《房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析綜述》5200字

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u26428房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析綜述 1303241.1.1新進(jìn)入者威脅 155061.1.2行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 2802數(shù)據(jù)來(lái)源：指研院、作者整理 318161.1.3供應(yīng)商議價(jià)能力 5197551.1.4客戶議價(jià)能力 571041.1.5替代品分析 6188221.2LF公司面臨的機(jī)遇和威脅 8163401.2.1機(jī)遇 8147121、市場(chǎng)需求旺盛 8257422、 地域發(fā)展迅速 8210493、生育高峰到來(lái) 8224321.2.2威脅 9191061） 商業(yè)地產(chǎn)下滑 9237242） 房屋調(diào)控縮緊 9182533）用戶需求提升 9考慮到企業(yè)不可能實(shí)現(xiàn)壟斷競(jìng)爭(zhēng)，尤其在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上。因此若想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)足穩(wěn)定的發(fā)展，企業(yè)更應(yīng)深刻認(rèn)識(shí)自己所處的行業(yè)環(huán)境，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力，了解自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。基于上文LF地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析，本節(jié)擬采用五力模型對(duì)LF地產(chǎn)公司分析行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。新進(jìn)入者威脅對(duì)于某個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)的進(jìn)入壁壘決定著新進(jìn)入者帶來(lái)的威脅大小。壁壘越高，進(jìn)入者威脅越小，反之亦然。而產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘的高低主要取決于以下六種因素：規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異、資本需求、轉(zhuǎn)換成本、獲得分銷渠道、與規(guī)模無(wú)關(guān)的成本劣勢(shì)。一是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)，某產(chǎn)品的單位成本隨總產(chǎn)量增加而遞減。房地產(chǎn)作為一種資源密集型產(chǎn)業(yè)，主營(yíng)產(chǎn)品為不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)品無(wú)法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，因此較難實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。另外，蘭州市屬于全國(guó)三線城市，經(jīng)濟(jì)增速、居民消費(fèi)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于一線城市，項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，難以有效形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。二是產(chǎn)品差異。獨(dú)特的產(chǎn)品和服務(wù)總能給客戶留下深刻印象，隨著消費(fèi)群體逐漸年輕化，新一代的人群需要的不再是傳統(tǒng)意義上的棲身之地，而是能充分滿足自身需求的有特色的房屋。以萬(wàn)科、碧桂園為代表的部分房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)紛紛建立了研究基地，立志為消費(fèi)者提供絕對(duì)舒適健康的住房，差異化產(chǎn)品已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)必選項(xiàng)。三是資本需求。盡管我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)所需資本較低，但考慮到主營(yíng)產(chǎn)品的特殊性，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)需要投入大量資本，否則難以成功立足市場(chǎng)，贏得消費(fèi)者青睞，因而資本需求對(duì)潛在進(jìn)入者造成了較高的進(jìn)入壁壘。四是轉(zhuǎn)換成本，指的是消費(fèi)者從一家供應(yīng)商轉(zhuǎn)向另一家供應(yīng)商所遇到的一次性成本?；诜慨a(chǎn)價(jià)格昂貴，房屋質(zhì)量及地理位置、房屋朝向、所在樓層等因素成為影響購(gòu)房者需求的主要因素，因此購(gòu)房者的轉(zhuǎn)換成本較低，這一要素帶來(lái)的進(jìn)入壁壘較低。五是獲得分銷渠道。房地產(chǎn)企業(yè)均配置了專門的銷售團(tuán)隊(duì)，直接向消費(fèi)者推銷產(chǎn)品、提供服務(wù)，因此不存在分銷渠道。六是與規(guī)模無(wú)關(guān)的成本劣勢(shì)，包括專有技術(shù)、原材料優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)曲線等。LF地產(chǎn)公司已經(jīng)通過(guò)與蘭州市政府、相關(guān)部門及上下游企業(yè)進(jìn)行合作，打通渠道，有效形成了經(jīng)驗(yàn)曲線，由此對(duì)潛在進(jìn)入者構(gòu)成較高的進(jìn)入壁壘。綜上所述，在差異化產(chǎn)品、資本需求和經(jīng)驗(yàn)曲線等因素的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)新進(jìn)入者構(gòu)成了一定的進(jìn)入壁壘，新進(jìn)入者威脅不大。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)為了提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和相對(duì)應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)項(xiàng)目的盈利水平，多數(shù)企業(yè)會(huì)采取加大宣傳力度、進(jìn)行價(jià)格調(diào)整、實(shí)行品牌推廣策略等方式方法來(lái)吸引購(gòu)房者。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益成熟，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也變得異常激烈。當(dāng)某個(gè)企業(yè)采取了降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的策略時(shí)，其他企業(yè)往往會(huì)跟進(jìn)，以免自己的客戶流失，這樣必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)下降。其他企業(yè)只有在價(jià)格策略的同時(shí)還實(shí)施差異化戰(zhàn)略才可以憑借其多元化、個(gè)性化的產(chǎn)品獲取額外的利潤(rùn)。2020年1月-12月蘭州樓市成交（包括普通住宅、別墅、辦公、酒店式公寓、保障房、動(dòng)遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房）總套數(shù)81676套，批準(zhǔn)上市總套數(shù)為99486套，總銷售面積為908.43萬(wàn)㎡，銷售額為826.83億元，詳見表3-2。表3-22020年1月-12月蘭州樓市成交統(tǒng)計(jì)時(shí)間成交套數(shù)成交面積（m2)成交價(jià)格（元/m2)成交金額（億元）上市套數(shù)上市面積2020年1月3720411001851435.056996666292020年2月1960226001979122.1002020年3月6927760863798160.728233132192020年4月7773887199890679.048505218402020年5月7156801657906472.721392645012020年6月8000899652896280.61344915996352020年7月7576872856887477.51180015125272020年8月92281024133929795.21203514593462020年9月6930765041925970.81249615672902020年10月7367823009938977.31047813714882020年11月8690912581949486.6898810575932020年12月6349700317989169.31472918486702020年8167690843109102826.89948612182738數(shù)據(jù)來(lái)源：指研院、作者整理目前，各大地產(chǎn)商均已經(jīng)在蘭州布局，并且經(jīng)過(guò)多年的積累取得了不俗的業(yè)績(jī)。如下表3-3所示，2020年排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)總計(jì)達(dá)到人民幣460.7億元，占2020年房地產(chǎn)成交總額的55.72%。這些公司先期進(jìn)入的優(yōu)勢(shì)對(duì)LF地產(chǎn)公司構(gòu)成了極大的威脅。表3-32020蘭州房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)10強(qiáng)排名項(xiàng)目名稱銷售金額（億元）1碧桂園106.62萬(wàn)科603中國(guó)恒大56.44保利地產(chǎn)51.15大連萬(wàn)達(dá)41.56華潤(rùn)置地36.17中海地產(chǎn)308綠地控股26.79大名城25.110甘肅永坤21.2數(shù)據(jù)來(lái)源：作者整理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，除了在售樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈外，在拿地市場(chǎng)的表現(xiàn)也直接決定了這家企業(yè)的發(fā)展前景。2020年1月-12月蘭州土地市場(chǎng)共成功出讓地塊301宗，成交面積15138345（㎡），成交總額約2244457.5萬(wàn)元，成交樓面地價(jià)932（元/㎡），平均溢價(jià)率1.43%，詳見表3-4。表3-42020年1月-12月蘭州土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：指研院、作者整理2020年4月LF地產(chǎn)公司以成交總價(jià)為70060萬(wàn)元拿下安寧區(qū)G1918號(hào)宗地，成為蘭州市地王，土地總面積為28675㎡，起始價(jià)69960萬(wàn)元，溢價(jià)率為0.14%。成交每畝價(jià)為1628.84萬(wàn)元/畝，成交樓面價(jià)為4072.10元/㎡。圖3-5給出了該項(xiàng)目所在片區(qū)競(jìng)品統(tǒng)計(jì)表，從中我們可以從看出，周圍的主要競(jìng)品都做好了儲(chǔ)備，并且銷售狀況良好。表3-5片區(qū)競(jìng)品統(tǒng)計(jì)表數(shù)據(jù)來(lái)源：作者整理在市場(chǎng)總量不變的情況下，行業(yè)進(jìn)入者越多，可分利潤(rùn)便越低，由此帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。蘭州地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局與全國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)相仿，房地產(chǎn)行業(yè)集中度較高，由龍頭企業(yè)占據(jù)半壁江山，TOP100的市場(chǎng)占有率已達(dá)到55.5%，剩余中小企業(yè)分占剩余份額。由此可見，未來(lái)優(yōu)秀房企無(wú)論在銷售規(guī)模還是業(yè)績(jī)上都將持續(xù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致各梯隊(duì)房企的行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。本公司目前主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為恒大、萬(wàn)科、綠地、中海四大龍頭企業(yè)，這些企業(yè)拿地面積逐年增加。由此看來(lái)，蘭州房地產(chǎn)中小房地產(chǎn)企業(yè)生存困難。考慮到目前蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)份額已瓜分殆盡，大型者難以進(jìn)入市場(chǎng)，因此目前主要行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為其他中大型房地產(chǎn)公司，威脅較大。供應(yīng)商議價(jià)能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，供應(yīng)商主要是指工程建筑原材料及工程設(shè)備的提供者和土地出讓方。就建筑原材料的供應(yīng)情況而言，蘭州市建材行業(yè)技術(shù)處于相對(duì)成熟階段，行業(yè)整體素質(zhì)參差不齊，多數(shù)企業(yè)集中于低端產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高。近十年來(lái)，蘭州市建材市場(chǎng)一直處于不溫不火的狀態(tài)，市場(chǎng)價(jià)格一直受制于高產(chǎn)出低需求的供求關(guān)系，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主。相較之下，LF地產(chǎn)公司可在建材原料供給方面獲得議價(jià)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)商獲取土地的方式主要有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓。出讓取得屬于土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，出讓方為政府；轉(zhuǎn)讓取得屬于土地交易的二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)互換、買賣、贈(zèng)與等各種交易方式從市場(chǎng)主體手中取得。劃撥轉(zhuǎn)讓指原是劃撥地，補(bǔ)交土地出讓金把土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓地而取得開發(fā)土地。當(dāng)土地是通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)獲取時(shí)，房地產(chǎn)商面對(duì)的土地出讓方為政府，此時(shí)土地出讓方擁有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)；當(dāng)土地是從二級(jí)市場(chǎng)獲取時(shí)，房地產(chǎn)商面對(duì)的土地出讓方為個(gè)人或企業(yè)，此時(shí)雙方處于平等交易的地位，二者議價(jià)能力旗鼓相當(dāng)。LF房產(chǎn)公司在蘭州市拿地方式多為出讓取得，因此議價(jià)能力較低。為彌補(bǔ)這一缺憾，LF房產(chǎn)公司積極與政府部門聯(lián)系，尋求合作，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)?？蛻糇h價(jià)能力基于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的背景下，信息傳遞渠道增多，消費(fèi)者關(guān)注的不再僅僅是居所本身的質(zhì)量，對(duì)房型、房屋周圍配套設(shè)施等關(guān)注度也逐漸提高，購(gòu)房心理也日益成熟。限于我國(guó)政府近年出臺(tái)的一系列限購(gòu)、限售、資金管理政策，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大幅減少，另一方面，房企被迫加快銷售去庫(kù)存、加快回款，注重現(xiàn)金流將成為開發(fā)商未來(lái)的生存法則。本著“以人為本”的原則，我國(guó)政府在不斷加大惠民政策力度，近年來(lái)著力于減緩國(guó)民購(gòu)房壓力，另辟蹊徑，蘭州市政府于2016年起大力支持房屋長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的發(fā)展。主要政策包括大學(xué)生住房保障措施、開創(chuàng)住房公積金抵扣房租渠道、構(gòu)建蘭州市房屋租賃線上平臺(tái)等。綜合以上因素，隨著政策逐步深入落實(shí)，剛需購(gòu)房者的議價(jià)能力將逐步提高。替代品分析房產(chǎn)的主要功能為長(zhǎng)期居住，而這一功能在短期內(nèi)無(wú)法被其他產(chǎn)品替代，因此可以預(yù)見房屋暫時(shí)不會(huì)被取代。然而為了更好地服務(wù)廣大民眾，滿足我國(guó)居民的住房需求，實(shí)現(xiàn)宜居適居，在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，房屋租賃和二手房市場(chǎng)成為房企多元化布局的主要方向之一，也成為了房地產(chǎn)企業(yè)目前主要的潛在替代品。目前蘭州市的房屋租賃市場(chǎng)還處于發(fā)展初期，還未建立系統(tǒng)的長(zhǎng)租公寓，市場(chǎng)主要由政府或事業(yè)單位提供的公共租賃住房構(gòu)成。我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前僅有3%-5%的市場(chǎng)占有率，供給量仍過(guò)小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足蘭州市的住房需求量，市場(chǎng)化程度較低，流動(dòng)性也較為有限，有待形成統(tǒng)一規(guī)范的運(yùn)營(yíng)模式，未來(lái)還需嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管。圖3-4蘭州市2020年二手房市場(chǎng)成交走勢(shì)相較之下，二手房市場(chǎng)近年來(lái)交易量及交易面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，對(duì)新建商品房的威脅有所減小。表3-62020年蘭州房?jī)r(jià)匯總綜上所述，LF地產(chǎn)公司的潛在替代品主要為房屋租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)，前者尚處于發(fā)展階段，后者發(fā)展勁頭不足，對(duì)LF地產(chǎn)公司暫未形成巨大威脅。但LF地產(chǎn)公司理應(yīng)提高警惕，早日采取應(yīng)對(duì)措施，防患于未然。LF公司面臨的機(jī)遇和威脅機(jī)遇1、市場(chǎng)需求旺盛蘭州近五年GDP總量持續(xù)上升，在西北省會(huì)城市對(duì)?中處于第?梯隊(duì)。結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整后，第三產(chǎn)業(yè)?例明顯增加，逐漸成為?柱產(chǎn)業(yè)。蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，蘭州居民消費(fèi)水平也大大顯著提高，蘭州居民家庭住房的需求也日益增長(zhǎng)。2020年成交數(shù)量達(dá)到81676套，面積達(dá)到 9084310m2。蘭州2019年GDP總量為2837.36億元，同比增長(zhǎng)6%，總量連續(xù)五年持續(xù)上升，增速較2018年穩(wěn)定上漲。2019年人均GDP為75217元，同比增長(zhǎng)5.1%，呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)。全市戶籍人口為331.92萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口235.72萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口96.2萬(wàn)人，年末全市常住人口379.09萬(wàn)人，比上年末增加1.73萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口307.21萬(wàn)人，占常住人口比重為81.04%。2、 地域發(fā)展迅速蘭州是?帶?路重要沿線發(fā)展城市之?，擁有國(guó)務(wù)院批復(fù)設(shè)?西北地區(qū)第?個(gè)、中國(guó)第五個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)——蘭州新區(qū)。屬西部重要節(jié)點(diǎn)城市，2020年5?提出“蘭西城市群”將蘭州及周邊衛(wèi)星城發(fā)展為西北地區(qū)現(xiàn)代化?都市。蘭西城市群是胡煥庸線以西唯一一個(gè)跨省區(qū)城市群，是中國(guó)—中亞—西亞經(jīng)濟(jì)走廊的重要支撐，區(qū)域內(nèi)各類礦產(chǎn)資源和能源資源富集，人口經(jīng)濟(jì)密度高于周邊地區(qū)，是西北發(fā)展條件較好、發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)。同時(shí)我們也看到甘肅的天水、慶陽(yáng)等地市GDP發(fā)展較快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)走向良好，緊跟著蘭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，可以期待房地產(chǎn)領(lǐng)域有較大的空間。FL地產(chǎn)公司的中央商務(wù)區(qū)地塊位于城市重點(diǎn)發(fā)展?向，位置處于蘭州地理中?。從城市發(fā)展層?，西進(jìn)為城市發(fā)展?向，在西進(jìn)版圖內(nèi)，三灘為西進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域，在三灘版圖及安寧區(qū)域發(fā)展版圖內(nèi)，中央商務(wù)區(qū)為芯中之芯。3、生育高峰到來(lái)“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口”，理論上長(zhǎng)周期住房需求取決于人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化率增量、人均住宅面積增量，我國(guó)人口增速及人口結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量有著至關(guān)重要的影響。房地產(chǎn)新開工面積與我國(guó)置業(yè)人口數(shù)量基本保持同向變化趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)人口變化較為敏感?；谖覈?guó)開放二胎生育政策的逐漸鋪開以及疫情期間生育率的快速提升，我國(guó)出生人口下降的趨勢(shì)將迅速放緩。從以往人口周期運(yùn)行規(guī)律推斷，我國(guó)人口總量將在未來(lái)五年左右觸高峰。即時(shí)，有前瞻意識(shí)及資金充足的家庭將提前為子女購(gòu)房，普通家庭的子女也將在適齡階段產(chǎn)生購(gòu)房需求。就目前趨勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2025-2050年迎來(lái)大波需求。威脅1） 商業(yè)地產(chǎn)下滑商業(yè)地產(chǎn)整體呈下滑趨勢(shì)2010-2016年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資完成額逐年增加，隨后呈下降趨勢(shì)。2019年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資完成額為19388.50億元，同比下降1.90%。2019年，經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)。商業(yè)地產(chǎn)投