20091123云南曲靖溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)案例

一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)常見問題1曲靖工程一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)案例分享

——以財(cái)務(wù)現(xiàn)金流為核心世聯(lián)案例分享2工程區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo)2取地背景與企業(yè)分析1工程核心問題與解析3問題解決思路與創(chuàng)新世聯(lián)價(jià)值與效果反響456一級(jí)開發(fā)工程效勞總結(jié)3曲靖把守云南東北門戶，是云南省的第二大城市，第一大工業(yè)城市區(qū)域位置曲靖市地處云南省東部，西距省會(huì)昆明130公里，東距貴陽市318公里；曲靖市東與貴州、廣西接壤，是出入云南省東北部的重要門戶，具有良好的地理區(qū)位條件；城市地位人口：曲靖市07年城市人口587.5萬，僅次于昆明，居全省第二；GDP：曲靖市07年GDP650.4億元，僅次于昆明1393.7億元；滇中城市群的核心城市之一；云南省重要的工業(yè)城市，擁有羅平鋅電、馳宏鋅鍺、云維股份等重要上市企業(yè)工程背景工程區(qū)位資源條件規(guī)劃指標(biāo)4工程所在三寶鎮(zhèn)位于曲靖市郊區(qū)，交通便利，但周邊配套極為缺乏，屬城市陌生區(qū)工程背景工程區(qū)位資源條件規(guī)劃指標(biāo)昆明曲昆高速鐵路曲昆段鐵路曲貴段曲陸高速326國道曲靖曲宣高速空港新城87公里27公里工程位置工程距離市中心11公里；工程所在的麒麟?yún)^(qū)是曲靖市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是滇中、滇東北與滇東南的交通樞紐；交通情況工程緊鄰曲陸高速，326國道貫穿地塊，交通極為便利；周邊配套城市開展目前尚未延伸至工程范圍內(nèi)，周邊主要是農(nóng)田、以及散落在周邊的村莊，生活配套僅僅局限在度假村內(nèi)和周邊的農(nóng)家樂，極為缺乏。326國道5類型資源載體橫向比較溫泉三寶溫泉云南多溫泉，難以具備核心比較優(yōu)勢水體老虎山水庫山水資源在云南并不突出，而且在規(guī)模上也難具彌勒生態(tài)湖的震撼力南盤江（臨近地塊）山體以丘陵地形為主，坡度25%以占總面積的79.53%歷史人文石寶寺知名度難以支撐項(xiàng)目發(fā)展烈士陵園123456789101516141312昆明溫泉景點(diǎn)保山溫泉景點(diǎn)楚雄溫泉景點(diǎn)大理溫泉景點(diǎn)德宏溫泉景點(diǎn)紅河溫泉景點(diǎn)麗江溫泉景點(diǎn)臨滄溫泉景點(diǎn)怒江溫泉景點(diǎn)

曲靖溫泉景點(diǎn)

思茅溫泉景點(diǎn)文山溫泉景點(diǎn)西雙版納溫泉景點(diǎn)

迪慶.香格里拉溫泉景點(diǎn)玉溪溫泉景點(diǎn)昭通溫泉景點(diǎn)云南省溫泉景點(diǎn)分布圖地塊內(nèi)山、水以及人文資源較為豐富，但市場橫向比較看，并不具備強(qiáng)勢價(jià)值工程背景工程區(qū)位資源條件規(guī)劃指標(biāo)6規(guī)劃用地8590畝，征用5645畝，可開發(fā)用地2947畝，其余用地征而不轉(zhuǎn)，不可用于開發(fā)住宅用地商業(yè)用地酒店用地商住用地綠化用地公建用地區(qū)域規(guī)劃面積5.7平方公里可建設(shè)用地住宅用地1495畝商住綜合用地530畝商業(yè)用地406畝旅館用地290畝療養(yǎng)院用地42畝體育館用地72畝博物館用地112畝合計(jì)2947畝非建設(shè)用地交通用地633畝市政設(shè)施用地139畝綠地829畝水域和其他用地4047畝區(qū)域總占地面積8595畝區(qū)域內(nèi)總建筑面積1,924,234㎡綜合容積率0.34綜合綠化率50％工程背景工程區(qū)位資源條件規(guī)劃指標(biāo)7城市屬性位于城市近郊區(qū)，距市區(qū)11公里，可嫁接城市屬性，享受城市配套資源屬性有旅游資源，但橫向比較非強(qiáng)勢，整個(gè)區(qū)域是旅游度假形象工程屬性界定：城市近郊、非熱點(diǎn)旅游區(qū)、非強(qiáng)勢資源、大規(guī)模旅游地產(chǎn)的區(qū)域運(yùn)營工程8工程區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo)1取地背景與企業(yè)分析2工程核心問題與解析3問題解決思路與創(chuàng)新增值效勞與效果反響456一級(jí)開發(fā)工程效勞總結(jié)9取地背景資源條件政府意向企業(yè)戰(zhàn)略曲靖作為云南第二大城市，但旅游產(chǎn)業(yè)一直是曲靖的短板，曲靖政府想打造一個(gè)可以拿出手的旅游度假區(qū)曲靖麒麟?yún)^(qū)政府與云南旅投一拍即合，于2006年6月簽訂了類似于一級(jí)開發(fā)協(xié)議的招商引資協(xié)議書取地背景10企業(yè)分析客戶對(duì)旅游地產(chǎn)認(rèn)識(shí)還處于初級(jí)階段，對(duì)土地一級(jí)運(yùn)營沒有概念；借助省投和旅投集團(tuán)的力量，在與曲靖政府對(duì)接中處于強(qiáng)勢地位；從區(qū)域規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和營銷參謀都聘請(qǐng)最好單位，簡單的認(rèn)為聘請(qǐng)最好的單位就可以出最好的產(chǎn)品；對(duì)世聯(lián)期望值極高，期望世聯(lián)能為其“解決所有的問題〞云南旅投運(yùn)營特點(diǎn)云南旅投企業(yè)背景11客戶目標(biāo)品牌效益財(cái)務(wù)收益樹立旅投品牌方便后期拿地其余工程可成功復(fù)制曲靖工程五年實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)盈虧平衡八年開發(fā)完整個(gè)區(qū)域前3年投入資金3-5億元/年開發(fā)目標(biāo)12曲陸高速收費(fèi)站326國道旅投投入約3億，完成1200畝征地和啟動(dòng)期路網(wǎng)建設(shè)，拆遷工作預(yù)計(jì)2021年結(jié)束，因區(qū)域運(yùn)營方案未定，區(qū)域唯一開工的路網(wǎng)工程已暫停區(qū)域內(nèi)建筑主要集中于核心區(qū)，旅投拆遷收購工作已經(jīng)開始，預(yù)計(jì)2021年全部結(jié)束現(xiàn)狀一期路網(wǎng)待征用地已征用地征地成本2.5億資產(chǎn)整合0.3億修路0.3億總計(jì)3.1億工程現(xiàn)狀13工程區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo)1取地背景與企業(yè)分析工程核心問題與解析2問題解決思路與創(chuàng)新增值效勞與效果反響4536一級(jí)開發(fā)工程效勞總結(jié)14整個(gè)區(qū)域開發(fā)的表象問題，政府和旅投之間呈現(xiàn)惡性循環(huán)…曲靖政府云南旅投項(xiàng)目開發(fā)有一些問題，你要不再給旅投一些政策支持？1成本價(jià)供地，低價(jià)整合區(qū)域內(nèi)的國有企業(yè)，三年過去了，項(xiàng)目都沒有動(dòng)靜，就知道圈地，還想要政策？要不是看在省投的份上，早把你趕出去了！2給政策我就馬上動(dòng)工！3動(dòng)工以后再來和我政府談條件！415從“招商引資協(xié)議書〞著手，分析工程存在的問題工程操作模式以工程開發(fā)，推動(dòng)區(qū)域開展按工程批地第三屆“珠洽會(huì)〞第十六屆“昆交會(huì)〞工程簽約------------------工程建設(shè)用地納入到城市開展總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)、批次轉(zhuǎn)征、按工程供地；區(qū)政府納入當(dāng)年土地開發(fā)和年度用地方案范圍內(nèi)，并優(yōu)先滿足工程的用地需求。在保證工程用地的需求情況下，對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)土地的統(tǒng)征手續(xù)由政府按工程開發(fā)建設(shè)的用地方案包干完成-----?曲靖溫泉旅游度假區(qū)招商引資協(xié)議書?16深層性的分析，整個(gè)區(qū)域運(yùn)營面臨以下四大問題：麒麟溫泉小鎮(zhèn)開發(fā)停工問題呈現(xiàn)的表象權(quán)益保障開發(fā)運(yùn)營投資收益公共關(guān)系17旅投在區(qū)域開發(fā)中的權(quán)益沒有得到實(shí)質(zhì)性的保障權(quán)益保障公共關(guān)系開發(fā)運(yùn)營18旅投連區(qū)域運(yùn)營的盈利模式都沒想清楚，停工是唯一選擇怎么核算一級(jí)開發(fā)的本錢，土地增值收益政府旅投如何分成控規(guī)中公建配套用地面積大，開發(fā)費(fèi)用和運(yùn)營費(fèi)用高整個(gè)區(qū)域一級(jí)開發(fā)19億元，地價(jià)本錢比市區(qū)高出40％旅投主導(dǎo)區(qū)域拆遷，拆遷本錢不斷攀高，征地拆遷本錢不可控由于土地本錢單價(jià)高，整理出來的土地不能變現(xiàn)，怎么辦權(quán)益保障公共關(guān)系開發(fā)運(yùn)營19區(qū)域開發(fā)停工遷出一系列潛在的內(nèi)外部關(guān)系問題旅投內(nèi)部對(duì)一級(jí)開發(fā)的認(rèn)識(shí)屬于初級(jí)階段，完全不懂一級(jí)開發(fā)新上任旅投領(lǐng)導(dǎo)對(duì)工程信心缺乏，工程公司領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)工程簽約已經(jīng)三年，政府對(duì)工程進(jìn)度和形象嚴(yán)重不滿政府的態(tài)度從當(dāng)初的積極、支持配合轉(zhuǎn)化為目前的消極、質(zhì)疑如何有效平衡曲靖市政府和旅投的工程目標(biāo)權(quán)益保障公共關(guān)系開發(fā)運(yùn)營20權(quán)益保障公共關(guān)系開發(fā)運(yùn)營21面對(duì)如此多的問題，如何推開工程？22工程區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo)1取地背景與企業(yè)分析4工程核心問題與解析3問題解決思路與創(chuàng)新增值效勞與效果反響526一級(jí)開發(fā)工程效勞總結(jié)23Step1Step2Step3從樹一級(jí)開發(fā)觀念統(tǒng)一內(nèi)部認(rèn)識(shí)明確盈利模式

制定開發(fā)方案

從新構(gòu)建政企關(guān)系

簽訂一級(jí)開發(fā)協(xié)議經(jīng)過反復(fù)研究，采取“攘外必先安內(nèi)〞的原那么，從旅投內(nèi)部著手，制定如下工作路徑：Step4工程成功運(yùn)營賺利潤、樹品牌解決問題的工作路徑24理順內(nèi)部關(guān)系，從新樹立工程信心強(qiáng)化一級(jí)開發(fā)概念，推開工程往下進(jìn)行目的工程重要性分析什么是一級(jí)開發(fā)一級(jí)開發(fā)怎么做工程能否成功四個(gè)維度理順內(nèi)部關(guān)系，強(qiáng)化概念，內(nèi)部達(dá)成共識(shí)25從國有資產(chǎn)保值增值、資金沉淀、涉及單位和旅投形象工程等方面闡述工程建設(shè)的必要性工程列入100個(gè)云南省重點(diǎn)建設(shè)涉及云南省政府、曲靖政府、旅投、省投、市總工會(huì)等單位旅投開篇之作目，失敗影響形象26引入深圳華僑城、深圳大梅沙、三亞亞龍灣工程給旅投領(lǐng)導(dǎo)洗腦，正確理解一級(jí)開發(fā)概念，分析一級(jí)開發(fā)運(yùn)營模式初步考慮案例中國，深圳華僑城中國，三亞亞龍灣韓國，濟(jì)州島中國，深圳大梅沙中國，深圳福田中心區(qū)中國，山東龍口南山……海南三亞-亞龍灣著重分析了：漢正街大規(guī)模區(qū)域開發(fā)擁有多種旅游資源一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)27借鑒中糧亞龍灣區(qū)域開發(fā)思路，從工程開發(fā)層面上升到區(qū)域運(yùn)營層面，將曲靖工程開發(fā)分為四個(gè)步驟戰(zhàn)略步驟一與政府簽定以區(qū)域運(yùn)營為核心的開發(fā)協(xié)議，獲得區(qū)域開發(fā)控制權(quán)區(qū)域開發(fā)主導(dǎo)權(quán)規(guī)劃控制權(quán)土地出讓控制權(quán)土地收益分成戰(zhàn)略步驟二制定和把控《麒麟溫泉小鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》通過控制性規(guī)劃把控規(guī)劃實(shí)施保障區(qū)域的規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略步驟三征地成本細(xì)分為可控和不可控成本一次性補(bǔ)償不可控制費(fèi)用，其余土地按開發(fā)進(jìn)程需要和資金情況征用分步完善基建建設(shè)戰(zhàn)略步驟四前期建設(shè)五星級(jí)酒店和溫泉谷帶動(dòng)形象和市場把控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)土地出讓和開發(fā)根據(jù)市場和資金情況選擇區(qū)域運(yùn)營基于區(qū)域開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制下，通過把控各個(gè)階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，整合外部資源，推動(dòng)區(qū)域成熟，同時(shí)實(shí)現(xiàn)旅投經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。28世聯(lián)地產(chǎn)CEO參加匯報(bào)會(huì)，借用專家的身份闡述工程成功的必然性，旅投內(nèi)部對(duì)工程成功運(yùn)作的信心高度膨脹工程成功必然因素1234工程區(qū)位優(yōu)勢交通優(yōu)勢如何嫁接城市功能屬性中國城市化進(jìn)程規(guī)律二三線城市房地產(chǎn)規(guī)律曲靖城市開展特性工程具備的資源屬性資源屬性如何開發(fā)利用杭州西湖的開發(fā)案例中國房地產(chǎn)開展趨勢房地產(chǎn)國進(jìn)民退的大勢國企進(jìn)軍房地產(chǎn)的優(yōu)勢29解決工程問題第一步的效果反響概念認(rèn)識(shí)正確理解一級(jí)開發(fā)、區(qū)域運(yùn)營的概念以及一級(jí)開發(fā)的戰(zhàn)略步驟開發(fā)信心工程啟動(dòng)從新樹立工程開發(fā)必然成功的信念，當(dāng)場拍板加快工程進(jìn)程溫泉谷改造工程啟動(dòng)，全面協(xié)調(diào)政企關(guān)系旅投8人團(tuán)隊(duì)考察三亞、西安工程，世聯(lián)全程陪同，效果顯著考察之旅30達(dá)成共識(shí)，工程往下推動(dòng)，但怎么建設(shè)？區(qū)域開發(fā)方案31現(xiàn)金流和盈利能力永遠(yuǎn)是區(qū)域運(yùn)營的主弦律，做方案之前先算帳一級(jí)開發(fā)總本錢區(qū)域市政配套：5.3億征地補(bǔ)償本錢：10.5億管理財(cái)務(wù)費(fèi)用：3.5億一級(jí)總本錢：19.3億元出讓土地本錢單價(jià)＝193億元/2500畝＝77萬/畝全一級(jí)開發(fā)全二級(jí)開發(fā)二級(jí)開發(fā)總本錢一級(jí)開發(fā)總本錢：19.3億二級(jí)開發(fā)本錢：2000元/平米二級(jí)開發(fā)總本錢：25億元酒店溫泉谷不計(jì)入二級(jí)開發(fā)本錢物業(yè)開發(fā)本錢價(jià)單價(jià)＝44億/126萬平米＝3500元/平方米縱橫向比照結(jié)論土地本錢高于陽宗海、撫仙湖、野鴨湖等旅游板塊價(jià)格50％，比曲靖市中心土地價(jià)格高出40％二級(jí)開發(fā)本錢價(jià)3500元/平米〔不含酒店溫泉谷5億元的投入〕，利潤總量和利潤率很小工程盈利性差32算不過帳的工程必須做，怎么提升工程的盈利能力？減少投入

提高地價(jià)╳

增加房價(jià)╳增加用地

33基建配套設(shè)施高爾夫用地其他建設(shè)用地曲陸高速收費(fèi)站326國道建設(shè)項(xiàng)目占地面積建設(shè)規(guī)模建設(shè)成本帶動(dòng)規(guī)模建設(shè)建議溫泉谷、酒店150畝14.7萬方5億元800畝樹立區(qū)域形象，必須前期建設(shè)水上中心濕地公園270畝/35畝2.4萬方0.5億元1000畝湖濱板塊標(biāo)桿性項(xiàng)目，必須建設(shè)高爾夫球場約700畝47萬方0.8億元1200畝板塊形象工程，面積偏小，需擴(kuò)大用地面積體育館64畝1.7萬方0.4億元約300畝與高爾夫功能重復(fù)，改為高爾夫用地，節(jié)約5千萬博物館112畝8.9萬方1.8億元500畝博物館建面0.8萬方，8萬方變?yōu)樯虡I(yè)，節(jié)約1億元建設(shè)成本帶動(dòng)規(guī)模用地面積價(jià)值拉升區(qū)域形象酒店溫泉谷濕地公園高爾夫博物館計(jì)算公建配套投入產(chǎn)出比，保存典型工程，體育館改為建設(shè)用地，博物館控制在8000平米，節(jié)約1.5億規(guī)劃重估34減少1.5億元的投入無疑是杯水車薪，增加用地才是區(qū)域開發(fā)盈利的核心關(guān)鍵點(diǎn)曲陸高速收費(fèi)站326國道可自主出讓、開發(fā)用地：3100畝原開發(fā)地塊規(guī)模：2500畝新增開發(fā)地塊規(guī)模：600畝原有用地新增用地1234新增地塊〔1〕規(guī)模：250畝選擇原因：地勢高，有湖景片區(qū)全景景觀優(yōu)勢新增地塊〔2〕規(guī)模：100畝選擇原因：地勢較高，景觀好新增地塊〔3〕規(guī)模：100畝選擇原因：地勢較高，有對(duì)面濕地公園景觀新增地塊〔4〕規(guī)模：150畝選擇原因：地勢低，受村居景觀影響小250畝100畝100畝150畝增加用地35綜合考量建設(shè)本錢、市場實(shí)現(xiàn)、盈利目標(biāo)、現(xiàn)金流、公司戰(zhàn)略后，確定工程盈利模式物業(yè)二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域開發(fā)“利潤天平〞36盈利模式很清楚，盈利能力強(qiáng)，但5億自有資金相對(duì)于26億元投入微乎其微，怎么解決資金缺口問題？錢自有資金5億元貸款額度有限不愿意增加負(fù)債一級(jí)開發(fā)19億元征地費(fèi)水漲船高基建市政配套費(fèi)用高錢資金運(yùn)用矛盾征地費(fèi)用按每年10％以上的速度增加，區(qū)域形象出來后征地費(fèi)更高市政基建緩建將影響到整個(gè)區(qū)域開發(fā)進(jìn)程一級(jí)開發(fā)19億元征地費(fèi)水漲船高基建市政配套費(fèi)用高37要保證區(qū)域開發(fā)進(jìn)程、控制征地本錢，

可以采用六大招解決資金難題。38解決資金第一招曲靖市工人療養(yǎng)院曲靖市干部療養(yǎng)院曲靖市地方鐵路局曲陸高速公路公司滇東溫泉度假村…麒麟溫泉開發(fā)參股35％控股65％思考：這樣會(huì)有什么后遺癥？39解決資金第二招快速翻修被整合資源，并營業(yè)，評(píng)估公司高估盈利能力和資產(chǎn)價(jià)格，用于抵押貸款獲取資金不低于1.5億貸款幾問什么東西可貸款？銀行怎么評(píng)估貸款？什么情況下可貸款？貸款額度多少？貸款期限多久？……工療院干療院曲陸公司土地鐵路公司用地滇東度假村……資產(chǎn)包……銀行貸款1.5億元40解決資金第三招細(xì)分征地拆遷費(fèi)用，按類別分為可控和非可控，同時(shí)細(xì)分為必須支付和非必須支付費(fèi)用費(fèi)用額度征地安置補(bǔ)償費(fèi)66000元/㎡青苗與附著物補(bǔ)償9000元/㎡耕地開墾稅12600元/㎡失地農(nóng)民保障金20000元/㎡耕地占用稅18328元/㎡不可預(yù)見費(fèi)2700元/㎡征地管理費(fèi)費(fèi)1138元/㎡新增建設(shè)用地使用費(fèi)18668元/㎡支付給被征地單位或者農(nóng)民按文件繳納給政府的規(guī)費(fèi)中央30%省政府70%區(qū)級(jí)10％省級(jí)90%數(shù)據(jù)來源：麒麟?yún)^(qū)建設(shè)用地效勞中心繳費(fèi)通知專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)地方稅務(wù)局市區(qū)政府征地本錢15萬/畝市區(qū)政府支付策略：在財(cái)力有限的情況下盡量控制征地拆遷本錢征地思路：農(nóng)民和被征地單位的費(fèi)用必須支付，用地和繳費(fèi)匹配，規(guī)費(fèi)局部爭取費(fèi)用減免支付方案：分三年支付農(nóng)民征地拆遷費(fèi)用，提前控地；政府規(guī)費(fèi)按土地使用方案繳納，爭取緩期或者減免征地拆遷策略征地費(fèi)用說明：征地拆遷費(fèi)用按每年10％的幅度增加未繳納規(guī)費(fèi)集中在第八年支付41解決資金第四招比物業(yè)開發(fā)、土地出讓快半步的市政配套建設(shè)速度，緩解資金壓力和減少財(cái)務(wù)本錢現(xiàn)有路網(wǎng)啟動(dòng)期在修路網(wǎng)后期修建路網(wǎng)收費(fèi)站326國道片區(qū)總投資啟動(dòng)時(shí)間首期路網(wǎng)基建12,118萬元第1年二期路網(wǎng)基建9,954萬元第2年三期路網(wǎng)基建11,107萬元第3年四期路網(wǎng)基建9,395萬元第5年五期路網(wǎng)基建10,228萬元第7年合計(jì)52,800萬元注：路網(wǎng)基建工程費(fèi)用包括：土地整理、綠化建設(shè)、市政道路、污水工程、環(huán)衛(wèi)、給排水、電力電信以及前期費(fèi)用42解決資金第五招僅靠自有資金和銀行放款不能解決根本問題，物業(yè)開發(fā)和土地出讓同時(shí)進(jìn)行，物業(yè)開發(fā)優(yōu)先，實(shí)現(xiàn)自我造血功能曲陸高速收費(fèi)站326國道22131415201921161771112214856101893地塊目標(biāo)用途地塊編號(hào)可用于物業(yè)開發(fā)1、2、3、4、5、11、12、13、15、20根據(jù)開發(fā)情況待定16、19、21可用于土地出讓6、7、8、9、10、17、18公建配套用地14、22物業(yè)用地出讓用地待定用地公建用地地塊價(jià)值評(píng)估體系100%地塊資源條件10%地塊規(guī)劃用途10%工程開發(fā)節(jié)奏20%預(yù)期升值潛力20%區(qū)域聯(lián)動(dòng)效益30%區(qū)域片區(qū)規(guī)劃10%43解決資金第六招酒店分期建設(shè)，用于物業(yè)開發(fā)的地塊和在建工程抵押貸款，爭取資金，盈利能力差的緩建，保證穩(wěn)定現(xiàn)金流貸款時(shí)間合計(jì)第1年第2年第3年抵押資產(chǎn)

1、2、3、23號(hào)地前期整合資產(chǎn)酒店溫泉谷4、5號(hào)地酒店溫泉谷評(píng)估金額（萬元）109906200805491734909貸款比例（％）70％70％70％70％抵押額（萬元）76914140563844224436還款時(shí)間第3年第4年第5年還款額度76914240563832614532曲陸高速收費(fèi)站326國道物業(yè)開發(fā)用地酒店溫泉谷用地與整合資源2221453抵押還貸時(shí)間表抵押貸款說明：抵押貸款彈性空間很大，本次測算按貸款規(guī)定計(jì)算，用于貸款的是沉淀資產(chǎn)和物業(yè)開發(fā)用地，出讓土地不抵押物業(yè)開發(fā)用地在辦理房地產(chǎn)證時(shí)必須還貸或者調(diào)換抵押物換取之前抵押物44怎么區(qū)分一、二級(jí)開發(fā)的本錢支出，直接關(guān)系到土地出讓的綜合本錢價(jià)、政府的利潤分成問題一級(jí)開發(fā)本錢核算問題常規(guī)下，那些可計(jì)入一級(jí)開發(fā)本錢？非常規(guī)工程,那些可計(jì)入開發(fā)本錢？政府可能認(rèn)可那些本錢？市場上流行的可計(jì)入一級(jí)開發(fā)本錢的類別？一級(jí)開發(fā)本錢核算曲陸高速收費(fèi)站326國道公建設(shè)施板塊劃分建設(shè)成本是否計(jì)入一級(jí)成本濕地公園湖濱板塊1167萬元是溫泉廣場溫泉板塊500萬元是博物館文化板塊4000萬元是五星酒店溫泉板塊39264萬元否溫泉谷溫泉板塊10000萬元否高爾夫高爾夫板塊8000萬元否商業(yè)街溫泉板塊文化板塊湖濱板塊——否45在解決生存問題時(shí)，采取了非常規(guī)手段，解決了生存問題后，怎么處理后遺癥？曲靖市工人療養(yǎng)院曲靖市干部療養(yǎng)院曲靖市地方鐵路局曲陸高速公路公司滇東溫泉度假村麒麟溫泉開發(fā)參股35％控股65％房地產(chǎn)開發(fā)工程溫泉物業(yè)酒店物業(yè)水上運(yùn)動(dòng)中心其他資產(chǎn)思考問題怎么減少參股公司利潤？怎么躲避后期運(yùn)營中的稅費(fèi)和手續(xù)繁雜問題？46后遺癥解決思路重新梳理組織架構(gòu)，解決后續(xù)工程轉(zhuǎn)手的稅費(fèi)，手續(xù)問題，同時(shí)各個(gè)物業(yè)板塊分拆獨(dú)立成立公司曲靖市工人療養(yǎng)院曲靖市干部療養(yǎng)院曲靖市地方鐵路局曲陸高速公路公司滇東溫泉度假村麒麟溫泉開發(fā)參股35％控股65％房地產(chǎn)工程公司溫泉公司酒店公司水上中心公司其他公司從新梳理組織架構(gòu)旅投轉(zhuǎn)移開發(fā)利潤后遺癥解決思路思考：梳理組織架構(gòu)有什么好處？47后遺癥解決思路曲靖市工人療養(yǎng)院曲靖市干部療養(yǎng)院曲靖市地方鐵路局曲陸高速公路公司滇東溫泉度假村麒麟溫泉開發(fā)參股10％控股90％房地產(chǎn)工程公司溫泉公司酒店公司水上中心公司其他公司從新梳理組織架構(gòu)旅投轉(zhuǎn)移開發(fā)利潤后遺癥解決思路48從新梳理組織架構(gòu)旅投轉(zhuǎn)移開發(fā)利潤后遺癥解決思路后遺癥解決思路從新成立公司用于房地產(chǎn)開發(fā)，麒麟公司僅作為一級(jí)開發(fā)單位，一二級(jí)開發(fā)分開運(yùn)作，旅投獨(dú)享區(qū)域二級(jí)開發(fā)利潤曲靖市工人療養(yǎng)院曲靖市干部療養(yǎng)院曲靖市地方鐵路局曲陸高速公路公司滇東溫泉度假村麒麟溫泉開發(fā)參股10％控股90％溫泉公司酒店公司水上中心公司其他公司房地產(chǎn)工程公司A房地產(chǎn)工程公司B房地產(chǎn)工程公司C思考：1、哪些公司剝離出去？2、梳理組織架構(gòu)的盈利性？3、這樣做會(huì)出現(xiàn)什么問題？案例：金光紙業(yè)APP資本運(yùn)營49明確區(qū)域開發(fā)盈利模式，解決資金問題，確定開發(fā)策略后，怎么去實(shí)現(xiàn)整個(gè)目標(biāo)？

政府目標(biāo)

旅投目標(biāo)

居民目標(biāo)？R1非期望結(jié)果：由現(xiàn)實(shí)的特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果：不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果C=R1,R2Q=如何從R1到R2要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的關(guān)鍵因素是什么？簽署區(qū)域一級(jí)開發(fā)協(xié)議！50招商引資書簽訂3年，旅投除了圈地就是資產(chǎn)整合，無實(shí)質(zhì)性開發(fā)，政府對(duì)工程持消極態(tài)度，怎么和政府簽署開發(fā)協(xié)議？51招商引資書簽訂3年，旅投除了圈地就是資產(chǎn)整合，無實(shí)質(zhì)性開發(fā)，政府對(duì)工程持消極態(tài)度，如何逼政府就范？目的：清楚誰是項(xiàng)目關(guān)鍵負(fù)責(zé)人、受益人要點(diǎn)：1、每個(gè)政府官員都需要政績，弄清楚項(xiàng)目建成后屬于誰的政績，誰就更有動(dòng)力去推動(dòng)工作；2、如果找錯(cuò)人，項(xiàng)目推動(dòng)工作會(huì)適得其反第一步目的：傳遞旅投準(zhǔn)備大規(guī)模投資的信號(hào)要點(diǎn)：1、由政績所有人召集政府部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加典型項(xiàng)目開工儀式，讓整個(gè)曲靖政府官員知曉項(xiàng)目動(dòng)工；2、重新樹立項(xiàng)目形象，政府對(duì)項(xiàng)目態(tài)度轉(zhuǎn)變第二步52招商引資書簽訂3年，旅投除了圈地就是資產(chǎn)整合，無實(shí)質(zhì)性開發(fā)，政府對(duì)工程持消極態(tài)度，如何逼政府就范？目的：樹立一級(jí)開發(fā)概念，加強(qiáng)政府信心要點(diǎn)：1、政績所有人給企業(yè)邀請(qǐng)參加考察的官員名單，公司邀請(qǐng)官員考察一級(jí)開發(fā)成功項(xiàng)目；2、考察中給政府灌輸一級(jí)開發(fā)概念、樹立信心第三步目的：拋出一級(jí)開發(fā)方案要政策支持要點(diǎn)：1、結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)給曲靖政府開發(fā)方案（草案）；2、開發(fā)方案中明確區(qū)開發(fā)建設(shè)內(nèi)容、工程進(jìn)度和投資強(qiáng)度、利潤分成，說明建設(shè)困難，要政策支持第四步目的：簽署一級(jí)開發(fā)協(xié)議要點(diǎn)：1、旅投拋出一級(jí)開發(fā)協(xié)議草案給曲靖市政府2、政企協(xié)商協(xié)議內(nèi)容，簽署一級(jí)開發(fā)協(xié)議第五步53僅僅是流程解決不了問題，讓政府簽協(xié)議要使用殺手锏“誘簽〞組合拳區(qū)域形象開發(fā)案例傳遞信號(hào)算帳訴苦投資計(jì)劃利潤分成成果：曲靖市麒麟?yún)^(qū)三寶鎮(zhèn)溫泉組團(tuán)開發(fā)方案〔政府版本〕思考：政府版本的開發(fā)方案需要注意哪幾點(diǎn)？54時(shí)機(jī)成熟，曲靖政府容許與旅投簽署一級(jí)開發(fā)協(xié)議，合同應(yīng)該怎么簽訂？應(yīng)該注意哪些要點(diǎn)？合同名字如何擬定一級(jí)開發(fā)協(xié)議和誰簽訂協(xié)議核心條款是什么協(xié)議中如何控制政府行為違約責(zé)任怎么約定一級(jí)開發(fā)協(xié)議書55為躲避法律風(fēng)險(xiǎn)，目前市場上大局部一級(jí)開發(fā)工程以“合作開發(fā)〞，“委托開發(fā)〞、“合作建設(shè)〞的名義簽署一級(jí)開發(fā)協(xié)議客觀條件市場上采用“合作開發(fā)〞、“委托開發(fā)〞名譽(yù)簽署一級(jí)開發(fā)協(xié)議