房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）課件 第8章 房地產(chǎn)制度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著2房地產(chǎn)制度可細(xì)分為土地制度和住房制度。土地制度是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，由法律等規(guī)范的土地所有、使用和管理等方面制度性的規(guī)定組成。住房制度是社會(huì)生活中的重要制度，關(guān)乎百姓生活，也涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本章將從土地所有制、土地使用制和土地管理制度三個(gè)方面介紹土地制度的形成、演變過(guò)程和目前存在的問(wèn)題及制度創(chuàng)新探討；對(duì)住宅供給與保障制度、住房金融制度和住房制度改革三個(gè)方面進(jìn)行介紹；最后，對(duì)國(guó)外土地制度和住房制度進(jìn)行介紹和討論。由于住房管理與土地管理有許多交叉，這里僅作簡(jiǎn)單介紹。[本章內(nèi)容提要]第8章房地產(chǎn)制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地制度是關(guān)于土地所有、土地使用等方面的制度規(guī)定，即以土地為核心，對(duì)由于占有、利用土地等行為而產(chǎn)生的人與人之間的關(guān)系的制度性規(guī)定。

資本主義的土地制度，最顯著的特征是土地私有；而社會(huì)主義的土地制度，最典型的特點(diǎn)是土地公有。38.1土地制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.1.1.1土地所有制度的建立與現(xiàn)狀1.城市土地所有制的建立與現(xiàn)狀2.農(nóng)村土地集體所有制的建立與現(xiàn)狀土地所有權(quán)虛設(shè)集體的受益邊界模糊三元地權(quán)結(jié)構(gòu)，國(guó)家、集體、農(nóng)戶對(duì)土地的權(quán)屬不清3.農(nóng)村土地國(guó)有制的建立48.1土地制度8.1.1土地所有制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.1.1.2土地所有制度的改革與完善1.城市土地所有制度的完善（1）有利于維護(hù)社會(huì)主義生產(chǎn)資料公有制。（2）城市土地國(guó)家所有，是適應(yīng)城市化和工業(yè)化發(fā)展、合理利用城市土地資源、進(jìn)行城市經(jīng)（3）有利于城市土地的統(tǒng)一管理。2.土地集體所有制度的完善（1）與現(xiàn)實(shí)國(guó)情和生產(chǎn)力的發(fā)展水平相適應(yīng)。（2）有利于維護(hù)政策的持續(xù)性與穩(wěn)定性。（3）有利于對(duì)土地的管理和控制。58.1土地制度8.1.1土地所有制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.1.1.3港、澳、臺(tái)土地所有制1.香港土地所有制《中華人民共和國(guó)香港特別行政區(qū)基本法》的規(guī)定：“香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國(guó)家所有，由香港特別行政區(qū)政府負(fù)責(zé)管理、使用、開(kāi)發(fā)、出租或批給個(gè)人、法人或團(tuán)體使用或開(kāi)發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配?！?8.1土地制度8.1.1土地所有制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.1.1.3港、澳、臺(tái)土地所有制2.澳門(mén)土地所有制按照《中華人民共和國(guó)澳門(mén)特別行政區(qū)基本法》的規(guī)定：“澳門(mén)特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源，除在澳門(mén)特別行政區(qū)成立前已依法確認(rèn)的私有土地外，屬于國(guó)家所有，由澳門(mén)特別行政區(qū)政府負(fù)責(zé)管理、使用、開(kāi)發(fā)、出租或批給個(gè)人、法人使用或開(kāi)發(fā)，其收入全部歸澳門(mén)特別行政區(qū)政府支配?！?8.1土地制度8.1.1土地所有制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.1.1.3港、澳、臺(tái)土地所有制3.臺(tái)灣土地所有制臺(tái)灣地區(qū)由臺(tái)灣本島、澎湖群島和其他84個(gè)大小附屬島嶼構(gòu)成。土地面積36000.06平方公里，其中陸地面積為35961平方公里，海埔新生地為38.84平方公里。土地所有權(quán)性質(zhì)有私有、公有以及公私有等幾種形式，其中以私有土地的數(shù)量為多。88.1土地制度8.1.1土地所有制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.1.2.1土地使用制度的建立土地使用制度是關(guān)于土地使用權(quán)形成、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等過(guò)程中所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)定。1.城市土地使用制度的建立2.農(nóng)村土地使用制度的建立98.1土地制度8.1.2土地使用制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.1.2.2土地使用制度的現(xiàn)狀土地利用年度計(jì)劃耕地保護(hù)制度土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度土地征收制度集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤制度108.1土地制度8.1.2土地使用制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.1.2.3港澳土地使用制度1.香港的土地使用制度回歸以前，香港土地的使用方式主要是土地租用制，即政府批地的方式?；貧w以后，香港特區(qū)政府以行政管理者和所有者的身份，采用與土地租用制類(lèi)似的方式出讓土地，具體方式有拍賣(mài)、招標(biāo)、私人協(xié)議、無(wú)償劃撥、臨時(shí)出租。2.澳門(mén)的土地使用制度對(duì)私有土地，政府一般不強(qiáng)行征收，主要依據(jù)《都市建筑總規(guī)章》限制和約束私有土地的發(fā)展。118.1土地制度8.1.2土地使用制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地管理制度是國(guó)家行政管理制度的一個(gè)組成部分，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)土地相關(guān)事宜的管理。土地管理制度的主要內(nèi)容是指土地管理機(jī)構(gòu)及其運(yùn)行模式和運(yùn)行規(guī)則。8.1.3.1土地管理制度的現(xiàn)狀1.統(tǒng)管與分管的模式2.集權(quán)與分權(quán)模式8.1.3.2土地管理制度確定的原則1．與土地產(chǎn)權(quán)制度相適應(yīng)2．與國(guó)家行政體系相協(xié)調(diào)3．反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的性質(zhì)128.1土地制度8.1.3土地管理制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.1.3.3土地管理制度的改革與完善1.改革省以下國(guó)土資源管理體制（1）調(diào)整省以下國(guó)土資源主管部門(mén)干部管理體制。（2）理順國(guó)土資源行政管理體制。（3）完善和強(qiáng)化行政管理職能。2.建立國(guó)家土地督察制度《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》提出要“完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國(guó)家土地督察制度，設(shè)立國(guó)家土地總督察，向地方派駐土地督察專(zhuān)員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”。138.1土地制度8.1.3土地管理制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材住房制度是關(guān)于住房建設(shè)、流通以及使用等過(guò)程中所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的制度性規(guī)定。8.2.1.1我國(guó)住房供應(yīng)體系的發(fā)展歷程大體來(lái)看，新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系經(jīng)歷了四大階段：1.單一的住房行政供給制階段——改革開(kāi)放前2.住房市場(chǎng)化供應(yīng)的探索和試點(diǎn)階段——1978—1998年3.以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的階段——1998—2003年4.以普通商品住房為主的階段——2003年以來(lái)148.2住房制度8.2.1住房供給制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材158.2住房制度8.2.1住房供給制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖8—1目前我國(guó)住房供應(yīng)體系8.2.1.2當(dāng)前住房供應(yīng)體系存在的主要問(wèn)題制度設(shè)計(jì)不盡完善，操作上還沒(méi)有完全涵蓋不同收入人群存量與增量市場(chǎng)發(fā)展不平衡租賃與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)發(fā)展不平衡住房保障制度建設(shè)明顯滯后于住房市場(chǎng)發(fā)展商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理住宅產(chǎn)業(yè)化程度低168.2住房制度8.2.1住房供給制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.1.3完善住房供應(yīng)制度的建議1.著力改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持普通商品住房在住房供應(yīng)中的主體地位2.創(chuàng)新機(jī)制，強(qiáng)化住房保障3.大力培育租賃市場(chǎng)4.加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化178.2住房制度8.2.1住房供給制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.2.1我國(guó)住房保障制度的歷史沿革1.住房保障政策的提出2.住房保障制度基本框架的完善3.住房保障制度的規(guī)范4.住房保障制度的全面推進(jìn)188.2住房制度8.2.2住房保障制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.2.2我國(guó)住房保障制度實(shí)施現(xiàn)狀1.經(jīng)濟(jì)適用住房制度經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。城市政府要通過(guò)提供土地劃撥供應(yīng)、減免有關(guān)配套費(fèi)用等政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，滿足低收入家庭的需要。2.廉租住房制度廉租住房制度是社會(huì)救助制度的組成部分。1999年以來(lái)，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)的要求，建設(shè)部與相關(guān)部門(mén)密切配合，先后出臺(tái)了一系列文件規(guī)定。198.2住房制度8.2.2住房保障制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.2.2我國(guó)住房保障制度實(shí)施現(xiàn)狀3.公共租賃住房制度近年來(lái)，隨著廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。4．其他保障方式的探索在上述三項(xiàng)主要制度基礎(chǔ)上，部分地區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)馗母锖桶l(fā)展的實(shí)踐，進(jìn)行了一些新探索。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是對(duì)房屋拆遷中的困難家庭實(shí)施拆遷保障。二是積極推進(jìn)舊住宅區(qū)改造。三是改善農(nóng)民工的居住條件逐步得到重視。208.2住房制度8.2.2住房保障制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.1.1國(guó)外土地所有制1.各國(guó)土地所有制現(xiàn)狀（1）美國(guó)

美國(guó)的土地所有制主要有三種形式：美國(guó)聯(lián)邦政府所有、州政府所有以及私人所有，三者的比例分別是32％、10％、58％。（2）英國(guó)

自1066年以來(lái)，英國(guó)的土地在法律上都?xì)w英王或國(guó)家所有，即從法理上來(lái)講，只有英王是土地的唯一絕對(duì)所有人，個(gè)人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅以某種方式持有土地。持有土地的方式主要有“永久業(yè)權(quán)”和“租賃業(yè)權(quán)”兩種，（3）加拿大

加拿大現(xiàn)行的土地所有制主要有聯(lián)邦政府所有、省政府所有和私有三種形式。（4）日本

日本的土地所有制主要有公有和私有兩種形式。218.3國(guó)外房地產(chǎn)制度8.3.1國(guó)外土地制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.1.1國(guó)外土地所有制2.國(guó)外土地改革土地改革是對(duì)原有的土地制度直接或間接地進(jìn)行根本的改善或者加上很大的限制，以便盡量消除原土地所有制度所帶來(lái)的或造成的弊端的社會(huì)變革活動(dòng)。228.3國(guó)外房地產(chǎn)制度8.3.1國(guó)外土地制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.1.2國(guó)外土地使用制不同國(guó)家，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家的土地使用制度是建立在市場(chǎng)機(jī)制條件下的對(duì)于土地利用、土地利用中權(quán)益關(guān)系調(diào)節(jié)等內(nèi)容的制度性規(guī)定，市場(chǎng)的供求關(guān)系、市場(chǎng)的價(jià)格變化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等決定著土地的配置、土地的開(kāi)發(fā)與利用以及土地權(quán)益的分配等，并形成一種相對(duì)穩(wěn)定的、成熟的土地使用制度基本框架。土地用途管制農(nóng)用地保護(hù)238.3國(guó)外房地產(chǎn)制度8.3.1國(guó)外土地制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材不同國(guó)家的住房供給與保障制度的具體內(nèi)容雖然不完全相同，但也有許多共同之處，諸如在政府投資建房、鼓勵(lì)民間建房、提供住房補(bǔ)貼、提供住房融資支持等主要方面都有著相似的舉措。8.3.2.1政府制定建房計(jì)劃8.3.2.2政府直接投資或干預(yù)建房8.3.2.3鼓勵(lì)民間建設(shè)與經(jīng)營(yíng)住宅8.3.2.4提供住房補(bǔ)助8.3.2.5提供住房融資支持8.3.