物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及保障措施方案

第四章服務(wù)質(zhì)量及保障措施

第一節(jié)完全響應(yīng)招標(biāo)文件三醫(yī)創(chuàng)新中心（三期）物業(yè)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)

成都醫(yī)學(xué)城三醫(yī)創(chuàng)新中心（三期）

項(xiàng)目三大專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)

1.總部辦公基地服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求

一.綜合服務(wù)內(nèi)容及要求

項(xiàng)目?jī)?nèi)容及要求

1、簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。按相

關(guān)要求公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。

基礎(chǔ)管

2、簽訶合專項(xiàng)服務(wù)分包合同”月確各方權(quán)利義務(wù)。對(duì)專項(xiàng)

理

分包服務(wù)有監(jiān)督及評(píng)價(jià)機(jī)制，記錄完善。

3、有機(jī)器損壞險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)等。

1、有客戶服務(wù)中心及接待刖臺(tái)，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、

飲水機(jī)、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、

客戶服辦公智能化系統(tǒng)。

務(wù)

2、公示物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）或其

場(chǎng)所它管理人名錄證書（復(fù)印件）、項(xiàng)目經(jīng)理及主要服務(wù)人員姓

名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)

目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話、三級(jí)投訴電話等。設(shè)立管務(wù)公

開欄。

3、應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的客戶等候區(qū)，有物品寄存場(chǎng)所。

L從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。

2、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域配備不少于1

名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證

書。

3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及從業(yè)人員應(yīng)納入成都市物業(yè)服務(wù)信用信息

檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊(cè)證書。

4、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝,佩戴標(biāo)志，服務(wù)規(guī)范,語(yǔ)言文明、

熱情主動(dòng)C

5、客戶服務(wù)人員應(yīng)能提供中、英雙語(yǔ)服務(wù)。

6、配電房和監(jiān)控室應(yīng)24小時(shí)派員值班，每班不少于2人。

7、配備至少1名特種設(shè)備安全管理負(fù)責(zé)人。

8、配有至少1名持特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理

員。

9、配有不少于1名二次供水系統(tǒng)管理人員，持證上崗。

10、至少配備1名從事設(shè)施設(shè)備管理的工程師。

制度1、有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、

綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。

2、有管理規(guī)約、避難層的維護(hù)和管理等公眾管理制度。

3、有企業(yè)自用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理制度。

4、有首問(wèn)責(zé)任制制度、投訴處理制度。

5、有消防、治安、治安防范、設(shè)施設(shè)備、地震、防汛、電

梯故障、公共衛(wèi)生等突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。

6、有專項(xiàng)服務(wù)分包管理制度。

7、有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度。

8、有物業(yè)服務(wù)財(cái)務(wù)管理制度。

9、有物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。

10、有物業(yè)服務(wù)節(jié)能減排管理制度。

11、有物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)、考核管理制度。

1、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。

檔案2、有檔案管理員，并設(shè)置有檔案資料室。

3、物業(yè)服務(wù)電子檔案等材料齊全。

1、重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及信息應(yīng)在主要出入口、各樓棟公告,

客戶服

并通過(guò)信息平臺(tái)以短信、郵件等形式告知客戶。

2、對(duì)違反治安、消防、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定

的行為，應(yīng)告知、勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。

3、水、電急修應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，其它急修應(yīng)在60

分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。維修回訪率不低于95%。

4、甲方或使用人提出的意見、建議應(yīng)在48小時(shí)內(nèi)回復(fù)。

5、每年由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)組織對(duì)甲方和使用人進(jìn)行不少于

1次滿意度調(diào)查，滿意度不低于85。

6、有無(wú)噪音氛圍管理服務(wù)措施。

1、應(yīng)提供商務(wù)服務(wù)和特約服務(wù)，其內(nèi)容包括：?jiǎn)栍嵎?wù)及

留言服務(wù)、迎賓服務(wù)、信件報(bào)刊收發(fā)、遞送服務(wù)、個(gè)人行

李搬運(yùn)、寄送服務(wù)、行李車、推車、雨傘租賃服務(wù)、航空

商務(wù)及

機(jī)票的訂購(gòu)、確認(rèn)服務(wù)等。

特約服

2、大堂應(yīng)配置傘套機(jī)、擦鞋機(jī)等。

務(wù)

3、宜提供的商務(wù)及特約服務(wù)內(nèi)容包括：高檔餐廳、員工食

堂、咖啡酒吧、小商店、康樂(lè)設(shè)施、展廳、多功能廳、會(huì)

議中心、商務(wù)中心、銀行自助取款點(diǎn)、會(huì)所等。

精神文1、有宣傳欄或其他形式的宣傳平臺(tái)，按相關(guān)要求及時(shí)更新。

明2、每年按物業(yè)服務(wù)合同約定組織客戶文化活動(dòng)。

建設(shè)3、節(jié)日布置每年不少于3次。

投訴處1、實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制。

理2、受理的投訴，應(yīng)在12小時(shí)以內(nèi)回復(fù)。

3、每季度應(yīng)做1次投訴處理分析。

4、投訴處理完成后，回訪率100%。

二、房屋共用部位管理與維修養(yǎng)護(hù)

項(xiàng)目?jī)?nèi)容及要求

L有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

2、建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況,告知客戶正

確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)。

3、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完

整。

綜合管

4、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限和使用情況，定期檢食房屋的安全狀

理

況，做好檢查記錄。

5、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人很告，屬于小修范圍的，及時(shí)組

織修復(fù)。屬于大、中修范圍的,及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)

權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。

6、按相關(guān)規(guī)定及時(shí)采取白蟻防治措施。

1、主體結(jié)構(gòu)

每半年巡視1次。外觀出現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)建議相關(guān)甲方申

請(qǐng)房屋安全鑒定,同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。

2、樓面

每季度巡視1次，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)應(yīng)及時(shí)修復(fù)。

3、外立面

(1)每半月巡視1次，出現(xiàn)破損、開裂等現(xiàn)象時(shí)應(yīng)及時(shí)修

復(fù)。

共用部(2)招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，統(tǒng)一美觀。

位4、玻璃幕墻

每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)按國(guó)家、行業(yè)相關(guān)規(guī)定和成都市

相關(guān)管理辦法及時(shí)處理。

5、室內(nèi)門廳、樓梯間、走廊通道等

每日巡視不少于1次，外觀出現(xiàn)破損、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及

時(shí)修復(fù)。

6、地下室

每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)修復(fù)處理。

7、其他共用部位

(1)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)

保持平整、無(wú)積水。廣場(chǎng)面層無(wú)裂縫，窖并不漫溢，窖井蓋

無(wú)缺損。

(2)溝渠、水池

每2日巡視1次，應(yīng)無(wú)垃圾、無(wú)淤泥。

(3)小品景觀

每周巡視不少于3次，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理。

共用部

(4)無(wú)障礙設(shè)施

位

無(wú)障礙設(shè)施的設(shè)置應(yīng)符合JGJ50的相關(guān)要求。每周巡視1

次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)處理。

1、應(yīng)配置中英文的各類標(biāo)識(shí)，包括樓層、區(qū)域、平面引導(dǎo)、消

防安全疏散、綠化、電梯、消防設(shè)施、各類設(shè)備、交通道路引導(dǎo)、

高空墜物等標(biāo)識(shí)。

公共標(biāo)

識(shí)2、大堂及樓層應(yīng)設(shè)有統(tǒng)一的使用單位引導(dǎo)標(biāo)識(shí)。

3、各類標(biāo)識(shí)的設(shè)置應(yīng)符合現(xiàn)行相關(guān)國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)

的規(guī)定。

三、共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)

項(xiàng)目?jī)?nèi)谷及要求

1、按相關(guān)規(guī)定實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)建立共用設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬。

2、執(zhí)行設(shè)備安全操作、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、崗位責(zé)

任制等制度，配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。

3、共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄及大

中修、更新、改造記錄定期歸檔。

4、嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能瞬潴施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行計(jì)劃、統(tǒng)

計(jì)、分析和改進(jìn)。

5、規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金，有緊急維修情形，采取必

綜合管理

要的應(yīng)急防范措施，按緊急使用預(yù)案實(shí)施。

6、根據(jù)設(shè)備維護(hù)保弄手冊(cè)及設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀制訂維護(hù)保養(yǎng)計(jì)

劃。

7、特種設(shè)備及計(jì)量?jī)x器儀表按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行專業(yè)維護(hù)保

養(yǎng)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)。

8、雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。

9、每月檢查1次防雷帶、防雷測(cè)試點(diǎn)、引下線及節(jié)點(diǎn)。

每年雨季前由防雷中心檢測(cè)建筑避雷系統(tǒng)，引導(dǎo)客戶對(duì)其

重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測(cè)。

10.設(shè)備機(jī)房

(1)嚴(yán)格執(zhí)行人員出入登記制度，對(duì)機(jī)房巡查、維護(hù)

保養(yǎng)實(shí)行許可制度。

(2)設(shè)有擋鼠板等防鼠害、蟲害措施。建立防塵緩沖

帶，備有拖鞋或鞋套等防塵措施。

(3)在明顯易取位置配備消防器材及專用工具，每半

月檢查維護(hù)。

(4)機(jī)房張貼或懸掛相關(guān)制度、設(shè)備系統(tǒng)圖、應(yīng)急預(yù)

案流程圖。

(5)每周對(duì)環(huán)境溫度、濕度、照度、密封、鼠患情況、

通風(fēng)等進(jìn)行檢查、檢測(cè)。

(6)每半月對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查。

共1、每年至少進(jìn)行1次特種設(shè)備安全培訓(xùn)。每日至少檢查1

次電梯安全狀況。

用

設(shè)2、由取得相應(yīng)行政許可的單位維護(hù)保養(yǎng)，明確雙方在維護(hù)

電梯系統(tǒng)

施保養(yǎng)中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，以及內(nèi)容、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)、頻

設(shè)次、期限等。

備

3、有突發(fā)事件和安全事故應(yīng)急處置預(yù)案，每半年針對(duì)不同

類型電梯至少演練1次。發(fā)生電梯困人時(shí)，電梯安全管理

員應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)

到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。一般故障30分鐘內(nèi)恢復(fù)，重大故障4小時(shí)內(nèi)

恢復(fù)（更換曳引機(jī)、主板等除外）,不能恢復(fù)說(shuō)明原因并公

7J\O

4、在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼有效的《電梯使用標(biāo)志》、

電梯使用安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱和

維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。

5、確保電梯安全運(yùn)行的通風(fēng)、溫度、濕度、電壓等符合有

關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。電梯報(bào)警裝置應(yīng)實(shí)現(xiàn)5方對(duì)講。

6、設(shè)立24小時(shí)維護(hù)保養(yǎng)值班電話，確保24小時(shí)有人值

守。每部電梯每10日例行保養(yǎng)1次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)組

織排除。每年提前1個(gè)月報(bào)檢，并由電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)

行定期檢驗(yàn)。

、嚴(yán)格遵守空調(diào)設(shè)備安全操作規(guī)程，維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)符合設(shè)

共1

備要求。

用

設(shè)通風(fēng)與空2、控制系統(tǒng)止常運(yùn)行，設(shè)備運(yùn)行的電流、電壓、頻率、油

施調(diào)系統(tǒng)壓、溫度、負(fù)載等運(yùn)行參數(shù)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相符。

設(shè)3、按特種設(shè)備規(guī)定進(jìn)行鍋爐年檢，檢驗(yàn)不合格的鍋爐，不

備得繼續(xù)使用。

4、集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)按照《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)

衛(wèi)生管理辦法》及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護(hù)。

5、主機(jī)有專人值守，每2小時(shí)巡視1次主機(jī)運(yùn)行情況，

記錄運(yùn)行參數(shù)。

6、設(shè)備運(yùn)行期間定期巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織處理。

(1)每日巡視2次大堂、會(huì)議室、過(guò)道等區(qū)域，按

國(guó)家規(guī)定設(shè)置溫度，測(cè)試出風(fēng)口溫度、濕度符合規(guī)范要求。

(2)每日檢查1次鍋爐、安全附件及附屬設(shè)備°

(3)每月檢查1次空調(diào)系統(tǒng)各種管道、風(fēng)道、閥件

及儀表。

(4)每月檢查1次空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、冷

卻塔、膨脹水箱等設(shè)備。

(5)每季度檢測(cè)1次冷卻塔、出風(fēng)設(shè)備的運(yùn)行噪音。

(6)每季度檢測(cè)1次空調(diào)循環(huán)水水質(zhì)。

(7)每月清潔1次新風(fēng)機(jī)、盤管濾網(wǎng)。

(8)每季度檢查1次設(shè)備轉(zhuǎn)動(dòng)部位，調(diào)整傳動(dòng)皮帶，

添加或更換潤(rùn)滑脂。

(9)每季度檢查1次空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜，清

潔除塵、緊固螺栓、測(cè)試絕緣。

(10)每季度檢查1次基礎(chǔ)、吊架、設(shè)備。

(11)每季度檢查1次停用設(shè)備，設(shè)備供電正常、外

觀良好。

1、二次供水有《二次供水衛(wèi)生許可證》。按相關(guān)衛(wèi)生管理

規(guī)定進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè),水質(zhì)觀符合GB5749和GB17051

的要求

2、生活水箱(池)入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、

通氣口有14-18目/平方。尺的金屬防護(hù)網(wǎng)。

3、有停水、爆管及水污染等應(yīng)急處理方案，計(jì)劃停水提前

共

24小時(shí)通知客戶。

用

設(shè)給排水系4、每日檢查1次水箱間、水泵房及各配水點(diǎn)設(shè)施。

施統(tǒng)5、每2周檢查1次變頻供水設(shè)備的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、

設(shè)W壓罐、控制柜等設(shè)備，保持壓力符合要求。

備

6、每周檢查1次給水泵運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)解決，

備用水泵每月輪換。

7、每半年對(duì)水泵潤(rùn)滑部位加注潤(rùn)滑油。每年對(duì)水泵、管道、

閥門等設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

8、每年1次對(duì)管道、閥門及附屬設(shè)施的保溫、防腐進(jìn)行

檢查維護(hù)。

9、有防汛預(yù)案，每年組織1次演練。

10、配備有防汛物資（沙袋、防風(fēng)膠紙、雨具、照明工具、

發(fā)電機(jī)、抽水泵等1

11、污水排放應(yīng)符合DB51/190的相關(guān)規(guī)定。

12、每年汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，

組織清理、疏通。

13、每日對(duì)排污泵1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每半年維護(hù)保養(yǎng)1

次。

14、每半年對(duì)控制裝置進(jìn)行清潔、檢查和維護(hù)。

15、每半年對(duì)化糞池、室內(nèi)外排水管道等設(shè)施進(jìn)行檢查和

清陶。

16、每年對(duì)管道、閥門等排水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。

1、專職值班人員應(yīng)持《特種作業(yè)操作證》和《高壓進(jìn)網(wǎng)證》，

共

實(shí)行24小時(shí)值班制度。

用

2、有計(jì)劃停、送電時(shí)應(yīng)提前通知客戶。突然停電時(shí)，備用

設(shè)供配電系

回路或柴油發(fā)電機(jī)電源按設(shè)計(jì)時(shí)間要求投入運(yùn)行。

施統(tǒng)

設(shè)3、參照DL/T596相關(guān)規(guī)定，配合相關(guān)部門對(duì)共用設(shè)施設(shè)

備備進(jìn)行安全檢測(cè)。

4、變壓器運(yùn)行止常，溫控系統(tǒng)設(shè)置符合要求，通風(fēng)降溫設(shè)

備可靠。

5、功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置運(yùn)行正常，功率因素不低于0.9。

6、彳田玉配電設(shè)備每年進(jìn)行1次全面停電檢修。

7、發(fā)電機(jī)每周檢查1次，每月試運(yùn)行1次；每年1次帶

50%以上負(fù)荷運(yùn)行；每年活化1次蓄電池。

8、直流操作系統(tǒng)運(yùn)行止常，每季度進(jìn)行1次蓄電池充、

放電試驗(yàn)。

9、每季度1次配電、動(dòng)力箱除塵，緊固（盤）螺絲、螺

母及接地裝置的保養(yǎng)工作。

10.每半年1次對(duì)機(jī)房防小動(dòng)物設(shè)施進(jìn)行檢查完善。

L有照明節(jié)能管理制度，照度應(yīng)符合GB50034的相關(guān)要

求。

共

2、航空障礙燈應(yīng)符合MH/T6012的相關(guān)規(guī)定，建筑物戶

用

外霓虹燈應(yīng)符合政府部門及管理規(guī)約的要求。

設(shè)公共照明

3、每日檢查2次大堂、電梯間、停車場(chǎng)、通道、光彩照

施系統(tǒng)

明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98%。

設(shè)

備4、每周檢查1次照明電源柜（箱），確保工作止常和安全

用電。

5、每月檢查1次霓虹燈，確保支承架無(wú)銹蝕、牢固，字

體無(wú)缺損、顯不完整，時(shí)控器工作正常并根據(jù)氣候及時(shí)調(diào)

整。

6、每月檢查1次航空障礙照明，確保支撐架無(wú)銹蝕、牢

固，金屬網(wǎng)罩完好，避雷設(shè)施緊密相連，工作止常。

7、每季度清潔保養(yǎng)1次照明電源柜（箱），確保柜內(nèi)外衛(wèi)

生良好，指不止常，排線整潔，接地牢固。

8、每季度檢查、測(cè)試1次接地裝置。

9、每年對(duì)室外電源柜（箱）進(jìn)行防腐防銹保養(yǎng)1次0

1、實(shí)行消防安全責(zé)任制，有完善的消防安全管理制度及消

防安全操作規(guī)程,有滅火和應(yīng)急疏散應(yīng)急預(yù)案。

2、消防控制中心24小時(shí)專人值班，值班人員需持證上崗，

公消防每班不少于2人，及時(shí)處理各類報(bào)警故障信息，專業(yè)培訓(xùn)

共器材每年不少于1次。

安設(shè)施3、應(yīng)組建義務(wù)消防隊(duì)，其設(shè)施配備應(yīng)符合國(guó)家、行業(yè)相關(guān)

全設(shè)備

規(guī)定。每周應(yīng)進(jìn)行1次培訓(xùn)和演練。

系及聯(lián)

4、有具有資質(zhì)的維保單位按合同約定的內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、

統(tǒng)動(dòng)

頻次進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每月物業(yè)公司應(yīng)收集1份蓋章的維保

記錄。系統(tǒng)各前端報(bào)警設(shè)備每年檢測(cè)覆蓋不少于1次。設(shè)

24小時(shí)值班電話處理各類故障：發(fā)生故障時(shí)，專業(yè)維保單

位1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)人員應(yīng)

及時(shí)米取措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員30分鐘內(nèi)到

達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。

5、每年組織不少于2次有員工、甲方或使用人參加的消

防演練。

6、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)工作止常，維修及時(shí)率100%。

7、對(duì)公共消防設(shè)施、器材定期巡查并做好記錄」發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

及時(shí)組織處理。

(1)疏散通道、安全出口、消防車通道每每2小時(shí)巡

查1次，保持疏散通道、消防車通道暢通。

(2)室內(nèi)外消防栓、滅火器、應(yīng)急照明燈、防火門、

疏散指"標(biāo)志等消防設(shè)施器材應(yīng)每日至少檢查1次，確保

完好有效。

(3)應(yīng)急照明應(yīng)符合GB50016和GB50045的相關(guān)

規(guī)定。

(4)防火卷簾門每月試運(yùn)行1次。

(5)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)每月啟動(dòng)1次，及時(shí)

保養(yǎng)，確保完好有效。

(6)應(yīng)急廣播系統(tǒng)、聲光報(bào)警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消

防電話每月檢查1次，應(yīng)急廣播系統(tǒng)、聲光報(bào)警系統(tǒng)聲壓

級(jí)應(yīng)符合GB50116的相關(guān)規(guī)定。

(7)由有資質(zhì)的專業(yè)公司每年檢測(cè)1次電氣線路。

(8)消防高位水箱、室外消火栓、水泵結(jié)合器及室內(nèi)

外閥門隨時(shí)保持開啟狀態(tài)，，閥桿每半年加注潤(rùn)滑油1次。

室內(nèi)外消火栓每年抽30%做放水試驗(yàn)。

(9)末端試水閥、報(bào)警閥每月進(jìn)行1次放水試驗(yàn),檢

查系統(tǒng)啟動(dòng)、報(bào)警功能及出水情況。

(10)主備電源每月1次切換試驗(yàn)，每季度1次備用

電源30%放電試驗(yàn)，每年1次備用電源80%放電試驗(yàn)。

(11)消防管道、閥門、鋼制防火卷簾門每年進(jìn)行1

次除銹刷漆。

(12)火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，應(yīng)每隔3年全部

清洗1次，不合格的應(yīng)調(diào)換。

公1、值班人員熟悉系統(tǒng)操作流程，機(jī)械式停車設(shè)備具有效《安

全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志，作業(yè)人員持有效《特種設(shè)備作業(yè)人員

共停車

證》。

安場(chǎng)管

全理系2、機(jī)械停車設(shè)備由專業(yè)單位維護(hù)保養(yǎng)，目簽訂《維護(hù)保養(yǎng)

系統(tǒng)合同》。

統(tǒng)

3、有停電、系統(tǒng)故障、暴力、盜竊、車輛堵塞及車禍?zhǔn)录?/p>

的應(yīng)急處理方案，每季度1次演練。

4、管理軟件運(yùn)行正常，實(shí)時(shí)狀態(tài)與實(shí)際一致。信息指示屏、

區(qū)域及車位計(jì)數(shù)顯示器數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

5、圖像識(shí)別系統(tǒng)圖像清晰，通訊及時(shí)。

6、出入口設(shè)備及通訊正常，電動(dòng)道閘靈敏，車輛檢測(cè)器工

作止常。

7、每日2次對(duì)工作現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境進(jìn)行清掃，并對(duì)安全保

護(hù)裝置進(jìn)行例行檢查C

8、每日對(duì)車位數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)校對(duì)，核對(duì)收費(fèi)數(shù)據(jù)。

9、每周檢查1次道閘機(jī)械部分，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、可靠。

10、每周整理服務(wù)器數(shù)據(jù)庫(kù)，備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。

11、每月維護(hù)保養(yǎng)1次交換機(jī)、通訊卡,確保通訊線路工

作止常。

12、每月運(yùn)用相關(guān)軟件進(jìn)行檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修。

其1、有授權(quán)機(jī)制、訪問(wèn)控制、加密與解密相關(guān)管理制度。

他安2、視頻監(jiān)控、入侵報(bào)警、電子巡更、出入口控制等各子系

全技統(tǒng)界面清楚，通訊及時(shí)，聯(lián)動(dòng)有效。

術(shù)防

3、各子系統(tǒng)遠(yuǎn)程管理及控制、電子地圖應(yīng)用、圖像遠(yuǎn)程監(jiān)

范系

統(tǒng)控、系統(tǒng)日志等基本功能完善。

4、備用電源正常運(yùn)行,每月試驗(yàn)1次主備電源切換。

5、每日檢查1次服務(wù)器、操作站、交換機(jī)、局域網(wǎng)，測(cè)

試網(wǎng)絡(luò)通訊速度,數(shù)據(jù)傳輸符合要求。

6、每日檢查1次視頻監(jiān)控錄像、入侵報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警記錄。

7、每日清潔1次機(jī)房操作臺(tái)、機(jī)柜、主機(jī)、電源等外表

面。

8、每月保養(yǎng)1次服務(wù)器、操作站、交換機(jī)，檢查操作程

序及軟件，殺毒并備份數(shù)據(jù)庫(kù)，校對(duì)系統(tǒng)時(shí)間。

9、每周對(duì)報(bào)警終端做1次模擬動(dòng)作試驗(yàn)。

10、每周檢查1次快球、云臺(tái)攝像機(jī)。

11.每月檢測(cè)1次門磁開關(guān)、讀卡器、電磁鎖。

12、每月檢查1次攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)成像效果。

13、每半年維護(hù)保養(yǎng)1次主機(jī)、計(jì)算機(jī)、交換機(jī)、配線柜、

散熱器、終端設(shè)備等。

14、每年進(jìn)行1次防雷測(cè)試。

共1、委托管理的信息通訊系統(tǒng)及設(shè)備，有甲方方、乙方、信

信息網(wǎng)絡(luò)

用息通訊系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商三方認(rèn)可的委托管理協(xié)議。

系統(tǒng)

設(shè)

施2、建立故障處理流程，故障服務(wù)請(qǐng)求20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),

設(shè)一般故障恢復(fù)時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)，逾期及時(shí)通知受影響用

備戶。

3、服務(wù)器、防火墻、交換機(jī)和調(diào)制解調(diào)器的技術(shù)狀態(tài)良好，

線路整潔有序。

4、管理人員每日巡視服務(wù)器、交換機(jī)、傳輸線路、工作站。

5、每月檢測(cè)系統(tǒng)主機(jī)、模塊通訊狀態(tài)、報(bào)表打印功能、相

關(guān)軟件，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修。

6、每半年對(duì)UPS電源進(jìn)行1次80%電池容量的荷載放電，

及時(shí)更換損壞電池。

7、每季度檢查、測(cè)試接地裝置。

8、每年對(duì)室外設(shè)施進(jìn)行防腐防銹保養(yǎng)1次。

1、系統(tǒng)實(shí)行分級(jí)管理，賬戶、密碼專人管理。

共

2、故障服務(wù)請(qǐng)求15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般故障恢復(fù)時(shí)間

用

不超過(guò)8小時(shí)，逾期通知受影響用戶。

設(shè)智能化集

3、數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)提前20分鐘完成調(diào)試，大型會(huì)議提前

施成系統(tǒng)

60分鐘完成調(diào)試。

設(shè)

備4、每日2次對(duì)運(yùn)行參數(shù)設(shè)定、DDC模塊、各末端傳感器

及執(zhí)行機(jī)構(gòu)的工作狀態(tài)檢查。

5、每周收集設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，調(diào)整運(yùn)行參數(shù)節(jié)約

能源。

6、每月對(duì)服務(wù)器、操作站、控制器等設(shè)備機(jī)箱開蓋檢查。

7、每季度測(cè)量檢查一次DDC模塊。

8、每季度檢查調(diào)整數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)各種開關(guān)、照明控制器接

點(diǎn)。

9、每半年對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行1次全面維護(hù)保養(yǎng)，測(cè)試接地

裝置C

10、每年對(duì)室外設(shè)施進(jìn)行防腐防銹保養(yǎng)1次。

四.裝飾裝修管理與服務(wù)

項(xiàng)目?jī)?nèi)容及要求

L嚴(yán)格按照裝飾裝修管理服務(wù)制度執(zhí)行

2、有裝飾裝修管理服務(wù)檔案及殂關(guān)巡查記錄，包括但不限于裝

修方案、消防備案登記等。

裝飾裝

修管理3、涉及房屋安全結(jié)構(gòu)的裝修工程應(yīng)按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行申報(bào)、登記

與服務(wù)備案。

4、裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)與裝修人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、

消防安全協(xié)議等，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)。

5、裝修審圖須在5個(gè)工作日之內(nèi)完成。

6、裝飾裝修期間秩序巡查每日不得少于2次，專業(yè)巡食不得少

于1次，并有巡查記錄。

7、裝修過(guò)程中,應(yīng)對(duì)裝修主要通道及電梯轎廂采取保護(hù)措施。

8、裝修完_1后，對(duì)關(guān)聯(lián)公共設(shè)施和公共部位的部分進(jìn)行查驗(yàn)。

9、客戶裝修工程消防竣工驗(yàn)收合格后，方能辦理入駐手續(xù)。

10、裝修垃圾應(yīng)袋裝化，堆放在指定地點(diǎn)。

L每半年至少開展1次安全防范宣傳活動(dòng)。

綜合管2、每年開展不少于1次專項(xiàng)治安應(yīng)急預(yù)案演練。

理3、每年開展不少于1次極端氣候下（如：地震、雷電、強(qiáng)降雨、

大風(fēng)等）的應(yīng)急預(yù)案演練。

、站崗服務(wù)。

禮儀服108:00—18:00

務(wù)2、統(tǒng)一佩戴白手套。

L主出入口24小時(shí)值崗。

2、08:00—18:00站崗服務(wù)。

門崗服

3、對(duì)外來(lái)人員（施工人員、送貨人員、送餐人員等）實(shí)行專用

務(wù)

通道、進(jìn)出管理。

4、非辦公時(shí)間做好人員的登記工作。

5、實(shí)行物品放行出入管理制度。

1、安全監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)運(yùn)行，控制室24小時(shí)值崗。監(jiān)控圖

像清晰，監(jiān)控記錄完整。

、保障電話（消防、電梯、治安等）暢通，接聽及時(shí)。

監(jiān)控管2

理3、外來(lái)人員進(jìn)出監(jiān)控中心應(yīng)實(shí)行登記制度。

4、監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少留存30天備查，有特殊要求的參照

相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)監(jiān)控資料的查閱實(shí)行審批制度。

1、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡直1次，其余區(qū)域每4小時(shí)

安全巡

巡查1次，確保巡查路線能全部覆蓋樓層。

查

2、靜樓時(shí)間內(nèi)：應(yīng)有效關(guān)閉相應(yīng)的出入口。

1、公示停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車場(chǎng)管理制度,設(shè)置安全提示標(biāo)志及

行車指示標(biāo)志。車場(chǎng)管理人員應(yīng)對(duì)車輛進(jìn)行引導(dǎo)。

2、保持車輛正常行駛的照度需求。

停車管3、收費(fèi)管理的停車場(chǎng)應(yīng)24小時(shí)有專人管理，車輛停放有序。

理4、車場(chǎng)管理人員有必要的人身安全防范措施，并定期組織培訓(xùn)，

有培訓(xùn)記錄。

5、地下停車場(chǎng)應(yīng)配備防洪沙袋及相關(guān)排水設(shè)施設(shè)備，預(yù)防雨季

洪水，保證車輛安全。

6、地下停車場(chǎng)定時(shí)通風(fēng)排氣。

7、非機(jī)動(dòng)車定點(diǎn)區(qū)域停放，有安全管控措施。

五.環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理維護(hù)

項(xiàng)目?jī)?nèi)谷及要求

1、外立面每年清洗不少于1次。玻璃雨篷無(wú)明顯污跡、

可視垃圾。

外觀

2、外圍地面垃圾及時(shí)清理，地面尢積水、無(wú)明顯油、污

外圍

跡。交通標(biāo)志、廣告指示牌、欄桿、燈具等設(shè)施保持無(wú)

積塵。

1、地面：干凈、整潔石材地面光足度保持70%。

環(huán)境衛(wèi)

2、墻面、玻璃：及時(shí)清潔除垢,表面無(wú)破損、無(wú)手印、

生

大堂污漬，石材墻面定期進(jìn)行打蠟拋光處理。

3、各項(xiàng)設(shè)施、配件、裝飾品：干凈、整齊，表面尢積塵、

定期保養(yǎng)。

樓層1、地面：干凈、整潔,尢可視垃圾。

公共2、天花、墻面：干凈、無(wú)污漬。

區(qū)域

3、樓梯扶手：干凈、無(wú)塵。

4、配套設(shè)施：干凈、無(wú)塵。

5、垃圾收集容器、煙痰桶：及時(shí)清理垃圾，煙頭等口」視

垃圾停留時(shí)間不得超過(guò)60分鐘，桶內(nèi)垃圾不得超過(guò)容

量的2/3。

平臺(tái)

1、地面：及時(shí)清潔、無(wú)垃圾、無(wú)雜物。

上人

2、欄桿、燈具、墻面：定時(shí)清潔，表面無(wú)積塵。

屋囿

L天花：干凈、無(wú)積塵。

電梯2、表面:干凈、無(wú)積塵、無(wú)污漬、無(wú)明顯手印、光亮整

:士

轎廂/口。

3、地面：平整、干凈、無(wú)污漬。

1、天花：無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯積塵。

停車2、墻面：無(wú)積塵、無(wú)明顯污漬。

場(chǎng)3、地面：干凈、尢可視垃圾、無(wú)積水、無(wú)油污。

4、設(shè)施設(shè)備：表面十凈、無(wú)積塵。

公共L天花：干凈、無(wú)塵。

衛(wèi)生2、墻面：干凈、無(wú)污漬。

間3、地面：干凈、無(wú)水漬、無(wú)污漬。

4、紙品、洗手液等用品：及時(shí)配置。

5、紙簍等收集容器：及時(shí)清理，容量不超過(guò)2/3,容器

衣回十/爭(zhēng)。

6、配套設(shè)施：干凈、尢塵，鏡面尢水跡。

7、衛(wèi)生間用品配置應(yīng)符合DB510100/T082-2012中

624.3的相關(guān)規(guī)定。

垃圾

有垃圾收集容器,對(duì)垃圾進(jìn)行分類收集、處理，垃圾中

收集

轉(zhuǎn)站地面每日拖洗1次，垃圾清運(yùn)每日不低于1次。

觸

1、委托專業(yè)消殺公司進(jìn)行消殺工作。

2、有完善的消殺服務(wù)方案及記錄，并配合相關(guān)部門進(jìn)行

有害生物的預(yù)防和控制。

3、四害消殺。定期進(jìn)行消殺火害，有相關(guān)記錄。投放藥

消殺

物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)識(shí)。

4、公共衛(wèi)生間、電梯轎廂全少每日消毒3次。

5、垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾收集容器至少每日消毒2次。

6、公區(qū)區(qū)域：根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消毒工作。

綠化養(yǎng)灌溉灌溉水下滲充足且均勻，有排澇措施。

護(hù)喬木每年施肥1次，灌木每年施肥2次至3次，地被

施肥和草坪植物每年施肥3次至4次，花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)

情況進(jìn)行追肥，應(yīng)使用有機(jī)肥料。

1、及時(shí)掌控病蟲害的發(fā)生情況，盡量采用生物、物理方

病蟲

法有效防治病蟲害。

害防

2、農(nóng)藥使用種類、倍數(shù)適當(dāng)、噴藥均勻、周到。

治

3、病蟲率低于8%或?。ㄏx）情指數(shù)低于15%。

L喬木：定期修契。

整形2、灌木：定期修剪。

修剪3、綠籬：定期修剪，保持統(tǒng)一的高度。

4、草坪：定期修剪、補(bǔ)種，無(wú)裸露土面。

除草每年全面除草5次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)。

綠化

垃圾綠化垃圾應(yīng)在作業(yè)完成后30分鐘內(nèi)清理干凈。

處理

公共L植物觀賞性強(qiáng)，觀賞期長(zhǎng)，品種及大小應(yīng)與寫字樓相

區(qū)域協(xié)調(diào)。

盆栽2、葉面十凈、具有光澤，尢枯枝敗葉，無(wú)病蟲害，無(wú)在

植物苜

3、花盆及托盤完好、干凈，土面不外露。

4、使用無(wú)毒、天唐、尢異味的基質(zhì)栽培,禁止使用有機(jī)

肥、禁止噴灑農(nóng)約。

2.人才公寓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求

一、綜合服務(wù)內(nèi)容及要求

項(xiàng)

內(nèi)容及要求

目

1、有客戶服務(wù)中心，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、接待臺(tái)、飲水

機(jī)、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、辦公收費(fèi)

系統(tǒng)。

2、公示有物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）或具它

管理人名錄證書（復(fù)印件I項(xiàng)目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗

客戶服

位信息?物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收

務(wù)

費(fèi)率（每季度統(tǒng)計(jì)1次\報(bào)修電話、二級(jí)投訴電話等物業(yè)服務(wù)

場(chǎng)所

及收費(fèi)信息。有管務(wù)信息查詢臺(tái)。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服

務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、客戶服務(wù)中心工作時(shí)間至少14小時(shí)值班，其它時(shí)間物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)有值班人員。

4、公示有24小時(shí)服務(wù)電話。

L從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

2、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域配備1名項(xiàng)目負(fù)責(zé)

人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)取得成都市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理證書或注冊(cè)物

業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。

3、從業(yè)人員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)納入成都市物業(yè)服務(wù)信用信息檔案

人管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊(cè)證書。

員

4、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應(yīng)不高于

100戶。

5、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志,規(guī)范服務(wù)，語(yǔ)言文明,主動(dòng)、

熱情。

6、客戶經(jīng)理形象良好，能提供中英雙語(yǔ)服務(wù)。

1、有便民服務(wù)指南內(nèi)容的業(yè)主手冊(cè)。

2、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務(wù)合同，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)

系明確。

制3、有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化

度養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。

4、有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。

5、有培訓(xùn)、考核體系。

6、有物業(yè)服務(wù)工作記錄。

1、有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度,有電梯、消防等設(shè)施設(shè)備承接查

驗(yàn)、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)檔案資料。

檔2、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。

案3、有檔案管埋專員，并設(shè)置有檔案資料室。

4、應(yīng)用物業(yè)服務(wù)電子軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)

資料、收費(fèi)資料等。

1、重點(diǎn)部位按相關(guān)要求設(shè)置有安全警示標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向

標(biāo)識(shí)、指示標(biāo)識(shí)及具它標(biāo)識(shí)C

標(biāo)

2、有倡導(dǎo)文明、環(huán)保、健康生活的溫馨提示標(biāo)識(shí)。

識(shí)

3、房屋棟號(hào)、房號(hào)及公共配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、明顯。

4、標(biāo)識(shí)的材質(zhì)和設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)符合本項(xiàng)目的品質(zhì)定位。

1、每月公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。

2、重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口、各樓單兀門內(nèi)以書面形

式履行告知義務(wù)，并通過(guò)信息平臺(tái)以短信形式告知甲方和使用

客戶服人。

務(wù)

3、對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)

勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。

4、水、電急修15分鐘內(nèi)、具它30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)

服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知;維修回訪率不低

于50%。

5、甲方或使用人提出的意見、建議、投訴在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)；

投訴回訪率100%。

6、每年進(jìn)行1次第三方滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于90%。

7、有寵物管理制度與措施,設(shè)置寵物管理標(biāo)識(shí)，嚴(yán)格管理，有

園區(qū)犬只花名冊(cè)。

8、出入口配置有便民服務(wù)推車，配置標(biāo)準(zhǔn)不低于1輛/100戶,

不少于10輛。

9、投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

10、有智能公共廣播系統(tǒng)，型材堅(jiān)固耐用，造型美觀，每日定

時(shí)播放廣播與背景音樂(lè)。

11、男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾

人無(wú)障礙設(shè)施使用情況良好，無(wú)侵占、損壞等現(xiàn)象。

12、有無(wú)噪音氛圍管理服務(wù)措施，工作人員夜間值守、巡邏時(shí)

對(duì)講機(jī)佩戴耳麥，工作過(guò)程中實(shí)行〃說(shuō)話輕、走路輕、操作輕二

13、每年有組織甲方參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

14、提供特約服務(wù)。

15、接受委托，提供郵件代收代寄，水、電、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)開通

辦理手續(xù)及費(fèi)用代繳服務(wù)。

16、重要節(jié)日進(jìn)行節(jié)日氛圍營(yíng)造。

17、為會(huì)所、游泳池提供配套服務(wù)。

L簽訂有專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

專項(xiàng)委

2、專業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人

托

員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

服務(wù)管

3、專業(yè)服務(wù)企業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)佩戴標(biāo)志。

理

4、對(duì)專項(xiàng)委托服務(wù)有監(jiān)督及評(píng)價(jià)機(jī)制，有監(jiān)督評(píng)價(jià)記錄。

二，共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)

項(xiàng)目?jī)?nèi)容及要求

1、按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)。

2、按照DB510100/T054-2010的規(guī)定進(jìn)行維修、更新、改

造。

綜合管

3、有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

理

4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，

并按計(jì)劃組織修繕。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中

發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，屬于急修范圍內(nèi)，應(yīng)在15分鐘內(nèi)組織到場(chǎng)維修。

5、按合同約定規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金，有緊急維修情形，

按維修資金緊急使用預(yù)案實(shí)施維修。

6、每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

7、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

8、雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。

9、設(shè)備機(jī)房

(1)每半月清潔1次，機(jī)房整潔有序，室內(nèi)無(wú)雜物。

(2)設(shè)有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

(3)在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材及專用工具,

確保完好有效。

(4)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌齊全。

(5)張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

(6)記錄齊全、完整。

10、運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

L房屋結(jié)構(gòu)

共用部每季度巡視1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂

位等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)建議相關(guān)甲方申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要

的防護(hù)措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。

2、建筑部件

(1)每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨

罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

(2)每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

(3)每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外

屋面、散水等。

(4)每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3、附屬構(gòu)筑物

(1)每周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、

溝渠等。

(2)每周檢查1次雨、污水管井等。

(3)每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。

(4)每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

(5)每年檢測(cè)1次防雷裝置。

4、外墻

每3年清洗外墻1次，外墻外觀整潔。

L運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、

水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)檢查。

空2、運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)

調(diào)規(guī)定。

系

3、有節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

統(tǒng)

4、每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱

體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管慮網(wǎng)，每2年清洗消毒1次

風(fēng)管。

5、每半年檢查1次管道、閥門并除銹。

6、每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪音。

7、每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

共

1、每半年至少應(yīng)對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行1次清洗消毒，水質(zhì)符合

用

GB5749的要求。

設(shè)

、每日巡檢次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)解決。

施21

設(shè)、每日巡視次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

供32

備

水4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢

系流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

統(tǒng)

5、不具備自動(dòng)切換功能的，每月手動(dòng)切換1次備用水泵。

6、每年檢查4次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)

1次水泵。

7、每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆。

1、有防汛預(yù)案，每年至少組織1次演練。

2、配備有防汛物資（沙袋、防風(fēng)膠紙、雨具、照明工具、發(fā)電

機(jī)、抽水泵等工

排

3、排水設(shè)施：每年汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行

水

檢查,組織清理、疏通，確保暢通；每次降雨前后對(duì)主要排水

系

口、管井進(jìn)行檢查。

統(tǒng)

4、污水泵：汛期每日巡視2次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)

備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

5、化糞池：每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

L樓內(nèi)照明：每8小時(shí)巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；

其它復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

供

共2、樓外照明：每周巡視3次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；具它

酉己

用復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每半月調(diào)整1次時(shí)間控制器。

電

設(shè)

3、應(yīng)急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)

系

施

組織維修。

統(tǒng)

設(shè)

及4、低壓柜：每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，

備

八昭、、養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2次電氣安全。每

明半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。

5、低壓配電箱和線路：每周檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)

護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙

路互投開關(guān)。

6、控制柜：每周檢查2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)

護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電

器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次遠(yuǎn)控裝置。

7、發(fā)電機(jī)：每半月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶

負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每日巡視1次充電?？谛铍?/p>

池。

8、配電室、樓層配電間：有門、孑L、洞、窗等處的防鼠措施完

備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)

識(shí)準(zhǔn)確。

9、變電站高低壓電纜溝、電梯底坑無(wú)積水。每年組織對(duì)高低壓

母線、配電盤、變壓器、電纜進(jìn)行1次例行試驗(yàn)，根據(jù)試驗(yàn)記

錄對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。

共

10、每年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。

用

11、路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于95%。

設(shè)

施1、物防

設(shè)

(1)外露管道等易攀爬處有防盜設(shè)施，如：防盜傘、防爬刺、

備

帶鉤鐵絲或抹黃油等。

(2)設(shè)置非機(jī)動(dòng)車集中停放點(diǎn)，有序停放，并安裝監(jiān)控設(shè)備。

(3)應(yīng)安裝單元防盜安全門。

(4)物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設(shè)施齊全，使用正常。

(5)落實(shí)專人對(duì)各類物防設(shè)施每周開展1次全面檢查，及時(shí)排

除安全隱患。

安

全2、技防

防

(1)報(bào)警控制管理主機(jī)：每日檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

范

(2)紅外對(duì)射探測(cè)器：每周做運(yùn)行狀態(tài)測(cè)試2次，保障設(shè)備運(yùn)

系

行正常。

統(tǒng)

(3)圖像采集設(shè)備：每周檢查2次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像

保存等功能，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

(4)攝像頭：每半月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋

物、鏡頭清潔等情況，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)校。

(5)樓宇對(duì)講設(shè)備：每周檢查1次按鍵、顯示屏、通話等功能

狀況，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

(6)門禁管理設(shè)備：每周檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

(7)技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問(wèn)題，應(yīng)立即進(jìn)行

維修。

共3、消防

用(1)消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用"呆持消防通道暢通。

設(shè)(2)在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災(zāi)危險(xiǎn)性、

施安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志

設(shè)和警示標(biāo)語(yǔ)、安全疏散路線指導(dǎo)圖。

備

(3)有消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防安全職責(zé)。

(4)有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防

器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織2次有員

工、甲方或使用人參加的消防演練。

(5)對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每日進(jìn)行檢查:

a.火災(zāi)報(bào)警器的功能是否正常、指示燈有無(wú)損壞；

安

b.消防泵房?jī)?nèi)的閥門、報(bào)警閥組、管道壓力、供電是否正常；

全

c.疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處

防

于正常狀態(tài)。

范

對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每月進(jìn)行次檢查或試驗(yàn)：

系(6)1

統(tǒng)a.進(jìn)行消防水泵啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查其運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常;

b.消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無(wú)滲漏、悶蓋是

否齊全；

c.屋頂供水水箱的儲(chǔ)水水位；

d.消防泵房間的防火門是否完好；

共

e.滅火器的壓力是否達(dá)到要求、是否過(guò)期失效、是否生銹、是

用否無(wú)法啟用；

設(shè)

f.室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報(bào)警按鈕、指示燈、報(bào)警控制線路功

施

能是否齊全完好，有無(wú)故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整

設(shè)

無(wú)缺。消火栓箱門是否完好無(wú)缺，是否能正常開啟。

備

(7)對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每2個(gè)月進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：

a.火災(zāi)警報(bào)裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應(yīng)

急照明、疏散指示標(biāo)志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對(duì)主、

備電源進(jìn)行自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn)；

b.進(jìn)行消防電梯強(qiáng)制停于首層試驗(yàn)；

c.對(duì)水流指示器進(jìn)行功能試驗(yàn)，利用末端試水裝置排水，水流

指示器應(yīng)動(dòng)作，消防控制室應(yīng)有信號(hào)顯示，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)

警聲，并應(yīng)啟動(dòng)消防水泵。對(duì)報(bào)警閥旁的放水試驗(yàn)進(jìn)行供水試

驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)的供水能力；

安

全d.噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換，當(dāng)噴頭上有異

防物時(shí)應(yīng)清除；

范e.室外閥門井中進(jìn)水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實(shí)

系其是否處于正常狀態(tài)；

統(tǒng)f.與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)有聯(lián)動(dòng)功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯(lián)

動(dòng)，設(shè)施、設(shè)備間的防火門是否完好；

g.防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。

(8)安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有

效、是否破損應(yīng)每季度進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：

(9)對(duì)安裝的探測(cè)器，應(yīng)每年進(jìn)行1次試驗(yàn)，并對(duì)全部報(bào)警控

制裝置進(jìn)行1次試驗(yàn)；火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，應(yīng)每隔3

年全部清洗1次，不合格的應(yīng)調(diào)換。

(10)發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；

無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告C

(11)消防控制室設(shè)24小時(shí)值班，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障

信息。

(12)發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員,

協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

(13)與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防

維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

(14)有消防安全管理制度，每年對(duì)員工進(jìn)行至少4次消防安

全培訓(xùn)。每年對(duì)甲方至少有4次消防安全宣傳教育，可采用宣

傳欄、橫幅、講座等形式。

1、電梯每年進(jìn)行1次定期檢驗(yàn)。電梯檢驗(yàn)有效期屆滿前1個(gè)

月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

2、在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗(yàn)標(biāo)

志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項(xiàng)和警

示標(biāo)志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、

投訴電話。

共

、有以崗位責(zé)任制為核心的電梯使用安全管理制度。

用3

設(shè)4、確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置，語(yǔ)音提示廣播，無(wú)線通訊裝

施置等設(shè)施正常使用。

電

設(shè)

5、電梯緊急報(bào)警裝置能隨時(shí)與值班人員取得有效聯(lián)系。

梯

備

6、日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)組織排除。

7、與有相應(yīng)有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定

維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與

責(zé)任。

8、配備至少1名取得特種設(shè)結(jié)作業(yè)人員證的電梯安全管理人

員。每日至少檢查2