資產(chǎn)評估：成本法、市場法和收益法的比較

市場法，成本法，收益法的區(qū)別一．區(qū)別市場法，也稱現(xiàn)行市價法或市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出（交易）的類似資產(chǎn)的異同，將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。成本法，是指在被評估資產(chǎn)現(xiàn)時重置成本的基礎(chǔ)上，扣減其各項損耗價值，從而確定被評估資產(chǎn)價值的方法。收益法，是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種方法。比較：市場法的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)業(yè)務(wù)估價，所以市場法的應(yīng)用，與市場經(jīng)濟(jì)體制的建立與發(fā)展，資產(chǎn)的市場化程度密切相關(guān)。運用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的資料具有時效性。而成本法的資料是歷史資料，受時間的限制不大。收益法則是通過估算未來預(yù)期收益來評估資產(chǎn)價值。二．基本原理市場法，是按所選參照物的現(xiàn)行市場價格，通過比較被評估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)之間的差異并加以量化，以調(diào)整后的價格作為資產(chǎn)評估價值。成本法：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本–實體性貶值–功能性貶值–經(jīng)濟(jì)性貶值收益法，是通過預(yù)測被評估資產(chǎn)的未來收益并將其折現(xiàn)，以各年收益折現(xiàn)值之和作為資產(chǎn)的評估價值。三．資產(chǎn)計價尺度市場法，是以市場價格作為資產(chǎn)評估的計價尺度。成本法，是以重置成本作為資產(chǎn)評估的計價尺度。收益法，是以資產(chǎn)未來收益的折現(xiàn)值作為計價尺度。四．前提條件市場法：1、需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場；2、公開市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交易活動（參照物），且參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日時間間隔不長。參照物與被評估資產(chǎn)可比的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。3、參照物的基本數(shù)量至少為3個，參照物成產(chǎn)成交價格必須真實，參照物成交價應(yīng)是正常交易的結(jié)果，參照物與被評估資產(chǎn)之間大體可替代。成本法：1、被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性；2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，如復(fù)原重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集；3、形成資產(chǎn)價值的各種損耗是必要的；4、被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益。收益法：1、被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣計量。要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。2、資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也是可以預(yù)測并可以用貨幣計量。3、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。五、適用范圍市場法，只適用于以市場價值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。只要滿足市場法的3個前提條件就可以運用市場法。但下列情況不宜采用市場法：1）因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產(chǎn)，如專用機器設(shè)備，或無法重置的特殊設(shè)備都不宜采用市場法；2）對于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對于一切以資產(chǎn)重置、補償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。具體而言，除單項資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對于那些不易計算未來收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場參照物的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)都可用此法進(jìn)行評估。收益法，一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。收益法，一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。六．優(yōu)缺點市場法：優(yōu)點1、原理簡單、易于理解和掌握。也是國際上公認(rèn)的三大基本評估方法之一；2、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場取得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格，更能反映市場價格變動趨勢；3、評估結(jié)果易于被各方面接受和理解。缺點1、對市場環(huán)境要求較為嚴(yán)格，需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)；2、在進(jìn)行影響因素比較、差異調(diào)整時，往往受評估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評估結(jié)果的準(zhǔn)確性；3、該法只適用于以資產(chǎn)價值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)，不適用于專業(yè)機器設(shè)備和大部分無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。成本法：優(yōu)點1、能比較充分地考慮到資產(chǎn)的各種損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；2、使用范圍廣泛；它除了適合于單項資產(chǎn)和具有特定用途的專項資產(chǎn)評估外，對于那些不易計算資產(chǎn)未來收益、無法重置特殊資產(chǎn)及難以取得市場參照物的資產(chǎn)評估也可以使用此法。缺點1、計算復(fù)雜、工作量大；2、各種貶值，尤其是經(jīng)濟(jì)性貶值不易計算，難以把握，往往影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。收益法：優(yōu)點1、充分考慮了資產(chǎn)未來收益和貨幣時間價值，能真實準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值；2、資產(chǎn)未來預(yù)期收益的折現(xiàn)過程與投資過程相吻合，因此此法得到的評估結(jié)論易為買賣雙方所接受。缺點1、使用收益法往往受很多條件的限制，所以它的使用范圍比較小，通常適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)的評估；2、資產(chǎn)未來收益額及風(fēng)險報酬率的預(yù)測難度較大，且易受主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響。七．應(yīng)用市場法：基本程序：1、明確評估對象2、進(jìn)行公開市場調(diào)查，尋找、選擇參照物3、差異調(diào)整（包括時間、地域、功能、成新率和交易情況）4、確定評估值評估方法：直接比較法：1）現(xiàn)行市價法2）市場折扣法3）功能價值類比法4）價格指數(shù)法5）成新率價格調(diào)整法類比調(diào)整法：1)市場售價類比法2)成本市價法3)市盈率乘數(shù)法4）成本法:評估方法：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值重置成本的估算方法：1）重置核算法（購買型和自建型）重置成本=直接成本+間接成本2）價格指數(shù)法資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×價格指數(shù)或=資產(chǎn)歷史成本×（1+價格變動指數(shù)）3）功能系數(shù)法4）統(tǒng)計分析法實體性貶值的估算方法：1)觀察法(總體觀察法和加