房地產(chǎn)融資渠道幻燈片資料

房地產(chǎn)融資策略房地產(chǎn)貸款融資之——私募股權(quán)融資在國家深度調(diào)控房地產(chǎn)、限制房地產(chǎn)企業(yè)貸款背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過私募股權(quán)融資占到房地產(chǎn)大中型企業(yè)的60%以上，成為融資的主要渠道。據(jù)香港大公報報道，2008年受美國次級貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股。其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。完成了企業(yè)的融資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)融資之——項(xiàng)目融資所謂用房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，是指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長、風(fēng)險分擔(dān)等特點(diǎn)，因此對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險屏蔽的作用。目前國內(nèi)萬達(dá)廣場，深圳茂業(yè)等商業(yè)機(jī)構(gòu)均采取了類似的策略。房地產(chǎn)貸款融資之——債券融資債券融資，對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，可望不可及。由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險高以及流動性差等特點(diǎn)，再加上我國的企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例，因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場，采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入，且發(fā)行成本較高，對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。房地產(chǎn)貸款融資之——海外融資海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險，國外房地產(chǎn)投資基金對開發(fā)項(xiàng)目的本身要求很高，投入項(xiàng)目后在運(yùn)作過程中要求規(guī)范而透明，而國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。房地產(chǎn)貸款融資之——開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。對商業(yè)銀行來講，通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險、信貸風(fēng)險，也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題，實(shí)現(xiàn)提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題，使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，購房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。開發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款，來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠。但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長時間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項(xiàng)目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資途徑之——房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有，轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。資產(chǎn)證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機(jī)制，順利啟動項(xiàng)目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，依托有價證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域；同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預(yù)期，這種變動有助于集聚房地產(chǎn)購買力和市場價格發(fā)現(xiàn)。2005年12月1日起，《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》正式施行,為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)?！豆芾磙k法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定，為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目融資途徑之——聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營風(fēng)險。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在35%及以上。房地產(chǎn)、政府平臺項(xiàng)目，PPP，BOT，BT融資，實(shí)業(yè)類項(xiàng)目、高新項(xiàng)目、工程項(xiàng)目投融資，基礎(chǔ)建設(shè)、礦產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、水資源開發(fā)項(xiàng)目、旅游環(huán)保項(xiàng)目、資產(chǎn)重組與兼并項(xiàng)目、機(jī)器設(shè)備改造與升級項(xiàng)目等等實(shí)體項(xiàng)目。（發(fā)展中期，已