DB33T 2203-2019 無居民海島估價(jià)規(guī)程　　

DB33Regulationsforvaluationonuninhabited浙江省市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布I 1 1 2 2 2 2 3 3 3 4 5 5 6 7 7 7 7 8 9 1無居民海島估價(jià)規(guī)程應(yīng)繳納的稅金和海島增值收益來確定海島價(jià)格的估價(jià)2以使用者使用海島空間造成海島生態(tài)受損所應(yīng)支付的費(fèi)用為主導(dǎo)，定量反映海島生態(tài)系統(tǒng)受損程3無居民海島估價(jià)結(jié)果不得低于無居民海島使用權(quán)出讓最4估價(jià)方法4.1收益還原法4.1.1適用條件4.1.2基本公式r1rVaEV11n..............................（1）r1rV——海島價(jià)格，單位為萬元；a——海島未來年純收益或租金收益，每年不變，單位為萬元；EV——海島生態(tài)價(jià)值年增量，單位為萬元；r——還原利率（折現(xiàn)率n——剩余海島使用年期。nVCItCOtEVt1rtPn1rn..................（2）nV——海島價(jià)格，單位為萬元；n——剩余海島使用年期；CIt——第t年海島年總收入，單位為萬元；r——還原利率（折現(xiàn)率）；t——年序號(hào)（t=1，2，3……nPn——海島期末殘余價(jià)值，單位為萬元。4.1.3程序與要求4b)估算生態(tài)價(jià)值增量。根據(jù)海島開發(fā)利用后每年年末與年初生態(tài)價(jià)值差額確定。d)確定海島價(jià)格。在估價(jià)實(shí)務(wù)中應(yīng)根據(jù)具體情況選擇適4.2成本逼近法4.2.1適用條件4.2.2基本公式VEaEdEmTR1R2R3k........................（3）V——海島價(jià)格，單位為萬元；Ea——海島取得費(fèi)，單位為萬元；T——稅金，單位為萬元；k——使用年期修正系數(shù)。4.2.3程序與要求a)收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收度而發(fā)生的調(diào)查、監(jiān)測(cè)、評(píng)估以及其他必要的合理e)稅金：海島開發(fā)利用過程中發(fā)生的增值稅、環(huán)保稅、所付的利息，海島開發(fā)周期超過一年的，利息應(yīng)按復(fù)利h)海島增值收益：根據(jù)用島區(qū)塊條件的完善或者用途的改變情況結(jié)合該區(qū)域因素綜合確定；5k=11（4）n k——使用年期修正系數(shù)；r——還原利率（折現(xiàn)率n——剩余海島使用年期。4.3假設(shè)開發(fā)法4.3.1適用條件具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力，且開發(fā)后收益水平易確4.3.2基本公式VABC....................................（5）V——海島價(jià)格，單位為萬元；A——開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的海島總價(jià)格，單位為萬元；B——整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，單位為萬元；C——開發(fā)者合理利潤，單位為萬元。4.3.3程序與要求完成后擬采用出租或自營方式的海島價(jià)格宜采用收益還原法來d)開發(fā)利潤，采用同一市場(chǎng)上類似海島開發(fā)項(xiàng)目的4.4市場(chǎng)比較法4.4.1適用條件4.4.2基本公式6VVBK1K2K3K4K5K6k........................（6）V——海島價(jià)格，單位為萬元；K1——交易情況修正系數(shù)；K2——生態(tài)環(huán)境狀況修正系數(shù)；K3——自然資源條件修正系數(shù)；K5——用島方式修正系數(shù)；k——使用年期修正系數(shù)。4.4.3程序與要求4.5鄰地比價(jià)法4.5.1適用條件4.5.2基本公式n'Vp1bc1i1FiwiEVkH....................（7）V——海島價(jià)格，單位為萬元；p1——相鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)相同用地類型最低級(jí)別的b——相鄰?fù)恋鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，單位為萬元；7wi——第i項(xiàng)修正因素指標(biāo)權(quán)重；H——法定使用年期差異系數(shù)。4.5.3程序與要求b)確定待估海島相鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)相同用地類型最低級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。理利潤，相鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)相同類型用地的基準(zhǔn)地價(jià)扣除建設(shè)成本與合理利潤折算形成可比4.6各類用島估價(jià)方法選擇4.7用島設(shè)施對(duì)于島上設(shè)施及構(gòu)筑物的估價(jià)參照國家及省市規(guī)定的地5.1程序與要求85.1.3收集調(diào)研及實(shí)地勘察資料權(quán)利狀況和利用狀況及與待估海島相關(guān)的海島交易實(shí)例資料5.1.3.2應(yīng)收集的圖件資料包括海島位置圖、分類型界址圖、建筑物和設(shè)施布置圖等。5.1.4選擇估價(jià)方法5.1.5確定估價(jià)參數(shù)和修正系數(shù)5.1.6測(cè)算海島價(jià)格5.1.7確定待估海島最終價(jià)格5.1.7.1采用一種方法估價(jià)的，測(cè)算價(jià)格為待估海島最終價(jià)格。5.1.7.2采用多種方法估價(jià)的，宜選用以下方法確定待估海島最終價(jià)格：5.1.7.3估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中明確說明調(diào)整試算價(jià)格的方法及理由，并確信所采用調(diào)整方法具5.1.7.4待估海島出讓估價(jià)的最終價(jià)格不得低于按照最低出讓標(biāo)準(zhǔn)核算的使用權(quán)出讓最低價(jià)。5.1.7.5最終結(jié)果以人民幣注明海島價(jià)格和海島單價(jià)5.2成果整理5.2.1報(bào)告整理將估價(jià)過程中所收集的相關(guān)資料編制成工作底稿，分類整理和歸檔保管，以備查用。9法可再生能源用島法估價(jià)指標(biāo)釋義VC100%................................（C.1）VC——植被覆蓋率；IA——海島面積。m..............................（C.2）RSVRSPjRSNjm..............................（C.2）j1RSV——珍稀瀕危物種價(jià)值；m——珍稀瀕危物種的種類數(shù)；scIBPiclog2PicSc——潮間帶生物種類數(shù)；p——第i種潮間帶物種數(shù)與總物種比值。ASC100%...........................（C.4）LSH——上年港域年均含沙量。土、沙土、礫石土、壤土等類型進(jìn)行評(píng)價(jià)賦分，單位為%。表層土壤質(zhì)地評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)見1234SOC100%..............................（C.5）SOC——土壤有機(jī)質(zhì)含量；DSQ——干土質(zhì)量。IStan-1().................................（C.6）ED——高程差；HD——水平距離。用海島所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值與戶籍人口數(shù)量之比來計(jì)算，單位為萬元/人，反映鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展PGDP.................................（C.7）CRP——戶籍人口數(shù)量。m'PRTPR.................................（C.8）1PR——第村碼頭數(shù)量；m'——鄰近鄉(xiāng)村數(shù)量。受托估價(jià)單位:[說明進(jìn)行該項(xiàng)估價(jià)的機(jī)構(gòu)名稱，可同時(shí)列無居民海島估價(jià)報(bào)告編號(hào):[說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目提交估價(jià)報(bào)告日期:[說明無居民海島估價(jià)報(bào)告提交的具一、估價(jià)項(xiàng)目名稱[說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容可包括估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型（無居民海島對(duì)估價(jià)依據(jù)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日三、估價(jià)基準(zhǔn)日[說明估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，樣式為xxxx年xx四、估價(jià)日期[說明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期，樣式為x五、價(jià)格定義[無居民海島價(jià)格定義應(yīng)注明海島估價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利六、估價(jià)結(jié)果[說明本次估價(jià)最終確定的海島總價(jià)格、單位價(jià)格，須以人民幣表示，海島總價(jià)格附大寫金額，并附無居民海島估價(jià)結(jié)果一覽表（見表D.1）。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣七、估價(jià)人員簽字[由參加估價(jià)的機(jī)構(gòu)中至少兩名無居民海島估價(jià)人八、估價(jià)機(jī)構(gòu)[由簽字海島估價(jià)人員所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字機(jī)構(gòu)公章）2．規(guī)劃限制條件：[說明有否影響無居民海島價(jià)格及海島利用的規(guī)劃限制條件以及具3．影響無居民海島價(jià)格的其他限定條件：[說明有否影響無居民海島價(jià)格的其它二、其他需要說明的事項(xiàng)[參照估價(jià)報(bào)告中“其它需要特一、委托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價(jià)對(duì)象海島使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、二、估價(jià)對(duì)象[說明估價(jià)對(duì)象的具體范圍，指出估價(jià)對(duì)象僅為無居民海島還是包括其它內(nèi)容，并具體說明估價(jià)對(duì)象的面積、無居民海島使用者、海島等別、用島類型、用島方式權(quán)證書編號(hào)、無居民海島使用金繳納情況、海籍圖號(hào)、海島編號(hào)的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)1．估價(jià)原則[簡(jiǎn)要說明該項(xiàng)估價(jià)所遵循的主要原則。各價(jià)原則和估價(jià)依據(jù)銜接一致][要求所選估價(jià)方法不少類型設(shè)定、方式設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定等）]（1）估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說明進(jìn)行本次估價(jià)所依（5）違規(guī)使用海島估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任。提請(qǐng)報(bào)告使用者應(yīng)根據(jù)國家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，正確理解并合理使用估價(jià)報(bào)告，否則估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。]）；（4）估價(jià)假設(shè)以及估價(jià)依據(jù)資料的真實(shí)性、完整性和（5）盡職調(diào)查過程中，有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)（6）對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（如用島類型、用島方式等）以及采取的相（8）委托方要求執(zhí)行的、超出估價(jià)規(guī)范要求和估（9）其它需要特殊說明的事項(xiàng)。]如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利時(shí)有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件等][在提交有關(guān)估價(jià)對(duì)象海島產(chǎn)權(quán)證明材料時(shí)，估價(jià)人員必須對(duì)海島產(chǎn)權(quán)證明原件（如無居民海島使用權(quán)證書等）進(jìn)行驗(yàn)對(duì)核實(shí)后，在復(fù)印件上加蓋估價(jià)機(jī)受托估價(jià)單位:[說明進(jìn)行該項(xiàng)估價(jià)的機(jī)構(gòu)名稱，可同時(shí)列無居民海島估價(jià)報(bào)告編號(hào):[說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目提交估價(jià)報(bào)告日期:[說明無居民海島估價(jià)報(bào)告提交的具 單位面積價(jià)格 估價(jià)人員姓名專業(yè)技術(shù)職務(wù) xxxx年xx月xx日2.4共有無居民海島使用者2.5他項(xiàng)權(quán)利類型他項(xiàng)權(quán)利權(quán)利人他項(xiàng)權(quán)利義務(wù)人2.6無居民海島使用權(quán)取得方式3.5無居民海島利用的特殊說明3.1所處鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人均GDP3.2毗鄰村碼頭擁有量 單位面積價(jià)格 2.1估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的主要法律依據(jù)2.4估價(jià)報(bào)告的有效期限如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利時(shí)有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件等]用權(quán)證書等）進(jìn)行驗(yàn)對(duì)核實(shí)后，在復(fù)印件上加蓋估價(jià)D.3“無居民海島估價(jià)技術(shù)報(bào)告”內(nèi)受托估價(jià)單位:[說明進(jìn)行該項(xiàng)估價(jià)的機(jī)構(gòu)名稱，可同時(shí)列無居民海島估價(jià)報(bào)告編號(hào):[說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目（年度技）字第xx號(hào)”等字樣，其中年度為提交無提交估價(jià)報(bào)告日期:[說明無居民海島估價(jià)報(bào)告提交關(guān)鍵詞：[估價(jià)對(duì)象所在縣（市、區(qū)）全名，與項(xiàng)目名稱中縣（市、區(qū)）全名一致；估價(jià)目的，應(yīng)構(gòu)全稱；年度，說明提交無居民海島估價(jià)報(bào)告日期一、估價(jià)項(xiàng)目名稱[說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容可包括估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型（無居民海島三、受托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、機(jī)構(gòu)地址、機(jī)構(gòu)法人代表、對(duì)估價(jià)依據(jù)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日六、估價(jià)基準(zhǔn)日[說明估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，樣式為xxxx年x七、估價(jià)日期[說明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期，樣式為xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx八、價(jià)格定義[無居民海島價(jià)格定義應(yīng)注明海島估價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利九、估價(jià)結(jié)果[說明本次估價(jià)最終確定的海島總價(jià)格、單位價(jià)格，須以人民幣表示，海島總價(jià)格附大寫金額，并附無居民海島估價(jià)結(jié)果一覽表（見表D.1）。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣）；（4）估價(jià)假設(shè)以及估價(jià)依據(jù)資料的真實(shí)性、完整性和（5）盡職調(diào)查過程中，有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)（6）對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（如用島類型、用島方式等）以及采取的相（8）委托方要求執(zhí)行的、超出估價(jià)規(guī)范要求和估（9）其它需要特殊說明的事項(xiàng)。]十一、無居民海島估價(jià)人員簽字[由參加估價(jià)的機(jī)構(gòu)中至少兩名無居民海島估價(jià)人十二、無居民海島估價(jià)機(jī)構(gòu)[由簽字海島估價(jià)人員所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加：（第二部分估價(jià)對(duì)象描述及無居民海島價(jià)格影響因權(quán)證書編號(hào)、無居民海島使用金繳納情況、海籍圖號(hào)、海島編號(hào)等]的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)島使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，無居民海島二、無居民海島價(jià)格影響因素分析[說明影響估價(jià)對(duì)象海島的特殊用途或其它原因而影響價(jià)格的特殊因素，要在這里說明并進(jìn)一步詳細(xì)一、估價(jià)原則[簡(jiǎn)要說明該項(xiàng)估價(jià)所遵循的主要原則。各項(xiàng)原則的具體內(nèi)容見“3二、估價(jià)方法與估價(jià)過程[要求說明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種[應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)“4.1收益予以明確說明:5．說明海島使用年限、收益還原法公式選取和收益價(jià)格確定。]4．說明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的海島增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法5．說明海島價(jià)格的確定方法和結(jié)果。]予以明確說明:1．通過分析估價(jià)對(duì)象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理2．明確估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的利用方式及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況估價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說明估價(jià)方4．說明計(jì)算公式、計(jì)算過程和結(jié)果。][應(yīng)用此種方法估價(jià)