民法典應(yīng)用-房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國93課件講解

民法典應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國家教學(xué)資源庫模塊3民法典物權(quán)三、土地使用權(quán)出讓

土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

出讓的含義如下：

1）土地使用權(quán)出讓，又稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國家壟斷。

2）經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人在使用期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益和處分?quán)。

3）土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。

4）集體土地不經(jīng)征收不得轉(zhuǎn)讓。

5）土地使用權(quán)出讓具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。1、概念房地產(chǎn)開發(fā)用地制度與政策

（1）招標(biāo)方式。招標(biāo)出讓是指土地所有者多方土地使用者，發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng)爭(zhēng)，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。

（2）拍賣方式。其特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于區(qū)位條件好、交通便利的地塊。

（3）掛牌出讓方式。

2、出讓方式房地產(chǎn)開發(fā)用地制度與政策

（1）居住用地70年；

（2）工業(yè)用地50年；

（3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；

（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

（5）綜合或其他用地50年。3、出讓最高年限房地產(chǎn)開發(fā)用地制度與政策

四、土地使用權(quán)劃撥

國有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。劃撥的含義如下：

1）國有土地使用權(quán)劃撥有用地者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用和無償取得兩種形式。

2）除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制。

3）取得劃撥土地使用權(quán)，必須有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)，并按規(guī)定程序辦理。1、含義房地產(chǎn)開發(fā)用地制度與政策

1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2、劃撥土地使用權(quán)的范圍房地產(chǎn)開發(fā)用地制度與政策

1）劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。主要包括：一是經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)有受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上交國家。2）劃撥土地使用權(quán)的出租。一是以營利為目的的，應(yīng)將租金中土地收益上交國家。二是租賃時(shí)間超過6個(gè)月的，應(yīng)辦理租賃合同，其期限不得超過出讓年限。3）劃撥土地使用權(quán)的抵押。抵押時(shí)不應(yīng)包含土地價(jià)格。3、劃撥土地的管理房地產(chǎn)開發(fā)用地制度與政策

五、閑置土地的處理閑置土地是指在使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)的建設(shè)用地。1、含義房地產(chǎn)開發(fā)用地制度與政策

下列土地屬于閑置土地：

⑴未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的；⑵國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；⑶已動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足開發(fā)建設(shè)面積的1/3，或者投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；⑷法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2、閑置土地的范圍房地產(chǎn)開發(fā)用地制度與政策

對(duì)于閑置土地的處置有下列方式：⑴延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不得超過1年；⑵改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)；⑶安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目具備條件后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)；⑷政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；⑸政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)原用地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；⑹政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書。對(duì)因政府及政府有關(guān)部門行為造成土地閑置的，由政府和用地單位協(xié)商處理。3、閑置土地的處置方式

房地產(chǎn)開發(fā)用地制度與政策

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定征收土地閑置費(fèi)。

4、征收土地閑置費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)用地制度與政策

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，除因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。由市、縣人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)