房地產(chǎn)估價(jià)原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 91課件講解

房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國家教學(xué)資源庫比較法搜集交易實(shí)例搜集大量交易實(shí)例的必要性、途徑、要求、建立交易實(shí)例庫選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例的必要性、數(shù)量要求、質(zhì)量要求、應(yīng)注意的其他問題建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一價(jià)格單位交易情況修正交易情況修正的含義、造成成交價(jià)偏離正常市場價(jià)格的因素、交易情況修正的方法市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整的含義、市場狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義、內(nèi)容、思路、步驟、方法計(jì)算比較價(jià)值求取最終的比較價(jià)值、求取單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整的方法①平穩(wěn)②上漲③下跌成交日期價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場狀況調(diào)整的方法百分率法可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定可比實(shí)例的市場價(jià)格漲、跌的百分率為±T%從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的市場價(jià)格上漲時(shí)，為＋T%從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的市場價(jià)格下跌時(shí)，為－T%

市場狀況調(diào)整的方法市場狀況調(diào)整的關(guān)鍵市場價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況具體是調(diào)查、了解過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格市場狀況調(diào)整的具體方法（一）價(jià)格指數(shù)（二）價(jià)格變動(dòng)率市場狀況調(diào)整的方法(一)市場狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法2.環(huán)比價(jià)格指數(shù)以上一時(shí)期作為基期可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)

市場狀況調(diào)整的方法［例］某宗房地產(chǎn)2019年6月1日的價(jià)格為1800元/㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2019年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2019年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2017年1月1日為100）。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)2019年10月1日的價(jià)格。［解］該宗房地產(chǎn)2019年10月1日的價(jià)格計(jì)算如下：

市場狀況調(diào)整的方法［例］某宗房地產(chǎn)2019年6月1日的價(jià)格為2000元/㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2019年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2019年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為99．6，94．7，96．7，105．0，109．2，112．5，118．1（均以上個(gè)、月為100）。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)2019年10月1日的價(jià)格。［解］該宗房地產(chǎn)2019年10月1日的價(jià)格計(jì)算如下：

市場狀況調(diào)整的方法

市場狀況調(diào)整的方法［例］為評估某宗房地產(chǎn)2019年9月1日的價(jià)格，選取了成交日期為2018年10月1日、成交價(jià)格為3000元/㎡的可比實(shí)例。另獲知該類房地產(chǎn)的價(jià)格2018年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲1.5%，2019年2月1日至9月1日平均每月比上月上漲2%。請對該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。［解］對該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，是將該價(jià)格由2018年10月1日調(diào)整到2019年9月1日?？梢詫r(shí)間分為兩段：第一段為2018年10月1日至2019年2月1日四個(gè)月

第二段為2019年2月1日至9月1日七個(gè)月則，

市場狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為：（1）全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率（