房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）課件 第3章 區(qū)位理論；第4章 房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著2本章主要講述區(qū)位理論的產(chǎn)生與發(fā)展、區(qū)位理論概述、影響區(qū)位的因素以及區(qū)位理論同房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系。重點(diǎn)介紹農(nóng)業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論、中心地說(shuō)（中心地理論）、廖什的市場(chǎng)區(qū)位理論、佩蘭德的區(qū)位理論、艾薩德的區(qū)位理論等。區(qū)位理論是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要理論之一。著名的農(nóng)業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論以及中心地理論等經(jīng)典區(qū)位論，雖然多產(chǎn)生于19世紀(jì)末20世紀(jì)初，而且當(dāng)時(shí)研究問(wèn)題的條件和范圍也比較簡(jiǎn)單，但這些理論的基本思想至今仍具有重要的指導(dǎo)意義。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)位理論也不斷得到更新和完善，并對(duì)解決實(shí)際問(wèn)題發(fā)揮了重要的作用。[本章內(nèi)容提要]第3章區(qū)位理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材區(qū)位是指某一空間的幾何位置，是自然界的地理要素和人類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。為進(jìn)一步揭示區(qū)位的性質(zhì)與特點(diǎn)，可以將區(qū)位進(jìn)一步劃分為：自然地理區(qū)位和經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位。3.1.1.1自然地理區(qū)位指某一事物與其周?chē)匀画h(huán)境的空間關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)地貌等自然條件的組合特征。3.1.1.2經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位是指在人類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中形成或創(chuàng)造的人地關(guān)系。33.1區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展3.1.1區(qū)位房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材自19世紀(jì)下半葉至20世紀(jì)40年代，是區(qū)位理論形成和得到初步發(fā)展的階段。杜能、韋伯、克里斯塔勒、廖什等都為區(qū)位理論的形成和發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。但他們的理論受到社會(huì)實(shí)踐條件的局限，研究對(duì)象是單個(gè)的或某一方面的經(jīng)濟(jì)客體?；静簧婕皠?dòng)態(tài)變化。3.1.2.1工業(yè)化和城市化與區(qū)位理論的發(fā)展3.1.2.2現(xiàn)代科技與區(qū)位理論的發(fā)展3.1.2.3高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的興起與區(qū)位理論的發(fā)展43.1區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展3.1.2區(qū)位理論的形成及發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.1.1基本假設(shè)孤立國(guó)是假設(shè)的一個(gè)與世隔絕的國(guó)家。在這里，只有一個(gè)中心城市，全國(guó)各地的農(nóng)產(chǎn)品都要以這個(gè)城市作為主要的銷(xiāo)售市場(chǎng)；在這里土壤肥沃性相同，氣候、地形等完全一致；城鄉(xiāng)間唯一的運(yùn)輸手段是馬車(chē)；各地農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的能力和技術(shù)條件相同；平原四周是未經(jīng)開(kāi)墾的荒野，使孤立國(guó)與外界隔離；農(nóng)作物的經(jīng)營(yíng)目的是謀取最大收益；運(yùn)輸費(fèi)用與農(nóng)產(chǎn)品重量和生產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比；市場(chǎng)上農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格、農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者的工資、資本的利息都固定不變。53.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.1.2主要內(nèi)容1．計(jì)算公式在以上這些假設(shè)條件下，杜能認(rèn)為農(nóng)產(chǎn)品的利潤(rùn)(P)是由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格(V)和農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)(T)三個(gè)因素決定的。用公式表示如下：P=V-（E+T）2．六個(gè)同心圓第一圈為自由農(nóng)業(yè)區(qū)提供蔬菜、牛奶等，集約化程度較高第二圈為林業(yè)區(qū)提供薪炭、木材等第三圈為輪作農(nóng)業(yè)區(qū)提供牲畜、土豆及谷物等第四圈為谷草農(nóng)業(yè)區(qū)提供小麥、玉米、稻谷及畜產(chǎn)品等第五圈為三圃式農(nóng)作區(qū)耕地劃分為三塊，分別種植黑麥、大麥及休閑地第六圈為畜牧業(yè)純牧區(qū)63.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材73.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖3—1杜能圈示意圖3.2.1.3杜能理論的貢獻(xiàn)杜能對(duì)農(nóng)業(yè)區(qū)位論的研究從級(jí)差地租出發(fā)，闡明了市場(chǎng)距離對(duì)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約程度和土地利用類(lèi)型的影響，并得出結(jié)論：農(nóng)業(yè)布局應(yīng)該按由近到遠(yuǎn)配置不同的作物，其經(jīng)營(yíng)方式也應(yīng)由粗放到集約變化。83.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯第一個(gè)完整地提出了工業(yè)區(qū)位的理論，并在當(dāng)時(shí)產(chǎn)生了相當(dāng)廣泛的影響，被公認(rèn)為是工業(yè)區(qū)為理論的奠基者，其代表作為《工業(yè)區(qū)位論》。3.2.2.1基本概念韋伯在理論中首先提出和分析了“區(qū)位因素”的概念，認(rèn)為區(qū)位因素可以劃分為三類(lèi)：一般性區(qū)位因素和特殊性區(qū)位因素，即對(duì)每一種工業(yè)生產(chǎn)都有一定意義的因素和只對(duì)某些部門(mén)才有意義的因素。區(qū)域因素、集聚因素和分散因素：區(qū)域因素決定企業(yè)的布局，而集聚因素和分散因素影響企業(yè)的聯(lián)合性與協(xié)作性。自然技術(shù)因素和社會(huì)文化因素等。93.2主要區(qū)位理論3.2.2工業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.2.2主要內(nèi)容——三個(gè)法則1.運(yùn)輸區(qū)位法則2.勞動(dòng)力區(qū)位法則3.集聚(分散)法則3.2.2.3韋伯理論的貢獻(xiàn)韋伯將數(shù)學(xué)與土地經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用于土地規(guī)劃，是運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)量方法研究土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的先驅(qū)，其所提出的追求成本費(fèi)用最低點(diǎn)的思想盡管有不合理之處，但仍是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)活動(dòng)追求經(jīng)濟(jì)效益的核心。他提出的三要素也是土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用的核心。但是，在韋伯的理論中忽視和掩蓋了社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的作用，對(duì)社會(huì)科學(xué)的應(yīng)用認(rèn)識(shí)不足，低估了其作用。103.2主要區(qū)位理論3.2.2工業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.3.1基本概念1.中心地和中心地職能：中心地是向居住在它周?chē)木用裉峁└鞣N貨物和服務(wù)的地方，一般是指城鎮(zhèn)的所在地；其職能是指由中心地提供的貨物和服務(wù)的種類(lèi)。2.人口門(mén)檻：指一個(gè)企業(yè)為維持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必須賺取的最低收入，將這一最低收入界限比喻為企業(yè)的門(mén)檻。3.貨物的最大銷(xiāo)售距離113.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說(shuō)（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.3.2主要內(nèi)容1.假設(shè)條件這里為“均值平原”，土地肥沃，資源分布、人口分布均勻，對(duì)貨物需求、消費(fèi)方式都是一致的，無(wú)邊界；有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費(fèi)和距離成正比，朝各個(gè)方向移動(dòng)都可行；生產(chǎn)者和消費(fèi)者都屬于經(jīng)濟(jì)行為合理的人；消費(fèi)者離他們居住地最近的中心地購(gòu)買(mǎi)他們所需的貨物和服務(wù)，他們?yōu)榇烁冻龅膶?shí)際價(jià)格等于貨物的銷(xiāo)售價(jià)格加上來(lái)往的交通費(fèi)用。123.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說(shuō)（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.3.2主要內(nèi)容2.六邊形網(wǎng)格：克氏根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空當(dāng)代彌合性原則，認(rèn)為最合理、最有效的市場(chǎng)區(qū)圖形是正六邊形體系。3.等級(jí)體系的形成：不同的貨物和服務(wù)的提供點(diǎn)都能夠按照一定的規(guī)則排列成順序的等級(jí)體系。按照三種不同的原則，可以建立三種中心地等級(jí)體系。三種原則是：（1）市場(chǎng)最優(yōu)原則（2）交通最優(yōu)原則（3）行政最優(yōu)原則133.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說(shuō)（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材143.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說(shuō)（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖3—2市場(chǎng)最優(yōu)原則城鎮(zhèn)分布示意圖圖3—3交通最優(yōu)原則城鎮(zhèn)分布示意圖圖3—4行政最優(yōu)原則城鎮(zhèn)分布示意圖3.2.4.1廖什的市場(chǎng)區(qū)位理論廖什在1945年所著的《區(qū)位經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書(shū)中，以簡(jiǎn)單的方程組來(lái)描述一般的空間關(guān)系，同時(shí)也設(shè)法表達(dá)出所有區(qū)位相互關(guān)系的抽象化系統(tǒng)，這是廖什將空間經(jīng)濟(jì)思想帶入?yún)^(qū)位理論并在方法上創(chuàng)新的主要貢獻(xiàn)之處。153.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學(xué)者對(duì)區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.4.2佩蘭德的區(qū)位理論佩蘭德是第一個(gè)論及市場(chǎng)地區(qū)范圍問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。163.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學(xué)者對(duì)區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材A市場(chǎng)B市場(chǎng)運(yùn)輸成本工廠價(jià)格價(jià)格AA′B′B圖3—5

兩廠商市場(chǎng)分布理論3.2.4.3艾薩德的區(qū)位理論艾薩德認(rèn)為一般區(qū)位理論能以經(jīng)濟(jì)理論的方法來(lái)擴(kuò)展，用以研究者依據(jù)提到原則分析企業(yè)家做區(qū)位決策時(shí)各種不同的生產(chǎn)要素的任何組合。沃爾特提出利用和借鑒經(jīng)濟(jì)學(xué)中兩種生產(chǎn)要素的各種可能組合所形成的等產(chǎn)量曲線與各種等成本曲線相切，可決定生產(chǎn)的特定生產(chǎn)量和生產(chǎn)要素的最低成本組合的分析方法，可利用等產(chǎn)量線分析確定工廠的區(qū)位。173.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學(xué)者對(duì)區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.4.3艾薩德的區(qū)位理論183.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學(xué)者對(duì)區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材勞動(dòng)力（L）NELxC3C2C1K1K2K3M3M2M1O原料（M）圖3—6利用等產(chǎn)量曲線確定廠商區(qū)位3.2.4.4阿隆索的區(qū)位理論阿隆索于1964年提出競(jìng)租函數(shù)概念。他認(rèn)為，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位是由其所能夠支付的地租而決定的。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，通過(guò)土地供求機(jī)制、土地價(jià)格機(jī)制的作用和調(diào)整，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)使用土地，并經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)決定各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的最佳區(qū)位選擇。193.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學(xué)者對(duì)區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.1.1一般因素1.人口2.行政區(qū)劃3.地理位置與自然條件4.社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況5.土地與住房制度6.城市規(guī)劃7.土地利用計(jì)劃8.政策203.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.1影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.1.2區(qū)域因素區(qū)域因素是影響城鎮(zhèn)內(nèi)部不同地區(qū)土地區(qū)位條件的因素，主要包括繁華程度、交通狀況、城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度、環(huán)境條件和土地使用限制等因素。區(qū)域因素決定土地的中觀區(qū)位特征。1.繁華程度2.交通狀況3.城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度4.環(huán)境條件5.土地使用限制213.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.1影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

3.3.1.3個(gè)別因素

個(gè)別因素主要是指與宗地直接有關(guān)的自然條件，市政設(shè)施，宗地形狀，長(zhǎng)度、寬度，臨街條件以及使用限制等。個(gè)別因素決定土地的微觀區(qū)位，即決定地塊的區(qū)位條件狀況。1.自然條件2.市政設(shè)施3.宗地形狀4.宗地長(zhǎng)度、寬度5.臨街條件6.使用限制223.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.1影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.2.1區(qū)位理論與房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事物和要素相互之間的內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。不同區(qū)位之所以影響房地產(chǎn)價(jià)格，可以歸納為兩個(gè)方面的原因：一個(gè)原因是由于區(qū)位是影響企業(yè)生產(chǎn)成本的重要因素，如區(qū)位不同，就會(huì)導(dǎo)致交通成本和土地開(kāi)發(fā)成本的差異，從而影響企業(yè)的生產(chǎn)成本；另一個(gè)原因是區(qū)位也影響到土地使用者的方便程度，如基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的完備狀況均會(huì)影響土地的利用效用。233.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.2.2區(qū)位理論與企業(yè)的選址企業(yè)的選址過(guò)程，是企業(yè)依據(jù)所應(yīng)該考慮的因素的變化情況，進(jìn)行逐項(xiàng)分析，并利用一定的規(guī)范方法，確定用地結(jié)果的過(guò)程。1.企業(yè)選址應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素243.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地條件1交通條件2設(shè)施狀況3協(xié)作條件4投資成本5環(huán)境保護(hù)63.3.2.2區(qū)位理論與企業(yè)的選址2.廠址選擇的方法253.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1重心法：把運(yùn)輸因素作為依據(jù)，利用“求重心”的原理，選擇其中運(yùn)輸量最小、費(fèi)用最低的方案為最佳方案的一種方法。2方案比較法：在已經(jīng)確定的建廠地區(qū)內(nèi)對(duì)不同廠址方案的投資費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用進(jìn)行比較來(lái)確定廠址的一種方法。3分級(jí)評(píng)分法：指對(duì)不同的廠址方案中的所有因素進(jìn)行評(píng)分，并根據(jù)分值的高低來(lái)確定最優(yōu)廠址的一種方法。3.3.2.3區(qū)位理論與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇(1)緊密依托經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市。(2)靠近教育和研究機(jī)構(gòu)。(3)便捷、高效的信息獲取條件。(4)優(yōu)美的環(huán)境條件。263.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.2.4區(qū)位理論與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位選擇應(yīng)考慮的要素：依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求選擇區(qū)位綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本和售價(jià)確定項(xiàng)目的區(qū)位2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)符合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的要求。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制主要體現(xiàn)在區(qū)位的限制上和用地使用條件的限制上。城市規(guī)劃通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格的規(guī)劃和管理，對(duì)項(xiàng)目選址進(jìn)行控制，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施也進(jìn)行約束。273.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.2.5案例1——服裝店區(qū)位選擇分析1.都市中心整體的商店街區(qū)2.車(chē)站附近或交通要道周邊地區(qū)3.人口密度地區(qū)4.客流量大的地區(qū)283.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.2.6案例2——KFC的選址策略1.商圈的劃分與選擇（1）劃分商圈。（2）選擇商圈。2.聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇（1）要確定該商圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn)。（2）選址時(shí)一定要考慮人流的主要運(yùn)動(dòng)路線會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手阻截。（3）聚客點(diǎn)選擇影響商圈選擇。293.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材30房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)區(qū)位經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位區(qū)位理論31房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.簡(jiǎn)述區(qū)位的概念和類(lèi)型。2.農(nóng)業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論和中心地說(shuō)的概念、代表人物與主要內(nèi)容分別是什么?3.影響房地產(chǎn)區(qū)位的因素有哪些？4.如何理解區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系？房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著33房地產(chǎn)價(jià)格是由土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成的。本章共分四節(jié)。第一節(jié)介紹土地價(jià)格，特別是介紹土地價(jià)格的構(gòu)成、不同類(lèi)型地價(jià)及其相互之間的關(guān)系、地價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。第二節(jié)介紹建筑物成本和價(jià)格。第三節(jié)介紹房地產(chǎn)價(jià)格，特別是房地產(chǎn)價(jià)格和租金之間的關(guān)系、房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型。第四節(jié)介紹影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。[本章內(nèi)容提要]第4章房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材從賣(mài)方來(lái)講，土地價(jià)格是所出租或者出售土地的地租資本化的收入；從買(mǎi)方來(lái)講，土地價(jià)格是資本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期間（一定年限土地使用權(quán)交易時(shí)）或無(wú)限年期間（土地所有權(quán)交易時(shí)）地租的折現(xiàn)值。如以V為土地價(jià)格，ai為第i年的地租，r為折現(xiàn)率（假定折現(xiàn)率不變），則土地價(jià)格用公式表示為：

V=∑ai/(1+r)i344.1土地價(jià)格4.1.1土地價(jià)格的內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地和其他商品一樣，其價(jià)格是由供求相互作用形成的。如下圖所示。354.1土地價(jià)格4.1.2土地價(jià)格的形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地?cái)?shù)量mOpp′dd′s價(jià)格圖4—1土地供給條件下地價(jià)的決定4.1土地價(jià)格4.1.2土地價(jià)格的形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地?cái)?shù)量mOp1p2p3ps1sssmd1d價(jià)格圖4—2土地供給隨時(shí)間變化條件下地價(jià)的決定1.理論上的土地價(jià)格

從理論上講，土地價(jià)格由土地物質(zhì)價(jià)格和土地資本價(jià)格構(gòu)成。土地物質(zhì)價(jià)格的理論構(gòu)成公式是：

Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s

上式中，Jdw為土地物質(zhì)價(jià)格；Jdj為絕對(duì)地價(jià)；r為相鄰級(jí)別土地級(jí)差地價(jià)的差別幅度；n為土地的級(jí)別（最差土地為0）；u為土地不同用途的價(jià)格差別系數(shù)；d/s為土地供求平衡度系數(shù).Jdw(1+r)n為不考慮土地用途和供求狀況時(shí)的基礎(chǔ)級(jí)差地價(jià)。374.1土地價(jià)格4.1.3土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.理論上的土地價(jià)格土地本身的土地資本價(jià)格理論構(gòu)成公式為：

Jdz=Jj×(1-Kx)×(1-Km)+Jx-Jf

上式中，Jdz為土地本身的土地資本價(jià)格；Jj為過(guò)去歷次投資所形成的土地資本價(jià)格的累計(jì)（全新重置成本）；Kx為土地資本的無(wú)形（功能性、經(jīng)濟(jì)性）損耗系數(shù)；Km為有形損耗系數(shù)；Jx為最近一次或數(shù)次形成的尚未發(fā)生損耗的土地資本價(jià)格；Jf為當(dāng)前已經(jīng)報(bào)廢的土地資本（假定殘值為0）的拆除費(fèi)用。384.1土地價(jià)格4.1.3土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.土地價(jià)格與土地交易額土地價(jià)格是土地原始價(jià)值、公共投資與環(huán)境改良價(jià)值、私人投資改良價(jià)值、未來(lái)價(jià)值四項(xiàng)因素在地理空間的結(jié)合，而表現(xiàn)出來(lái)的土地貨幣交易額。3.土地價(jià)格構(gòu)成

土地價(jià)格由純農(nóng)地價(jià)格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價(jià)格的預(yù)期增值（也可能是減值，即可能為負(fù)數(shù)）、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)、可達(dá)性（區(qū)位）價(jià)值構(gòu)成。394.1土地價(jià)格4.1.3土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材404.1土地價(jià)格4.1.3土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材農(nóng)地地租不確定性風(fēng)險(xiǎn)年補(bǔ)償費(fèi)土地資本租金區(qū)位地租距CBD的距離地租CBDd′圖4—3城市土地租金414.1土地價(jià)格4.1.3土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材純農(nóng)地價(jià)格不確定性風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)轉(zhuǎn)換成本區(qū)位價(jià)格距CBD的距離地價(jià)CBDd′圖4—4城市土地及農(nóng)地價(jià)格比較預(yù)期增值農(nóng)地開(kāi)發(fā)權(quán)價(jià)格純農(nóng)地價(jià)格按照不同的作用和標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分出多種土地價(jià)格：1.市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值2．土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格3．基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)4．課稅價(jià)格、征收價(jià)格、抵押價(jià)格5．總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)6．評(píng)估價(jià)格424.1土地價(jià)格4.1.4土地價(jià)格的種類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材434.1土地價(jià)格4.1.5不同類(lèi)型地價(jià)之間的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材13579ab1b2c土地價(jià)格投資者圖4—6土地價(jià)值在市場(chǎng)中的實(shí)現(xiàn)過(guò)程1.土地價(jià)格變動(dòng)的機(jī)理土地價(jià)格是地租的資本化，因而地租量和利息率是決定地價(jià)變動(dòng)的最直觀因素；從土地價(jià)格由資本價(jià)格和物質(zhì)價(jià)格構(gòu)成來(lái)看，還可以因?yàn)檫@兩個(gè)構(gòu)成部分的變動(dòng)而變動(dòng)。444.1土地價(jià)格4.1.6土地價(jià)格的變動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及其形態(tài)從各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的地價(jià)變動(dòng)歷史來(lái)看，地價(jià)是呈波浪式增長(zhǎng)的，這主要是由于以下幾方面的原因：地價(jià)受經(jīng)濟(jì)周期的影響而波動(dòng)，且波動(dòng)幅度超過(guò)經(jīng)濟(jì)周期；土地市場(chǎng)的供求變化，往往出現(xiàn)循環(huán)變動(dòng)；影響土地價(jià)格的有多種因素，這些因素的變化是參差錯(cuò)落、互有消長(zhǎng)的，且在時(shí)空上表現(xiàn)各異，地價(jià)的變化必然是隨時(shí)間起伏跌宕、空間上千差萬(wàn)別。454.1土地價(jià)格4.1.6土地價(jià)格的變動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材464.1土地價(jià)格4.1.6土地價(jià)格的變動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材農(nóng)地土地價(jià)值農(nóng)地價(jià)值市地發(fā)展時(shí)序或容許的土地資本積累量圖4—8城市土地價(jià)值的變動(dòng)過(guò)程O(píng)abfcded′c′1.地價(jià)與經(jīng)濟(jì)周期2.地價(jià)上漲可能對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成的不良影響住宅問(wèn)題難以解決；公共事業(yè)難以開(kāi)展；地價(jià)上漲引發(fā)土地投機(jī)，投機(jī)者將土地閑置不用，可能會(huì)造成城市邊緣地帶的無(wú)序開(kāi)發(fā)，既影響城市健康發(fā)展，又造成公共設(shè)施的浪費(fèi)；土地投機(jī)盛行，造成不勞而獲及社會(huì)財(cái)富分配的不公平，土地投機(jī)又引發(fā)地價(jià)上漲，形成惡性循環(huán)3.地價(jià)投機(jī)和泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不良影響474.1土地價(jià)格4.1.7土地價(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材建筑物為新建成的狀態(tài)時(shí)，其價(jià)格主要由以下幾部分組成：建筑工程費(fèi)用設(shè)備及安裝工程費(fèi)用其他費(fèi)用如建筑物是一個(gè)已經(jīng)使用若干年的建筑物，那么該建筑物的價(jià)格，就是用該建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格減去價(jià)值損耗（價(jià)值損耗一般以折舊表示）。484.2建筑物價(jià)格4.2.1建筑物價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材建筑物價(jià)格的變動(dòng)，一般是以單位建筑面積個(gè)別價(jià)格的平均水平來(lái)衡量的。建筑物價(jià)格的變動(dòng)，是由于影響建筑物價(jià)格的多種因素的變化造成的，這些因素有構(gòu)造、裝修、設(shè)備、規(guī)模、用途、地區(qū)、物價(jià)水平等等。494.2建筑物價(jià)格4.2.2建筑物價(jià)格的變動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.2.3.1折舊和折舊類(lèi)型（1）由于長(zhǎng)期使用而產(chǎn)生的建筑物實(shí)體的老化和損壞，可以稱(chēng)為建筑物實(shí)體損壞（physicaldeterioration）。（2）由于市場(chǎng)變化、生活習(xí)慣的改變，原建材、原房屋布局和結(jié)構(gòu)等不適應(yīng)人們的新需求而產(chǎn)生的功能性貶值（functionalobsolescence）。（3）由于不動(dòng)產(chǎn)所處周?chē)h(huán)境的改變而導(dǎo)致的效用降低、市場(chǎng)行情走低等而產(chǎn)生的外部性貶值（externalobsolescence）。504.2建筑物價(jià)格

4.2.3建筑物折舊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.2.3.2折舊估算方法在計(jì)算折舊時(shí)，按其變化形態(tài)，又可以將折舊分成直線折舊和指數(shù)折舊、均速折舊和加速折舊等。求算折舊額主要采用三種方法：市場(chǎng)提取法、年齡—壽命法和分解法。514.2建筑物價(jià)格

4.2.3建筑物折舊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材524.3房地產(chǎn)價(jià)格4.3.1房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材征地安置費(fèi)耕地占用稅小區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)單位管理費(fèi)開(kāi)發(fā)投資資本利息開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)土地使用權(quán)價(jià)格拆遷安置費(fèi)小區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)單位管理費(fèi)開(kāi)發(fā)投資資本利息開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建筑材料、設(shè)備費(fèi)建筑施工費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位向政府部門(mén)繳納的有關(guān)稅費(fèi)建設(shè)單位建筑資本投資利息、利潤(rùn)建筑物出售前的保管、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用推銷(xiāo)費(fèi)建筑物銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價(jià)舊城區(qū)改造地價(jià)建筑物生產(chǎn)成本建筑物銷(xiāo)售成本土地價(jià)格建筑物價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)租金之間的關(guān)系可以表示為：

RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR其中：為房地產(chǎn)純租金；LR為地租；Rt第年的租金；I為市場(chǎng)利率（投資回報(bào)率）；N為經(jīng)濟(jì)使用壽命；V0為建筑物的全新重置價(jià)格；t為建筑物正在使用的年序數(shù)。534.3房地產(chǎn)價(jià)格4.3.2房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)租金之間的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)廉租金、準(zhǔn)成本（福利）租金、成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金、市場(chǎng)（理論）租金544.3房地產(chǎn)價(jià)格4.3.3房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材從影響因素的性質(zhì)看，一般可分為社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政治因素。4.4.1.1社會(huì)因素554.4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素4.4.1影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材社會(huì)因素人口狀況城市化房地產(chǎn)投機(jī)社會(huì)穩(wěn)定狀況4.4.1.2經(jīng)濟(jì)因素標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)