建設(shè)的物流園區(qū)等，均屬于這種類(lèi)型。3.7.2.2商貿(mào)型物流園區(qū)商貿(mào)物流園區(qū)在功能上主要是為所在區(qū)域或特定商品的貿(mào)易活動(dòng)創(chuàng)造集中交易和區(qū)域運(yùn)輸、城市配送服務(wù)條件，基本位于傳統(tǒng)、優(yōu)勢(shì)商品集散地，對(duì)擴(kuò)大交易規(guī)模和降低交易成本具有重要作用。國(guó)內(nèi)目前具備商貿(mào)流通功能的物流園區(qū)主要有：湖南瀏陽(yáng)醫(yī)藥物流園區(qū)、深圳IT產(chǎn)品物流基地、深圳筍崗物流園區(qū)、廣東西樵紡織品物流基地、廣東韶關(guān)億華商貿(mào)物流園、廣東高州物流基地、武漢商貿(mào)物流基地、浙江傳化物流基地、成都中汽西南汽配物流基地等。3.7.2.3運(yùn)輸樞紐型物流園區(qū)物流園區(qū)作為物流相對(duì)集中的區(qū)域，從運(yùn)輸組織與服務(wù)的角度，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化運(yùn)輸，反過(guò)來(lái)，規(guī)模化進(jìn)行運(yùn)輸組織也就為物流組織與管理活動(dòng)的集中創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。因此，建設(shè)專(zhuān)門(mén)的運(yùn)輸樞紐型的物流園區(qū)，形成區(qū)域運(yùn)輸組織功能也是物流園區(qū)的重要類(lèi)型之一。這些物流園區(qū)的主要功能是提供港口服務(wù)、水運(yùn)、空運(yùn)、鐵路運(yùn)輸和公路運(yùn)輸?shù)慕M織與服務(wù)。屬于運(yùn)輸樞紐型的物流園區(qū)包括：深圳航空物流園區(qū)、大連鑫碼頭物流基地、大連國(guó)際物流園區(qū)、北京空港物流園區(qū)、廣東南海三山國(guó)際物流園區(qū)、上海洋山深水港物流園區(qū)、溫州港物流園區(qū)、徐州香山物流園、南昌進(jìn)出口物流園區(qū)等。3.7.2.4綜合型物流園區(qū)所謂綜合物流園區(qū)是物流園區(qū)兼具區(qū)域物流組織、商貿(mào)流通、運(yùn)輸樞紐和為工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行配套等多種功能，但這種綜合不一定是所有功能的綜合，往往是上述諸多功能的不同組合。2003年，全國(guó)規(guī)劃或建設(shè)的具備綜合功能的物流園區(qū)主要是：蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、長(zhǎng)沙新港物流園區(qū)、南京龍?zhí)段锪鲌@區(qū)、合肥新站開(kāi)發(fā)區(qū)物流園區(qū)、銅陵工業(yè)商貿(mào)物流園區(qū)、沈陽(yáng)沈海物流園區(qū)、江陰港口綜合物流園區(qū)、旅順羊頭洼綜合物流園區(qū)、廣州汽車(chē)物流基地、廈門(mén)同安物流基地、萬(wàn)州物流園區(qū)、丹徒港口物流園區(qū)、南京王家灣物流中心、東莞常平物流園區(qū)、順德保稅物流基地、大連甘井子綜合物流園區(qū)、哈爾濱龍運(yùn)物流園區(qū)等。我們正在研究的“沈陽(yáng)光彩大東方商業(yè)物流園”項(xiàng)目無(wú)論在規(guī)模、功能還是產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益上都屬于綜合性物流園區(qū)。第四章規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案4.1規(guī)劃場(chǎng)地環(huán)境及周邊環(huán)境4.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則4.3規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布4.4交通組織4.5景觀設(shè)計(jì)4.6規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.1規(guī)劃場(chǎng)地環(huán)境及周邊環(huán)境“沈陽(yáng)光彩大東方商業(yè)物流園“是在沈陽(yáng)市大東區(qū)沈海工業(yè)區(qū)內(nèi)，東北大馬路鋼泉巷8號(hào)，南至東北大馬路，東至二環(huán)線，北至聯(lián)合路，西至園區(qū)規(guī)劃路。該地塊交通極為便捷?？傉嫉孛娣e：348500平方米項(xiàng)目總建筑面積：567285平方米4.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則l以沈陽(yáng)市城市總規(guī)劃為依據(jù)，以建設(shè)東北現(xiàn)代商業(yè)物流中心為目標(biāo)，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，著眼于區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能區(qū)劃明確、環(huán)境優(yōu)美的新園區(qū)；l在設(shè)計(jì)中，充分考慮用地范圍內(nèi)各功能的合理布置；l在交通功能上，盡量避免外部過(guò)境性交通對(duì)內(nèi)部的干擾，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部自成體系、人車(chē)分流和地面集中布置；l在配套服務(wù)上，即考慮內(nèi)部需要，又要與外圍城市需要相聯(lián)接；l強(qiáng)化城市景觀和綠化空間環(huán)境設(shè)計(jì)；l在建筑造型上，力求現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔明快的風(fēng)格。4.3規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布(見(jiàn)附1,2)4.4交通組織充分認(rèn)識(shí)到中國(guó)步入汽車(chē)時(shí)代所帶來(lái)的沖擊，尤其是沈陽(yáng)作為東北地區(qū)私車(chē)量增長(zhǎng)最快的城市，對(duì)于城市交通與人們生活帶來(lái)的巨大變化。本設(shè)計(jì)力求在有限的空間內(nèi)，有效組織人、車(chē)、物三流的高效有序流動(dòng)。突破沈陽(yáng)市有關(guān)商業(yè)建筑停車(chē)泊位的指標(biāo)要求，本方案采用地面停車(chē)方式，共有停車(chē)泊位3992個(gè)。4.5景觀設(shè)計(jì)為充分發(fā)揮項(xiàng)目用地及其周?chē)沫h(huán)境優(yōu)勢(shì)，采用多種手法為環(huán)境增色、添彩。l本設(shè)計(jì)借鑒傳統(tǒng)園林景觀組織手法，與東二環(huán)路寬綠化帶可成統(tǒng)一的廣場(chǎng)綠化景觀，沿規(guī)劃路形成廣場(chǎng)。l在現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)向信息社會(huì)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，如何在大型商業(yè)中心建設(shè)中既弘揚(yáng)現(xiàn)代商業(yè)的開(kāi)放、豐富、高效，又吸引傳統(tǒng)商業(yè)親切宜人的環(huán)境氛圍，是當(dāng)代商業(yè)中心面臨的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。本方案以中間的商業(yè)街為交通中心之一，結(jié)合功能結(jié)構(gòu)，作為一種現(xiàn)代手段與傳統(tǒng)氛圍的結(jié)合處理，使購(gòu)物變得輕松舒適。4.6規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目Ⅱ期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):序號(hào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)一總規(guī)劃用地68200平方米二總建筑面積102000平方米2.1單體建材城面積32300平方米三容積率1.50四綠化率21%五建筑密度38%第五章項(xiàng)目組織管理與保障措施5.1項(xiàng)目管理措施5.1.1計(jì)劃管理5.1.2工程管理5.1.3資金管理5.1.4信息管理5.2項(xiàng)目建設(shè)的保障措施5.2.1資金籌措的措施5.2.2施工組織措施5.1項(xiàng)目管理措施5.1.1計(jì)劃管理按批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃,制定完成年度建設(shè)計(jì)劃,具有科學(xué)性,合理性和可以實(shí)施的特點(diǎn)。(1)完成并落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的總體及階段計(jì)劃實(shí)施；(2)制定項(xiàng)目計(jì)劃管理程序中各環(huán)節(jié)的崗位職責(zé)和管理制度,定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)計(jì)劃的完成與實(shí)施計(jì)劃；(3)對(duì)項(xiàng)目技術(shù),生產(chǎn),質(zhì)量,安全,財(cái)務(wù),材料,設(shè)備等專(zhuān)業(yè)工作及實(shí)施計(jì)劃由各部門(mén)負(fù)責(zé)落實(shí)并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；(4)批準(zhǔn)后的各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)并落實(shí)到設(shè)計(jì),施工,監(jiān)理等單位,及時(shí)對(duì)計(jì)劃落實(shí)及修改意見(jiàn)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；(5)計(jì)劃修改應(yīng)有主管領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)方可進(jìn)行。5.1.2工程管理工程管理是建設(shè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié),工程管理的核心是建設(shè)工期與建設(shè)質(zhì)量.建設(shè)工期是項(xiàng)目順利實(shí)施,節(jié)約資金的主要環(huán)節(jié),為此,應(yīng)做好以下工作：（1）根據(jù)基本建設(shè)管理程序和工程建設(shè)的有關(guān)法規(guī)及規(guī)定,制定切實(shí)的工作標(biāo)準(zhǔn)和制度.（2）嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃.（3）制定定期協(xié)調(diào)各生產(chǎn),工程監(jiān)理等單位工作制度.5.1.3資金管理項(xiàng)目的資金管理是實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃的主要組成部分,按照國(guó)家制定的建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金專(zhuān)項(xiàng)專(zhuān)用的原則,做到管好項(xiàng)目用好資金。(1)確保項(xiàng)目建設(shè)資金的到位率.(2)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的關(guān)于建設(shè)資金的規(guī)定和要求.(3)建設(shè)項(xiàng)目資金專(zhuān)款專(zhuān)用.(4)節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)資金.5.1.4信息管理利用現(xiàn)代科技管理手段,及時(shí)掌握建筑市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),新技術(shù),新材料,新工藝的開(kāi)發(fā)與應(yīng)用.及時(shí)了解建筑材料,設(shè)備市場(chǎng)的價(jià)格,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的技術(shù)、生產(chǎn)質(zhì)量、財(cái)務(wù)、行政等管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理。5.2項(xiàng)目建設(shè)的保障措施5.2.1資金籌措的措施要保證項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃完成，首先要落實(shí)的就是資金計(jì)劃籌措。（1）及時(shí)準(zhǔn)確編報(bào)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃。（2）切實(shí)做好項(xiàng)目年度資金計(jì)劃的落實(shí)工作。（3）項(xiàng)目資金計(jì)劃落實(shí)后，及時(shí)劃撥到專(zhuān)用基建帳戶(hù)。5.2.2施工組織措施（1）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，科學(xué)組織施工建設(shè)工作。（2）規(guī)范管理，合理報(bào)價(jià)，公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。（3）合理編制項(xiàng)目施工程序，優(yōu)化施工措施。（4）基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)施工一步到位，避免重復(fù)施工，節(jié)約建設(shè)資金。（5）項(xiàng)目施工組織措施及方案批準(zhǔn)后應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行。制定項(xiàng)目施工組織的工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)。第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略體系6.1項(xiàng)目定位6.2商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想6.3走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路6.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏6.1項(xiàng)目定位主題詞:Ø輻射東北的商品采購(gòu)平臺(tái)Ø東北建材及家居家具為主題的采購(gòu)基地Ø以住宅產(chǎn)業(yè)化為主題而創(chuàng)建的住宅樣板展示平臺(tái)Ø以電子商務(wù)為紐帶搭建真正的物流配送平臺(tái)項(xiàng)目的推廣意義:第一，為東北總代理商量身定做的東北總代理基地。從“總代理”們的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求出發(fā)，提供符合其特殊要求的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和配套服務(wù)，降低其經(jīng)營(yíng)成本，形成規(guī)模集聚效應(yīng)，致力打造“東北總代理的經(jīng)營(yíng)聚集的平臺(tái)”，創(chuàng)造一種全新的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)贏利模式，瞄準(zhǔn)特定的目標(biāo)群體，更容易在市場(chǎng)上形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。打破傳統(tǒng)的批發(fā)、零售的固有交易劃分的局限性，從人的消費(fèi)行為模式入手，以滿(mǎn)足人們“目的性的采購(gòu)”需求為主，創(chuàng)造全新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)和交易模式，實(shí)現(xiàn)“交易成本的最低化”由生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷(xiāo)商直接面對(duì)采購(gòu)者。?商品最豐富----足夠的細(xì)分和集聚。細(xì)分對(duì)商品的種類(lèi)、規(guī)格等進(jìn)行充分的揀選和分類(lèi)，劃行歸市，使采購(gòu)行為更快捷；集聚某類(lèi)商品貨品最齊全，最大限制滿(mǎn)足采購(gòu)者的選擇權(quán)。?價(jià)格最低廉----直接面對(duì)生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷(xiāo)商，批零不限，省略中間環(huán)節(jié)；位于城郊，地價(jià)成本、交通成本