一起來看看太古里項目

2025/1/71說明:本文系華泰智庫內部主題文旅商業(yè)地產項目解讀資料；旨在看別人(biérén)項目的成功與不足，更好升華“華泰文旅領航”之路。審批：審核：編制：華泰(huátài)眾城文旅智庫研究部李霜烙邀請大家一起看看太古里太古里設計、業(yè)態(tài)、運營解讀，在設計表達比較中談談一些思考李庭熙付安平共一百零九頁第一部分郝琳博士的演講看太古里第二(dìèr)部分贏商網太古里招商數據解析第三部分太古里設計文本第四部分太古里與我們公司文旅商業(yè)地產

的比較2025/1/72目錄共一百零九頁根據房地產觀察家報道(bàodào)整理回顧太古里設計項目負責人郝琳博士在【城市復興·美麗廈門】建筑策劃專委會（APA）秋季峰會上的主題演講2025/1/73第一部分郝琳的太古(tàigǔ)里表達共一百零九頁2025/1/74未來的傳統(tǒng)成都遠洋(yuǎnyáng)太古里的都市與建筑設計演講丨郝琳郝琳，生于長于北京。歐華爾顧問有限公司董事，INTEGER綠色(lǜsè)智能事務所董事總經理，鄉(xiāng)村營建社聯合創(chuàng)建人，香港中文大學兼任教授，生態(tài)城市與綠色(lǜsè)建筑雜志副總編輯。英國劍橋大學建筑學博士美國加州大學伯克利分校建筑學碩士中國清華大學建筑學士、碩士郝琳作為項目負責人主持的建筑作品屢獲國際殊榮，包括英國皇家建筑師協(xié)會國際建筑獎、世界建筑節(jié)獎、世界建筑新聞獎、亞洲最具影響力設計大獎、三度透視設計大賞年度建筑總冠軍獎、美國城市土地學會全球卓越獎、香港建筑師協(xié)會兩岸四地建筑設計金獎。他于1997年獲得香港回歸紀念碑國際競賽銅獎，2011年獲頒中國兒童慈善獎。新著有《建筑先鋒綠見未來》一書。代表項目：成都遠洋太古里、昆明隱舍、四川畢馬威社區(qū)中心等共一百零九頁2025/1/75項目初印象(yìnxiàng)：設計團隊08年初介入太古里?；募帕艘魂嚨拇蟠人缕瑓^(qū)。

除了古寺香火，地段尚存著數座保留的院落和建筑，以及數條業(yè)已沿革數百年的歷史街巷(jiēxiànɡ)的名號與脈絡。項目有很多限制性。又不少想象空間和可能性。共一百零九頁2025/1/76好的城市之道，是把民眾的日常生活、人文歷史的雅致，以及像公園般開放空間的自然環(huán)境(zìránhuánjìnɡ)轉變成街巷氛圍共一百零九頁2025/1/771、專業(yè)技能：作為設計師團隊本身固有的專業(yè)技巧是其中的一環(huán)，但項目的成功卻遠非如此。2、在地因素：地處的文化、歷史、生活方式、氣侯條件是永續(xù)發(fā)展不可忽略的因素，必須要把這些條件與項目進行整合互動。3、政府政策：政府這些年的政策導向是非常積極的，比如說提出以人為本的社會發(fā)展，提出要保護(bǎohù)文化，提倡可持續(xù)發(fā)展等。4、投資與商業(yè)模式：在這樣的城市中心做如此大規(guī)模的項目，業(yè)主太古地產和遠洋地產深具經驗的設計管理、建造、運營、商業(yè)模式，這些經驗和價值，必須要考量融入到規(guī)劃設計中去。共一百零九頁2025/1/78城市規(guī)劃不可以忽略的兩條線：一個是都市設計的綜合發(fā)展動議，如何激勵多樣性的混合使用，激勵面對變化(biànhuà)而設計的機制，怎么賦予脈絡、創(chuàng)造情境、重組價值、分享串聯。另一個是都市設計的流程，設計師怎么樣從感知文脈環(huán)境，到空間細化，再到項目落地。共一百零九頁2025/1/79從設計師的角度，事關如何把眾多看似沒有關聯的東西融合在一起，創(chuàng)造多元化發(fā)展的城市空間。JaneJacobs在早年提出的所謂小街廓、歷史性建物、有變化的人行步道、多樣性、混合使用、集中等都市策略，今天中國的城市如果產生了問題，那就是不夠多樣化、多元化，也不夠珍視我們的文化資產。所謂資產，不光是文化歷史的物質遺存(yícún)，而應是更為軟性的文化資產，多少是一種隱性的傳統(tǒng)，是一種人與人、人與環(huán)境之間的溫度。共一百零九頁2025/1/710街區(qū)再生，核心(héxīn)價值共一百零九頁2025/1/711從最原始的草圖看項目的基本構思：大慈寺居中，規(guī)劃數個廣場，營造公共空間，商業(yè)活動流線清晰明了。一條主要步行街穿越其中，形成一個清晰的商業(yè)動線。開放街區(qū)和村落(cūnluò)般的多組建筑群的城市設計基本結構。這是一個具有市中心風貌的區(qū)域，更多室外露天公共空間的區(qū)域。滲透性的開放街區(qū)，允許更多的人融入街區(qū)空間，給大家提供更好的平臺，共同創(chuàng)意。這是開放性、公共性的空間共享。共一百零九頁2025/1/712關鍵詞：宜行城市、新舊融合(rónghé)。如果沒有老房子、老建筑怎么做？共一百零九頁2025/1/713很多人說，假如其它的地塊沒有老房子，能不能學習成都遠洋太古里的模式呢？這是頗有意義的討論。我體會到，成都遠洋太古里不僅僅是因為依托老房子和歷史文化而成功，而是無論有或沒有這樣的因素，都應當思考如何創(chuàng)造更好的開放空間、公共空間，提高這些公共空間的品質(pǐnzhì)，這才是最重要的。北京三里屯太古里沒有老房子，但是它有自己周邊獨特元素和區(qū)域特征。它的元素比如說是離使館區(qū)比較近，離酒吧街比較近，因此這種時尚動感洋氣的空間文化，成為了北京三里屯太古里的特色。共一百零九頁2025/1/714快慢呼應，是商業(yè)開發(fā)布局上的重要策略(cèlüè)，是在深刻理解成都這座城市以及當地消費者生活習慣的基礎上，加之對場所因素的研究，創(chuàng)出快里慢里的概念，招商策略(cèlüè)是跟整體規(guī)劃的形態(tài)緊密相連。文化傳承也是形塑這片街區(qū)至關重要的因素，既是傳統(tǒng)與現代如何有機融合。第三層次的概念，也非常重要。共一百零九頁2025/1/715什么是第三層次？作為設計師往往會忽略這一點。第一層次，我是指建筑的基本結構；第二層次，就是所謂的建筑圍護。第一、第二層次是形成建筑的基本框架，但很多人把第三層次遺忘了。第三層次是建筑延展出的理想街區(qū)設計要素，比如雨遮、巷道上的街燈、座椅、樹木、水池、藝術品、標識、活動(huódòng)設施等等，這是城市設計師應當充分重視的部分。共一百零九頁2025/1/716轉變限制，合理布局項目的若干限制之一，來自左圖中的老街巷，每條歷史遺存(yícún)的街道都需要保留和退讓。歷史上，大慈寺廟前就是街市，現在從地名中也可以了解到，比如紗帽街、糠市街、油簍街等等。新增加圖中黑色的街巷，實際上是為了符合現在商業(yè)運營的新需要，把兩個街巷疊加在一起，就是新舊的結合之一?，F存的幾個保留院落，作為門戶、地標、記憶，好比就是達芬奇密碼，利用這些因素以啟發(fā)和形成完整的意象。共一百零九頁2025/1/717總體規(guī)劃分成兩個(liǎnɡɡè)層次，一個是內圈，圍繞著大慈寺。這個區(qū)定義為慢里，更多的是精致美食和創(chuàng)意文化生活品牌。較為外面一圈，為快里，符合成都人對時尚的需要。這樣的商業(yè)概念，跟總體規(guī)劃的形態(tài)層次是符合的。燈光設計也符合快里、慢里的氣氛和節(jié)奏，慢里的燈光較暗較暖，快里的則較為亮麗。共一百零九頁2025/1/718共一百零九頁2025/1/719新舊交融(jiāoróng)，開放都市在成都遠洋太古里的公共空間里，穿越新建筑的同時，總是會看到老房子。新加舊，傳統(tǒng)加現代，就是這個項目非常重要的一個視覺體驗特征。對于塑造公共空間，街道活躍的氛圍、文化的提供，以及餐飲的比重，都是非常重要的因素。在市中心這樣的核心區(qū)，要有大量的餐飲存在，這些餐飲無論是放在平臺上還是廣場邊，總之都是街巷和公共空間的活躍因子。共一百零九頁2025/1/720成都遠洋太古里邀請(yāoqǐng)了不少國際和本土的藝術家，布置了很多的藝術品，每個藝術都有一段故事。共一百零九頁2025/1/721成都遠洋太古里現實的場景里，有著新與舊、文化歷史脈絡中的光影變化，也有著形形色色的人。年輕人、老人、兒童(értóng)、戀人，怎么去享受這處“為你而創(chuàng)”的城市場所，也是非常重要。城市，是人類文明進程中最偉大的實驗，而作為設計師的我們，無非是讓這樣的探索，適得其所地發(fā)生在街巷之間，培育思考，找尋價值。共一百零九頁2025/1/722在過去，我們經歷(jīnglì)的是一個機器思維的時代，思維較為單一。設計往往是孤立的，包括很多的設計思維是技術、物理、競爭性導向的。這些年，我們看到不少設計創(chuàng)意、社會創(chuàng)新的好思維。未來世代的面向，究竟是什么？我想，當下和未來，是一個關于意義的時代，我們?yōu)楹卧O計、為誰設計、如何再生？我們?yōu)橐饬x而設計、為體驗而設計、為美好生活而設計。我們倡導的是領導力、合作和促進，我們更強調文化的內涵、心理的因素，這樣最終才會營造出更符合大眾需求的具有氣氛、情感的體驗和充滿美好生活的都市場所。共一百零九頁2025/1/723第二部分成都遠洋太古(tàigǔ)里案例分析共一百零九頁2025/1/724共一百零九頁項目(xiàngmù)概況基本指標/商業(yè)定位/規(guī)劃(guīhuà)建筑/業(yè)態(tài)布局/招商運營/主力店示意共一百零九頁2025/1/7261號線4號線2號線3號線地理位置：項目(xiàngmù)位于春熙路商圈的總府路和紗帽街交匯處——大慈寺范圍之內。大慈寺是成都乃至中國久負盛名的佛教重地——春熙路商圈是成都最為成熟、輻射大西南地區(qū)的商圈四至及交通：交通十分便捷，公交線路：周邊有4個公交站臺，19條公交路線，通達成都各地區(qū)；地鐵(dìtiě)：4條地鐵站環(huán)繞，其中2、3號線出入口春熙路站的出入口，距離項目僅有50米。共一百零九頁2025/1/727區(qū)位交通成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)大慈寺路以南、紗帽街以東，臨近春熙路商業(yè)步行街及東大街直接連通地鐵2號線和興建中的3號線的交匯站占地面積約70,800平方米建筑面積逾25.1萬平方米業(yè)態(tài)構成零售街區(qū)：逾10.6萬平方米博舍酒店：逾1.52萬平方米（100間客房）服務式公寓：逾7,600平方米（42間客房）辦公樓：逾12.3萬平方米開業(yè)時間2014年起分階段開幕發(fā)展商遠洋地產控股有限公司（50%）太古地產有限公司（50%）設計單位TheOvalPartnership（香港）MAKEArchitects（英國）停車位約1,000（零售）約610（辦公樓，地下約500個，地面約110個）出租率超過80%品牌數量約250家睿東中心(zhōngxīn)博舍酒店(jiǔdiàn)遠洋太古里服務式公寓項目概況基本指標共一百零九頁2025/1/728項目整體規(guī)劃：甲級寫字樓+街區(qū)購物中心+博舍酒店(jiǔdiàn)和服務式公寓總建筑面積25.1萬平方米，其中寫字樓占比49%，整體出售給深圳一家基金公司；購物中心——太古里和博舍酒店及服務式公寓，全部持有招商運營。甲級寫字樓—睿東中心(zhōngxīn)（12.3萬平）博舍酒店（100間房，1.52萬平）服務式公寓博舍（42間客房，0.76萬平）購物中心—太古里（10.6萬平）項目概況基本指標共一百零九頁2025/1/729項目概況(gàikuàng)商業(yè)定位商業(yè)定位：城市中心新地標建筑(jiànzhù)定位：復古街區(qū)購物中心業(yè)態(tài)定位：國際一流品牌旗艦店引領時代潮流，快慢生活相結合的體驗式消費集聚地共一百零九頁2025/1/730共一百零九頁2025/1/731共一百零九頁2025/1/732設計師手繪圖(huìtú)項目(xiàngmù)概況共一百零九頁2025/1/733MUJI無印良品方所方所順電百麗宮影城Ole’項目(xiàngmù)概況業(yè)態(tài)(yètài)布局—B1F平面圖共一百零九頁2025/1/734業(yè)態(tài)布局—1F商家(shānɡjiā)品牌共一百零九頁2025/1/735共一百零九頁2025/1/736共一百零九頁2025/1/737項目整體(zhěngtǐ)開發(fā)節(jié)奏：項目從2009年就開始進行規(guī)劃設計，歷時6年時間，太古里購物中心于2014年11月2日開始試運營。項目寫字樓部分2013年整體銷售，博舍酒店和服務式公寓將于2015年開始運營招商(zhāoshānɡ)運營2010年底太古里購物中心體驗期啟動2014年11月2日拍地2013年8月寫字樓銷售銷售完成2012年9月動工太古里購物中心正式開業(yè)2014年12月5日太古地產、遠洋地產聯合拿地共一百零九頁2025/1/738招商(zhāoshānɡ)運營太古里招商(zhāoshānɡ)運營節(jié)奏：太古里2013年開始全球招商；2014年5月，完成80%招商，尤其是國際一線品牌的旗艦店基本敲定；2014年11月開始試運營；2015年1月前后迎來開業(yè)高峰，預計2015年3月左右基本上全部開業(yè)。太古地產負責全球招商2013年集中開業(yè)全球招商2014.11.2開街運營11月共約40個品牌入駐，入住率約15%11月2日，首批15個品牌中，包含了GUCCI亞太旗艦店、MARIA_LUISA中西部首店、Versace、ZARA三層旗艦店、Starbucks旗艦店、BOSS等11月26日，方所開業(yè)2014.5招商80%到2015年3月，實現全部開業(yè)百麗宮影城預計3月開業(yè)全部開業(yè)2015.32014.12-2015.1完成80%招商，國際一線品牌旗艦店基本敲定業(yè)界獲悉GUCCI亞太旗艦店、Hermès亞太旗艦店、Chloé新概念雙層旗艦店、ZARA三層旗艦店、無印良品旗艦店、Starbucks西南及華中區(qū)首家旗艦店等將入駐太古里截止2015年1月，共約210個品牌入駐，入住率約70%12月7日，CHLOE新概念雙層旗艦店開業(yè)12月10日，Hermès愛馬仕亞太旗艦店卡耶12月12日，MUJI無印良品世界旗艦店開業(yè)12月18日，紀梵希旗艦店開業(yè)12月19日，華潤Ole’精品超市開業(yè)12月22日，VEROMODA旗艦店開業(yè)12月29日，RIMOWA全球首家咖啡概念實體店開業(yè)共一百零九頁2025/1/739招商(zhāoshānɡ)運營投資回報：根據推算，預計購物中心的總投資約30億元，按照8%的投資回報率，平均出租率90%，約13年收回投資，預計平均每年的租金收入約2.4億元，210元/平米(pínɡm(xù)ǐ).月（按建筑面積）、300元/平米.月（按營業(yè)面積）2014年完成投資回收2028年免租期調整期2015年免租期/調整期繼續(xù)持有/退出2029年2016年調整期2017年平穩(wěn)期2018年收租期：8個月出租率：90%平均月租金：200元/平米年租金收入：1.5億元總體營業(yè)收入：9億元坪效：8500元/平米收租期：12個月出租率：90%平均月租金：200元/平米年租金收入：2.3億元總體營業(yè)收入：11.5億元坪效：10800元/平米收租期：12個月出租率：90%平均月租金：210元/平米，租金之后每5年年均增長5%年租金收入：2.4億元總體營業(yè)收入：12億元坪效：11.3元/平米共一百零九頁2025/1/740招商(zhāoshānɡ)運營營銷手段：以線下PR、SP活動為主，線上為輔助(fǔzhù)線上，以微信等新媒體為主，配合紙媒少量報道；線下，招商階段以招商大會、產品推介會等PR活動為主；開街之后，聯合各品牌商家，在商家開業(yè)日、主要

節(jié)日等舉行相關活動，PR、SP活動相結合共一百零九頁2025/1/7412.亮點(liànɡdiǎn)解析總述/定位/體驗/建筑(jiànzhù)/業(yè)態(tài)共一百零九頁2025/1/742亮點(liànɡdiǎn)總述總體來看，項目的亮點至少包括四個方面：定位精準、快慢全生活方式目的地、國際大牌旗艦店引領業(yè)態(tài)(yètài)布局、復古街區(qū)商業(yè)規(guī)劃項目亮點定位精準快慢全生活方式目的地國際大牌旗艦店引領業(yè)態(tài)布局復古街區(qū)商業(yè)規(guī)劃HermèsGUCI共一百零九頁2025/1/743定位(dìngwèi)精準結合核心地段價值、大慈寺悠久歷史地脈，定位為城市型精品、時尚(shíshàng)復古街區(qū)商業(yè)購物中心，以體驗式消費引導業(yè)態(tài)招商和運營，高端和終端合理搭配的業(yè)態(tài)布局，充分滿足開放式街區(qū)帶來的高端、中高端甚至中端等不同層次的客群需求。整體定位城市型新標桿精品、時尚型街區(qū)型商業(yè)購物中心客群定位高端人群引領中高端時尚青年人群為主業(yè)態(tài)定位招商和運營共一百零九頁2025/1/744共一百零九頁2025/1/745共一百零九頁2025/1/746業(yè)態(tài)(yètài)布局“五新”特征品牌布局在快里和慢里中，除首次進入成都的品牌外，其余的老品牌都是新裝上陣，國際一線奢侈品牌大都以旗艦店、品牌文化展示的形象出現，新潮品牌、餐飲娛樂品牌在體驗上、裝修(zhuāngxiū)設計上實現了新升級；并且中國本土設計師品牌首次在高端購物中心集中亮相。新——規(guī)模之首品牌：打造品牌旗艦店，如GUCCI亞太旗艦店、Hermès亞太旗艦店、Chloé新概念雙層旗艦店、MUJI世界旗艦店、ZARA三層體驗旗艦店、I.T旗艦店、Apple旗艦店等，通過這些旗艦店，奠定了太古里商業(yè)城市新地標的市場定位。新——首次引進品牌：有約50個首次進入成都的品牌，如野獸派、百麗宮影城、方所書店、ChristopherBu、亞歷山大麥昆、coterie潮牌眼鏡集合店、bonpoinp頂級童裝店等。新—突出體驗品牌：鼓勵品牌體驗性、互勱性營銷，增強消費者的參不性，引領新的購物體驗和消費模式，用全新的模式、全新的感覺，吸引追逐時尚新鮮感的年輕人和潮流達人，如方所、MUJI、Starbucks、ZARA、米其林三星正斗等新——前衛(wèi)裝修品牌：項目要求所有品牌都要為該項目設計一套獨特的裝修方案，要求幵鼓勵品牌做出前衛(wèi)的設計概念。I.T、野獸派等品牌等獨特的裝修設計，追求與眾不同、絕不雷同的效果，更加彰顯了成都太古里獨特的氣質。新——中國本土設計師品牌集聚：ChristopherBu卜柯文、Nisiss怡夕、Annakiki、ZUCZUG素然、WOO嫵、Miidii謎底、IWODE、Less(江南布衣旗下高端女性服飾品牌)、Croquis速寫(江南布衣旗下的男裝設計師品牌)、BlueErdos(鄂爾多斯旗下的年輕時尚女裝品牌)、JORYA/CAROLINEChloé新概念雙層旗艦店ZARA旗艦店野獸派花店方所共一百零九頁2025/1/7473.商業(yè)(shāngyè)啟示共一百零九頁2025/1/74850%出資(chūzī)政府公關銀行貸款50%出資招商(zhāoshānɡ)資源運營能力資本運作模式：：太古地產+摩根士丹利旗下基匯金。周期：07-2011年，10年建筑：南北兩個街區(qū)購物中心業(yè)態(tài)：北區(qū)為高端品牌，南區(qū)為時尚潮流品牌北京三里屯Villagee2008/2010年模式：：太古地產+遠洋地產周期：10-14年，4年建筑：快里、慢里兩個街區(qū)購物中心業(yè)態(tài)：快里為高端品牌旗艦店領閑，慢里為生活娛樂中心成都遠洋太古里2014年共一百零九頁2025/1/749啟示二：商業(yè)演變——把握時代脈搏，文化(wénhuà)鑄就“永恒”建筑、“舊牌”新升級購物中心+百貨(bǎihuò)—萬象城去百貨高端購物中心—IFS奢侈品集合店—仁和春天1999年2014.11200420122014.1文化的基因15年后終于與現代商業(yè)實現了有機結合，

社會經濟的快速發(fā)展、購物環(huán)境的快速演進、消費者需求的跨越式演進奠定了天時的條件，遠洋和太古地產把握住了時代脈搏，實現了準確定位，打造復古的街區(qū)商業(yè)購物中心，用“舊瓶”裝入了現代商業(yè)。通過“五新”策略構建品牌布局，首進品牌與“舊牌”新升級相結合，國際奢侈品牌旗艦化，時尚潮流、餐飲娛樂、文化休閑品牌體驗極致化、室內設計創(chuàng)新化。諾基亞和摩托羅拉手機、太平洋排隊買電影票、家樂福、首屆酒吧文化節(jié)、KTV變成大眾消費蘋果手機成為潮流人士標配、雙十一成為群體事件、電商、IMAX電影APP、O2O、太平洋春熙店關閉、國際高端購物中心IFS、太古里世界旗艦店、體驗式消費……詩歌就是讓新事物變得熟悉，舊事物煥發(fā)新意。BB機、大哥大、卡拉OK、百事可樂、卡地亞專賣店第一次進入成都、摩爾百盛開業(yè)、人民商場搶年貨、騾馬市夜市人擠人、猛追灣游樂園、全興隊、新城影院共一百零九頁2025/1/750共一百零九頁2025/1/751共一百零九頁2025/1/752共一百零九頁2025/1/753共一百零九頁2025/1/754共一百零九頁2025/1/755共一百零九頁2025/1/756共一百零九頁2025/1/757共一百零九頁2025/1/758共一百零九頁2025/1/759共一百零九頁2025/1/760共一百零九頁2025/1/761共一百零九頁2025/1/762第三(dìsān)部分太古里設計文本共一百零九頁2025/1/763共一百零九頁2025/1/764共一百零九頁2025/1/765共一百零九頁2025/1/766共一百零九頁2025/1/767共一百零九頁2025/1/768共一百零九頁2025/1/769共一百零九頁2025/1