工作領(lǐng)域2 新居住項目產(chǎn)品與價格策37課件講解

工作領(lǐng)域2新居住項目產(chǎn)品與價格策劃任務(wù)3新居住項目價格策劃戴小清3.4必備業(yè)務(wù)知識1.影響房地產(chǎn)價格的10因素（1）自身因素。也就是房地產(chǎn)產(chǎn)品因素，包括權(quán)利、位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、面積、日照、通風(fēng)、建筑物狀況等。產(chǎn)品因素過硬，一般房地產(chǎn)價格就高。（2）環(huán)境因素。包括視覺環(huán)境、聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等。環(huán)境條件好，一般房地產(chǎn)價格就高。（3）人口因素。對房地產(chǎn)價格有很大影響。①人口數(shù)量。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲；反之，房地產(chǎn)價格就會下落。人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負(fù)增長三種情況。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口，以及日間人口和夜間人口，都會對不同類型房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響。在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價格：一方面，人口高密度地區(qū)，房地產(chǎn)的價格趨高；另一方面，人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。②人口素質(zhì)。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。③家庭人口規(guī)模。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)的變動。一般來說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。（4）經(jīng)濟(jì)因素。①經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)形勢樂觀，對房地產(chǎn)的需求就增加，一般房地產(chǎn)價格會上漲。②物價。物價走高，將加重開發(fā)商成本，從而將抑制房地產(chǎn)項目開發(fā)的供給，價格會上漲，而且物價上漲可能出現(xiàn)通貨膨脹，人們會選擇投資房地產(chǎn)保值，也會刺激價格上漲；反之，物價走低，將減輕開發(fā)商成本，房地產(chǎn)價格會下降或漲幅減小。③居民收入。居民收入水平直接決定了該城市市民對住宅及其相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的市場需求。居民平均收入水平影響房屋價格，平均收入水平越高的城市，住宅的價格往往也越高。三大都市圈是全國市民收入最高的地區(qū)，也是全國住宅價格最高的地區(qū)。貧富差異影響房屋檔次結(jié)構(gòu)，即使平均收入一樣，收入的貧富差異程度越大，房地產(chǎn)價格的變動區(qū)間就越大。（5）社會因素。包括政治安定、社會治安、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。社會環(huán)境好，一般房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，房地產(chǎn)價格不會大幅波動。（6）行政因素。包括房地產(chǎn)制度、政策、發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃、交通管制等。①利率因素，會影響房地產(chǎn)市場供給與需求。②匯率因素，對房地產(chǎn)價格也會產(chǎn)生顯著的影響，持續(xù)力度大、持續(xù)時間長。一般而言，匯率調(diào)整主要表現(xiàn)為境外資金對東道國房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動，如果投資者預(yù)期東道國貨幣會升值，他們就會在東道國的房地產(chǎn)市場投入更多的資金，刺激房地產(chǎn)市場需求?，F(xiàn)階段要確保貨幣政策的獨立性,并采取有效措施防止國際游資在我國房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。③房地產(chǎn)稅收因素，也在相當(dāng)程度上影響房地產(chǎn)價格。主要有營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。當(dāng)政府覺得房地產(chǎn)已經(jīng)過熱時，往住就會通過提高房地產(chǎn)稅費的征收標(biāo)準(zhǔn)，抑制過熱的房地產(chǎn)市場。而當(dāng)政府覺得房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷時，往往就會通過降低房地產(chǎn)稅費的征收標(biāo)淮激發(fā)房地產(chǎn)市場。④城市規(guī)劃因素，會確定房地產(chǎn)所在區(qū)域的商服中心、道路、交通、城市設(shè)施和環(huán)境狀況，這些因素都會影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格，如規(guī)劃中的地鐵會造成沿線所有房價上漲。⑤交通管制因素，會改變房地產(chǎn)道路通達(dá)因素、交通便捷因素，當(dāng)交通管制改善了房地產(chǎn)的道路通達(dá)狀況，使交通更加便捷，則會刺激房價上漲；反之，房價可能會下跌。（7）心理因素。包括心態(tài)、偏好、時尚風(fēng)氣、風(fēng)水、吉祥數(shù)字等。主要是對房價的心理預(yù)期會影響房地產(chǎn)價格，當(dāng)心理預(yù)期房價會上漲，則會選擇購買房地產(chǎn)，從而可能真正造成房價上漲；反之，則會選擇不買房或售房，從而可能真正造成房價下跌。（8）國際因素。包括世界經(jīng)濟(jì)、軍事沖突、政治對立、國際競爭、貿(mào)易沖突等。國際形勢動蕩，會傳遞到國內(nèi)房地產(chǎn)市場，引起房地產(chǎn)價格波動。（9）供求因素。包括房地產(chǎn)供給、需求。供大于求情況下，一般房地產(chǎn)價格會下降；相反，求大于供情況下，一般房地產(chǎn)價格會上漲。（10）其他因素。上述9方面之外的因素，也可能會影響房地產(chǎn)價格波動，如新冠肺炎造成的連鎖反應(yīng)會引起相關(guān)房地產(chǎn)市場價格波動。2.房地產(chǎn)成交價格與市場價格（1）房地產(chǎn)成交價格。簡稱成交價，是房地產(chǎn)交易雙方實際達(dá)成交易的價格。只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格，高于或等于賣者所愿意接受的最低價格時，交易才可能成功。（2）房地產(chǎn)市場價格。是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。3.現(xiàn)房價格和期房價格（1）現(xiàn)房價格。是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。（2）期房價格。是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋為交易標(biāo)的的價格。期房價格通常低于現(xiàn)房價格。期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補(bǔ)償。上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等)下的關(guān)系。無論是現(xiàn)房交易還是期房交易，付款方式又有在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來某個日期一次付清和分期付清等，因此形成了多種組合形式。4.房地產(chǎn)單價和總價（1）房地產(chǎn)總價格。簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。（2）房地產(chǎn)單位價格。簡稱單價，對于土地來說，具體是指單位土地面積的土地價格；土地與建筑物合在一起的房地產(chǎn)單價通常是指單位建筑物面積的價格。價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成，元/m2。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。5.房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價（1）房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)價。是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。（2）政府指導(dǎo)價。是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。（3）政府定價。是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格，如保障房定價。政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。6.房地產(chǎn)實際價格和名義價格（1）房地產(chǎn)實際價格。是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。（2）房地產(chǎn)名義價格。是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。例如，一套建筑面積50m2的住房，總價為30萬元，其在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：①要求在成交日期時一次付清；②如果在成交日期時一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5％；③從成交日期時起分期付清，如首付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。上述第一種情況：實際總價為30萬元，不存在名義價格；第二種情況：實際總價為28.5萬元,名義總價為30萬元；第三種情況：實際總價為29.2828萬元(假定年折現(xiàn)率為5％)，名義總價為30萬元。7.房地產(chǎn)項目價格調(diào)整（1）房地產(chǎn)價格調(diào)整。是指在銷售過程中，按預(yù)想的情況或者預(yù)想的情況與實際情況出現(xiàn)偏差，依據(jù)“價格控制與調(diào)整方案”，做出的價格調(diào)整。（2）房地產(chǎn)項目的價格調(diào)整策略。是指在房地產(chǎn)項目整體定價確定的前提下，在銷售過程中，根據(jù)房地產(chǎn)項目及市場的發(fā)展情況，引導(dǎo)價格發(fā)展走勢的價格方案。在不同的房