房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)課件第2章房地產(chǎn)評(píng)估的理論基礎(chǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估第2章房地產(chǎn)評(píng)估的理論基礎(chǔ)第2章房地產(chǎn)評(píng)估的理論基礎(chǔ)案例導(dǎo)入：2002年3月14日，由商地置業(yè)公司、華潤置地（北京）股份有限公司、SOHO中國有限公司、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司四家公司參加投標(biāo)的北京市廣渠門外東五廠國有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)結(jié)果揭曉，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司以31.5889億元人民幣的投標(biāo)價(jià)中標(biāo)。該地塊的規(guī)劃容積率為2.7，地上建筑面積為115萬平方米。招標(biāo)結(jié)果揭曉當(dāng)天，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司有關(guān)人士表示，根據(jù)成本和目前北京樓市發(fā)展勢頭，未來社區(qū)住宅銷售價(jià)格將不低于8000元/平方米。同樣這塊地，北京的開發(fā)商新華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理任志強(qiáng)、慣于營銷的現(xiàn)代城總經(jīng)理潘石屹、以管理成本見長的今典花園總經(jīng)理張寶全三人來操盤，房價(jià)又會(huì)是多少？任志強(qiáng)認(rèn)為房價(jià)在8000元/平方米。潘石屹認(rèn)為開發(fā)大眾化住宅的銷售價(jià)格為7500元/平方米，而高檔住宅銷售價(jià)格8500元/平方米。張寶全則認(rèn)為均價(jià)6000元/平方米沒有問題，這塊地堪稱CBD的后花園，規(guī)模大，操作好了，市場售價(jià)賣到8000元/平方米是毫無問題的。不同開發(fā)商的價(jià)值判斷為什么不一樣？第一節(jié)價(jià)值理論一、價(jià)值及價(jià)值類型二、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型市場價(jià)值市場價(jià)值以外的價(jià)值房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型選擇三、價(jià)值思想對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值及評(píng)估理論發(fā)展的影響價(jià)值思想概觀宗教信仰、道德、哲學(xué)領(lǐng)域的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)在價(jià)值和外在價(jià)值重農(nóng)主義價(jià)值價(jià)值理論重商主義價(jià)值價(jià)值理論李嘉圖勞動(dòng)價(jià)值斯密市場價(jià)值門格爾效用價(jià)值馬歇爾供求均衡價(jià)值理論凱恩斯需求價(jià)值論收入、偏好、政府干預(yù)政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)20世紀(jì)西方房地產(chǎn)價(jià)值理論的發(fā)展1906-1944Fisher：TheNatureofCapialandIncome，價(jià)值是特定資本預(yù)期收益的現(xiàn)值。Babcock：土地價(jià)值和建筑物價(jià)值具有完全不同的特征，混在一起評(píng)估是不合理、不公正的；價(jià)值是市場現(xiàn)象，市場法是不可缺的，并且必須把預(yù)期產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值轉(zhuǎn)為現(xiàn)時(shí)價(jià)值；轉(zhuǎn)讓價(jià)格并不必然是公平的市場價(jià)值；成本和價(jià)值是有差異的，replacementcost不能正確反映價(jià)值。Kniskern認(rèn)為對(duì)土地和建筑物的價(jià)值或收益加以區(qū)分是武斷的。Ross開創(chuàng)了投資組合（band-of-investment）理論，Kazdin于1944年對(duì)羅斯的資本化率求取方法進(jìn)行了修正。二戰(zhàn)后至1962年Wendt是關(guān)于收益資本化方法的總收益乘數(shù)（grossincomemultiplier，GIM）的倡導(dǎo)者。Ratcliff批評(píng)運(yùn)用拼合資本化率（thesplitcapitalization）的作法，他認(rèn)為不論什么樣的收益，資本化率是沒有差別的，同樣，劃分收益譜系（incomestream）是不合理的。因?yàn)槿魏物L(fēng)險(xiǎn)對(duì)每一元預(yù)期凈收益的影響是一樣的，所以對(duì)土地和土地改良物采用不同的資本化率是不合理的。他還認(rèn)為土地或建筑物剩余法對(duì)投資者沒有任何的價(jià)值，投資者傾向于用價(jià)格／收益比率法（即GIM）。愛華德1959年首次發(fā)表了現(xiàn)已得到廣泛認(rèn)可的估價(jià)和融資表，他的另一貢獻(xiàn)是用預(yù)期持有期間代替建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)榧词鼓軌蚬烙?jì)出后者也不需要。愛華德還認(rèn)為房地產(chǎn)出售時(shí)很少能支付全部的錢款，因而尚須考慮抵押條件。1963年-----1963年3月召開了關(guān)于估價(jià)研究的威斯康星學(xué)術(shù)討論會(huì)，專家們提出下面幾條重要意見：①人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值特征的行為反應(yīng)是估價(jià)師評(píng)估的根本出發(fā)點(diǎn)；②贊成廣泛運(yùn)用模擬模型和多元回歸分析法；③為正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資，估價(jià)師首先必須了解投資者的行為，以及融資、稅費(fèi)、投資目標(biāo)對(duì)投資行為的影響；④估價(jià)課程教學(xué)必須反映估價(jià)具有研究和分析的功能這一事實(shí)。從20世紀(jì)70年代開始，人們將主要精力放在回歸分析等定量方法研究上，這種方法在非住宅類型房地產(chǎn)估價(jià)上有許多不足之處，即使對(duì)住宅估價(jià)（非大批量情況下），也存在一些完全依賴這種方法的問題。米列（W.PorcherMiles）在1975年曾用多元回歸分析法對(duì)四個(gè)住宅群體（鄰里）進(jìn)行了實(shí)證分析，認(rèn)為這種方法的準(zhǔn)確性不如有資格的估價(jià)師用傳統(tǒng)方法進(jìn)行的測算。20世紀(jì)70年代中期，資產(chǎn)收益率問題引起特別的關(guān)注，在這一問題上運(yùn)用了不同的方法。蓋特（RonaldE.Gettel）較早提出公式R=M×f×DCR，其中，M是抵押貸款價(jià)值比率（loan-to-valueratio），f是年抵押常數(shù)（annualmortgageconstant），DCR是債務(wù)償還保證率（debtcoverageratio，即年凈運(yùn)營收入與年抵押貸款償還額的比率）。現(xiàn)代估價(jià)理論的形成現(xiàn)代評(píng)估理論以房地產(chǎn)價(jià)值理論為基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)價(jià)值理論在很大程度上是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)、奧國學(xué)派、新古典學(xué)派，以及現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值理論的重要思想和經(jīng)濟(jì)概念的綜合。美國學(xué)者認(rèn)為新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾的價(jià)值思想、Fisher的價(jià)值收益理論，對(duì)現(xiàn)代估價(jià)理論的形成具有重要影響。成本法強(qiáng)調(diào)replacementcost，基本上遵從了斯密時(shí)代的古典經(jīng)濟(jì)價(jià)值理論。收益資本化法求得的是預(yù)期收益的現(xiàn)值，實(shí)質(zhì)上是對(duì)價(jià)值的效用度量。市場法求得的是一定時(shí)間、地點(diǎn)條件下的普通價(jià)格，強(qiáng)調(diào)短期的市場供求狀況。第二節(jié)地租理論一、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期流行的地租理論，是地租剩余理論。該時(shí)期的地租論點(diǎn)是，地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余，剩余額的大小取決于農(nóng)產(chǎn)品的需求和供給成本，農(nóng)產(chǎn)品的成本又取決于土地的位置和肥沃程度。二、馬克思的地租理論地租的實(shí)質(zhì)地租是租地農(nóng)場主為了得到使用自己資本的土地，在一定期限內(nèi)按契約規(guī)定，支付給土地所有者一個(gè)貨幣額。租地農(nóng)場主要支付地租，但并不因此而減少他的平均利潤，而土地所有者取得超額利潤----地租。真正的地租與投入土地的固定資本的利息的區(qū)分契約租金中可能包括對(duì)平均利潤或正常工資的扣除地租與借貸資本利息的區(qū)別級(jí)差地租級(jí)差地租Ⅰ級(jí)差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。級(jí)差地租Ⅱ級(jí)差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ不過是級(jí)差地租的兩種表現(xiàn)形式，它們都是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。絕對(duì)地租

單產(chǎn)價(jià)格價(jià)值

絕對(duì)地租

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格

級(jí)差地租

個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格

土地肥沃程度逐漸遞增建筑地段地租三、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論邊際生產(chǎn)力地租理論

報(bào)酬量

勞動(dòng)和資本投入量稀有地租和級(jí)差地租城市地租城市地租等于位置地租加上農(nóng)業(yè)地租。土地所有者的土地年收入中包括地租和利潤兩部分。地租是土地的原始價(jià)值，是由于自然的原始性質(zhì)（陽光、熱、土地位置等）所致，其中大都（尤其是位置）是人為的結(jié)果，但土地所有者并沒有作任何努力，這種價(jià)值確切地稱為“公有價(jià)值”，它是真正的地租。土地持有者勞動(dòng)或投資所創(chuàng)造的那部分價(jià)值可以稱為“私有價(jià)值”，在土地年收入中表現(xiàn)為利潤。地租與土地產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系邊際投入第三節(jié)土地價(jià)格理論一、土地價(jià)格的內(nèi)涵“土地的市場價(jià)值（marketvalue）等于由土地所產(chǎn)生的連續(xù)不斷的租金收入的現(xiàn)值?！蓖恋厮姓叩牡刈馐杖胫?，包括真正的地租和部分土地資本（即土地租約簽定前存在的土地資本）的利息及折舊，因而土地價(jià)格中，也包括真正地租的資本化和土地資本價(jià)格兩部分。真正的地租和土地資本利息及折舊之間，是前者決定于后者，假定租金不變，利率上升，后者提高，前者必然減少；當(dāng)租金不足以補(bǔ)償后者時(shí)，前者就為零。二、土地價(jià)格的構(gòu)成土地價(jià)格由土地物質(zhì)價(jià)格和土地資本價(jià)格構(gòu)成地租是由土地物質(zhì)所要求的真正地租和土地資本所要求的租金性地租構(gòu)成。真正的地租包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租。租金性地租又可以區(qū)分為某塊“土地本身的土地資本地租”和“外部輻射地租”。土地資本地租是土地資本的單位時(shí)間損耗量（折舊及利息）；土地的外部輻射性地租是指該宗土地以外的大型基本建設(shè)（如道路、商場、劇院、公園、工廠等），會(huì)對(duì)宗地產(chǎn)生好的或壞的（正或負(fù)的）輻射作用，從而使得該宗地的地租有所增加或減少。地租的二元構(gòu)成，必然帶來地價(jià)由土地物質(zhì)價(jià)格和土地資本價(jià)格構(gòu)成。土地價(jià)格是由土地原始價(jià)值、公共投資與環(huán)境改良價(jià)值、私人投資改良價(jià)值、未來價(jià)值四項(xiàng)因素在地理空間上的組合，而表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額土地價(jià)格由純農(nóng)地價(jià)格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價(jià)格的預(yù)期增值（也可能減值，即可能為負(fù)數(shù)），不確定性的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)、可達(dá)性（區(qū)位或位置）價(jià)值構(gòu)成三、土地價(jià)格的變動(dòng)土地價(jià)格變動(dòng)機(jī)理土地價(jià)格的變動(dòng)趨勢及其形態(tài)從各個(gè)國家和地區(qū)的地價(jià)變動(dòng)歷史來看，地價(jià)是呈波浪式增長的原因：（1）地價(jià)受經(jīng)濟(jì)周期的影響而波動(dòng)；（2）土地市場的供求變化；（3）影響土地價(jià)格的多種因素變化參差錯(cuò)落、互有消長，且在時(shí)-空上表現(xiàn)各異。土地價(jià)格增長形態(tài)可以分為投資性增值、供求性增值、用途性增值。第四節(jié)

建筑物價(jià)格理論一、建筑物價(jià)格的構(gòu)成新建成建筑物的價(jià)格構(gòu)成：（1）建筑工程費(fèi)用，（2）設(shè)備及安裝工程費(fèi)用，（3）其它費(fèi)用。已經(jīng)使用若干年的建筑物的價(jià)格，就是用該建筑物的全新重置價(jià)格（replacementcostneworreproductioncostnew）減去價(jià)值損耗。建筑物到達(dá)其經(jīng)濟(jì)使用壽命結(jié)束時(shí)，它的價(jià)值就是所拆除的殘余物廢料價(jià)值減去拆除費(fèi)后的剩余價(jià)值，也稱凈殘值。價(jià)格和租金的關(guān)系

rt=r×v0+I×vt

rt=v0/n+〔v0-v0(t-1)/n〕I=〔1/n+I(n-t+1)/n〕v0rt第t年的租金，I市場利率，r建筑物年損耗率，v0

、vt

建筑物的全新重置價(jià)值和在第t年初時(shí)刻的建筑物價(jià)值，n經(jīng)濟(jì)使用壽命（假定殘值為0），t建筑物正在使用的年序數(shù)，〔1/n+I(n-t+1)/n〕租售比價(jià)因子。二、建筑物價(jià)格的變動(dòng)建筑物價(jià)格的變動(dòng)，是由于影響建筑物價(jià)格的多種因素的變化而產(chǎn)生的。這些影響因素大體有構(gòu)造、裝修、設(shè)備、規(guī)模、用途、地區(qū)、物價(jià)水平等。第五節(jié)房地產(chǎn)用地競價(jià)租金函數(shù)一、工業(yè)廠商用地的競價(jià)租金函數(shù)假定某城市的某一汽車裝配制造企業(yè)，通過使用土地、勞動(dòng)力及進(jìn)口重要的汽車部件進(jìn)行生產(chǎn)，然后將自己的產(chǎn)品通過高速公路用貨車輸送到其他城市進(jìn)行銷售。該廠商的利潤等于總收入（汽車的價(jià)格P乘以年產(chǎn)量B）減去投入品、到高速公路口的市內(nèi)運(yùn)輸成本和土地成本：

P×B－C－B×t×u－R×T汽車價(jià)格P，年產(chǎn)量B，所有的非土地投入品包括資本、勞動(dòng)、原材料、進(jìn)口部件等的成本為C，市內(nèi)單位運(yùn)輸成本為t元每輛每公里，到高速路出口的距離為u，R為單位面積的地租，T為該廠商占用的土地總面積。假定所有的廠商都是完全競爭的，因而廠商的經(jīng)濟(jì)利潤即上面的公式等于零。該廠商單位面積土地的競價(jià)租金為地租支付前的利潤除以土地面積：RR=(P×B－C－B×t×u)÷Tu二、寫字樓的競價(jià)租金函數(shù)假定使用某寫字樓的企業(yè)每年需要來往于辦公室和市中心與客戶面對(duì)面接觸N次，每次需要到市中心的距離為u，單位距離所耗費(fèi)的交通費(fèi)用及時(shí)間成本為W，每次咨詢接觸創(chuàng)造的產(chǎn)品價(jià)值為P，每年的非土地成本包括建筑物資本成本和其他成本為C，R為單位面積的地租，T為該寫字樓占用的土地總面積。在經(jīng)濟(jì)利潤為零時(shí)，該寫字樓的競價(jià)租金函數(shù)為：R=（總收入－資本成本－其他成本－移動(dòng)成本）÷占地面積=（P×N－C－W×N×u）÷T越靠近CBD的土地價(jià)格越高，因而企業(yè)將用資本替代土地（要素替代性），在較小面積的土地上開發(fā)投資建設(shè)更大面積的建筑物,最終提高了寫字樓使用者的土地競價(jià)租金。三、住宅價(jià)格及住宅用地競價(jià)租金函數(shù)假定單一中心城市的一個(gè)家庭年收入為2萬元，其中1萬元用于支付除居住外的基本消費(fèi)，另外1萬元用于支付房屋消費(fèi)。如該家庭選擇居住在市中心，則支付市中心房屋（100平方米）租金的能力為1萬元/年，扣除房屋折舊、保險(xiǎn)費(fèi)、維修管理費(fèi)等費(fèi)用0.5萬元后，支付地租的為0.5萬/年。如選擇距離市中心10KM處，則每年因到市中心上班、上學(xué)、購物花費(fèi)交通費(fèi)0.2萬元，時(shí)間成本、心神疲勞補(bǔ)貼0.15萬元，支付10公里處房屋租金的意愿為0.65萬元/年，屬于支付地租的為0.15萬元/年。居民對(duì)距城市中心不同距離位置土地的地租支付能力（意愿），稱為住宅用地地租支付能力曲線（住宅競價(jià)租金曲線）。住宅用地的競價(jià)租金函數(shù)可表示為：R(u)=[P(u)×Q－K]÷T第六節(jié)住宅特征價(jià)格理論1966年，美國學(xué)者Lancaster提出了消費(fèi)者理論，認(rèn)為對(duì)商品的需求基于商品所內(nèi)含的一系列特征（效用特征包），商品是作為內(nèi)含特征的集合來出售的。商品效用水平取決于各種特征的數(shù)量。住宅的特征可以分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三個(gè)方面。建筑特征：建筑面積、樓層、朝向、房齡、臥室數(shù)量、浴室數(shù)量、外觀等；鄰里特征：水、電、氣、文化教育、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的完備程度，以及環(huán)境質(zhì)量和小區(qū)物業(yè)管理等；區(qū)位特征：道路狀況、交通通達(dá)性、到市中心的距離等。特征價(jià)格模型（hedonicpricemodel）:將住宅