山東滕州營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告(媒介溝通案例)幻燈片資料

滕州新市政府項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案謹(jǐn)呈：億嘉元房地產(chǎn)公司報(bào)告思路營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)及限制條件營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)體系構(gòu)建兩年半的時(shí)間完成17萬(wàn)平米大盤(pán)的去化一期8萬(wàn)/18月，實(shí)現(xiàn)3.1億銷(xiāo)售額（銷(xiāo)售率90%）二期9萬(wàn)/13月(6萬(wàn)住宅，3萬(wàn)商業(yè)），實(shí)現(xiàn)5.65億銷(xiāo)售額（住宅3.8億元，商業(yè)1.85億元）啟動(dòng)區(qū)（09年）2.2萬(wàn)/7月，實(shí)現(xiàn)1億元銷(xiāo)售額，（銷(xiāo)售率90%）啟動(dòng)期采取控制性推盤(pán)策略。認(rèn)購(gòu)期時(shí)間很短，如果首次推盤(pán)量過(guò)大，將容易造成項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)情況不理想的狀況。首次推出的產(chǎn)品類(lèi)型及數(shù)量，要根據(jù)客戶(hù)的認(rèn)購(gòu)情況進(jìn)行確定，避免推出產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷(xiāo)的情況，保證首次推盤(pán)很高的認(rèn)購(gòu)率，為項(xiàng)目成功開(kāi)盤(pán)造勢(shì)。項(xiàng)目總建面17萬(wàn)平米，容積率為1.3，涵蓋多層、花園洋房和高層三種物業(yè)形態(tài)用地面積/萬(wàn)㎡13.07總建面面積/萬(wàn)㎡17.02其中：（萬(wàn)㎡）高層2.52花園洋房2.53多層8.88商業(yè)及配套3.09容積率1.3綠地率0.36商業(yè)占地面積/萬(wàn)㎡1.35住宅占地面積/萬(wàn)㎡1.83總建筑密度24.27%總戶(hù)數(shù)/戶(hù)1274機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位765非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位3185總陽(yáng)臺(tái)面積（半面積）/萬(wàn)㎡0.58地塊位于北部新城，新政務(wù)中心的核心地段，周邊市政配套及生活配套匱乏新市政府項(xiàng)目地塊奧體中心麗都水岸黃金島荊河首府問(wèn)天國(guó)際廣場(chǎng)通盛上?；▓@杏騰國(guó)際龍騰花園紫竹怡園鴻福佳苑御冠麗景濱江國(guó)際花苑匯龍領(lǐng)秀城貴和世紀(jì)佳苑滕都帝景益康城華騰中岳香格里拉三期西城麗景錦泰名城3226元/平米2879元/平米3267元/平米2234元/平米2788元/平米項(xiàng)目所在的北部區(qū)域是規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，目前該區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格較高，是公認(rèn)的中高檔樓盤(pán)居住區(qū)項(xiàng)目所在的北部區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量多，均價(jià)高，僅次于市中心，是滕州公認(rèn)的中高檔樓盤(pán)聚集北部是規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，隨著城市化的迅速擴(kuò)展，3-5年后將發(fā)展成為較為成熟的市場(chǎng)。項(xiàng)目周邊多村鎮(zhèn)人口，無(wú)法滿(mǎn)足本項(xiàng)目定位需求，本項(xiàng)目定位為整個(gè)滕州市中高端客群北辛街道辦事處荊河街道辦事處龍泉街道辦事處項(xiàng)目地塊市中心街道辦事處總?cè)丝?萬(wàn)人非農(nóng)人口/萬(wàn)人項(xiàng)目所在北部區(qū)域人口預(yù)估/萬(wàn)人北辛街道辦事處7.995.660.94龍泉街道辦事處8.786.321.05荊河街道辦事處9.68.651.44項(xiàng)目所在北部區(qū)域包含北辛街道、龍泉街道和荊河街道，但人口不到三個(gè)街道辦事處的1/6，約3萬(wàn)人北部區(qū)域2009年整個(gè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)量108.5萬(wàn)平米，項(xiàng)目所在北部區(qū)域預(yù)計(jì)供應(yīng)量26.09萬(wàn)平米，整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域樓盤(pán)2009年預(yù)計(jì)供應(yīng)量合計(jì)北部鴻福佳苑4.6019.09龍滕花園1.73杏騰國(guó)際6.44通盛上?；▓@5.24紫竹怡園1.08中部黃金島1.9011.3麗都水岸2.50荊河首府0.60問(wèn)天國(guó)際廣場(chǎng)6.3東部匯龍領(lǐng)秀城二期5.2011.7濱江國(guó)際花苑0.93貴和·世紀(jì)佳苑5.78西部西城麗景1.476.84華騰中岳0.37香格里拉三期5.00南部滕都帝景5.575.57益康城——區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)建筑形態(tài)面積（萬(wàn)平米）預(yù)計(jì)2009年開(kāi)盤(pán)量區(qū)域合計(jì)北部御冠麗景多層、小高層、高層777中部愛(ài)家豪庭多層、小高層、高層171026九州清晏高層47.4310碧水云天高層20.66西部錦泰名城多層、小高、高層13.166合計(jì)105.133939在售樓盤(pán)即將面市樓盤(pán)土地潛在供應(yīng)合計(jì)北部19.097——26.09中部11.3026542.3東部11.70——516.7西部6.846517.84南部5.57————5.57市場(chǎng)供應(yīng)量/萬(wàn)平米54.53915108.52009年在售樓盤(pán)預(yù)計(jì)供應(yīng)量2009年即將面市樓盤(pán)預(yù)計(jì)供應(yīng)量2009年預(yù)計(jì)市場(chǎng)總供應(yīng)量項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者項(xiàng)目形象定位政務(wù)中心現(xiàn)代歐式人文主義社區(qū)項(xiàng)目客戶(hù)定位滕州市中高端客群項(xiàng)目基礎(chǔ)項(xiàng)目總建面17萬(wàn)平米，涵蓋花園洋房、多層和高層三種物業(yè)地塊位于北部新城，新政務(wù)中心的核心地段，周邊市政配套及生活配套匱乏項(xiàng)目周邊多村鎮(zhèn)人口，無(wú)法滿(mǎn)足本項(xiàng)目定位需求，本項(xiàng)目定位為整個(gè)滕州市中高端客群整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目定位為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，滕州市精英客群約束條件項(xiàng)目要求6月份進(jìn)場(chǎng)，2009年10月銷(xiāo)售小結(jié)報(bào)告思路營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)及限制條件營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略問(wèn)題呈現(xiàn)——問(wèn)題分析綜合客戶(hù)目標(biāo)、項(xiàng)目基礎(chǔ)的分析，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題：營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)項(xiàng)目基礎(chǔ)新城政務(wù)核心區(qū)市政、客戶(hù)資源匱乏17萬(wàn)平米大盤(pán)，涵蓋多層、花園洋房和高層物業(yè)資源匱乏的新城區(qū)，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功啟動(dòng)？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈如何塑造項(xiàng)目高端物業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)較高銷(xiāo)售價(jià)值？如何建立營(yíng)銷(xiāo)渠道，有效積累客戶(hù)？實(shí)現(xiàn)較快速度、較高價(jià)格的銷(xiāo)售定位區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，滕州市精英階層集聚的社區(qū)一期3.1億元二期5.65億元啟動(dòng)區(qū)（09年）1億元報(bào)告思路營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)及限制條件營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略資源匱乏的新城區(qū)，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功啟動(dòng)？如何塑造項(xiàng)目高端物業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)較高銷(xiāo)售價(jià)值？如何建立營(yíng)銷(xiāo)渠道，有效積累客戶(hù)？區(qū)域認(rèn)同形象認(rèn)同產(chǎn)品認(rèn)同價(jià)值認(rèn)同品牌認(rèn)同展示策略服務(wù)策略推售策略推廣策略報(bào)告思路營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)及限制條件營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略展示策略服務(wù)策略推售策略推廣策略差異化策略拉開(kāi)與周邊項(xiàng)目的差距，領(lǐng)導(dǎo)滕州市場(chǎng)跳出周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)達(dá)成廣泛認(rèn)知xyz領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)通盛上海花園、九州清晏、碧水云天等原則主張炒作區(qū)域側(cè)重產(chǎn)品自身推廣輸出明星樓盤(pán)、高品質(zhì)感形象形象策略競(jìng)爭(zhēng)策略輸出明星樓盤(pán)、高品質(zhì)感形象。以高端形象站位市場(chǎng)，與周邊項(xiàng)目拉開(kāi)差距，領(lǐng)導(dǎo)滕州市場(chǎng)以高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)一較高下。高端形象占位展示系統(tǒng)展示系統(tǒng)產(chǎn)品價(jià)值展示案場(chǎng)氛圍展示關(guān)鍵物料展示售樓處、樣板房、樓體展示、工地圍擋、看樓通道、引導(dǎo)指示系統(tǒng)、沙盤(pán)模型、戶(hù)型模型、宣傳VCR、樓書(shū)簡(jiǎn)介、戶(hù)型單張……展示系統(tǒng)——售樓處6月份售樓處施工完畢，對(duì)外開(kāi)放

利用沿路空地建設(shè)獨(dú)立售樓處

接近施工現(xiàn)場(chǎng)，便于后期對(duì)外展示Slogen一：城市之巔，名流府邸Slogen二：新市府旁17萬(wàn)㎡歐洲生活城展示系統(tǒng)——售樓處展示系統(tǒng)——售樓處項(xiàng)目沙盤(pán)戶(hù)型模型展示系統(tǒng)——售樓處客戶(hù)接待區(qū)客戶(hù)接待區(qū)服務(wù)性吧臺(tái)汽車(chē)擋陽(yáng)布展示系統(tǒng)——樣板房建議采用實(shí)景樣板間，在一期啟動(dòng)區(qū)內(nèi)部選擇較早完工樓座進(jìn)行樣板間布置展示系統(tǒng)——樣板房展示系統(tǒng)——樣板房?jī)?nèi)部飾品的擺設(shè)突出格調(diào)與品味，從細(xì)節(jié)處給顧客留下深刻印象。展示系統(tǒng)——銷(xiāo)售物料展示系統(tǒng)——銷(xiāo)售物料展示系統(tǒng)——銷(xiāo)售物料展示系統(tǒng)——樓體展示展示系統(tǒng)——工地圍擋工地圍擋及周邊道旗系統(tǒng)，作為項(xiàng)目形象的第一展示面，理應(yīng)形成獨(dú)有特色，完善項(xiàng)目品質(zhì)展示展示系統(tǒng)——看樓通道結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)，營(yíng)造不同特色看房通道，或精細(xì)或雅致，亦或奢侈展示系統(tǒng)——引導(dǎo)系統(tǒng)項(xiàng)目引導(dǎo)指示系統(tǒng)，完善項(xiàng)目展銷(xiāo)形象，形成整體營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)體系。報(bào)告思路營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)及限制條件營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略展示策略服務(wù)策略推售策略推廣策略高效銷(xiāo)售管理：提高成交率銷(xiāo)售管理之業(yè)務(wù)培訓(xùn)接待規(guī)范培訓(xùn)成交、逼定技巧培訓(xùn)衣著、禮儀規(guī)范；接待流程規(guī)范；顧客心理類(lèi)型劃分學(xué)習(xí)；客戶(hù)溝通培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)逼定技術(shù)強(qiáng)化訓(xùn)練。業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練沙盤(pán)講解訓(xùn)練；接聽(tīng)電話(huà)實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練；客戶(hù)接待實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練。客戶(hù)管理及維護(hù)團(tuán)隊(duì)士氣提升訓(xùn)練高效早晚會(huì)組織技巧；朗讀《羊皮卷》激勵(lì)；高昂士氣激勵(lì)。團(tuán)隊(duì)建設(shè)人員選拔團(tuán)隊(duì)文化培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)凝聚力培訓(xùn)銷(xiāo)售管理之團(tuán)隊(duì)建設(shè)末位淘汰制度浮動(dòng)傭金激勵(lì)制度銷(xiāo)售人員分成兩組競(jìng)爭(zhēng)；兩個(gè)月為一個(gè)賽季；賽季結(jié)束，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名次，末位淘汰。銷(xiāo)售人員傭金點(diǎn)數(shù)隨任務(wù)完成量浮動(dòng)；根據(jù)不同產(chǎn)品設(shè)立銷(xiāo)售獎(jiǎng)罰機(jī)制。報(bào)告思路營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)及限制條件營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略展示策略服務(wù)策略推售策略推廣策略根據(jù)項(xiàng)目的體量以及施工進(jìn)度，參考市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)律，建議項(xiàng)目分2期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)配合分期銷(xiāo)售。項(xiàng)目以中間的景觀(guān)軸線(xiàn)為界劃分為兩期，東側(cè)為一期，西側(cè)為二期開(kāi)發(fā)時(shí)序建議一期二期推售原則：充分保證項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售及回款速度。低價(jià)入市循序漸進(jìn)小步快跑穩(wěn)步拉升分期推售控制放量營(yíng)造態(tài)勢(shì)

循環(huán)強(qiáng)銷(xiāo)價(jià)格策略推盤(pán)策略根據(jù)項(xiàng)目的體量以及施工進(jìn)度，參考市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)律，建議項(xiàng)目分2期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)配合分期銷(xiāo)售。項(xiàng)目以中間的景觀(guān)軸線(xiàn)為界劃分為兩期，東側(cè)為一期，西側(cè)為二期開(kāi)發(fā)時(shí)序一期二期推售原則：充分保證項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售及回款速度。低價(jià)入市循序漸進(jìn)小步快跑穩(wěn)步拉升分期推售控制放量營(yíng)造態(tài)勢(shì)

循環(huán)強(qiáng)銷(xiāo)價(jià)格策略推盤(pán)策略Ⅰ-1Ⅰ-2Ⅰ-3Ⅰ-3Ⅱ-1Ⅱ-2Ⅱ-1Ⅱ-2一期按照小步快跑，價(jià)值和價(jià)格攀升的規(guī)律，分為3期。（詳見(jiàn)右圖）二期根據(jù)一期銷(xiāo)售帶給項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可情況，分為2期。（詳見(jiàn)右圖）推售產(chǎn)品安排6月20102009一期二期9月-10月201112月本著順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，并最大程度的節(jié)約推廣費(fèi)用的原則，計(jì)劃本案共需兩年半的時(shí)間完成，即用三十一個(gè)月的時(shí)間完成整盤(pán)銷(xiāo)售。預(yù)計(jì)一期銷(xiāo)售為十八個(gè)月時(shí)間，二期銷(xiāo)售為十三個(gè)月時(shí)間12月銷(xiāo)售排期10月開(kāi)盤(pán)4月-5月開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)10月11月12月1月5月9月8月7月6月2010年推出多層房源144套，洋房24套；共168套（約2.2萬(wàn)平米）本案的銷(xiāo)售期一期初步定為:2009年6月-2010年11月（約18個(gè)月）住宅面積總計(jì):612套，約8萬(wàn)平米；推出單位:多層424套；花園洋房132套；高層56套2009年2月3月4月5月6月7月8月9月籌備期認(rèn)籌期開(kāi)盤(pán)期續(xù)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期尾盤(pán)期新推房源，多層184套，洋房48套，高層24套；（共256套，約3.3萬(wàn)平米）二期10月11月12月項(xiàng)目一期銷(xiāo)售排期與推售計(jì)劃表銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)10.17多層、洋房客戶(hù)積累多層、洋房和高層客戶(hù)積累多層洋房和高層客戶(hù)積累新推房源，多層96套，洋房48套，高層32套；（共176套，約2.5萬(wàn)平米）二期客戶(hù)積累銷(xiāo)售率90%銷(xiāo)售率90%銷(xiāo)售率90%開(kāi)盤(pán)期開(kāi)盤(pán)期售VI卡300張報(bào)告思路營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)及限制條件營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略展示策略服務(wù)策略推售策略推廣策略推廣總策略以“三個(gè)一”為核心，以活動(dòng)為主要形式的整體推廣策略一個(gè)基本點(diǎn)（推盤(pán)節(jié)奏及策略），一個(gè)中心（以客戶(hù)為中心的整合營(yíng)銷(xiāo)），一個(gè)借勢(shì)（全運(yùn)會(huì)），以事件活動(dòng)為主要形式進(jìn)行貫穿和聯(lián)動(dòng)，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品及文化內(nèi)涵的打造。目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，作為高端大盤(pán)啟動(dòng)階段，一期項(xiàng)目的“成功熱銷(xiāo)”對(duì)于樹(shù)立市場(chǎng)信心、對(duì)于項(xiàng)目整盤(pán)操作的順利展開(kāi)都具有重要的作用和意義。堅(jiān)持減少項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，提高客戶(hù)的區(qū)域預(yù)期，提高客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可度，提高對(duì)高端客戶(hù)的把握力，保證項(xiàng)目的熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，是我們制定整體推廣策略的基本出發(fā)點(diǎn)。啟動(dòng)銷(xiāo)售大事件：建立領(lǐng)先客戶(hù)，形成優(yōu)秀客戶(hù)趨同心理，培養(yǎng)形象客戶(hù)群體，重視口碑效應(yīng)項(xiàng)目周邊以及市區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中高層、私營(yíng)業(yè)主第一波客戶(hù)領(lǐng)先客戶(hù)第二波客戶(hù)主流客戶(hù)第三波客戶(hù)跟隨客戶(hù)本項(xiàng)目-價(jià)值發(fā)現(xiàn)者本項(xiàng)目-“羊群”客戶(hù)客戶(hù)量模型啟動(dòng)市場(chǎng)的客戶(hù)變化相互拉動(dòng)的關(guān)系相互拉動(dòng)的關(guān)系大事件立勢(shì)09年項(xiàng)目推廣思路借勢(shì)全運(yùn)會(huì)（長(zhǎng)線(xiàn)）嫁接全運(yùn)活動(dòng)區(qū)域論壇炒作年底答謝項(xiàng)目細(xì)節(jié)放大宣傳活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)大客戶(hù)拜訪(fǎng)異地產(chǎn)品體驗(yàn)會(huì)所及樣板區(qū)體驗(yàn)（短線(xiàn)）（短線(xiàn)）客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)（長(zhǎng)線(xiàn)）置業(yè)會(huì)成立客戶(hù)公關(guān)活動(dòng)客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)聯(lián)誼推介客戶(hù)通訊盛大開(kāi)盤(pán)借勢(shì)全運(yùn)會(huì)大事件——核心勢(shì)能，貫穿始終；活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)——充分造勢(shì)，增進(jìn)理解；客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)——買(mǎi)方市場(chǎng)，增值服務(wù),＋＋開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目雙品牌文化活動(dòng)＋榮膺大獎(jiǎng)以主題活動(dòng)帶動(dòng)銷(xiāo)售為基礎(chǔ)，以行銷(xiāo)活動(dòng)提高客戶(hù)保有量為支撐！活動(dòng)策略活動(dòng)策略Action活動(dòng)主題：城市新城“雙區(qū)動(dòng)”發(fā)展論壇暨翠湖天地規(guī)劃展（新政務(wù)區(qū)、奧體中心區(qū)）活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家、領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)家探討政務(wù)中心和奧體中心對(duì)北部新城發(fā)展的影響，并對(duì)新城發(fā)展提提出建議。介紹項(xiàng)目情況，請(qǐng)各位專(zhuān)家、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展提出中肯意見(jiàn)。會(huì)后，舉辦翠湖天地規(guī)劃展，活動(dòng)邀請(qǐng)媒體現(xiàn)場(chǎng)跟蹤報(bào)道。通過(guò)售樓處的啟用和“置業(yè)會(huì)”會(huì)員的招募，拉開(kāi)項(xiàng)目正式認(rèn)籌卡的序幕。營(yíng)銷(xiāo)中心啟用暨“置業(yè)會(huì)”會(huì)員招募儀式主題活動(dòng)示例嫁接全運(yùn)系列活動(dòng)長(zhǎng)跑大賽借助舉辦第11屆全運(yùn)會(huì)時(shí)機(jī)，造成較大的影響力，利用口碑效用，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，為項(xiàng)目的宣傳的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。主題活動(dòng)示例嫁接全運(yùn)系列活動(dòng)主題活動(dòng)示例“歡聚滕州，祝福全運(yùn)”大型消夏晚會(huì)置業(yè)戶(hù)成立后，為實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)快速銷(xiāo)售，做好新老客戶(hù)的維護(hù)及老帶新拓展工作，可進(jìn)行系列活動(dòng)，如周未自架游活動(dòng)、節(jié)日冷餐會(huì)等?？蛻?hù)維護(hù)系列活動(dòng)主題活動(dòng)示例主題活動(dòng)示例在開(kāi)盤(pán)前，通過(guò)產(chǎn)品品鑒會(huì)，向目標(biāo)客戶(hù)充分展現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，加深客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的理解，促進(jìn)項(xiàng)目成交。產(chǎn)品品鑒會(huì)舉行盛大解籌活動(dòng)，聚集人氣，快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，促進(jìn)推出單位全面消化。開(kāi)盤(pán)儀式主題活動(dòng)示例家庭總動(dòng)員活動(dòng)主題活動(dòng)示例在銷(xiāo)售淡季舉行家庭總動(dòng)員活動(dòng)，聚集人氣，快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，促進(jìn)剩余單位全面消化。新年業(yè)主酒會(huì)活動(dòng)答謝新老業(yè)主舉行新年酒會(huì)活動(dòng)主題活動(dòng)示例“情系翠湖天地，春游活動(dòng)”主題活動(dòng)示例舉行針對(duì)單位大客戶(hù)的春游活動(dòng)，聚集人氣，快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，促進(jìn)推出單位全面消化。平面媒體：以滕州日?qǐng)?bào)為主，引爆市場(chǎng)及對(duì)項(xiàng)目系統(tǒng)賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行全面宣傳。政務(wù)廣場(chǎng)醉美生活北辛路上翠湖天地報(bào)廣示意報(bào)廣示意戶(hù)外廣告在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，有針對(duì)性選擇性?xún)r(jià)比較高的戶(hù)外位置做廣告，具體可以在滕州立交入口、龍泉路、善國(guó)路和荊河路設(shè)置廣告牌，共4塊北辛路上道旗選擇性階段投放，以區(qū)域宣傳和項(xiàng)目產(chǎn)品宣傳為主。231滕州立交荊河路龍泉路4沿北辛路道旗33戶(hù)外示意戶(hù)外示意其它媒體擴(kuò)大宣傳利用電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、公交車(chē)體、分眾傳媒雜志、短信等形式進(jìn)行交叉宣傳，擴(kuò)大影響，輔助平面媒體促進(jìn)會(huì)員積累。DM直郵定點(diǎn)投遞。直郵內(nèi)容：項(xiàng)目的形象、基本描述、戶(hù)型及價(jià)值點(diǎn)介紹樣板房、售樓處、園林現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖

各大商場(chǎng)、繁華地段階段性條幅推廣項(xiàng)目信息。重要投放時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握：開(kāi)盤(pán)前后。把廣告做到客戶(hù)購(gòu)物、做生意、工作的地方。啟動(dòng)區(qū)亟需解決和推進(jìn)的主要問(wèn)題售樓處和樣板房的建設(shè)為了樹(shù)立項(xiàng)目的高端物業(yè)形象，解決項(xiàng)目的產(chǎn)品認(rèn)同、形象認(rèn)同和價(jià)值認(rèn)同以及項(xiàng)目后期的持續(xù)熱銷(xiāo)，我司建議在項(xiàng)目一期打造售樓處和樣板房訴求重點(diǎn)：區(qū)域形象推廣主題

①翠湖天地

與新市府為鄰，代言城市未來(lái)②翠湖天地

與奧體中心為鄰，代言城市未來(lái)“翠湖天地——政務(wù)奧體中心17萬(wàn)平米品質(zhì)大宅”推廣策略戶(hù)外、圍擋、報(bào)紙、廣播情景營(yíng)銷(xiāo)——銷(xiāo)售中心包裝完成、銷(xiāo)售中心對(duì)外開(kāi)放；配合活動(dòng)——銷(xiāo)售中心啟用剪彩儀式啟動(dòng)階段營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第一階段：宣傳啟動(dòng)期（2009/5-6月）注重項(xiàng)目形象的塑造和宣傳，通過(guò)戶(hù)外、圍擋等通路迅速擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知度，奠定項(xiàng)目形象基礎(chǔ)。推進(jìn)銷(xiāo)售道具及物料的設(shè)計(jì)及印制工作，保證在6月份如期到位。階段性目標(biāo)推廣主題“城市之巔，名流府邸”

“理想貴域品質(zhì)生活”“17萬(wàn)平米品質(zhì)生活城即將開(kāi)啟特惠認(rèn)籌火熱進(jìn)行中”推廣策略以公開(kāi)認(rèn)籌活動(dòng)釋放客群的購(gòu)買(mǎi)熱情，制造市場(chǎng)的項(xiàng)目認(rèn)知度；通過(guò)論壇制造系列宣傳和炒作，迅速推動(dòng)項(xiàng)目成為滕州住宅市場(chǎng)的楷模，樹(shù)立項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)的標(biāo)桿形象，吸引市場(chǎng)的高度關(guān)注。通過(guò)借勢(shì)全運(yùn)會(huì)、利用直效深度挖掘大客戶(hù)等方式，加大客戶(hù)積累，為置業(yè)會(huì)的成立和會(huì)員招募造勢(shì)?；顒?dòng)主題城市新城“雙區(qū)動(dòng)”發(fā)展論壇暨翠湖天地規(guī)劃展產(chǎn)品推介——組織意向客戶(hù)到沂龍灣參觀(guān)花園洋房,增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心全運(yùn)行動(dòng)一：助力全運(yùn)馬拉松長(zhǎng)跑全運(yùn)行動(dòng)二：“歡聚滕州，祝福全運(yùn)”大型消夏晚會(huì)第二階段：預(yù)熱期（2009/7-9月）啟動(dòng)階段營(yíng)銷(xiāo)推廣策略訴求重點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)信息傳遞和開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)盛況的炒作推廣主題“翠湖天地扛鼎巨獻(xiàn)”“17萬(wàn)平米品質(zhì)生活城翠湖天地耀世登場(chǎng)”推廣策略該階段應(yīng)是媒體應(yīng)用的頂峰期，所以應(yīng)擴(kuò)大媒體應(yīng)用，全面立體傳播開(kāi)盤(pán)信息。精心策劃開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，吸引全城眼球，以活動(dòng)帶動(dòng)開(kāi)盤(pán)期的熱銷(xiāo)氛圍，從而促進(jìn)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的成交。充分利用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體，以軟文及新聞形式炒作開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的熱銷(xiāo)盛況?；顒?dòng)主題開(kāi)盤(pán)慶典第四階段：開(kāi)盤(pán)（10月中旬）啟動(dòng)階段營(yíng)銷(xiāo)推廣策略5月6月7月8月9月10月11月4月

9月時(shí)間銷(xiāo)售階段續(xù)客期開(kāi)盤(pán)期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)強(qiáng)銷(xiāo)期續(xù)銷(xiāo)期形象展示期7.1開(kāi)工銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)10中旬盛大開(kāi)盤(pán)接待中心完善4月中下旬盛大開(kāi)盤(pán)開(kāi)始第二次認(rèn)購(gòu)開(kāi)始第三次認(rèn)購(gòu)9月中下旬盛大開(kāi)盤(pán)包裝營(yíng)銷(xiāo)媒體推廣活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)促銷(xiāo)銷(xiāo)售物料關(guān)鍵條件工地圍擋、導(dǎo)視系統(tǒng)、戶(hù)外廣告，售樓處展示樣板房展示、節(jié)日包裝節(jié)日包裝，活動(dòng)包裝節(jié)日包裝、活動(dòng)包裝區(qū)域造勢(shì)形象鋪墊形象提升、銷(xiāo)售蓄勢(shì)開(kāi)盤(pán)推廣、節(jié)日活動(dòng)配合活動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)推廣、第二批房源發(fā)售階段點(diǎn)式推廣，第三批房源發(fā)售VIP卡認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)慶典歡聚滕州消夏晚會(huì)9月中下旬盛大開(kāi)盤(pán)助跑全運(yùn)會(huì)馬拉松春游活動(dòng)新年業(yè)主酒會(huì)家庭總動(dòng)員探測(cè)市場(chǎng)期望價(jià)格（與本案預(yù)期價(jià)格比較）開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)、老帶新節(jié)日促銷(xiāo)、老帶新形象折頁(yè)模型、VIP物料、小禮品DM、廣告樓書(shū)海報(bào)、戶(hù)型單頁(yè)樓書(shū)、海報(bào)、戶(hù)型單張DM、小禮品樓書(shū)、海報(bào)、戶(hù)型單張、DM、小禮品樓書(shū)、海報(bào)、戶(hù)型單張、DM、小禮品營(yíng)銷(xiāo)策劃溝通銷(xiāo)售人員培訓(xùn)、媒體策劃溝通價(jià)格方案溝通開(kāi)盤(pán)溝通活動(dòng)的確定、策劃溝通營(yíng)銷(xiāo)策劃的調(diào)整翠湖天地項(xiàng)目第一期銷(xiāo)售總控圖異地產(chǎn)品品鑒會(huì)2009年2010年報(bào)告思路營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)及限制條件營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略推廣費(fèi)用預(yù)算本著為發(fā)展商節(jié)約推廣費(fèi)用，又要保證項(xiàng)目的順利銷(xiāo)售的原則，盡量做到少花錢(qián)多做事，基于對(duì)本項(xiàng)目規(guī)模以及我們實(shí)際操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用應(yīng)控制在總銷(xiāo)售額的1%左右。項(xiàng)目即將面臨入市，只有前期形象樹(shù)立，才更有利于項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售推廣，因此，一期推廣所需要的推廣成本是大量的，而項(xiàng)目二期是在一期品牌奠定后的基礎(chǔ)上，只需延續(xù)前期的宣傳，建議兩期推廣費(fèi)用各占總推廣費(fèi)用的比例為一期65%、二期35%。項(xiàng)目總推廣費(fèi)用（預(yù)估）：87500萬(wàn)元×1%=875萬(wàn)元項(xiàng)目一期銷(xiāo)售推廣費(fèi)用：

875萬(wàn)元×65%=560萬(wàn)元本項(xiàng)目推廣預(yù)算基于以下原則考慮：推廣效率最大化；推廣成本合理控制；推廣節(jié)奏的合理分配；企業(yè)與項(xiàng)目形象塑造；一期推廣費(fèi)用比例與明細(xì)階段比例費(fèi)用明細(xì)（萬(wàn)元）籌備期09/5—09/610%56蓄水期09/7—09/930%168開(kāi)盤(pán)期09/10—09/1110%56續(xù)銷(xiāo)期09/12—10/310%56開(kāi)盤(pán)期10/4—10/515%84強(qiáng)銷(xiāo)期

10/6—10/810%56開(kāi)盤(pán)期10/9—10/1010%56尾盤(pán)期

10/11—10/125%28合計(jì)560備注：1.籌備期與蓄水期的戶(hù)外費(fèi)用較大且廣告檔期難以控制，發(fā)布期間與費(fèi)用為暫列。2.以上長(zhǎng)期媒體如戶(hù)外某些階段不重復(fù)體現(xiàn)，且預(yù)算不應(yīng)完全歸入本期。3.以上預(yù)算不包括售樓處及樣板間。分階段媒體選擇與推廣費(fèi)用籌備期2009/5—2009/6圍檔1256報(bào)紙5活動(dòng)10沙盤(pán)、模型14籌備期宣傳材料及銷(xiāo)售物料樓書(shū)8戶(hù)型單頁(yè)2海報(bào)2提袋、紙杯等3蓄水期（認(rèn)籌期）2009/7/—2009/9報(bào)紙10168廣播5網(wǎng)絡(luò)5短信5DM3戶(hù)外廣告100車(chē)體20活動(dòng)20開(kāi)盤(pán)期2009/10—2009/11報(bào)紙1056短信3網(wǎng)絡(luò)3道旗20戶(hù)外廣告——DM——活動(dòng)20續(xù)銷(xiāo)期2009/12—2012/2報(bào)紙1056網(wǎng)絡(luò)3道旗20活動(dòng)20DM3戶(hù)外廣告——開(kāi)盤(pán)期2010/3—2010/5報(bào)紙1084網(wǎng)絡(luò)4道旗——戶(hù)外廣告50活動(dòng)20持續(xù)期2009/6—2009/8報(bào)紙1056網(wǎng)絡(luò)3短信3車(chē)體20活動(dòng)20開(kāi)盤(pán)期2009/9—2009/10報(bào)紙1056網(wǎng)絡(luò)3短信3戶(hù)外廣告20活動(dòng)20尾盤(pán)期2009/11—2009/12報(bào)紙828活動(dòng)20合計(jì)560認(rèn)籌前工作時(shí)間表基礎(chǔ)包裝方案確定媒體投放6.1廣告設(shè)計(jì)5.15售樓處方案提交工地圍擋、看板設(shè)計(jì)初稿提交開(kāi)盤(pán)方案正稿提交開(kāi)盤(pán)方案、認(rèn)購(gòu)方案確定7.1開(kāi)盤(pán)均價(jià)確定團(tuán)購(gòu)政策確定優(yōu)惠政策確定8.207月1日項(xiàng)目認(rèn)籌媒體洽談合作媒體最終確定報(bào)紙媒體采購(gòu)?fù)瓿?.287月1日項(xiàng)目認(rèn)籌形象系列報(bào)廣、戶(hù)外\車(chē)體、廣播廣告、視頻廣告發(fā)布稿提交形象系列報(bào)廣、戶(hù)外\車(chē)體、廣播廣告發(fā)布稿確定6.157月1日項(xiàng)目認(rèn)籌6.155.206.5媒體采購(gòu)?fù)瓿刹l(fā)布6.1戶(hù)型單頁(yè)設(shè)計(jì)提交6.76.15戶(hù)型單頁(yè)設(shè)計(jì)確定戶(hù)型單頁(yè)印刷完畢樓書(shū)設(shè)計(jì)稿提交6.1樓書(shū)設(shè)計(jì)稿確定6.106月15樓書(shū)印刷完畢銷(xiāo)售物資禮品建議6.15VIP卡制作、3D宣傳片、售樓處影音系統(tǒng)完成6.15禮品制作完成9.309.30預(yù)售證辦理完畢附件1——景觀(guān)、會(huì)所、幼兒園補(bǔ)充建議附件1——戶(hù)型配比建議戶(hù)型面積區(qū)間（㎡）比例（%）兩室兩廳一衛(wèi)90-1009%三室兩廳一衛(wèi)100-12024%三室兩廳兩衛(wèi)120-14038%四室兩廳兩衛(wèi)140-16024%四室兩廳兩衛(wèi)160-1805%100%普通多層戶(hù)型配比