從一起商品房預售合同糾紛案談購房定購單的性質于風衛(wèi)

?摘要：購房定購單是商品房買賣雙方在簽訂預售合同前所簽訂的文書，它是對雙方買賣房屋有關事宜的初步確認。但在實踐中，由于對購房定購單的性質認識不一，導致在處理商品房預售合同糾紛時出現(xiàn)了不同的裁判結果。本文通過對一起商品房預售合同糾紛案的分析，探討了購房定購單的性質，并提出了相關的建議。一、引言在商品房預售過程中，購房定購單是一種常見的文書。它通常是在購房者與開發(fā)商簽訂商品房預售合同之前，由購房者向開發(fā)商支付一定數額的定金，以確定雙方買賣房屋的意向。購房定購單的內容一般包括房屋的基本情況、價款、定金數額、付款方式、簽訂正式合同的時間等。但在實踐中，由于對購房定購單的性質認識不一，導致在處理商品房預售合同糾紛時出現(xiàn)了不同的裁判結果。本文通過對一起商品房預售合同糾紛案的分析，探討了購房定購單的性質，并提出了相關的建議。二、案例介紹2008年6月，李某與某房地產公司簽訂了一份購房定購單，約定李某購買該公司開發(fā)的一套商品房，房屋面積為120平方米，單價為每平方米5000元，總價款為60萬元。李某在簽訂定購單的同時，向房地產公司支付了定金5萬元。定購單還約定，李某應在2008年7月10日前與房地產公司簽訂商品房預售合同，但雙方在簽訂正式合同時，對房屋的價款和付款方式產生了分歧。李某認為，定購單中已經明確了房屋的單價和總價款，雙方應當按照定購單的約定簽訂商品房預售合同。但房地產公司則認為，定購單只是一種預約合同，雙方在簽訂正式合同時，有權對房屋的價款和付款方式等內容進行協(xié)商。由于雙方無法達成一致意見，李某訴至法院，要求房地產公司雙倍返還定金10萬元。三、爭議焦點在本案中，雙方爭議的焦點主要有兩個：一是購房定購單的性質；二是李某是否有權要求房地產公司雙倍返還定金。四、法院判決法院經審理認為，購房定購單是一種預約合同，它只是對雙方買賣房屋有關事宜的初步確認，并不具有商品房預售合同的法律效力。在簽訂正式合同時，雙方仍有權對合同的內容進行協(xié)商。由于李某與房地產公司在簽訂正式合同時，對房屋的價款和付款方式無法達成一致意見，導致商品房預售合同未能簽訂，雙方均無過錯。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，李某有權要求房地產公司返還定金5萬元。五、分析與建議從上述案例可以看出，購房定購單的性質對于處理商品房預售合同糾紛具有重要意義。如果購房定購單被認定為商品房預售合同的預約合同，那么在簽訂正式合同時，雙方仍有權對合同的內容進行協(xié)商，如果一方違反預約合同的約定，導致商品房預售合同未能簽訂，另一方有權要求其承擔違約責任。但如果購房定購單被認定為商品房預售合同本身，那么在簽訂正式合同時，雙方應當按照定購單的約定簽訂商品房預售合同，如果一方違反定購單的約定，導致商品房預售合同未能簽訂，另一方有權要求其承擔違約責任。因此，建議在簽訂購房定購單時，應當明確約定定購單的性質，并在定購單中對房屋的基本情況、價款、定金數額、付款方式、簽訂正式合同的時間等內容進行詳細約定，以避免在簽訂正式合同時產生爭議。同時，建議在簽訂正式合同時，應當認真審查合同的內容，確保合同