中級財務會計學第9章

第九章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)概述概念企業(yè)為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。范圍已出租的建筑物；已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。閑置土地除外。投資性房地產(chǎn)的計量初始計量后續(xù)計量（一）投資性房地產(chǎn)的初始計量外購投資性房地產(chǎn)購買價格、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。其他方式取得的投資性房地產(chǎn)（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量成本模式參照固定資產(chǎn)和使用壽命有限的無形資產(chǎn)的后續(xù)會計處理進行折舊或攤銷。公允價值模式不需對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。注意企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價值模式。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更進行會計處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。公允價值模式計量的條件投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。第二節(jié)成本模式計量的投資性房地產(chǎn)賬戶設置初始計量后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)處置一、賬戶設置投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備二、初始計量外購投資性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn)其他方式取得的投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）外購投資性房地產(chǎn)環(huán)宏公司計劃2008年4月購入一棟寫字樓用于對外出租。4月10日，環(huán)宏公司與大華公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，合同約定自寫字樓購入之日起，將其出租給大華公司，租賃期5年。5月1日，環(huán)宏公司購入寫字樓，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付價款共計1000萬元。環(huán)宏公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。借：投資性房地產(chǎn)10000000

貸：銀行存款10000000（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)開發(fā)成本在建工程投資性房地產(chǎn)例9-3恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20×8年4月12日，恒環(huán)公司與豐盛公司簽訂了租賃合同，合同約定，待恒環(huán)公司開發(fā)的寫字樓完工后，豐盛公司立刻租入該寫字樓。4月20日，恒環(huán)公司完成該寫字樓的建造工程，其在建造開發(fā)該寫字樓時共發(fā)生開發(fā)成本1700萬元。當日，租賃合同生效，作為租賃期開始日。恒環(huán)公司采用成本模式對該投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓17000000

貸：開發(fā)成本17000000（四）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租自用土地使用權停止自用，該用于資本增值1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價準備貸：開發(fā)產(chǎn)品例9-4恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，4月20日，恒環(huán)公司完成一寫字樓的建造工程，該寫字樓在建造過程中共發(fā)生開發(fā)成本1700萬元。5月5日，恒環(huán)公司與豐盛公司就此寫字樓簽訂租賃合同，合同約定，恒環(huán)公司將此寫字樓出租給豐盛公司使用，租賃開始日為5月10日。恒環(huán)公司尚未對該寫字樓計提減值準備。恒環(huán)公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。解答4月20日，寫字樓建造完工。借：開發(fā)產(chǎn)品17000000

貸：開發(fā)成本170000005月10日，租賃開始日。借：投資性房地產(chǎn)17000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品170000002.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計折舊/累計攤銷固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備例9-5環(huán)宏公司擁有一棟辦公用寫字樓，20×8年5月10日，環(huán)宏公司與大華公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，合同約定自5月10日起，將其出租給大華公司，租賃期5年。20×8年5月10日，該棟辦公樓的賬面余額為10000000元，已計提折舊500000元。環(huán)宏公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。借：投資性房地產(chǎn)10000000

累計折舊500000

貸：固定資產(chǎn)10000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）500000三、后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的攤銷和減值投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出改良支出修理支出例9-6恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已將一寫字樓出租給環(huán)宇公司該寫字樓的成本為2400萬元，預計使用壽命20年，預計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同規(guī)定，環(huán)宇公司需要在租賃期內(nèi)，每月通過銀行轉(zhuǎn)賬支付租金120000元。恒環(huán)公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。每年計提的折舊額=24000000/20=1200000（元）每月計提的折舊額=1200000/12=100000（元）借：其他業(yè)務成本100000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）100000借：銀行存款120000

貸：其他業(yè)務收入120000例9-72008年12月31日，恒環(huán)公司發(fā)現(xiàn)一采用成本模式計量的已出租寫字樓出現(xiàn)減值跡象，經(jīng)過減值測試，發(fā)現(xiàn)該寫字樓的可收回金額為1500000元，此時該寫字樓的賬面價值為1800000元。恒環(huán)公司以前未對該寫字樓計提過減值準備。借：資產(chǎn)減值損失300000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準備300000例9-8環(huán)宏公司與大恒公司的寫字樓租賃合同即將到期，環(huán)宏公司決定合同到期后，對該寫字樓進行重修裝修以提高其未來的租金收入。該寫字樓的原價為1500萬元，已計提折舊300萬元。裝修過程中，環(huán)宏公司共發(fā)生支出80萬元，上述支出均通過銀行存款轉(zhuǎn)賬形式支付。裝修完工之前，環(huán)宏公司與宏達公司已就此寫字樓簽訂租賃合同，合同規(guī)定，待裝修完工時，宏達公司立刻租入該寫字樓。環(huán)宏公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。解答將出租用寫字樓轉(zhuǎn)入裝修工程。借：在建工程12000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）3000000

貸：投資性房地產(chǎn)15000000裝修過程中發(fā)生的裝修費用。借：在建工程800000

貸：銀行存款800000裝修工程完工，出租給宏達公司。借：投資性房地產(chǎn)12800000

貸：在建工程12800000例9-9恒環(huán)公司對其出租給環(huán)宇公司的寫字樓進行日常維修，維修過程中通過銀行存款轉(zhuǎn)賬方式支付維修支出2萬元。恒環(huán)公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。借：其他業(yè)務成本20000

貸：銀行存款20000四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊/累計攤銷固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備例9-102008年5月20日，環(huán)宏公司將出租給伊東公司的一棟辦公用寫字樓收回作為自己經(jīng)營管理場所。在轉(zhuǎn)換用途之前，環(huán)宏公司對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，該辦公樓的賬面價值1500萬元，其中原價2000萬元，已計提折舊500萬元。借：固定資產(chǎn)20000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）5000000

貸：投資性房地產(chǎn)20000000

累計折舊5000000五、成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入借：其他業(yè)務成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)例9-11環(huán)宏公司將其出租給大華公司的寫字樓在租賃到期日予以出售，出售價款為800萬元，環(huán)宏公司已收到購貨方通過銀行轉(zhuǎn)賬支付的價款。環(huán)宏公司在出售該寫字樓時，該寫字樓的原價為1000萬元，已計提折舊400萬元。環(huán)宏公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。借：銀行存款8000000

貸：其他業(yè)務收入8000000借：其他業(yè)務成本6000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）4000000

貸：投資性房地產(chǎn)10000000第三節(jié)公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)賬戶設置初始計量后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)處置一、賬戶設置投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動公允價值變動損益二、初始計量外購投資性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn)其他方式取得的投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）外購投資性房地產(chǎn)環(huán)宏公司計劃2008年4月購入一棟寫字樓用于對外出租。4月10日，環(huán)宏公司與大華公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，合同約定自寫字樓購入之日起，將其出租給大華公司，租賃期5年。5月1日，環(huán)宏公司購入寫字樓，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付價款共計1000萬元。環(huán)宏公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。借：投資性房地產(chǎn)——成本10000000

貸：銀行存款10000000（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)開發(fā)成本在建工程投資性房地產(chǎn)——成本例9-14恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20×8年4月12日，恒環(huán)公司與豐盛公司簽訂了租賃合同，合同約定，待恒環(huán)公司開發(fā)的寫字樓完工后，豐盛公司立刻租入該寫字樓。4月20日，恒環(huán)公司完成該寫字樓的建造工程，其在建造開發(fā)該寫字樓時共發(fā)生開發(fā)成本1500萬元。當日，租賃合同生效，作為租賃期開始日。恒環(huán)公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。借：投資性房地產(chǎn)——成本15000000

貸：開發(fā)成本15000000（四）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租自用土地使用權停止自用，該用于資本增值1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價準備

公允價值變動損益貸：開發(fā)產(chǎn)品

資本公積——其他資本公積

例9-15恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，4月20日，恒環(huán)公司完成一寫字樓的建造工程，該寫字樓在建造過程中時共發(fā)生開發(fā)成本1700萬元。5月5日，恒環(huán)公司與豐盛公司就此寫字樓簽訂租賃合同，合同約定，恒環(huán)公司將此寫字樓出租給豐盛公司使用，租賃開始日為5月10日。恒環(huán)公司尚未對該寫字樓計提減值準備。恒環(huán)公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。解答4月20日，寫字樓建造完工。借：開發(fā)產(chǎn)品17000000

貸：開發(fā)成本170000005月10日，租賃開始日。假設租賃開始日，該寫字樓的公允價值為2000萬元。借：投資性房地產(chǎn)——成本20000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品17000000

資本公積——其他資本公積3000000解答4月20日，寫字樓建造完工。借：開發(fā)產(chǎn)品17000000

貸：開發(fā)成本170000005月10日，租賃開始日。假設租賃開始日，該寫字樓的公允價值為1500萬元。借：投資性房地產(chǎn)——成本15000000

公允價值變動損益2000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品170000002.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——成本累計折舊/累計攤銷固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備公允價值變動損益

貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

資本公積——其他資本公積

例9-16環(huán)宏公司擁有一棟辦公用寫字樓，2008年5月10日，環(huán)宏公司與大華公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，合同約定自寫字樓5月10日起，將其出租給大華公司，租賃期5年。2008年5月10日，該棟辦公樓的賬面余額為10000000元，已計提折舊800000元。環(huán)宏公司采用公允價值模式對該出租寫字樓進行計量。解答假設租賃開始日，該寫字樓的公允價值為1200萬元。借：投資性房地產(chǎn)——成本12000000

累計折舊800000

貸：固定資產(chǎn)10000000

資本公積——其他資本公積2800000解答假設租賃開始日，該寫字樓的公允價值為800萬元。借：投資性房地產(chǎn)——成本8000000

累計折舊800000

公允價值變動損益1200000

貸：固定資產(chǎn)10000000三、后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的公允價值變動投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出改良支出修理支出（一）投資性房地產(chǎn)的公允價值變動借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸或借：公允價值變動損益例9-17恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。恒環(huán)公司已將一寫字樓出租給環(huán)宇公司。2008年12月31日，該寫字樓的賬面價值為200萬元，當日，該寫字樓的公允價值為150萬元。公允價值與賬面價值之間的差額=150-200=-50（萬元）借：公允價值變動損益500000

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動500000例9-172009年12月31日，該寫字樓的公允價值為220萬元。公允價值與賬面價值之間的差額=220-150=70（萬元）借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動700000

貸：公允價值變動損益700000（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出改良支出借：在建工程借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：投資性房地產(chǎn)——成本借：在建工程貸：銀行存款借：投資性房地產(chǎn)——成本借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：在建工程例9-18環(huán)宏公司與大恒公司的一項辦公用寫字樓租賃合同即將到期，環(huán)宏公司決定合同到期后，對該辦公用寫字樓進行重修裝修以提高其未來的租金收入。該寫字樓的原價為1500萬元，累計公允價值增加300萬元。裝修過程中，環(huán)宏公司共發(fā)生支出80萬元，上述支出均通過銀行存款轉(zhuǎn)賬形式支付。裝修完工之前，環(huán)宏公司與宏達公司已就此寫字樓簽訂租賃合同，合同規(guī)定，待裝修完工時，宏達公司立刻租入該寫字樓。環(huán)宏公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。解答將出租用寫字樓轉(zhuǎn)入裝修工程。借：在建工程18000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本15000000——公允價值變動3000000裝修過程中發(fā)生的裝修費用。借：在建工程800000

貸：銀行存款800000裝修工程完工，出租給宏達公司。借：投資性房地產(chǎn)——成本15800000——公允價值變動3000000

貸：在建工程18800000（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出修理支出借：其他業(yè)務成本貸：銀行存款例9-19恒環(huán)公司對其出租給環(huán)宇公司的寫字樓進行日常維修，維修過程中通過銀行存款轉(zhuǎn)賬方式支付維修支出2萬元。恒環(huán)公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。借：其他業(yè)務成本20000

貸：銀行存款20000四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)借或貸：公允價值變動損益借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：投資性房地產(chǎn)——成本

例9-202008年5月20日，環(huán)宏公司將出租給伊東公司的一棟辦公用寫字樓收回作為自己經(jīng)營管理場所。在轉(zhuǎn)換用途之前，環(huán)宏公司對該辦公樓采用公允價值模式進行后續(xù)計量。環(huán)宏公司在將該出租寫字樓轉(zhuǎn)為自用當日該寫字樓的公允價值為1800萬元。該寫字樓的賬面價值為1500萬元，其中，成本為1200萬元，公允價值累計增值300萬元。解答借：固定資產(chǎn)18000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本12000000——公允價值變動3000000

公允價值變動損益3000000五、處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入借：其他業(yè)務成本借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：投資性房地產(chǎn)——成本借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務收入借：資本公積——其他資本公積貸：其他業(yè)務收入例9-212008年