【新房市場(chǎng)】貝殼研究院2022年一季度市場(chǎng)報(bào)告

@貝殼研究院新房市?5iy報(bào)政策釋放積極信號(hào)疫情拖累市場(chǎng)修復(fù)核心結(jié)論:?房地產(chǎn)相關(guān)出i?房地產(chǎn)相關(guān)出i方面中央、城市均有利好政策釋放，房企資金面將有望改善，對(duì)提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)有積極意義；?土地方面，供應(yīng)不足、出讓延期導(dǎo)致數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳、冷熱不均，深層原因依然是多

數(shù)房企拿地能力不足，未來(lái)房企排布格局將深刻改變；新房市場(chǎng)受疫情拖累，整體修復(fù)進(jìn)程受阻，一線城市總體回歸市場(chǎng)常態(tài)，二線城市

在疫情等多重因素影響下市場(chǎng)依然低迷；一季度政策筑底過(guò)程已經(jīng)完成，盡管受疫情拖累市場(chǎng)表現(xiàn)不達(dá)預(yù)期，但預(yù)期隨著各

方政策的影響逐步釋放，二季度有望重啟修復(fù)進(jìn)程。此外部分房企的資金壓力在疫

情影響下不減反增，需要政策支持及時(shí)紓困。一、政策：金穩(wěn)委提〃防范化解風(fēng)險(xiǎn)”，城市調(diào)控放松3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議,會(huì)議指出〃關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),

要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。〃

會(huì)后中央多部門(mén)跟進(jìn)表態(tài)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。此后，市場(chǎng)壓力得

到一定緩解，部分風(fēng)險(xiǎn)房企獲得了來(lái)自銀行的支持，短期資金壓力部分釋放。城市方面，以鄭州為代表多地根據(jù)市場(chǎng)需要調(diào)整了調(diào)控政策，在交易稅費(fèi)、限購(gòu)限貸限

售、人才人口等多方面作出了政策嘗試，市場(chǎng)預(yù)期得到一定改善?！ㄠ嵤艞l”出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)立即響應(yīng)，3月周均帶看量環(huán)比增長(zhǎng)52%、周均

成交量環(huán)比增長(zhǎng)95%,盡管存在季節(jié)性修復(fù)影響，但市場(chǎng)改善仍然明顯。根據(jù)貝殼研究院

調(diào)研，二手房經(jīng)理信心指數(shù)在成交量方面3月起持續(xù)保持在榮枯線（50）以上，顯示成交

量持續(xù)修復(fù)預(yù)期較強(qiáng)。新房方面，政策調(diào)整后仍有一定觀望情緒，房企風(fēng)險(xiǎn)、資金流轉(zhuǎn)、利

率差異等多方面因素，都使新房市場(chǎng)的回暖將滯后于二手市場(chǎng)表現(xiàn)，市場(chǎng)修復(fù)依然可期。

二、土地：供應(yīng)不足、買賣延遲，二線城市受影響更大土地供應(yīng)方面，截止3月30日一季度全國(guó)新增住宅用地供應(yīng)3755宗、規(guī)劃建筑面積

2.14億平方米,同比下降約50%o其中一、二線城市分別下降58%和51%,這主要受部

分傳統(tǒng)頭部房企資金壓力較大影響，導(dǎo)致一二線城市土地供應(yīng)較為謹(jǐn)慎。土地成交方面，截止3月30日一季度全國(guó)招拍掛出讓住宅用地2628宗、規(guī)劃建筑面

積1.45億平方米，同比下降約58%o其中一、二線城市分別下降79%和68%,土地出讓

的減少受供應(yīng)、與疫情兩方面影響，特別是近期疫情的反復(fù)對(duì)土地出讓造成了較大的影響。一季度一、二線城市出讓住宅用地占全國(guó)比例分別為1.1%和22%,2021年該占比分別為2.8%和31%,其中一線城市由于出讓土地品質(zhì)較高，土地出讓金占全國(guó)13.6%較去年略有

上浮,而二線城市土地出讓金占比43.7%、較去年下降了10%,二線城市受此輪疫情影響

酎口明顯。圖：全國(guó)歷年一季度住宅用地推出、成交規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院從溢價(jià)率角度看，約80%的城市平均溢價(jià)率在5%以內(nèi)，整體較低的溢價(jià)率水平反應(yīng)在

土地市場(chǎng)方面，房企拿地能力明顯不足，同時(shí)也為穩(wěn)健型房企新增土儲(chǔ)提供了有利條件，甚

至將影響未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)排布格局。在頭部城市也出現(xiàn)了部分溢價(jià)率觸頂?shù)牡貕K，但總體

來(lái)看士地市場(chǎng)仍然低迷、冷熱不均。圖：2019年以來(lái)全國(guó)出讓住宅用地平均溢價(jià)率城市占比月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院城市方面，有45%的城市出讓住宅用地同比跌幅超過(guò)50%,另有近12%的城市同比漲

幅高于50%,一方面是由于土地供應(yīng)節(jié)奏使然,比如寧波的2021年最后一批集中供地成

交于2022年1月，另一方面也表現(xiàn)出城市間的冷熱差異，以及多數(shù)城市市場(chǎng)信心不足。圖：2022年一季度出讓住宅用地規(guī)劃建面積同比漲跌幅城市分布數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院二.新房：疫情拖累市場(chǎng)修復(fù)，風(fēng)險(xiǎn)房企面臨更艱巨考驗(yàn)2022年一季度全國(guó)重點(diǎn)62城1商品住宅簽約面積同比下降41%,跌幅較1-2月降幅擴(kuò)大2%o這主要與近期疫情反復(fù)有關(guān)，緊急疫情應(yīng)對(duì)措施使部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)被迫暫停。162城包括：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、福州、廈門(mén)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、東莞、惠州、揚(yáng)州、岳陽(yáng)、韶關(guān)、江陰、濟(jì)南、佛山、嘉興、溫州、金華、泉州、贛州、珠

海、常州、淮安、連云港、柳州、紹興、泰州、鎮(zhèn)江、寧波、淮南、江門(mén)、莆田、肇慶、泰安、蕪湖、鹽城、舟山、東營(yíng)、池州、撫州、海門(mén)、清遠(yuǎn)、宿州、玉林、龍巖、焦作、六盤(pán)水、婁底、衢州、益陽(yáng)、新余、荊門(mén)、郴州、云浮、宜賓、南平、吉安（較上期報(bào)告剔除了近期無(wú)數(shù)據(jù)更新的肇慶、湛江、益陽(yáng)、宜

賓）根據(jù)調(diào)研已有約二十個(gè)城市新房營(yíng)銷受到實(shí)質(zhì)影響，需待疫情好轉(zhuǎn)后逐步恢復(fù)。圖：62城月度簽約面積與累計(jì)同比一簽圖：62城月度簽約面積與累計(jì)同比一簽約面積—累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院分城市線統(tǒng)計(jì)，62城中的一線、二線、三四線城市分城市線統(tǒng)計(jì)，62城中的一線、二線、三四線城市2022年一季度商品住宅簽約面積

同比分別下降了31%、40%、47%。與疫情前的2019年一季度相比，一線城市增長(zhǎng)了4%,

二線及三四線城市分別下降了22%和18%,二線城市在疫情等多重因素影響下市場(chǎng)依然低

迷，需要從政策、金融、房企等多方面維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。圖：62城分城市線級(jí)月度簽約面積同比200%150%100%50%0%-50%QIQ2Q3Q42019QIQ2Q3Q42020-100%Q1150%100%50%0%-50%QIQ2Q3Q42019QIQ2Q3Q42020-100%Q12021一線 一線 二線 三四線數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院根據(jù)貝殼研究院近期對(duì)百城新房經(jīng)理人調(diào)研，春節(jié)后的新房市場(chǎng)經(jīng)歷了節(jié)后自然修復(fù)和

政策激勵(lì)后遭遇了疫情沖擊，三月中旬后受疫情影響成交量預(yù)期連續(xù)下行，最新一輪調(diào)研顯

示僅四分之一的城市對(duì)銷售量增長(zhǎng)相對(duì)樂(lè)觀，市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程受阻。圖：百城新房經(jīng)理人信心指數(shù)（新房KMI）——成交量信心指數(shù)城市分布統(tǒng)計(jì)■看好■看空數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

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