房地產(chǎn)營銷策劃宏觀數(shù)據(jù)解讀

宏觀數(shù)據(jù)的常識-讀懂宏觀數(shù)據(jù)（2013.7.1）GDP壹宏觀數(shù)據(jù)/GDP-酒店業(yè)影響商務(wù)交流主要與一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟發(fā)展特征和經(jīng)濟地位有關(guān)。因此，GDP的高速發(fā)展，將直接帶動當(dāng)?shù)厣虅?wù)交流的頻次和檔次，進而對酒店業(yè)產(chǎn)生直接的帶動影響。宏觀數(shù)據(jù)/GDP-酒店業(yè)影響根據(jù)酒店業(yè)內(nèi)經(jīng)驗，有兩個判斷值得我們在未來營銷中引起重視：GDP每增長10億，對應(yīng)就需要增加1個酒店，即GDP總量/10=理論酒店數(shù)量；酒店經(jīng)營市場周期跟宏觀基本面聯(lián)系是0.914的關(guān)聯(lián)度，即GDP上漲10%，酒店經(jīng)營業(yè)績上升9.14%，酒店用品供給也隨之增加。GDP含金量貳宏觀數(shù)據(jù)/GDP含金量-考核意義“GDP含金量”被稱為居民收入的幸福指數(shù)，是GDP質(zhì)量的直觀表征，它揭示了GDP的“民生含量”，反映了民眾分享GDP蛋糕的大與小，映照出政府“還富于民”力度的強與弱，它考驗著地方政府的執(zhí)政理念和發(fā)展觀念，并且作出了有益的提醒。在各地政府工作報告中，并沒有人均可支配收入等相關(guān)指標(biāo)。這些指標(biāo)都是依照上述公式取近似值。宏觀數(shù)據(jù)/GDP含金量-核算方式GDP含金量=人均可支配收入/人均GDP人均可支配收入=(城鎮(zhèn)人均可支配收入＋農(nóng)民人均純收入)×城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎睾暧^數(shù)據(jù)/GDP含金量-指標(biāo)意義世界上多數(shù)發(fā)達國家，居民收入占GDP的60%。但中國居民收入占GDP僅40%。比較合理的結(jié)構(gòu)，應(yīng)該是居民收入占GDP的60%。GDP含金量指數(shù)，其衡量核心即為居民收入占比情況。2011年，上海、北京的GDP含金量指數(shù)分別是55%和50%，位列全國前列。案例：珞璜12年GDP74億，人均GDP8.4萬元，人均可支配收入17360，經(jīng)過計算得出GDP含金量指數(shù)為20%。也就是說，雖然該地區(qū)人均GDP達到中等發(fā)達國家水平，但居民尚未能成為最大獲益者。當(dāng)然從另一個角度來說，如果僅按中國平均水平40%預(yù)計，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胩嵘臻g十分巨大。人均GDP叁一個國家或地區(qū)在核算期內(nèi)（通常為一年）實現(xiàn)的生產(chǎn)總值與所屬范圍內(nèi)的常住人口的比值（當(dāng)前流動人口成為全國或地區(qū)經(jīng)濟貢獻的重要組成部分決不能忽視故用戶籍人口作為比較指標(biāo)是不科學(xué)的）宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-核算方式人均GDP=GDP/常住人口宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-國家排名2012年世界各國人均GDP排名1盧森堡1135332卡塔爾983293挪威972554瑞士811615阿聯(lián)酋670086澳大利亞654777丹麥599288瑞典569569加拿大5043610荷蘭5035511奧地利4980912芬蘭4935013新加坡4927114美國4838715科威特47982……89中國5414宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-城市排名排名城市2012年人均GDP（元）2012年人均GDP（美元）所屬省份1澳門472820.0074914.00澳2香港231380.0036660.00港3克拉瑪依214172.434074.04新疆14阿拉善193268.1730748.26內(nèi)蒙古15鄂爾多斯183089.0829128.8內(nèi)蒙古26東營147430.8523455.71山東17大慶142960.9222744.56黑龍江18包頭126606.0220142.55內(nèi)蒙古39無錫117660.3718719.33江蘇110海西116554.2618543.36青海111蘇州114193.2918167.73江蘇212嘉峪關(guān)107975.9917178.58甘肅113廣州105909.3716849.79廣東114大連104675.6416653.51遼寧115烏海103908.3916531.44內(nèi)蒙古416深圳99602.2115846.35廣東217珠海95930.7215262.23廣東318天津95093.5815129.04津19佛山92781.3614761.17廣東420盤錦91918.1014623.83遼寧2宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-工資收入水平GDP不等于居民收入，更不等于工資收入。GDP是在某一既定時期一個國家內(nèi)生產(chǎn)的所有最終物品與勞務(wù)的市場價值。而將它轉(zhuǎn)變成居民工資收入起碼要做以下計算：1）國民生產(chǎn)總值(GNP)=GDP+來自國外的要素收入（本國在國外的投資收入）-向國外的要素支付（外國在本國的投資收入）；2）國民凈產(chǎn)值(NNP)=GNP-折舊；3）國民收入=NNP-企業(yè)間接稅；4）國民收入=雇員報酬(71%)+業(yè)主收入(8%)+租金收入(2%)+公司利潤(12%)+凈利息(7%)。以最粗略的計算（國內(nèi)外投資相等，折舊為0），人均年工資收入大概為人均GDP的70%；宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-城市化率通過上列國家的城市化和人均GDP水平來看，人均GDP越高，該國的城市化水平越高。對于國內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場可描述為：人均GDP越高，城市化進度越快。宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-恩格爾系數(shù)據(jù)對17個主要國家、地區(qū)數(shù)據(jù)的分析，在人均GDP1000-3000美元階段，恩格爾系數(shù)平均從41％下降到32％。其中衣著類消費小幅下降，平均下降

1．9個百分點。與此同時，發(fā)展享受型消費總體上呈上升趨勢。宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-房地產(chǎn)需求人均GDP房地產(chǎn)需求中國對應(yīng)階段300美元開始起步800-4000美元進入高速發(fā)展期---1000美元對房產(chǎn)需求加速2001年到達1000美元---1300美元穩(wěn)定快速增長期

---1500美元達到增速峰值2005年超過1500美元4000-8000美元平穩(wěn)發(fā)展期2010年開始出現(xiàn)平穩(wěn)增長13000美元衰退期預(yù)計2020年出現(xiàn)衰退——統(tǒng)計源自世界銀行（WBG）研究數(shù)據(jù)備注：13000美元到達衰退期的判斷，是世界銀行對世界范圍內(nèi)各國家地區(qū)統(tǒng)計研究給出，反應(yīng)了在數(shù)十年內(nèi)的一個變化趨勢。但國內(nèi)情況特殊，如目前局部地區(qū)在短短兩三年內(nèi)人均GDP超過該指標(biāo)，但房地產(chǎn)需求并未經(jīng)過數(shù)十年釋放，因此仍然表現(xiàn)出旺盛的需求特征。宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-房地產(chǎn)需求2001年人均GDP超1000美元，國房地產(chǎn)消費市場的興旺拉開了中國進入消費升級周期序幕；2005年人均GDP超1500美元，房地產(chǎn)需求增長達到峰值；雖然2009年出現(xiàn)了最高增幅，但考慮到08年調(diào)控影響，因此該情況屬于政策性反彈。2010年后，人均GDP超過4000美元關(guān)口，增速放緩，雖然受政策調(diào)控影響較大，但與世界銀行研究數(shù)據(jù)基本相符。預(yù)計未來幾年平穩(wěn)發(fā)展將是大趨勢。2020年，受房地產(chǎn)剛需消費持續(xù)釋放及人均GDP達到13000美元關(guān)口，預(yù)計地產(chǎn)可能出現(xiàn)衰退；國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展，基本符合世界銀行研究判斷宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-零售業(yè)態(tài)影響國際經(jīng)驗表明，零售業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均GDP高度相關(guān)，根據(jù)日本零售業(yè)態(tài)的發(fā)展經(jīng)驗：人均GDP超過3000美元后，零售業(yè)態(tài)逐漸豐富，除了傳統(tǒng)的百貨和超市外，便利店、專賣店及購物中心等開始出現(xiàn)并快速發(fā)展。我國于2008年人均GDP已超過3000美元，目前業(yè)態(tài)仍以百貨、超市和專業(yè)店為主，但是在經(jīng)濟發(fā)達城市，如北京、上海、深圳等，人均GDP已超過10000美元，購物中心模式快速發(fā)展。資料來源于-齊魯證券【2011年年度投資策略報告】宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-零售業(yè)態(tài)影響資料來源于-齊魯證券【2011年年度投資策略報告】國際經(jīng)驗表明，零售業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均GDP高度相關(guān)，根據(jù)日本零售業(yè)態(tài)的發(fā)展經(jīng)驗：人均GDP超過3000美元后，零售業(yè)態(tài)逐漸豐富，除了傳統(tǒng)的百貨和超市外，便利店、專賣店及購物中心等開始出現(xiàn)并快速發(fā)展。我國于2008年人均GDP已超過3000美元，目前業(yè)態(tài)仍以百貨、超市和專業(yè)店為主，但是在經(jīng)濟發(fā)達城市，如北京、上海、深圳等，人均GDP已超過10000美元，購物中心模式快速發(fā)展。宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-商業(yè)需求影響國際經(jīng)驗表明，人均GDP低于3000美元，人均飽和購物中心商業(yè)面積是0.8㎡；超過3000美元，人均飽和購物中心商業(yè)面積是1㎡；美國超過4萬美元人均GDP，其人均購物中心商業(yè)面積約2㎡左右；（備注：該概念經(jīng)常容易誤讀，該面積統(tǒng)計，并未包含社區(qū)商業(yè)及小型零售商業(yè)，參考【走出“人均商業(yè)面積”概念的誤區(qū)-《商業(yè)時代》2006年34期】一文）另外，一個未經(jīng)考證的業(yè)內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在一個城市區(qū)域內(nèi),商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人。宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-旅游需求旅游行業(yè)一般要經(jīng)歷“觀光游-休閑游-度假游”三個發(fā)展階段。世界旅游組織研究表明，當(dāng)人均GDP

達到2,000

美元時，休閑游將獲得快速發(fā)展；當(dāng)人均GDP

達到3,000

美元時，旅游需求出現(xiàn)爆發(fā)性需求，旅游形態(tài)出現(xiàn)以度假游為主時期；當(dāng)人均GDP

達到5,000

美元時，步入成熟的度假旅游經(jīng)濟，休閑需求和消費能力日益增強并出現(xiàn)多元化趨勢。但是需要注意，人均GDP與旅游增長雖然有正相關(guān)，但對應(yīng)關(guān)系并不總是一致，還需考慮CPI以及國內(nèi)經(jīng)濟政策（如個稅減免）等影響；人均GDP旅游需求主要旅游形態(tài)出行方式1000美元國內(nèi)旅游需求增長期，有出境游動機觀光旅游團隊2000美元出國旅游增長期

休閑旅游散客、家庭自助式、自駕游比例增加3000美元旅游需求爆發(fā)性增長，出國旅游井噴行情度假旅游散客、家庭自助式、自駕游比例增加5000美元成熟度假經(jīng)濟時期休閑需求與消費能力日益增強并多元化CPI、PPI肆CPI:居民消費價格指數(shù)衡量居民生活成本變動及通貨膨脹的重要指標(biāo)，通常設(shè)定過去某個時間點消費價格水平為100，對比當(dāng)前消費價格水平，超出部分即生活成本上漲比例。如13年2月cpi指數(shù)為103.2，對比1月生活成本上升3.2%。PPI:生產(chǎn)者物價指數(shù)是一個用來衡量制造商出廠價的平均變化的指數(shù)，它是統(tǒng)計部門收集和整理的若干個物價指數(shù)中的一個，市場敏感度非常高。如果生產(chǎn)物價指數(shù)比預(yù)期數(shù)值高時，表明有通貨膨脹的風(fēng)險。如果生產(chǎn)物價指數(shù)比預(yù)期數(shù)值低時，則表明有通貨緊縮的風(fēng)險。宏觀數(shù)據(jù)/CPI、PPI-概念闡釋根據(jù)價格傳導(dǎo)規(guī)律,PPI對CPI有一定的影響。PPI反映生產(chǎn)環(huán)節(jié)價格水平,CPI反映消費環(huán)節(jié)的價格水平。整體價格水平的波動一般首先出現(xiàn)在生產(chǎn)領(lǐng)域，然后通過產(chǎn)業(yè)鏈向下游產(chǎn)業(yè)擴散，最后波及消費品。產(chǎn)業(yè)鏈可以分為兩條：一是以工業(yè)品為原材料的生產(chǎn)→生活資料的傳導(dǎo)。另一條是以農(nóng)產(chǎn)品為原料的生產(chǎn)→食品的傳導(dǎo)。在中國，就以上兩個傳導(dǎo)路徑來看，目前第二條,即農(nóng)產(chǎn)品向食品的傳導(dǎo)較為充分。宏觀數(shù)據(jù)/CPI、PPI-相互影響因此，需要特別注意PPI過快上漲，將會直接推高居民生活成本導(dǎo)致通貨膨脹，即CPI；而高CPI情況下，居民消費受抑制，商品賣不出去，又會影響PPI下行，導(dǎo)致通貨緊縮；按國際通行慣例CPI到達103，即上漲3%，意味著發(fā)生通貨膨脹；CPI到達105，即上漲5%，意味著發(fā)生嚴重通貨膨脹；宏觀數(shù)據(jù)/CPI、PPI-通脹警戒線由于房地產(chǎn)價格及銷售量上漲過快，會導(dǎo)致地產(chǎn)投資增速，直接提升40多個相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)品需求量及間接帶動更多相關(guān)行業(yè)的需求；同時，產(chǎn)品需求提升，供應(yīng)端必然出現(xiàn)價格上漲，最終直接傳導(dǎo)影響居民生活成本上漲。因此，每一次國內(nèi)出現(xiàn)通脹危機的時候，國家都有出臺地產(chǎn)調(diào)控政策，降低購房需求及限制價格上漲。對于房地產(chǎn)開發(fā)，需要時刻注意這一變化特點。宏觀數(shù)據(jù)/CPI、PPI-房地產(chǎn)影響2012年CPI一度得到控制穩(wěn)定物價水平取得成效10月份甚至回歸到2.0以內(nèi)但在11月份后開始反彈而13年上半年一直2以上運行到6月接近3的臨界值。未來通脹預(yù)期持續(xù)加大經(jīng)濟不穩(wěn)因素增加國家對房地產(chǎn)進一步調(diào)控可能性提升從而造成地產(chǎn)政策前景不明朗。PPI在13年上半下跌趨勢明顯而CIP持續(xù)走高停滯性通貨膨脹（經(jīng)濟放緩/高通貨膨脹）風(fēng)險一直存在整體經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀加大國家調(diào)控房地產(chǎn)的可能。宏觀數(shù)據(jù)/CPI、PPI-分析案例城市化率伍城市化又稱城鎮(zhèn)化或都市化，是由傳統(tǒng)以農(nóng)業(yè)為主的的鄉(xiāng)村社區(qū)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)變的歷史過程。具體包括人口職業(yè)的轉(zhuǎn)變、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，以及土地及地域空間的變化。

工業(yè)化將促使城市經(jīng)濟快速發(fā)展，使城市人口快速增加，因而工業(yè)化是城市化長期的驅(qū)動動力，工業(yè)化水平和城市的聚集能力決定了城市化的規(guī)模。宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-核心動力交通是城市化進程發(fā)展向高級階段的催化劑。一方面城市過度發(fā)展，將導(dǎo)致巨大交通壓力，城市功能運作效率變得低下。而現(xiàn)代高速交通網(wǎng)絡(luò)的搭建，有效降低跨區(qū)域間社會活動的通勤成本，直接促進大都市圈的形成。宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-催化劑宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-基本規(guī)律城市化率沿著S型曲線變動：城市人口超過10%以后，進入城市化的初期階段，城市人口增長緩慢。城市人口超過30%，城市化進入加速期。城市化進程明顯加快，直到城市人口超過70%，人口增長開始放緩。納瑟姆曲線宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-基本規(guī)律城市化率人口流向特點房價表現(xiàn)＜50%農(nóng)村進入城市人口遷移以農(nóng)村人口遷入城市為主城市上漲較快＞50%小城市進入大城市小城市是全國城市的主要呈現(xiàn)形式，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔。農(nóng)村人口一方面填補小城市人口遷出留下的空白，另一方面直接遷入大城市尋找就業(yè)機會。城市大幅上漲＞70%大城市郊區(qū)化大城市成為全國城市的主要呈現(xiàn)形式，人口遷移以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主，大城市郊區(qū)人口逐漸超過城區(qū)人口郊區(qū)房價上漲加快＞70%郊區(qū)城市化形成大都市圈郊區(qū)功能由居住擴展至工商業(yè)，郊區(qū)演變?yōu)橹行⌒统鞘?。這些中小型城市與原來的城市城區(qū)形成功能互補，相互促進的大都市圈，隨著通勤成本進一步下降，城市與農(nóng)村相互融合，進而形成所謂的“大都市圈”。郊區(qū)房價繼續(xù)上漲，與城市房價差距縮??；宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-發(fā)展空間根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)數(shù)據(jù)，未來10年乃至20年，我國城市化水平仍將穩(wěn)步提升，到2030年將超過70%，未來20年新增城鎮(zhèn)人口總量超過3億。也就是說在未來20年內(nèi)，隨著城市化率接近70%臨界點，中國房地產(chǎn)整體仍有巨大發(fā)展空間。但局部在50%-70%城市化率區(qū)間的地區(qū)，需要開始重點關(guān)注郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的上升情況。宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-中國案例長三角經(jīng)濟帶，以上海為核心的大都市圈，2011年上海市城市化率為89％。隨著大城市人口增加，交通、生活成本、居住成本的大幅增加，導(dǎo)致城市人口逐漸向生活、居住成本較低的周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移，這一時期逆城市化現(xiàn)象出現(xiàn)，使郊區(qū)城市化快速發(fā)展。城市和郊區(qū)的界限逐漸消融，大都市圈快速形成。長三角大都市圈·太倉市宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-重慶現(xiàn)狀2012年，重慶城鎮(zhèn)化率達到56.98%，位居西部第二。目前已經(jīng)開始出現(xiàn)逆城市化的發(fā)展趨勢，二環(huán)線21個聚居區(qū)建設(shè)已開正式啟動。資產(chǎn)負債率陸宏觀數(shù)據(jù)/資產(chǎn)負債-負債構(gòu)成資產(chǎn)負債率，是指資產(chǎn)負債與家庭收入的比率，資產(chǎn)負債可按負債的內(nèi)容種類分類，具體如下：-貸款（住房貸款、汽車貸款、教育貸款、消費貸款等各種銀行貸款）-債務(wù)（債務(wù)、應(yīng)付帳款）-稅務(wù)（個人所得稅、遺產(chǎn)稅、營業(yè)稅等所有應(yīng)納稅額）-應(yīng)付款（短期應(yīng)付帳單，如應(yīng)付房租、水電、應(yīng)付利息等）宏觀數(shù)據(jù)/資產(chǎn)負債-負債比率＜35%（理想值）：資產(chǎn)負債率小于35%，為理想值。在該負債下，對生活質(zhì)量幾乎沒有影響。但過低的資產(chǎn)負債并非好事，合理的負債往往會合更多的收益掛鉤。＜40%（常見值）：從理財角度上考慮，家庭資產(chǎn)負債率不宜40%（否則開始影響生活品質(zhì)），才能保證留有一定的儲蓄，為今后的理財規(guī)劃做準備。2012年中國有接近30%的人家庭負債比率高于40%。＜55%（警戒值）：針對買房的月供，中國銀監(jiān)會下發(fā)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》規(guī)定，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%(否則嚴重影響生活品質(zhì)）以下，所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55%(含55%)以下。宏觀數(shù)據(jù)/資產(chǎn)負債-年齡影響20歲30歲45歲55歲60%

50%

40%30%、30歲以前，上班時間短，資金和業(yè)務(wù)經(jīng)驗積累均較少，職業(yè)穩(wěn)定性較差，同時該年齡段結(jié)婚生子的花銷也不可小視。個人負債比例均應(yīng)設(shè)定在40%以下。45歲以后，升遷機會降低，換崗難度增加，抗風(fēng)險能力降低。30~45歲是一個職業(yè)生涯的黃金期，收入穩(wěn)定上升，可承受的負債壓力較大，可以設(shè)定在40%~60%之間（最好不超55%）。而60歲以上，生活但求穩(wěn)定，負債比例應(yīng)該在30%以下。恩格爾系數(shù)柒宏觀數(shù)據(jù)/恩格爾系數(shù)-測量標(biāo)準根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準，恩格爾系數(shù)在：大于59%為貧困50-59%為溫飽40-50%為小康30-40%為富裕低于30%為最富裕宏觀數(shù)據(jù)/恩格爾系數(shù)-數(shù)據(jù)影響恩格爾系數(shù)，由于涉及到食品占收入比重，因此，恩格爾系數(shù)越高，家庭可承受資產(chǎn)負債率越低，進而可用于購房支出部分越低；2012年中國城市居民恩格爾系數(shù)為37%，農(nóng)村居民為41%，這也是為什么有數(shù)據(jù)指出家庭資產(chǎn)負債率不得超過55%的原因。可支配收入捌宏觀數(shù)據(jù)/可支配收入-分類城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：是指居民能夠自由支配的收入，就是從居民家庭總收入中扣除各項稅費、保險等余下的收入。農(nóng)民人均純收入：是指農(nóng)村居民從各個來源渠道得到的總收入，相應(yīng)地扣除獲得收入所發(fā)生的費用后的部分。宏觀數(shù)據(jù)/可支配收入-房價承受能力衡量對房價的承受能力計算公式：人均可支配收入X2.5人=家庭年可支配收入家庭年總收入/12月=家庭月可支配收入家庭月可支配收入*資產(chǎn)負債系數(shù)40%=家庭月供支出理想值月供/74元（當(dāng)期萬元貸款利息）=可貸款額度可貸款額度*3=住房總價住房總價/主力戶型面積=可承受房價應(yīng)用分析案例捌市場分析/市場判斷-常住人口趨勢自項目2014年運作起7年內(nèi)，估計珞璜常住人口將達到30萬人水平，新增常住人口近23萬萬（工人家庭為主）；同期戶籍人口仍維持在8.4萬人水平。預(yù)估依據(jù)如下：2012年珞璜戶籍人口8.4萬人，常住人口7.15萬人；珞璜對新建成工業(yè)用工人數(shù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)人數(shù)統(tǒng)計，到2015年珞璜常住人口將達10萬，到2020年達30萬；戶籍人口增長，參考江津年鑒2008年公布0.9‰人口自然增長率統(tǒng)計；市場分析/市場判斷-常住人口趨勢附表：常住人口趨勢統(tǒng)計年份201220132014201520162017201820192020戶籍人口（萬人）8.408.418.428.428.438.448.458.458.46常住人口（萬人）7.158.058.959.8513.8517.8521.8525.8529.85市場分析/市場判斷-收入趨勢預(yù)計至2020年珞璜城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達到近6萬/人；農(nóng)民純收入達到近3萬/人，預(yù)估依據(jù)如下：2012年珞璜城鎮(zhèn)人口可支配收入21460元，農(nóng)民村收入10537，作為測算基數(shù)；據(jù)江津統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2007-2012年，江津城鎮(zhèn)居民收入年增長13.4%，農(nóng)民收入年增長17%；雖2012年GDP增幅已達33%，但鑒于目前國內(nèi)GDP很難真實反映民生狀態(tài)，因此僅做樂觀情況參考，但不納入數(shù)據(jù)分析范圍；該測算數(shù)據(jù)已經(jīng)超過國家2020年人均收入翻番的目標(biāo)，因此我們認為比較接近實際情況；市場分析/市場判斷-收入趨勢附表：收入趨勢統(tǒng)計年份201220132014201520162017201820192020居民可支配收入（元）214602433627597312953548840243456365175158686農(nóng)民純收入（元）105371232814424168761974523102270293162437000市場分析/市場判斷-購房承受能力預(yù)計至2020年珞璜城鎮(zhèn)居民可承受月供水平3912元/月，按90㎡小三房戶型計算，則可承受房屋單價8812元，總價79萬左右房產(chǎn)，可承受房價年增幅13.4%，預(yù)估依據(jù)如下：收入趨勢預(yù)測，作為本判斷的基礎(chǔ)依據(jù)；家庭總收入按城鎮(zhèn)人均收入X2（部分農(nóng)村拆遷人口因大量工廠就業(yè)，年收入可達到2.4萬/人，故按城鎮(zhèn)人口考慮；2數(shù)值主要考慮夫妻雙方有收入）計算；家庭月供/收入比按40%常規(guī)計算（家庭資產(chǎn)負債警戒線為50%，購房月供/收入理想值35%，取40%為常見情況）。房價按2014年預(yù)計4000元水平計算；房屋套型按90㎡小三房作為恒定值納入計算；首付按3成20年，每貸款1萬月供74元/月計算。城鎮(zhèn)人口購房承受能力市場分析/市場判斷-購房承受能力附表：城鎮(zhèn)人口購房承受能力統(tǒng)計年份2014201520162017201820192020可承受月供（元）1788202823002608295733543803可承受總價（千元）363411466529599680771可承受單價（元）4028456851805874666175538565市場分析/市場判斷-房價上漲趨勢保守預(yù)計至2020年珞璜房價將達到7405元/㎡，年增幅10%（根據(jù)我司對三四線市場經(jīng)驗判斷，短期內(nèi)受大量外來人口影響，加上房價基數(shù)較低，實際上漲幅度通常會高于該指標(biāo)），預(yù)估依據(jù)如下：重慶最近5年年均價格上漲幅度為10.3%，珞璜城鎮(zhèn)客戶房價承受能力年均上浮13.4%。國家宏觀調(diào)控要求各地給出房價控制目標(biāo)，根據(jù)各城市公布數(shù)據(jù)顯示，基本將房價上漲幅度控制在10%范圍內(nèi)。2013年基礎(chǔ)房價，綜合在售項目價格情況，確定為3800元/㎡。市場分析/市場判斷-房價上漲趨勢附表：房價上漲趨勢統(tǒng)計年份20132014201520162017201820192020珞璜房價走勢（元/㎡）38004180459850585564612067327405年增幅10%10%10%10%10%10%10%10%市場分析/市