文科股份：文科股份擬債權重組涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告

31套房地產(chǎn)市場價值國潼聯(lián)評報字【2024】60041號深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司二○二四年十二月三十日新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告 1資產(chǎn)評估報告(摘要) 3 7 7 8 9 評估報告附件 廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論三、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、買受人申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對五、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完七、本資產(chǎn)評估機構出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結果受資產(chǎn)評估報告中假設和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。九、本報告未考慮評估對象及納入本次評估范圍的資產(chǎn)在評估目的實現(xiàn)時尚應承擔的交易所產(chǎn)生費用和稅項等可能影響其價值的因素，也未對各類資產(chǎn)的評估增、減值額作任何納稅考慮；委托人在使用本報告十、本次評估以評估基準日有效的價格標準為取價標準，資產(chǎn)評估報告使用者應當根據(jù)評估基準日后資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定評深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司3廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、資產(chǎn)評估報告(摘要)國潼聯(lián)評報字【2024】60041號深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司接受廣東文科綠色科技股份有限公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用市場法、收益法，按照必要的評估程序，對廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)在2024年12月20日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況主要內(nèi)容報告如下。一、委托人及買受人委托人及買受人：廣東文科綠色科技股份有限公司為減少應收賬款壞賬損失風險，防患因房地產(chǎn)市場調(diào)整產(chǎn)生的應收賬款信用風險，廣東文科綠色科技股份有限公司與昆明嘉麗澤特色深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司4廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花 小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司、昆明嘉麗澤旅游文化有限公司進行債權重組，以其開發(fā)建設的已建成資產(chǎn)(含住宅、商鋪)用以抵償，本次需對債權重組涉及31套房地產(chǎn)的市場價值進行評估，為上述經(jīng)濟行為提供價值參考。三、評估對象和評估范圍本次評估對象為廣東文科綠色科技股份有限公司于評估基準日擬債權重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)的市場價值，詳見評估明細表。本次評估委托人提供資料，昆明嘉麗澤健康城未提供房屋所有權證書，土地所有權權利人為昆明嘉麗澤特色小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司，星體花園、星匯園、新亞洲體育城權利人為昆明嘉麗澤旅游文化有限公司。本次評估房地產(chǎn)的相關信息由委托人提供《資產(chǎn)評估申報明細表》確定。根據(jù)委托人提供的相關資料，債權重組所涉及的資產(chǎn)產(chǎn)權人為昆明嘉麗澤旅游文化有限公司、昆明嘉麗澤特色小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司，評估公司不具有產(chǎn)權界定功能，產(chǎn)權持有人、委托人對產(chǎn)權歸屬及產(chǎn)權資料的真實性負責，本報告對產(chǎn)權歸屬及其產(chǎn)權資料的真實性不發(fā)表意見。委托人承諾具體評估對象和范圍與經(jīng)濟行為所涉及的對象和范圍一致、不重不漏，以委托人提供的資產(chǎn)評估申報表為準。本項目資產(chǎn)評估基準日為2024年12月20日。評估基準日系由委托人確定，確定的理由是評估基準日與評估目的實現(xiàn)日比較接近，本次評估以評估基準日有效的價格標準為取價標準。五、評估程序?qū)嵤┻^程和情況根據(jù)國家有關部門關于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，按照我公司與廣東文科綠色科技股份有限公司簽定的資產(chǎn)評估委托合同，我公司評估人員已實施了對委托人提供的法律性文件以及相關資料的驗深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司5廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、證審核，對資產(chǎn)進行實地察看與核對，并取得了相關的產(chǎn)權證明文件，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以及我們認為有必要實施的本次評估采用市場法、收益法。本次評估的價值類型為市場價值。深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照必要的評估程序，對廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)市場價值進行了評估。本次評估結果如下：評估基準曰：2024年12月20日資產(chǎn)名稱市場法評估結果(萬收益法評估結果(萬昆明嘉麗澤健康城、星體花園、新亞洲體育城等房地產(chǎn)本次評估采用了市場法和收益法進行測算。根據(jù)上述評估過程，兩種評估方法均為較適宜的評估方法。廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 市場法評估結果是一種比準價格，評估對象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)成交案例較多，交易市場較發(fā)達，可操作性較強。市場法有其理論基礎，運用市場法修正的評估結果與其實際房地產(chǎn)價格較為接近，代表市場對房地產(chǎn)收益法是運用適當?shù)馁Y本報酬率，將預期的評估對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定評估對象房地產(chǎn)價格的一種評估方法。運用收益法反映了房地產(chǎn)在未來預期內(nèi)的收結合評估人員的評估經(jīng)驗以及該區(qū)域的房地產(chǎn)供需狀況，以及區(qū)域房地產(chǎn)價格水平，同時充分考慮到本次評估所采用之評估方法的適宜性，認為市場法測算所采用的實例價格水平與目前市場價格較接近，基本符合目前的房地產(chǎn)價格客觀水平，而收益法測算結果與市場實際房地產(chǎn)價格相差較大，主要是因為在目前市場上該類型物業(yè)出租年租金回報率比較低，無法從收益價值來客觀的體現(xiàn)評估對象市場價值。綜上所述，本次評估最終以市場法結果作為評估結果。廣東文科綠色科技股份有限公司于評估基準日2024年12月20日擬債權重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)的含稅市場價值合計為人民幣9,949.84萬元，人民幣大寫金額玖仟玖佰肆拾玖萬捌仟肆佰元整。評估結論詳見《資產(chǎn)評估明細表》。報告使用者在使用本報告的評估結論時，請注意本報告正文中第十一項“特別事項說明”對評估結論的影響；并關注評估結論成立的評估假設及前提條件。按照有關資評估現(xiàn)行規(guī)定，本評估報告有效期一年，自評估基準日2024年12月20日起至2025年12月19日止。超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司7廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告正文國潼聯(lián)評報字【2024】60041號深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司接受廣東文科綠色科技股份有限公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用市場法、收益法，按照必要的評估程序，對廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)在2024年12月20日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況主要內(nèi)容報告如下。一、委托人及買受人概況及其他評估報告使用人(一)委托人及買受人概況1.概況名稱：廣東文科綠色科技股份有限公司主體類型：其他股份有限公司(上市)住所：廣東省佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)東平社區(qū)佛山新城天虹路46號信保廣場1號樓29樓02至04單元(住所申報，僅作辦公用途)法定代表人：李從文成立日期：1996年12月05日統(tǒng)一社會信用代碼：91440300279296274G深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 經(jīng)營范圍：一般項目：太陽能發(fā)電技術服務；規(guī)劃設計管理；園林綠化工程施工；城市綠化管理；城市公園管理；森林公園管理；生態(tài)恢復及生態(tài)保護服務；自然生態(tài)系統(tǒng)保護管理；林業(yè)有害生物防治服務；樹木種植經(jīng)營；園藝產(chǎn)品種植；花卉種植；人工造林；森林改培；固體廢物治理；水污染治理；水環(huán)境污染防治服務；土壤污染治理與修復服務；物業(yè)管理；光伏設備及元器件銷售；太陽能熱利用產(chǎn)品銷售；儲能技術服務；發(fā)電技術服務；以自有資金從事投資活動；對外承包工程；技術服務、技術開發(fā)、技術咨詢、技術交流、技術轉(zhuǎn)讓、技術推廣。(除依法須經(jīng)批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動);許可項目：建設工程設計；建設工程施工；文物保護工程施工；電氣安裝服務。(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關部門批準文件或許可證件為準)。(種植地點另設)(二)委托人以外的其他評估報告使用人根據(jù)委托人與本公司訂立的《資產(chǎn)評估委托合同》,除委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人外，沒有其他資產(chǎn)評估報告使用人。除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構和委托人確認的為減少應收賬款壞賬損失風險，防患因房地產(chǎn)市場調(diào)整產(chǎn)生的應收賬款信用風險，廣東文科綠色科技股份有限公司與昆明嘉麗澤特色小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司、昆明嘉麗澤旅游文化有限公司進行債權重組，以其開發(fā)建設的已建成資產(chǎn)(含住宅、商鋪)用以抵償，本次需對債權重深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 (一)評估對象評估對象為廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的(二)評估范圍本次評估對象為廣東文科綠色科技股份有限公司于評估基準日擬債權重組所涉及的共星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套評估對象為昆明市星天地商業(yè)廣場S10幢2層、昆明市官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)廣福路以北、新昆洛路以西星體花園3幢1-4層5號、昆明市官號樓-1203等合計31套房地產(chǎn)，建筑面積合計12,784.74m2,其中商業(yè)房地產(chǎn)23套，建筑面積合計11,972.69m2,住宅房地產(chǎn)8套，建筑面積合計812.05m2。昆明市星天地商業(yè)廣場S10幢2層，建筑面積7,676.08m2,已經(jīng)辦理《不動產(chǎn)權證》,證書編號為云(2024)官渡區(qū)不動產(chǎn)權第0232869號。該物業(yè)現(xiàn)經(jīng)營“御品酒店”,內(nèi)部已改造分割成客房使用。昭示性較好，空間布局適合酒店經(jīng)營。商鋪主要人流為上班族和本地居民，高峰時段為工作日晚上和周末，熱鬧程度中等。附近500米范圍內(nèi)有廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、建筑面積(m2)1星體花園3幢1-4層5號昆房權證(昆明市)字2星體花園3幢1-3層6號昆房權證(昆明市)字3昆明市官渡區(qū)星體花園3幢1-3層7號昆房權證(昆明市)字4昆明市官渡區(qū)星體花園3幢1-3層8號昆房權證(昆明市)字5昆明市官渡區(qū)星體花園3幢1-3層9號昆房權證(昆明市)字6星體花園38幢1-2層3號昆房權證(昆明市)字7星體花園38幢1-2層5號昆房權證(昆明市)字8星體花園38幢1-2層6號昆房權證(昆明市)字9星體花園47幢1-2層6號昆房權證(昆明市)字昆明市官渡區(qū)星體花園49幢1-2層1號昆房權證(昆明市)字星體花園50幢1-2層6號昆房權證(昆明市)字星體花園50幢1-2層7號昆房權證(昆明市)字星體花園50幢1-2層8號昆房權證(昆明市)字星體花園56幢1層2號昆房權證(昆明市)字星體花園56幢1層9號昆房權證(昆明市)字星體花園56幢1層12號昆房權證(昆明市)字星體花園56幢1層15號昆房權證(昆明市)字星體花園64幢1層9號昆房權證(昆明市)字星體花園64幢1層10號昆房權證(昆明市)字星體花園64幢1層12號昆房權證(昆明市)字星體花園64幢1層17號昆房權證(昆明市)字昆明市官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)星匯園D5幢1層H-40號昆房權證(昆明市)字星體花園3幢、38幢47幢、49幢、50幢為獨棟商業(yè)，星體花園56幢、64幢為住宅一樓底商。星體花園3幢1-3層6號現(xiàn)經(jīng)營“車多深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司11廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 管汽車養(yǎng)護連鎖”,星體花園3幢1-3層7號一層經(jīng)營“車多管汽車養(yǎng)護連鎖”、二層三層經(jīng)營棋牌室，星體花園3幢1-3層8號一層空置、二層三層為配件倉庫，星體花園3幢1-3層9號一層經(jīng)營打印店、二三層為打印店倉庫，星體花園64幢1層9號經(jīng)營“拾秋社區(qū)優(yōu)選生活館”,星體花園64幢1層10號經(jīng)營“藝術品店”,星體花園64幢1層12號經(jīng)營“花店”,其余星體花園社區(qū)商業(yè)在現(xiàn)場查勘時未經(jīng)天，熱鬧程度一般。附近500米范圍內(nèi)有康盛商貿(mào)城、普自農(nóng)貿(mào)市場、較差等。附近500米范圍內(nèi)有水木清華住宅小區(qū)、奧宸城中央住宅小昆明嘉麗澤健康城尚未辦理《不動產(chǎn)權證》,委托人僅提供昆明嘉麗澤健康城土地證，土地證號為云(2018)嵩明縣不動產(chǎn)權第0005505號及云(2018)嵩明縣不動產(chǎn)權第0005502號。具體面積見下建筑面積(m2)1昆明嘉麗澤健康城D10地塊-1號樓-2昆明嘉麗澤健康城D10地塊-4號樓-4013昆明嘉麗澤健康城D10地塊-7號樓-2單元-5014昆明嘉麗澤健康城D10地塊-9號樓-9015昆明嘉麗澤健康城D10地塊-9號樓-6昆明嘉麗澤健康城D10地塊-9號樓-7昆明嘉麗澤健康城D07地塊-4號樓-8昆明嘉麗澤健康城D07地塊-15號樓-深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 昆明嘉麗澤健康城均為毛坯裝修。不帶固定車位，車位比1:2,學校以就近入學為主，學校：官渡完全小學、牛欄江鎮(zhèn)海潮完全小學、昆明市卓衡高級中學。物業(yè)他項權利無查封、抵押及擔保。本次評估委托人提供資料，昆明嘉麗澤健康城未提供房屋所有權證書，土地所有權權利人為昆明嘉麗澤特色小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司，星體花園、星匯園、新亞洲體育城權利人為昆明嘉麗澤旅游文化有限公司。本次評估房地產(chǎn)的相關信息由委托人提供《資產(chǎn)評估申報明細表》確定。根據(jù)委托人提供的相關資料，債權重組所涉及的資產(chǎn)產(chǎn)權人為昆明嘉麗澤旅游文化有限公司、昆明嘉麗澤特色小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司，評估公司不具有產(chǎn)權界定功能，產(chǎn)權持有人、委托人對產(chǎn)權歸屬及產(chǎn)權資料的真實性負責，本報告對產(chǎn)權歸屬及其產(chǎn)權資料的真實性不發(fā)表意見。委托人承諾具體評估對象和范圍與經(jīng)濟行為所涉及的對象和范圍一致、不重不漏，以委托人提供的資產(chǎn)評估申報表為準。本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。本次評估目的所對應的經(jīng)濟行為是與評估對象有關的資產(chǎn)抵債行為，該交易的市場條件與市場價值所界定的條件基本類似，結合考慮評估對象自身條件等因素，本次評估選擇的價值類型為市場價值。本項目資產(chǎn)評估基準日為2024年12月20日。評估基準日系由委托人確定，確定的理由是評估基準日與評估目的實現(xiàn)日比較接近，本次評估以評估基準日有效的價格標準為取價標準。廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過，2016年12月1日起施行)。2.《中華人民共和國公司法》(第十四屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議于2023年12月29日修訂通過，自2024年7月1日起施3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議《關于修改〈中華人 民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》4.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議《關于修改〈中華人民共和國土地管理法》、〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修5.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(根據(jù)2017年11月19日《國務院關于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例>和修改〈中華人民6.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(2011年10月28日財政部、國家稅務總局令第65號修訂和公布)。7.《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號，財政部、國家稅務總局，2016年3月23日)。深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 9.《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號)。10.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日十三屆全國人大三次會議表決通過)。11.其他相關法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。(二)評估準則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準則》(財資[2017]43號)。2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)[2017]30號)。3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號)。4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——評估方法》(中評協(xié)[2019]35號)。5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號)。6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號)。7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號)。8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號)。9.《資產(chǎn)評估機構業(yè)務質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號)。10.《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)[2017]47號)。11.《資產(chǎn)評估對象法律權屬指導意見》(中評協(xié)[2017]48號)。12.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)[2017]42號)。委托人提供的與評估對象所對應評估范圍有關的《不動產(chǎn)權證書》1.與評估對象所在地區(qū)的國家宏觀、區(qū)域市場等統(tǒng)計分析資料。3.房產(chǎn)中介相關價格信息資料。深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司15廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 4.評估人員現(xiàn)場調(diào)查記錄及收集的其他相關價格信息資料。5.與本次評估有關的其他參考資料。(六)其它參考資料1.委托人提供的相關權屬資料。(一)評估方法介紹根據(jù)《資產(chǎn)評估準則》及《不動產(chǎn)評估準則》,房地產(chǎn)評估有三種基本方法，即市場法、收益法和成本法。1.市場法也稱比較法、市場比較法，是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估2.收益法是指通過將評估對象的預期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價值的各種評估方法的總稱。3.成本法是指按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定評估對象價值的基礎，扣除相關貶值，以此確定評估對象價值的評估方法的總稱。(二)評估方法選擇對于評估方法的應用分析1)市場法適用性分析市場法也稱比較法、市場比較法，是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法比準價格=實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 評估對象中在同一供求圈內(nèi)類似的房地產(chǎn)成交案例較多，交易市場較發(fā)達，可以搜集足夠的實際成交案例并選取可比實例，故可采用市場2)收益法適用性分析收益法是指通過將評估對象的預期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其利用收益法評估資產(chǎn)是通過預測被評估資產(chǎn)的獲利能力，對未來資產(chǎn)帶來的凈利潤或凈現(xiàn)金流按一定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值，作為被評估資產(chǎn)的價值。使用這種方法的前提條件是要能夠確定被評估資產(chǎn)的獲利能力、評估人員深入細致地分析了評估對象的特點和實際狀況，并研究了評估委托人提供的資料及評估人員掌握的資料，結合實地查勘和市場調(diào)研的結果可知評估對象所處區(qū)域的同類房地產(chǎn)交易市場較為活躍且交易實例較多，且類似房地產(chǎn)可出租經(jīng)營，未來收益和風險都能較準確預測3)成本法適用性分析成本法是指按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定評估對象價值的基礎，扣除相關貶值，以此確定評估對象成本法，是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)的評估值，也可估算被評估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 成本法為生產(chǎn)費用價值論、重新開發(fā)建筑成本為導向，適用對象為：獨立開發(fā)建設項目進行重新開發(fā)建設的、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、沒有收益或沒有潛在收益的房地產(chǎn)，且房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而非花費的成本，房地產(chǎn)成本的增加不一定能增加其價值，評估對象房屋用途為住宅、商業(yè)，成本法結果不能反映其市場價值，因此評估對象不適宜八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況根據(jù)國家有關部門關于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，按照我公司與廣東文科綠色科技股份有限公司簽定的資產(chǎn)評估委托合同，我公司評估人員已實施了對委托人提供的相關資料的驗證審核，對資產(chǎn)的實地察看與核對，并取得了相關的產(chǎn)權證明文件，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以及我們認為有必要實施的其他資產(chǎn)評估程序。(一)評估準備階段1.接受廣東文科綠色科技股份有限公司的委托后，我公司即確定了有關的資產(chǎn)評估人員并與委托人及買受人相關工作人員就本項目的評估目的、評估基準日、評估范圍、委托評估主要資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估計劃的問題進行了認真的討論。2.根據(jù)委估資產(chǎn)的具體特點，制定評估綜合計劃和程序計劃，確定重要的評估對象、評估程序及主要評估方法。3.評估人員負責對買受人申報的資產(chǎn)進行清查和評估。(二)資產(chǎn)清查階段1.資產(chǎn)評估申報明細表的填報根據(jù)委托評估資產(chǎn)特點，有針對性地指導委托人進行資產(chǎn)清查和填報深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 根據(jù)委托人提供資料進行核實。(三)評定估算階段調(diào)查，根據(jù)資產(chǎn)評估申報明細表，核對各建筑物的名稱、坐落地點、結構形式、建筑面積等，并對照企業(yè)評估基準日時的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報表中的缺項、漏項進行填補，做到賬實相符，不重不漏。在調(diào)查時，還主要察看了構筑物的層數(shù)、高度、內(nèi)外裝修基礎狀況等，并作了詳細及內(nèi)容是否與申報情況一致外，主要查看建筑物結構、裝修、設備及維(1)結構：為了判斷建筑物基礎的安全性，初步確定基礎的可靠性和合理性，為評估提供依據(jù)。根據(jù)結構類型對承重墻、梁、板柱進行細心觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風化以及風化的嚴重程度。深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司19廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 (2)裝飾：每個建筑物的裝修標準和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。(3)設備：水電設施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。(4)維護結構：如非承重墻、門、窗等，查看有無損壞、丟失、腐爛、2.評估人員進行市場調(diào)查，廣泛收集與評估對象有關的市場交易價格信息，對所收集信息資料進行歸類整理和全面分析。3.根據(jù)評估工作情況，得出初步結果，確認無重評、漏評事項，分析意見，修改完善。對各種方法進行合理分析，最終確定其中一種方法的結果作為本次評按照我公司資產(chǎn)評估規(guī)范化要求，評估人員編制相關資產(chǎn)的評估技術說明。評估結果、資產(chǎn)評估報告、評估技術說明按我公司規(guī)定程序在項目負責人審核的基礎上進行三級復核，即項目負責人將審核后的工作底稿、資產(chǎn)評估報告、評估技術說明和評估明細表提交項目部門負責人進行初步審核，根據(jù)初步審核意見進行修改后再提交質(zhì)量監(jiān)管部審核，再根據(jù)質(zhì)量監(jiān)管部反饋的意見進行進一步的修訂，修訂后提交總經(jīng)理簽發(fā)。最后出具正式報告并提交委托人。(一)本次評估以本資產(chǎn)評估報告所列明的特定評估目的為前提；深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、 (二)本次評估的各項資產(chǎn)均以評估基準日的實際存量為前提，有關資產(chǎn)的現(xiàn)行市價以評估基準日的國內(nèi)有效價格為依據(jù)；(三)本次評估均以被評估資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變?yōu)榍疤幔?四)本次評估假設評估基準日外部經(jīng)濟環(huán)境不變；未考慮將來可能承擔的抵押擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響；(五)委托人提供的全部資料真實、準確、完整；(六)假設評估對象及其所涉及資產(chǎn)均無影響其價值的權利瑕疵、(七)假設在評估目的的經(jīng)濟行為實現(xiàn)后，評估對象及其所涉及的資產(chǎn)將按其評估基準日的用途與使用方式使用；(八)本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與委托人之間充分揭示的前提下做出的；本評估結果僅在滿足上述評估假設條件的情況下成立，若本次評估中遵循的評估假設條件發(fā)生變化時，評估結果會失效。深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照必要的評估程序，對廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)市場價值進行了評估。本次評估結深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司21 資產(chǎn)評估結果匯總表評估基準日：2024年12月20日資產(chǎn)名稱市場法評估結果(萬元)收益法評估結果(萬元)昆明嘉麗澤健康城、星體花園、新亞洲體育城等房地產(chǎn)本次評估采用了市場法和收益法進行測算。根據(jù)上述評估過程，兩種評估方法均為較適宜的評估方法。市場法評估結果是一種比準價格，評估對象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)成交案例較多，交易市場較發(fā)達，可操作性較強。市場法有其理論基礎，運用市場法修正的評估結果與其實際房地產(chǎn)價格較為接近，代表市場對房地產(chǎn)收益法是運用適當?shù)馁Y本報酬率，將預期的評估對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定評估對象房地產(chǎn)價格的一種評估方法。運用收益法反映了房地產(chǎn)在未來預期內(nèi)的收結合評估人員的評估經(jīng)驗以及該區(qū)域的房地產(chǎn)供需狀況，以及區(qū)域房地產(chǎn)價格水平，同時充分考慮到本次評估所采用之評估方法的適宜性，認為市場法測算所采用的實例價格水平與目前市場價格較接近，基本符合目前的房地產(chǎn)價格客觀水平，而收益法測算結果與市場實際房地產(chǎn)價格相差較大，主要是因為在目前市場上該類型物業(yè)出租年租金回報率比較低，無法從收益價值來客觀的體現(xiàn)評估對象市場價值。綜上所述，本次評估最終以市場法結果作為評估結果。廣東文科綠色科技股份有限公司于評估基準日2024年12月20日擬債權重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司22 但該事項確實可能影響評估結論，本評估報告使用者對此應特別引起注(一)遵守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象價值進行供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托人和相關當事方的責任；評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證；(二)本次評估是在獨立、公正、客觀、科學的原則下作出的，我公司及參加評估工作的全體人員與委托人及買受人之間無任何特殊利害(三)本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響；亦未考慮該等資產(chǎn)所欠付的稅項，以及如果該等資產(chǎn)出售，則應承擔的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制。同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其(四)我們未考慮本次申報評估資產(chǎn)在評估基準日后可能發(fā)生的抵押、(五)根據(jù)委托人提供的相關資料，債權重組所涉及的資產(chǎn)產(chǎn)權人為深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司23 公司不具有產(chǎn)權界定功能，產(chǎn)權持有人、委托人對產(chǎn)權歸屬及產(chǎn)權資料的真實性負責，本報告對產(chǎn)權歸屬及其產(chǎn)權資料的真實性不發(fā)表意見；(六)對可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在委托時未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構及評估人員不