房產(chǎn)基礎(chǔ)知識簡答題

1、法人的含義及應(yīng)當(dāng)具有的四個條件？答：P5法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人應(yīng)當(dāng)具有四個條件：依法成立；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所；（4）可以獨立承擔(dān)民事責(zé)任。2、民事法律行為的概念及特性？答：P6民事法律行為是公民或法人設(shè)置、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。民事法律行為從成立時起具有法律約束力。特性：（1）應(yīng)是民事主體實行的以發(fā)生民事法律后果為目的的行為；（2）應(yīng)是以意思表達(dá)為構(gòu)成要素的行為；（3）應(yīng)是合法行為。3、民事責(zé)任的含義及常見的民事責(zé)任類型？答：P11民事責(zé)任：對民事法律責(zé)任的簡稱，是指民事主體在民事活動中，因?qū)嵭辛嗣袷逻`法行為，根據(jù)民法所承擔(dān)的對其不利的民事法律后果或者基于法律尤其規(guī)定而應(yīng)承擔(dān)的民事法律責(zé)任。常見的民事責(zé)任分類有如下幾種：（1）按發(fā)生原因分：債務(wù)不履行的民事責(zé)任與侵權(quán)的民事責(zé)任；（2）按內(nèi)容分：履行責(zé)任、返還責(zé)任和賠償責(zé)任；（3）按關(guān)系分：按份責(zé)任與連帶責(zé)任；（4）按內(nèi)容有無財產(chǎn)性分：財產(chǎn)責(zé)任與非財產(chǎn)責(zé)任。4、物權(quán)的概念和分類？答：P13物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！段餀?quán)法》上規(guī)定的物權(quán)有如下幾種：所有權(quán)：是對物獨占、排他的支配權(quán)，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。用益物權(quán)：是對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)：是為了擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)人或第三人特定之物或權(quán)利上所設(shè)定的，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形時，依法享有的就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。5、要約的含義及有效的條件？答：P17要約又稱發(fā)盤、發(fā)價、出盤、出價、報價，是一方當(dāng)事人向他人提出，以一定條件與其簽訂協(xié)議且一旦該條件為其接受，協(xié)議即告成立的意思表達(dá)。前者稱要約人，后者稱受要約人。要約須具有下列條件，才是有效的：（1）要約人須特定；（2）原則上受要約人須特定；（3）要約內(nèi)容詳細(xì)確定；（4）要約必須表明一旦經(jīng)受要約人承諾，要約人受該意思表達(dá)約束。6、要約消滅的原因有哪些？答：P18要約消滅：指要約生效后，因特定事由而使其喪失法律效力。有如下原因：（1）撤銷要約；（2）受要約人拒絕要約；（3）要約有效期屆滿；（4）受要約人實質(zhì)性變更要約；（5）其他：在特定狀況下，一般是在人身性強(qiáng)的交易中，要約人死亡或受要約人死亡，要約歸于消滅。10、違約責(zé)任的構(gòu)成要件是什么？答：P35違約責(zé)任的構(gòu)成要件：指在何種條件下違約方才應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任的一般構(gòu)成要件如下：（1）違約責(zé)任以有效協(xié)議關(guān)系存在為前提；（2）違約主體是協(xié)議當(dāng)事人；（3）違約行為在性質(zhì)上與協(xié)議約定不符，或者與法定的附隨義務(wù)不符；（4）行為人出現(xiàn)違約行為后，不存在法定的免責(zé)事由（重要指不可抗力）或者約定的免責(zé)事由（重要指協(xié)議內(nèi)的免責(zé)條款）。11、違約金的含義及承擔(dān)時應(yīng)注意的問題？答：P36違約金：指當(dāng)事人一方不履行或者不完全履行協(xié)議步，根據(jù)協(xié)議內(nèi)事先確定的數(shù)額，由其向非違約方支付一定的金錢。有關(guān)違約金責(zé)任，應(yīng)注意如下幾種問題：（1）違約金的承擔(dān)不以非違約方與否存在實際損失為條件；（2）違約金不得替代實際履行；（3）違約金數(shù)額可依法調(diào)整。13、房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容及詳細(xì)體現(xiàn)？答：P46房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容是指其所有權(quán)法律關(guān)系中權(quán)力主體所享有的權(quán)利和義務(wù)。占有：指產(chǎn)權(quán)主體對房地產(chǎn)的實際的掌握和控制。使用：指產(chǎn)權(quán)主體按照土地和房屋的性能及用途進(jìn)行實際上的運用與運用，如在依法獲得的土地上建造房屋，在耕地上種植農(nóng)作物等。收益：指產(chǎn)權(quán)主體在土地和房屋之上獲取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。處分：指產(chǎn)權(quán)主體在法律容許的范圍內(nèi)對土地和房屋的處理權(quán)利。14、房屋共有的含義與特性？答：P47房屋共有指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。特性：（1）主體是兩個或兩個以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有。（2）客體是同一項房產(chǎn)。（3）房屋共有存在對內(nèi)對外兩種關(guān)系。15、土地使用權(quán)的特性？答：P51土地使用權(quán)作為一種新的、獨立的物權(quán)，具有如下特性：權(quán)利的派生型：土地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中派生出來的他物權(quán)。（2）客體的有限性：土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋葬物和市政公共設(shè)施。（3）目的的針對性：獲得土地使用權(quán)的目的在于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。（4）獲得的合法性：土地使用權(quán)的獲得必須通過法定程序。（5）時間的有期性：時間的有期性，是指土地使用權(quán)是有期限的，即法律一般規(guī)定土地使用權(quán)的一定有效期限。16、房地產(chǎn)租賃權(quán)的含義及特性？答：P55房地產(chǎn)租賃是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用，承租人交納租金并于協(xié)議終止時將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為，其基本特性如下：房地產(chǎn)租賃是民事法律行為。（2）房地產(chǎn)租賃中的出租人必須是對房地產(chǎn)享有所有權(quán)或使用權(quán)的人，即必須享有進(jìn)行出租的處分權(quán)能。（3）房地產(chǎn)租賃的標(biāo)的是特定房地產(chǎn)，包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。（4）房地產(chǎn)租賃具有期限性。17、地役權(quán)的含義及特點？答：P57地役權(quán)是為自己房地產(chǎn)的便利而運用他人房地產(chǎn)的權(quán)力。地役權(quán)具有如下特點：（1）地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。（2）地役權(quán)是為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。（3）地役權(quán)具有附屬性和不可分性。18、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的含義和特性？答：P57房地產(chǎn)相鄰權(quán)，即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個或兩個以上互相毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用者在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，互相之間應(yīng)當(dāng)予以便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。具有如下特性：（1）房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。（2）房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的。（3）相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)自身。（4）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。19、農(nóng)村房屋含義的界定及四種農(nóng)村房屋的合法交易內(nèi)容？答：P61農(nóng)村房屋，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房屋、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所有的房屋及農(nóng)民個人所有的房屋。按現(xiàn)行法律、政策的規(guī)定，如下四種農(nóng)村房屋交易為合法交易。（1）交易雙方是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的。（2）符合土地運用總體規(guī)劃并依法獲得農(nóng)村建設(shè)用地的企業(yè)吞并或宣布破產(chǎn)等情形下獲得企業(yè)房地產(chǎn)。（3）因與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營合辦企業(yè)而獲得房地產(chǎn)。（4）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房上抵押權(quán)實現(xiàn)時發(fā)生的房地產(chǎn)交易。20、請簡述土地使用權(quán)的出讓年限是怎樣規(guī)定的？答：P63土地使用權(quán)的出讓最高年限如下：（1）居住用地70年。（2）工業(yè)用地50年。（3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年。（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。(5)綜合或其他用地50年。21、物業(yè)的含義及特性？答：P71物業(yè)是廣東、香港、澳門地區(qū)人們對單元性房地產(chǎn)的稱謂。我們所說的物業(yè)，是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套設(shè)施、設(shè)備和場地。特性：（1）固定性；（2）耐久性；（3）多樣性；（4）高值性。23、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容？答：P73（1）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞。（2）房屋裝修監(jiān)督管理。（3）房屋的維護(hù)與修繕。（4）設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)。（5）安全保衛(wèi)與消防。（6）保潔管理。（7）環(huán)境保護(hù)。（8）綠化管理。（9）車輛管理。（10）綜合經(jīng)營服務(wù)。24、按投資主體分類的物業(yè)管理企業(yè)有哪五種？答：P76（1）全民物業(yè)管理企業(yè)，即國有物業(yè)管理企業(yè)。企業(yè)的資產(chǎn)屬于全民所有，即國家所有。（2）集體所有制物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)的資產(chǎn)屬于部分勞動者集體所有。企業(yè)的資產(chǎn)所有者授予企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)。（3）聯(lián)營物業(yè)管理企業(yè)，是指企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與事業(yè)單位之間聯(lián)營，或互相之間構(gòu)成新的經(jīng)營實體，獲得法人資格，各自享有對應(yīng)的權(quán)利，各自承擔(dān)對應(yīng)的義務(wù)，共同實行物業(yè)管理的企業(yè)。（4）私營物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)的資產(chǎn)屬于投資者私人所有。（5）合資物業(yè)管理企業(yè)，是指根據(jù)中國的法律，由海外投資者同國內(nèi)企業(yè)合資的物業(yè)管理企業(yè)或由海外投資者同國內(nèi)經(jīng)營實體合作經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)。25、房地產(chǎn)交易的形式及原則？答：P86形式重要有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種。（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括買賣、贈與或者以其他合法方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移。（2）房地產(chǎn)抵押是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。（3）房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人向承租人收取租金的行為。原則：房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)遵照自愿、公平、誠實守信等原則。26、商品房銷售代理的含義及應(yīng)具有的條件？答：P91房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。（1）實行銷售代理必須簽訂委托協(xié)議。（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費。（3）房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。27、經(jīng)濟(jì)合用房的含義及供應(yīng)對象？答：P91經(jīng)濟(jì)合用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)原則、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。購置經(jīng)濟(jì)合用住房實行申請、審批和公告制度。經(jīng)濟(jì)合用住房供應(yīng)對象為都市低收入住房困難家庭，符合下列條件的家庭可以申請購置或承租一套經(jīng)濟(jì)合用房：（1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕差D條件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象。（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定原則的住房困難家庭。（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線原則。（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。28、房屋租賃登記立案制度的內(nèi)容及應(yīng)提交的文獻(xiàn)？答：P97房屋租賃實行登記立案制度，簽訂、變更、終止租賃協(xié)議的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，持規(guī)定的文獻(xiàn)到政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記立案手續(xù)。申請房屋租賃登記立案應(yīng)當(dāng)提交下列文獻(xiàn)：（1）書面租賃協(xié)議。（2）房屋所有權(quán)證書。（3）當(dāng)事人的合法證件。（4）都市人民政府規(guī)定的其他文獻(xiàn)。29、房地產(chǎn)抵押的概念及應(yīng)注意的問題？答：P98房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。對于房地產(chǎn)抵押概念的理解應(yīng)注意一下幾點：（1）抵押人是指將依法獲得的房地產(chǎn)提供應(yīng)抵押權(quán)人，作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。（2）以依法獲得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同步抵押。（3）房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵照自愿、互利、公平和都市守信的原則。38、建筑立面圖表達(dá)的內(nèi)容有什么？閱讀建筑立面圖時應(yīng)注意的內(nèi)容是什么？答：P142建筑立面圖重要表達(dá)房屋的外貌特性和立面處理規(guī)定。重要有正立面、背立面和側(cè)立面。建筑立面圖重要為室外裝修所用。應(yīng)注意如下內(nèi)容：1、與平面圖對照，理解房屋的外形、屋頂形式以及門、窗、陽臺、臺階和檐口等的形狀和位置等。2、理解里面各部位的裝修做法。3、理解建筑物的總高和各層的標(biāo)高及室內(nèi)外高差。49、首付款的含義？我國現(xiàn)行