150洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目2洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目第一部分：市場(chǎng)情況研究..............................................................................1**宏觀市場(chǎng)分析.............................................................................1.1**城市概況.............................................................1...................1.2**整體經(jīng)濟(jì)情況.........................................................3...................1.2.1**整體經(jīng)濟(jì)情況.......................................................3...................1.2.2產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況..........................................................4..................1.2.3全社會(huì)固定投資情況...................................................4...................1.2.4社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況...............................................6...................1.2.5人均可支配性收入.....................................................6...................1.2.6教育產(chǎn)業(yè)情況..........................................................6..................1.3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策.....................................................6...................1.3.1金融政策分析..........................................................6..................1.3.2房地產(chǎn)政策............................................................8..................1.3.3對(duì)本項(xiàng)目影響分析....................................................1.0...................1.4**規(guī)劃發(fā)展分析............................................................................1.4.1**市整體規(guī)劃情況........................................................................1.4.2**在河南未來(lái)發(fā)展角色分析................................................................1.4.3**城區(qū)規(guī)劃情況......................................................1.2...................1.4.4洛南新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施規(guī)劃情況：................................1.3...................1.4.5**未來(lái)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目影響分析..........................................1.4...................1.5**宏觀市場(chǎng)總結(jié)........................................................1.4...................2**房地產(chǎn)市場(chǎng)研究........................................................1.5...................2.1**房地產(chǎn)市場(chǎng)概況......................................................1.5...................2.1.1房地產(chǎn)投資情況......................................................1.5...................2.1.2土地開(kāi)發(fā)面積.........................................................1.5..................2.1.3施工、新開(kāi)工、竣工面積情況..........................................1.5...................2.1.4銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售均價(jià)..........................................1.5...................2.1.5個(gè)人住房貸款及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款........................................1.6...................2.2**房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀分析..............................................1.7...................2.2.12006年全市房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)..........................................1.7..................2.2.2經(jīng)濟(jì)適用房...........................................................1.7..................2.2.3多層住宅.............................................................1.7...................2.2.4高層住宅（含小高層）................................................1.8...................2.2.5洋房、別墅...........................................................1.9..................2.2.6商業(yè)地產(chǎn).............................................................2.0...................2.3洛南新區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)情況..................................................2.1...................2.3.1市場(chǎng)供應(yīng)情況.........................................................2.1..................2.3.2對(duì)洛南新區(qū)市場(chǎng)的基本判斷............................................2.2...................2.4**房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析..............................................2.2...................2.4.1樓市成交量...........................................................2.2..................2.4.2住宅市場(chǎng)各物業(yè)需求分析..............................................2.3...................2.4.3推廣渠道演化.........................................................2.3..................2.4.4客戶來(lái)源與置業(yè)分析..................................................2.3...................2.4.5暢銷(xiāo)項(xiàng)目共性分析....................................................2.4...................2.4.6需求市場(chǎng)的基本判斷..................................................2.5...................2.5未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)..........................................................2.5...................2.5.1住宅市場(chǎng).............................................................2.5...................2.5.2商業(yè)市場(chǎng).............................................................2.6...................2.6典型參照性項(xiàng)目分析....................................................2.8...................2.6.1建業(yè)林半島.........................................................2.8..................3洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目2.6.2順馳*第一大街.......................................................2.9..................2.6.3國(guó)寶別墅.............................................................3.0...................2.6.4奧體花城.............................................................3.1...................新都匯..........................................................3.2...................第二部分：項(xiàng)目可行性分析.........................................................3.3...................1項(xiàng)目分析及初步定位構(gòu)想..................................................3.3...................1.1地塊可行性分析........................................................3.3...................1.1.1項(xiàng)目四至分析.........................................................3.3..................1.1.2地塊地形分析.........................................................3.5..................1.1.3地塊外部景觀分析....................................................3.5...................1.2周邊配套情況分析......................................................3.6...................1.2.1交通情況分析.........................................................3.6..................1.2.2生活配套.............................................................3.6...................1.2.3公共配套.............................................................3.7............................................................................3.7..................1.3.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）........................................................3.7.........................................................................3.7...................1.3.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)（O）.......................................................3.8..................1.3.4市場(chǎng)威脅（T）........................................................3.8............................................................................3.8...................1.4總體項(xiàng)目評(píng)價(jià)..........................................................3.8...................1.5初步定位構(gòu)想..........................................................3.9...................1.5.1物業(yè)檔次定位.........................................................3.9..................1.5.2關(guān)于項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)....................................................3.9...................1.5.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式定位....................................................4.1...................1.5.4關(guān)于目標(biāo)客戶市場(chǎng)....................................................4.2...................1.5.5關(guān)于住宅戶型面積....................................................4.3...................1.5.6關(guān)于住宅價(jià)格.........................................................4.3..................2項(xiàng)目投資收益分析........................................................4.4...................2.1項(xiàng)目概況及方案要點(diǎn)....................................................4.4...................2.1.1項(xiàng)目概況.................................................................4.4...................2.1.2方案要點(diǎn).................................................................4.4...................2.2投資分析的目的、依據(jù)、原則及范圍......................................4.6...................2.2.1投資分析的目的...........................................................4.6..................2.2.2投資分析的主要依據(jù).......................................................4.6..................2.2.3投資分析的原則和范圍....................................................4.6..................2.3成本預(yù)測(cè)..............................................................4.6...................2.3.1總投資估算..............................................................4.6...................2.3.2分期投資估算.............................................................4.9...................2.3.3單方成本測(cè)算.............................................................4.9..................2.4經(jīng)濟(jì)效益及稅務(wù)分析....................................................5.1...................2.4.1評(píng)價(jià)方法.................................................................5.1...................2.4.2營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃及銷(xiāo)售收入測(cè)算...................................................5.1..................2.4.3總成本...................................................................5.3...................2.4.4稅金.....................................................................5.4...................2.4.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn).........................................................5.4..................2.4.6財(cái)務(wù)效益綜合分析.........................................................5.6..................2.4.7社會(huì)效益評(píng)價(jià).............................................................5.6..................2.5項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)..........................................................5.7...................2.5.1資金來(lái)源與運(yùn)用估算.......................................................5.7..................2.5.2現(xiàn)金流量分析.............................................................5.8..................2.6不確定性分析..........................................................6.0...................4洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目2.6.1盈虧平衡分析.............................................................6.0..................2.6.2敏感性分析...............................................................6.0...................2.7項(xiàng)目投資收益分析結(jié)論..................................................6.1...................3項(xiàng)目可行性分析結(jié)論......................................................6.2...................3.1從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的角度......................................................6.2...................3.2從當(dāng)前開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)角度....................................................6.3...................3.3項(xiàng)目可行性發(fā)展最終結(jié)論................................................6.3...................1洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目第一部分：市場(chǎng)情況研究**，因?yàn)榈靥?*之陽(yáng)而得名，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城，是中國(guó)著名的歷史文化名城和重點(diǎn)旅游城市，是華夏文悠久的歷史留給**光彩奪目的文化遺產(chǎn)和取之不盡的旅游資源。**有豐富的人文景觀，其中龍門(mén)石窟是中國(guó)三大石窟之一，白馬寺是中國(guó)第一教寺院，**古墓博物館是世界上最大的古墓群，此外還有二程墓、白園、關(guān)**現(xiàn)轄**市、孟津、新安、洛寧、宜陽(yáng)、伊川、嵩縣、欒川、汝陽(yáng)一市八縣2洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目**位于豫西山區(qū)，東臨嵩岳，西依秦嶺，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌復(fù)雜多變，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞溫泉、原始森林等風(fēng)景名勝。**物產(chǎn)資源豐富，已探明有鉬、鋁、金、銀、鎢、煤、鐵、鋅、水晶、鉛等3洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目鐵路：**市內(nèi)有隴海鐵路橫穿全市，東可到西安，西可到鄭州、開(kāi)封；南北公路：境內(nèi)有從**經(jīng)鄭州到開(kāi)封的高速公路，**經(jīng)三門(mén)峽到潼關(guān)的高速公路4洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目其中：企業(yè)存款余額為210.8億元，比年初增加17.0億元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)5洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目6洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目7洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則分析：政策旨在健全房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響是，淘汰實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商上將有效抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房個(gè)月內(nèi)再次實(shí)施同樣的貨幣政策手段。自此，存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)8洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限金貸款名義發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。對(duì)于囤積土地和房源、開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開(kāi)發(fā)融機(jī)構(gòu)要注重防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)估和審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。貸款前，要加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)備土地屬關(guān)系、契約限制、開(kāi)發(fā)規(guī)劃等方面的盡職調(diào)查，嚴(yán)格貸件。要科學(xué)、動(dòng)態(tài)地測(cè)算和監(jiān)控土地收儲(chǔ)費(fèi)用，開(kāi)設(shè)專門(mén)要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土構(gòu)要積極開(kāi)展個(gè)人首套住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展有效性審核，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分9洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟牡膯?wèn)題上采取了妥協(xié)而靈活的辦法，實(shí)際上了地方城市政府，這對(duì)于那些原本不適合建目、以及那些有實(shí)力有政府背景的開(kāi)發(fā)商而未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非全面、準(zhǔn)確地在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假行，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金調(diào)配（切斷了認(rèn)購(gòu)款來(lái)源項(xiàng)目的資金運(yùn)作幾乎不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目充分發(fā)揮城市的聚集輻射帶動(dòng)作用，以加快工業(yè)化，推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，全面繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)，提高人民生活水平和質(zhì)量，奮力實(shí)進(jìn)一步拉大城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，使中心城區(qū)形成以洛河為軸線、來(lái)**的重心將向洛河南岸傾斜。洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目省對(duì)外開(kāi)放、東引西進(jìn)的主要平臺(tái)，形成中西部地區(qū)經(jīng)中原城市群的城市體系基本架構(gòu)為：構(gòu)建鄭州為中心、*他省轄市為支撐，大中小城市相協(xié)調(diào)，根據(jù)各市現(xiàn)有基**市在中原群中的地位：中國(guó)歷史文化名城，國(guó)際文化旅游城市群副中心，全國(guó)重要的新型工業(yè)城市，先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)布局方面，重點(diǎn)建設(shè)鄭汴洛城市工業(yè)走廊，強(qiáng)化鄭州、**兩市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的龍頭帶動(dòng)作用，鄭州和**的紡織、釀造、玻璃等企業(yè)，要逐洛南新區(qū)位于**市南部，和建成區(qū)隔洛河相望，北至洛河南岸，南至規(guī)劃快速客運(yùn)專線，東起焦枝鐵路線，西至規(guī)劃西南環(huán)高速路，總面積約71.3平方公里。概括起來(lái)主要為一個(gè)總體及體育中心8.5平方公里、洛龍科技園13.9平方公里、濱河公園4.9平商業(yè)、文化娛樂(lè)中心；二是把大學(xué)城、體育中心建設(shè)成和體育基地；三是把洛龍科技園區(qū)建設(shè)成為與洛河以北區(qū)為一體的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)；四是把關(guān)林分區(qū)建設(shè)成為繁榮的大型商貿(mào)區(qū)；五是把濱河公園建設(shè)成為與洛河以洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目城市道路、管網(wǎng)。按照洛南新區(qū)交通規(guī)劃，共需建平方公里范圍內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)城市中心公園、奧林匹城市水系。根據(jù)洛南新區(qū)水系規(guī)劃，共需修建主干渠及支會(huì)展中心、黨政機(jī)關(guān)辦公大樓人工湖和相關(guān)渠道，在牡丹音樂(lè)廳、博物館、美術(shù)館、圖書(shū)館、青少年活動(dòng)中心和文心等設(shè)施，在行政中心將建設(shè)大型廣場(chǎng)和世紀(jì)大廈等辦公規(guī)劃的居住區(qū)將建設(shè)高層次人才居住區(qū)、公務(wù)員居住區(qū)、洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目在新聞發(fā)布會(huì)上，**市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，**市向南擴(kuò)大已成大勢(shì)所趨。**市、洛南新區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)高度肯定了洛南新區(qū)的發(fā)展，并將加大新區(qū)良好的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、完備的市政配套以及新區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)、體育場(chǎng)館、體育中心湖的基洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的加速推進(jìn)以及區(qū)域豐富來(lái)幾年新區(qū)將會(huì)繼續(xù)成為**市房地產(chǎn)的熱洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)源：**市統(tǒng)計(jì)局購(gòu)置土地面積(㎡)數(shù)據(jù)來(lái)源：**市統(tǒng)計(jì)局施工面積(㎡)新開(kāi)工面積(㎡)竣工面積(㎡)數(shù)據(jù)來(lái)源：**市統(tǒng)計(jì)局銷(xiāo)售面積(㎡)銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)整體銷(xiāo)售均價(jià)(元)數(shù)據(jù)來(lái)源：**市統(tǒng)計(jì)局洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目個(gè)人房貸首付調(diào)整，房產(chǎn)貸款同比上升備貸款和居民個(gè)人購(gòu)房需求貸款占比例較大，向房地產(chǎn)開(kāi)放的項(xiàng)目貸款占比例較小。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，**市各金融機(jī)構(gòu)的房地洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目區(qū)域分布上，分別在澗西、西工、老城、廛河等區(qū)域各選定一 和聯(lián)盟路以南、老城區(qū)和廛河等區(qū)域，以普通多層為主，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量約從總體來(lái)看，在**購(gòu)房客戶心中，多層等同于經(jīng)濟(jì)型住宅，產(chǎn)品規(guī)劃及洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目旗子，這直接導(dǎo)致了目前**市場(chǎng)洋房概念的泛化，這類(lèi)項(xiàng)目要么擁有優(yōu)境優(yōu)越的大社區(qū)里、如中泰世紀(jì)花城，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也實(shí)現(xiàn)了較大的突破，如園林景觀營(yíng)造、建筑立面設(shè)計(jì)以及戶型設(shè)置，都體現(xiàn)出了一定的長(zhǎng)城花苑、長(zhǎng)興華苑項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)總量近百萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中泰等**本地知名開(kāi)發(fā)商在高層市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，建業(yè)、順馳企業(yè)也相繼進(jìn)入了高層市場(chǎng)；精品高層住宅項(xiàng)目相對(duì)較多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于多層住宅項(xiàng)目，這類(lèi)項(xiàng)目一般在園林規(guī)劃、立面設(shè)計(jì)及戶型設(shè)置都展現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)乃胶推焚|(zhì)感，如順馳城、中泰華庭、中泰世紀(jì)花城；正是由于高層供應(yīng)量較大的原因，在促使產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新的同時(shí)，也加劇了高層項(xiàng)目的銷(xiāo)售；有時(shí)候，地段優(yōu)勢(shì)甚至?xí)h(yuǎn)遠(yuǎn)超越洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目翠堤灣項(xiàng)目依靠正對(duì)洛浦公園的地段景觀優(yōu)勢(shì)，相對(duì)位置相對(duì)位置毗鄰且正對(duì)著洛浦公園與洛浦公園之間隔著翠堤灣米，與洛浦公園一路之隔、斜對(duì)戶型及立面尚可色，有品質(zhì)速度月均銷(xiāo)售十幾套速度較慢規(guī)模并排而立高層社區(qū)社區(qū)翠堤灣順馳城創(chuàng)展水岸貴都在**市場(chǎng)，迫于多層住宅突圍的壓力，一些相對(duì)不錯(cuò)的多層真正能算得上花園洋房的項(xiàng)目或許只有順馳第一大街二洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目今年，**市場(chǎng)的別墅項(xiàng)目相對(duì)較多，可以說(shuō)是集中爆發(fā)的一年，有國(guó)寶地久國(guó)際城市新城等別墅項(xiàng)目或項(xiàng)目之中的別墅物業(yè)，預(yù)計(jì)全年別墅開(kāi)雙拼、聯(lián)排、疊加等別墅業(yè)態(tài)均已經(jīng)出現(xiàn)；除了純別墅項(xiàng)目國(guó)寶別墅以獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼為主之外，其他的項(xiàng)目如康城逸樹(shù)、建業(yè)美茵湖、以及奧體花城中的別墅物業(yè)，基本都以相對(duì)經(jīng)濟(jì)的疊加別墅為主。目前只塊、西工小街地塊、**印刷廠地塊等如果拆遷順利的話，年內(nèi)也有望進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段；南昌路上除錦貿(mào)國(guó)際大廈在建外南側(cè)地塊、小浪底大廈北側(cè)地塊、牡丹城賓館附近洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目和原木材公司地塊（擬建**建材物流中心）的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，將有望改紀(jì)金苑產(chǎn)權(quán)酒店、星河國(guó)際寫(xiě)字樓、凱瑞國(guó)際寫(xiě)字樓，加現(xiàn)。如楓葉國(guó)際廣場(chǎng)、申泰新世紀(jì)廣場(chǎng)、凱瑞君臨項(xiàng)目等，這些項(xiàng)于這些項(xiàng)目一般地處市中心繁華地段，而且業(yè)態(tài)之間相互促進(jìn)和強(qiáng)層之外，多層、洋房、各種別墅業(yè)態(tài)均開(kāi)始出現(xiàn)，其中多均取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但是，高層主導(dǎo)的格局仍沒(méi)有目前，新區(qū)已經(jīng)亮相的大盤(pán)項(xiàng)目有建業(yè)美茵湖、奧體花城紀(jì)城、國(guó)寶別墅等，眾多項(xiàng)目的出現(xiàn)，在共同推動(dòng)新區(qū)發(fā)洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目一般而言，新區(qū)的項(xiàng)目在規(guī)劃布局、園林景計(jì)等方面均表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)钠焚|(zhì)，代表著**房地產(chǎn)的發(fā)展水多層的主體為經(jīng)濟(jì)型住宅，銷(xiāo)售速度很快；少量多優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品上的改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格與速度的核心的支撐要素，如三河、兩公園交匯處的層帶電梯……）是支撐多層價(jià)格拔高的主要支點(diǎn)洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目具有較高居住品質(zhì)的精品多層和精品高層成交層銷(xiāo)售艱難，需求相對(duì)不足，因此有些高層真正的洋房和相對(duì)經(jīng)濟(jì)的別墅項(xiàng)目需求旺盛，供不城市，有時(shí)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)敵不過(guò)良好外部景觀資源的沖擊，客商場(chǎng)視頻及直投媒體（烽火、新生活、維唯周邊城市主流媒體廣告、看房直通車(chē)以及異用，正在進(jìn)一步加快**房產(chǎn)異地銷(xiāo)售的步伐從需求結(jié)構(gòu)上看，**房地產(chǎn)需求市場(chǎng)主要有三部分構(gòu)成：一是**本地居民的改善居住條件而產(chǎn)生的住房需求，以及城洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目地購(gòu)房群體已經(jīng)成為**樓市購(gòu)買(mǎi)力中不可忽視的重要組成部分。可以預(yù)計(jì)，隨著**建設(shè)中西部地區(qū)最佳人居城市、建設(shè)區(qū)域性中心城外地來(lái)**置業(yè)的客戶將會(huì)持續(xù)增加。澗西區(qū)則是**的老工業(yè)區(qū)，居民居住條件一般，改善居住條件的需求最為強(qiáng)烈，受工作區(qū)域、生活習(xí)慣的影響洛南新區(qū)正在成為高端客群、本地投資者與異隨著市委市政府、市直機(jī)關(guān)的入住，洛南新區(qū)正在成為**市新的行政中心，這對(duì)于強(qiáng)化投資者和購(gòu)房客戶的信心無(wú)疑具有很重要的作合理的規(guī)劃、完善的配套、美麗的環(huán)境、持續(xù)的資金注入們有理由對(duì)新區(qū)的明天充滿想象和期待。正因?yàn)槿绮匠蔀樽非筝^高居住品質(zhì)的本市及外地高端客群、經(jīng)濟(jì)型住宅項(xiàng)目，主要指普通多層或小高層、高層，其中經(jīng)濟(jì)型的真正的花園洋房項(xiàng)目、相對(duì)經(jīng)濟(jì)的別墅項(xiàng)目，由于洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目普通多層以及經(jīng)濟(jì)型高層，由于其經(jīng)濟(jì)性，精品多層、高層以及洋房、別墅項(xiàng)目，由于其較高總體而言，在**市場(chǎng)，在住宅客戶的購(gòu)買(mǎi)決策要素中，價(jià)格依然最具殺傷力，而地段則是基礎(chǔ)支撐，有時(shí)地段甚至直步釋放，新區(qū)正在成為高端客群、投資客群投資未來(lái)**房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將存在更大發(fā)展空間隨著**市城市發(fā)展重心的南移，未來(lái)幾年洛南新區(qū)必將進(jìn)一步成為**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也必將日趨激烈施的嚴(yán)重滯后，預(yù)計(jì)近幾年的項(xiàng)目供應(yīng)仍將以具有一定規(guī)模及內(nèi)部配套的大盤(pán)為主，例如國(guó)寶別墅、奧體花城、東在政府的強(qiáng)制要求下，未來(lái)新區(qū)的高層供應(yīng)仍將持續(xù)增加世紀(jì)城、奧體花城，銷(xiāo)售壓力將空前加大；同時(shí)，新區(qū)作為*新的洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目一方面，順馳、建業(yè)等外地地產(chǎn)集團(tuán)，紛紛在**開(kāi)發(fā)項(xiàng)目第一大街、左岸風(fēng)情商業(yè)街等商業(yè)項(xiàng)目。外地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集另一方面，海內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐**，對(duì)**的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起到了催化作用，如泰國(guó)易初蓮花加盟東方國(guó)際廣場(chǎng)、丹尼斯金城，王府井簽約凱瑞君臨廣場(chǎng)，家樂(lè)福入駐新都匯，沃加緊選址。這些商業(yè)巨頭的進(jìn)駐不僅推動(dòng)了**商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展，隨著眾多知名飯店的紛紛進(jìn)駐，從而帶動(dòng)了整條街餐飲業(yè)部老城區(qū)西關(guān)附近的麗京門(mén)項(xiàng)目，則以古典式文化旅游特方式，建筑風(fēng)格為重檐斗拱、彩坊厚墻的明清中式建筑，良好，整條老城西大街的租賃經(jīng)營(yíng)也被帶活。另外經(jīng)市場(chǎng)細(xì)分定位近，體量不大，定位清晰，前景看好。由此可見(jiàn)，此類(lèi)商業(yè)街成為洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目超市長(zhǎng)春路店、新七一路海鮮市場(chǎng)、河南建博中心家電量販、凱瑞君臨廣場(chǎng)引進(jìn)王府井百貨、北大街商鋪有貨進(jìn)駐，這西、中、東三點(diǎn)布局的名店效應(yīng)不可小視。另工區(qū)和澗西區(qū)還有家樂(lè)福集團(tuán)即將進(jìn)駐新都匯，易初蓮花業(yè)物業(yè)可以充分利用名店的品牌效應(yīng)，對(duì)其他中小型店鋪起到帶動(dòng)作用。這種即可以降低日后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，又可以**經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的商業(yè)積累和近幾年的市場(chǎng)培育，逐漸形成了以老城區(qū)商業(yè)區(qū)域市場(chǎng)，每個(gè)商圈都由幾個(gè)商場(chǎng)和大量沿街商鋪構(gòu)成，這些集中購(gòu)物場(chǎng)所，成為了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)中心，并通過(guò)輻射與其他區(qū)域連顯現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)階段一些入住的公務(wù)員小區(qū)居民購(gòu)物的老城區(qū)解決，甚至蔬菜等生活必需品也要渡江購(gòu)洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目2.6.1建業(yè)·森林半島**建業(yè)林半島是建業(yè)集團(tuán)在**地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的第一個(gè)高檔居住社區(qū)。水口在用地的東北角。水是生命之源，親水是人的天性靈性、活力和生機(jī)，因此，親水主題及貼近自然的、寫(xiě)**建業(yè)林半島結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)，八度抗震，內(nèi)部結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔明朗?？扇我夥指?，功能布局將更加靈活。住宅立面設(shè)計(jì)立面以面磚為主，局部采用毛石貼面，提升項(xiàng)目洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上主要采用動(dòng)靜分區(qū)，布局合理、私密性強(qiáng)、適當(dāng)房、衛(wèi)生間面積在滿足總面積控制基礎(chǔ)上適東臨城市干道洛龍路，西臨東市路，北臨古城南路，南臨體育兩塊地中穿過(guò)的就是定鼎門(mén)大街咖啡茶室、健身房和常溫室內(nèi)游泳館等，是先進(jìn)、環(huán)境舒適、小區(qū)的景觀以靈動(dòng)的水系作為整個(gè)規(guī)劃的靈魂。帶狀的水系向洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目公共活動(dòng)場(chǎng)地，材料多以天然石材、木材為主，局部加國(guó)寶別墅是由**凱瑞集團(tuán)有限公司投資開(kāi)發(fā)的**新城市中心的低密度住的領(lǐng)袖別墅；產(chǎn)品形態(tài)為聯(lián)排別墅、雙拼別墅和由切換；洛南新區(qū)絕無(wú)僅有的領(lǐng)袖地段，體育中心、大學(xué)城、洛水畔，洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目畝，東臨王城大道，南臨牡丹大道，與洛南行政們項(xiàng)目的東南，臨近小區(qū)的主入口和會(huì)所，是市以聯(lián)排別墅為主；戶戶臨湖而居，私家庭院，中庭園林，觀水、聽(tīng)奧體花城是由上海盛世弘強(qiáng)投資有限公司投資、**盛世弘強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于洛南新區(qū)王城大道與古城路交叉口西南與人性化，水電氣暖齊全，公園式的園林綠化，碧水環(huán)繞，綠樹(shù)成陰，社區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，生活配套齊全，物業(yè)管理專業(yè)細(xì)致，建成后將成為**市洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目限公司共同投資開(kāi)發(fā)的一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)于一身的大型業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于**市西工區(qū)中心中州中路與解放路交匯處，南臨中州本項(xiàng)目的定位是要將該地塊建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域地標(biāo)性建筑，為**市提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的商業(yè)街區(qū)之余，亦建構(gòu)出一個(gè)可供當(dāng)?shù)厥型娴某鞘袘敉饩G化空間。規(guī)劃概念以室外步行街為主要設(shè)計(jì)元各種大小尺度的立體廣場(chǎng)空間,制造不同的場(chǎng)景氣氛。此外，于適當(dāng)接點(diǎn)食肆及空中庭院，使整體建筑成為一個(gè)高低起落，視點(diǎn)豐富及洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目并于地塊中央轉(zhuǎn)彎處較為寬闊，形成一個(gè)中心小端為一個(gè)大型音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)。音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)東北面及西面位置置了以室內(nèi)步行街形式為主的三層商店區(qū)。四樓規(guī)劃有目前**唯一的五星級(jí)電影院。頂層為公共綠化平臺(tái)會(huì)所設(shè)施，其上另有一棟高第二部分：項(xiàng)目可行性分析本案位居洛南新區(qū)體育公園西南方位。南臨開(kāi)元洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目及體育館，南面與國(guó)寶別墅項(xiàng)目及河南科技大學(xué)地塊北側(cè)**大學(xué)地塊南側(cè)現(xiàn)狀洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目地塊地形如上圖紅色部分所示，西地塊呈菱形狀，目前洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目本案南邊緊臨的開(kāi)元大道為橫穿洛南新區(qū)的主要洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目市委市政府等市直機(jī)關(guān)，**大學(xué)、河南科技大學(xué)等高校，體育中心；在體育中心將建設(shè)多個(gè)訓(xùn)練和比賽場(chǎng)館，在文化中心將建劇院、音樂(lè)廳、博物館、美術(shù)館、圖書(shū)館、青少年活動(dòng)洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目洛南新區(qū)的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都將繼續(xù)快速推進(jìn)，為本案提供了一擬定對(duì)策：形象區(qū)隔、產(chǎn)品創(chuàng)新，性價(jià)突圍、加洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，北邊的建業(yè)項(xiàng)目，在品內(nèi)超越的難度較大，南邊的國(guó)寶別墅，在產(chǎn)品及度，因此為了保證較好的銷(xiāo)售速度，建議本案與奧體花城東方世紀(jì)城總建面建筑密度綠化率容積率2.10.5物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟/聯(lián)排/多層公寓/小高層/高層聯(lián)排/獨(dú)棟別墅/花園洋房/多層公寓社區(qū)配套會(huì)所、幼兒園會(huì)所、學(xué)校會(huì)所、三個(gè)商業(yè)服務(wù)中心、雙語(yǔ)幼稚園最新動(dòng)態(tài)認(rèn)購(gòu)中開(kāi)工開(kāi)盤(pán)據(jù)一席之地，本案的物業(yè)定位建議采用多種物業(yè)形態(tài)，從而擴(kuò)大客6層洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目作周期內(nèi)項(xiàng)目亮點(diǎn)不斷”的規(guī)劃及市場(chǎng)原則多產(chǎn)品線組合：兩疊、洋房、多層、三疊、小高與周邊學(xué)校形成必要的區(qū)隔，在大學(xué)路兩側(cè)設(shè)置普中心的洋房及三疊產(chǎn)品形成有效的圍合及屏蔽，整洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目總占地面積(㎡)23333幼兒園(㎡)2000車(chē)位比例(地下)0.8開(kāi)發(fā)期數(shù)規(guī)模(㎡)開(kāi)發(fā)期數(shù)規(guī)模(㎡)產(chǎn)品形態(tài)車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)多層二期三疊拼洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目車(chē)庫(kù)小高層三期商業(yè)車(chē)庫(kù)產(chǎn)品在項(xiàng)目中的功能樹(shù)立項(xiàng)目檔次和形象形象保持、獲利走量保證銷(xiāo)售及回款速度產(chǎn)品在項(xiàng)目中的功能樹(shù)立項(xiàng)目檔次和形象形象保持、獲利走量保證銷(xiāo)售及回款速度續(xù)吸引市場(chǎng)眼球量的小戶型以擴(kuò)大客群保證項(xiàng)目容積率產(chǎn)品在項(xiàng)目中的優(yōu)勢(shì)臨近體育中心湖及項(xiàng)目東地塊中心景觀東地塊中央，占據(jù)項(xiàng)目東地塊中心景觀經(jīng)濟(jì)，布局在大學(xué)路兩側(cè)西地塊中央，占據(jù)項(xiàng)目西地塊中心景觀臨近**大學(xué)臨近西北側(cè)河流兩疊多層三疊兩疊多層三疊小高層高層流奧體花城的意向客戶濟(jì)條件相對(duì)一般與兩疊、洋房客戶存在交叉世紀(jì)城等項(xiàng)目培育新區(qū)高層洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目資客戶及部分高?？蛻糍Y客戶及部分高?？蛻粑飿I(yè)形態(tài)面積段(㎡)套均面積(㎡)套數(shù)(套)兩疊拼多層三疊拼小高層高層開(kāi)發(fā)周期二期三期產(chǎn)品形態(tài)兩疊拼車(chē)庫(kù)多層三疊拼商業(yè)車(chē)庫(kù)三疊拼小高層高層商業(yè)車(chē)庫(kù)規(guī)模(㎡)套數(shù)(套)//預(yù)計(jì)均價(jià)(元/㎡)總銷(xiāo)額(萬(wàn)元)月均銷(xiāo)售套數(shù)9//洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目2.1.1項(xiàng)目概況商業(yè)房地產(chǎn)2.1萬(wàn)平方米設(shè)計(jì)車(chē)位比：0.82.1.2方案要點(diǎn)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)及其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，順應(yīng)**向南發(fā)展的城市發(fā)展方向，借助良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境、區(qū)域人文環(huán)境及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上升趨勢(shì)，發(fā)揮墅、花園洋房，售價(jià)較高，以期樹(shù)立項(xiàng)目整體較高檔次多層住宅、三疊拼別墅、配套商業(yè)，繼續(xù)保持高檔形象回款速度、積累人氣；三期為三疊拼住宅、小高層住宅、高層分配套商業(yè)，有助于保證項(xiàng)目用地容積率而避免政策風(fēng)洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目商業(yè)1.4萬(wàn)平方米、車(chē)庫(kù)約2.4萬(wàn)平方米，總建筑面積14.8萬(wàn)平方米，洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目2.2.1投資分析的目的本案投資分析的目的在于，在對(duì)**市住宅市場(chǎng)和本案所在洛南新區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本案的初步定位，對(duì)項(xiàng)目的社行初步評(píng)估。以此判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可行性，實(shí)現(xiàn)資金的2.2.2投資分析的主要依據(jù)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位部分確定的相項(xiàng)目定位部分開(kāi)發(fā)建