房地產(chǎn)評估教學(xué)課件第6章收益法

房地產(chǎn)評估第6章收益法第6章收益法案例導(dǎo)入：隨著多年的住宅調(diào)控和配套發(fā)展，廣州市珠江新城的商業(yè)氛圍日趨濃厚，而記者在2013年3月實地探訪珠江新城發(fā)現(xiàn)，珠江新城部分商鋪價格在四年內(nèi)已漲了三倍，一手商鋪出現(xiàn)了40萬元/平方米以上的高價，但租金仍較為低迷。記者在興盛路上的雋峰苑銷售部發(fā)現(xiàn)，其正在放賣一手商鋪，部分臨街商鋪的價格已經(jīng)漲至40萬元/平方米以上。據(jù)一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，該批鋪面是一位投資商整體“批發(fā)”后再“零售”的，為賺利差，價格抬得比較高。雖然高價，但售賣情況似乎還不錯。銷售人員表示，此批單位剛剛放售十余日，已售出了三分之二。價格高企，租金卻沒有跟著“一飛沖天”，珠江新城部分地段的出租回報率甚至不到市區(qū)成熟商圈出租回報率的一半。在雋峰苑銷售部，銷售人員給記者算了一筆賬：34號鋪帶租約出售，產(chǎn)權(quán)證上的面積為39平方米，售賣價格為43萬元/平方米，總價達到1677萬元以上，該鋪面目前租給湯臣倍健，租金僅為每個月2.2萬元，按此計算，年出租回報率僅為1.57%，而全市大概是4個點的回報率。（廣州珠江新城鋪面價四年漲三倍租金回報率偏低，地產(chǎn)中國網(wǎng)，2013-3-18）從收益法評估的角度，你認為應(yīng)當(dāng)如何看待這里所說的相對較低的租金、較高的售價，以及偏低的回報率？第一節(jié)收益法基本理論一、收益法定義二、收益法基本原理三、收益法適用范圍四、收益法公式五、房地產(chǎn)評估中的收益法計算公式房地產(chǎn)價格評估：房地產(chǎn)價格

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房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用=管理費＋維修費＋保險費＋稅金土地價格評估：土地價格=土地凈收益/土地資本化率土地凈收益=土地總收益－土地總費用土地總費用=管理費＋維護費＋稅金土地價格=房地產(chǎn)價格－建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價一年折舊×已使用年數(shù)土地價格=（房地產(chǎn)凈收益－建筑物凈收益）/土地資本化率建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率建筑物價格評估：建筑物價格=房地產(chǎn)價格－土地價格建筑物價格

=（房地產(chǎn)凈收益－土地凈收益）/建筑物資本化率第二節(jié)

收益法參數(shù)的估算一、凈收益凈收益的含義客觀總收益客觀總費用凈收益估算潛在毛收入、有效毛收入、經(jīng)營費用二、折現(xiàn)率估算市場比較法可比實例1可比實例2可比實例3潛在總收入（元）300002000028000空置及壞帳損失150010001400營業(yè)費用150001000014000凈收益13500900012600出售價格949005740081800年限322826可比實例折現(xiàn)率（%）1415.415折現(xiàn)率取值(%)14.8資本資產(chǎn)定價模型投資資本結(jié)構(gòu)法

r=rm×m+re×（1-m）

rm為抵押貸款折現(xiàn)率或稱為抵押貸款常數(shù)，m為抵押貸款-價值比率（LTV），re為權(quán)益資本期望的投資報酬率，（1-m）為權(quán)益資本占房地產(chǎn)價值的比率。債務(wù)保證率法r=dcr×rm×mdcr=noi/imdcr為債務(wù)償還保證率，年凈收益noi,年債務(wù)償還額im三、收益期限的估算第三節(jié)收益法應(yīng)用舉例某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊50年的土地使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。2008年該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價的1.5%,土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元,保險費為重置價的0.2%，土地折現(xiàn)率7%，建筑物折現(xiàn)率8%。假設(shè)該土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)將由國家收回，地上建筑物將得到合理的價值補償。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價格。某建成的賓館有400間客房及會議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時的樓面地價為1400元/㎡，現(xiàn)時重新取得該類土地的樓面地價為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費為3000元/㎡，專業(yè)費及管理費為建筑安裝工程費的10%；建筑安裝工程費等費用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費400萬元，建成時配置市場價值為500萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤率為40%。預(yù)計該賓館投入使用后客房的平均價格為180元/（天˙間），第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達到穩(wěn)定。該賓館運營費