房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員考核試題

銷(xiāo)售人員考核試卷

一、填空題（每個(gè)填空1分，共40分）

1、商品房的特性有那五點(diǎn)：

（位置的固定性）、（地域的差別性）、（高值耐久性）、（保

值增值性）、（唯一性）。

2、土地所有權(quán)有那兩種形式：

（國(guó)家所有權(quán)）、（集體所有權(quán)）o

3、建筑的分類(lèi)按建筑結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)建筑、（鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)建筑）、鋼結(jié)構(gòu)建筑等。

4、鋼筋混凝土樓板可以按施工方法分為（現(xiàn)澆）鋼筋混凝土樓

板和（預(yù)制）鋼筋混凝土樓板。

5、教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地的使用年限是（50）年,

居住用地的使用年限是（70）年，商住用地的使用年限是

（5（））年，商業(yè)用地的使用年限是（40）年。

6、房地產(chǎn)銷(xiāo)售當(dāng)中，常說(shuō)的“五證”是指（國(guó)有土地使用權(quán)證）、

（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）、（建筑工程規(guī)劃許可證）、（建筑工程施

工許可證）、（商品房預(yù)售許可證），兩書(shū)是指（住宅使用說(shuō)明書(shū)）、

（住宅質(zhì)量保證書(shū)）。

7、“七通一平”是指（道路）、（電力）、（通訊）、（供水）、（排水）、

（煤氣）、（暖氣）及（場(chǎng)地平整）。

8、商品房銷(xiāo)售屬于（二）級(jí)市場(chǎng)。

9、水岸花園的開(kāi)發(fā)商是（百色市恒升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公

司）o代理商是（南寧地標(biāo)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限責(zé)任公司）。

10、水岸花園位于百色市（百色市江濱二路中段A4地塊）。

11、水岸花園占地（78.6）畝，總建筑面積（約15萬(wàn)）

12、契稅在（144）m?以下是總房?jī)r(jià)X（1.5）%,

（144）后以上含（144）nf是總房?jī)r(jià)X（3）%,

二、名詞解釋?zhuān)啃☆}1分，共1（）分）

1、商品房——商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā)，建成后出售的住

宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建，又是

自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。

2、層高——層高指上下相鄰兩層上層的樓面與下層地面之間的垂直距離。

3、凈高----凈高是指室內(nèi)地面至樓板底面的垂直距離。

4、開(kāi)間——住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到

另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。一般指房間的寬度。一般鋪面的開(kāi)

間是指大門(mén)的寬度。

5、進(jìn)深——住宅的進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑

內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

6、綠化率——是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積

之比。

7、容積率——是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的比率。對(duì)于發(fā)

展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容

積率直接涉及到居住的舒適度。

8、建筑面積一一建筑面積包括樓房的使用面積，結(jié)構(gòu)面積和輔助面積，它

的計(jì)算公式是：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積。

9、套內(nèi)建筑面積——套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)

建筑面積。

1()、套內(nèi)使用面積——套內(nèi)使用面積，就是實(shí)際使用面積。實(shí)際使用面積

包括陽(yáng)臺(tái)，全封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算。

三、問(wèn)答題(每題1()分，共40分)

1、買(mǎi)房只能住七十年嗎？為什么？

房屋是你的私人財(cái)產(chǎn)，享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)，但住宅用地的使用年限是

70年。屆時(shí)國(guó)家有權(quán)將土地收回移作他用，但必須對(duì)你的房產(chǎn)作出補(bǔ)償。如果

你還需要繼續(xù)使用土地，就必須再交納土地使用雙出讓金。

2、購(gòu)房抵押貸款需要提供的資料有那些？

(1)、申請(qǐng)人和配偶的身份證、結(jié)婚證、戶口復(fù)印件3份。

(2)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份。

(3)、房?jī)r(jià)30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份。首期款銀行繳款單，另

也有20%。

(4)、收入證明:申請(qǐng)人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等，包括工資單、個(gè)人

所得稅納稅單、單位開(kāi)具的收入證明、銀行存單等。如個(gè)體戶需提供個(gè)體工商營(yíng)

業(yè)執(zhí)照、近三月的稅票，。農(nóng)民提供村委會(huì)的收入證明。

無(wú)單位、又不是農(nóng)民、又沒(méi)有個(gè)體工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的可提供個(gè)人所得的稅單，或居

委會(huì)提供的收入證明。

3、什么叫房地產(chǎn)？什么叫建筑密度？

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分,

房產(chǎn)和地產(chǎn)總稱(chēng)為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定

性和不可移動(dòng)性，又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：

即土地、建筑物、房地合一。

建筑密度是指建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例（%）。

4、禮儀上的“五個(gè)字”“六個(gè)勤”“五個(gè)請(qǐng)”“四步曲”“三輕聲”

“二滿意”“一達(dá)到”請(qǐng)說(shuō)明：

五個(gè)字：禮（禮貌侍人）勤（勤服務(wù)）精（精通業(yè)務(wù)）靜（保持環(huán)境

安靜）潔（保持自身和環(huán)境清潔）

六個(gè)勤：手勤（勤幫客戶拿東西）腳勤（顧客上門(mén)即上迎接）眼勤（密

切關(guān)注在場(chǎng)顧客動(dòng)靜，顧客有求時(shí)，隨時(shí)提供服務(wù)）耳勤（注

意顧客的呼叫聲）嘴勤（多向顧客介紹）腦勤（多思考）

五個(gè)請(qǐng)：請(qǐng)進(jìn)、請(qǐng)坐、請(qǐng)喝茶、請(qǐng)看資料、請(qǐng)指導(dǎo)。

四步曲：顧客永遠(yuǎn)是對(duì)的、顧客是開(kāi)發(fā)商的衣食父母、顧客花錢(qián)買(mǎi)的

是服務(wù)和品質(zhì)、銷(xiāo)售人員要先開(kāi)口向客戶打招呼。

三輕聲：走路輕、說(shuō)話輕、操作輕。

二滿意：形象滿意、服務(wù)滿意。

一達(dá)到：達(dá)到成交目的。

5、寫(xiě)出項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)。。不得少于10個(gè)。

一、近江邊空氣好、風(fēng)景好、環(huán)境優(yōu)美。臨江的絕版地段，自然江景

不可復(fù)制。

二、小區(qū)內(nèi)和小區(qū)外的配套完善。

三、地段好升值空間大。占天占地,有獨(dú)立的土地使用權(quán)證,定位風(fēng)情

商業(yè)與自然風(fēng)光相互結(jié)合。

四、江濱天地樓屬于全框架結(jié)構(gòu)，

五、小區(qū)內(nèi)建有大型的地下架空層2.2米高,車(chē)位達(dá)到900多個(gè)與住

戶的比率接近1:1,現(xiàn)白色的所有項(xiàng)目的停車(chē)位來(lái)說(shuō)水岸花園的

比率是最高的c在未來(lái)10年內(nèi)停車(chē)位不會(huì)出現(xiàn)不足的情況。

六、小區(qū)內(nèi)綠化率高達(dá)46.25%

七、物業(yè)

八、交通便利

九、定單式銷(xiāo)售:在別的項(xiàng)目是房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)好后出售外立面是無(wú)

法改變的，但是內(nèi)部的結(jié)構(gòu)是可以按客戶的要求設(shè)計(jì)，只要方案

經(jīng)過(guò)本公司的設(shè)計(jì)部就可以按圖施工。

十、VIP增值

6、什么是共有建筑面積？它包括那些部分？

共有建筑面積就是公攤面積。共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓

梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室

等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積

計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括

山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、

為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建

筑面積。

四、計(jì)算題（10分）

李先生看中項(xiàng)目8X5的天地樓，該商品房建筑面積為653.87

m2,共六層，一層商鋪面積為120nl,，二層商鋪面積120itf,三層住

宅面積116.06肝，四層住宅面積111.15肝，五層面積88.08nV,六

層住宅面積98.58疔。商鋪單價(jià)為15000元/nV（買(mǎi)一層送五層），樓

面總價(jià)為1800000元。按照樓面折扣98折，首付30%,現(xiàn)請(qǐng)算出8*15

的首付款金額、貸款金額、30年月供金額及辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用。（要

求寫(xiě)出計(jì)算公式和答案及投資回報(bào)率的公式）（30年月供利率為

60.73）

總房?jī)r(jià)：￥1764000元（0.98折）首付：￥53萬(wàn)

貸款金額：￥123.4萬(wàn)元月供：￥7494.08元/月

現(xiàn)江濱路租價(jià)：一層商鋪/nf￥33元-一￥35元/月二層商鋪/以

￥16元--18元/月

年回報(bào)：年租金/總房?jī)r(jià)XI00%

月回報(bào)率：月租金/總房?jī)r(jià)XI00%

該天地樓年回報(bào)：月回報(bào)率：

辦理產(chǎn)權(quán)：

測(cè)繪費(fèi)1.36/nf￥889元印花稅0.05%￥882元印花

稅票￥5元

契稅3%￥52920元產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)￥85元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓3元

/肝￥1961元

工本費(fèi)￥5元備案費(fèi)￥50元白蟻費(fèi)2元/nf￥1308元

辦理按揭費(fèi)用：