房地產(chǎn) 估價(jià)- 之比較75課件講解

之比較法房地產(chǎn)估價(jià)1主講人：田明剛主要內(nèi)容：比較法的含義、適用對(duì)象和條件、比較法的程序，價(jià)格比較基礎(chǔ)建立學(xué)習(xí)重點(diǎn)：比較法適用對(duì)象和條件，價(jià)格比較基礎(chǔ)建立學(xué)習(xí)要求：了解比較法的基本程序；掌握比較法的適用對(duì)象；熟悉比較法的操作步驟；掌握價(jià)格比較基礎(chǔ)建立3貴仁雅苑新鳳城才茂公寓君欣豪庭中通大廈4新鳳城銀座售價(jià)（萬(wàn)元）205單價(jià)（元/㎡）31432小區(qū)位置楊浦區(qū)控江路1500弄容積率1.68綠化率35%車(chē)位/總戶數(shù)470/230房型一房一廳面積（平米）62房齡2005樓層5/20裝修精裝修朝向朝南交通公交：6、70、103、220、地鐵：靠近8號(hào)線周邊配套近新華醫(yī)院，商服店面較多，較發(fā)達(dá)環(huán)境較好基礎(chǔ)設(shè)施完備離市中心距離內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離五角場(chǎng)約4公里車(chē)程物業(yè)管理費(fèi)1.63元/平方米/月（電梯房）價(jià)格走勢(shì)房型圖估價(jià)對(duì)象5才茂公寓售價(jià)（萬(wàn)元）185單價(jià)（元/㎡）28462小區(qū)位置楊浦區(qū)本溪路138弄容積率1.3綠化率30%車(chē)位/總戶數(shù)80/264房型兩室一廳面積（平米）65房齡2000樓層4/6裝修精裝修朝向朝南交通公交：14,80,220,70,871、地鐵：較靠近8號(hào)線周邊配套近新華醫(yī)院，周?chē)行W(xué)和幼兒園，商鋪店面稍多環(huán)境稍好基礎(chǔ)設(shè)施較不完備離市中心距離內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離五角場(chǎng)約3公里程物業(yè)管理費(fèi)

1.4/平米/月（無(wú)電梯）價(jià)格走勢(shì)房型圖比較實(shí)例A貴仁雅苑售價(jià)（萬(wàn)元）154單價(jià)（元/㎡）23692小區(qū)位置楊浦區(qū)五角場(chǎng)國(guó)科路39弄容積率3.5綠化率43.1%車(chē)位/總戶數(shù)60/256房型二室一廳面積（平米）65房齡2004樓層12/13裝修普通裝修朝向朝南交通公交：6、8、819、147、地鐵：周?chē)?和10號(hào)線，但有一定距離周邊配套較多商鋪，周?chē)行⌒驮\所但缺乏大型醫(yī)院環(huán)境較好基礎(chǔ)設(shè)施配備較完善離市中心距離內(nèi)環(huán)外，近五角場(chǎng)約1公里物業(yè)管理費(fèi)

1.2/平米/月（電梯房）價(jià)格走勢(shì)房型圖比較實(shí)例B君欣豪庭價(jià)格走勢(shì)售價(jià)（萬(wàn)元）240單價(jià)（元/㎡）35294小區(qū)位置楊浦區(qū)許昌路1588弄容積率2.5綠化率32.5%車(chē)位/總戶數(shù)629/315房型一室兩廳面積（平米）68房齡2008樓層9/30裝修毛坯朝向朝南交通公交：10380960地鐵：與8號(hào)線有一定距離周邊配套近新華醫(yī)院，商鋪較多環(huán)境很好基礎(chǔ)設(shè)施完備離市中心距離內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離五角場(chǎng)約4公里車(chē)程物業(yè)管理費(fèi)

1.98/平米/月（電梯房）房型圖比較實(shí)例C中通大廈價(jià)格走勢(shì)售價(jià)（萬(wàn)元）109單價(jià)（元/㎡）16515小區(qū)位置楊浦區(qū)黃興路1號(hào)（周家嘴黃興路交口）容積率10綠化率34%車(chē)位/總戶數(shù)200/640房型一室一廳面積（平米）66房齡2002樓層16/28裝修精裝修朝向朝南交通公交：22、8、538、934、137、843周邊配套商鋪店面稍多環(huán)境較差基礎(chǔ)設(shè)施較差離市中心距離內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離五角場(chǎng)約4公里物業(yè)管理費(fèi)

2.00/平米/月（電梯房）房型圖比較實(shí)例D14估價(jià)對(duì)象及內(nèi)容

比較實(shí)例比較因素新鳳城（估價(jià)對(duì)象）才茂公寓貴仁雅苑君欣豪庭中通大廈交易日期2010.11.30（基準(zhǔn)日）2010。11.202010.11.052010.11.302010.11.11成交價(jià)格（萬(wàn)元）待估185.00154.00240109房產(chǎn)面積（平方米）6265656866成交單價(jià)(元/平方米)待估28462236923529416515交易情況正常正常正常正常正常價(jià)格類(lèi)型轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓用途公寓公寓公寓公寓公寓區(qū)域因素商服業(yè)繁華度有較多商鋪店面、繁華度較好有較多商鋪店面、繁華度較好有部分商鋪店面、繁華度一般有較多商鋪店面、繁華度較好有部分商鋪店面、繁華度一般交通條件較優(yōu)稍優(yōu)一般一般較差基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備度較完備，近新華醫(yī)院較完備，近新華醫(yī)院一般完備較完備，近新華醫(yī)院不完備離市中心距離較近較近較近較近較近個(gè)別因素環(huán)境條件較好一般較好好較差平面布置較優(yōu)稍優(yōu)較優(yōu)優(yōu)一般建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混磚混樓層5/204/612/139/3016/28容積綠化率1.68/35%1.3/30%3.5/43.1%2.5/32.510/34%裝修/房齡精裝修/05精裝修/00普通裝修/04毛坯/08精裝修/02因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象及指比較實(shí)例

比較因素新鳳城（估價(jià)對(duì)象）才茂公寓貴仁雅苑君欣豪庭中通大廈成交單價(jià)(元/平米)待估28462236923529416515交易情況待估100100100100交易時(shí)間100100100100區(qū)域因素商服業(yè)繁華度1001009910099交通條件10099989897設(shè)施完備度10099989998離市中心距離100100100100100個(gè)別因素環(huán)境條件1009910010197樓層100100103101102容積率/綠化率100100989995房齡/裝修10098979799平面布置100989910098比較因素估價(jià)對(duì)象及指

比較實(shí)例

比較因素新鳳城（估價(jià)對(duì)象）才茂公寓7635.5貴仁雅苑6426.5君欣豪庭11140.5中通大廈成交單價(jià)(元/平米)待估28462236923529416515交易情況100/100100/100100/100100/100交易時(shí)間100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華100/100100/99100/100100/99交通條件100/99100/98100/98100/97設(shè)施完備100/99100/98100/99100/98離市中心距離100/100100/100100/100100/100個(gè)別因素環(huán)境條件100/99100/100100/101100/97樓層100/100100/103100/101100/102容積率/綠化率100/100100/98100/99100/95房齡/裝修100/98100/97100/97100/99平面布置100/98100/99100/100100/98權(quán)重25%25%30%20%比準(zhǔn)價(jià)格(元)

28156(平均)28951(加權(quán))28124(中位）

31432(實(shí)際)30542257063713519243比較因素修正表

在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)的勘查之后，如何確定其價(jià)格呢？最先想到的就是“貨比三家”看是否有相似的房子價(jià)格。這就是運(yùn)用最廣泛的比較法。這是一種什么方法呢？17什么是比較法？比較法又稱(chēng)為市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。求得的價(jià)格成為比較價(jià)值。18價(jià)值時(shí)點(diǎn)類(lèi)似房地產(chǎn)修正調(diào)整19用途建筑結(jié)構(gòu)所處地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。規(guī)模檔次2.比較法的原理20足夠多的交易實(shí)例——修正——平均求綜合結(jié)果基于大數(shù)法則替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。21替代原理交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D待估房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正交易情況修正估價(jià)結(jié)果比較價(jià)值B比較價(jià)值C比較價(jià)值D比較價(jià)值A(chǔ)比較綜合3.比較法適用對(duì)象22市場(chǎng)發(fā)育程度較高較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)廣泛交易的房地產(chǎn)類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房難以采用比較法估價(jià)。如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等4.適用條件是什么？23是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易，如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用比較法估價(jià)?？杀葘?shí)例的交易情況可能造成的不正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期和房地產(chǎn)狀況（區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實(shí)物狀況）下的價(jià)格價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。修正調(diào)整24充分的交易實(shí)例一般要求理想的交易實(shí)例有10個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有3～4個(gè)。市場(chǎng)供求基本一致；明確具備的條件資料必須翔實(shí)可靠資料完整、準(zhǔn)確易量化資料具有相關(guān)性25

市場(chǎng)比較法的限制條件5.比較法的操作步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立比較基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取比較價(jià)值

認(rèn)識(shí)了比較法以后，如何去尋找估價(jià)對(duì)象所需的類(lèi)似房地產(chǎn)類(lèi)？首先就要搜集交易實(shí)例接下來(lái)就是很好的搜集交易實(shí)例接下來(lái)我們要做什么工作2728

因修建地鐵需要，政府征收了銘鶴花園小區(qū)業(yè)主王先生家的商品住房，現(xiàn)需要確定征收補(bǔ)償價(jià)值。那么你認(rèn)為應(yīng)該選用什么估價(jià)方法呢？2829征收是國(guó)家基于公共利益的需要而進(jìn)行的強(qiáng)制行為，作為公民應(yīng)予以配合，但應(yīng)給予被征收人公平補(bǔ)償，否則可能會(huì)引發(fā)不滿甚至對(duì)立沖突，房地產(chǎn)估價(jià)師在開(kāi)展征收評(píng)估時(shí)要有責(zé)任感和大局觀。30

為保證評(píng)估結(jié)果的公信力和補(bǔ)償公平性，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)估價(jià)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)科學(xué)選擇估價(jià)方法樹(shù)立規(guī)范意識(shí)。估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果補(bǔ)償公平性交易實(shí)例搜集要弄清以下幾個(gè)方面31搜集途徑搜集內(nèi)容收集要求321.搜集交易實(shí)例的途徑。政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易資料查閱各種媒體上房地產(chǎn)交易信息扮裝成欲購(gòu)房地產(chǎn)的顧客搜集資料參加房地產(chǎn)展示交易會(huì)搜集資料同行之間隨時(shí)交流互相提供資料其他途徑，如網(wǎng)絡(luò)資源（安居客）2.交易實(shí)例的搜集內(nèi)容房地產(chǎn)基本情況交易雙方情況交易情況房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)基本情況名稱(chēng)坐落范圍規(guī)模用途權(quán)屬交易雙方基本情況賣(mài)方買(mǎi)方成交總價(jià)成交單價(jià)成交日期付款方式交易情況說(shuō)明是否存在不正常交易房地產(chǎn)狀況說(shuō)明實(shí)物權(quán)益區(qū)位類(lèi)似房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘查中的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位勘查的內(nèi)容3.選取交易實(shí)例的要求。（1）是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)區(qū)位相近用途相同權(quán)利相同檔次相當(dāng)結(jié)構(gòu)相同規(guī)模相當(dāng)規(guī)模之比0.5~2出讓劃撥38一般選取3~10個(gè)可比實(shí)例即可。（2）.可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取且不少于三個(gè)（3）.可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的（4）.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)一年，且不得超過(guò)二年；3.選取交易實(shí)例的要求。393.選取交易實(shí)例的要求。（5）可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格（6）在同等條件下，應(yīng)選取位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的交易實(shí)例選為可比實(shí)例。40【例】有一幢磚混結(jié)構(gòu)的