2024年中糧地產(chǎn)股份有限公司財務(wù)分析報告

下載后可任意編輯中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司2024年財務(wù)狀況分析報告課程名稱：財務(wù)分析學(xué)生姓名：學(xué)號：20班級：專業(yè)：會計學(xué)2024年5月背景分析（一）企業(yè)的基本經(jīng)營業(yè)績，生產(chǎn)經(jīng)營特點以及所處的行業(yè)公司從事的主要業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、出租及管理住宅、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)，主要產(chǎn)品有壹號系列、祥云系列、錦云系列、鴻云系列等住宅產(chǎn)品，目前已進(jìn)入北京、上海、深圳、成都等全國11個城市。2024年，伴隨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)步入重大變革期。全年實現(xiàn)簽約金額151.41億元，并且從年度報告的有關(guān)信息，可以了解到，公司實現(xiàn)營業(yè)收入135.00億元，增長49.32%，利潤總額14.01億元，凈利潤實現(xiàn)10.01億元。根據(jù)克爾瑞最新發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜單》，公司排名47，較2024年提高3位。

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的情況下，企業(yè)能否成功參加市場競爭取決于其自身的能力，中糧地產(chǎn)核心競爭力主要體現(xiàn)為整合創(chuàng)新能力、精細(xì)化的運營管理能力，以及強(qiáng)大的品牌影響力。董事會（或企業(yè)）對自身情況的說明公司經(jīng)營戰(zhàn)略實行情況公司進(jìn)展戰(zhàn)略主要有兩個方面：產(chǎn)品戰(zhàn)略和城市戰(zhàn)略。產(chǎn)品戰(zhàn)略：公司將持續(xù)提升產(chǎn)品力，在執(zhí)行落實標(biāo)準(zhǔn)化的同時，重視產(chǎn)品創(chuàng)新，持續(xù)更新戶型庫，優(yōu)化已有產(chǎn)品線，同時加強(qiáng)對住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新討論，從而提升產(chǎn)品溢價。就產(chǎn)品本身而言，公司將以市場為導(dǎo)向，完善具有科技含量、人文關(guān)懷的改善型住宅產(chǎn)品線。繼續(xù)深化產(chǎn)品線討論，逐步打造品牌化銷售型產(chǎn)品線，規(guī)劃品牌形象要素，形成體系化的品牌核心價值和標(biāo)準(zhǔn)化的品牌推廣動作。城市戰(zhàn)略：充分激發(fā)城市公司“我要進(jìn)展”的驅(qū)動力，培育出一批具有一定規(guī)模和質(zhì)量、在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄊ袌鲇绊懥透偁幍匚坏某鞘泄?，支撐公司業(yè)績持續(xù)提升；在所有已進(jìn)入的城市公司推行同城多項目運作模式，深耕城市，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。同時，為滿足公司進(jìn)展需求，在深耕現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)上，穩(wěn)健拓展新城市。變革創(chuàng)新，持續(xù)進(jìn)展。行業(yè)形勢變革必定促發(fā)新的進(jìn)展模式。公司強(qiáng)化業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，結(jié)合自身優(yōu)勢，低成本擴(kuò)張。

前期披露的經(jīng)營計劃在報告期內(nèi)的進(jìn)展情況如下：在報告期內(nèi)，公司住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)和工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)按經(jīng)營計劃進(jìn)行。2024年計劃住宅新開工面積131.27萬平米，實際新開工面積107.67萬平米，實際比計劃新開工面積減少23.60萬平米，主要是因為2024年公司根據(jù)客戶的需求對部分項目的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化，導(dǎo)致部分項目的新開工進(jìn)度慢于預(yù)期。工業(yè)地產(chǎn)平均出租率為98%，租金收取率為99.6%；物業(yè)出租率均完成了年初計劃,工業(yè)地產(chǎn)在建工程進(jìn)展情況：（1）67區(qū)中糧商務(wù)公園項目：現(xiàn)已完成竣工備案，正面對市場招租。（2）69區(qū)創(chuàng)芯公園項目：2024年3月9日納入更新單元（規(guī)劃批次為2024年第一批），2024年2月4日取得專項規(guī)劃批復(fù)。2、當(dāng)年主要財務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)指標(biāo)完成情況。截至報告期末公司近2年的主要會計數(shù)據(jù)和財務(wù)指標(biāo)注：1、EBITDA全部債務(wù)比=息稅折舊攤銷前利潤/全部債務(wù)2、利息保障倍數(shù)=息稅前利潤/（計入財務(wù)費用的利息支出+資本化的利息支出）3、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)=（經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額+現(xiàn)金利息支出+所得稅付現(xiàn)）/現(xiàn)金利息支出4、EBITDA利息保障倍數(shù)=息稅折舊攤銷前利潤/（計入財務(wù)費用的利息支出+資本化的利息支出）5、貸款償還率=實際貸款償還額/應(yīng)償還貸款額6、利息償付率=實際支付利息/應(yīng)付利息從表中可以看出，中糧地產(chǎn)在2024年的流動比率是1.8704，大于1，說明其償還短期債務(wù)的能力強(qiáng)，不需要通過借款或變賣固定資產(chǎn)等取得現(xiàn)金，用于償還到期債務(wù)。意味著1元的流動負(fù)債由1.87流動資產(chǎn)來償還，比2024年增長了15.18個百分點，反映了其變現(xiàn)能力的上升。速動比率是43.90%，意味著1元的流動負(fù)債由0.439的速動資產(chǎn)償還，扣除存貨后，中糧地產(chǎn)股份的流動資產(chǎn)能償還43.90%的到期流動負(fù)債，比2024年增長了10.13個百分點。3.政策法規(guī)的影響情況2024年，中央政府面對不斷加大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，深化推動結(jié)構(gòu)性改革，經(jīng)濟(jì)保持了總體平穩(wěn)進(jìn)展態(tài)勢。穩(wěn)中有進(jìn)的同時，穩(wěn)中有憂，各領(lǐng)域分化加劇。出臺的二胎政策提高了人口數(shù)的同時也是對住房需求的增加，人口的增長和住房需求是正比例關(guān)系，二胎政策帶來的不僅僅是基本的住房要求，還有隨之附加的學(xué)區(qū)房的要求也十分明顯，企業(yè)應(yīng)該針對此項政策，分析各地區(qū)的需求結(jié)構(gòu)，以謀求更好的進(jìn)展空間。

2024年國家房地產(chǎn)政策以促消費、去庫存為總基調(diào)。年初兩會提出穩(wěn)定住房消費，積極鼓舞住房需求，并在中央層面多輪降準(zhǔn)降息，放寬公積金政策，持續(xù)下調(diào)房貸首付，調(diào)整交易稅，鼓舞自住及改善需求，促進(jìn)消費，去化庫存；同時調(diào)控土地規(guī)模結(jié)構(gòu)，優(yōu)化增量，盤活存量，提高利用效率。地方政府積極跟進(jìn)，靈活調(diào)整細(xì)則，多管齊下穩(wěn)定市場預(yù)期。伴隨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)步入重大變革時期。房地產(chǎn)投資持續(xù)回落。但在多輪政策組合刺激下，樓市持續(xù)回暖：全國商品房銷售面積比上年增長6.5%，銷售額比上年增長14.4%。住宅市場穩(wěn)定回暖，但城市分化明顯：一線城市成交量顯著增長，月均成交同比增長42.4%，二、三線城市月均成交同比分別增長21%、30%；百城住宅價格累計上漲4.15%，一線城市上漲17.2%，二、三線城市在高庫存下價格略有下跌。新常態(tài)下的土地市場，城市分化加劇。熱點城市地王頻出，一線和熱點二線城市住宅地塊成交樓面價呈走高態(tài)勢，土地市場資金門檻值持續(xù)提高。公建用地供應(yīng)比例增大，一線城市和熱點二線城市公建用地供應(yīng)比重已超經(jīng)營性用地出讓的40%，多功能混合用地供應(yīng)漸成趨勢。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、合作拿地成為行業(yè)新趨勢。房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控去行政化的政策導(dǎo)向逐漸明確，將更注重強(qiáng)調(diào)宏觀頂層制度設(shè)計，持續(xù)推動建立行業(yè)的市場化長效機(jī)制。通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長效機(jī)制保障合理購房需求，同時，各地政府靈活調(diào)整相關(guān)政策，限購限貸手段逐步退出，除一線城市及三亞外，限購政策全面放開，行政干預(yù)趨弱，并通過信貸、公積金、財政補(bǔ)貼多輪政策調(diào)整促進(jìn)自住住房消費。

（三）企業(yè)控股股東的持股及背景情況公司的控股股東人是中糧集團(tuán)有限公司，法定代表人/單位負(fù)責(zé)人是寧高寧。股東性質(zhì)是中央國有控股，持股比例是45.67%。主要經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍是糧食收購；批發(fā)預(yù)包裝食品；境外期貨業(yè)務(wù)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)(自營及代理）；從事對外咨詢服務(wù)；廣告、展覽及技術(shù)溝通業(yè)務(wù)；酒店的投資管理；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；物業(yè)管理、物業(yè)代理；自有房屋出租。實際控制人報告期內(nèi)控股和參股的其他境內(nèi)外上市公司的股權(quán)情況：持有中糧生物化學(xué)（安徽）股份有限公司15.76%股權(quán)、中國食品有限公司74.10%股權(quán)、中糧屯河股份有限公司51.53%股權(quán)、中糧包裝控股有限公司60.15%股權(quán)、中國糧油控股有限公司58.02%股權(quán)、大悅城地產(chǎn)有限公司66.76%股權(quán)、中國蒙牛乳業(yè)有限公司31.5%股權(quán)、酒鬼酒股份有限公司15.5%。

公司實際控制人為國務(wù)院國有資產(chǎn)管理委員會。對中糧集團(tuán)有限公司具有100%的控股權(quán)，而中糧集團(tuán)有限公司對中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司具有45.67%的控股權(quán)。

（四）企業(yè)的進(jìn)展沿革公司系經(jīng)原中共寶安縣委以寶組(1982)007號文批準(zhǔn),于1983年2月24日正式成立的縣屬地方國營企業(yè),原名為"寶安縣城建設(shè)公司"。1993年2月,經(jīng)深圳市寶安區(qū)人民政府以深寶府[1993]15號文批準(zhǔn),更名為"深圳市寶安區(qū)城建進(jìn)展總公司"。1993年7月10日,經(jīng)深圳市人民政府辦公廳以深府辦復(fù)[1993]761號文批準(zhǔn),改組為募集設(shè)立的股份有限公司,更名為"深圳寶恒(集團(tuán))股份有限公司"，向社會公開發(fā)行境內(nèi)上市內(nèi)資股(A股)股票并上市交易,并于1993年10月8日領(lǐng)取深企法字04498號(注冊號19224718-9)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，在深圳證券交易所上市。1996年12月18日,經(jīng)深圳市工商行政管理局批準(zhǔn),本公司更名為"深圳市寶恒(集團(tuán))股份有限公司"。2024年4月13日,經(jīng)深圳市工商行政管理局批準(zhǔn),本公司更名為"中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司"。截至2024年12月底，股本總數(shù)為181373.16萬股，公司注冊資本為181373萬元。二．會計分析近年來，該公司審計報告均為標(biāo)準(zhǔn)審計報告，注冊會計師在審計報告中對審計的財務(wù)報告提出的意見為標(biāo)準(zhǔn)無保留意見。注冊會計師認(rèn)為管理層對財務(wù)報表的責(zé)任是根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定編制財務(wù)報表，并使其實現(xiàn)公允反映；設(shè)計、執(zhí)行和維護(hù)必要的內(nèi)部控制，一是財務(wù)報表不存在由于舞弊或錯誤導(dǎo)致的重大報錯。注冊會計師的責(zé)任是根據(jù)中國注冊會計師審計準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行了審計工作；注冊會計師獵取的審計證據(jù)是充分的、適當(dāng)?shù)?，為發(fā)表審計意見提供了基礎(chǔ)。針對2024年年度報告認(rèn)為，公司財務(wù)報表在所有重大方面根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定編制，公允反映了公司2024年12月31日的財務(wù)狀況以及2024年度的經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。三、公司財務(wù)狀況總體情況分析（一）分析目的及其數(shù)據(jù)來源分析的目的是通過分析公司資產(chǎn)總體進(jìn)展情況，企業(yè)所負(fù)擔(dān)債務(wù)情況以及財務(wù)實力情況，掌握企業(yè)財務(wù)狀況總體質(zhì)量以及進(jìn)展態(tài)勢。分析的數(shù)據(jù)來源：2024年年度報告中合并報表中的資產(chǎn)負(fù)責(zé)表，利潤表及其報表附注等。（二）公司資產(chǎn)負(fù)債表總體情況分析1、資產(chǎn)負(fù)債表分析表合并資產(chǎn)負(fù)債表2024年年12月月31日編制單位：中糧地產(chǎn)((集團(tuán)))股份有限公司金額單位：人民幣元表3-2-1項目年末數(shù)年初數(shù)增減情況對總資產(chǎn)的影響增減額增減幅度流動資產(chǎn)：貨幣資金9,332,987,729.747,290,599,093.25204238863628.01%4.41%應(yīng)收票據(jù)2,000,000.00020000000.00%應(yīng)收賬款160,264,305.79226,835,547.93-66571242.14-29.35%-0.14%預(yù)付款項38,903,254.8845,750,728.64-6847473.76-14.97%-0.01%應(yīng)收利息00.00%應(yīng)收股利00.00%其他應(yīng)收款2,095,038,136.44427,845,897.201667192239389.67%3.60%存貨37,918,286,027.9332,673,271,009.10524501501916.05%11.33%劃分為持有待售的資產(chǎn)00.00%一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)00.00%其他流動資產(chǎn)00.00%流動資產(chǎn)合計49,547,479,454.7840,664,302,276.12888317717921.85%19.18%非流動資產(chǎn)：00.00%可供出售金融資產(chǎn)35,180,000.00837,077,688.79-801897688.8-95.80%-1.73%持有至到期投資00.00%長期應(yīng)收款53,402,915.707,156,674.9746246240.73646.20%0.10%長期股權(quán)投資570,687,321.81483,913,658.2086773663.6117.93%0.19%投資性房地產(chǎn)3,780,961,264.222,797,035,006.05983926258.235.18%2.12%固定資產(chǎn)566,876,633.24587,331,781.76-20455148.52-3.48%-0.04%在建工程0265,105,921.78-265105921.8-100.00%-0.57%工程物資00.00%固定資產(chǎn)清理00.00%生產(chǎn)性生物資產(chǎn)00.00%油氣資產(chǎn)00.00%無形資產(chǎn)34,547,627.0461,763,751.43-27216124.39-44.06%-0.06%開發(fā)支出00.00%商譽(yù)161,183,979.11161,183,979.1100.00%0.00%長期待攤費用11,233,271.0921,159,168.17-9925897.08-46.91%-0.02%遞延所得稅資產(chǎn)560,098,525.90425,443,349.61134655176.331.65%0.29%其他非流動資產(chǎn)00.00%非流動資產(chǎn)合計5,774,171,538.115,647,170,979.87127000558.22.25%0.27%資產(chǎn)總計55,321,650,992.8946,311,473,255.99901017773719.46%19.46%流動負(fù)債：00.00%短期借款5,725,000,000.006,040,000,000.00-315000000-5.22%-0.68%應(yīng)付票據(jù)00.00%應(yīng)付賬款5,166,548,999.763,498,681,719.85166786728047.67%3.60%預(yù)收款項10,041,754,853.788,409,063,398.58163269145519.42%3.53%應(yīng)付職工薪酬128,754,062.02116,270,612.2412483449.7810.74%0.03%應(yīng)交稅費781,421,642.39886,706,209.32-105284566.9-11.87%-0.23%應(yīng)付利息132,028,326.7497,014,908.5635013418.1836.09%0.08%應(yīng)付股利12,047,569.471,547,569.4710500000678.48%0.02%其他應(yīng)付款1,452,094,309.871,448,367,096.513727213.360.26%0.01%劃分為持有待售的負(fù)債00.00%一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債3,050,754,716.823,163,300,000.00-112545283.2-3.56%-0.24%其他流動負(fù)債00.00%流動負(fù)債合計26,490,404,480.8523,660,951,514.53282945296611.96%6.11%非流動負(fù)債：00.00%長期借款12,920,285,964.9010,421,576,649.42249870931523.98%5.40%應(yīng)付債券3,771,187,762.171,193,114,968.7225780727935.57%估計負(fù)債00.00%遞延收益912,891,222.442,129,633.36910761589.142766.12%1.97%遞延所得稅負(fù)債140,979,113.94368,662,699.76-227683585.8-61.76%-0.49%其他非流動負(fù)債00.00%非流動負(fù)債合計17,745,344,063.4511,985,483,951.26575986011248.06%12.44%負(fù)債合計44,235,748,544.3035,646,435,465.79858931307924.10%18.55%股東權(quán)益：00.00%股本1,813,731,596.001,813,731,596.0000.00%0.00%其他權(quán)益工具00.00%資本公積279,672,314.20260,493,729.5819178584.627.36%0.04%減：庫存股00.00%其他綜合收益2,243,614.59579,125,539.66-576881925.1-99.61%-1.25%專項儲備00.00%盈余公積925,545,994.90773,732,503.8615181349119.62%0.33%未分配利潤2,957,375,172.152,557,739,965.66399635206.515.62%0.86%歸屬于母公司股東權(quán)益合計5,978,568,691.845,984,823,334.76-6254642.92-0.10%-0.01%少數(shù)股東權(quán)益5,107,333,756.754,680,214,455.44427119301.39.13%0.92%股東權(quán)益合計11,085,902,448.5910,665,037,790.20420864658.43.95%0.91%負(fù)債和股東權(quán)益總計55,321,650,992.8946,311,473,255.99901017773719.46%19.46%根據(jù)表3-1數(shù)據(jù)得知：資產(chǎn)方面該公司總資產(chǎn)本期增加了9010177737元，增長幅度為19.46%，說明中糧地產(chǎn)股份有限公司本年資產(chǎn)規(guī)模有較大幅度的增長。本期總資產(chǎn)的增長是由流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)共同增加導(dǎo)致的。流動資產(chǎn)變動本期增加8883177179元，增長幅度為21.85%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了19.18%。盡管流動資產(chǎn)的各項目都有不同程度的增減變動，但其增長主要體現(xiàn)在三個方面：一是貨幣資金的大幅度增長，本期增長了20423886元，增長的幅度為28.01%，對總資產(chǎn)的影響為4.41%。主要是本年商品房銷售回款增加，出售的樓盤增多，收到現(xiàn)金以及銀行存款。貨幣資金的增長對提高企業(yè)的償債能力，滿足資金流動性需要都是有利的。二是其他應(yīng)收款的大幅增加，本期增長了1667192239元，增長的幅度為389.67%，對總資產(chǎn)的影響為3.60%。主要是本年新增合營公司北京悅恒置業(yè)有限公司往來款。其他應(yīng)收款不屬于企業(yè)主要的債權(quán)項目，數(shù)額及所占比例不應(yīng)過大，這里對總資產(chǎn)的影響已經(jīng)相對較大，可能存在不正常行為，如：企業(yè)利用其粉飾利潤：大股東無償占用資金：轉(zhuǎn)移銷售收入偷逃稅款。三是存貨的增加長，存貨本期增加5245015019元，增長的幅度為16.05%，對總資產(chǎn)的影響為11.33%，主要是本年獵取地塊及在建項目投入增加，在建開發(fā)產(chǎn)品所占賬面價值較大。由于中糧地產(chǎn)股份有限公司的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)，所以大部分投資都在增地建房，各地的商品樓庫存都有略微上漲。非流動資產(chǎn)非流動性資產(chǎn)本期增加127000558.2元，增長幅度為2.25%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了0.27%，對總資產(chǎn)的影響相對較小。可以從以下幾個方面分析其變動原因：一是長期應(yīng)收款的大幅增加，本期增加了46246240.73元，增長幅度為646.20%，對總資產(chǎn)的影響為0.10%。主要是中糧地產(chǎn)（深圳）實業(yè)有限公司云景國際項目必須配建的安居型商品房，社區(qū)體育活動場地和環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施等公共配套設(shè)施所產(chǎn)生的的政府監(jiān)管資金。其次就是本公司子公司杭州鴻悅置業(yè)有限公司向杭州市物業(yè)維修資金管理中心繳納物業(yè)保修金，保修金期限為8年。二是長期股權(quán)投資的增加，本期增加了86773663.61元，增長幅度為17.93%，對總資產(chǎn)的影響為0.19%。長期股權(quán)投資是作為自身經(jīng)營活動的有利補(bǔ)充，提升自身資金水平，具有戰(zhàn)略含義，是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的一個手段。但是其數(shù)額達(dá)，期限長，其間不確定因素較多，對企業(yè)財務(wù)狀況影響較大，因為企業(yè)有相當(dāng)大的資金在相當(dāng)長的時間內(nèi)無法自己行支配使用。假如企業(yè)出現(xiàn)自身經(jīng)營運營資金不充裕的情況，則長期股權(quán)投資會使企業(yè)陷入長期資金緊張的境地。在此，公司的長期股權(quán)投資主要來自于聯(lián)營企業(yè)。三是投資性房地產(chǎn)的增加，本期增加了983926258.2元，增長幅度為35.18%，對總資產(chǎn)的影響為2.12%。主要是本年深圳67區(qū)中糧商務(wù)公園和北京祥云小鎮(zhèn)完工轉(zhuǎn)入。四是遞延所得稅資產(chǎn)的增加，本期增加了134655176.3元，增長幅度31.65%，對總資產(chǎn)的影響為0.29%。主要是本年計提的土地增值稅和超過稅前扣除限額的未支付工程款的增加，其次是內(nèi)部交易未實現(xiàn)利潤的增加，則按準(zhǔn)則規(guī)定確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)增加。2.負(fù)債方面負(fù)債本期增加8589313079元，增長的幅度為24.10%，對總資產(chǎn)影響為18.55%。主要是由于非流動負(fù)債的增加造成的。流動負(fù)債方面本期增加了2829452966元，增長幅度為11.96%，對總資產(chǎn)的影響為6.11%。主要是由于以下幾個方面引起：一是應(yīng)付賬款的增加，本期增加了1667867280元，增長幅度為47.67%，對總資產(chǎn)的影響為3.60%。主要是本年由于購地建房，地價的上漲，應(yīng)付土地款增加。新增建房工程，所要支付的工程款增加。二是應(yīng)付利息的增加，本期增加了35013418.18元，增長幅度為36.09%，對總資產(chǎn)的影響為0.08%。主要是本年計提應(yīng)付利息，企業(yè)債券利息和一年內(nèi)到期的長期借款利息的增加。三是應(yīng)付股利的增加，本期增加了10500000元，增長幅度為678.48%，對總資產(chǎn)的影響為0.02%。主要是子公司計提應(yīng)付股利未支付，新增長沙中聯(lián)重工科技進(jìn)展股分有限公司的應(yīng)付股利。非流動負(fù)債方面本期增加了5759860112元，增長幅度為48.06%。其中長期借款和遞延收益增長幅度最大，長期借款增長是由于保證借款和信用借款的增多。遞延收益本期增加了910761589.1元，增長幅度為42766.12%，對總資產(chǎn)的影響為1.97%。主要是本年新增預(yù)收深圳67區(qū)重量商務(wù)公園的租金。3.股東權(quán)益變方面股東權(quán)益本期增加420864658.4元，增長幅度為3.95%，對總資產(chǎn)的影響為0.91%。增長的主要原因是由于盈余公積和未分配利潤的增長。其中盈余公積本期增加了151813491元，增長幅度為19.62%，對總資產(chǎn)的影響為0.33%。其中法定盈余公積減少1131423.76元，原因未中糧鴻云置業(yè)南京有限公司守候少數(shù)股東上海中城永躍投資中心持有的南京鴻云49%股權(quán)，支付的對價與新增持股比例計算應(yīng)享有南京鴻云收購日可辨認(rèn)凈資產(chǎn)份額之間差額沖減資本公積，資本公積不足沖減，沖減盈余公積所致。資本公積股本溢價本年增加了14720000.00元，原因為深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到少數(shù)股東出資超出其在注冊資本中所占的份額的差額。其他資本公積減少了246080.35元，原因為中糧鴻云置業(yè)南京有限公司收購少數(shù)股東上海中城永躍投資中心持有的南京鴻云49%股權(quán)，支付的對價與新增持股比例計算應(yīng)享有南京鴻云收購日可辨認(rèn)凈資產(chǎn)份額之間的差額沖減資本公積所致。未分配利潤增加了399635206.5元，增長幅度為15.62%，對總資產(chǎn)的影響為0.86%2024年5月15日召開的年度股東大會，審議通過利潤分配方案，應(yīng)付普通股股利為63480605.86元，收購少數(shù)股東權(quán)益95568664.44元。資產(chǎn)負(fù)債表主要項目結(jié)構(gòu)增減變化分析表3-3-1項目2024年末2024年末增減(%)流動資產(chǎn)：貨幣資金9,332,987,729.747,290,599,093.2528.01%應(yīng)收賬款160,264,305.79226,835,547.93-29.35%預(yù)付款項38,903,254.8845,750,728.64-14.97%其他應(yīng)收款2,095,038,136.44427,845,897.20389.67%存貨37,918,286,027.9332,673,271,009.1016.05%流動資產(chǎn)合計49,545,479,454.7840,664,302,276.12非流動資產(chǎn)長期應(yīng)收款53,402,915.707,156,674.97646.20%長期股權(quán)投資570,687,321.81483,913,658.2017.93%%投資性房地產(chǎn)3,780,961,264.222,797,035,006.0535.18%固定資產(chǎn)566,876,633.24587,331,781.76-3.48%非流動資產(chǎn)合計4,971,928,134.973,875,437,120.98資產(chǎn)總計54,517,407,589.7544,539,739,397.1流動負(fù)債應(yīng)付賬款5,166,548,999.763,498,681,719.8547.67%應(yīng)交稅費781,421,642.39886,706,209.32-11.87%應(yīng)付利息132,028,326.7497,014,908.5636.09%應(yīng)付股利12,047,569.471,547,569.47678.48%其他應(yīng)付款1,452,094,309.871,448,367,096.510.26%一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債3,050,754,716.823,163,300,000.00-3.56%流動負(fù)債合計10,594,895,565.059,095,617,503.71非流動負(fù)債長期借款12,920,285,964.9010,421,576,649.4223.98%遞延收益912,891,222.442,129,633.3642766.12%非流動負(fù)債合計13,833,177,187.3410,423,706,282.78負(fù)債合計24,428,072,752.3919,519,323,786.49所有者權(quán)益資本公積279,672,314.20260,493,729.587.36%盈余公積925,545,994.90773,732,503.8619.62%未分配利潤2,957,375,172.152,557,739,965.6615.62%股東權(quán)益合計11,085,902,448.5910,665,037,790.203.95%負(fù)債和股東權(quán)益總計35,513,975,200.9830,184,361,576.69資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面表3-3-2集團(tuán)經(jīng)營資產(chǎn)與非經(jīng)營資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表項目年份2024年2024年金額結(jié)構(gòu)金額結(jié)構(gòu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)經(jīng)營性資產(chǎn)33,588,105,345.1095.05%48,053,865,578.6294.68%非經(jīng)營性資產(chǎn)1,748,837,244.194.95%2,700,905,458.255.32%合計35,336,942,589.3100.00%50,754,771,036.87100.00%經(jīng)營性資產(chǎn)金額增加了14,465,760,233.5元，其中：貨幣資金，存貨，應(yīng)收票據(jù)的增加，前兩者增加的原因也在前面做了分析。應(yīng)收票據(jù)中銀行承兌匯票已經(jīng)于2024年2月到期收回，年末無已背書或貼現(xiàn)且在資產(chǎn)負(fù)債表日尚未到期的應(yīng)收票據(jù)。貨幣資金的增加主要是銷售商品房款增加，以及深圳祥云國際項目回遷安置房建設(shè)基金。固定資產(chǎn)以及無形資產(chǎn)在本期為減少態(tài)勢，無形資產(chǎn)減少主要是本年轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。固定資產(chǎn)中房屋裝修處置或報廢的數(shù)額增大，并且年末無通過融資租賃租入或經(jīng)營租賃租出的固定資產(chǎn)，是導(dǎo)致其減少的主要原因。非經(jīng)營性資產(chǎn)金額增加了952,068,214.06元，其中：其他應(yīng)收款，長期股權(quán)投資增長幅度最大，主要原因還是由于本年新增合營公司的往來款。因此，在房地產(chǎn)“新常態(tài)”中謀求繼續(xù)進(jìn)展，實現(xiàn)公司的兩大進(jìn)展戰(zhàn)略，在加大土地儲備力度的同時要保證資金的富足，資產(chǎn)配置的方向就需要在借助政府進(jìn)展政策的同時發(fā)揮較強(qiáng)的融資能力，并進(jìn)一步加大融資創(chuàng)新力度。負(fù)債結(jié)構(gòu)方面表3-3-3集團(tuán)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)變動分析表項目年份2024年2024年金額結(jié)構(gòu)金額結(jié)構(gòu)負(fù)債結(jié)構(gòu)流動負(fù)債23,660,951,514.5366.38%26,490,404,480.8559.88%非流動負(fù)債11,985,483,951.2633.62%17,745,344,063.4540.12%合計35,646,435,465.79100.00%44,235,748,544.30100.00%由表中可知，流動負(fù)債和非流動負(fù)債所占比例之間的幅度在減小，結(jié)構(gòu)趨向平均。其中非流動負(fù)債所占比例在上升，流動負(fù)債在減少。主要是因為應(yīng)付賬款的增加，由于公司在加大土地儲備力度，大部分的應(yīng)付款為應(yīng)付土地款。應(yīng)付股利的增加，主要是子公司計提應(yīng)付股利還未支付。應(yīng)付債券增加是因為本年發(fā)行了五年期公司債與三年期中期票據(jù)。公司多方式多渠道獵取用于公司經(jīng)營進(jìn)展所需的資金，通過發(fā)行公司債，中期票據(jù)，辦理各類貸款及信托融資等。表明該公司在使用負(fù)債資金時，以長期資金為主。股東權(quán)益結(jié)構(gòu)方面表3-3-4集團(tuán)股東權(quán)益結(jié)構(gòu)變動分析表項目年份2024年2024年金額結(jié)構(gòu)金額結(jié)構(gòu)股東權(quán)益結(jié)構(gòu)股本1,813,731,596.0033.55%1,813,731,596.0030.35%資本公積260,493,729.584.82%279,672,314.204.68%盈余公積773,732,503.8614.31%925,545,994.9015.49%未分配利潤2,557,739,965.6647.32%2,957,375,172.1549.48%歸屬于母公司所有者權(quán)益合計5,405,697,795.10100.00%5,976,325,077.25100.00%由表中可知，未分配利潤所占的比重一直是最大的，留存收益仍然是企業(yè)股東權(quán)益的主要來源，并且股東權(quán)益的增長主要是來自公司盈余的貢獻(xiàn)，公司近三年來現(xiàn)金分紅金額都在增長，歸屬于上市公司普通股股東的凈利潤也在增加。在資金充裕，無重大投資計劃情況下，公司每年以現(xiàn)金方式分配的利潤不少于最近三年實現(xiàn)的年均可分配利潤的百分之十。截至2024年12月31日公司總股本1813731596股為基數(shù)，向公司確定的股權(quán)登記日登記在冊的全體股東每10股派現(xiàn)金紅利0.40元。說明留存收益的增加時由于企業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的利潤而非對利潤分配的減少。留存收益的增長為企業(yè)提供了很好的自由資金增幅渠道。同時較好的維系了企業(yè)與其利益相光者之間的和諧關(guān)系。綜上分析，可以得出如下結(jié)論：資產(chǎn)規(guī)模的增加主要集中在經(jīng)營性資產(chǎn)，為公司實現(xiàn)進(jìn)展目標(biāo)，迎合房地產(chǎn)“新常態(tài)”的進(jìn)展提供了強(qiáng)有力的保障。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)的比重能夠很好的配合企業(yè)的進(jìn)展戰(zhàn)略。負(fù)債規(guī)模與自豪殘結(jié)構(gòu)相匹配，流動負(fù)債占負(fù)債結(jié)構(gòu)的主要部分，流動負(fù)債其中主要是應(yīng)付賬款，應(yīng)付股利和應(yīng)付債券，說明企業(yè)通過多方式多渠道獵取經(jīng)營進(jìn)展所需資金，長期融資是其主要資金來源。近年來企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)班子沒有什么變化，股權(quán)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。分配給股東的利潤逐年有所增長，所有者權(quán)益的增長主要是來源于孫公司吸收增資，少數(shù)股東實際投入時所享有的凈資產(chǎn)小于按協(xié)議計算的凈資產(chǎn)的差額轉(zhuǎn)入資本公積。四．公司財務(wù)狀況效率情況分析分析目的與分析數(shù)據(jù)分析目的是評價公司近兩年來的資產(chǎn)管理能力和償債能力的強(qiáng)弱，以此來推斷公司是否會發(fā)生財務(wù)危機(jī)。分析的數(shù)據(jù)來源：2024-2024年年度報告中的合并資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表，現(xiàn)金流量表及其報表附注等。公司資產(chǎn)管理效率情況分析2024-2024年公司營運能力重要財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)表4-2-1年份年份項目2024年2024年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.270.21流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.30.23存貨周轉(zhuǎn)率0.280.18應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率69.7542.85固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率23.3915.34根據(jù)表中數(shù)據(jù)可知，中糧地產(chǎn)股份有限公司2024-2024年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保持著良好的上升態(tài)勢。說明總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，反映出了公司銷售能力強(qiáng)。主要是由于公司在北京，上海，深圳，南京，天津等一線城市的總成交面積同比都有大幅度的上漲，使得銷量增加，加速資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，帶來利潤絕對額的增加。存貨增長幅度大，主要是由于公司在積極的獵取地塊以及在建工程的投入增加。使得銷貨成本投入大，存貨周轉(zhuǎn)率也大，一般來講，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨占用水平越低，流動性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金或應(yīng)收帳款的速度就越快，這樣會增強(qiáng)企業(yè)的短期償債能力及獲利能力。應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度較快，收賬迅速，而且賬齡也相對較短，主要是由于公司在報告年度收回了大量的銷售商品房款。固定資產(chǎn)利用率越來越高，企業(yè)管理水平也越來越好，對辦公廠房，開發(fā)地產(chǎn)使用的機(jī)器設(shè)備，售樓部等的利用效率高。公司償債能力和舉債能力情況分析公司短期償債能力情況2024-2024年重要財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)表4-3-1項目2024年2024年流動比率1.871.72速動比率0.440.34現(xiàn)金流量比率-6.8562-8.714應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率69.7542.85存貨周轉(zhuǎn)率0.280.18根據(jù)表中數(shù)據(jù)可知，公司短期償債能力2024-2024年基本徘徊在0.3-0.5之間，沒有大于1.但從其他相關(guān)指標(biāo)變動情況看：1）經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量小于經(jīng)營活動現(xiàn)金流出量，由于企業(yè)近兩年在擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，購地建房，進(jìn)行了大量的投資，即使銷售情況良好，也收回了大量的銷售房款，但是相對投資房產(chǎn)所花費的資金還是少了。2）應(yīng)收賬款，存貨等流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的速度變快，變現(xiàn)能力也越來越強(qiáng)，償還債務(wù)的能力也相對增強(qiáng)。因此，公司短期償債能力較強(qiáng)，貨幣資金質(zhì)量高，總體質(zhì)量相對較好。公司舉債能力情況2024-2024年重要財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)表4-3-2項目2024年2024年資產(chǎn)負(fù)債率79.9676.97股東權(quán)益比率20.03923.0289利息保證倍數(shù)393.2425461.3192現(xiàn)金債務(wù)總額比率0.0240.104根據(jù)表中數(shù)據(jù)可知，中糧地產(chǎn)股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債比率保持在75%-80%之間，2024年有所上升，但總體看公司舉債能力較強(qiáng)。并且負(fù)債率過高，結(jié)合表負(fù)債結(jié)構(gòu)信息可知：集團(tuán)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)變動分析表表4-3-3項目年份2024年2024年金額結(jié)構(gòu)金額結(jié)構(gòu)負(fù)債結(jié)構(gòu)流動負(fù)債23,660,951,514.5366.38%26,490,404,480.8559.88%非流動負(fù)債11,985,483,951.2633.62%17,745,344,063.4540.12%合計35,646,435,465.79100.00%44,235,748,544.30100.00%公司負(fù)債結(jié)構(gòu)主要是流動負(fù)債占比率高，公司財務(wù)成本高。但是流動資產(chǎn)大于流動負(fù)債，表明企業(yè)有償付能力，能夠保證債權(quán)人的權(quán)益。公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)，主要靠投資建設(shè)可供出售商品房，房屋租賃，物業(yè)管理等獵取收入，并且在眾多一線二線城市都建有眾多商品樓盤。母公司近幾年的盈利能力有所下降，，營業(yè)收入也較大幅度的下降，但公司財務(wù)費用增長迅速，主要是由于公司因各項借款而產(chǎn)生的利息支出增多。相對之下，合并報表中所表現(xiàn)的是，中糧地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司的盈利能力有所提升，營業(yè)收入也呈現(xiàn)上升趨勢，整體經(jīng)營狀況良好。經(jīng)營活動現(xiàn)金的流入量也比投資活動現(xiàn)金流入和籌資活動現(xiàn)金流入量大很多，說明公司在經(jīng)營活動方面具有很強(qiáng)的能力，能夠維系企業(yè)持久經(jīng)營?，F(xiàn)金債務(wù)總額比率一直不高，也沒有達(dá)到0.25的標(biāo)準(zhǔn)值，企業(yè)承擔(dān)債權(quán)的能力也不強(qiáng)。由于公司近幾年在土地和新建商品樓上投入過多，前期投入巨大，負(fù)債高，籌資的借款也相對較多，所以財務(wù)費用開支大。股東權(quán)益比率逐年下降，自由資金減少，長期償債能力下降。總之，公司日常經(jīng)營主要依靠商品樓銷售貨款和房屋租賃款項資金經(jīng)營，利潤可以保證債務(wù)的償還，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額是主要的現(xiàn)金量來源，可用以償還債務(wù)，并且公司的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，短期償債能力較好，由債務(wù)資金帶來的風(fēng)險相對較小。綜上分析，可得出以下結(jié)論：1.資產(chǎn)管理效果整體較好，資產(chǎn)流動性較強(qiáng)，變現(xiàn)能力較好。2.公司短期償債能力較強(qiáng)，流動比率和速動比率是上升趨勢。舉債能力較強(qiáng)，資產(chǎn)負(fù)債率過高，償債很可能沒有很好的保障，受外部資金制約程度可能會大，財務(wù)結(jié)構(gòu)不是很穩(wěn)定。五．公司盈利能力分析（一）分析母的及其數(shù)據(jù)來源本部分的分析目的在于了解公司經(jīng)營狀況以及盈利能力，正確評價營業(yè)業(yè)績，為發(fā)現(xiàn)問題和解決問題提供信息。數(shù)據(jù)來源于2024-2024年年度報告中的公司利潤表，現(xiàn)金流量表及報表附注。（二）公司盈利能力情況分析2024-2024年各年盈利能力重要指標(biāo)及相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)表5-2-1年份年份項目2024年2024年凈資產(chǎn)酬勞率11.034810.4918總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.270.21總資產(chǎn)酬勞率1.421.38毛利率26.447137.6848銷售凈利潤7.41679.9859成本利潤率10.989317.6252銷售獲現(xiàn)比率4.230.67根據(jù)表中數(shù)據(jù)可得，2024-2024年公司盈利能力總體趨于上升趨勢，其中股東權(quán)益酬勞率，即凈資產(chǎn)酬勞率有所上升，表明企業(yè)的資產(chǎn)利用效益越好，企業(yè)盈利能力越強(qiáng)，經(jīng)營管理水平越高。綜上分析，可以得出以下結(jié)論：1.資產(chǎn)和存貨的周轉(zhuǎn)性好，流動性強(qiáng)，為企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，舉債和償還債款提供了很好的基礎(chǔ)保障，變現(xiàn)能力強(qiáng)在償債上的風(fēng)險也會相對減小。2.負(fù)債規(guī)模相對較大，其中流動負(fù)債占了主要比重。并且資產(chǎn)負(fù)債率過高，總資產(chǎn)中有超過一半以上的資金是通過負(fù)債籌集的。不過高的負(fù)債率也滿足企業(yè)目前的經(jīng)營狀況，是在買地建房，開拓市場。對經(jīng)營者來說，借入資金越大(當(dāng)然不是盲目的借款)，越是顯得企業(yè)活力充沛。因此，經(jīng)營者希望資產(chǎn)負(fù)債率稍高些，通過舉債經(jīng)營，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)活力，獵取更高的利潤。3.中糧地產(chǎn)股份有限公司整體的盈利能力十分可觀，在商品房的銷售上占據(jù)了主要市場，并且勢頭正好，即使是在負(fù)債過大的情況下也能保持好資金的良好周轉(zhuǎn)和流動。歸屬于母公司所有者的凈利潤也在上漲，保障了股東的權(quán)益。六．公司財務(wù)狀況結(jié)論取得成績面對嚴(yán)峻的市場形勢，公司堅決貫徹“優(yōu)化結(jié)構(gòu)、精細(xì)管理、提升效率、價值制造”的經(jīng)營方針，提升開發(fā)管理水平，加強(qiáng)精細(xì)管理能力，討論創(chuàng)新銷售策略，積極開拓融資渠道，全年實現(xiàn)營業(yè)收入90.41億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤5.99億元，較好地完成了2024年度的經(jīng)營指標(biāo)。在經(jīng)營管理方面，公司經(jīng)營管理層遵照既定的經(jīng)營方針，并充分考慮經(jīng)濟(jì)形勢和市場行情變化，因時制宜、因地制宜地開展和實施各項經(jīng)營措施，保證各項經(jīng)營計劃的順利推動。聚焦內(nèi)涵增長，提升精細(xì)化管理水平強(qiáng)化營銷，及時調(diào)整營銷策略拓寬融資渠道，豐富土地獵取方式存在問題：公司在未來進(jìn)展戰(zhàn)略及決策過程中可能面臨政策、市場及財務(wù)等方面的風(fēng)險。第一，政策風(fēng)險。本公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)和國民生活緊密相聯(lián)、息息相關(guān)，長期以來受到政府和社會各界的密切關(guān)注。宏觀政策將影響房地產(chǎn)市場的總體供求關(guān)系、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，并可能使房地產(chǎn)市場短期內(nèi)產(chǎn)生波動。第二，市場風(fēng)險。近年來，國內(nèi)增加了大量房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投資項目。近年來在土地購買環(huán)節(jié)的競爭越來越激烈，加之某些區(qū)域出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場供給過剩的情況已經(jīng)對當(dāng)?shù)胤績r造成了一定壓力，使得公司的經(jīng)營策略和財務(wù)狀況都受到挑戰(zhàn)。第三，財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長、資金需求量大，現(xiàn)金流量的充足程度對維持公司正常的經(jīng)營運作至關(guān)重要。第四，過多過快的收購?fù)恋?，建造商品樓盤，可能會導(dǎo)致資金的大量投入而無法及時收回，過多的樓盤來不及銷售，導(dǎo)致存貨積壓的風(fēng)險。相關(guān)建議公司將結(jié)合國家化解房地產(chǎn)庫存的政策，把握時機(jī)繼續(xù)加大推動各項目的銷售力度，加快資金回籠，提高資金使用率。公司及時根據(jù)市場環(huán)境的變化調(diào)整經(jīng)營策略，并比競爭對手更敏銳、有效地對市場需求變化做出反應(yīng)。公司將充分發(fā)揮較強(qiáng)的融資能力，多方式多渠道獵取用于公司經(jīng)營進(jìn)展所需的資金，如銀行開發(fā)貸款、拆遷貸款、物業(yè)抵押貸款、委托貸款及信托融資等。同時，進(jìn)一步加大融資創(chuàng)新力度，創(chuàng)新合作機(jī)制，為戰(zhàn)略儲備及經(jīng)營進(jìn)展?fàn)幦「嗟馁Y金支持。公司通過各種融資所獲得的資金成本，一般不高于市場同期同類融資產(chǎn)品的平均資金成本。結(jié)合外部環(huán)境分析和公司自身特點，公司以市場的自身變化為基礎(chǔ)，積極應(yīng)對新局面、新問題。未來公司可繼續(xù)深化優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和資源結(jié)構(gòu)，通過精細(xì)化管理