房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -年報(bào)-2024年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2025年展望

2024年第四季度，位于中關(guān)村與麗澤區(qū)域的兩個(gè)新項(xiàng)目交付，新增辦公面積12.9萬(wàn)平方米。全年新增供應(yīng)總量?jī)H錄得19.2萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)74%，市場(chǎng)供應(yīng)的擴(kuò)充步伐顯著放緩。本季度新租交易面積總量環(huán)比下降13%。全年新租需求總面積同比減少5%，但搬遷交易持續(xù)增加，占全年新租面積的80%，占比再破歷史紀(jì)錄。從行業(yè)來(lái)看，TMT板塊成為驅(qū)動(dòng)新租需求的主力軍，人工智能、大數(shù)據(jù)與平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等關(guān)鍵賽道發(fā)揮支柱作用；金融行業(yè)緊隨其后，受行業(yè)整合深入推進(jìn)的影響，縮減面積現(xiàn)象持續(xù)，新租需求下降明顯；專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求穩(wěn)列第三，律所、咨詢(xún)類(lèi)客戶(hù)的升級(jí)搬遷動(dòng)作不斷。此外，以快消品、汽車(chē)及食品為主的消費(fèi)品制造業(yè)的需求穩(wěn)步提升，躋身前四大行業(yè)。得益于國(guó)有及頭部企業(yè)的多筆大面積成交落位，以及退租數(shù)量同比回落，全年全市凈吸納量達(dá)34萬(wàn)平方米，帶動(dòng)全市空置率年末同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至21.0%。其中甲級(jí)市場(chǎng)貢獻(xiàn)凈吸納量總量的81%。新興區(qū)域以及中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等區(qū)域因部分金融、科技、醫(yī)藥企業(yè)整合至自用樓宇或縮減面積，空置率持續(xù)走高。租金方面，以?xún)r(jià)換量的局面持續(xù)，各級(jí)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；年末全市平均租金面價(jià)同樣本比環(huán)比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累計(jì)跌幅10.7%。其中，超甲級(jí)辦公樓租金降幅在各級(jí)市場(chǎng)中最為顯著。受高租金樓宇占比較多、空置率較高等因素影響，金融街、王府井、CBD、望京等區(qū)域全年跌幅高于市場(chǎng)平均。2024年第四季度，北京零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)四大商場(chǎng)盛大啟幕，總體量42.9萬(wàn)平方米，使得全年新增供應(yīng)逼近100萬(wàn)平方米。其中兩座為外圍的區(qū)域購(gòu)物中心，兩座為次級(jí)商圈的城市更新項(xiàng)目。此外，諸多老牌項(xiàng)目如金源新燕莎MALL、雙安商場(chǎng)、當(dāng)代商城等陸續(xù)啟動(dòng)調(diào)改升級(jí)，未來(lái)將通過(guò)增加餐飲與生活配套占比來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)格局的轉(zhuǎn)變。2024年1-11月北京社銷(xiāo)總額同比下降2.8%，其中餐飲收入和穿類(lèi)商品零售同比分別下降5.1%和3.9%，可選消費(fèi)面臨更大的下行壓力，消費(fèi)者在選擇商家品牌時(shí)對(duì)人均花費(fèi)的考量更趨敏感。餐飲商家更趨倚賴(lài)直播、團(tuán)購(gòu)等渠道獲客引流，新增門(mén)店也更集中于平價(jià)品牌。全年餐飲新增店鋪占比48%，其中烘焙甜品（如石頭先生的烤爐、KumoKumo、祐禾面包）及小吃快餐（如壽司郎、肉肉大米、濱壽司）均有增長(zhǎng)。非核心商圈的新增項(xiàng)目和調(diào)改中的老牌項(xiàng)目給予了餐飲品牌更多的可選空間。運(yùn)動(dòng)戶(hù)外、奢侈品等“穿類(lèi)商品”品牌布局有所放緩，全年服飾鞋包新增店鋪占比同比下滑4.2個(gè)百分點(diǎn)至25%。同樣提供情緒價(jià)值、但人均花費(fèi)更低的雜貨禮品、二次元等生活方式業(yè)態(tài)熱度上漲明顯，體現(xiàn)當(dāng)前的消費(fèi)平替現(xiàn)象。珠寶首飾及兒童業(yè)態(tài)拓店穩(wěn)健。美容保健、娛樂(lè)體驗(yàn)等生活服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)有所縮窄。在各項(xiàng)目積極調(diào)整和豐富業(yè)態(tài)、品牌結(jié)構(gòu)之下，全年凈吸納量同比提升38%至87.5萬(wàn)平方米，季末空置率同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。在性?xún)r(jià)比較低的項(xiàng)目調(diào)改帶動(dòng)下，季末全市購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累計(jì)下跌1.2%，非核心商圈由于品牌調(diào)整或裝修調(diào)改項(xiàng)目較多，招商方向以吸引客流為首要目的，其更換的網(wǎng)紅餐飲及生活配套占比增加后一定程度上限制了業(yè)主租金報(bào)價(jià)水平。CBD、王府井、西單等核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目雖仍然為品牌布局首選，但租賃談判期也有延長(zhǎng)，租金開(kāi)始松動(dòng)。2024年第四季度，北京連續(xù)兩季無(wú)新增高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目交付，全年合計(jì)放量33.2萬(wàn)平方米。以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流占全年總新租面積的35%，而高新電子及醫(yī)藥類(lèi)企業(yè)回流至自用園區(qū)導(dǎo)致制造業(yè)需求有所下滑。全年凈吸納量歷史首次為負(fù)值達(dá)-9.3萬(wàn)平方米。在企業(yè)業(yè)務(wù)縮減及成本考量、老牌物流基地轉(zhuǎn)型提速等因素的影響下，存量租戶(hù)換遷至區(qū)位、品質(zhì)條件相近、租賃成本更低的項(xiàng)目，成為市場(chǎng)需求主旋律。在此影響下，大興京南、順義其他成為租戶(hù)遷出現(xiàn)象最集中的子市場(chǎng)。與此同時(shí)，大興京南、馬駒橋及通州等子市場(chǎng)內(nèi)率先調(diào)低租金的高標(biāo)倉(cāng)憑借性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，吸引了更多來(lái)自鄰近農(nóng)民倉(cāng)、低標(biāo)倉(cāng)的租戶(hù)遷入。年末全市空置率維穩(wěn)在24.4%的歷史高位。平均租金連續(xù)第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同樣本比跌幅走闊至-9.2%。平谷馬坊、順義其他、大興京南等空置率較高的子市場(chǎng)領(lǐng)跌；順義空港、馬駒橋、亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)等傳統(tǒng)核心子市場(chǎng)亦有小幅下跌。廊坊本季度自2021年供應(yīng)浪潮初始以來(lái)首次單季無(wú)新增項(xiàng)目交付，全年合計(jì)放量58.3萬(wàn)平方米，同比減少一半。季內(nèi)凈吸納量錄得22.0萬(wàn)平方米，新租需求以第三方物流為主、傳統(tǒng)制造業(yè)為輔。核心子市場(chǎng)北三縣表現(xiàn)亮眼。全年業(yè)主以?xún)r(jià)換量策略持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)活力，第三方物流、傳統(tǒng)制造業(yè)分別錄得新租占比47%及31%，助推全年凈吸納量攀升至歷史新高點(diǎn)達(dá)85.5萬(wàn)平方米，由近京子市場(chǎng)固安領(lǐng)跑，北三縣、霸州、廊坊經(jīng)開(kāi)區(qū)亦表現(xiàn)活躍。季末全市空置率同比下滑12.1個(gè)百分點(diǎn)至近三年半的最低水平。天津本季度于寧河有新增項(xiàng)目交付，帶來(lái)5.6萬(wàn)平方米，全年合計(jì)放量50.2萬(wàn)平方米，同比減少近60%。季內(nèi)應(yīng)對(duì)春節(jié)備貨的短期承租活躍，凈吸納量錄得25.8萬(wàn)平方米。全年第三方物流新租復(fù)蘇明顯，占新租總面積的49%。全市凈吸納量創(chuàng)歷史紀(jì)錄達(dá)71.7萬(wàn)平方米，同比提升125%，武清區(qū)域表現(xiàn)最佳；津南及寶坻亦有表現(xiàn)。全市空置率全年穩(wěn)步下行，季末同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)至28.2%。2024年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目交付使用。年內(nèi)新項(xiàng)目延遲入市較為普遍，致使全年新增供應(yīng)量同比下降78%至20.9萬(wàn)平方米，其中超過(guò)六成的體量來(lái)自純辦公項(xiàng)目，進(jìn)一步加大了辦公面積去化的挑戰(zhàn)。本季度全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正錄得2.9萬(wàn)平方米。新租需求超過(guò)七成均來(lái)自TMT，除了頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積擴(kuò)租以外，租金持續(xù)下行也刺激了中小型科技企業(yè)釋放搬遷需求。醫(yī)藥及生命科學(xué)板塊占比15%位居第二，其中制藥相關(guān)企業(yè)加速專(zhuān)項(xiàng)園區(qū)去化。全年整體市場(chǎng)凈吸納量同比下降78%錄得6.0萬(wàn)平米，3/4新租需求來(lái)自TMT和醫(yī)藥及生命科學(xué)板塊，而制造業(yè)和能源及公共事業(yè)緊隨其后且需求占比均有所提升。其中TMT在泛中關(guān)村集群以及電子城區(qū)域，醫(yī)藥及生命科學(xué)在亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)和大興子市場(chǎng)，能源及公共事業(yè)在豐臺(tái)子市場(chǎng)。以及芯片和3C電子產(chǎn)品等制造業(yè)在亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)和北清路子市場(chǎng)集聚，進(jìn)一步強(qiáng)化了這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位。本季度全市空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至23.6%，同比爬升1.3個(gè)百分點(diǎn)。在以?xún)r(jià)換量策略的刺激下，中關(guān)村軟件園成為唯一全年空置率顯著下行的子市場(chǎng)，豐臺(tái)、北清路受到科技企業(yè)面積騰退以及國(guó)企整合的影響，空置率同比上升均在6個(gè)百分點(diǎn)以上。全市生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)園區(qū)空置率亦同比攀升4.1個(gè)百分點(diǎn)至22.2%，其中北清路子市場(chǎng)受到研發(fā)類(lèi)醫(yī)藥企業(yè)需求放緩以及企業(yè)整合或業(yè)務(wù)萎縮的影響，空置率大幅走高12.8個(gè)百分點(diǎn)，而亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)受到新項(xiàng)目交付的影響，空置率也呈上升態(tài)勢(shì)。本季度全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降1.6%，全年降幅達(dá)到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市場(chǎng)降幅均較去年走擴(kuò)，其中泛中關(guān)村集群降幅繼續(xù)領(lǐng)先。2024年第四季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)一共錄得16筆交易，共計(jì)交易總額99.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)129%。全年累計(jì)交易達(dá)成46筆，總金額372.6億元，同比增長(zhǎng)12%。本季度近六成交易額來(lái)自自用買(mǎi)家，其中包括季內(nèi)單筆金額最大的交易，標(biāo)的為一棟位于西城區(qū)、總價(jià)達(dá)28億的辦公樓。全年來(lái)看，自用買(mǎi)家交易金額占比同比下滑，而機(jī)構(gòu)投資者占比由24%上升至51%。除了物業(yè)投資以外，購(gòu)置辦公自用、股權(quán)增持等也是機(jī)構(gòu)投資者重要的交易方式和目的。從賣(mài)家類(lèi)型來(lái)看，全年持續(xù)錄得地產(chǎn)基金在改造提升增值型資產(chǎn)后實(shí)現(xiàn)退出的案例，包括本季度一宗酒店改長(zhǎng)租公寓的交易，體現(xiàn)了地產(chǎn)基金主動(dòng)管理的成果和價(jià)值。從交易資產(chǎn)類(lèi)別看，本季度辦公和零售板塊分別錄得占比74%和17%。全年綜合體、零售物業(yè)、工業(yè)物流交易金額同比提升較為明顯，推動(dòng)資產(chǎn)類(lèi)型分布更顯均衡。其中