《收益法評(píng)估模型》課件

收益法評(píng)估模型收益法是一種常用的房地產(chǎn)估值方法，它將房地產(chǎn)的價(jià)值與其未來收益聯(lián)系起來。課程大綱收益法評(píng)估模型定義收益法評(píng)估模型是一種常用的評(píng)估方法，用于評(píng)估資產(chǎn)的市場價(jià)值。它基于資產(chǎn)未來預(yù)期收益的折現(xiàn)現(xiàn)值來確定資產(chǎn)的價(jià)值。收益法評(píng)估模型構(gòu)成要素收益法評(píng)估模型的構(gòu)成要素包括：未來預(yù)期收益的預(yù)測、適當(dāng)折現(xiàn)率的選取、收益的確定。收益法評(píng)估模型適用條件收益法評(píng)估模型適用于具有穩(wěn)定收益流的資產(chǎn)，例如房地產(chǎn)、企業(yè)等。它不適用于缺乏穩(wěn)定收益流的資產(chǎn)，例如藝術(shù)品、古董等。收益法評(píng)估模型的定義基于未來收益收益法評(píng)估模型基于被評(píng)估資產(chǎn)未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，通過折現(xiàn)計(jì)算得出其現(xiàn)值。市場價(jià)值該模型旨在估算資產(chǎn)在市場中的價(jià)值，反映其在未來能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流。投資者視角收益法評(píng)估模型模擬了投資者對(duì)資產(chǎn)的投資決策，將未來的收益折現(xiàn)到當(dāng)前。收益法的基本原理預(yù)期收益收益法評(píng)估模型以未來預(yù)期收益作為基礎(chǔ)，將其折現(xiàn)至評(píng)估基準(zhǔn)日，得出企業(yè)價(jià)值。折現(xiàn)率折現(xiàn)率代表未來資金的時(shí)間價(jià)值，反映了投資風(fēng)險(xiǎn)和市場利率等因素的影響。市場價(jià)值折現(xiàn)后的未來預(yù)期收益即為企業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，反映了企業(yè)未來盈利能力的預(yù)期。收益法的適用條件明確的收益來源企業(yè)必須擁有穩(wěn)定的收入來源，并且可以準(zhǔn)確預(yù)測未來的收益。穩(wěn)定和可預(yù)測的收益企業(yè)的經(jīng)營模式和市場環(huán)境必須相對(duì)穩(wěn)定，以便進(jìn)行可靠的收益預(yù)測。清晰的資產(chǎn)所有權(quán)評(píng)估對(duì)象需要擁有明確的產(chǎn)權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)清晰易于界定。充足的歷史數(shù)據(jù)需要有足夠的歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)作為未來收益預(yù)測的參考基礎(chǔ)。收益法評(píng)估模型的構(gòu)成要素1未來預(yù)期收益收益法評(píng)估模型的核心，是指企業(yè)在未來可預(yù)見期間能夠產(chǎn)生的凈收益流。2適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)率是將未來收益折現(xiàn)到現(xiàn)在的關(guān)鍵參數(shù)，反映了資金的時(shí)間價(jià)值和投資風(fēng)險(xiǎn)。3收益期限收益期限是指企業(yè)能夠產(chǎn)生預(yù)期收益的時(shí)間長度，通常與企業(yè)的經(jīng)營周期或資產(chǎn)的使用壽命相關(guān)聯(lián)。未來預(yù)期收益的預(yù)測1歷史數(shù)據(jù)分析收集企業(yè)歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，分析經(jīng)營趨勢，預(yù)測未來收益變化。2市場環(huán)境分析研究行業(yè)發(fā)展趨勢，競爭格局，市場需求變化等，為收益預(yù)測提供參考。3經(jīng)營計(jì)劃分析評(píng)估企業(yè)未來經(jīng)營策略，新產(chǎn)品開發(fā)，市場拓展等，預(yù)測未來收益增長的可能性。未來預(yù)期收益預(yù)測是收益法估值的重要步驟，需要綜合考慮多種因素，確保預(yù)測結(jié)果的準(zhǔn)確性。收益的確定未來收益預(yù)測預(yù)測企業(yè)未來收益的增長趨勢，比如銷售收入的增長率。現(xiàn)金流分析分析企業(yè)未來各年的現(xiàn)金流入和流出，評(píng)估其盈利能力。折現(xiàn)率確定選擇合適的折現(xiàn)率，反映未來資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)。適當(dāng)折現(xiàn)率的選取1未來收益不確定性折現(xiàn)率反映了未來現(xiàn)金流的不確定性，不確定性越高，折現(xiàn)率就越高。這將導(dǎo)致估值結(jié)果降低。2市場利率市場利率代表了資金的時(shí)間價(jià)值，利率越高，折現(xiàn)率也應(yīng)該越高。3風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)評(píng)估對(duì)象與無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)相比，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)越高。4其他因素評(píng)估對(duì)象的具體情況也會(huì)影響折現(xiàn)率，例如行業(yè)競爭、市場波動(dòng)等。營業(yè)收入預(yù)測1歷史數(shù)據(jù)分析分析過去幾年的營業(yè)收入數(shù)據(jù)，找出規(guī)律和趨勢。2市場分析研究目標(biāo)市場，了解市場規(guī)模、增長率、競爭狀況等。3行業(yè)分析分析行業(yè)發(fā)展趨勢，了解行業(yè)政策、技術(shù)變革等。4公司戰(zhàn)略分析結(jié)合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，確定未來幾年?duì)I業(yè)收入的增長目標(biāo)。5預(yù)測方法根據(jù)歷史數(shù)據(jù)、市場分析、行業(yè)分析和公司戰(zhàn)略分析，選擇合適的預(yù)測方法。營業(yè)成本預(yù)測1直接材料成本預(yù)測未來期間的直接材料消耗量，并結(jié)合市場價(jià)格變動(dòng)情況，預(yù)測直接材料成本。2直接人工成本預(yù)測未來期間的直接人工使用量，并考慮人工工資水平的變化，預(yù)測直接人工成本。3制造費(fèi)用預(yù)測未來期間的制造費(fèi)用發(fā)生額，包括折舊、修理、保險(xiǎn)等費(fèi)用。資產(chǎn)折舊和攤銷預(yù)測確定折舊年限根據(jù)資產(chǎn)類型和相關(guān)政策確定折舊年限，例如，房屋建筑物的折舊年限通常為20年。選擇折舊方法根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況選擇適當(dāng)?shù)恼叟f方法，例如，直線法、加速折舊法等。計(jì)算折舊費(fèi)用根據(jù)折舊年限、折舊方法和資產(chǎn)原值計(jì)算每年折舊費(fèi)用。預(yù)測未來折舊費(fèi)用根據(jù)預(yù)測的資產(chǎn)使用年限和折舊方法計(jì)算未來各年的折舊費(fèi)用。確定攤銷年限根據(jù)無形資產(chǎn)的性質(zhì)和使用年限確定攤銷年限。計(jì)算攤銷費(fèi)用根據(jù)攤銷年限和無形資產(chǎn)的成本計(jì)算每年攤銷費(fèi)用。預(yù)測未來攤銷費(fèi)用根據(jù)預(yù)測的無形資產(chǎn)使用年限和攤銷方法計(jì)算未來各年的攤銷費(fèi)用。營運(yùn)資本變動(dòng)預(yù)測1預(yù)測方法營運(yùn)資本變動(dòng)預(yù)測通常采用回歸分析、趨勢分析和比率分析等方法。這些方法可以根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)期進(jìn)行預(yù)測，并考慮各種因素，例如行業(yè)趨勢、市場需求變化和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2關(guān)鍵指標(biāo)預(yù)測營運(yùn)資本變動(dòng)需要關(guān)注幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，例如存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率等。這些指標(biāo)可以反映企業(yè)管理效率和資金使用情況。3靈活性營運(yùn)資本預(yù)測模型應(yīng)具有足夠的靈活性，以適應(yīng)企業(yè)運(yùn)營變化和市場波動(dòng)。模型需要定期更新和校正，以確保其準(zhǔn)確性和可靠性。稅費(fèi)預(yù)測稅費(fèi)預(yù)測是收益法評(píng)估的重要環(huán)節(jié)，影響著最終的評(píng)估結(jié)果。預(yù)測需要考慮多方面因素，包括稅收政策變化、企業(yè)經(jīng)營狀況、行業(yè)發(fā)展趨勢等。1稅率預(yù)測未來稅率的變化情況，包括所得稅率、增值稅率、財(cái)產(chǎn)稅率等。2稅基預(yù)測未來稅基的變化情況，包括營業(yè)收入、成本費(fèi)用、資產(chǎn)折舊等。3稅收優(yōu)惠預(yù)測未來稅收優(yōu)惠政策的變化情況，例如減免稅、稅收返還等。4其他稅費(fèi)預(yù)測未來其他稅費(fèi)的變化情況，例如房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅等。預(yù)測過程中要充分利用歷史數(shù)據(jù)，并結(jié)合相關(guān)政策法規(guī)、行業(yè)發(fā)展趨勢等因素，進(jìn)行合理預(yù)測。折現(xiàn)率確定折現(xiàn)率的概念折現(xiàn)率是將未來現(xiàn)金流折現(xiàn)為現(xiàn)值的比率，反映了資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)程度。折現(xiàn)率的影響折現(xiàn)率越高，未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值越低，反之亦然。折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率的確定是一個(gè)關(guān)鍵步驟，需要綜合考慮多種因素，例如無風(fēng)險(xiǎn)收益率、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)、行業(yè)特征、公司特定風(fēng)險(xiǎn)等。加權(quán)平均資本成本法權(quán)重計(jì)算根據(jù)公司債務(wù)和權(quán)益的比例，計(jì)算出每種資本的權(quán)重。成本計(jì)算分別計(jì)算債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本，并乘以權(quán)重。加權(quán)平均將債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本加權(quán)平均，得出加權(quán)平均資本成本。資本資產(chǎn)定價(jià)模型模型原理資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）是一種用于評(píng)估投資資產(chǎn)預(yù)期收益率的模型。它假設(shè)投資者的投資組合包括無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的預(yù)期收益率取決于其與市場組合的協(xié)方差。公式預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+β*(市場收益率-無風(fēng)險(xiǎn)收益率)應(yīng)用CAPM模型廣泛應(yīng)用于金融領(lǐng)域，例如評(píng)估股票、債券等資產(chǎn)的預(yù)期收益率，以及計(jì)算企業(yè)資本成本等。稅后債務(wù)資本成本概念稅后債務(wù)資本成本是指企業(yè)為籌集債務(wù)資金而支付的成本，經(jīng)過稅收抵減后的成本。計(jì)算公式稅后債務(wù)資本成本=債務(wù)資本成本×(1-稅率)重要性稅后債務(wù)資本成本是計(jì)算加權(quán)平均資本成本的重要組成部分，對(duì)企業(yè)整體估值有直接影響。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)1無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指投資者投資于無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)所能獲得的預(yù)期收益率，通常以政府債券收益率作為代理。2風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)反映了投資者投資于特定風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的額外補(bǔ)償，即由于承擔(dān)了額外的風(fēng)險(xiǎn)而要求的額外收益。3風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的確定風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的確定需考慮多個(gè)因素，包括市場風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、公司風(fēng)險(xiǎn)等。股權(quán)資本成本測算資本成本股權(quán)資本成本是指投資者要求的最低回報(bào)率，反映了投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。測算股權(quán)資本成本有助于評(píng)估項(xiàng)目是否具有可行性，并為投資決策提供依據(jù)。常用方法資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)加權(quán)平均資本成本(WACC)收益計(jì)算凈收益折現(xiàn)將各年凈收益折現(xiàn)至評(píng)估基準(zhǔn)日總現(xiàn)值將各年凈收益現(xiàn)值加總評(píng)估價(jià)值將總現(xiàn)值作為評(píng)估價(jià)值經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值生產(chǎn)性資產(chǎn)包括廠房、機(jī)器設(shè)備、工具、原材料等，直接用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。輔助性資產(chǎn)包括辦公樓、倉庫、車輛等，輔助生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。無形資產(chǎn)包括專利、商標(biāo)、軟件等，具有商業(yè)價(jià)值，但無實(shí)物形態(tài)。流動(dòng)資產(chǎn)包括現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨等，在一年內(nèi)或一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)可以變現(xiàn)或消耗。溢余資產(chǎn)與負(fù)債價(jià)值非經(jīng)營性資產(chǎn)評(píng)估非經(jīng)營性資產(chǎn)的市場價(jià)值，如倉庫、土地等。這些資產(chǎn)不直接用于核心業(yè)務(wù)運(yùn)營，但可能對(duì)企業(yè)整體價(jià)值產(chǎn)生影響。負(fù)債價(jià)值評(píng)估企業(yè)負(fù)債的市場價(jià)值，如銀行貸款、應(yīng)付賬款等。負(fù)債是企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)義務(wù)，在評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值時(shí)需要考慮。影響因素非經(jīng)營性資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)值受市場因素和企業(yè)具體情況影響，例如市場利率、租賃合同等。企業(yè)整體價(jià)值市場價(jià)值企業(yè)整體價(jià)值反映了市場對(duì)企業(yè)的認(rèn)可程度，是所有資產(chǎn)的總和，體現(xiàn)了企業(yè)在市場上的競爭力和發(fā)展?jié)摿?。并購價(jià)值在并購交易中，企業(yè)整體價(jià)值是評(píng)估目標(biāo)公司價(jià)值的重要指標(biāo)，可以反映其在市場上的競爭力，以及其在并購交易中的吸引力。管理價(jià)值企業(yè)的整體價(jià)值還包括其管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和能力，以及企業(yè)的品牌、聲譽(yù)和客戶關(guān)系等無形資產(chǎn)。引入員工持股對(duì)估值的影響股權(quán)激勵(lì)員工持股計(jì)劃，通常表現(xiàn)為股票期權(quán)或股票認(rèn)購權(quán)，允許員工以預(yù)先設(shè)定的價(jià)格購買公司股票。價(jià)值提升員工持股計(jì)劃可以激勵(lì)員工，提高員工的積極性和創(chuàng)造力，從而提升公司的價(jià)值。估值影響員工持股計(jì)劃會(huì)影響公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和控制權(quán)，進(jìn)而影響公司整體價(jià)值和評(píng)估結(jié)果。產(chǎn)權(quán)受限對(duì)估值的影響產(chǎn)權(quán)受限的影響產(chǎn)權(quán)受限是指企業(yè)資產(chǎn)的使用權(quán)受到限制，例如土地使用權(quán)、房屋租賃權(quán)等。這將影響企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低其價(jià)值。估值影響產(chǎn)權(quán)受限會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的下降。因?yàn)槭芟薜馁Y產(chǎn)難以轉(zhuǎn)讓，其價(jià)值將比完全產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)低。評(píng)估方法在進(jìn)行企業(yè)估值時(shí)，需要對(duì)受限資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并將其價(jià)值計(jì)入企業(yè)的整體價(jià)值。公司控制權(quán)對(duì)估值的影響11.控制權(quán)溢價(jià)控制權(quán)意味著對(duì)公司決策的重大影響力，例如，可以改變公司的經(jīng)營方向，這可能帶來更高的未來收益預(yù)期，導(dǎo)致估值上升。22.戰(zhàn)略價(jià)值控制權(quán)賦予了持有者整合或剝離公司的能力，例如，通過整合資源或剝離非核心業(yè)務(wù)來提高盈利能力，進(jìn)而影響估值。33.風(fēng)險(xiǎn)因素控制權(quán)的變更可能會(huì)帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)或管理風(fēng)險(xiǎn)，例如，新管理團(tuán)隊(duì)的決策能力或整合能力存在不確定性，從而可能導(dǎo)致估值降低。評(píng)估結(jié)果的校驗(yàn)評(píng)估結(jié)果的校驗(yàn)是評(píng)估工作的重要環(huán)節(jié)，確保評(píng)估結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。1合理性檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果是否符合市場規(guī)律和行業(yè)慣例。2敏感性分析分析關(guān)鍵假設(shè)變化對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。3可行性分析評(píng)估結(jié)果是否可操作，是否符合投資者的投資目標(biāo)。4最終確認(rèn)評(píng)估師根據(jù)校驗(yàn)結(jié)果最終確認(rèn)評(píng)估結(jié)果。評(píng)估報(bào)告撰寫1數(shù)據(jù)整理評(píng)估結(jié)果整理，包括評(píng)估假設(shè)、評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)、評(píng)估結(jié)果等。2評(píng)估報(bào)告結(jié)構(gòu)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)應(yīng)清晰、完整、邏輯嚴(yán)密，涵蓋所有關(guān)鍵要素，并根據(jù)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的進(jìn)行調(diào)整。3評(píng)估報(bào)告撰寫評(píng)估報(bào)告語言要準(zhǔn)確、規(guī)范、簡潔，并使用圖表等方式來呈現(xiàn)評(píng)估結(jié)果，增強(qiáng)可讀性和說服力。