工程部管理手冊

工程部管理手冊目錄

一、工程部工作職責

二、工程部管理目標

三、工程部服務質(zhì)量指標

四、工程部服務承諾

五、工程部崗位職責

六、工程部組織架構

七、工程部管理制度

八、工程部各機電系統(tǒng)（供配電、暖通、給排水、弱電、精裝修）

操作流程

九、工程部維修T作單流程

十、設備節(jié)能方法

H^一、應急預案

十二、物品出入庫管理制度

十三、工程部巡檢制度及相關表格

一、工程部工作職責

工程部是物業(yè)XX的管理部門之一，負責所轄區(qū)域的工程管理工

作，其主要職責如下：

1、認真貫徹執(zhí)行國家有關物管理制度和法規(guī)，遵守XX的各項規(guī)章制

度；

2、建立健全工程管理規(guī)定；

3、健全租戶檔案管理設備設施的檔案；

4、核算所轄區(qū)域的各租戶水電等費用；

5、審核所轄區(qū)域租戶進、出場物業(yè)工程條件的審核及關于工程方面

的圖紙；

6、負責所轄區(qū)域內(nèi)的各項改造施工的審核及驗收；

7、監(jiān)督及驗收所轄租戶的裝修改造工程過程；

8、負責所轄區(qū)域內(nèi)的機電設備設施（即供配電、暖通空調(diào)、發(fā)電機、

電扶梯、弱電通訊、給排水等）的運營、維護管理工作；

9、督促《裝修手冊》及相關物業(yè)工程方面規(guī)定要求的簽定和執(zhí)行；

10、協(xié)調(diào)配合購物中心各職能部門做好物業(yè)工程方面的服務工作

11、對外協(xié)調(diào)好所轄區(qū)域如供水、供電、供氣、節(jié)水辦及環(huán)保政府部

門的配套工作。

二、工程部管理目標

工作目標：

安全、節(jié)能、環(huán)保；質(zhì)量的轉(zhuǎn)變；超越租戶和顧客期望

1、為保證XX經(jīng)營戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，確保設備設施的安全運行，以

XX的各項服務標準為原則，具體落實到本部門的工作，確保服務質(zhì)

量指標；

2、系統(tǒng)性地增收節(jié)支、注意工作重點；

3、加強糾正性的培訓；

4、不斷完善工程管理制度；

5、加強同行業(yè)對外交流，學習先進的管理經(jīng)驗為我所用。

三、工程部服務質(zhì)量指標

質(zhì)量指標：

1、力創(chuàng)辦公樓（商鋪）裝修完好率99%；

2、優(yōu)良服務率達99%；

3、確保設施設備正常運行率99%,設備設施完整率100%；

4、維修及時率100%,維修質(zhì)量合格率99%,返修率1%以下；

5、水、電、照明、暖通空調(diào)、電梯供應保證率達99%

5、各樓層公共區(qū)域、樓梯間、電梯前室、重要設備間照明完好率（一

次照明）為99%；

6、給排水系統(tǒng)（各層）月故障報修影響使用功能次數(shù)小于5次（其

中不包括樓層責任人自檢發(fā)現(xiàn)小問題維修）；

7、電扶梯故障維修及時率100%；

8、公共區(qū)域門、窗、天地墻完好率98%,（備品備件充足情況條件下）；

9、弱電系統(tǒng)維修及時率100%（備品備件充足）；

10、員工遵章守法率達100%；

11、確保員工培訓合格率100%；

12、服務對象對服務的滿意度達100%；

13、設備設施運行安全及人員安全率100%。

四、工程部服務承諾

服務承諾：

1、工程部全天候接受各類物業(yè)工程方面的服務請求并及時應對。一

般情況，工程部將在接到工程報修請求后2小時內(nèi)完成。緊急（重大）

故障維修服務，工程人員必須在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理，不能

及時處理的30分鐘內(nèi)采取應急措施確保使用，并在最短時間內(nèi)完成

任務；

2、發(fā)現(xiàn)租戶設備、設施出現(xiàn)的問題時，及時書面通知租戶，避免事

故的發(fā)生并提供相關配套服務；

3、精心管理供水、供電設備，確保供水、供電設備的正常運行，處

理好與供水、供電及相關單位的關系，因非商場內(nèi)的原因造水、電、

氣等方面的問題，應及時與有關單位聯(lián)系，并給租戶和XX以明確答

復；

4、維護轄區(qū)域所有機電設備設施并保護其功能正常，、性能可靠；

5、租戶、商家自用設備設施提供有償維修服務，有關維修服務規(guī)范

及相關費用按XX相關規(guī)定執(zhí)行，并實行隨叫隨到、及時處理、合理

收費。如不能及時處理，也必須答復租戶或商家處理時間；

6、根據(jù)維修申請單的內(nèi)容對租戶的要求按符合管理規(guī)定的維修服務

內(nèi)容提供特約服務；

7、與服務對象保持良好的溝通，誠懇接受服務對象的批評或建議，

并批評或建議給予及時的反饋；

8、定期征求各方意見，為服務對象排憂解難，熱情接待各方來訪，

接受服務對象提出的合理問題，并給予盡快解決；

9、物業(yè)工程人員對大樓設備設施進行日常巡視并有義務維護期功能

的完整；

10、工程部開展各項維修服務，每一項工作按XX規(guī)定和服務標準，

并按規(guī)定對每項工作應進行詳細記錄，便于各方監(jiān)督檢查。

五、工程部崗位職責

崗位職責總的原則：

(I)忠于XX,自覺維護XX的利益、形象、聲譽；

(2)遵紀守法,遵守XX的各項規(guī)章制度和組織紀律服從上級領導工

作安排；

(3)認真貫徹落實崗位責任制,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則；

(4)服從領導安排，做到“事事有著落，件件有回音”；

(5)每月24日前完成本崗月度總結和計劃安排；

(6)每月至少一次培訓計劃安排；

(7)每月28日前系統(tǒng)的設備設施運行分析報告完成；

(8)每年在11月30日前出臺設備設施年度維修保養(yǎng)計劃和特種設

備年度檢查計劃；

9、每月20日前擬定下月的備品備件的數(shù)量及類別。

工程部經(jīng)理崗位職責

(1)在XX的領導下，貫徹執(zhí)行有關設備和能源管理方面的各項法律、

法規(guī)，保障物業(yè)管理各種方針、政策、規(guī)章和制度的落實；

(2)在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的前提下，保障各設備所需的

能源(水電、油、天然氣等)的供給，并做好節(jié)約能源、節(jié)約開支的

工作；

(3)負責組織設備的使用、維護、革新改造直到報廢的整個使用過

程的管理工作，保障設備處于良好的技術狀態(tài)，不能影響使用效果,

更不能影響到對業(yè)主和用戶的服務質(zhì)量；

(4)負責調(diào)配、組織人力、物力，及時完成客戶和用戶提出的請修

要求，為客戶和用戶提供良好的工作、生活、學習條件；

(5)組織擬定設備管理、操作、維修、養(yǎng)護的各種規(guī)章制度和技術

標準，并監(jiān)督執(zhí)行；

(6)組織收集、編制各種設備的技術資料、圖紙，做好設備的技術

管理工作，落實好國家的各項技術政策；

(7)組織編制各種設備的保養(yǎng)、檢修計劃，原材料采購計劃，并組

織實施，遇到特殊情況時及時調(diào)整、變更計劃；

(8)組織員工開展技術、業(yè)務學習和培訓，不斷提高員工的業(yè)務技

術水平和服務質(zhì)量；

(9)負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具

準備計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負責組織計劃的落實，并檢查計劃的

完成情況；

(10)負責檢查所管設備的使用、維護和保養(yǎng)情況，并解決有關技術

問題，以保證設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)，防止出現(xiàn)嚴重損壞、停

止使用或造成其他重大損失的情況發(fā)生；

(11)負責制訂所管系統(tǒng)的運行方案并查閱運行記錄，敦促下屬人員

認真負責，承擔起相應的崗位責任，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設備

的正常運行，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)范的情況要及時糾正；

(12)發(fā)生事故時從技術角度組織調(diào)查、分析設備事故出現(xiàn)的原因，

提出處理意見及工作改進措施，以防止同類事故的再次發(fā)生；

(13)負責制訂所管設施的更新、改造計劃，以消除原設計和施工中

存在的問題，并負責工程的監(jiān)督工作，以達到“安全、可靠、經(jīng)濟、

合理”的目標；

(14)負責組織技術學習和培訓工作，不斷提高下屬員工的技術素質(zhì),

服務意識以及服務質(zhì)量；

(15)按季節(jié)變化調(diào)整各設備之開關，以保證最高的效益，對設備一

般性的缺陷，安排員工正常的維修來整改。

(16)完成上級交代的其他工作

工程主管崗位職責

1、強電主管職責：

(1)主管樓面配電、照明、變電設備的全面工作，確保樓面配電柜，

照明設備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術狀態(tài)下安全運行及日常安全管理。

(2)每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況：

①檢查設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

②檢查下屬崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如

實記入考核成績；

③審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作和記錄；

每月負責商場各租戶和商場總的用電量報表，在各專業(yè)主管

配合下核算商場總用電量，發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時采取措施糾

正。同時根據(jù)年度分解計劃按月對設備進行維修保養(yǎng)工作。

(4)制定并貫徹電氣設備運行方案、檢修方案、計劃和安全操作規(guī)

程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設備，定期維護電氣設備的情

況，并記錄歸檔。

(5)負責督促檢查電氣設備的技術資料收集整理工作，完善技術資

料。

(6)掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應用新技術。

(7)負責對直接下屬的業(yè)績考核及各項培訓工作。

(8)完成部門領導交給的其他任務。

2、給排水主管職責:

(1)主管商場樓面給排水設備設施的運行、維修、保養(yǎng)。

(2)每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況：

①檢查設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

②檢查下層崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。

③審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作，做好記錄.

(3)每月按年度分解計劃進行設備維修、保養(yǎng)，月度業(yè)務和安全常

識培訓：

①每月負責與強電主管配合核算給水設備用電量；

②對系統(tǒng)設備的運行、維修狀況進行監(jiān)督、考核，每月分析報表；

③負責給排水系統(tǒng)技術資料的收集、整理工作，完善技術資料；

④負責直接下屬的業(yè)績考核工作及各項培訓工作；

⑤完成部門領導交給的其他任務。

3、暖通主管職責：

(1)主管商場制冷機組、水泵及冷卻塔、空調(diào)末端設備(風柜及風

盤)、采暖鍋爐和常用附屬設備運行、維修、保養(yǎng)的管理工作；

(2)擬定所管轄設備的年、季、月度檢修計劃，并督促計劃的有效

實施；

(3)每天檢查設備房和設備狀況：

①檢查設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理：

②檢查下屬崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如

實記入考核成績：

③核查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作，做好記錄.

(4)每月按分解的年度維保計劃進行設備維修保養(yǎng)，月度安全檢查

和培訓工作：

①每月與強電主管配合核算空調(diào)用電量；

②對系統(tǒng)設備的運行、維修狀況進行監(jiān)督、考核，每月分析報表；

③負責直接下屬的業(yè)績考核工作及各項培訓工作；

④完成部門領導交給的其他任務。

4、弱電主管職責：

(1)主管所轄大樓智能化(保安監(jiān)控、樓控等)的全面工作。

并負責所轄大樓消防報警系統(tǒng)的全面工作。

(2)每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況

①檢查設備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理

②審查運行、維修記錄。

③負責對消防系統(tǒng)等設備運行，維修的工作，每月分析報表

④負責弱電系統(tǒng)技術資料的收集、整理工作、完善技術資料。

⑤負責樓宇自控裝置的正常運行。

(3)每月按年度維保計劃分解進行設備保養(yǎng)及維修，月度安全檢查

和培訓，月度考核及績效；

(4)配合商場業(yè)態(tài)調(diào)整和租戶柜位變更后弱電系統(tǒng)的拆遷和功能恢

復；

(5)對各運營商進場內(nèi)工作進行工作對接；

(6)按月核算各運營商設備用電量并審核相關管理需求。

(7)完成部門領導交給的其他任務。

5、電梯主管職責:

負責監(jiān)視分析購物中心電梯(商業(yè)部分46部扶梯，13部垂直梯)

的運行情況，保證各種設備在規(guī)定的參數(shù)下運行，發(fā)現(xiàn)異常應立即

安排維修人員處理，并立即向上級報告，并做好記錄。負責制訂電梯

設備周、月、季、年度的保養(yǎng)計劃并組織實施

督促電梯維保XX按電梯維保計劃對商場電梯進行年度、季度和月度

維保。

積極參加各種培訓，對發(fā)生事故的隱患進行分析，查找原因、制定

措施，確保設備安正常運行。

負責電梯設備運行、維修工作，每月分析報表。

(6)負責商場電梯年度安全檢查及按相關程序申報。

(7)負責電梯困人救援培訓工作及參加和各專業(yè)知識培訓。其培訓

內(nèi)容是：

①熟悉電梯的性能、構造和使用方法,每天按要求準時開啟和關閉電

梯，確保電梯安全正常運行；

②及時處理應急停機故障,接到應急故障后應迅速奔赴現(xiàn)場,先將電

梯中被困客人救出，然后排除電梯故障；

(8)完成部門領導安排的其他任務。

6、主管(土建、裝修)崗位職責：

⑴嚴格遵守國家技術規(guī)范標準，嚴格遵守XX各項規(guī)章制度；

⑵負責所轄區(qū)域土建、裝修工程日常維修工作；

⑶負責所轄區(qū)域辦公樓《商鋪)、主力店等的二次裝修圖審及現(xiàn)場監(jiān)

管工作；

①負責所轄區(qū)域內(nèi)土建、裝修大、中、小型維修計劃的制定，備品

備件的采購計劃，并組織實施；

②對工程部年度總體維保計劃進行分解，制定本系統(tǒng)月、季、年度計

劃，并組織實施；

③負責本專業(yè)月、季、年度預算的編制工作；

④負責本專業(yè)工程檔案的管理工作；

⑤負責下屬員工的知識技能培訓及績效考核等工作；

（4）完成部門領導交給的其他任務。

7、文員職責：

（1）規(guī)范化地管理本部門各種資料，使之能方便應用，并充分發(fā)

揮作用。具體包括：

①與外部單位工作銜接、往來公文，

②與購物中心各部門銜接，往來公文，

③所有機電設備資料檔案，設備運行狀況的統(tǒng)計，通過資料統(tǒng)計搜

集信息，反饋信息，為領導決策提供依據(jù)，

④所有設備維修記錄、報告、請示、批復的整理歸類。

⑤向XX提交的工作計劃、報告及批復的歸檔，

⑥XX下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔，

⑦本部門工作任務、進度的調(diào)查報告及匯報材料總結的整理歸檔。

⑧物業(yè)部所有相關會議的記錄及其整理、歸檔，

⑨物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。

（2）負責賣場營業(yè)設施維修事宜。

①樓面營業(yè)設施申請單、派工單的收集、歸類；

②根據(jù)申請單派工維修；

③對維修中出現(xiàn)的問題，及時報告并做好相關部門的協(xié)調(diào)解釋工作。

④結算每項的維修費用，月底報送財務部。

(3)負責物業(yè)部內(nèi)勤工作。

①制訂每月排班、值班及考勤表。

②辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。

③辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。

④員工號牌、考勤卡、生活補貼、生日補品等的辦理發(fā)放事宜及辦

公區(qū)域的衛(wèi)生管理。

8、倉庫保管員職責：

①倉庫保管員負責所屬倉庫物資的管理，保證滿足維修運行對備品

備件要求，保證XX財產(chǎn)不受損失。倉庫物資管理包括進貨、存儲、

發(fā)放及賬務管理。

②堅守崗位、忠于職守，熟悉掌握所管理物品名稱、規(guī)格型號、質(zhì)

量要求、物品價格、用途、性能等各項知識，對所管理物品心中有

數(shù)。

③貨品購進入庫時，應注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)量、價格、

型號規(guī)格符合要求，并做好登賬手續(xù)。

④倉庫應保持衛(wèi)生，各類物品分類合理，堆放整齊，并滿足安全技

術要求，物品所存放地點心中有數(shù)。

⑤物品發(fā)出時，按手續(xù)填寫單據(jù)。嚴格執(zhí)行審批程序。

⑥做每月盤存報表，為下月計劃作好準備。每月盤點保證賬、卡、

物相符。

⑦按XX要求做好倉庫防火、防盜工作，保證XX財產(chǎn)安全。

工程領班崗位職責

1、強電領班的崗位職責：

在電工主管的帶領下，負責所轄區(qū)域的動力、照明等電氣設備運行、

維修、保養(yǎng)及安全供配電技術管理工作。

(1)、根據(jù)電氣設備維修保養(yǎng)計劃(年度、月度)，帶領班組團隊組

織落實實施；

(2)、檢查及落實設備運行中出現(xiàn)的故障性檢修；

(3)、根據(jù)計劃落實有關設備的檢修和測試，并擬定各類防范措施報

主管審核；

(4)、按XX制度落實無誤完成各類維修單及報修，并認真檢查記錄；

(5)、協(xié)肋申請備品備件計劃；

(6)、帶領團隊提高員工的維修技能；

(7)、協(xié)調(diào)與其它班組或部門的配合工作。

2、空調(diào)領班崗位職責：

在空調(diào)主管的帶領下，負責所轄區(qū)域的暖通設備、末端中央處理器和

送排風機的維修、保養(yǎng)

(1)、嚴格遵守本專業(yè)的規(guī)章制度和操作規(guī)程進行操作、維護和檢修。

對暖通系統(tǒng)設備的運行、維護和檢修負有直接管理責任。

(2)、確保商場營業(yè)區(qū)內(nèi)和辦公場所適宜的室內(nèi)溫度、濕度和空氣的

新鮮度。

(3)、根據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃(年度、月度)，帶領班組團隊組織落

實，保持該系統(tǒng)的運行更經(jīng)濟節(jié)能、更合理。

(4)、定期巡回檢查系統(tǒng)運行狀況，督促值班人員定時測量各空調(diào)區(qū)

域的環(huán)境溫度、相對濕度，并根據(jù)氣象變化及客源情況調(diào)整運行方案,

滿足用戶需要。

(5)、及時掌握系統(tǒng)各設備的運行狀況，發(fā)生故障時，能迅速、準

確判斷故障情況，及時組織力量檢修，并將處理結果詳細記錄，報告

主管和部門經(jīng)理。

(6)、督促檢查本班組人員崗位責任制、巡回檢查制度和交接班制

度的執(zhí)行情況，并帶領團隊提高員工的維修技能；

(7)、協(xié)肋申請備品備件計劃；

(8)、協(xié)調(diào)與其它班組或部門的配合工作。

3、弱電領班崗位職責：

(1)、嚴格遵守國家技術規(guī)范標準，嚴格遵守XX各項規(guī)章制度；

(2)、熟練掌握所轄弱電系統(tǒng)及設備原理、技術性能和參數(shù)、操作規(guī)

程，掌握設備的運行狀況和缺陷，并了解所轄大樓電力、給排水、消

防、空調(diào)等系統(tǒng)的基本工作原理，以利于設備及系統(tǒng)的正常運行、維

修保養(yǎng)、整改完善；

(3)、根據(jù)部門維修保養(yǎng)計劃帶領班組技工開展弱電系統(tǒng)的日常維修

保養(yǎng)工作；

(4)、根據(jù)部門巡查計劃檢查弱電系統(tǒng)主要設備的運行情況，填寫相

關記錄；

(5)、協(xié)助主管日常管理工作，遇重大問題及時匯報；

(6)、收集各項原始資料并整理;

(7)、遇有突發(fā)意外事故要以最快的速度趕到現(xiàn)場，及時報告主管或

以上負責人，同時按照緊急預案采取措施，在保證無危及人身安全的

前提下，盡一切力量減少損失；

(8)、完成上級指派的其它工作。

4、領班(土建、裝修)崗位職責：

(1)、自覺遵守XX的各項規(guī)章制度，操作規(guī)程；

(2)、對裝修主管負責，完成主管交辦的各項工作任務；

(3)、負責帶領下屬員工完成所轄區(qū)域的日常巡查及維修工作，發(fā)現(xiàn)

問題及時處理，并做好記錄；

(4)、協(xié)助主管完成轄區(qū)域主力店、辦公樓(商鋪)等的二次裝修監(jiān)

管工作，并做好記錄；

(5)、協(xié)助主管完成竣工驗收，承接驗收相關工作，并做好資料的收

集歸檔工作；

(6)、做好本專業(yè)技術資料的初步收集工作；

(7)、帶領下屬員工參加各項培訓，提高自身業(yè)務技能。

(8)、完成上級指派的其它工作。

5、水工領班崗位職責：

(1)、自覺遵守XX的各項規(guī)章制度，操作規(guī)程；

(2)、協(xié)助工程師建立健全本專業(yè)的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄，以便

于從中總結經(jīng)驗教訓，逐步采用新技術、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功

能更加完善。

(3)、組織給排水技工進行日常系統(tǒng)巡檢，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。督促

技工做好各種記錄并進行檢查。

(4)、督促和檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇

有重大事件立即匯報。

(5)、管理使用好本班的工具及儀表，使之處于良好及準確狀態(tài)。

(6)、對各種日常維修工作進行分類，制定標準化操作程序，并逐步

完善，熟練掌握本專業(yè)各項應急機制并正確及時響應。

(7)、協(xié)助主管做好系統(tǒng)備品備件計劃。

(8)、完成上級交辦的其他任務。

技工崗位職責

1、高壓運行工崗位職責：

(1)嚴格遵守XX員工守則和各項規(guī)章制度。努力學習技術，熟練地

掌握所轄所轄區(qū)域內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設備的原理、

技術性能及實際操作；

(2)努力做好設備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安

全運行；

(3)堅守崗位，定期巡視電器設備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工

作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表；

(4)對來人來電報修和來訪及時登記；

(5)值班長每班需做好值班室內(nèi)外清潔工作及保持設備完整性；

(6)發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排

除故障。負責與供電局的業(yè)務聯(lián)系，并做好登記；

(7)事故未排除不進行交接班，應上下兩班協(xié)同工作，一般性設備

故障應交代清楚并做好記錄。；

(8)請假、補休需在一天前報告主管(工程師)，并由主管安排合適

的替班人。

2、維修電工崗位職責

(1)嚴格遵守XX員工守則和各項規(guī)章制度，服從領導安排，除完成

日常維修任務外，有計劃地承擔其他工程任務。

(2)努力學習技術，熟練地掌握商場電氣設備的原理及實際操作與

維修。

(3)根據(jù)所管轄設備的檢修計劃，按時保質(zhì)保量地完成，并填好記

錄表格。

(4)積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時無條件地迅速返回機房，

聽從值班工程師的指揮。

(5)嚴格執(zhí)行設備管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班內(nèi)

外清潔工作。。

(6)交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，

配電設備發(fā)生事故時不得離崗。

(7)請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人。

(8)每月進行一次責任區(qū)設備的維修保養(yǎng)工作并做好相應記錄，保

持設備房內(nèi)清潔。

3、空調(diào)維修工和電焊工維修工崗位職責

(1)嚴格遵守XX員工守則和各項規(guī)章制度，服從領導安排，除完成

日常維修任務外，有計劃地承擔其他工程任務。

(2)努力學習技術，熟練地掌握商場電氣設備的原理及實際操作與

維修。

(3)根據(jù)所管轄設備的檢修計劃，按時保質(zhì)保量地完成，并填好記

錄表格；

(4)嚴格執(zhí)行設備管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班內(nèi)

外清潔工作；

(5)交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，

配電設備發(fā)生事故時不得離崗；

(6)請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；

(7)每月進行責任區(qū)內(nèi)設備的維修保養(yǎng)工作并做好記錄，并保持責

任區(qū)域機房和設備清潔衛(wèi)生。

4、電梯技工的崗位職責：

(1)、熟悉電梯的性能、構造和使用方法，每天按要求準時開啟和關

閉電梯，確保電梯正常運行。

(2)、配合電梯專業(yè)XX完成周、月、季、年度的電梯保養(yǎng)任務，并

檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認后將記錄存檔保管。

(3)、及時處理電梯故障，接到應急故障后應迅速奔赴現(xiàn)場，先將電

梯中被困客人救出，然后排除電梯故障。

(4)、做好電梯、電梯間和電梯機房的清潔工作，保持無污跡、無灰

塵、無垃圾；

(5)、積極參加業(yè)務學習和技術培訓，提高業(yè)務技術水平；

(6)請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；

(7)、搞好各工種的配合，努力完成領導交給的其他任務。

5、弱電技工崗位職責

(1)嚴格遵守國家技術規(guī)范標準，嚴格遵守XX各項規(guī)章制度；

(2)熟練掌握所轄弱電系統(tǒng)及設備原理、技術性能和參數(shù)、操作規(guī)

程，掌握設備的運行狀況和缺陷；

(3)根據(jù)部門計劃完成所轄范圍內(nèi)的弱電設備的巡查和保養(yǎng)工作，

并做好責任區(qū)的清潔衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問題及時報告；

(4)接到維修單，及時完成維修工作，并反饋信息；

(5)遇有突發(fā)意外事故要以最快的速度趕到現(xiàn)場，及時報告領班或

以上負責人，同時按照緊急預案采取措施，在保證無危及人身安全的

前提下，盡一切力量減少損失；

(6)請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；

⑺完成上級指派的其它工作。

6、維修工(木工、油漆工)崗位職責

(1)、自覺遵守XX的各項規(guī)章制度，操作規(guī)程；

(2)、定時完成所轄區(qū)域內(nèi)設施設備的巡查工作，并做好記錄；

(3)、按計劃完成所轄區(qū)域內(nèi)設施設備的維修工作；

(4)、按計劃完成二次裝修期間各辦公樓(商鋪)的巡查工作，發(fā)現(xiàn)

問題及時報上級領導處理，并做好記錄；

(5)、努力學習XX企業(yè)文化，積極參加XX組織的各項培訓，提高自

身業(yè)務技能；

(6)請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；

⑺完成上級指派的其它工作。

7、水工崗位職責

(1)嚴格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)正常運行，嚴格執(zhí)行崗位

責任制及安全責任制，確保自身和設備安全

(2)、按照主管和領班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)計劃的內(nèi)容，定期對給

排水設備進行維修保養(yǎng)。堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記

錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報

(3)、發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故

障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事

故報告，交工程師主管審閱。

(4)、按要求啟停設備，不得私自調(diào)整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、

運行方式、設定值及管線走向。

(5)、嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)XX其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)

的正常運行，熟悉本專業(yè)各項應急預案并能及時響應。

(6)、協(xié)助領班對各種日常維修工作進行分類，保持設備房清潔衛(wèi)生。

(7)請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；

(8)、完成上級交辦的其他任務。

七、工程部管理制度

工程部安全制度

目的：為保證工程人員人身安全及設備安全特制定本管理規(guī)定

范圍：工程部全體工作人員

職責：工程部經(jīng)理、主管負責監(jiān)督檢查；各專業(yè)人員執(zhí)行

管埋制度：

(1)時刻牢記“安全第一、預防為主”之原則。

(2)認真執(zhí)行設備的“安全操作規(guī)程”確保人身和設備安全。

(3)部門經(jīng)理及專業(yè)主管要定期進行安全檢查、消除隱患，對新上

崗員工進行安全教育，嚴禁在禁煙區(qū)內(nèi)吸煙。

(4)發(fā)放的安全保護用品要定期進行檢查；按規(guī)定使用，不能忽視

使用或人為破壞。

(5)嚴格遵守消防部門制定的“消防制度”，不得損壞和非火情時挪

動使用消防設施。

(6)如發(fā)生火情時應按火情類型使用相應滅火器械，避免發(fā)生意外

傷害。

(7)下班前，當班人員要檢查負責區(qū)域內(nèi)的用電設備、照明等設施，

非運行設備要拉閘斷電，確認無誤后方可離崗。

(8)凡需動用明火時，必須事先辦理動火證，經(jīng)批準后方可動火。

動火人應持有相關操作證，操作現(xiàn)場必須有現(xiàn)場安全負責人并配有必

要的消防器械。工作完畢后，徹底清理現(xiàn)場，滅絕火種，消除隱患,

30分鐘后方可離開現(xiàn)場。

(9)高空動用明火時，必須清理好作業(yè)面下方的易燃易爆物品和雜

物，做好設備、設施的必要保護。

(10)室外作業(yè)時，風力四級以上不得使用電氣焊。

(11)高空作業(yè)必須系好安全帶，做好防護措施，作業(yè)面下方不得站

人，嚴禁高空拋接物。

(12)使用電氣焊作業(yè)時：首先清理施工現(xiàn)場，無任何易燃、易爆物

品；現(xiàn)場必須配備滅火器材；氧氣罐與乙快罐必須保持足夠的安全距

離(相距10米以上)；穿戴好防護用具再行作業(yè)；作業(yè)完畢必須清理

現(xiàn)場，查無任何火災隱患及30分鐘后，方可離開。施工中注意用電

安全。

(13)使用2米(含)以上梯子工作時應有人扶梯和監(jiān)護。

(14)確保工作場地安全，做到防塌、防滑、防觸電、防爆炸、防水

淹和防止碰、砸、刺、扎傷等。

(15)正確使用工具和機械設備，使用前先檢查是否完好，嚴格按設

備操作規(guī)程進行操作，嚴禁違章操作。

(16)使用手持電動工具時，機殼必須接地良好并戴好絕緣手套，腳

下采取絕緣措施。

(17)下污水井(池)要先將其內(nèi)通風，不準使用明火，系戴好安全

帶、防毒面具并有人監(jiān)護。

(18)帶電操作時要穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套，檢查所使用工具絕

緣性能，確定各項絕緣性能良好后并有專人監(jiān)護方可操作。

(19)帶電設備拉閘維修時，驗電后必須掛好明顯標志牌，確認無誤

后方可進行維修工作。

(20)高壓設備維修時，要穿戴好絕緣用具，嚴格按照操作票及電工

安全操作規(guī)程要求進行操作，嚴禁違章操作。

(21)遇有蒸汽漏汽、熱水跑水、水高壓噴射、地面大面積積水過高

等情況時，要先看清情況，做好必要的防護，防止燙傷、觸電、撞擊

等傷害發(fā)生。

(22)蒸汽系統(tǒng)操作維修時，要留有足夠的操作空間和安全疏散通道。

拆卸部件前要確認無壓無余汽，嚴禁帶氣帶壓拆卸部件并做好防燙保

護。

(23遇有化學物品等腐蝕性較強對接觸人體皮膚有損害工作時，要穿

戴好橡膠手套、口罩、眼鏡、工服、鞋等防護用品。

(24)設備維修后要確保各連接件牢靠，防護裝置安裝完畢，絕緣性能

良好，人與設備離開一定安全距離后方可通電試運轉(zhuǎn)。

(25)易燃易爆物品必須按規(guī)定的地點和方法存放，不得在此周邊地方

動用明火。

工程部交接班制度

目的：確保機房設備的安全運行，有效保障人員安全、設備安全;

范圍：適用于工程部全體運行值班人員；

職責：專業(yè)主管負責檢查監(jiān)督；

1、制度細則：

⑴值班員工應提前十分鐘到崗；滯后十分鐘下班；

(2)因故不能到崗者，須提前通知本專業(yè)主管，在得到本部門主管同

意后，方可執(zhí)行；

(3)交接班雙方人員必須作好交接班的準備工作，準時進行交接班，

交代未處理完事件情況；查看運行記錄、清點鑰匙、工具等，再進行

設備檢查完成后，方可雙方簽字認可。如有缺失由交班人負責查找或

賠償。

2、具體工作內(nèi)容：

交班人的工作：

(1)值班室內(nèi)衛(wèi)生及內(nèi)務整理、打掃干凈。

⑵交班人員交班前要詳細、真實的填寫值班記錄；不得隨意涂改。

(3)交代未處理完事故情況，查看運行記錄，介紹設備運行狀況以及

設備檢修變更情況；

(4)確認設備運行無異常，將工具等及公用鑰匙清點齊全，方可進行

交班。

接班人員與交班人交接工作：

(1)接班人員清點崗位上所有的公用物品，如發(fā)現(xiàn)損壞或丟失，應立

即要求交班人員說明物品去向、緣由；如有缺失由交班人負責查找或

賠償。

(2)確認后并將工具及公用鑰匙清點齊全方可接班。并做好相應的記

錄。

(3)認真傾聽交班人對上一班情況的介紹，并詳細了解詢問是否發(fā)生

故障及處理結果。

(4)認真查閱上一班值班記錄,詢問上一班工作完成情況，是否需要下

一班繼續(xù)跟進。

(5)交接雙方在確認無誤后,在上一班值班記錄本上簽字確認,并開

始進入值班工作。

(6)主管每天上班時檢查值班記錄，值班人員應主動向主管匯報工

作。

(7)如遇交接班時設備處于故障狀態(tài)，且該故障影響主系統(tǒng)設備設

施正常運行，應雙方共同進行故障排除(以交班方為主，接班人輔助

處理)，然后方可交接。

3、下列情況不得交接班，需及時通知專業(yè)主管：

(1)上一班運行情況未交待清楚；

(2)記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；

(3)機房衛(wèi)生不徹底；

(4)接班人未到崗；

(5)工具、儀表丟失，未給予明確說明及記錄；

(6)事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，此時應有交班人負責繼

續(xù)處理，接班人協(xié)助進行；

(7)發(fā)生事故，及時通知專業(yè)主管；

(8)積極、認真完成XX交辦的臨時緊急性工作;

(9)發(fā)現(xiàn)接班人酒后、精神恍惚等不許進行交接班，應通知上級另

行安排；

值班及機房管理制度通則

目的：確保機房管理符合相關規(guī)定及值班人員有序地工作

范圍：適用于機房的各項管理及運行值班

職責：專業(yè)主管負責檢查監(jiān)督，運行值班人員負責執(zhí)行實施

制度細則

機房管理制度：

1、機房出入：

(1)機房是大樓重要的動力設備重地，非本部門人員未經(jīng)部門批準，

嚴禁入內(nèi)。嚴格執(zhí)行來客登記制度。

(2)外單位或其它部門人員到機房內(nèi)施工或維修時，需在來客登記

本上登記。經(jīng)工程部經(jīng)理批準后，由運行人員陪同方可進入。工作時

不能私自動用與本維修項目無關的設備。

(3)不準在機房內(nèi)會客和接待與本專業(yè)工作無關的人員。

2、機房衛(wèi)生：

(1)不準在機房內(nèi)亂扔雜物、堆放物品、擅自存放私人物品，保持

機房內(nèi)的衛(wèi)生。

(2)嚴禁在機房吸煙、便溺。

(3)隨時保持機房設備的干凈整齊，不得有積水、積塵現(xiàn)象。

(4)每班要對值班室進行一次清掃，桌上物品應擺放整齊，保持清潔。

3、機房設備：

(1)未經(jīng)上級領導批準，不得擅自更改、調(diào)整各種設備的數(shù)據(jù)和參數(shù)，

如需更改數(shù)據(jù)和參數(shù)，經(jīng)批準后方可進行更改并做好詳細的更改記錄。

(2)愛護機房內(nèi)的各種設備、器材，積極維護、正確使用、防止丟失

和損壞。

⑶機房內(nèi)的各種設備要按維保計劃定期維修保養(yǎng)，確保設備的正常

運行。

(4)運行人員要按時巡視機房設備的運轉(zhuǎn)情況，保證設備正常運轉(zhuǎn)和

完好率。

(5)機房的各種壓力表、安全閥、溫度表要定期檢查和校驗，以保證

設備的安全運行。

(6)機房設備如發(fā)生異常情況，運行人員要做好應急處理及善后處理

工作。

4、故障處理：

(1)當班發(fā)生的故障，在不影響主系統(tǒng)設備設施運行的前提下由當

班處理，若未處理完需轉(zhuǎn)交下班繼續(xù)處理時，交接班雙方應現(xiàn)場交待

清楚并做好記錄。

(2)如故障嚴重運行人員不能排除時，要做好應急處理，并做到：

(2.1)涉及到安全或影響運行的故障及時通知到經(jīng)理、主管，事后

寫清故障報告。

(2.2)若不涉及安全或未影響正常運行的故障要在故障記錄本做好

記錄，并且當面向主管或經(jīng)理匯報。若主管、經(jīng)理不在班，在記錄的

同時要用書面形式寫清楚并請下個班人員轉(zhuǎn)交主管、經(jīng)理。

(2.3)如維修人員在機房內(nèi)維修時，在確保運行及巡視正常前提下，

運行人員要主動到維修現(xiàn)場協(xié)助維修。

5、設備交接：

(1)當運行班發(fā)現(xiàn)大廈設備有不正?，F(xiàn)象時，按“故障處理”要求進

行。需要維修班維修的設備由維修接手進行維修，并做好記錄，在維

修期間此設備由維修班負責。

⑵維修正常后，當班運行領班和維修人員在現(xiàn)場進行設備交接，交

接后設備由運行負責。

6、機房安全：

(1)各運行值班及維修人員，要認真執(zhí)行各專業(yè)的安全操作規(guī)程及

各項安全規(guī)章制度，并做到安全生產(chǎn)，避免發(fā)生人身傷亡事故。

(2)不準將易燃易爆物品帶入機房，如動用明火必須有主管部門批

準，并配備滅火器和看火人。工作完畢現(xiàn)場應有人留守，半小時后確

認無隱患方可離開現(xiàn)場。

(3)各機房所配消防器材屬專用設施，應擺放在最醒目及便于取拿

的地位，任何人不得挪作它用。

(4)在工作中確保工作場地安全，防倒塌、防滑、防觸電、防爆炸、

防水淹和防止碰、砸、刺、扎傷等。

7、值班管理制度：

1、運行值班：

(1)運行人員必須集中精力嚴守崗位，認真履行工作職責。

(2)運行人員應處理好各項工作及臨時交辦的任務。

運行人員要對運行表和記錄本做詳細記錄。

(3)運行人員在工作中要注意安全操作，嚴禁違章操作。

(4)運行人員不得在機房內(nèi)追逐打鬧、扎堆閑談、喝酒、吃零食。

(5)運行人員要增強節(jié)約意識，杜絕浪費現(xiàn)象，為大廈節(jié)約開支。

(2)運行人員不能脫崗、串崗。

2、運行交接班：

(1)運行人員必須提前10分鐘到崗進行接班工作。

(2)運行人員必須現(xiàn)場交接班，做好各設備的交接。

(3)運行人員必須詳細閱讀各記錄，做好交接工作。

3、值班巡視：

(1)值班人員要按時進行設備和系統(tǒng)的巡視工作。

(2)值班人員在巡視時要攜帶必要工具和通訊設備。

4、值班記錄：

(1)值班人員要做好日常的運行巡視記錄。

(2)設備發(fā)生故障必須做好記錄。

(3)每班結束前應寫交接班記錄。

(4)消防系統(tǒng)的每月巡檢和消防系統(tǒng)設備的異常情況必須寫記錄。

工程部工具管理制度

目的：為保證部門資產(chǎn)及設備設施正常維修維護

職責：工程部經(jīng)理、專業(yè)主管、文員負責監(jiān)督、檢查

范圍：工程部各專業(yè)

管理制度：

（1）所配置工具為工作之用，每位員工都應該愛護、珍惜。工具使

用后應保持潔凈，工具箱碼放整齊。

（2）專用大件工具和機械應有專人保管，凡使用或借用時需經(jīng)保管

人員同意后方可使（借）用。

（3）凡在工作使用中出現(xiàn)的正常損壞，應寫明原因需經(jīng)理簽字后方

可更換新工具。

（4）凡工具出現(xiàn)非正常損壞或丟失，應由責任人照價賠償。

（5）各班需交接的共用工具，由當班人員負責清點和管理，如出現(xiàn)

損壞或丟失由當班人員負責。

（6）從庫房借用工具或器械，歸還日期一般不超過兩天，如有特殊

原因應經(jīng)理或主管同意后方可延期歸還。

（7）非本部門人員借用工具時，應由主管或經(jīng)理同意后方可借出并

登記，歸還時由工具管理人員查驗無誤后收存。

（8）工具管理人員應定期清點和檢查所負責的工具和器械。

（9）凡未經(jīng)批準不得將工具和機械等帶出大廈使用。

（10）工具的領用應建立“共用工具領用臺帳”和“個人工具領用臺

帳”。

（11）當工具領用人調(diào)離本部門時，應歸還所有領用的工具，如有損

壞或丟失應照價賠償。

機房鑰匙管理規(guī)定

目的：規(guī)范工程人員及設備機房的正常管理工作；

適用范圍：適用于工程部全體人員；

職責：工程部主管負責監(jiān)督、檢查工作，并定期向部門經(jīng)理匯報；

具體工作要求：

(1)機房鑰匙一律不得私自配制；

(2)凡不是24小時值班的機房，鑰匙應有一套在24小時值班的配

電機房保存，以防萬一有特殊情況需使用時須嚴格登記。

(3)不允許私配機房鑰匙。

(4)無關人員不得借用機房鑰匙。

(5)機房鑰匙一旦遺失必須立即申報。

(6)無人值班的機房，借用鑰匙時間需進行登記。

設備機房門禁制度通則

目的：為保證大樓設備設施的正常運行特制定本管理規(guī)定

范圍：大樓各系統(tǒng)設備設施機房

職責：工程部經(jīng)理、主管負責監(jiān)督檢查；各專業(yè)值班及運行人員執(zhí)行

管理制度：

(1)非本專業(yè)人員不得隨意進入設備機房；

(2)經(jīng)工程部經(jīng)理或本專業(yè)主管批準進入機房參觀、檢修，相關人

員必須遵守機房的各項規(guī)章制度，服從值班人員安排,不得隨意逗留;

(3)經(jīng)批準進入機房的人員必須填寫外來人員登記表；

(4)嚴禁攜帶易燃、易爆品進入；機房內(nèi)嚴禁吸煙;

(5)非本專業(yè)人員嚴禁操作機房內(nèi)任何設備設施；

(6)工作完畢，禁止在機房逗留。

弱電設備管理制度

目的：確保項目弱電系統(tǒng)合理性、技術性能處于良好狀態(tài)，保證安全

運行。

適用范圍：適用于********弱電系統(tǒng)運行管理。

管理制度：

(1)嚴格遵守系統(tǒng)各項設備運行管理規(guī)程，保證各設備處于良好狀

態(tài)；

(2)將各設備運行情況記錄清楚；

(3)根據(jù)保養(yǎng)計劃做好各設備的保養(yǎng)；

(4)對故障報警及時處理并記錄運行表格；

(5)對外判設備的承包商做好監(jiān)督；

(6)各設備的元器件參數(shù)不得隨意更改；

(7)嚴禁在系統(tǒng)各計算機上使用自帶軟件。

水泵房管理制度

目的：確保給排水設備設施系統(tǒng)合理、保證各設備設施處于良好狀態(tài)。

適用范圍：適用于********商業(yè)及寫字樓運行管理。

管理制度：

水泵房是提供用戶生活、物業(yè)消防用水的關鍵部位，水泵房能否正

常工作直接影響到用戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用

水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

(1)巡檢人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥

門有無滲漏水。

(2)經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指

Zj\O

(3)在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇

開關應置于自動位置。

(4)生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手

動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。

(5)保持泵房地面和設備外表的清潔。

(6)水池觀察口應加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣

管采用相關措施工以防雜物掉入水池中。

⑺按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。

(8)保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。

空調(diào)機房管理制度

目的：空調(diào)機房是商場設備的重要基地，此管理制度是為確保設備的

正常運作不受影響而制定的。

適用范圍：適用于********商業(yè)及寫字樓空調(diào)主機及相應設備正常運

行管理。

管理制度：

(1)未經(jīng)工程師以上人員批準，員工不得私自帶外單位人員到空調(diào)

機房內(nèi)參觀；

(2)所有電氣開關未經(jīng)工程師同意，不得隨意打開或關閉。如需檢

修，須經(jīng)工程師同意后方可進行；

(3)所有管路中的水閥，未經(jīng)當值調(diào)度或工程師同意，不得隨意打

開或關閉。如有檢修需要，須經(jīng)當值調(diào)度或工程師同意后方可進行;

(4)機房內(nèi)因維修需使用電焊、氣焊時，應執(zhí)行消防管理制度，動

火前需辦理動火證以及通知當值調(diào)度或工程師，操作時做好消防及安

全保護措施，以免引起事故；

(5)使用機房內(nèi)的壓力容器要嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，未經(jīng)當值調(diào)度或

工程師以上批準不得超壓運行；

(6)在機房內(nèi)連接臨時電氣設備時，首先要經(jīng)過工程師的批準，還

需要由合格的電工接線、拆線，嚴禁非電工操作，臨時線路應有可靠

的安全措施；

(7)未經(jīng)培訓的人員不得單獨操作各閥門開關；

(8)任何人未經(jīng)批準，不得私自動用機房消防器材。如因火情需要，

動用后應及時放回或補回。

(9)機房內(nèi)的設備、管道閥門等部件檢修完后，應將雜物運出機房，

保持機房內(nèi)良好的衛(wèi)生環(huán)境。

發(fā)電機管理制度

目的：發(fā)電機房是大樓的第三電源供電場所，此管理制度是為確保設

備的正常運作不受影響而制定的。

范圍：適用于********商業(yè)與寫字樓發(fā)電機設備及其輔助設備的正常

運行管理

管理制度：

發(fā)電機為商場的關健設備，在緊急情況時用作支援商場各種警報,

乃救人及保安設備骨干，因此制訂如下有關制度：

(1)發(fā)電機房內(nèi)一切設施由工程人員負責監(jiān)管、定期保養(yǎng)及模擬

操作運行，須定期進行操作運行記錄，遇解決不了的問題應報工程師

處理。

(2)發(fā)電機房內(nèi)一切設備操作均由工程人員負責，其它人員不得操

作，無關人員一概不得進入機房。

(3)備用發(fā)電機在正常情況下可根據(jù)商場情況選擇操作在“自動/

或者手動”檔的位置，因此在未經(jīng)工程師或以上級別人員準許下不可

擅自轉(zhuǎn)檔。

(4)每月最少進行發(fā)電機的無負荷運行測試一次，每半年最少進行有

負荷運行測試一次。

(5)備用發(fā)電機的散熱水箱、風扇、及帶動鏈帶等應經(jīng)常處於最佳狀

態(tài)。

(6)備用發(fā)電機的油缸及出入風口應經(jīng)常保持滿油及無阻塞狀態(tài)。

⑺遇測試備用發(fā)電機時若影響商場的正常電力供應，應先經(jīng)物業(yè)經(jīng)

理及工程師同意方可進行。

(8)備用發(fā)電機上的塵埃及雜物應作定期性的清理，以免因運作時產(chǎn)

生高熱而引致火警。

鍋爐機房管理制度

目的：鍋爐房為大樓商業(yè)與寫字樓冬季采暖設備房，此管理制度是為

確保設備的正常運作不受影響而制定的。

范圍：適用********采暖鍋爐及其附屬設備的正常運行管理。

管理制度：

(1)鍋爐房應保持整潔、通風及照明狀況良好。

(2)鍋爐房內(nèi)禁止吸煙，不得隨意動用明火。

(3)鍋爐房內(nèi)配置必要的滅火器材，所有的鍋爐工必須會熟練操作。

(4)無關人員嚴禁進入鍋爐房，施工、檢修、檢查或參觀等人員進入

要做好登記。

(5)值班人員應忠于職守，嚴格按操作規(guī)程操作，做好記錄和交接班

工作，值班操作和運行，防止因錯誤操作或失職而發(fā)生重大事故。

(6)定期檢查、調(diào)試安全閥、壓力表、水位計等表具，保持靈敏有效。

對鍋爐爐體，各種管道、閥門、煙道等要定期檢查，發(fā)現(xiàn)有裂逢、空

隙或漏、跑、冒等不良情況及時進行檢修。

⑺使用期間應每日定時檢查煤氣的管道、閥門、水泵等，并作好煤

氣計量的記錄以便及時充值，發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理。

(8)勤檢查、勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。

⑼一旦鍋爐房發(fā)生火警，立即關閉電源及煤氣總閥，盡快采取相應

的滅火措施。

(10)節(jié)假日期間加強巡視，做好安保保衛(wèi)工作。

配電室管理制度

目的：確保機房設備的安全運行，有效保障人員安全、設備安全；

范圍：適用于配電室內(nèi)所有設備的各項日常管理；

職責：專業(yè)主管負責檢查監(jiān)督，電氣值班人員負責執(zhí)行實施；

制度細則：

(1)配電人員必須持證上崗，必須嚴格執(zhí)行用電安全操作規(guī)程；

(2)嚴格執(zhí)行《機房門禁制度》；

(3)停送電由當班電工依據(jù)《倒閘操作票》、《停送電工作單》進行

操作；

(4)當班電工應按規(guī)定對變配電裝置定時巡視，作好巡視記錄；發(fā)

現(xiàn)問題及時處理，不能及時處理的問題要迅速上報專業(yè)主管；

(5)停電線路操作開關應設明顯標志，檢修、停電拉閘的須在停電

開關的手柄處懸掛“有人工作禁止合閘”標志牌；嚴防誤操作；

(6)停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；送電時，在確認供電線路正常、

電氣設備完好后方可送電；

⑺供電線路嚴禁過載供電，配電室內(nèi)禁止亂拉、亂接臨時線。如需

增容接線的，須報分管總經(jīng)理和總經(jīng)理進行審批，同意簽字后方可執(zhí)

行；

(8)嚴禁違規(guī)操作，操作檢修時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕

緣鞋、絕緣手套等；

⑼配電室內(nèi)設備及線路改變，須經(jīng)過分管總經(jīng)理和總經(jīng)理同意，重

大改變報物業(yè)XX總經(jīng)理批準，并在工程部存檔；

(10)保持良好的室內(nèi)照明、通風；墻上應配掛溫度計和濕度計，室內(nèi)

溫度應控制在35c以下；

(11)保持配電室的清潔、干燥、無雜物、無積水；

(12)作好防護措施，防止小動物進入配電室；

(13)配電室內(nèi)要配備應急照明燈、干粉滅火器，并保證完好無損及使

用方便；

(14)配電室應配備標示牌(禁止類、警告類、準許類、提醒類)及臨

時接地線。

工程部油飾操作制度

目的：確保大樓和人員安全

適用范圍：綜合維修專業(yè)員工

內(nèi)容：

⑴操作現(xiàn)場嚴禁煙火。

⑵油漆、稀釋劑放在指定位置，保持空氣暢通。

⑶油飾區(qū)域10米內(nèi)不得有產(chǎn)生火花的其他操作。

(4)油漆解凍，嚴禁用火加熱。

(5)油飾現(xiàn)場須配備滅火器材。

(6)油飾工作中要遵守《直爬梯、人字梯使用規(guī)程》及《安全作業(yè)管

理規(guī)定》。

(7)工作完成清理現(xiàn)場，剩余油漆等要放回庫房妥善保管。

工程部砂輪切割機操作制度

目的：確保大樓設備及員工的安全

適用范圍：工程部各專業(yè)員工

內(nèi)容：

(1)開機前檢查防護罩是否齊全，牢固。

(2)工作現(xiàn)場不得有易燃、易爆物品。

(3)檢查砂輪片安裝是否牢固，有無缺陷。

(4)砂輪片與工件接觸要緩慢，正常后均勻受力。

(5)夾板不得小于砂輪片直徑的l/3o

(6)操作時須佩帶防護眼鏡。

(7)工作完成后及時清理工作場地。

工程部臺鉆操作制度

目的：確保大樓設備及員工的安全

適用范圍：工程部各專業(yè)員工

內(nèi)容：

(1)工作前對所有鉆床和工具，卡尺進行全面檢查，確認無誤方可

操作。

(2)工件裝加必須牢固可靠，不可用手拿著工件鉆孔，應用工具夾

持大型工件必須墊穩(wěn)夾牢，壓緊，工作時嚴禁戴手套。

(3)鉆薄片或鉆孔時，工件下面必須墊木板壓牢，切勿用手去擋，

以免傷人。

4、裝卸工件，裝拆鉆頭，測量工件，變換轉(zhuǎn)速，必須停機進行。裝

卸鉆頭要用鑰匙，不可敲擊。

5、進刀是不可用力過猛，以免造成事故。

6、鉆頭上繞有長鐵屑時要停車，用刷或鐵鉤清除。

7、工作完畢將鉆床及周圍清理干凈。

工程部砂輪機操作制度

目的：確保大樓設備及員工的安全

適用范圍：工程部各專業(yè)員工

內(nèi)容：

(1)開機前檢查防護罩是否齊全，牢固。

(2)托架與砂輪之間距離在3MM以內(nèi)，砂輪無破損，安裝牢固、平

穩(wěn)。

(3)砂輪與防護罩之間不得有雜物。

(4)戴好防護眼鏡，操作時不得用力過大，不得戴手套操作。

(5)不得兩人同時使用一個砂輪，不得在砂輪側面加工工件。

(6)嚴格控制砂輪磨損程度，當砂輪直徑消耗至原尺寸70%時應更

換砂輪。

(7)較小工件不得用手直接拿著，應正確使用工具夾持。

(8)更換砂輪時應檢查有無傷殘，裝好后要經(jīng)過1-2分鐘試運轉(zhuǎn)方

可使用。

工程部管道維修操作制度

目的：確保大廈水系統(tǒng)正常運行

適用范圍：工程部專業(yè)員工

內(nèi)容：

(1)兩人以上搬運時要相互呼應，行動一致。管子堆放須排列整齊，

墊塞牢固，豎放時要吊裝牢固。

(2)拆裝管道要先關上前級閥門，并懸掛警示牌，工作完成后取牌

恢復。

(3)更換閥門前要正確選擇閥門種類、型號，注意介質(zhì)流向。

(4)吊裝長管道要加裝吊桿、支架、管卡，并按管徑及長度確定數(shù)

量，安裝牢固，管道按要求做好防腐。

(5)套絲板保持良好狀態(tài)，管子加工時要夾持緊固，轉(zhuǎn)動時不得用

手觸摸。

(6)工作完成后，及時清理工具及工作場地，保持工具及工作場地

清潔。

工程部電氣焊操作制度

目的：確保設備安全使用

適用范圍：空調(diào)、綜合維修專業(yè)員工

內(nèi)容：

(1)電氣焊操作必須持保安部開辦的動火證，指定監(jiān)護人，清理現(xiàn)

場，做好防范措施，確保無危險方可施焊。

(2)電焊機電源由專業(yè)電工拆裝，電工確認正常后方可操作。

(3)氧氣、乙烘避免暴曬、碰撞，并由專人保管。氧氣瓶、減壓表、

焊具嚴禁油脂，乙快罐加裝安全止回閥。

(4)焊、割具點火不得對準人，點燃后不得放在工件上。施焊時氧

氣、乙快瓶按規(guī)定分開放置。不得持連線焊槍爬梯登高。

(5)嚴禁帶壓、帶電、帶氣施焊。

(6)操作人員帶好防護用具。

(7)密封金屬容器施焊時要可靠接地，儲存過易燃物的容器須清理

干凈展開后方可施焊。雷雨時禁止露天施焊。

(8)工作結束后通知電工拆除電源。氧氣、乙快松開減壓閥，并檢

查操作地點，確認安全后方可離開。

(9)電、氣焊設備使用前要嚴格檢查，未經(jīng)經(jīng)理批準不得外借。

消防設備運行管理規(guī)定

目的：保證系統(tǒng)設備的安全運行及人員安全；

范圍：消防系統(tǒng)設備設施；

職責：主管監(jiān)督及安排專業(yè)人員配合設備廠家進行維護保養(yǎng)工作，并

檢查結果；

管理規(guī)定：

⑴保證消防主機不間斷電源的開啟；

⑵嚴禁修改系統(tǒng)參數(shù)；

⑶專業(yè)人員每天巡查系統(tǒng)運行情況，發(fā)現(xiàn)異常配合廠家處理，做詳

實記錄并上報專業(yè)主管；

⑷消防系統(tǒng)各種設備嚴禁私自拆卸、維修；

⑸消防廣播主機，未經(jīng)XX批準，嚴禁使用該設備進行無關內(nèi)容的

應急情況處理。

5.1、遇到緊急情況如失火及突發(fā)性天災時應及時聯(lián)絡應急領導小組,

及時采取相應的措施。

5.2、滅火使用泡沫及干粉滅火器（易燃物品需使用泡沫滅火器）。

5.3、必要時及時撥打119和110。

保安監(jiān)控系統(tǒng)運行管理規(guī)定

1.目的：保證保安監(jiān)控系統(tǒng)設備的安全運行及人員安全；

2.范圍：保安監(jiān)控系統(tǒng)設備；

3.職責：電氣主管管理系統(tǒng)運行情況，并監(jiān)督本專業(yè)人員及設備廠家

完成設備維護保養(yǎng)工作，并檢查結果；

4.管理規(guī)定：

4.1、保證系統(tǒng)不間斷電源的開啟；

4.2、系統(tǒng)的不間斷電源嚴禁使用監(jiān)視設備以外的負載；

4.3、樓層攝像頭的電源插座嚴禁使用其他負載；

4.4、未經(jīng)本專業(yè)主管同意，嚴禁修改系統(tǒng)參數(shù)；

4.5、系統(tǒng)參數(shù)修改后，應在記錄本上做詳細記錄，并即時通知當班

監(jiān)控員；

4.6、巡查系統(tǒng)運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，做詳實記錄并上報專

業(yè)主管；

4.7、監(jiān)控系統(tǒng)各種設備非本專業(yè)人員，嚴禁私自拆卸、維修、操作；

4.8、主機專機專用，嚴禁安裝任何其它無關程序。

電梯設備管理制度

1.目的：為有效保障人員人身安全及確保電梯設備的安全運行；

2.范圍：適用于工程部電梯專業(yè)人員；

3,職責：專業(yè)主管負責檢查、監(jiān)督；

4.制度細則：

4.1、電梯巡視檢查、維修保養(yǎng)管理由工程部負責監(jiān)督維保方執(zhí)行：

4.2、電梯日常巡視檢查、周維修保養(yǎng)、年度維修測試由專業(yè)維保XX

進行；

4.3、工程部應對電梯運行情況進行巡視檢查，并填寫《電梯日常巡

檢記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時報維保XX進行急修；

4.4、工程部按照電梯保養(yǎng)合同，要求電梯維保XX按合同規(guī)定要求進

行維保、調(diào)試，維保現(xiàn)場須由工程部監(jiān)督，并驗收維修項目。維保

XX維修人員負責填寫維修工作清單。

5.5、出現(xiàn)電梯關人等故障，以及火災等應急事件按《電梯應急處理

方案》執(zhí)行。

倒閘作業(yè)制度

1.目的：保證大樓變配電設備正常操作，電力供應及時正常，滿足動

力電力和常用電力需要

2.范圍：適用于********商業(yè)與寫字樓變配電間高低壓設備的正常運

行操作管理

3.倒閘作業(yè)制度

1、倒閘作業(yè)必須根據(jù)倒閘命令進行。

2、接到倒閘命令確認無誤后，并復誦一遍得到發(fā)令人許可后，方可

進行。

3、接倒閘命令后，應選擇適當?shù)牟僮鏖L或編制倒閘作業(yè)票。

4、按操作長或倒閘作業(yè)票擬好的順序依次在模擬板上操作，

并確認模擬操作后圖板上的狀態(tài)是允許送行方向或滿足運行要求。

5、按操作長或倒閘作業(yè)票擬好的順序依次進行實際操作。

6、每進行一次操作后，都應到設備所在現(xiàn)場驗看開關是否在操作后

位置。

7、全部操作完畢后，立即向發(fā)命人復令，并作好記錄。

8、倒閘作業(yè)必須由兩人進行,并按安全規(guī)程規(guī)定穿戴好安全防護用品

和使用絕緣工具。

電梯使用制度

1.目的：保證大樓電梯（垂直電梯和自動扶梯）正常運行，滿足顧客及

使用者需求。

2.范圍：適用于大樓商業(yè)與寫字樓電扶梯及期附屬設備的正常運行管

理。

3.使用制度：

1、電梯使用必須建立嚴格的使用制度，以便更合理，安全的使用電

梯。

2、客用電梯嚴禁用來運送貨物。

3、客貨梯運送貨物時，嚴禁超長、易燃、易爆品。運送液體物品時

要嚴密封閉，并專人看守。

4、貨物進出時，門口應用木板遮擋，確保無異物落在廳門地坎，卡

住廳門。

5、貨物運送完畢，必須清潔轎廂、轎門地坎和門探測器。

6、電梯專用鑰匙專人保管，嚴禁在電梯運行期間用鑰匙改變運行狀

態(tài)。

7、電梯發(fā)生故障，趕緊通知相關單位，不要亂動電梯部件。

8、貴賓用梯前，通知維保方進行檢查，并派專業(yè)人員開梯，由維保

人員在機房值班。

八、工程部各機電系統(tǒng)操作流程

供配電設施操作規(guī)程

停電操作流程：

1.退出電容補償柜開關并斷開各低壓分路開關，使低壓則總開關不

帶負荷。

2.斷開低壓側低總開關，并檢查機械指示位置，確認于斷開位置。

3.斷開變壓器高壓側開關，并檢查機械指示位置，確認開關處于斷

開位置。

4.斷開主供或備供電源總開關，并檢查機械指示位置，確認開關處

于斷開位置，停電操作流程圖如下：斷開低壓側各分路開關一一斷

開低壓側總開關一一斷開變壓器高壓側開關一一斷開高壓側進線

總開關。

送電操作流程：

1.合上主供或備供電源進線開關，并檢查機械指示位置，確認合閘

成功；

2.合上變壓器高壓側開關，并檢查機械指示位置確認合閘成功；

3.合上變壓器低壓側進線開關，并檢查機械指示位置，確認合閘成

功，同時觀察相電壓是否正常；

4.合上變壓器低壓側各分路開關，向各客戶供電；

5.投入電容補償柜。

送電操作流程圖

合上主供電源進線開關一一合上10KV高壓真空開關一一合上變壓

器低壓側總開關一一合上變壓器低壓側各分路開關

發(fā)電機操作規(guī)程

發(fā)電機自動供電操作流程

1.若市電電網(wǎng)故障停止供電時，應啟動后備發(fā)電機。

2.發(fā)電機平常投入自動狀態(tài)，發(fā)電機電源開關在合閘位置。市電失

壓跳閘，柴油發(fā)電機自動啟動，待轉(zhuǎn)速達到r/min,電壓達到380V,

50HZ,即送電到發(fā)電機聯(lián)絡屏。

3.送各路開關及#開關（市電供電開關），合上#開關（供消防設

備與車場照明、電梯）及#開關（發(fā)電機供購物中心應急照明、貨梯、

扶梯、冷凍機、消防泵、消防送排風機及消防設施）發(fā)電機操作規(guī)程

及維護保養(yǎng)規(guī)則

啟動前檢查：

1.檢查發(fā)動機潤滑油油位，高油位“HI”位置，但不可超過。

2.檢查發(fā)動機冷卻水水位，水位應在散熱水箱蓋下5cm位置，該檢

查應在發(fā)動機冷態(tài)下進行。

3.檢查油箱中的燃油應足夠，管路無滲漏并暢通。

4.檢查蓄電池組電壓應正常，刀開關應合上。（平時刀開關應斷開,

電池組應在運轉(zhuǎn)前充滿電。充電時間16?24小時）。

準備啟動：

1.為確保系統(tǒng)設備的安全，如無特殊原因，不使用“自動”或“遙

控”啟動方式。

2.先合上28/F出煙處的排煙電源開關，再開啟排煙機，水簾煙塵處

理系統(tǒng)，并將排風扇打開。

手動開機：

1.將“運轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關置于“運轉(zhuǎn)”位置；發(fā)動機即轉(zhuǎn)動，

當轉(zhuǎn)速達到500轉(zhuǎn)/分左右時，啟動馬達將自動脫離，發(fā)電機組進

入正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)。

2.若發(fā)電機組不能進入正常運轉(zhuǎn)，“逾時盤車”指示燈發(fā)出信號，此

時須重新啟動。重新啟動時先將“運轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關置于“停止”

位置，并按“重置”按鈕,等侯2分鐘讓啟動馬達冷卻后，重新啟動。

啟動3次都失敗，應視為故障，需先查明原因。

運轉(zhuǎn)中的檢查：

電機組進入正常運轉(zhuǎn)后，應檢查各種儀表指示是否正常，并作好各項

記錄。

停機：

先將各負載電路開關斷開，使發(fā)電機組在空載下運轉(zhuǎn)5分鐘，待發(fā)動

機氣缸及軸承冷卻后,將“運轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關置于“停止”位置，

發(fā)電機即停止工作。

緊急停機：

運轉(zhuǎn)中如遇緊急情況，可按此按鈕（故障解除后再拉出此開關），并

將“運轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關置于“停止”位置，同時按測試開關到

“復歸/燈光測試”位置。

定期加熱運轉(zhuǎn)：

一般不應長時間空載運轉(zhuǎn)。機組每半個月空載運轉(zhuǎn)一次，每次30分

鐘。八.每次加熱前的維護：每次加熱前應做好各項維護保養(yǎng)工作。

各開關、各電路接點關應牢固可靠，設備表面應清潔、螺絲緊固；

轉(zhuǎn)動部分應潤滑、電池無氧化；儀表、開關和指示燈應完好無損。

（八）、工作票制度凡在變壓器、高壓配電設備，復雜的低壓配電

設備工作，需要停電者必須填寫工作票。經(jīng)許可后，并見到「在此工

作」標示牌，才可開工。工作轉(zhuǎn)移地點或工作終結，同樣必須到值班

室辦理有關手續(xù)。

發(fā)電機送電操作流程圖

發(fā)電機平常投入自動狀態(tài)并合上電源開關待命一一市電失壓跳

閘發(fā)電機得信號一一啟動（轉(zhuǎn)速1500r/min電壓380V頻率

50HZ）合上發(fā)電機電源開關合上#開關#開關合

上#開關一一拉開#開關一一拉開#開關（消防設施、天虹商場

照明、電梯、及應急照明）等

九、工程部工作單流程

1、各種維修單均由工程部助理/文員統(tǒng)一接單。維修單上內(nèi)容必須

填寫清楚并記錄接單時間。

2、工程部助理/文員根據(jù)工種不同，將維修單派往各專業(yè)領班或主

管，由各專業(yè)主管或領班根據(jù)輕重緩急安排實施。

3、維修人員接單后準備相應工具進行修理。完成后注明維修時間

和所消耗材料，并請客戶簽字認可后帶回交給專業(yè)領班。

4、各專業(yè)領班審核后交還工程部助理/文員備案，并向有關部門返

單。

5.工程部一般情況下不接受電話報修，如有特殊情況，事后應補

工作單。

6.所有正常的維修保養(yǎng)計劃，應根據(jù)各專業(yè)主管或領班的指示填

寫工作單后方可進行。

7.工作單按如下順序分列優(yōu)先安排：

①人身安全、消防安全；

②與所轄區(qū)域租戶有關；

③設備故障影響到客人；

④一般維修；

⑤正常計劃維修保養(yǎng)。

8.經(jīng)理和主管應經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。

9.文員每月匯總一次工作單，向經(jīng)理匯報。

十、工程部設備節(jié)能辦法

1.重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都了解節(jié)能是工程管理之重要內(nèi)容。

2.工程部各專業(yè)管理人員要了解主要用電設備的數(shù)量、運行情況。

3,了解各種能源的收費標準。

4.指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促。

5.推廣節(jié)能觀念、意識和方法。

6?不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，

使之不斷完善。

7,應用物業(yè)自動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間變化，時刻調(diào)整。

8.加強保溫材料的維護保養(yǎng)。

9.空調(diào)風量根據(jù)季節(jié)、時間、客人感覺隨時調(diào)整。

10.照明線路的布置及調(diào)整。

11.燈具的選擇（節(jié)能燈、日光燈帶功率補償器）。

12.升降梯/電扶梯的智能管理。

13.采用節(jié)能開關控制照明：

13.1聲控開關;

13.2光控開關；

13.3時間控制開關；

13.4延時控制開關。

14.合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率，例如；變壓器最

合理的工作負載是80%,這時它各方面的利用率最佳。

H^一、工程部應急預案