土地增值稅的納稅人 與征稅范圍- 建筑企業(yè)稅務(wù)籌劃43課件講解

土地增值稅的納稅人

與征稅范圍主講人：韓林靜《建筑企業(yè)稅務(wù)籌劃》1.土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。【解釋1】土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅?！窘忉?】土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征稅范圍，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2.個(gè)人出售住房自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。1.房地產(chǎn)的出租土地增值稅由于房地產(chǎn)的出租，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶?.房地產(chǎn)的贈(zèng)與一般情況下，土地、房屋權(quán)屬的贈(zèng)與應(yīng)征收土地增值稅。

不征收土地增值稅的情形包括：①房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。3.房地產(chǎn)的抵押（1）土地增值稅

①在

抵押期間，不征收土地增值稅。

②對(duì)于以房地產(chǎn)

抵債

而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（2）契稅①土地、房屋的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。②以土地、房屋權(quán)屬抵債，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅。4.房地產(chǎn)的繼承（1）土地增值稅

房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。（2）契稅

法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬，

免征契稅。

5.房地產(chǎn)的交換（1）土地增值稅①房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。②個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土

地增值稅。

（2）契稅

土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物的

一方繳納契稅；互換價(jià)格相等的，免征契稅。6.房地產(chǎn)的自用（1）土地增值稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途

時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。（2）房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用

途時(shí)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。（1）土地增值稅

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、

變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。該政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一

方為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。（2）契稅以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，被投資方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。（3）房產(chǎn)稅

以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，被投資方按照

房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，視同

出租，投資方按照不含增值稅的租金收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。7.房地產(chǎn)的投資8.合作建房對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。9.房地產(chǎn)的代建行為代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。10.房地產(chǎn)的評(píng)估增值國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，也未取得收入，不征收土地增值稅?！纠}·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列行