《我國(guó)首批公募REITs發(fā)行概況綜述》1500字

我國(guó)首批公募REITs發(fā)行概況綜述 （一）REITs的簡(jiǎn)介REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的主要工具。向特定機(jī)構(gòu)投資者募集發(fā)行或私下交付不動(dòng)產(chǎn)投資信托受益證券。將難以變現(xiàn)的“不動(dòng)產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為“動(dòng)產(chǎn)”。換句話說(shuō)，也就是將收益穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值劃分為若干份，在公開(kāi)市場(chǎng)或非公開(kāi)市場(chǎng)以有價(jià)證券的形式買賣和轉(zhuǎn)讓的證券，募集資金投資于特定領(lǐng)域、特定類型房地產(chǎn)，由管理機(jī)構(gòu)管理，按照國(guó)際慣例，定期支付其大部分收益，一般超過(guò)派息的90%。對(duì)于投資者而言，投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的核心在于收益和退出。REITs為投資人提供了新的收益來(lái)源和退出渠道。投資者追求更低的交易成本和門(mén)檻，在《資管新規(guī)》的背景下，機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置有了更多的選擇。 （二）REITs的交易結(jié)構(gòu)目前在我國(guó)試點(diǎn)當(dāng)中，采取“公募基金管理人+資產(chǎn)證券化”的創(chuàng)新管理組合模式。標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)如圖2所示。圖SEQ圖表\*ARABIC2我國(guó)現(xiàn)有的“公募基金管理人+資產(chǎn)證券化”REITs交易結(jié)構(gòu)由證券公司或者具有公募基金管理資格的基金管理公司設(shè)立公募基金產(chǎn)品，然后以公募基金份額募集資金，購(gòu)買由同一實(shí)際控制人的管理人設(shè)立并發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)ABS。根據(jù)證券法，目前我國(guó)可以進(jìn)行公募的主體只有兩類，一是股份有限公司，二是公募基金，且公募基金的投資范圍只包括上市交易的股票債券和監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定的其他證券及衍生品種。包括資產(chǎn)支持證券和資產(chǎn)管理產(chǎn)品。 （三）我國(guó)首批公募REITs的發(fā)行情況目前國(guó)內(nèi)第一批REITs發(fā)行價(jià)大多是以凈資產(chǎn)平價(jià)發(fā)行，但是接近一年過(guò)去，大多相比發(fā)行價(jià)是有較高溢價(jià)的。目前參與REITs的投資者大多是以機(jī)構(gòu)資金為主，底層資產(chǎn)的估值和REITs的實(shí)際價(jià)值在股價(jià)上有了體現(xiàn)。由于現(xiàn)在還是在REITs擴(kuò)大試點(diǎn)階段，所有市場(chǎng)參與人都在學(xué)習(xí)和總結(jié)REITs在中國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)現(xiàn)有項(xiàng)目的總結(jié)，REITs本質(zhì)上是將底層資產(chǎn)進(jìn)行IPO，傳統(tǒng)的底層資產(chǎn)交易價(jià)格是發(fā)行價(jià)的參考。表SEQTable\*ARABIC1首批公募REITs的發(fā)行概括REITs簡(jiǎn)稱類型資產(chǎn)評(píng)估值（億元）評(píng)估增值率(=評(píng)估值增值部分/賬面值)經(jīng)調(diào)整后估值（扣減外部杠桿)(億元)實(shí)際發(fā)行規(guī)模(億元)發(fā)行溢價(jià)率(實(shí)際發(fā)行規(guī)模/經(jīng)調(diào)整后估值)蛇口產(chǎn)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)25.28421.24%22.2820.79-6.69%張江REITS產(chǎn)業(yè)園區(qū)14.70159.72%14.7014.951.70%東昊蘇園產(chǎn)業(yè)園區(qū)33.5081.42%33.5034.924.24%普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流53.46173.17%53.4658.359.15%鹽港REITs倉(cāng)儲(chǔ)物流17.0568.48%17.0518.407.92%首鋼綠能固廢處理9.4410.64%12.0613.3810.95%首創(chuàng)水務(wù)污水處理17.462.98%17.4618.505.96%廣州廣河高速96.7478.05%86.7491.145.07%浙江杭徽高速45.6368.81%41.3043.605.56%由于REITs的融資是將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)出表進(jìn)行銷售，是一種新型的結(jié)構(gòu)化融資模式和直接融資工具。發(fā)行企業(yè)在產(chǎn)品上市后獲得了一個(gè)包含了出表資產(chǎn)的資本運(yùn)作平臺(tái)，可以募集資金繼續(xù)進(jìn)行建設(shè)，也可以通過(guò)平臺(tái)將資產(chǎn)進(jìn)行公募退出，回收投資，因此REITs性質(zhì)上屬于證券?，F(xiàn)有的幾單REITs發(fā)行價(jià)參考凈資產(chǎn)價(jià)值(NAV)來(lái)進(jìn)行平價(jià)發(fā)行，但由于過(guò)度追求REITs的長(zhǎng)期收益和現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)定的防御屬性，且市場(chǎng)上流通量較小，使得在2022年一季度股市大幅波動(dòng)向下時(shí)有著極高的漲幅，與REITs底層資產(chǎn)本身的價(jià)值有所背離。對(duì)于現(xiàn)有的REITs發(fā)行定價(jià)，定價(jià)權(quán)屬于公募基金管理人、機(jī)構(gòu)投資人或資產(chǎn)管理人。我國(guó)現(xiàn)行的發(fā)行機(jī)制中，發(fā)行人是REITs產(chǎn)品定價(jià)的核心主體之一，其定價(jià)能力直接影響了產(chǎn)品的實(shí)際收益水平。發(fā)行人在整個(gè)REITs的發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著重要作用。在成熟的海外市場(chǎng)REITs基金的首發(fā)定價(jià)一般由發(fā)行人和投資者共同承擔(dān)。承銷商應(yīng)當(dāng)向機(jī)構(gòu)投資者查詢，確定價(jià)格，然后向全體投資人跟蹤價(jià)格。不同的投資人有不同的配售規(guī)則，但是配售價(jià)格一樣的。境外市場(chǎng)的監(jiān)管層對(duì)待REITs的監(jiān)管思路與發(fā)行股票的上市公司的思路相通，適用相同的上市定價(jià)規(guī)則。目前香港H-REITs指數(shù)平均收益率大約在6.6%，新加坡S-REIT