房地產(chǎn)試題及答案

一、填空題1、房地產(chǎn)是---和----的總稱。2、以----作為物質(zhì)載體的財產(chǎn)稱為地產(chǎn),以-----作為物質(zhì)載體的財產(chǎn)稱為房產(chǎn)。3、房地產(chǎn)法調(diào)整的對象包括房地產(chǎn)----關(guān)系和----關(guān)系。4.房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們在房地產(chǎn)、-----、-------和------過程中當事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務關(guān)系。5、我國土地所有權(quán)歸屬分為----和----兩種。6、國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者,后者取得土地使用權(quán)后享有占有權(quán)、-----、-----抵押權(quán)等民事權(quán)利。7.房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行-----和-----的行為。8、房地產(chǎn)交易的客體是一種特殊的商品-----。9.商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地的最高出讓年限是------。10、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括、-----或其它合法轉(zhuǎn)讓方式。11.土地使用權(quán)的劃撥,由-------人民政府依法批準。12.房屋租賃可以分為-----和----兩種形式。13、國家實行----使用權(quán)和房屋所有權(quán)-----制度。二、單項選擇題1.房地產(chǎn)的特點不是()。A、不可移動性B、保值性C、個別性D、短暫性2.不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是()。A、主體B、客體C、房地產(chǎn)法D、內(nèi)容3.我國土地所有權(quán)的歸屬不可能是()。A、全民所有B、國家所有C、集體所有D、個人所有4.土地使用權(quán)出讓市場由()經(jīng)營,任何部門、單位和個人不得擅自經(jīng)營。A、政府和企業(yè)共同經(jīng)營B、企業(yè)代理經(jīng)營C、國家委托經(jīng)營D、政府壟斷經(jīng)營5.土地使用權(quán)出讓的最高年限為()。A、40年B、50年C、60年D、70年6.土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為()。A、70年B、60年C、50年D、40年7.土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂、旅游的,其最高年限的為()。A、70年B、60年C、50年D、40年8.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)()。A、租金B(yǎng)、出讓金C、使用費D、補償安置費9、以下不是公房租賃原則的是()。A、主客兩利,承租人有房可住,出租人有利可得B、充分利用、合理分配C、實行"以租養(yǎng)房"、"適當照顧職工負擔"D、逐步提高公房租金,促進住房商品化、私有化三、多項選擇題1.房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括有()。A、房地產(chǎn)行政關(guān)系B、房地產(chǎn)建設關(guān)系C、房地產(chǎn)民事關(guān)系D、房地產(chǎn)刑事關(guān)系E、房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系2.房地產(chǎn)業(yè)包括()。A、房地產(chǎn)中介B、土地使用權(quán)的出讓C、土地開發(fā)和房屋建設D、房屋買賣E、房地產(chǎn)抵押3.房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品或法律上的其他財產(chǎn)相比較,具有以下特點:()。A、保值性B、增值性C、個別性D、永久性E、不可移動性4.可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的是()。A、國家B、國家經(jīng)濟管理機關(guān)C、公民D、法人E、社會組織5.可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是()。A、建材B、建造技術(shù)C、建筑工人D、房屋E、建造行為6.土地使用權(quán)劃拔,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納()等費用后將該幅土地交付其使用的行為。A、出讓金B(yǎng)、租金C、使用費D、補償費E、安置費7.下列建設用地的土地使用權(quán),確屬必須的,可以由縣級以上人民政府批準劃撥,()。A、國家機關(guān)用地B、軍事用地C、城市基礎設施建設用地D、國家重點扶持的能源項目用地E、公益事業(yè)用地8.國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者,使用者取得土地使用權(quán)后,享有的民事權(quán)利有()。A、占有權(quán)B、使用權(quán)C、轉(zhuǎn)讓權(quán)D、抵押權(quán)E、質(zhì)押權(quán)9.房地產(chǎn)開發(fā)的特點是()。A、涉及面廣B、投資量大C、工程項目多D、綜合成本高E、建設周期長10.設立房地產(chǎn)企業(yè)必須具備的條件是()。A、有自己的名稱和組織機構(gòu)B、有固定的經(jīng)營場所C、有符合國務院規(guī)定的注冊資本D、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員E、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件11、房地產(chǎn)交易是指當事人之間進行以下房地產(chǎn)活動()。A、出讓B、抵押C、轉(zhuǎn)讓D、質(zhì)押E、租賃12.不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有:()。A、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的B、依法收回土地使用權(quán)的C、權(quán)屬有爭議的D、共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的E、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的四、判斷題1、房地產(chǎn)具有不可移動性、永久性、個別性、保值性和增值性的特征。()2、房地產(chǎn)法調(diào)整的對象包括房地產(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系。()3、我國的土地所有權(quán)歸屬分為國家所有、集體所有以及宅基地個人所有三種情況。()4、國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)都可以有償出讓。()5、國有土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年。()6、土地使用權(quán)劃撥都不需要繳納費用。()7、土地使用者權(quán)利效力及于地下之物,即對地下資源、埋藏物和市政公用設施等不享有權(quán)利。()8、農(nóng)村集體土地必須由國家通過征用轉(zhuǎn)為國有土地后,才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。()9、房地產(chǎn)開發(fā)一級企業(yè)的注冊資金和自有流動資金必須達到人民幣2000萬元以上。()10、商品房預售時必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書。()11、以出讓方式取得的土地使用權(quán)不能抵押。()12、房屋租賃可以分為公房租賃和私房租賃兩種形式。()13、新生的房地產(chǎn)權(quán)一定要通過登記加以確認和公示。()14、房屋所有權(quán)因買賣、贈與、繼承、調(diào)撥等原因轉(zhuǎn)移變更時,應自變更之日起6個月內(nèi)辦理變更手續(xù)。()15、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,該土地上的房屋必須同時轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓。()16、房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力,否則即使訂立抵押合同并經(jīng)公證,亦起不到確保抵押權(quán)的作用。()五、名詞解釋1、房地產(chǎn)2、房地產(chǎn)法3、房地產(chǎn)法律關(guān)系4、房地產(chǎn)業(yè)5、土地使用權(quán)出讓6、土地使用權(quán)劃撥7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓8、房地產(chǎn)抵押9、房屋租賃10、房地產(chǎn)開發(fā)11、房地產(chǎn)交易六、簡答題1.簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素2.簡述房地產(chǎn)的特點3.簡述房地產(chǎn)法的調(diào)整對象4、簡述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件5、簡述商品房預售的概念和條件6、簡述房地產(chǎn)開發(fā)的特點7、簡述房地產(chǎn)開發(fā)應遵循的原則8、簡述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)七、論述題1.論述房地產(chǎn)法的基本原則。2、論述土地使用權(quán)出讓的特點。3.論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點。4.論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點。5.論述房屋租賃的原則及規(guī)定。八、案例分析題案例一:東明化工廠為擴大生產(chǎn)規(guī)模,擬投資850萬元建一個分廠,向某縣級人民政府申請用地30畝(愿以出讓方式取得土地使用權(quán)),經(jīng)縣人民政府批準使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于蓮花村集體所有的土地(非耕地)30畝。為保證按時使用土地,東明化工廠與蓮花村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定由蓮花村向工廠出讓土地30畝,土地使用權(quán)出讓金450萬元,土地用途為工業(yè)地,土地使用權(quán)出讓年限50年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容,均參照國家出讓土地使用權(quán)的標準合同寫明。問:1、該土地使用權(quán)出讓合同是否有效?為什么?2、縣級人民政府批準工廠用地30畝是否合法?為什么?3、按照有關(guān)法律規(guī)定該工廠應該怎樣取得土地使用權(quán)?案例二:1995年12月,南江市(省轄市)土地規(guī)劃局與中外合資亞明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份土地使用權(quán)出讓合同,將南江市江東區(qū)花園路100-120號200畝土地使用權(quán)出讓給亞明公司。亞明公司付清地價款后,對建設項目未作實際投入,即與花木公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)合同》。該合同在有關(guān)條款中注明"在開發(fā)工程做到樁基完工,可以進行地下室施工時,花木公司付清全部應付款后,該地塊的國有土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)即歸花木公司所有"。問:1、亞明公司與花木公司的合同是否有效?為什么?2、本案應該怎樣處理?參考答案一、填空題1、房產(chǎn)地產(chǎn)2、土地房屋3、行政民事4、生產(chǎn)流通分配消費5、全民(即國家)所有集體所有6、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)7、基礎設施房屋建設8、不動產(chǎn)9、40年10、買賣贈予11、縣級以上12、公房租賃私房租賃13、土地登記發(fā)證二、單項選擇題D2、C3、D4、D5、D6、C7、D8、B9、A三、多項選擇題1、A、C2、A、B、C、D、E3、A、B、C、D、E4、A、B、C、D、E5、A、B、D、E6、D、E7、A、B、C、D、E8、A、B、C、D9、A、B、C、D、E10、A、B、C、D、E11、B、C、E12、A、B、C、D、E四、判斷題1、√2、√3、×4、×5、√6、×7、×8、√9、√10、√11、×12、√13、√14、×15、√16、√五、名詞解釋1、房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)的通稱。地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)。在一定的土地所有權(quán)制度關(guān)系下作為財產(chǎn)的土地,是由其地貌、土壤、巖石、植被、水文、氣候等條件所組成的一個獨立的自然綜合體。房產(chǎn)是指房屋財產(chǎn),是在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,在不同的所有者、使用者之間可以出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋等建筑物或構(gòu)筑物。2、房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。3、房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費過程中當事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務關(guān)系。4、房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括:土地的開發(fā),房屋的建設、維修、管理,土地使用權(quán)的出讓,房屋的買賣、租賃,房地產(chǎn)的抵押,房地產(chǎn)中介服務和行政管理,以及由此形成的房地產(chǎn)市場。5、土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者,是國家作為國有土地所有權(quán)人將其所有權(quán)權(quán)能中的使用權(quán)分離出來轉(zhuǎn)讓給土地使用者的一種制度。取得土地使用權(quán)后,使用者享有占有權(quán)、使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等民事權(quán)利。6、土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后,將該幅土地交付使用,或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或其它合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。8、房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。9、房屋租賃是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承擔人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。10、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。農(nóng)村集體土地必須由國家通過征用轉(zhuǎn)為國有土地后,才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。房地產(chǎn)開發(fā)既包括基礎設施建設,也包括房屋建設。11、房地產(chǎn)交易是指當事人之間進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃的活動。這種交易的客體是一種特殊的商品--不動產(chǎn)。六、簡答題1.房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費過程中當事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣,也具有主體、客體和內(nèi)容三個基本要素。(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔義務的當事。(2)房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和智力成果三大類。2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品或法律上的其他財產(chǎn)相比較,具有以下特點:(1)不可移動性:位置固定,不可移動,或者移動后喪失其經(jīng)濟價值。(2)永久性:土地永久。建筑物可長期使用,相對其他物來說也具有永久性。(3)個別性:房地產(chǎn)基本上都是特定物,如設計風格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物,由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境,其價值和使用價值都是不同的。(4)保值性和增值性:位置良好的土地資源有限,隨著人口增長和經(jīng)濟的發(fā)展,人們對房地產(chǎn)的需求量會不斷增長。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。3.房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整的對象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟關(guān)系?；旧峡煞譃榉康禺a(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類:(1)房地產(chǎn)行政關(guān)系,是指國家行政機關(guān)根據(jù)行政職能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。(2)房地產(chǎn)民事關(guān)系,是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應當符合下列條件:(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書。(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設工程的,應完成開發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開發(fā)土地的,應符合工業(yè)用地或其他建設用地條件。(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應當持有房屋所有權(quán)證書。5、商品房預售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預先售予他人的行為。商品房預售,應當符合以下條件:(1)已全部交付土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。(2)持有建設規(guī)劃許可證。(3)按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和峻工交付日期。(4)向縣級以上房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,取得商品預售房許可證。商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。商品房預售所得款項,必須用于有關(guān)的工程建設。6、房地產(chǎn)開發(fā)的特點:(1)涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測、設計、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門。(2)工程項目多。如住宅區(qū),小項目幾十項、大項目幾百項,包括配套項目和附屬工程。(3)投資量大,綜合成本高。(4)建設周期長。7、房地產(chǎn)開發(fā)應遵循的原則:(1)嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則?！冻鞘幸?guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》確定了"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃,服從城市規(guī)劃管理"。"房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃"。(2)堅持經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)開發(fā)生存與發(fā)展的必備條件,社會效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對全社會的效果和利益,環(huán)境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強大的生命力。(3)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地的原則。(4)設計、施工必須符合標準和規(guī)范,項目竣工驗收合格后方可投入使用的原則。(5)鼓勵開發(fā)、建設居民住宅的原則。8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有:(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)依法收回土地使用權(quán)的;(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;(5)權(quán)屬有爭議的;(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(7)法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。七、論述題1.房地產(chǎn)法的基本原則是:(1)堅持國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場,國有土地有償、有限期使用原則。我國《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了這一原則。凡進行房地產(chǎn)開發(fā)者,必須先獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),由國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人,由受讓人向國家支付土地使用出讓金。(2)保護房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國家立法保護房地產(chǎn)所有權(quán),禁止任何組織和個人用任何形式侵犯國家、集體和個人的房地產(chǎn)所有權(quán)。(3)國家扶持發(fā)展居民住宅建設的原則。我國絕大多數(shù)城市長期處于居住困難的條件下,居住水平低、危房棚戶改造慢。對此,國家采取一系列措施加快住宅建設步伐。如稅收優(yōu)惠、住宅建設供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。2.土地使用權(quán)出讓的特點:(1)土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利,是物權(quán)。(2)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。土地使用者必須向國家支付一定?shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成,既包含一定年限內(nèi)的地租,也包含出讓前國家對土地的開發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補償、安置費用等。(3)土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個最高年限由法律予以明確規(guī)定,實際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定,但不得超過最高年限。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,最高出讓年限按用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物,即對地下資源、埋藏物和市政公用設施等不享有權(quán)利。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從法律上看,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征:(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利,包括:國有土地使用權(quán)和國有土地上的房屋所有權(quán)。(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈與或者其他合法方式,主要有買賣、贈與、互換、繼承、遺贈等。(4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過轉(zhuǎn)移變更登記。建設部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定:"凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設定,均為無效。"房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,該土地上的房屋必須同時轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是一種物的擔保,確立的是擔保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有:(1)房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔保債權(quán)而設立的,與所擔保的債權(quán)是主從關(guān)系,對其具有附從性。(2)房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔保特定的債權(quán)。(3)房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔保債權(quán)的全部,不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分滅失和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊憽?4)房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性,即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時,房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上。(5)房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性,即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時,抵押權(quán)人仍可對抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)。新的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以其不是債務人而提出異議。5、公房租賃,應遵循以下原則:(1)充分利用、合理分配;(2)實行"以租養(yǎng)房"、"適當照顧職工負擔";(3)逐步提高公房租金,促進住房商品化、私有化。同時國家規(guī)定:(1)承租人可以依照政府規(guī)定與第三人換房;(2)與承租人同住的親屬可以繼承住房租賃權(quán);(3)住房承租人對翻修改建后的房屋有優(yōu)先承租權(quán)。私房租賃應遵循以下原則:(1)主客兩利,承租人有房可住,出租人有利可得。但承租人要交納房