DTZ成都茂業(yè)中心項(xiàng)目全程策劃方案

茂業(yè)中心項(xiàng)目全程服務(wù)方案2009年11月綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱成都市概況寫字樓市場分析房地產(chǎn)市場概況周遍市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場分析成都數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局地理位置:成都地處中國西南部，是四川省省會(huì)。城市總面積12,390平方公里，

總?cè)丝?,125萬總體經(jīng)濟(jì):四川省的經(jīng)濟(jì)文化中心；西南地區(qū)的金融中心、科技中心、商貿(mào)中心和交通樞紐。歷史文化:著名人物:諸葛亮、杜甫、李白。

著名旅游景點(diǎn):武候祠、杜甫草堂、三星堆、金沙遺址等。國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)全國宜居城市全國最佳旅游城市成都市概況中國西部最大的貿(mào)易中心，市場覆蓋四川省并輻射西南地區(qū)6個(gè)省市區(qū)2.5億人口；全市金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、金融業(yè)務(wù)交易量居中國西部各城市首位；全市私人轎車擁有量全國排名第三；中國服務(wù)設(shè)施最佳會(huì)展城市；全球服務(wù)外包新興城市50強(qiáng)，排名37位;美國、德國、韓國、泰國、法國、新加坡、巴基斯坦已在成都設(shè)立領(lǐng)事館；美國商會(huì)、歐盟商會(huì)、中英貿(mào)易協(xié)會(huì)、臺(tái)商企業(yè)協(xié)會(huì)、香港貿(mào)促會(huì)等諸多知名機(jī)構(gòu)或組織均在成都設(shè)有分支機(jī)構(gòu)或辦事處；目前已有145家世界500強(qiáng)進(jìn)駐四川，其中134家在成都落戶。成都市概況地區(qū)生產(chǎn)總值資料來源：成都市統(tǒng)計(jì)局成都市概況人口規(guī)模2008年末成都市總?cè)丝谶_(dá)到1,125萬人，在全國所有城市中位列第四。熟練的技術(shù)水平、低廉的勞動(dòng)力成本，吸引大量企業(yè)來成都投資發(fā)展，帶動(dòng)成都市的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。教育資源與勞動(dòng)力38所高等教育機(jī)構(gòu)，每年提供大約10萬名畢業(yè)生。超過70家的科研院所及2,700余家相關(guān)機(jī)構(gòu)，各個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)人員超過58,000余名。著名高校：四川大學(xué)、成都電子科技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川師范大學(xué)勞動(dòng)力成本約為沿海城市平均水平的2/3。近年的人員離職率始終低于18％，大大低于上海北京等地（年人員流動(dòng)流動(dòng)率約為30％）成都市概況外商直接投資

隨著西部大開發(fā)，外商投資的額度逐年增加；

外商投資的增加，促進(jìn)了成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，也創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，也增加了對成都市商業(yè)、房地產(chǎn)、酒店等行業(yè)的需求。資料來源：成都市統(tǒng)計(jì)局成都市概況航空：雙流國際機(jī)場是國內(nèi)五大機(jī)場之一，現(xiàn)有國際航線26條（其中7條直航航線）；成都至阿姆斯特丹是中國西南地區(qū)首個(gè)直航歐洲航線；機(jī)場第二跑道將在2009年底建成使用，第二航站樓將在2011年投入使用。陸路：現(xiàn)有4條對外鐵路，計(jì)劃增至11條；通過現(xiàn)有公路和新建公路的連接，構(gòu)筑省內(nèi)城際1小時(shí)和2小時(shí)交通圈；成都未來將成為我國西部地區(qū)最大陸路樞紐。水路：重慶港、樂山港、瀘州港，三大港口均有高速公路與成都連接；未來還將開通成都至瀘州、重慶的集裝箱城際班車。交通條件成都市概況成都市未來規(guī)劃有7條地鐵線路，目前1號(hào)線正在施工建設(shè)，預(yù)計(jì)2010年建成通車。2007年12月地鐵2號(hào)線開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2012年左右建成通車地鐵的建成通車，將大大提升城市交通的運(yùn)行效率，大幅度擴(kuò)展市民的生活和活動(dòng)空間地鐵規(guī)劃成都市概況人民路軸科技商務(wù)區(qū)（SBD）東大街軸——金融商務(wù)大道騾馬市片區(qū)商貿(mào)、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)的高度聚集區(qū)天府廣場-陜西街片區(qū)面向區(qū)域和全國市場的文化、商貿(mào)、商務(wù)、金融業(yè)發(fā)展中心紅星路-鹽市口片區(qū)亞洲一流商業(yè)中心猛追灣片區(qū)休閑商務(wù)區(qū)（RBD）兩軸四片規(guī)劃成都市政府對未來的科技、金融、商務(wù)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃了“兩軸四片”的集中區(qū)域。資料來源：成都市商務(wù)局成都市概況未來四大新城與中心城東部新城：以錦江區(qū)和龍泉驛區(qū)為主要區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展金融業(yè)、汽車及機(jī)械制造業(yè)。南部新城：以高新區(qū)和華陽縣為主要區(qū)域，未來成都市行政中心所在地，重點(diǎn)發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)集群、商政中心。西部新城：以青羊區(qū)、高新西區(qū)、溫江區(qū)為主要區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展休閑、教育、文化產(chǎn)業(yè)。北部新城：以金牛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)為主要區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)物流、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)。東部和南部是政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域成都市概況京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈長三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈具有良好的發(fā)展前景，被稱作中國經(jīng)濟(jì)的“第四極”成渝新特區(qū)—中國經(jīng)濟(jì)第四極成都市概況綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱成都市概況寫字樓市場分析房地產(chǎn)市場概況周遍市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場分析成都市房地產(chǎn)投資情況2009年一季度,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資383.84億元，同比下降24.5%。資料來源：成都市統(tǒng)計(jì)局成都市房地產(chǎn)市場概況成都市房地產(chǎn)市場總體銷售情況資料來源：成都市房管局2001年以后，大量外地開發(fā)商紛紛進(jìn)入成都市場，同時(shí)由于市場需求的擴(kuò)大，尤其是對住宅類物業(yè)的強(qiáng)勁需求，促進(jìn)了整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展。2008年受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，市場銷售數(shù)據(jù)不夠理想，購買行為主要來自剛性需求。商品房市場在2009年2季度表現(xiàn)非?；钴S，成交量增長明顯，庫存消化速度遠(yuǎn)高于預(yù)期。成都市房地產(chǎn)市場概況主城區(qū)各類物業(yè)成交情況截止2009年2季度，主城區(qū)范圍內(nèi)成交的各類物業(yè)中住宅成交量所占比例仍然最大，為83.2％，環(huán)比略有下降。商業(yè)物業(yè)成交量占比有所上升，達(dá)6.5%。隨著近來住宅物業(yè)的投資回報(bào)率走低，預(yù)計(jì)未來商業(yè)和辦公用房將吸引更多資金，成交量所占比例將進(jìn)一步提高。資料來源：成都市房管局2009年2季度全市商品房成交結(jié)構(gòu)住宅資料來源：成都市房管局成都市房地產(chǎn)市場概況綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱成都市概況寫字樓市場發(fā)展綜述房地產(chǎn)市場概況周遍市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場分析成都的寫字樓主要分布在市中心CBD（中央商務(wù)區(qū)）及城南。市中心的寫字樓主要位于總府路-順城大街-南大街-人民南路的“十”字形片區(qū)、成都的中心商業(yè)區(qū)春熙路-鹽市口-天府廣場一帶、“順城大街-騾馬市一帶、以及武侯祠大街－漿洗街一帶。隨著南部新區(qū)周邊配套不斷完善以及東大街金融商務(wù)區(qū)域的形成、并依托地鐵1號(hào)線和2號(hào)線，人民南路沿線以及東大街周邊區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥韺懽謽蔷奂膮^(qū)域。CBDSBD東大街軸人南沿線軸寫字樓市場發(fā)展綜述甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓、酒店寫字間、商住樓/商務(wù)公寓星羅棋布，構(gòu)成了成都市寫字樓市場多元化產(chǎn)品的競爭格局。商住樓/商務(wù)公寓乙級(jí)寫字樓產(chǎn)業(yè)園型寫字樓甲級(jí)寫字樓主要租金水平20-30元/m2/月50-80元/m2/月30-60元/m2/月90-150元/m2/月售價(jià)4,000-5,000元/m25,000-7,000元/m24,000-6,000元/m28,000-15,000元/m2入駐率–90-95%80-85%80-90%客戶特征中小企業(yè)、個(gè)人工作室中小企業(yè)企業(yè)總部具有雄厚實(shí)力的大中型公司；處于發(fā)展階段的中型企業(yè)。客戶考慮點(diǎn)低辦公成本，辦公空間需求不大低辦公成本，辦公空間需求不大辦公環(huán)境舒適，價(jià)格合適，符合企業(yè)總部形象注重企業(yè)形象；強(qiáng)調(diào)商務(wù)氣息；商務(wù)配套和服務(wù)齊備物業(yè)特點(diǎn)商務(wù)配套不齊全，缺乏專業(yè)、個(gè)性化的服務(wù)意識(shí)整體檔次不高，缺乏專業(yè)的、個(gè)性化的服務(wù)與商務(wù)配套辦公場所相對獨(dú)立，擁有高品質(zhì)生態(tài)及綠化環(huán)境，商務(wù)服務(wù)有待提高專業(yè)形象完善專業(yè)的商務(wù)服務(wù)未來發(fā)展趨勢下降下降上升上升寫字樓市場發(fā)展綜述1.川信大廈2.冠城廣場3.城市之心4.威斯頓聯(lián)邦大廈5.時(shí)代廣場6.中環(huán)廣場7.匯日央擴(kuò)國際廣場8.香格里拉中心9.力寶大廈10.國航世紀(jì)中心現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓地鐵一號(hào)線地鐵二號(hào)線CBDSBD成都目前已投入使用的甲級(jí)寫字樓共10

棟。甲級(jí)寫字樓大都分布在CBD（中央商務(wù)區(qū)）和SBD（科技商務(wù)區(qū)），未來將進(jìn)一步擴(kuò)展到人民南路沿線-天府新城，以及東大街沿線?，F(xiàn)有存量:453,000sqm甲級(jí)寫字樓分布寫字樓市場發(fā)展綜述甲級(jí)寫字樓未來供應(yīng)1.仁恒廣場2.航天科技大廈3.九龍倉天府時(shí)代廣場4.喜年廣場5.來福士廣場6.城市之心2期7.愛美高文化宮寫字樓8.國航世紀(jì)中心9.瑞安中匯廣場10.鐵獅門項(xiàng)目11.新鴻基國際金融中心12.九龍倉紅星路項(xiàng)目13.中信大廈14.中國水電大廈東大街軸人南沿線軸未來甲級(jí)寫字樓主要分布在人民南路－天府大道和東大街沿線兩軸。部分未來入市的甲級(jí)寫字樓寫字樓市場發(fā)展綜述萌芽階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段成熟階段城市辦公物業(yè)發(fā)展模型成都市寫字樓市場目前處于發(fā)展階段的起步階段動(dòng)因辦公需要改善環(huán)境追求形象需求多樣化表現(xiàn)形式住宅改辦公住宅立項(xiàng)作辦公純商務(wù)形象多樣化客戶特征創(chuàng)業(yè)型企業(yè)成長型中小企業(yè)迅速發(fā)展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)各種類型企業(yè)產(chǎn)品特征住宅第一代商務(wù)公寓純寫字樓出現(xiàn)寫字樓趨向更高層次專業(yè)化客戶關(guān)注點(diǎn)無位置價(jià)格交通使用成本位置配套硬件商務(wù)氛圍地段服務(wù)健康風(fēng)景寫字樓市場發(fā)展綜述2005年以來成都市的寫字樓竣工面積逐步回升。2000-2008平均每年的寫字樓竣工面積為14.1萬平方米。資料來源:成都市統(tǒng)計(jì)年鑒竣工面積市場現(xiàn)狀銷售與空置面積資料來源:成都市統(tǒng)計(jì)年鑒成都市寫字樓銷售面積受全國大環(huán)境影響較大。2003年受全國寫字樓市場疲軟和全國“非典”疫情的影響銷售面積出現(xiàn)了下滑；其后，由于新進(jìn)入銷售市場的寫字樓數(shù)量較少，導(dǎo)致銷售面積下降，隨后，隨著時(shí)代廣場、天府中心、匯日央擴(kuò)等項(xiàng)目熱銷，銷售量回升。2000-2008平均每年寫字樓銷售面積16.72萬平方米。寫字樓的空置量逐年下降，反映出需求增長旺盛。市場現(xiàn)狀2004年后，寫字樓售價(jià)回升。2006年，由于匯日央擴(kuò)，時(shí)代廣場，正熙國際等中高檔寫字樓的熱銷，快速提升了市場整體均價(jià)。2008年1-9月,整體均價(jià)上升到8,120元/平方米，同比增長35.3%。從方位來看，由于人民南路沿線寫字樓,特別是高端寫字樓的興起，城南成交價(jià)格上漲較快。其余方位(包括城東)寫字樓檔次較低，價(jià)格也相應(yīng)較低。從環(huán)域來看，由于內(nèi)環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地十分有限,目前價(jià)格最高的區(qū)域集中在內(nèi)環(huán)，為10,718元/平方米。目前，一環(huán)區(qū)域內(nèi)聚集了成都市主要的高檔寫字樓。銷售價(jià)格市場現(xiàn)狀成都甲級(jí)寫字樓租售價(jià)格長期滯漲，其主要原因在于產(chǎn)品品質(zhì)沒有明顯提升。最近5年間（2003-2007年），成都甲級(jí)寫字樓租售價(jià)格在相對比較穩(wěn)定：租金徘徊于90-110元/平方米/月，銷售價(jià)格一般在8,000-10,000元/平方米。（匯日.央擴(kuò)國際廣場因其品質(zhì)相對有明顯提升，2007年銷售價(jià)格為20,000元/平方米，且銷售速度較快，目前已無房源可售。匯日.央擴(kuò)國際廣場與香格里拉中心由于硬件環(huán)境的良好，租金平均水平也分別達(dá)到150元/平方米/月和140元/平方米/月的水平）。這與同時(shí)期住宅、商業(yè)房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展形成強(qiáng)烈反差。究其原因，主要是開發(fā)水平不高，產(chǎn)品檔次和品質(zhì)沒有明顯提升，價(jià)格滯漲。2008年，新推出高品質(zhì)寫字樓憑借其高品質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并借助房地產(chǎn)市場整體走高的市場氛圍，實(shí)現(xiàn)了一定的價(jià)格突破。國航大廈：甲級(jí)，目前售價(jià)13,000元/平方米以上，月租120-140元/平方米；力寶大廈：爛尾樓改造，建筑上略有瑕疵，甲級(jí)，售價(jià)10,000元/平方米，月租105-115元/平方米。豐德國際：乙級(jí)，目前銷售價(jià)格8,000元/平方米左右，預(yù)計(jì)月租90元-100/平方米。市場現(xiàn)狀明宇金融廣場45,000㎡喜年廣場50,000㎡東大街鐵獅門項(xiàng)目64,000㎡中匯廣場33,000㎡鑫匯項(xiàng)目80,000㎡九龍倉IFC75,000㎡天一大廈35,000㎡仁恒置地廣場50,000㎡華置廣場60,000㎡天府時(shí)代廣場60,000㎡城市之心三期70,000㎡陽光保險(xiǎn)75,000㎡SHK國際金融中心1期50,000㎡特拉克斯國際廣場46,000㎡航天科技大廈58,000㎡來福士廣場78,000㎡百揚(yáng)大廈50,000㎡旺旺項(xiàng)目50,000㎡中信廣場43,000㎡希頓國際廣場75,000㎡中國水電大廈22,000㎡拉德方斯大廈680,00㎡天府軟件園三期60,000㎡中航城市廣場70,000㎡東方希望集團(tuán)總部30,000㎡成都大魔方50,000㎡九龍倉協(xié)慧廣場50,000㎡年份200920102011201220132013及以后合計(jì)供應(yīng)量（㎡）103,000226,000262,000180,000228,000498,0001,497,000受國際金融危機(jī)影響，部分寫字樓項(xiàng)目推遲了開發(fā)計(jì)劃。目前已知的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目未來供應(yīng)量達(dá)到了147.7萬㎡，其中在2013年以前可以入市的有99.9萬㎡，平均每年的供應(yīng)量約20萬㎡。未來5年高新南區(qū)沿線預(yù)計(jì)將有21.9萬㎡市場化的甲級(jí)寫字樓入市，平均每年新增供應(yīng)4.38萬㎡。注：紅色部分為東大街沿線項(xiàng)目，藍(lán)色為天府新城區(qū)域項(xiàng)目成都甲級(jí)寫字樓未來主要供應(yīng)市場現(xiàn)狀綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱成都市概況寫字樓市場發(fā)展綜述房地產(chǎn)市場概況周遍市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場分析成都的三大傳統(tǒng)核心商圈春熙路商圈鹽市口商圈騾馬市-西大街商圈商業(yè)市場分析春熙路商圈概況商圈以春熙路步行街為核心，北至總府路、南達(dá)上東大街、西靠新街、東接紅星路三段，面積約300多畝。成都市商圈的“心臟”，是成都市第一商圈，“都市精華商業(yè)區(qū)”的代表集商貿(mào)、金融、餐飲服務(wù)、文化休閑等為一體的區(qū)域，有“西南第一步行街”的美譽(yù)。伊勢丹百貨Isetan王府井百貨WangfujingDepartmentStore商業(yè)市場分析鹽市口為核心，北至人民東路、南達(dá)新光華街、西靠人民南路一段、東臨青石橋街、青年路，面積約220多畝。區(qū)域內(nèi)集合了商貿(mào)、餐飲、文化、休閑娛樂、酒店等多種業(yè)態(tài)。商業(yè)氣氛濃厚目前由于交通、規(guī)劃等歷史與現(xiàn)實(shí)因素，使該區(qū)域在總體建設(shè)方面比春熙路商圈稍微弱一些。鹽市口商圈概況人民商場（茂業(yè)百貨）MaoyeDepartmentStore卡地亞旗艦店CartierFlagshipStore商業(yè)市場分析以騾馬市為核心，人民中路2段為軸的兩側(cè)區(qū)域?？偯娣e約860畝。商業(yè)營業(yè)面積13萬平方米，大小商家近150家。近年來西大街商業(yè)環(huán)境逐步提升，對該區(qū)域的商業(yè)氛圍有很大的促進(jìn)作用。商圈以商務(wù)商業(yè)為主，兼有休閑、文化、娛樂和居住功能為一體的中高檔綜合商業(yè)形態(tài)。商業(yè)氛圍較濃、市政設(shè)施完善、消費(fèi)檔次以中檔偏高為主。騾馬市-西大街商圈概況鉑金城廣場PlatinumCity時(shí)尚百盛Parkson商業(yè)市場分析社區(qū)商業(yè)在傳統(tǒng)商圈之外的商業(yè)集中區(qū)域，伴隨著大型住宅項(xiàng)目同步發(fā)展。物業(yè)資源更加豐富、租金相對低廉，客戶群體相對穩(wěn)定。目前多分布于二環(huán)路沿線，已形成了光華、雙楠、桐梓林等較為成熟的社區(qū)商圈。沃爾瑪、伊藤洋華堂、樂賓百貨、宜家、歐尚、家樂福等知名品牌均選擇進(jìn)駐社區(qū)商圈。在傳統(tǒng)商業(yè)聚集區(qū)趨向飽和的時(shí)期，社區(qū)商業(yè)逐漸開始吸引更多的資本。未來成都市將著力打造數(shù)十個(gè)規(guī)模不等的社區(qū)商業(yè)集中區(qū)域。商業(yè)市場分析主要社區(qū)商圈金沙商圈平均租金范圍：90-200元/平方米.月雙楠商圈平均租金范圍：140-260元/平方米.月建設(shè)路商圈平均租金范圍：70-210元/平方米.月紫荊-桐梓林商圈平均租金范圍：200-400元/平方米.月城南商圈平均租金范圍：80-200元/平方米.月雙橋子商圈平均租金范圍：75-150元/平方米.月成仁路商圈平均租金范圍：80-200元/平方米.月會(huì)展商圈平均租金范圍：80-200元/平方米.月商業(yè)市場分析1.仁和春天百貨（光華店）2.伊藤洋華堂（建設(shè)路店）3.北京華聯(lián)（紅牌樓廣場店）4.華潤24城（萬象城）5.王府井百貨2店6.ROBINSON商業(yè)中心7.天府廣場中心城8.成都國際商城9.富力熊貓城10.仁恒廣場11.來福士廣場12.愛美高文化宮項(xiàng)目13.九龍倉天府時(shí)代廣場14.四川文化城15.群光百貨16.中匯廣場未來主要商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目CBDSBDMetroLine11stRingRoad2ndRingRoad123456710891112資料來源：DTZ研究部未來商業(yè)供應(yīng)總體量約1,380,000m213141516商業(yè)市場分析主城區(qū)商業(yè)物業(yè)歷年供需情況2003-2005年，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)市場需求增長幅度不斷提高，2005年商業(yè)物業(yè)銷售面積與增長速度雙雙達(dá)到了最高值；在經(jīng)歷了2006-2008年的相對低迷期后，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場雙重作用，2009年2季度的商業(yè)物業(yè)成交量出現(xiàn)顯著增長。資料來源：成都市房管局商業(yè)市場分析主城區(qū)商業(yè)物業(yè)歷年均價(jià)成都市主城區(qū)商業(yè)物業(yè)市場價(jià)格總體呈上升趨勢，但短期內(nèi)均價(jià)波動(dòng)幅度較大。資料來源：成都市房管局商業(yè)市場分析成都總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好，2009年2季度GDP達(dá)1951.3億元，同比增長14.3%，遠(yuǎn)高于全國平均水平。2009年2季度部分甲級(jí)寫字樓租金高于130元/平方米/月，但整體租金水平依然處于下降通道。本季度無新物業(yè)入伙，空置率較上季度有明顯下降。2009年2季度，住宅市場非常活躍，成交套數(shù)和成交面積均呈現(xiàn)高位運(yùn)行狀態(tài)，1、2季度的總成交量已超過2008年全年的成交量。商業(yè)物業(yè)發(fā)展持續(xù)活躍，未來2-3年內(nèi)將會(huì)有60萬平方米的新增供應(yīng)量，且多集中于市中心商圈及東大街、人民南路延線。08年年底以來中央政策面連續(xù)發(fā)布的利好政策，已在2009年上半年見到成效，商品房市場和土地市場均顯現(xiàn)向好信號(hào)。但另一方面，為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展及應(yīng)對未來預(yù)期通脹，政府在2009年下半年或加強(qiáng)信貸管理，控制及引導(dǎo)資金的流向，因此對成都房地產(chǎn)市場下半年的發(fā)展需持審慎態(tài)度。市場總結(jié)綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱周遍市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析天府新城規(guī)劃寫字樓市場商業(yè)市場天府新城總體發(fā)展規(guī)劃總用地面積:37平方公里規(guī)劃總建筑面積:6,000萬平方米，現(xiàn)已建成1,000萬平方米總就業(yè)人口:60萬人(其中軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)20～30萬人）總居住人口:60萬人資料來源：高新區(qū)政府天府新城規(guī)劃科技天府新城是為軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展量身打造的城市，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，新城被賦予了科技、商務(wù)、國際、時(shí)尚、宜居等五大功能。其中，科技是首要功能。天府新城規(guī)劃商務(wù)：總部項(xiàng)目規(guī)劃目前，電力、通訊、石油等行業(yè)的區(qū)域總部及川投、新希望等企業(yè)總部已落戶新城。天府新城規(guī)劃商務(wù)：現(xiàn)代服務(wù)完善齊備的信息服務(wù)、金融服務(wù)、咨詢設(shè)計(jì)服務(wù)、廣電傳媒、會(huì)展、酒店、政府公共服務(wù)等設(shè)施，為企業(yè)商務(wù)活動(dòng)與發(fā)展提供了廣闊空間。天府新城規(guī)劃商務(wù)：金融后臺(tái)服務(wù)中心園區(qū)已簽約11家，擬簽約項(xiàng)目包括交通銀行、民生銀行等6家，總投資規(guī)模超過100億元，五年后從業(yè)人員達(dá)10萬人。天府新城規(guī)劃國際：十個(gè)國際化載體天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃時(shí)尚購物、文體娛樂綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱周遍市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析天府新城規(guī)劃寫字樓市場商業(yè)市場天府新城寫字樓分布（1）在建項(xiàng)目待建項(xiàng)目已建項(xiàng)目三環(huán)路——繞城高速內(nèi)已建項(xiàng)目：國電大廈、成都海關(guān)大廈、高新國際廣場、高新孵化園在建項(xiàng)目：威爾斯聯(lián)邦洲際廣場、曙光科技大廈、川投調(diào)度中心、特拉克斯國際廣場、恒澤動(dòng)力大廈、三峽廣場、網(wǎng)通大廈、中國建筑西南設(shè)計(jì)研究院、拉德方斯大廈、中航城市廣場、茂業(yè)中心等待建項(xiàng)目：成都電業(yè)大廈、九龍倉協(xié)慧國際寫字樓、華電大樓、新華社四川分社、四川電力、東方希望、成都市中級(jí)人民法院等寫字樓市場在建項(xiàng)目待建項(xiàng)目已建項(xiàng)目繞城高速以外已建項(xiàng)目：成達(dá)大廈、天府軟件園1期,中國水電四川大廈在建項(xiàng)目：四川廣電中心、、煙草·興業(yè)大廈、地鐵OCC、中信城市廣場、賽門鐵克研發(fā)中心、安捷倫研發(fā)中心、天府軟件園2期等待建項(xiàng)目：華西三建大樓、希頓國際廣場、東方希望大廈、中國移動(dòng)、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、通威大廈、中國石化、創(chuàng)世紀(jì)廣場、新希望、華西證券、中石油大廈、天府軟件園3期、長虹集團(tuán)研發(fā)中心等天府新城寫字樓分布（2）寫字樓市場區(qū)域市場供應(yīng)：已建成項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬平方米）檔次寫字樓面積（萬平方米）自用面積（萬平方米）市場化開發(fā)面積（萬平米）1國電大廈7.4甲級(jí)7.47.402成都海關(guān)大廈2.9準(zhǔn)甲級(jí)2.92.903高新國際廣場22甲級(jí)+準(zhǔn)甲級(jí)207.212.84高新孵化園22產(chǎn)業(yè)園型220225成達(dá)大廈7.5甲級(jí)6.45.80.66天府軟件園1期23產(chǎn)業(yè)園型230237城南科技產(chǎn)業(yè)園33產(chǎn)業(yè)園+乙級(jí)270278中國水電大廈7.8甲級(jí)6.74.42.39特拉克斯國際廣場10甲4.40.44.010中國網(wǎng)通大廈4.5甲3.53.5011拉德方斯大廈8.8甲6.806.812地鐵總部OCC11甲990合計(jì)159.9139.140.698.5主要寫字樓項(xiàng)目區(qū)域市場供應(yīng)：在建項(xiàng)目（預(yù)計(jì)3-4年內(nèi)可交付使用）序號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬平方米）檔次寫字樓面積（萬平方米）自用面積（萬平方米）市場開發(fā)面積（萬平方米）1威爾斯聯(lián)邦洲際廣場6準(zhǔn)甲3.603.62曙光科技大廈7準(zhǔn)甲633.03川投調(diào)度中心9.5甲8804恒澤動(dòng)力大廈6甲5505三峽集團(tuán)區(qū)域總部15.5甲7706中建西南設(shè)計(jì)研究院7.2甲6607中興通訊9.0約7.8約2.0約5.8主要寫字樓項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬平米）檔次寫字樓面積（萬平米）自用面積（萬平米）市場化開發(fā)面積（萬平米）8四川廣電中心15甲101009煙草·興業(yè)大廈10甲8800中信廣場12甲105511新希望集團(tuán)總部27甲2315812賽門鐵克研發(fā)中心9產(chǎn)業(yè)園型99013安捷倫研發(fā)中心2.5產(chǎn)業(yè)園型2.52.5014天府軟件園2期56產(chǎn)業(yè)園型56056合計(jì)191.7161.980.581.4區(qū)域市場供應(yīng)：在建項(xiàng)目（續(xù)）在建項(xiàng)目中,大多為大型企業(yè)自建辦公樓，檔次高，但對外租售少。甲級(jí)寫字樓成為開發(fā)主流，市場化開發(fā)量達(dá)到25.9萬平方米。主要寫字樓項(xiàng)目區(qū)域市場供應(yīng)：待建項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬平方米）檔次寫字樓（萬平方米）自用部分面積（萬平方米）市場化開發(fā)面積（萬平方米）1

協(xié)慧國際寫字樓8甲8082

中國華電區(qū)域總部8.8甲8803

新華社四川分社6甲6604

四川電力5.6甲5505

成都市中級(jí)人民法院8.6/7706

華西三建大樓10甲8.58.507

希頓國際廣場24甲16.5016.58

中國移動(dòng)四川公司3.9甲3.93.90主要寫字樓項(xiàng)目區(qū)域市場供應(yīng)：待建項(xiàng)目（續(xù)）序號(hào)項(xiàng)目名稱總建面（萬平米）檔次寫字樓面積（萬平米）自用部分面積（萬平方米）市場化開發(fā)面積（萬平米）9

農(nóng)業(yè)銀行客服中心NA/NANA010

工商銀行后援服務(wù)中心NA/NANA011

建設(shè)銀行數(shù)據(jù)中心NA/NANA012

通威大廈10甲99013

中國石化13甲1111014

中石油13甲1111015

天府軟件園3期20產(chǎn)業(yè)園型2002016

川大科技園及30所44產(chǎn)業(yè)園型38201817

凌陽科技大廈6.5甲5.55.50合計(jì)208.4180.4117.962.5川大科技園與天府園3期是即將建設(shè)的大型產(chǎn)業(yè)園型寫字樓項(xiàng)目。金融后臺(tái)中心規(guī)模大，項(xiàng)目多，但開發(fā)建設(shè)進(jìn)度帶有一定不確定性。主要寫字樓項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼍C述綜合以上數(shù)據(jù)，目前已知的天府新城寫字樓項(xiàng)目總建筑面積超過550萬平方米，其中寫字樓部分建筑面積將達(dá)到480萬平方米以上。自用與市場化開發(fā)的寫字樓比例約為5：5，市場化開發(fā)的寫字樓體量約250萬平方米。市場化開發(fā)的寫字樓中，甲級(jí)寫字樓開發(fā)規(guī)模達(dá)60萬平方米，這些寫字樓將在5年內(nèi)推向市場，市場壓力較大。其中，將要對外銷售的部分不少于29.4萬平方米。主要寫字樓項(xiàng)目案例：高新國際廣場B座資料來源：DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)庫總建筑面積4.66萬㎡，建成時(shí)間2004.7，正式銷售時(shí)間2004.12，2005.1入住。入住目前銷售率接近90%，整個(gè)銷售期間均價(jià)6800元/㎡，目前7000～7200元/㎡前期關(guān)系客戶銷售：約12%。2005.1～5月：幾乎沒有銷售量，2005年6～9：銷售率8%，2005.10～12：銷售率13左右，2006年1～今：銷售率55%銷售特點(diǎn)：現(xiàn)房銷售。前期銷售率低，除前期關(guān)系客戶外，整個(gè)2005年僅銷售21%；高新區(qū)管委會(huì)入住A座后，對銷售起到一定促進(jìn)作用；建筑特色鮮明，但是單層面積大，開窗小的設(shè)計(jì)影響了室內(nèi)采光，不為部分客戶接受。對本項(xiàng)目的啟示：是否具備商務(wù)氛圍對寫字樓銷售來講至關(guān)重要，在商務(wù)氛圍沒有形成之前，銷售非常困難?？蛻魧ㄖ问降南埠娩N售影響較大，甲級(jí)寫字樓必須考慮客戶喜好。甲級(jí)寫字樓客戶對價(jià)格相對不敏感，不愿意僅僅因?yàn)閮r(jià)格便宜而接受品質(zhì)不高的產(chǎn)品。但在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的前提下，高性價(jià)比是促進(jìn)銷售的有效手段。高新國際廣場實(shí)景主要寫字樓案理案例：高新國際廣場D、E座D座建筑面積2.3萬㎡，配置略低于B座，無中央空調(diào)，整體檔次為乙級(jí)。2006年底推向市場，起價(jià)6,500元/㎡左右,目前已銷售完畢，價(jià)格達(dá)到10000元/平方米，憑借高新國際廣場整體比較良好的商務(wù)氛圍，租金較高，達(dá)到70～75元/㎡·月。E座建筑面積2.6萬㎡，硬件設(shè)施與B座接近，但體量稍小，整體檔次仍為甲級(jí)。2006年底推向市場，起價(jià)7,500元/㎡左右,目前基本銷售完畢，僅余數(shù)百平方米，價(jià)格達(dá)到10000-12000元/平方米，租金70～75元/㎡·月。點(diǎn)評：商務(wù)氛圍形成后，天府大道沿線上高檔次寫字樓需求相當(dāng)強(qiáng)勁。高新國際廣場效果圖主要寫字樓案理案例：特拉克斯國際廣場占地面積：14872.65平方米總建筑面積：79712平方米地上建筑面積：63548平方米地下建筑面積：16164平方米機(jī)動(dòng)車停車位：350個(gè)非機(jī)動(dòng)停車位：254輛綠地率：15%；容積率：4.27建筑密度：50.8；單層面積：約1300平方米銷售價(jià)格：8500-10000元/平方米起售面積：300平方米購買對象：以公司名義購買土地性質(zhì)：教育科研用地付款方式：一次性、分期，不做按揭優(yōu)惠：購買半層以上一次性付款優(yōu)惠3%，分期付款優(yōu)惠2%，購買半層以下無優(yōu)惠。銷售情況：2008年06月初開盤，目前已銷售約20000多平方米。主要寫字樓案理拉德芳斯大廈總建筑面積：87950平米地上建筑面積：67820平米地下建筑面積：20130平米建筑高度：71.8米負(fù)三層高度：3.9米負(fù)二層高度：4.5米負(fù)一層高度：3.6米一層高度：5.6米標(biāo)準(zhǔn)層高度：3.7米機(jī)動(dòng)車位：426輛（負(fù)三層198輛、負(fù)一層88輛、室外140輛）外墻裝飾Low-E鍍膜隱框玻璃幕墻建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)主要寫字樓案理拉德芳斯大廈土地性質(zhì)：教育科研用地銷售價(jià)格：12000元/平方米?月（均價(jià)）起售面積：根據(jù)戶型面積銷售，可組合和撤零銷售。銷售面積劃分：100–2082平方米目前開零樓層：7層以上開零付款方式：一次性、分期分期付款方式：根據(jù)客戶具體情況，在交房前分三次付清。優(yōu)惠：分期付款無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%。銷售情況：2008年3月開盤，目前銷售率30-40%。大客戶情況：國家進(jìn)出口銀行（3個(gè)層面）主要寫字樓案理國航世紀(jì)中心開發(fā)商/投資商：中國航空集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：徐尚志建筑事務(wù)所/西南建筑設(shè)計(jì)院建筑風(fēng)格：現(xiàn)代物業(yè)類型：純寫字樓建筑高度：92.7米總樓層：26層（含地下2層）外立面材質(zhì)：柔索駁接點(diǎn)式玻璃幕墻總占地面積：25,761.44平方米總建筑面積：108,220.21平方米交房時(shí)間：2008.10每層建筑面積：1,800平方米得房率：70%主樓層高：3.6米大堂挑高：8.1米主要寫字樓案理國航世紀(jì)中心大堂裝修：法國木紋石地面、法國木紋石墻面、藝術(shù)頂棚車位：地下488個(gè)，地面60個(gè)停車費(fèi)：400-500元/位·月電梯：12部瑞士迅達(dá)S700客梯1,000KG2部貨梯空調(diào)：美國開利燃?xì)馐街醒肟照{(diào)物業(yè)管理費(fèi)：18元/平方米·月銷售/租賃情況起售面積：整層起售，約1,800平方米；僅有B座4層按圖示分割開零銷售銷售價(jià)格：起價(jià)2,300萬/層，折合均價(jià)約12,700元/平方米銷售情況：目前已銷售95%，僅剩余兩個(gè)層面約3,600平方米待售最低租金：130元/平方米·月最高租金：150元/平方米·月主要寫字樓案理綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱周遍市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析天府新城規(guī)劃寫字樓市場商業(yè)市場區(qū)域商業(yè)分布序號(hào)名稱建筑面積（萬平方米）1新加坡凱德置地項(xiàng)目8.02IKEA宜家2.63歐尚3.84迪卡儂0.55富森美家居10.06GTC時(shí)尚購物街8.07天府長城10.08泰和佳園0.99融城理想1.010南城都匯10.011時(shí)代晶科名苑0.812茂業(yè)精品商城6.013中航時(shí)尚購物中心9.014鉑仕紫荊精品電影城2.015世紀(jì)城35.016左岸花都1.017遠(yuǎn)大都市風(fēng)景4.0合計(jì)

112.6南延線商業(yè)市場分析賣場類（約24.9萬平方米）：凱德置地項(xiàng)目、IKEA宜家、歐尚、富森美家居、迪卡儂區(qū)域商業(yè)中心（約78.0萬平方米）：GTC時(shí)尚購物街、天府長城、南城都匯、茂業(yè)精品商城、中航時(shí)尚購物中心、世紀(jì)城社區(qū)商業(yè)（約3.7萬平方米）：時(shí)代晶科名苑、泰和佳園、融城理想、左岸花都餐飲休閑商業(yè)（約6萬平方米）：遠(yuǎn)大·都市風(fēng)景、鉑仕紫荊精品電影城

各類商業(yè)面積已達(dá)112.6萬平方米（位于華陽的純商業(yè)項(xiàng)目戛納印像10萬平方米與錦官麗城社區(qū)商業(yè)2萬平方米未計(jì)入，大量寫字樓自身配套商業(yè)也未計(jì)入），相比天府新城未來規(guī)劃的居住人口60萬，人均商業(yè)面積已達(dá)1.88平方米/人，呈現(xiàn)出嚴(yán)重的供大于求。南延線商業(yè)市場分析區(qū)域商業(yè)“航母”：世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)模：總投資50億元，總占地逾1500畝，總建筑面積達(dá)180萬平方米。包含有國際展館、國際會(huì)議中心、水上歌劇院、四、五星級(jí)酒店各1個(gè)、海洋水世界、精品購物長廊、商業(yè)水街、歷史人文古鎮(zhèn)、高檔空中別墅、國際商務(wù)公寓、甲級(jí)寫字樓、新世紀(jì)公園等多種功能組團(tuán)，組合為一個(gè)“城中之城”。展館區(qū)（包括展館和精品步行街）：約26萬㎡酒店文化區(qū)（包括四、五星酒店、會(huì)議中心、商業(yè)古鎮(zhèn)、歌劇院、海洋館、美術(shù)館）：約30萬㎡商業(yè)水街區(qū)（包括沿水道商業(yè)區(qū)和商住部分）：約29萬㎡世紀(jì)城住宅區(qū)（包括高層豪宅和高層公寓）：約17萬㎡寫字樓部分：未定（約70萬㎡）停車位：約16000個(gè)南延線商業(yè)市場分析南延線商業(yè)市場分析商鋪售價(jià)：5500～8500元/㎡，底商最高11000元/㎡目前在營商家“時(shí)尚天堂”步行街（包含展館區(qū)）：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、美嘉森OUTLETS及少量便利店假日酒店西樓（包含國際會(huì)議中心）：中信銀行、白領(lǐng)快餐、世紀(jì)陽光俱樂部假日酒店東樓：中國建設(shè)銀行西蜀廊橋古鎮(zhèn)商業(yè)：主力商家為會(huì)展集團(tuán)旗下順興老茶館，其余有幾家西餐廳和咖啡吧。天鵝湖花園底商：幾乎沒有商家入住，大面積空置湖畔獨(dú)棟商業(yè)：少量咖啡吧、燒烤、啤酒廣場酒店經(jīng)營：引入洲際酒店管理公司，共有房間1500個(gè)，其中包含超豪華五星級(jí)酒店“洲際大酒店”（581套客房）與四星級(jí)酒店“假日酒店”（分東樓和西樓，共792套房間）。由于缺乏常住人口支撐，世紀(jì)城內(nèi)商業(yè)空置情況嚴(yán)重，入住率僅15-20%左右。南延線商業(yè)市場分析成都市級(jí)機(jī)關(guān)暫緩南遷2008.7.16，成都市委市政府作出決定，調(diào)整市級(jí)機(jī)關(guān)南遷計(jì)劃，對已建成的新行政中心妥善處置變現(xiàn)，所得收入全部用于受災(zāi)群眾安置和災(zāi)后重建。市級(jí)機(jī)關(guān)已南遷單位妥善安置，未南遷單位暫停南遷。此次調(diào)整指南遷工作計(jì)劃，而非城市戰(zhàn)略規(guī)劃。按照國務(wù)院批準(zhǔn)的規(guī)劃，南部新區(qū)作為成都新行政中心的定位不變，成都市“向東向南”的發(fā)展戰(zhàn)略不變。市場影響政府暫緩南遷對天府新城的影響寫字樓從供應(yīng)看，新行政中心的總建筑面積超過37萬平方米，如果拍賣作為寫字樓使用后，將使該區(qū)域2009年高檔辦公樓供應(yīng)量大增，市場需要較長時(shí)間消化。其他規(guī)劃項(xiàng)目可能放緩開發(fā)節(jié)奏。從需求看，天府新城已經(jīng)形成比較成熟的商務(wù)氛圍，政府暫緩南遷對需求有一定影響，但影響不大。直接影響，影響程度：高酒店現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏會(huì)延緩，但總體供應(yīng)不會(huì)減少。從需求看，現(xiàn)有高檔酒店主要集中在新會(huì)展中心區(qū)域，會(huì)議和會(huì)展帶來的需求不會(huì)受到影響，但是政府及其帶動(dòng)的消費(fèi)短時(shí)間內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)。因此，政府暫緩南遷短期內(nèi)對酒店需求一定的影響。間接影響，影響程度：中市場的影響綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱周遍市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客戶分析客戶定位

目標(biāo)客戶分析《成都市十一五規(guī)劃》提出鞏固和增強(qiáng)成都作為西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐的地位的城市發(fā)展目標(biāo)；《成都市服務(wù)業(yè)十一五規(guī)劃》提出服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，年均增長率10%以上，到2010年會(huì)展、金融、信息、物流、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)增加值的比重超過50%；本項(xiàng)目所在的天府新城將打造成以軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的科技商務(wù)新城。核心產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)---/信息軟件/金融/保險(xiǎn)業(yè)/能源/醫(yī)藥；重要產(chǎn)業(yè)---制造業(yè)/專業(yè)服務(wù)業(yè)/建筑/房地產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)---批發(fā)/零售/貿(mào)易業(yè)，交通運(yùn)輸/倉儲(chǔ)/郵電業(yè)?？蛻纛愋停嘿I家以國有或股份制大中型企業(yè)為主，以及發(fā)展壯大后的私營企業(yè)，其中有相當(dāng)部分為多元化發(fā)展的集團(tuán)公司。綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱SWOT分析項(xiàng)目概況競爭樓盤分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目情況項(xiàng)目總占地面積：22705.53，建筑密度：50%容積率：12.3總建筑面積：33.8萬項(xiàng)目形態(tài)：寫字樓總15萬平方米商業(yè)：6萬平米住宅5萬平米寫字樓停車位：1500個(gè)電梯：9P客梯，2P貨梯商業(yè)業(yè)態(tài)：茂業(yè)為主力、餐飲、娛樂、休閑、百貨精品綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱SWOT分析項(xiàng)目概況競爭樓盤分析本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：本項(xiàng)目地處高新南區(qū)入口，是主要區(qū)域交通＼人流進(jìn)出通道。環(huán)境優(yōu)勢：地塊緊臨天府大道,周邊視野開闊，展示面強(qiáng)。未來周邊有大量總部辦公區(qū)聚集，有利于區(qū)域的整體打造和檔次提升。茂業(yè)集團(tuán)為全國知名企業(yè)，具有較高知名度，將給本項(xiàng)目的物業(yè)類型增加品牌附加值。地鐵將為項(xiàng)目帶來直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值。項(xiàng)目雖地處高新商務(wù)區(qū)內(nèi)，但該區(qū)域建設(shè)目前屬于發(fā)展階段，商業(yè)、商務(wù)氛圍不濃。項(xiàng)目周邊區(qū)域未來有大量開工建設(shè)項(xiàng)目，會(huì)對以后商務(wù)辦公、商業(yè)環(huán)境構(gòu)成一定影響。成本劣勢：本項(xiàng)目地塊的土地成本較高，劣勢項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)成都市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化水平的迅速提高，將帶動(dòng)對辦公物業(yè)的需求，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的市場環(huán)境。新特區(qū)各項(xiàng)政策的實(shí)施，將大大加速天府新城的發(fā)展，同時(shí)提升投資者在該區(qū)域的市場預(yù)期，吸引更多的外來投資者。高新區(qū)政府對該區(qū)域規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，（新政府辦公物業(yè)區(qū)域定位-成都金融總部商務(wù)區(qū)）將使區(qū)域商務(wù)氛圍得到極大的改善，使其發(fā)展成為成都市商業(yè)、商務(wù)新城又一亮點(diǎn)。大量品牌開發(fā)商進(jìn)駐該區(qū)域，加劇了市場競爭。未來幾年區(qū)域市場化開發(fā)寫字樓、商業(yè)供應(yīng)量爆發(fā)性增長，本項(xiàng)目將面臨較為激烈的客戶競爭。該區(qū)域緊鄰高新區(qū)新行政中心龐大的寫字樓群即將進(jìn)入市場，將使區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量急劇增加，造成市場供應(yīng)在短期內(nèi)嚴(yán)重過剩。市政府暫緩南遷，對區(qū)域整體發(fā)展有一定的負(fù)面影響。威脅綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱SWOT分析項(xiàng)目概況競爭樓盤分析拉德芳斯大廈高新孵化園高端配套項(xiàng)目，整體品質(zhì)達(dá)到甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。電梯：12部國際品牌高速電梯，4部品牌手扶梯中央空調(diào)：知名品牌中央空調(diào)，采用水環(huán)熱泵系統(tǒng)，獨(dú)立分戶計(jì)量365天24小時(shí)冷熱自主調(diào)節(jié)，獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)特設(shè)變溫除濕，新風(fēng)量按30m3/人.小時(shí)設(shè)計(jì)通訊系統(tǒng)：鋪設(shè)光纖骨干系統(tǒng)直達(dá)每層，無線通訊信號(hào)覆蓋整棟大樓，包括電梯、地下停車場在內(nèi)全部區(qū)域。每戶預(yù)留電視線路接口保安系統(tǒng)

地下停車庫，每層出入口、電梯轎廂、過道、商場均設(shè)有攝像頭、監(jiān)控與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、發(fā)生報(bào)警時(shí)自動(dòng)進(jìn)行視頻定位跟蹤。消防系統(tǒng)

知名品牌消防報(bào)警系統(tǒng)，包括：火警廣播兼背景音樂系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火

栓系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、煙感系統(tǒng)、應(yīng)急燈、安全出口等。停車場系統(tǒng)

24小時(shí)電子管理系統(tǒng)電力供應(yīng)

市網(wǎng)10KV系統(tǒng)供電、地下二層設(shè)變配電所，內(nèi)設(shè)10KV配電及10/0.4KV變電，總?cè)萘繛?800KVA應(yīng)急電源

一臺(tái)650KV自啟柴油發(fā)電機(jī)組供水：三層以下市政給水，以上高位水箱供水，各層設(shè)公共衛(wèi)生間及開水間排水系統(tǒng)

雨污分流排水體制，污水排入城市污水系統(tǒng)拉德芳斯大廈效果圖競爭項(xiàng)目分析拉德芳斯大廈

主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

建筑總面積87950平米

地上建筑面積67820平米

地下建筑面積20130平米

建筑高度71.8米

負(fù)三層高度3.9米

負(fù)二層高度4.5米

負(fù)一層高度3.6米

一層高度5.6米

標(biāo)準(zhǔn)層高度3.7米

汽車總車位426輛

負(fù)三層198輛

負(fù)一層88輛

室外140輛

外墻裝飾Low-E鍍膜隱框玻璃幕墻

建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)

拉德芳斯大廈剖面圖資料來源：項(xiàng)目官方網(wǎng)站競爭項(xiàng)目分析城南科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃總建面33萬㎡，現(xiàn)建成7.5萬㎡租金：目前租金為30～35元/㎡·月，出租率：目前50～60%。入園企業(yè)有京豐特網(wǎng)絡(luò)、成都科來軟件、上海征途信息、新加坡星和通訊、深圳嘉訊軟件。點(diǎn)評：與高新孵化園定位類似，位置與配套不如孵化園，但推出時(shí)間較晚，目前出租率低，但上升迅速，前景比較樂觀。整體效果圖產(chǎn)業(yè)孵化樓實(shí)景競爭項(xiàng)目分析特拉克斯國際廣場占地面積：14872.65平方米總建筑面積：79712平方米。其中地上63548平方米，地下16164平方米機(jī)動(dòng)車停車位350個(gè)，非機(jī)動(dòng)停車位：254輛綠地率：15%；容積率：4.27建筑密度：50.8%；單層面積約1300平方米層高：3.8米，整個(gè)辦公區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋土地獲得時(shí)間：2004土地價(jià)格：50-60萬元/畝土地性質(zhì)：教育科研用地電梯：每個(gè)塔樓5部OTIS電梯，2.5米/秒外立面：中空玻璃幕墻，灰色花崗石干掛、鋁塑板飾面。中央空調(diào)：美國原裝Trane主機(jī)。商業(yè)配套：30000平方米裙樓商業(yè)，6層，配8部OTIS電梯，6層貫通中庭。物業(yè)實(shí)管:DTZ競爭項(xiàng)目分析中國水電大廈（四川）物業(yè)形態(tài)：5A智能甲級(jí)寫字樓，外型簡約時(shí)尚，總高26層（含裙樓3層）總建筑面積：76,740.07㎡單層面積：2,077.27㎡每層單位數(shù)：10個(gè)（1-3層除外）單位面積：81.32-482.12㎡標(biāo)準(zhǔn)層高：3.7米大堂挑高：10.8米車位數(shù)：地下-1～-2層共計(jì)約294個(gè)，地面約54個(gè)電梯：德國蒂森品牌，8部客梯（18人，1350KG），2部消防兼貨梯（1000KG）交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2009年上半年（暫定2009年5月31日）項(xiàng)目特色：雙層挑高空中花園，將生態(tài)元素引入寫字樓的商務(wù)空間。銷售均價(jià)：8900元/㎡競爭項(xiàng)目分析川投調(diào)度中心總建筑面積:約81800平方米凈用地面積17.14畝其中項(xiàng)目綜合辦公用房40000平方米，信息中心3500平方米國際交流中心4500平方米生產(chǎn)監(jiān)控指揮調(diào)度中心2000平方米、輔助建筑26000平方米（含商務(wù)中心、員工餐廳、健身設(shè)施、設(shè)備機(jī)房、底下車庫等）。競爭項(xiàng)目分析中航城市廣場規(guī)劃總建筑面積：198457.65m2地上商業(yè)58092.1m2

地下商業(yè)13663m2

辦公78949m2

單層面積4000㎡容積率：7.01地下機(jī)動(dòng)車位：800輛地下非機(jī)動(dòng)車位：1480輛競爭項(xiàng)目分析恒澤動(dòng)力總建筑面積為72，389平方米總高度24層,地下三層總高度99.2米JW萬麗酒店項(xiàng)目總面積為:87565㎡總建筑高度:147.60米地下三層:18531㎡,338個(gè)車位高區(qū)為JW萬麗酒店低區(qū)為甲級(jí)寫字樓競爭項(xiàng)目分析綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位銷售價(jià)格定位推廣主題定位規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)周期建議項(xiàng)目整體定位整體定位思路立足天府新城，面向成都，打造城市綜合體。整體定位思路新一代甲級(jí)寫字樓高品位商務(wù)CBD綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位銷售價(jià)格定位推廣主題定位規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)周期建議項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目發(fā)展主體：關(guān)于寫字樓未來3-5年內(nèi)，項(xiàng)目所在區(qū)域完全具備發(fā)展甲級(jí)寫字樓的機(jī)會(huì)。經(jīng)過近5年左右的發(fā)展，天府新城作為新的商務(wù)區(qū)已被市場接受，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成一定的商務(wù)氛圍，且市場發(fā)展迅速，前景看好。政府暫緩南遷，對天府新城近期發(fā)展（1-3年）有一定不利影響，其中對寫字樓市場的形象影響比較直接，但從長期來看（3年后），對天府新城的發(fā)展影響不大。市場供應(yīng)量雖然龐大，市場消化有一定困難，但除去大型機(jī)構(gòu)自用部分與政府招商色彩較濃的“孵化園型、軟件園”寫字樓，市場化寫字樓尚有一定發(fā)展空間。寫字樓開發(fā)的核心在于商務(wù)氛圍的形成。本項(xiàng)目周遍聚集了大量的寫字樓（已投入使用、在建、未檢）和配套機(jī)構(gòu)（政府、銀行、商業(yè)、公交及地鐵交通），商務(wù)氛圍逐漸形成，客戶資源流動(dòng)將區(qū)域正?；皖l繁化。寫字樓便于對外銷售與租賃，有利于回籠資金。本項(xiàng)目完全具備發(fā)展甲級(jí)寫字樓發(fā)展條件產(chǎn)品定位項(xiàng)目發(fā)展主體：關(guān)于商業(yè)未來5年內(nèi)，本項(xiàng)目具備大型商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展條件。市場總體供求不支持。天府新城商業(yè)發(fā)展總體呈現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求。城市規(guī)劃支持。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橐?guī)劃中的“科技、商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主”，有大量的人流，具備一定的商業(yè)需求氛圍。區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀支持。項(xiàng)目附近短期內(nèi)未有單體在5萬平米左右的集中購物商業(yè)出現(xiàn)，主要以配套商業(yè)為主，不能滿足區(qū)域主題市場需求。周邊現(xiàn)狀支持。項(xiàng)目周邊項(xiàng)目均為企業(yè)研發(fā)基地、總部型項(xiàng)目、商務(wù)辦公和大量居住人群，自身商業(yè)需求逐漸增多；項(xiàng)目周邊常住人口增大（住宅小區(qū)多），同時(shí)項(xiàng)目南面為世紀(jì)城主要以會(huì)展商業(yè)為主，北面（GTC、宜家、歐尚、富森美、迪卡儂）主要以專業(yè)市場為主，大型集中購物中心暫無，所以本項(xiàng)目可以支撐較為集中的大型集中型商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊項(xiàng)目也多規(guī)劃有自身配套商業(yè)，對本項(xiàng)目具有互動(dòng)性。

本項(xiàng)目總體具備大型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展條件。項(xiàng)目發(fā)展主體：關(guān)于商務(wù)公寓

產(chǎn)品定位未來3-5年內(nèi)，項(xiàng)目所在區(qū)域具備商務(wù)公寓發(fā)展機(jī)會(huì)。商務(wù)公寓一般指在商業(yè)地塊上修建的臨時(shí)或過度性居住物業(yè)，一房和兩房為主，多精裝，分布于：城市繁華地段，主要面向附近工作的白領(lǐng)與金領(lǐng)人群；城區(qū)大學(xué)校園附近，面向?yàn)榇髮W(xué)師生、家長等。其買家中，投資型買家占有較大比例。天府新城屬于新興城區(qū),已經(jīng)發(fā)展一定規(guī)模，商業(yè)、商務(wù)氛圍在逐漸成熟。發(fā)展商務(wù)公寓的條件在逐漸成熟。天府新城內(nèi)規(guī)劃有大量住宅，入住率隨地鐵和區(qū)域發(fā)展逐步提高，出租壓力減小，對商務(wù)公寓的發(fā)展空間構(gòu)成壓力也逐步變小。從具體地段看，本項(xiàng)目位置距離是現(xiàn)在及未來商業(yè)、商務(wù)聚集區(qū)，利于發(fā)展商務(wù)公寓。本地塊周邊項(xiàng)目屬于研發(fā)基地、總部辦公型和商務(wù)辦公為主，工作人員層次較高，流動(dòng)人流逐漸加大，市區(qū)居住（地鐵開通后，市區(qū)與項(xiàng)目往來更加便利），臨時(shí)或過渡性居所的需求也相應(yīng)增多。項(xiàng)目所在區(qū)域具備商務(wù)公寓發(fā)展機(jī)會(huì)產(chǎn)品定位項(xiàng)目發(fā)展主體：關(guān)于酒店未來3-5年內(nèi)，項(xiàng)目所在區(qū)域不具備星級(jí)酒店（四星以上）發(fā)展機(jī)會(huì)，但具備一定的經(jīng)濟(jì)商務(wù)型酒店的發(fā)展機(jī)會(huì)。市場總體供大于求。從市場需求看，整個(gè)天府新城內(nèi)的五星級(jí)酒店多達(dá)11個(gè)，已經(jīng)過剩。區(qū)域內(nèi)已存在強(qiáng)大競爭對手。臨近的世紀(jì)城洲際大酒店與假日酒店均已開業(yè)，且規(guī)模很大，將對區(qū)域內(nèi)同檔次酒店構(gòu)成巨大壓力。項(xiàng)目附近還規(guī)劃有2個(gè)五星級(jí)酒店，其中，項(xiàng)目東面僅一個(gè)街區(qū)之隔的豪生酒店即將封頂，君豪酒店等。從地段看，本地塊發(fā)展高檔酒店口岸絕好。高檔酒店投資收益較低。成都四星級(jí)酒店投資回收期在15年左右，五星級(jí)酒店多為16-18年。此外，高檔酒店不便拆零銷售，回收資金慢，不符合貴司對現(xiàn)金流的要求。發(fā)展經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店有一定機(jī)會(huì)，但其規(guī)模決定了其在整個(gè)項(xiàng)目中是配套，而非主體，影響了物業(yè)的本身價(jià)值，同時(shí)業(yè)態(tài)的多樣性降低了物業(yè)的整體品質(zhì)。項(xiàng)目所在區(qū)域不具備星級(jí)酒店（四星以上）和經(jīng)濟(jì)商務(wù)型酒店發(fā)的發(fā)展。產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位單純從市場角度看，從宏觀經(jīng)濟(jì)面到房產(chǎn)市場環(huán)境，從“512地震”帶來的經(jīng)濟(jì)短期停滯到政府暫緩南遷，當(dāng)前并非發(fā)展本地塊的最好時(shí)機(jī)。如果從企業(yè)戰(zhàn)略及政府要求，本項(xiàng)目需要著手現(xiàn)在開發(fā)，那么，發(fā)展以寫字樓為主體的項(xiàng)目，是唯一可行的方案。物業(yè)組合：寫字樓+購物中心+商務(wù)公寓綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位銷售價(jià)格定位推廣主題定位規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)周期建議項(xiàng)目整體定位目標(biāo)客戶分析參照案例——國航世紀(jì)中心選取市場上近期入市不久，入住率較高的甲級(jí)寫字樓為參考物業(yè)，包括國航世紀(jì)中心、力寶大廈、高新國際廣場、中國水電大廈、特拉克斯國際廣場。公司類型所屬行業(yè)比例本地企業(yè)以科技、能源、服務(wù)為主5%國內(nèi)企業(yè)航空、金融90%外資企業(yè)以服務(wù)、金融等為主5%客戶以航空、金融業(yè)為主，企業(yè)來源以國內(nèi)企業(yè)為主。資料來源：DTZ數(shù)據(jù)庫目標(biāo)客戶分析參照案例—力寶大廈公司類型所屬行業(yè)比例本地企業(yè)以制造、服務(wù)、房地產(chǎn)等為主34%國內(nèi)企業(yè)以房地產(chǎn)、服務(wù)行業(yè)、IT等為主47%外資企業(yè)以金融、文化、制造等為主29%客戶制造行業(yè)、科技行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主，企業(yè)來源以國內(nèi)企業(yè)為主。資料來源：DTZ數(shù)據(jù)庫目標(biāo)客戶分析參照案例——高新國際廣場資料來源：DTZ數(shù)據(jù)庫公司類型所屬行業(yè)比例本地企業(yè)以能源業(yè)、制造企業(yè)等為主60%國內(nèi)企業(yè)房地產(chǎn)、金融服務(wù)等為主30%外資企業(yè)以制造、金融、科技等為主10%客戶能源行業(yè)、制造業(yè)、金融服務(wù)業(yè)為主，企業(yè)來源以本地企業(yè)為主。目標(biāo)客戶分析參照案例——中國水電大廈資料來源：DTZ數(shù)據(jù)庫公司類型所屬行業(yè)比例本地企業(yè)以IT、金融投資等為主10%國內(nèi)企業(yè)能源、制造等為主90%客戶能源行業(yè)、制造業(yè)為主，企業(yè)來源以國內(nèi)企業(yè)為主。目標(biāo)客戶分析建筑/房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)IT/電子業(yè)能源/制造業(yè)需求量可支付能力根據(jù)以上案例分析，本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶定位于需求量較高、可支付能力較強(qiáng)的行業(yè)，重點(diǎn)鎖定IT/電子、金融保險(xiǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等主要行業(yè)?？蛻舳ㄎ淮笮】蛻籼攸c(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)大客戶小客戶品質(zhì)較高，提升項(xiàng)目品質(zhì)便于管理談價(jià)能力強(qiáng)，成交價(jià)低決策周期長，不確定性強(qiáng)容易引導(dǎo)與說服決策快成交價(jià)格高成交面積小過多的小客戶造成硬件資源過度使用及可控性差客戶特點(diǎn)綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位銷售價(jià)格定位推廣主題定位規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)周期建議項(xiàng)目整體定位銷售價(jià)格定位甲級(jí)寫字樓銷售均價(jià)(C塔)項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目國航世紀(jì)中心中國水電大廈特拉克斯國際廣場高新國際廣場項(xiàng)目權(quán)重得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分片區(qū)環(huán)境10%909.00909.00808.00909.00909.00規(guī)模5%904.50904.50804.00804.00904.50內(nèi)部規(guī)劃15%9013.509514.259013.508012.008512.75城市規(guī)劃10%909.00909.00808.00909.00909.00交通條件5%904.50904.50804.00904.50904.50周邊配套3%802.40852.55702.10802.40802.40外部景觀3%852.55802.40852.55852.55852.55硬件設(shè)施40%9036.009538.009036.007028.008534.00物業(yè)管理5%904.50904.50904.50904.50854.25營銷推廣4%903.60803.20753.00853.40803.20合計(jì)100%89.5591.9085.6579.3586.15參考項(xiàng)目權(quán)重1.000.350.300.20.15比較項(xiàng)目與本項(xiàng)目的對比權(quán)重

1.030.960.890.96比較項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)

13,0008,5008,5009,800本項(xiàng)目相對比較項(xiàng)目銷售均價(jià)

12,6688,8879,59310,187本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)10,546

銷售價(jià)格定位C塔

2009年2010年2011年2012年年增幅比例/7%7%7%價(jià)格10,546.0011,284.0012,074.0012,919.00C塔樓甲級(jí)寫字樓銷售均價(jià)銷售價(jià)格定位準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓銷售均價(jià)(A塔)項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目東方廣場2期金沙萬瑞中心特拉克斯國際廣場鼓樓國際項(xiàng)目權(quán)重得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分片區(qū)環(huán)境10%909.00808.00757.50909.00858.50規(guī)模5%904.50804.00804.00804.00854.25內(nèi)部規(guī)劃15%8012.008512.758512.758012.008512.75城市規(guī)劃10%909.00909.00757.50909.00858.50交通條件5%904.50854.25753.75904.50804.00周邊配套3%802.40902.70802.40802.40852.55外部景觀3%852.55802.40802.40852.55852.55硬件設(shè)施40%8032.008534.008534.007028.009036.00物業(yè)管理5%904.50804.00804.00904.50854.25營銷推廣4%903.60803.20853.40853.40853.40合計(jì)100%84.0584.3081.7079.3586.75參考項(xiàng)目權(quán)重1.000.150.300.350.20比較項(xiàng)目與本項(xiàng)目的對比權(quán)重

1.000.970.941.03比較項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)

8,8007,7008,5008,600本項(xiàng)目相對比較項(xiàng)目銷售均價(jià)

8,7747,9219,0038,332本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)8,510

銷售價(jià)格定位A塔

2009年2010年2011年2012年年增幅比例/7%7%7%價(jià)格8,510.009,106.009,743.0010,425.00A塔樓準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓銷售均價(jià)銷售價(jià)格定位公寓銷售均價(jià)(B塔)項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目疊翠峰喜年廣場萬達(dá)錦華城項(xiàng)目權(quán)重得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分區(qū)位15%8512.758512.759013.508012.00交通10%909.00858.50909.00909.00整體規(guī)劃8%907.20907.20907.20806.40建筑立面5%904.50904.50904.50804.00戶型設(shè)計(jì)15%9013.509013.508512.758012.00景觀園林7%906.30906.30805.60755.25營銷推廣7%906.30906.30855.95855.95小區(qū)內(nèi)配套15%9514.259013.508512.759013.50物業(yè)管理10%909.00909.00858.50808.00建筑質(zhì)量8%907.20907.20907.20806.40合計(jì)100%90.0088.7586.9582.50參考項(xiàng)目權(quán)重1.000.50.350.15比較項(xiàng)目與本項(xiàng)目的對比權(quán)重

0.990.970.92比較項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)

7,5008,5008,000本項(xiàng)目相對比較項(xiàng)目銷售均價(jià)

7,6068,7988,727本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)8,191

銷售價(jià)格定位B塔

2009年2010年2011年2012年年增幅比例/7%7%7%清水房價(jià)格8,191.009,010.009,911.0010,902.00精裝房價(jià)格11,191.0012,010.0012,911.0013,902.00B塔樓公寓樓銷售均價(jià)建議按照3000元/㎡進(jìn)行精裝修，均價(jià)可達(dá)到12000-13000元/㎡,有利于快速銷售。綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位銷售價(jià)格定位推廣主題定位規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)周期建議項(xiàng)目整體定位推廣主題定位“南部新城首席核心綜合體”綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位銷售價(jià)格定位推廣主題定位規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)周期建議項(xiàng)目整體定位我公司將在未來服務(wù)過程中，根據(jù)貴司設(shè)計(jì)方案提出產(chǎn)品優(yōu)化建議。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議樓宇20092010201120122013B、C開工/基礎(chǔ)基礎(chǔ)/主體主體/安裝/裝飾驗(yàn)收/交付使用/A開工/基礎(chǔ)基礎(chǔ)/主體基礎(chǔ)/主體主體/安裝/裝飾安裝/裝飾/驗(yàn)收/交付使用開發(fā)進(jìn)度建設(shè)周期建議綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱項(xiàng)目媒體策略項(xiàng)目整體推廣策略項(xiàng)目銷售策略強(qiáng)力推廣在不利的市場環(huán)境中，要獲得較好的推廣效果，必須加大推廣力度，多種渠道組合，高舉高打，強(qiáng)力推廣。差異化推廣必須堅(jiān)持獨(dú)特的賣點(diǎn)訴求與銷售主張，方能在鋪天蓋地的廣告和花樣繁多的促銷中，脫穎而出。精確推廣廣告界有句行話：大家都知道70%的廣告費(fèi)花在了沒用的地方，但誰也不知道這70%到底在哪里。我們可根據(jù)多年的寫字樓推廣經(jīng)驗(yàn)，讓項(xiàng)目推廣盡量精確。創(chuàng)新推廣推廣中有許多成熟的經(jīng)驗(yàn)和手法可以運(yùn)用，但要突破市場瓶頸，需要在推廣中加以創(chuàng)新，把創(chuàng)新與成熟的手法相結(jié)合，方能事半功倍。推廣策略整體推廣策略寫字樓租售與推廣特征定向宣傳為主，行銷為重要銷售方式，而非大面積“撒網(wǎng)”，多采用長效媒體，如戶外、雜志等，使用大眾媒體進(jìn)行密集硬廣宣傳收效不佳。與商鋪、住宅相區(qū)別，寫字樓難以出現(xiàn)多個(gè)客戶搶一個(gè)房源的狀況，火爆的搶銷售場面基本不會(huì)出現(xiàn)，高密度廣告“造勢”對租售進(jìn)度的影響不大。相同類型的物業(yè)相對較多，銷售客較為理性。一般在主體封頂后進(jìn)入銷售前期，在入住前６個(gè)月至1年內(nèi)為銷售高峰期，完成主要銷售指標(biāo)（多為７0%以上），即準(zhǔn)現(xiàn)房與現(xiàn)房好銷售，而期房銷售困難。銷售高峰多在每年的下半年，尤其是第四季度;二季度為典型淡季，推廣節(jié)奏需要符合這一規(guī)律。整體推廣策略媒體總策略能夠直接到達(dá)目標(biāo)受眾的銷售客渠道？形象宣傳、知名度塑造的力度衡量？進(jìn)入市場的力度？大眾媒體鋪墊+小眾游說促成成交大眾媒體塑造知名度小眾媒體針對性傳達(dá)項(xiàng)目賣點(diǎn)活動(dòng)推廣與媒體廣告相結(jié)合傳統(tǒng)媒體與新興媒體相結(jié)合強(qiáng)勢進(jìn)入市場，穩(wěn)步發(fā)展整體推廣策略推廣的總體要求推廣工具規(guī)范化、專業(yè)化：做到任何文件和流程環(huán)節(jié)都有規(guī)范的處理方式，為客戶提供規(guī)范的服務(wù)，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)品質(zhì)。統(tǒng)一性：各種營銷工具應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一市場形象。完整性：應(yīng)考慮橫向完整性（租客、投資客、自用者、中介）及縱向完整性（目標(biāo)客戶、意向客戶、準(zhǔn)客戶、客戶、VIP客戶）。獨(dú)特性：應(yīng)體現(xiàn)大廈獨(dú)特之處，引發(fā)重點(diǎn)關(guān)注。細(xì)節(jié)性：高層次的競爭往往體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，應(yīng)以客戶需求分析為基礎(chǔ)，注重細(xì)節(jié)上對客戶的關(guān)注與服務(wù)?；就茝V工具DM單、樓書、技術(shù)手冊、專用信紙信封、模型、展板、手提袋等擴(kuò)展推廣工具精品樓書、多媒體演示、電子樓書、專業(yè)禮品、手機(jī)短信等項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣周期安排項(xiàng)目開挖1-8個(gè)月（2010.7)項(xiàng)目形象宣傳，軟文鋪墊，以大客戶前期累積為主,以此摸清客戶需求、市場狀況、修正推廣策略、推廣計(jì)劃，為未來制定租售執(zhí)行案做準(zhǔn)備。項(xiàng)目主體封頂(2010.12)加大宣傳力度，向市場傳遞明確信息，引發(fā)關(guān)注度，重點(diǎn)開展大客戶累積與談判，并反映推廣效果。項(xiàng)目內(nèi)外墻裝飾完畢(2011.11)重點(diǎn)宣傳，向客戶傳遞強(qiáng)烈信息，促進(jìn)大客戶成交。開始進(jìn)行中小客戶累積與摸底。項(xiàng)目交房(2011.12)重點(diǎn)宣傳，促進(jìn)大小租戶成交。項(xiàng)目交房后12個(gè)月(2012.12)持續(xù)宣傳，保持一定力度，租售工作重心逐步轉(zhuǎn)向中小租戶。項(xiàng)目推廣策略綱要市場分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略提綱項(xiàng)目媒體策略項(xiàng)目整體推廣策略項(xiàng)目銷售策略媒體策略媒體選擇及組合報(bào)紙媒體戶外廣告雜志廣告網(wǎng)絡(luò)媒體其他媒體SP活動(dòng)《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》戶外廣告牌2-3塊、路牌廣告、公交車站廣告（輔助）航空雜志、經(jīng)濟(jì)類雜志項(xiàng)目網(wǎng)站、門戶網(wǎng)站、房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站DM直郵、電視節(jié)目冠名/聯(lián)辦項(xiàng)目推介會(huì)、產(chǎn)品/新聞發(fā)布會(huì)、各種論壇、入駐簽約儀式、客戶答謝會(huì)等媒體策略主要渠道：SP活動(dòng)、戶外廣告SP活動(dòng)是一種極其有效的“定向”宣傳方式，能夠準(zhǔn)確地