房地產(chǎn)經(jīng)濟測算培訓

熱身：15秒記憶16位數(shù)字80020991949104811840194919902008起源：20世紀30年代，美國田納西流域開發(fā)時，羅斯福新政力挽經(jīng)濟危機學科：20世紀60年代，可行性研究成為學科，世界銀行以其為工程貸款的依據(jù)。推廣：1978年聯(lián)合國工業(yè)開展組織編寫《工業(yè)可行性研究手冊》，1980年編寫《工業(yè)工程評價手冊》，在國際上得到廣泛推廣。應用：1983年，國家計委頒發(fā)《關于建設工程進行可行性研究的試行管理方法》。1987年，國家計委公布《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；1993年，國家計委又公布了《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版。2000年建設部建標[2000]205號

《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法》一個方法，拯救了一個國家可行性研究一般要答復以下問題:技術：產(chǎn)品規(guī)劃設計經(jīng)濟：盈利能力財務：資金平衡融資：籌集到所需的資金量實力：自有資金足夠35%周期：開發(fā)經(jīng)營周期排布合理調動：人力，物力資源開發(fā)企業(yè)負責人投資決策據(jù)編制設計任務書籌措資金和申請貸款簽訂合作和協(xié)議申請工程建設執(zhí)照①項目概況②市場研究⑥結論及建議④項目經(jīng)濟評價⑤社會影響分析③項目開發(fā)方案可行性研究的主要內容1、工程概況2、市場分析和需求預測3、規(guī)劃設計方案的優(yōu)選4、工程的建設工期、開發(fā)進度安排5、工程投資估算6、資金的籌集方案和本錢估算7、經(jīng)濟分析和財務評價8、風險分析9、社會經(jīng)濟評價10、結論

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表體系房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表之間的關系如下圖所示。財務報表的編制可以手工計算，也可以采用MicrosoftExcel軟件進行編制。靜態(tài)經(jīng)濟評價指標動態(tài)經(jīng)濟評價指標財務評價的主要技術經(jīng)濟指標靜態(tài)投資回收期本錢利潤率銷售利潤率動態(tài)投資回收期財務內部收益率財務凈現(xiàn)值根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算工程直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察工程的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據(jù)以判別工程的財務可行性。房地產(chǎn)開發(fā)工程的財務評價指標最常用的分類方式是靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。主要技術經(jīng)濟指標靜態(tài)經(jīng)濟評價與動態(tài)經(jīng)濟評價靜態(tài)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法1、本錢利潤率指開發(fā)利潤占總開發(fā)本錢的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)工程財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。2年期開發(fā)工程一般35%-45%的水平。本錢利潤率=〔銷售收入-銷售稅金-投資總額〕/投資總額*100%RPC=ProfitRateonCost本錢利潤率GDV=GrossDevelopmentValue總開發(fā)價值TDC=TotalDevelopmentCost工程總開發(fā)本錢DP=DevelopmentProfit開發(fā)利潤1、本錢利潤率案例某個以銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)工程，其投資總額為4059.6萬元，銷售收入為5350萬元，銷售稅金為275萬元，資本金為3059.6萬元。求其本錢利潤率。GDV=(5350萬-275萬)=5075萬TDC=4059.6萬RPC=〔5350-275-4059.6〕/4059.6*100%=〔5075-4059.6〕/4059.6*100%=25.01%152、銷售利潤率銷售利潤率是企業(yè)利潤總額與凈銷售收入的比率。銷售利潤率是衡量企業(yè)銷售收入的收益水平的指標。某個以銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)工程，其投資總額為4059.6萬元，銷售收入為5350萬元，銷售稅金為275萬元，資本金為3059.6萬元。求其銷售利潤率。2、銷售利潤率案例GDV=〔5350萬-275萬〕=5075萬TDC=4059.6萬銷售利潤率=〔5350-275-4059.6〕/5350*100%=(5075-4059.6)/5350*100%=18.98%3、靜態(tài)投資回收期是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，工程以凈收益來抵償全部投資〔什么意思？就是累計現(xiàn)金流量為零〕所需的時間。序號項目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00425.00572.20

2現(xiàn)金流入

0.00444.00663.00864.003凈現(xiàn)金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累計現(xiàn)金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.80靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年房地產(chǎn)投資工程根底數(shù)據(jù)的分析估算一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措？利潤飛狐外傳雪山飛狐連城訣天龍八部射雕英雄傳白馬嘯西風鹿鼎記笑傲江湖書劍恩仇錄神雕俠侶俠客行倚天屠龍記碧血劍鴛鴦刀飛雪連天射白鹿笑書神俠倚碧鴛難點一：經(jīng)濟測算科目〔開發(fā)建設投資〕土地前期根底建安公共開發(fā)稅費其他不可財務管理銷售土地費用前期工程費根底設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費財務費用管理費用銷售費用土前基建公開稅他否財管銷開發(fā)成本開發(fā)費用一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算1．房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資開發(fā)工程總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項本錢費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、根底設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金。序號

項目

總投資

估算說明1開發(fā)建設投資11.231.451.671.891.101.111.12土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費2經(jīng)營資金3項目總投資（1）+（2）一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算1．土地費用估算土地費用是指為取得房地產(chǎn)工程用地使用權而發(fā)生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。

1〕土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。2〕土地出讓地價款主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市根底設施建設費或征地費等。3〕土地轉讓費。土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權的轉讓費。4〕土地租用費。土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。5〕土地投資折價。房地產(chǎn)工程土地使用權可以來自房地產(chǎn)工程的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要對土地使用權評估作價。序號項目金額估算說明123456土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉讓費土地租用費土地投資折價合計一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算

2．前期工程費用房地產(chǎn)工程前期工程費主要包括：開發(fā)工程前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。二前期工程費表（僅供參考）1前期工作咨詢費建安工程的0.2~0.5%2地質勘察、測繪費、勘察報告審查費3元/平方米3建筑規(guī)劃設計費按建筑設計取費標準取,計價格[2002]10號4市政設計費按建筑設計取費標準取,計價格[2002]10號5環(huán)境評估費詳見建設項目環(huán)境影響咨詢收費標準6交通評價費按地上面積

：

1元/平方米估算7施工圖審查費京勘設管字(2001)41號8標底編制費概算價格的2-3‰,計算鋼筋量16元/噸.9工程招投標管理費中標價格的0.66%o,(共0.11%,招標方60%),京價(收)字[1999]第042號10招標代理費按取費標準取,計價格[2002]1980號11三通一平費（土方臨時水電）20元/平方米12工程監(jiān)理費建設前期階段按工程概預算的0.1～0.2％計取；施工階段按取費標準取13新材料基金(非磚混結構可退90%)、水泥專項基金（可退）8元/平方米,中標水泥量3元/噸通常列入“前期工程費”項也可以列入“其他費用”、”開發(fā)期間稅費“項一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算3．根底設施建設費〔小市政〕根底設施建設費是指建筑物2米以外和工程用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算。根底設施建設費：基礎設施建設費單位數(shù)量單價造價1）住宅

平方米

其中：供水、排污

平方米30

道路、綜合管網(wǎng)

平方米40

景觀環(huán)境（含綠化）

平方米100

供電工程

平方米30

智能化工程

平方米50路燈工程

平方米102）公建

平方米

其中：道路、綜合管網(wǎng)

平方米60下深式廣場

平方米（約20m寬*120m長）2000景觀環(huán)境

平方米100照明、路燈

平方米50供電工程

平方米70供水、排污

平方米40綜合布線

平方米40一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算4．建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用、安裝工程費用和室內裝飾家具費等。

項目單方估價三建筑、安裝工程費

（一）建安工程造價

1住宅

1.1全現(xiàn)澆（高層）14001.2全現(xiàn)澆板式（多層）12001.3框剪結構帶底商（高層）19001.4框剪結構商住樓（高層）23001.5框剪結構（多層）12001.6底商16002非配套公建

2.1框架結構寫字樓（高層）19002.2框架結構辦公樓（多層）15003地下

3.1建安費用21003.2地下停車場2300一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算5．公共配套設施建設費公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民效勞配套建設的各種非營利性的公共配套設施〔又稱公建設施〕的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。序號項目建設費用

估算說明123456居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場合計表5-7公共配套設施建設費用估算表單位：萬元一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算6．開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。

一般經(jīng)濟測算不作此項要求，根據(jù)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)實情況予以計算7．管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費可按工程投資或前述1~5項直接費用的一個百分比計算，這個百分數(shù)一般為2-3%左右。一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算8．財務費用財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。一般可以按照建安本錢的最高65%計算，或者按照動態(tài)資金缺口計算9．銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售效勞費及預售許可證申領費等。綜合起來為：1〕廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的1%~2%。2〕銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%~2%。3〕其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的3%-5%。一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算10．其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%-3%。序號

項目

金額

估算說明123456789101112臨時用地臨建費施工圖預算或標底編制費工程合同預算或標底審查費招標管理費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費

合計其他費用估算表單位：萬元一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算11．開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費是指工程所負擔的與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。序號

項目

金額

估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅（暫時取消）土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費用電權費分散建設市政公用設施建設費綠化建設費電話初裝費

合計開發(fā)期稅費估算表單位：萬元一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算12．不可預見費房地產(chǎn)工程投資估算應考慮適當?shù)牟豢深A見費用。不可預見費根據(jù)工程的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%左右估算。如果是開發(fā)完成后出租或自營的工程，還應該估算以下費用：13．運營費用14．修理費用難點二開發(fā)建設投資估算取值標準二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措1．租售價格確實定1〕房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法-市場比較法《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法》中規(guī)定：租售價格應根據(jù)房地產(chǎn)工程的特點確定，一般應選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)工程的租售價格。2〕市場比較法定價過程①搜集交易實例②選擇比較實例房地產(chǎn)③建立價格可比根底④比較實例的比較和修正⑤確定該房地產(chǎn)的比準價格案例1案例2案例3案例4本案權重3530431038903720契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)景觀50%0.800.401.500.751.100.550.900.45外檐30%1.300.391.200.360.700.210.750.23戶型20%0.600.120.700.141.000.201.250.25配套10%1.500.150.800.080.850.090.850.09100%1.061.331.051.01參考價格3741573240653757權重比準25%35%25%15%4522平均比準4324比準價格確定二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措2．經(jīng)營收入估算經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。房地產(chǎn)投資工程的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入〔以上統(tǒng)稱租售收入〕和自營收入。序號

項目合計123…

N1銷售收入1．11．21．3可銷售面積（平方米）單位售價（元/平方米）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措稅金估算目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：1．經(jīng)營稅金及附加5.5%經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加〔通常也叫兩稅一費〕。營業(yè)稅的稅率是5%；城市維護建設稅的稅率，7%；〔以營業(yè)稅為稅基〕教育費附加的稅率，3%?！惨誀I業(yè)稅為稅基〕2．企業(yè)所得稅稅率25%。企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措3．土地增值稅土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。

土地增值稅實行四級超額累進稅率，從30%~60%。序號項目計算基礎1轉讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表22．12．2

2．32．42．5扣除項目金額取得土地使用權所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費用與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價款與相關手續(xù)費土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等管理費用、銷售費用、財務費用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅（土地使用權金額+開發(fā)成本）×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%6增值稅

應納稅額=土地增值額×適用稅率第一節(jié)效益和費用識別利潤總額＝經(jīng)營收入－開發(fā)本錢－開發(fā)費用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅動態(tài)投資效果評價指標和方法-盈利能力指標凈現(xiàn)值NPV內部收益率IRR動態(tài)投資回收期PT工程進度甘特圖現(xiàn)金流量經(jīng)濟系統(tǒng)里投入的資金，花費的本錢和獲取的收益，都可以看成貨幣形式〔財務賬面〕表達的資金流出和資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量。其中，流出體統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的叫現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。012345現(xiàn)金流入50405090現(xiàn)金流出12060凈流量-120-6050405090累計凈流-120-180-130-90-4050單位：萬元資金價值在不同的時間付出或得到同樣的數(shù)額的資金期價值是不相等的，資金的價值會隨時間變化。近期投入的資金，比將來投入的同樣數(shù)額的資金更有價值，因為當期立即帶來收益；而未來期間投入的資金，不能立即產(chǎn)生收益，就與立刻投資價值不等。利息率〔單利和復利，由于房地產(chǎn)開發(fā)為復利，因此本處只做復利計算〕終值現(xiàn)值利息率利息=i；終值=F現(xiàn)值〔投資本金〕=PFn=P*(1+i)n【現(xiàn)值求終值】資金折現(xiàn)Fn=P*(1+i)n【現(xiàn)值求終值】那么，直接進行比照有失科學，因此以某一時間為基準點，將資金折算到同一個時間點上，才能得出正確的結論。折現(xiàn)，就是將各期資金折算到當前時點的過程?！布唇K值求現(xiàn)值〕Pn=F/*(1+i)n=F*(1+i)-n【終值求現(xiàn)值】兩個要點：1、i的取值8%-12%房地產(chǎn)行業(yè)平均收益率?；鶞收郜F(xiàn)率的概念基準折現(xiàn)率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。2、-n次方的計算在EXCEL的方法經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法盈利指標計算方法〔一〕動態(tài)指標1、財務凈現(xiàn)值〔FNPV=FinancialNetPresentValue〕是反映工程在計算期內獲利能力的動態(tài)指標，是指按設定的折現(xiàn)率〔可認為制定〕，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映工程在計算期內獲利能力?；鶞适找媛适莾衄F(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率?！卜康禺a(chǎn)行業(yè)通常水平8-12%〕經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法盈利指標計算方法2、財務內部收益率(FIRR=FinancialInternalRateofReturn)財務內部收益率〔FIRR〕也稱內部收益率〔IRR〕，是指工程在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時〔也就是說人為設定〕的折現(xiàn)率。財務內部收益率的經(jīng)濟含義是到工程終了時，所有投資可以被完全收回。內部收益率說明了工程投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，工程投資就會面臨虧損?！怖塾嬚郜F(xiàn)值小于0，即虧損狀態(tài)?！场?〕財務內部收益率的作用在進行獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資工程的內部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準收益率相比較，以判定工程在財務上是否可行。①FIRR與同期貸款利率i比較，反映工程的盈虧狀況：FIRR＞i，工程盈利；FIRR=i，工程盈虧平衡；FIRR＜i，工程虧損。②FIRR與同期行業(yè)基準收益率ic比較，反映工程與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況：FIRR＞ic，工程盈利超出行業(yè)平均收益水平；FIRR=ic，工程盈利等于行業(yè)平均收益水平；FIRR＜ic，工程盈利低于行業(yè)平均水平?！?〕財務內部收益率的計算〔內插法，了解即可〕其公式為：式中：FIRR：內部收益率；

NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；

NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值；

i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率；

i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負值的折現(xiàn)率?！?〕財務內部收益率的計算Excel函數(shù)法IRR〔X:Y〕3、動態(tài)投資回收期Pd=〔dynamicinvestmentpay-backperiod〕是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(基準收益率或基準折現(xiàn)率條件)，工程以凈收益來抵償全部投資〔包括固定資產(chǎn)投資和流動資金〕所需的時間，是反映工程投資回收能力的重要指標?！惨酝顿Y工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。即：動態(tài)投資回收期是工程從投資開始起，到累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時所需的時間。)Pb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表序號項目合計123

…N1現(xiàn)金流入

1.1銷售收入

1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出

2.1開發(fā)建設投資

2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量

4累計凈現(xiàn)金流量

計算指標：1、財務內部收益率