房地產(chǎn) -重慶龍景溫泉酒店項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報(bào)告

重慶龍景溫泉酒店項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報(bào)告Longjinghotspringresorthotelprojectdevelopmentstrategyandoverallpositioningreportn2017/811.1項(xiàng)目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.1地塊區(qū)位■宏觀區(qū)位：近郊旅游核心位置?重慶近郊旅游發(fā)展趨勢(shì)明顯，近郊游范圍大致為距離主城2-3小時(shí)圈層?玉峰山位于城郊結(jié)合部、1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，處于近郊旅游核心位置■中觀區(qū)位：大主城區(qū)較中心位置，與主城各區(qū)交通距離近?位于兩江新區(qū)中心、渝北區(qū)南面，處于主城區(qū)較中心位置?距重慶市主城中心（25KM）、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)（17KM）、龍頭寺火車站（23KM）距離較近■微觀區(qū)位：四周交通便利，且處于渝北區(qū)旅游金三角?四周與319國(guó)道、渝長(zhǎng)高速路、渝鄰高速路、一橫線、外環(huán)高速路、機(jī)場(chǎng)高速路緊密相通；?與統(tǒng)景國(guó)際溫泉度假區(qū)和龍興古鎮(zhèn)形成金三角旅游線。1.1項(xiàng)目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.2地塊指標(biāo)），1.1項(xiàng)目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.3地塊四至），1.1項(xiàng)目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.4坡向高度1.1項(xiàng)目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.5植被覆蓋1.1項(xiàng)目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.6地塊交通現(xiàn)狀重慶龍景溫泉度假酒店距重慶國(guó)際機(jī)場(chǎng)23公里、龍頭寺重慶火車北站28公里、菜園壩火車站35公里、觀音橋繁華商業(yè)街26公里、市中心近30公里、朝天門35公里、解放碑35公里。自駕路線】距離主城25Km；1.2項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景判斷玉峰山素有“渝北第一峰”之稱，峰含玉潤(rùn)，蔚然深秀1.2項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景判斷玉峰山全力打造原生態(tài)森林休閑旅游村1.2項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景判斷1.2項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景判斷1.2.4區(qū)域威脅分析（非強(qiáng)勢(shì)資源稟賦）項(xiàng)目所擁有的溫泉、森林公園、氣候條件三類資源，從稀缺度、知名度等條件，在旅游度假市場(chǎng)上非強(qiáng)勢(shì)資源稟賦，具有較弱的先天市場(chǎng)吸引力，需要多維度構(gòu)建項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力體系?！鰷厝Y源知名度不高?重慶溫泉分布廣泛，集中分布在重慶市主城區(qū)及近郊，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”范圍內(nèi)占91處。?龍景溫泉知名度較低，且未與周邊形成連片效應(yīng)。北碚：北碚悅榕莊、縉云大眾溫泉、心景縉云溫泉、柏W■森林公園稀缺度低?重慶現(xiàn)有的80多個(gè)國(guó)家級(jí)和市級(jí)森林公園，近郊森林公園分布集中，占比高達(dá)50%，且不乏高質(zhì)量國(guó)家級(jí)森林公園。?玉峰山森林公園處于眾多高質(zhì)量森林公園中，資源優(yōu)勢(shì)不明顯。■避暑氣候優(yōu)勢(shì)不突出?重慶周邊優(yōu)質(zhì)避暑勝地眾多，十大高山避暑勝地已積累較高的客群基礎(chǔ)和市場(chǎng)口碑。?與高山避暑的清涼氣溫相比，玉峰山僅比市區(qū)低5℃,優(yōu)勢(shì)不突出。序號(hào)名稱避暑氣溫仙女山平均氣溫比主城區(qū)低15℃黑山谷夏天平均氣溫23℃四面山夏天平均氣溫22-25℃4永川茶山竹海年平均氣溫15℃千野草場(chǎng)夏季平均氣溫16~21℃阿依河夏季平均氣溫17℃左右黃水森林公園金刀峽夏季平均氣溫27-金佛山夏季平均氣溫20-24℃武陵山8月平均氣溫僅19.7℃1.2項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景判斷1.2.4區(qū)域威脅分析（近郊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈）近郊市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)旅游資源眾多，項(xiàng)目周邊旅游項(xiàng)目發(fā)展迅速，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大?！鼋纪愋蛢?yōu)質(zhì)旅游項(xiàng)目眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?重慶近郊旅游資源豐富，類型多樣，有世界自然文化遺產(chǎn)、多個(gè)中國(guó)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、中國(guó)5A級(jí)旅游景區(qū)、國(guó)家森林公園等；?同類型森林公園較多，重慶近郊分布有縉云山、歌樂(lè)山、南山、茶山竹海、玉龍山等眾多國(guó)家級(jí)森林公園，在不斷的完善公園設(shè)施和配套，其中縉云山、南山已進(jìn)行度假區(qū)打造，發(fā)力明顯，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。■項(xiàng)目周邊優(yōu)質(zhì)旅游項(xiàng)目發(fā)展迅速，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大重慶御峰馬會(huì)重慶客樂(lè)得玉峰山房車營(yíng)重慶御峰馬會(huì)1.2項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景判斷1.2.5區(qū)域道路交通規(guī)劃影響分析2打造主題酒店典范，樹立區(qū)域標(biāo)桿。2005.112006.062015.052017.032005.112006.062015.052017.032017.102018.06完成二期征地重慶市政府全面清理四山，工程二期土地再次掛牌出讓二期地塊使用調(diào)整及公示完成升級(jí)二期酒店裝修二期酒店整體開業(yè)停建33.1重慶市休閑度假市場(chǎng)發(fā)展概述3.2重慶市休閑度假市場(chǎng)概況％，3.3重慶市休閑度假未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)％，％；％，％；％，％，3.4區(qū)域休閑度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析搭載政府旅游大巴車，打造獨(dú)具特色重慶龍景溫泉度假酒店。附：區(qū)域休閑度假產(chǎn)品發(fā)展優(yōu)勢(shì)玉峰山森林公園是目前重慶近郊覆蓋面積最大、植被最好的森林公園之一，生態(tài)旅游資源豐富，且擁有溫泉資源和避暑氣候加持，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?玉峰山鎮(zhèn)溫泉資源豐富，已經(jīng)分別在龍門村、香溪％，?野生動(dòng)物：野生動(dòng)物資源豐富，約有獸類、鳥類、兩棲和?玉峰山海拔700米，相對(duì)高程500米，具有冬暖春早、秋短夏長(zhǎng)、初夏多雨、無(wú)霜期長(zhǎng)、濕度大、風(fēng)力小、云霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。?年平均氣溫17℃,常年氣溫比市區(qū)低5℃,成為重慶市民和外地游客盛夏避暑休閑的首選之地。酒店名稱酒店風(fēng)格定價(jià)策略促銷手段酒店設(shè)施重慶卓鼎酒店江北機(jī)場(chǎng)店商務(wù)休閑165元起禮品卡機(jī)場(chǎng)免費(fèi)接送會(huì)議室重慶合金商務(wù)酒店江北機(jī)場(chǎng)店商務(wù)休閑108元起團(tuán)購(gòu)禮品卡機(jī)場(chǎng)24小時(shí)免費(fèi)接送棋牌室重慶解放碑威斯汀酒店連鎖豪華高端商旅1327元起禮品卡西式餐廳、中式餐廳、殘疾人設(shè)施、室內(nèi)游泳池、會(huì)議室、健身房、SPA、商務(wù)中心酒吧、桑拿、棋牌室重慶嘉發(fā)希爾頓逸林酒店商旅休閑625元起禮品卡西式餐廳、中式餐廳、室內(nèi)游泳池、會(huì)議室、健身房、商務(wù)中心、酒吧、棋牌室重慶柏克利酒店南坪商業(yè)街上海城店商務(wù)出差，聚會(huì)娛樂(lè)舒適、便捷、精品性的酒店139元起團(tuán)購(gòu)禮品卡棋牌室3.6休閑度假市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析％，％；％，％；％，％，以上分析不難看出，重慶龍景溫泉度假酒店依托于豐富的山景、水景等自然資源，依托文化底蘊(yùn)，在產(chǎn)品類型上，多以度假村、景區(qū)住宅、主題溫泉為主。目標(biāo)客戶以市區(qū)上班族為主?？傮w上，重慶已經(jīng)進(jìn)入了城市化發(fā)展的第二階段，旅游酒店產(chǎn)品開發(fā)前景廣闊。3.7消費(fèi)者數(shù)量及質(zhì)量旅游偏好住宿費(fèi)用比例出游顧忌因素44.1項(xiàng)目SWOT分析利用項(xiàng)目豐富的資源組合，構(gòu)建項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力體系，打造近郊獨(dú)具特色的旅游度假目的地。Strenth&Opportunity項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)遇I.區(qū)位及交通：處于近郊旅游核心位置，渝北金三角旅游線，距離主城各區(qū)近，近郊區(qū)位條件優(yōu)勢(shì)明顯；II.資源豐富：生態(tài)旅游資源豐富，擁有溫泉資源和避暑氣候加持，發(fā)展?jié)摿Υ蟆II.客群基礎(chǔ)：周邊項(xiàng)目經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，已形成一定的溫泉度假及森林休閑客群基礎(chǔ)，為項(xiàng)目發(fā)展形成有力支撐?！鳺eakness&Threat項(xiàng)目難點(diǎn)及挑戰(zhàn)項(xiàng)目難點(diǎn)及挑戰(zhàn)I.旅游資源：非強(qiáng)勢(shì)資源稟賦，先天市場(chǎng)吸引力弱，需要多維度構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力；II.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：近郊市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)旅游資源眾多，項(xiàng)目周邊旅游項(xiàng)目發(fā)展迅速，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。4.2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析4.3項(xiàng)目產(chǎn)品功能組合研判主題度假十國(guó)際會(huì)務(wù)休閑醫(yī)療55.2產(chǎn)品功能定位核心點(diǎn)：將大眾文化向私密臻品裂變】國(guó)外類似酒店成功案例】國(guó)外類似酒店成功案例】國(guó)外類似酒店成功案例】國(guó)外類似酒店成功案例】5.3客群定位（總概）鐵山坪、玉峰山及龍景溫泉酒店經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，已形成一定的溫泉度假及森林休閑客群基礎(chǔ)，為項(xiàng)目發(fā)展形成有力支撐。■項(xiàng)目概況酒店于■項(xiàng)目概況酒店于2003年開業(yè)，占地200余畝，總建筑面積15000平方米。按照國(guó)家三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，有良好的附屬接待設(shè)施，供270人住宿，室外泡池10個(gè)，室內(nèi)泡池3個(gè)?！鲰?xiàng)目特色室外溫泉浴場(chǎng)和室內(nèi)夢(mèng)幻般溶洞溫泉■溫泉水質(zhì)泉水采自地下1139米深處的深層熱水，水溫 45℃,日流量1000噸。富含硫酸鈣、鈣、鋰、鍶、氟等30余種微量元素?！龈咧戎貞c四大天然公園之一，國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，榮獲第二批“中國(guó)森林氧■高游客量2015年，鐵山坪游客接待量達(dá)到113萬(wàn)人次，已成為主城近郊的熱門景區(qū)。■特色農(nóng)莊和主題活動(dòng)鐵山坪上有度假山莊近10家、特色農(nóng)家樂(lè)30余家。鐵山坪森林之旅健身節(jié)、“峽江之聲”草坪音樂(lè)會(huì)、鐵山坪森林馬拉松賽、山地自行車、拓展訓(xùn)練等■高品質(zhì)的森林公園玉峰山森林公園位于鐵山坪后山，是目前重慶近郊森林覆蓋面積最大且植被保存最好的森林公園之一，被譽(yù)為“重慶之肺”。■完善的功能配套玉峰山尋幽訪古觀光區(qū)、大毛坪田園風(fēng)情覽勝區(qū)、玉泉湖森林旅游會(huì)展區(qū)、楓葉湖游樂(lè)渡假區(qū)。公園還配套建設(shè)風(fēng)格別致的亭臺(tái)樓閣、山鄉(xiāng)樂(lè)園、天然浴場(chǎng)、植物花卉園等13個(gè)景區(qū)和44個(gè)景點(diǎn)，持續(xù)吸引游客到來(lái)。5.3客群定位（細(xì)分）5.3客群定位（細(xì)分）5.3客群定位（細(xì)分）66.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念6.2附：核銷功能系統(tǒng)闡述（1/2）打造農(nóng)莊·自然打造農(nóng)莊·自然借力項(xiàng)目新建的26200平方米別墅，約60畝地，打造回歸自然的生態(tài)農(nóng)莊，進(jìn)行別墅農(nóng)莊的銷售，為城區(qū)金領(lǐng)一族提供回歸自然的空間，同時(shí)可以賦予農(nóng)莊更多意義，都市人的鄉(xiāng)愁、安全的食品、傳統(tǒng)農(nóng)村社會(huì)的復(fù)活、農(nóng)民生活品質(zhì)的飛躍、農(nóng)業(yè)高科技的迭代。青瓦白墻的農(nóng)莊青瓦白墻的農(nóng)莊將項(xiàng)目別墅區(qū)主體結(jié)構(gòu)改造為中式宅院，戶外，便是前庭、后院、菜園，再到大片農(nóng)田和果林的“庭院園田”四級(jí)體系。青瓦白墻的農(nóng)莊青瓦白墻的農(nóng)莊主體建筑一層架空，架空層高3.9米，做成了一個(gè)高科技農(nóng)藝空間：有A字抱架水培、垂直多層水培、基質(zhì)培、立柱栽培……。青瓦白墻的農(nóng)莊青瓦白墻的農(nóng)莊一個(gè)32㎡的垂直多層水培，種菜面積就有160㎡，產(chǎn)量是傳統(tǒng)的3—5倍，還可以半自動(dòng)或全青瓦白墻的農(nóng)莊青瓦白墻的農(nóng)莊內(nèi)園中，道路都由碎石子鋪成，花壇、菜園也是用石頭和木塊壘起，整飭干凈。內(nèi)園種植大片紫甘藍(lán)和青菜，邊緣雜種鮮花、藍(lán)莓，還有專門的蔥蒜韭菜區(qū)、竹筍區(qū)和蜜蜂養(yǎng)殖區(qū)，主要用以滿足農(nóng)場(chǎng)主的日常生活。附：核銷功能系統(tǒng)闡述（2/2）打造共享醫(yī)療平臺(tái)打造共享醫(yī)療平臺(tái)共享醫(yī)療是歷史發(fā)展的必然產(chǎn)物，共享醫(yī)療在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家早有成熟模型。醫(yī)生自由執(zhí)業(yè)，他們不受雇于醫(yī)院，大多擁有自己的診所，但他后面有強(qiáng)大的其他團(tuán)隊(duì)，醫(yī)生背后的第三方檢驗(yàn)中心、影像中心、醫(yī)院住院部、手術(shù)中心都是共享的，由支付方——商業(yè)保險(xiǎn)來(lái)建立利益分配機(jī)制，進(jìn)行形成一個(gè)以家庭醫(yī)生制度為基礎(chǔ)，從業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)兩條線緊密結(jié)合的共享經(jīng)濟(jì)體。打造共享醫(yī)療平臺(tái)打造共享醫(yī)療平臺(tái)共享醫(yī)療是未來(lái)的趨勢(shì)，國(guó)際上的發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)普遍采用這種模式，包括中國(guó)的香港和臺(tái)灣”，因?yàn)楣蚕磲t(yī)療體系的運(yùn)營(yíng)效率更高，成本更低，自然會(huì)吸引更多患者，當(dāng)這種優(yōu)勢(shì)突顯之后，就會(huì)有人來(lái)復(fù)制，最后形成一定規(guī)模。共享醫(yī)療未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2萬(wàn)億左右，現(xiàn)在進(jìn)入市場(chǎng)可快速建立根基，為后期發(fā)展打基礎(chǔ)。打造共享醫(yī)療平臺(tái)打造共享醫(yī)療平臺(tái)共享醫(yī)療具備高產(chǎn)值市場(chǎng)環(huán)境，我國(guó)藥費(fèi)在住院費(fèi)、門診費(fèi)等項(xiàng)目中占比較高，市場(chǎng)體量巨大，打造共享醫(yī)療品臺(tái)可減少中間商，有效降低醫(yī)藥費(fèi)用，且改項(xiàng)目目前在市場(chǎng)上處于藍(lán)海領(lǐng)域。打造共享醫(yī)療平臺(tái)打造共享醫(yī)療平臺(tái)共享醫(yī)療在國(guó)內(nèi)已有成型的模塊】思俊外科診所以診所形態(tài)入駐了國(guó)內(nèi)首家MedicalMall——坐落于杭州核心商圈的杭州大廈501城市廣場(chǎng)，目前有4個(gè)?？茍F(tuán)隊(duì)在此設(shè)置診室，檢驗(yàn)檢查與同在MedicalMall的迪安診斷形成協(xié)同，手術(shù)、住院則與大樓對(duì)面的邵逸夫醫(yī)院形成聯(lián)動(dòng)。大醫(yī)匯開設(shè)23個(gè)臨床科室，1個(gè)體檢中心，146間診室，幾乎覆蓋臨床所有專業(yè)，并吸納2000名醫(yī)生——這個(gè)體量甚至大過(guò)普通三甲醫(yī)院的門診部。用詹智勇的話說(shuō)，平臺(tái)像是一艘“航空母艦”，醫(yī)生個(gè)人或者醫(yī)生集團(tuán)都可入駐，甚至可以承擔(dān)醫(yī)生集團(tuán)的孵化功能。他希望，大醫(yī)匯可以實(shí)現(xiàn)三個(gè)層面的共享，即患者共享醫(yī)生、醫(yī)生共享平臺(tái)、醫(yī)生之間共享影響力。6.3景觀系統(tǒng)布局6.3.1水體體驗(yàn)景觀6.4景觀系統(tǒng)布局6.3.2園林體驗(yàn)景觀6.4景觀系統(tǒng)布局6.3.3生態(tài)運(yùn)動(dòng)景觀77.1建設(shè)成本分析序號(hào)費(fèi)用名稱年成本估算說(shuō)明1原材料費(fèi)1200萬(wàn)2燃料及動(dòng)力費(fèi)320萬(wàn)3工資及福利費(fèi)120萬(wàn)4包年租客年化收益1200萬(wàn)5維護(hù)費(fèi)50萬(wàn)合計(jì)2890萬(wàn)7.2效益測(cè)算分析酒店基準(zhǔn)租金定價(jià)7.2效益測(cè)算分析酒店租金效益