XX河西市場調(diào)研報告

南京河西市場調(diào)研報告第一部分

市場調(diào)研

目

錄

第一章

項目所在城市商品住宅市場的綜合分析

一、

總供給量分析

二、

總需求量分析

三、

價格趨勢

四、

消化狀況分析

五、

購房面積與戶型分析

六、

購房習(xí)性特點分析

七、

房地產(chǎn)市場綜合評述

第二章

項目所在區(qū)域重點競爭樓盤分析

一、

在售物業(yè)

二、

待售物業(yè)

三、

待建物業(yè)

四、

物業(yè)可比性

五、

結(jié)論

第三章

目標(biāo)客戶市場需求分析

第一章

項目所在城市商品住宅市場的綜合分析

一、總供給量分析

1、供給量分析

1995—2004年上半年商品住宅開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表

年份

房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）

住宅開發(fā)投資（億元）

住宅施工面積(萬㎡)

住宅竣工面積（萬㎡）

住宅交易面積（萬㎡）

1995

59.45

29.2

602.36

230.78

/

1996

69.7

33.94

543.78

275.67

178

1997

72.89

36.17

535.75

207.87

215

1998

101.06

58.79

611.82

270.46

253

1999

97.91

62.21

686.93

314.33

222.2

2000

99.34

66.42

658.59

297.55

254.2

2001

111

75.28

743.95

308.96

305.23

2002

137.63

96.57

909.6

374.43

341.92

2003

183.8

129.3

1255.0

336.24

400.16

2004上半年

80.32

55.38

1558.61

121.32

168.91

由上圖可以看出1995年到2004年南京房地產(chǎn)市場投資開發(fā)力度加大，僅2004年上半年住宅開發(fā)投資量就接近1998年全年的投資量。施工面積近年來增幅明顯，2004上半年的施工量已經(jīng)大大超過了2003年全年的施工量，這體現(xiàn)出住宅開發(fā)量的飛速增長。竣工面積增長緩慢，在2003年甚至出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象，這在一定程度上影響了供需平衡，需求量高速增長而供給量跟不上就會造成供不應(yīng)求。商品住宅銷售面積的平穩(wěn)增加表現(xiàn)了南京房地產(chǎn)市場整體的供略大于求態(tài)勢，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

2、2004下半年南京房地產(chǎn)供給量預(yù)測

供應(yīng)將穩(wěn)步增加，總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在。

2003年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比2002年增加3.3倍，2004年國土部門還將供應(yīng)土地1000公頃。2003年的開工面積、施工面積都大幅增長，因此2004年的供應(yīng)量將有大的增長，總體供需矛盾會得到進(jìn)一步緩解。2004年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬㎡，預(yù)計下半年的上市量肯定會超過上半年的上市量。主要原因在于2004年上半年的房地產(chǎn)投資增幅達(dá)到34.07％，2003年出讓的614公頃土地一部分將在2004年下半年進(jìn)入市場，2003年新開工面積達(dá)到了739.28㎡，經(jīng)過半年左右的建設(shè)基本可以上市銷售，因此保守估計2004年下半年上市量將會達(dá)到400～500萬㎡。

二、總需求量分析

1、總需求量論述

目前，推動南京房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加的動力主要是強(qiáng)烈的市場需求，而構(gòu)成南京房地產(chǎn)市場需求的主體主要包括了拆遷、投資購房、結(jié)婚、改善居住環(huán)境以及城市化進(jìn)程所帶來的購房意向。而消費者的消費漸漸趨于理性化，對物業(yè)品質(zhì)需求越來越高，很少會再出現(xiàn)跟風(fēng)性質(zhì)的盲目消費現(xiàn)象。

2、總需求量結(jié)構(gòu)分析

由圖表可以看出：

（1）、2004年上半年的拆遷購房需求比例較2003年底有所下降，原因是拆遷進(jìn)程緩慢。造成拆遷進(jìn)度緩慢的原因，主要在于以往拆遷中存在各方面問題還沒有得到很好的解決。同時舊城改造力度有所減緩，導(dǎo)致需求量開始減少。

（2）、投資購房減少，受到政府宏觀調(diào)控的影響，特別是受從2004年4月1日起開始實施的“禁炒令”和銀行“緊縮銀根”政策的影響，以短期投資為目的的投資購房需求下降。

（3）、結(jié)婚購房需求穩(wěn)定。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數(shù)不斷增加，結(jié)婚的人數(shù)也隨之而增加，結(jié)婚購房需求2004年來一直穩(wěn)中有升，這部分人群是南京商品住宅需求中最穩(wěn)定的組成部分。

（4）、改善居住環(huán)境購房需求增長迅速。這些年來隨著南京經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質(zhì)量的需求越來越強(qiáng)烈，因此改善居住環(huán)境的購房需求也隨之大幅上升。上升比例達(dá)到8個百分點，幅度較大。

（5）、城市化進(jìn)程購房需求增長較快。作為大城市的南京，城市化進(jìn)程的加快和城市區(qū)域的擴(kuò)大將迅速擴(kuò)大城市人口數(shù)量，形成對城市商品住宅需求的持續(xù)增長動力。按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化進(jìn)程將會保持在2％左右，每年約有11萬人成為南京市城市人口。

以上人群中投資購房和改善居住環(huán)境購房的購買者將成為本項目主要目標(biāo)客戶群。

3、2004年下半年總需求量預(yù)測

需求仍將保持旺盛勢頭，2004年下半年房地產(chǎn)市場需求在2003年基礎(chǔ)上，仍會繼續(xù)上升。

（1）、從主動需求方面看，隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，2004年南京市人均可支配收入也會持續(xù)增長，2004年1－6月南京市居民可支配收入增長13.7％，隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增加。

（2）、從被動需求看，由于2004年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設(shè)的加速南京市將加速拆遷的進(jìn)度，與上半年相比，被動需求將有較快的增長。

（3）、南京市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張，由此帶來的自動型需求會穩(wěn)定小幅增長。

（4）、2004年下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小，因此投資性購房需求仍會保持相當(dāng)?shù)某潭?，消費信心將會恢復(fù)。

綜上所述，維持南京市需求增長的因素有利于需求的增長，2004年下半年南京市的商品住宅需求增幅將高于上半年。

三、價格趨勢

1、南京近年房地產(chǎn)價格走勢分析

1999至2003年南京市房價年度漲幅比較圖

由以上兩個表格數(shù)據(jù)可以看出：

由2000年開始至2004年上半年，南京房價處于一個相對較快的增長態(tài)勢。從區(qū)域上看河西房價的漲幅最高，原因在于政府大力開發(fā)河西的政策導(dǎo)向。并且隨著十運會的召開，河西的基礎(chǔ)設(shè)施和配套日趨完善。由2004年上半年河西的均價達(dá)到5700元/平方米，可以預(yù)計2004年度河西的漲勢仍然會保持較高幅度。

2、2004年下半年房地產(chǎn)價格趨勢

2004年下半年房地產(chǎn)的價格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會出現(xiàn)太大的波動。

（1）、今年我市供求形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場總體供略大于求，將抑制價格的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯，原材料價格大幅上漲的局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑材料價格穩(wěn)定。

（2）、供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。各方利好因素仍在支持開發(fā)企業(yè)的信心，不會出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象。下半年拆遷量的進(jìn)一步增加對于穩(wěn)定大的市場有一定的作用。

（3）、開發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會維持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

因此總體上半年房地產(chǎn)的價格將會保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊如江寧、江北的供需比例較大，存在一定程度的供過于求，這些板塊的價格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現(xiàn)一定程度的盤整。

四、消化狀況分析

1、商品住宅銷售狀況分析

數(shù)據(jù)顯示：2003年以來，南京市商品住宅銷售市場一直較為平穩(wěn)，除去2003年二季度由于契稅調(diào)整的原因外，各季度銷售量基本平穩(wěn)并有所增加，漲幅達(dá)到5%—10%。市場較穩(wěn)定，并沒有受到臨時性因素的影響，由此可以看出南京的房地產(chǎn)市場是朝著健康穩(wěn)定的形勢發(fā)展的。

2、供需比例狀況分析

由上圖可以看出價格不同，供給和需求的比例有很大不同，供需比例狀況如下：

（1）、需求每平方米3500元以下價位段的占46.2%，嚴(yán)重供不應(yīng)求。

（2）、需求3500-5000元/平米價位段的占40%，供求基本平衡。

（3）、需求5000元-7000元/平米價位段的占總量的6%，而實際供給比例達(dá)34.2%，屬于嚴(yán)重供大于求。

（4）、需求7000元/平方米價位段的占1.1%，實際供給比例為7.1%，供大于求，雖然這部分客戶基數(shù)較小，但購買力很強(qiáng)，在銷售時要注意策略。

五、購房面積與戶型分析

1、購房面積需求分析

通過與2003年對比發(fā)現(xiàn)，購房者對于

81－100㎡、121－140㎡、141－160㎡、161－200

㎡、201㎡以上五種面積住房的需求均有一定程度的上升，尤其是81－100㎡面積段上升了5.2％，101－120㎡面積段降低2.8％，可以看出在收入水平增幅有限，房價持續(xù)走高的情況下，購房者對住房面積的需求逐漸向兩極分化，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的購房者以追求更高生活居住品質(zhì)為主，需求面積逐漸增大；經(jīng)濟(jì)能力一般的購房者則在滿足基本居住需要的前提下，著重考慮控制總面積以便達(dá)到很好控制總價的目的。因此開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品時，在單體設(shè)計、套型設(shè)計方面應(yīng)充分考慮潛在購房者面積需求上的新變化，對三房套型的設(shè)計，應(yīng)在面積配比上提高100㎡左右及以內(nèi)的比例，適當(dāng)減少110－120㎡三房的比例，以便能夠更好地適應(yīng)市場的需要。需要注意的是大面積的物業(yè)需求比例占很小，一旦市場供應(yīng)大將造成空置率增加，銷售周期加長。

2、需求戶型分析

同2003年相比，對于戶型，潛在購房者仍然主要需求二室一廳一衛(wèi)

～

三室二廳二衛(wèi)這五種戶型，并且彼此之間的需求差距不大。其中，需求比例最高的是二室一廳一衛(wèi)，占21.6%，其次是三室二廳二衛(wèi)，為20.5%。潛在購買比例較高的五種主要戶型中，兩室兩廳一衛(wèi)的需求最小，為16.6%。

通過對比發(fā)現(xiàn)，2004年三房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)的需求比例均超過2003年，尤其是三房類型的戶型，合計需求比例上升了

3.2個百分點。所以本項目應(yīng)多開發(fā)三房兩廳的戶型，對于小的戶型也可以考慮適當(dāng)開發(fā)。

六、購房習(xí)性特點分析

根據(jù)南京市場目前住宅類型及其特征，將商品住宅分為以下幾類：

（一）

城中區(qū)高檔住宅

城中區(qū)指（古城墻以內(nèi)）

（二）

近城區(qū)高檔住宅

近城區(qū)指（城東南地區(qū)、河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū)等）

（三）

近城區(qū)中檔住宅

（四）

近郊高檔住宅

近郊指（江寧、江北地區(qū)）

（五）

近郊中檔住宅

住宅類型

基本生活條件

物業(yè)品質(zhì)

購買承受能力

購買偏好

購買意向

購買方式

城中區(qū)高檔住宅（古城墻以內(nèi)）

不愿遠(yuǎn)離城區(qū)，配套要求非常齊全，交通要求便利，對小區(qū)居住環(huán)境有比較高的要求，對學(xué)區(qū)比較看重，對景觀要求較高，對地域有偏好

注重好的物業(yè)品牌和品質(zhì)

總價在200萬以內(nèi)

高層或小高層

面積60—180M2

按揭或一次性付款

近城區(qū)高檔住宅（河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū)）

能夠接受離城區(qū)市中心5—8公里的范圍，對配套要求比較齊全，要求非常便利的交通，對小區(qū)居住環(huán)境有比較高的要求，景觀要求很高，對地域有偏好

物業(yè)要求高注重好的品牌和品質(zhì)

總價在100-200萬

多層或小高層

面積100-200M2

一次性付款居多

近城區(qū)中檔住宅（河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū)）

能夠接受離城區(qū)市中心5—8公里甚至更遠(yuǎn)的范圍，對配套要求基本具備，要求有比較便利的交通，景觀要求一般，對樓盤的價格考慮比較多

對物業(yè)品牌沒有過多要求，但對物業(yè)品質(zhì)比較看重

總價在50-150萬

高層或小高層

面積80-150M2

按揭居多

近郊高檔住宅

因與本項目距離較遠(yuǎn)，差別較大，故在此不做研究。

近郊中檔住宅

因與本項目距離較遠(yuǎn)，差別較大，故在此不做研究。

七、房地產(chǎn)市場綜合評述

綜上所述，南京房地產(chǎn)市場近年來呈現(xiàn)“量增價平，漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢，南京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的主要特點如下：

1、供給量增大，結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在

近年的供應(yīng)量有大的增長，總體供需矛盾得到進(jìn)一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大，商品住宅銷售也有正常的銷售期，這是房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志。

區(qū)域結(jié)構(gòu)、價格結(jié)構(gòu)矛盾仍然存在。城中板塊一直供不應(yīng)求，但由于土地資源稀缺，上市量增長不會太快。而江寧、江北板塊上市速度很快，上市量比較大，但銷售增長卻比較平穩(wěn)，因此這兩個板塊的供需形勢比較復(fù)雜。河西地區(qū)由于開發(fā)量增大，政府政策的扶持造成該板塊供應(yīng)量增長迅速，需求量的增加使該板塊價格處于迅速攀升態(tài)勢，造成價格的不穩(wěn)定。

2、需求保持旺盛勢頭

房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定上升。隨著南京市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)收入的增長居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增加。而且拆遷量增加，伴隨城市建設(shè)的加速南京市將加速拆遷的進(jìn)度，需求將有較快的增長。城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張，由此帶來需求會穩(wěn)定小幅增長。投資性購房需求也一直保持著相當(dāng)?shù)某潭取＞C上所述，維持需求的因素均有利于需求的增長。

3、價格保持穩(wěn)定

商品住宅的價格一直比較平穩(wěn)并有小幅上升，沒有出現(xiàn)太大的波動。市場總體供略大于求，政府宏觀調(diào)控措施成效明顯都抑制了價格的大幅上升。供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間，此外開發(fā)商拿地成本以及商品住宅品質(zhì)的提升維持了商品住宅價格的穩(wěn)定。因此，總體商品住宅的價格仍保持著一定程度的穩(wěn)定，僅有少數(shù)板塊供需比例較大，存在一定程度的供過于求。

第二章

項目所在區(qū)域重點競爭樓盤分析

一、在售物業(yè)

東寶

盛世嘉園

物業(yè)名稱

東寶

盛世嘉園

開發(fā)商名稱

東寶實業(yè)

物業(yè)發(fā)布

2004年7月14日

物業(yè)

3棟16層，兩梯4戶

建設(shè)規(guī)模

約2萬平方米

上市速度

已開盤

交付時間

2005年底

戶型結(jié)構(gòu)

兩房有：91.02

m

2、98.86

m2、89.65

m

2三房有：135.58m2

戶型比例

兩房70%、三房30%

得房率

80%

產(chǎn)品品質(zhì)、特色

獲獎房型，高得房率

外立面

玻璃外墻，高檔面磚

環(huán)境狀況

西側(cè)，可觀江景，東眺紫金山，鼓樓龍江室內(nèi)精品街，濱江大道

配套設(shè)施

東芝電梯、地鐵線附近

智能化應(yīng)用

寬帶，IDD電話接口，閉路監(jiān)視電視，防盜報警，電子巡更

物業(yè)管理

1.5元/M2

車位狀況

不詳

客戶分析

老客戶的推薦

銷售價位

所有銷售房源均為5898元/

m

2

銷售狀況

40%

廣告媒體

《現(xiàn)代快報》、《金陵晚報》

企業(yè)品牌

有多年開發(fā)經(jīng)驗，也是較早進(jìn)入河西地區(qū)的開發(fā)商，并成功的開發(fā)了東寶花園，同時積累了大量的老客戶。

服務(wù)特色

熱情待客細(xì)致周到，注重售后服務(wù)

營銷策略

實用白領(lǐng)公寓

曲水文華

物業(yè)名稱

曲水文華

開發(fā)商名稱

江蘇金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)發(fā)布

2004年5月

物業(yè)

5棟18層

建設(shè)規(guī)模

4.6萬平方米

上市速度

已開盤

交付時間

2005年9月

戶型比例

三房55%、四房40%、躍層5%

戶型結(jié)構(gòu)

三房有：117

m

2、125

m

2、127

m

2、149

m

2四房有：156m2、174

m2

、179m2

、187m2

躍層有200

m2以上

產(chǎn)品品質(zhì)、特色

戶式中央空調(diào)、墻體防水隔熱處理、雙層中空玻璃

得房率

82%

外立面

優(yōu)質(zhì)外墻面磚、局部石材

環(huán)境狀況

周邊較雜亂

配套設(shè)施

2000平方米的會所5000平方米的中心花園

智能化應(yīng)用

優(yōu)質(zhì)品牌的戶式中央空調(diào)，裝備性能卓越的現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，寬帶入戶

物業(yè)管理

招商物業(yè)1元/

m

2

車位狀況

192個車位，比例為3：2

客戶分析

靠近清涼門周邊河西居民

銷售價位

均價為6100元/

m

2層差價30元

銷售狀況

已售40%其中4幢已售空

廣告媒體

《現(xiàn)代快報》、《金陵晚報》、《南京日報》等

企業(yè)品牌

在建材、裝飾享有很高榮譽

服務(wù)特色

服務(wù)細(xì)致，到位

營銷策略

打造“高質(zhì)量、高品味”經(jīng)典樓盤

龍鳳花園3期

物業(yè)名稱

龍鳳花園3期

開發(fā)商名稱

南北建設(shè)實業(yè)有限公司

物業(yè)發(fā)布

2004年8月8日

物業(yè)

2幢32層高層

建設(shè)規(guī)模

約18萬平方米

上市速度

5月份預(yù)定

交付時間

2005年6月30日

戶型結(jié)構(gòu)

三房有：130

m

2150

m

2四房有：180m2有躍層

戶型比例

三房65%四房32%躍層3%

得房率

80.5%

產(chǎn)品品質(zhì)、特色

32層景觀房，遠(yuǎn)眺琴淮河、鬼臉城

外立面

1-4層大理石貼面5-32層優(yōu)質(zhì)面磚

環(huán)境狀況

小區(qū)周邊整體環(huán)境幽雅

配套設(shè)施

2000M2會所、1萬M2中心花園、網(wǎng)球場、地下車庫

車位狀況

400位，只租不售150—200元/位

物業(yè)管理

養(yǎng)元物業(yè)

1元/

M2

智能化應(yīng)用

可視對講系統(tǒng)、寬帶、24小時監(jiān)控系統(tǒng)、“海灣”消防報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)等

客戶分析

周邊高校（南師大、南大）、政府機(jī)關(guān)（農(nóng)林廳、電力局、電信）、金融人士、海歸派為主，文化層次較高

銷售價位

均價為6300元/

m

25650—6850元/

m2

銷售狀況

40多套

廣告媒體

《揚子晚報》、《金陵晚報》

企業(yè)品牌

民營企業(yè)500強(qiáng)33位，“誠信江蘇信用單位”

服務(wù)特色

兩個銷售處，一個現(xiàn)場，兩個在中廣置業(yè)龍江分行

營銷策略

地鋪式銷售，低開高走，價格已上調(diào)100元/

M2，參加5月份房展會

新和園

物業(yè)名稱

新和園

開發(fā)商名稱

南京農(nóng)墾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)發(fā)布

2004年1月1日

物業(yè)

1幢二十層高層1—2層商鋪

建設(shè)規(guī)模

2.3萬平方米

上市速度

已開盤

交付時間

2005年4月

戶型結(jié)構(gòu)

兩房有：107.69

m

2、122.22

m2三房有：145.48m2

戶型比例

兩房65%、三房35%

得房率

80%

產(chǎn)品品質(zhì)、特色

空中立體花園、健康步道、賞心觀景亭臺、時尚空中泛會所、立體兒童樂園

外立面

優(yōu)質(zhì)外墻面磚、局部石材

環(huán)境狀況

臨街，高層可看到長江

配套設(shè)施

6700

m

2兩層底商，門前近3000m

2廣場

智能化應(yīng)用

寬帶入戶等

物業(yè)管理

不詳

車位狀況

50位比例為2：1

客戶分析

商務(wù)人士、河西項目周邊居民、投資者

銷售價位

均價為5200元/

m2范圍4800—5700元/

m

2

銷售狀況

只剩20套

廣告媒體

《南京日報》、《金陵晚報》

企業(yè)品牌

江蘇農(nóng)墾的控股公司，成立于1992年，是具有雄厚經(jīng)濟(jì)實力和開發(fā)潛力的開發(fā)公司

服務(wù)特色

帶客戶現(xiàn)場看房，服務(wù)熱情周到

營銷策略

江東北路BBL商住公寓

二、待售物業(yè)

蘇寧

千秋情緣

物業(yè)名稱

蘇寧千秋情緣

開發(fā)商名稱

蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)發(fā)布

尚未開盤

物業(yè)

24層高層2幢

建設(shè)規(guī)模

2.3萬平方米

上市速度

2004年12月

交付時間

一期2004年12月二期2005年6月

戶型結(jié)構(gòu)

三房有：140

m2四房有：166.47

m2—171.68m2

戶型比例

兩房65%、三房35%

得房率

80%

產(chǎn)品品質(zhì)、特色

低密度景觀生活社區(qū)、中空隔熱玻璃、隱性紗窗

外立面

一、二層高級仿石彩色面磚、標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)質(zhì)彩色面磚

環(huán)境狀況

三個主題景區(qū)（童趣區(qū)、情侶園、春暉園）、十大主題景點

配套設(shè)施

豪華健身會所（游泳、市內(nèi)活動健身中心）、社區(qū)商業(yè)街、瑯琊路小學(xué)分校、網(wǎng)球場、書吧等

智能化應(yīng)用

數(shù)字周界監(jiān)控系統(tǒng)、家居報警系統(tǒng)、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)等

物業(yè)管理

1.5元/月蘇寧物業(yè)

車位狀況

500個車位

客戶分析

河西、主城區(qū)的政府機(jī)關(guān)人士、私營業(yè)主、河西本地居民

銷售價位

范圍6000/

m2—7030元/

m2均價6700元/

m2

銷售狀況

未開盤

廣告媒體

《揚子晚報》、《現(xiàn)代快報》、《南京晨報》

企業(yè)品牌

民營企業(yè)五百強(qiáng)（前十名），江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)

服務(wù)特色

大型銷售中心

營銷策略

分兩期推出，主要推出“健康生態(tài)”和“情感家園”的水景和園林景觀主題

辰龍廣場

物業(yè)名稱

辰龍廣場

物業(yè)發(fā)布

尚未發(fā)布

開發(fā)商名稱

張家港保稅區(qū)辰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京分公司

物業(yè)

4棟30層公寓（其中有兩棟小戶型公寓），沿江東路有商業(yè)共有兩層一期為兩棟（01.02）

建設(shè)規(guī)模

9萬平方米

上市速度

預(yù)計2004年9月開盤

交付時間

2006年5月

戶型結(jié)構(gòu)

兩房有：94.5

m

284.3

m

2三房有：121.9

m

2112.3

m

2108m

2112.5

m2112.3

m

2110.2

m

2

戶型比例

兩房的30%、三房的70%

得房率

75%

產(chǎn)品品質(zhì)、特色

項目的高度和景觀是本項目的賣點，同時小區(qū)內(nèi)部的水景也是此項目的一大賣點。

配套設(shè)施

毗鄰金潤發(fā)、好又多、蘇果大型超市、好美家，五洲和金盛裝飾城近大咫尺，龍江體育館、阿咪果KTV、上海華納影城等分布四周。

外立面

住宅采用整體面磚貼面，商場用磨光花崗巖墻面

環(huán)境狀況

緊鄰江東北路和清涼門大街

智能化應(yīng)用

CATV系統(tǒng)，火警報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，閉路監(jiān)視電視，防盜報警，巡更等各項智能系統(tǒng)

物業(yè)管理

未定

車位狀況

530個車位，每個約為12萬元

客戶分析

周遍居民和市內(nèi)拆遷居民

銷售價位

暫定5500元的均價

銷售狀況

200張卡

廣告媒體

金色彼岸

企業(yè)品牌

辰龍公司是國家建設(shè)部江蘇省建設(shè)廳核準(zhǔn)的二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)

服務(wù)特色

全案銷售代理公司是南京市房屋銷售置換實業(yè)有限公司

營銷策略

360°度置業(yè)新體驗，寧愿期待完美，決不將就潮流~

三、待建物業(yè)

（一）、物業(yè)名稱：

中海

塞納麗舍

開發(fā)商名稱：

中海地產(chǎn)

建設(shè)規(guī)模：

總建筑面積170000平方米

戶型結(jié)構(gòu)：

125平方米左右三房為主

（二）、物業(yè)名稱：

萬科

光明城市

開發(fā)商名稱：

南京萬科置業(yè)有限公司

建設(shè)規(guī)模：

270000平方米

物業(yè)位置：

位于河西奧體中心，文體路與緯八路交匯處

配套設(shè)施：

小區(qū)內(nèi)有20000平方米超大型純生態(tài)私家湖

建筑設(shè)計：

興業(yè)建筑師（國際）、貝爾高林（香港）

（三）、物業(yè)名稱：萬達(dá)華府

開發(fā)商名稱：大連萬達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

物業(yè)：

共22幢小高層

建設(shè)規(guī)模：101800平方米，其中商業(yè)面積2500平方米車位面積22000平方米

戶型結(jié)構(gòu)：

以102平米的三房為主要戶型，還包括82平米的兩房一衛(wèi)，118-124平米的三房兩衛(wèi)，140平米左右的四房分為A、B、C、D四種戶型

得房率：

85%

產(chǎn)品特色：有15幢可以直接進(jìn)車庫，并從車庫進(jìn)入家中。一梯兩戶，樓梯寬敞、舒適。小區(qū)人車分流，行人、機(jī)動車、非機(jī)動車三車分流，人性化設(shè)計?？臻g劃分合理實用，設(shè)有休閑、生活陽臺，滿足了日常衣物晾曬和觀景小憩。

（四）、物業(yè)名稱：

拉德方斯

開發(fā)商名稱：

金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)：

拉德方斯.香榭有9棟高層組成；拉德芳斯.麗舍有11棟小高層何10棟“3＋1”洋房組成

建設(shè)規(guī)模：

100000平方米

物業(yè)位置：

建鄴青石埂路以南，經(jīng)四東路以東

物業(yè)特色：

拉德芳斯.香榭有9棟高層組成，香港何顯毅設(shè)計事務(wù)所設(shè)計，配套有會所等高檔商業(yè)設(shè)施，同時在小區(qū)內(nèi)營造了一個中央大綠洲，配以歐式宮廷園林景色，目前銷售時間還未確定。建筑設(shè)計以花園洋房及點式小高層住宅為主，配以歐式鄉(xiāng)村園林，休閑高雅。拉德芳斯。麗舍將會作為金大地在河西的第一個項目推向市場，預(yù)計會在八月份開盤銷售，目前現(xiàn)場正在進(jìn)行售樓處及樣板間的施工。

（五）、物業(yè)名稱：

世茂外灘新城

開發(fā)商名稱：

南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

建設(shè)規(guī)模：

總建筑面積150萬平方米

物業(yè)位置：

該項目位于南京市下關(guān)區(qū)，沿濱江大道展開約3公里，西側(cè)瀕臨長江，南側(cè)臨三汊河（秦淮河入長江口）。

物業(yè)特色：

系南京首個全江景國際品質(zhì)高級居住區(qū)、酒店及旅游商務(wù)區(qū)，建成后將成為長江沿岸的標(biāo)志性建筑群。

（六）、物業(yè)名稱：

小桃園地塊

開發(fā)商名稱：

北京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)規(guī)模：

土地面積53290平方米

物業(yè)位置：

河西青梗路—和平路、南湖路—文體路地塊

物業(yè)特色：

小桃園將建200棟別墅，風(fēng)格將是歐洲、加拿大式的，并采用節(jié)能材料，為國內(nèi)首家。

四、物業(yè)可比性

1、本項目具有以下幾個特點：

（1）、項目地塊南側(cè)有寶船公園、西側(cè)有長江、濱江風(fēng)光帶，東側(cè)遠(yuǎn)眺秦淮河，項

目建高層景觀房，充分挖掘了景觀價值

（2）、配套全，擁有豪華會所、戶外酒吧、地下車庫、近1萬平米中心花園等

（3）、戶型種類相對比較齊全，有二房、三房、四房，及復(fù)式

（4）、項目臨近定淮門大街、江東北路等主干道，通達(dá)度好，到山西路、鼓樓等中

心區(qū)比較方便，有多條公交線路

（5）、企業(yè)自身資金實力雄厚，有良好的本地背景

2、以下幾個項目具有可比性：

（一）、在售物業(yè)：

項目名稱

項目規(guī)模

戶型方面

配套方面

龍鳳花園3期

建筑面積約18萬平方米

三房有：130

m

2150

m

2四房有：180m2有躍層三房65%四房32%躍層3%

2000M2會所、1萬M2中心花園、網(wǎng)球場、地下車庫

海德景苑

建筑面積26.4萬平方米

種類相對比較齊全，有二房、三房、四房，及復(fù)式

近1萬平米中心花園、豪華會所、戶外酒吧、地下車庫

（二）、待售物業(yè)：

項目名稱

園林景觀方面

配套方面

開發(fā)企業(yè)

蘇寧千秋情緣

三個主題景區(qū)（童趣區(qū)、情侶園、春暉園）、十大主題景點

豪華健身會所（游泳、市內(nèi)活動健身中心）、社區(qū)商業(yè)街、瑯琊路小學(xué)分校、網(wǎng)球場、書吧等

蘇寧為民營企業(yè)五百強(qiáng)（前十名），江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)

金浦海德景苑

寶船公園、長江景觀、濱江大道園林景觀

豪華會所、戶外酒吧、地下車庫、近1萬平米中心花園

資金實力雄厚，有良好的本地背景

（三）、待建物業(yè)：

項目名稱

項目規(guī)模

景觀方面

開發(fā)企業(yè)

萬科光明城市

建筑面積27萬平方米

小區(qū)內(nèi)有20000平方米超大型純生態(tài)私家湖

南京萬科置業(yè)有限公司作為地產(chǎn)界品牌企業(yè)有20年的開發(fā)經(jīng)驗

金浦海德景苑

建筑面積26.4萬平方米

寶船公園、長江景觀、濱江大道園林景觀、小區(qū)內(nèi)有近1萬平米中心花園

資金實力雄厚，有良好的本地背景

項目名稱

項目規(guī)模

戶型方面

開發(fā)企業(yè)

萬達(dá)華府

建筑面積10萬平方米，商業(yè)面積2500平方米，車位面積2.2萬平方米

以102平米的三房為主要戶型，還包括82平米的兩房一衛(wèi)，118-124平米的三房兩衛(wèi)，140平米左右的四房

大連萬達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

金浦海德景苑

建筑面積26.4萬平方米，商業(yè)面積6800平方米，車位面積3萬平方米

種類相