物業(yè)管理法律普及

演講人：日期：物業(yè)管理法律普及目錄物業(yè)管理法律概述業(yè)主與業(yè)主大會(huì)制度前期物業(yè)管理與承接查驗(yàn)制度物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與費(fèi)用分?jǐn)傊贫葘ｍ?xiàng)維修資金籌集與使用制度法律責(zé)任與糾紛解決途徑01物業(yè)管理法律概述Part物業(yè)管理法律定義與目的物業(yè)管理法律是指國(guó)家機(jī)關(guān)制定、公布的具有普遍約束力的規(guī)范性文件，用以調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的各種社會(huì)關(guān)系，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。定義明確物業(yè)管理各方職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。目的適用于住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類物業(yè)的管理活動(dòng)。適用范圍包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、政府部門等參與物業(yè)管理活動(dòng)的各方主體。適用對(duì)象物業(yè)管理法律適用范圍及對(duì)象物業(yè)管理法律基本原則業(yè)主自治原則業(yè)主有權(quán)依法管理自己的物業(yè)，通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使自治權(quán)。依法管理原則物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，各方主體應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和合同約定。公平公正原則物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平公正的原則，保障各方主體的合法權(quán)益。權(quán)責(zé)一致原則各方主體在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的職責(zé)和義務(wù)，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)一致。02業(yè)主與業(yè)主大會(huì)制度Part業(yè)主對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，包括參與物業(yè)管理、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、提出意見和建議等。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。業(yè)主權(quán)利與義務(wù)概述業(yè)主義務(wù)業(yè)主權(quán)利業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。業(yè)主大會(huì)組成業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員等，并監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。職責(zé)劃分業(yè)主大會(huì)組成及職責(zé)劃分

業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生程序候選人提名業(yè)主委員會(huì)候選人由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生，并經(jīng)過資格審核。投票選舉業(yè)主大會(huì)采用記名投票方式選舉業(yè)主委員會(huì)成員，選舉結(jié)果應(yīng)當(dāng)公開唱票、計(jì)票，并當(dāng)場(chǎng)公布選舉結(jié)果。備案手續(xù)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。03前期物業(yè)管理與承接查驗(yàn)制度Part前期物業(yè)管理內(nèi)容包括物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取、車輛管理、檔案管理等工作。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主合理需求，制定并執(zhí)行各類物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如保潔、綠化、維修等。前期物業(yè)管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承接查驗(yàn)程序制定承接查驗(yàn)方案，組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行查驗(yàn)，記錄查驗(yàn)結(jié)果并簽字確認(rèn)，對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改。注意事項(xiàng)確保承接查驗(yàn)工作的全面性、細(xì)致性和準(zhǔn)確性，避免遺漏和疏忽，同時(shí)要注意保護(hù)業(yè)主的隱私和財(cái)產(chǎn)安全。承接查驗(yàn)程序及注意事項(xiàng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、合同約定以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題進(jìn)行認(rèn)定。質(zhì)量問題的認(rèn)定對(duì)認(rèn)定的質(zhì)量問題，及時(shí)通知相關(guān)責(zé)任方進(jìn)行整改，并跟蹤整改進(jìn)展情況，確保問題得到妥善解決。同時(shí)，建立質(zhì)量問題檔案，對(duì)問題進(jìn)行記錄和歸檔。處理流程對(duì)于因物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因?qū)е碌馁|(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。業(yè)主也可以向相關(guān)部門投訴或?qū)で蠓稍?。賠償責(zé)任質(zhì)量問題處理機(jī)制04物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與費(fèi)用分?jǐn)傊贫萈art物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)等。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，按照政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)確定。按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定，即業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照其專有部分面積占建筑物總面積的比例分?jǐn)偽飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用。費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分面積和分?jǐn)傁禂?shù)，計(jì)算每位業(yè)主應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用，并在收費(fèi)前向業(yè)主公示。費(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄙM(fèi)用分?jǐn)傇瓌t和方法發(fā)送催繳通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向欠費(fèi)業(yè)主發(fā)送催繳通知，明確欠費(fèi)金額、繳費(fèi)期限和繳費(fèi)方式等事項(xiàng)。限制服務(wù)措施對(duì)于長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在法律范圍內(nèi)采取限制服務(wù)措施，如暫停提供非必需的物業(yè)服務(wù)等。法律途徑追繳如果業(yè)主逾期仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過法律途徑進(jìn)行追繳，包括向法院提起訴訟或申請(qǐng)仲裁等。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。欠費(fèi)催繳措施05專項(xiàng)維修資金籌集與使用制度Part業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金籌集途徑

專項(xiàng)維修資金使用范圍住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。如：屋面防水損壞造成滲漏的、電梯故障危及人身安全的等。住宅區(qū)內(nèi)非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)等公共部分和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施、安防監(jiān)控系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)及更新改造費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。業(yè)主大會(huì)成立前，以及業(yè)主大會(huì)未決定自行管理前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。監(jiān)管機(jī)制和違規(guī)處罰06法律責(zé)任與糾紛解決途徑Part擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或外貌對(duì)違反規(guī)定，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌或設(shè)計(jì)用途的行為，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求其恢復(fù)原狀或者賠償損失。對(duì)于其他違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，采取相應(yīng)的措施予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。違法搭建建筑物、構(gòu)筑物損壞公共設(shè)施設(shè)備其他違反規(guī)定行為違反物業(yè)管理規(guī)定行為處罰民事糾紛調(diào)解01業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生糾紛的，可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等部門申請(qǐng)調(diào)解。民事糾紛仲裁02當(dāng)事人也可以通過仲裁或者司法途徑解決糾紛。如果選擇仲裁方式，需要雙方達(dá)成仲裁協(xié)議，并向約定的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。司法途徑03當(dāng)事人如果沒有仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以直接向人民法院提起訴訟。民事糾紛調(diào)解和仲裁程序違反消