濟(jì)南工業(yè)出讓變性簡(jiǎn)析

濟(jì)南工業(yè)出讓變性簡(jiǎn)析

根據(jù)山東省濟(jì)南市有關(guān)國(guó)有工業(yè)用途土地，在符合城市總體控制性規(guī)劃及片區(qū)規(guī)劃要求基礎(chǔ)上，原土地使用權(quán)人有以下幾種處置模式與途徑開發(fā)：一、政府收儲(chǔ)模式：土地收購分為評(píng)估收購和土地出讓分成收購兩種方式。

1、規(guī)劃為非經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)采取評(píng)估收購方式；2、規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性用地的，可以采取評(píng)估收購方式，也可以采取土地出讓分成收購方式。

3、綜合開發(fā)建設(shè)的同一片區(qū)內(nèi)，同等條件下的土地收購應(yīng)當(dāng)遵循價(jià)格一致的原則。二、土地變性自主開發(fā)途徑：

1、按市場(chǎng)機(jī)制在實(shí)際出讓的土地總價(jià)款中扣除土地整理成本后,剩余價(jià)款由政府與土地使用權(quán)人按照4：6比例分成。土地使用權(quán)人所得分成價(jià)款即為規(guī)劃范圍內(nèi)被收購?fù)恋厣纤械厣辖?構(gòu))筑物、可出讓土地及被規(guī)劃為道路等公共用地的全部收購價(jià)款。

2、土地使用權(quán)人與土地部門按規(guī)劃條件達(dá)成兜底摘地協(xié)議，以兜底分成模式掛牌拿地。

三、國(guó)有土地收儲(chǔ)

1、政策依據(jù)依據(jù)濟(jì)南市人民政府濟(jì)政發(fā)〔2008〕24號(hào)《關(guān)于調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓凈收益分配辦法的通知》濟(jì)南市人民政府令第249號(hào)《濟(jì)南市國(guó)有土地收購儲(chǔ)備辦法》及相關(guān)指導(dǎo)意見、《濟(jì)南市市屬企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)改革若干問題試行規(guī)定》和《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓工作的意見（試行）》濟(jì)政發(fā)〔2016〕23號(hào)及《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等文件規(guī)定要求如下：

經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為，凡工業(yè)（含倉儲(chǔ)用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓。

涉及工業(yè)項(xiàng)目用地遷建。對(duì)符合產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，因城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等確需遷建的，可按照產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目雙向評(píng)估、等價(jià)置換的原則，由屬地區(qū)政府優(yōu)先在園區(qū)內(nèi)安排用地，本轄區(qū)內(nèi)不能安排的，可提請(qǐng)市政府統(tǒng)籌安排。重新安排的工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地可采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)。

工業(yè)項(xiàng)目用地出讓5年后，經(jīng)評(píng)估達(dá)到規(guī)定投資額的，可整體轉(zhuǎn)讓。工業(yè)綜合項(xiàng)目用地可分割轉(zhuǎn)讓，需對(duì)外招商、分割轉(zhuǎn)讓的，原則上受讓人持有不對(duì)外轉(zhuǎn)讓的比例不得低于地上建筑物面積的30%。對(duì)允許轉(zhuǎn)讓部分，由區(qū)政府負(fù)責(zé)審查購買方經(jīng)營(yíng)范圍、產(chǎn)業(yè)類型等是否符合相關(guān)要求并出具審查意見，列入后期不動(dòng)產(chǎn)分割登記必備條件。④土地出讓分成方式收購?fù)恋貎r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對(duì)2004年10月21日《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）頒布實(shí)施前供應(yīng)的土地實(shí)施收購的，扣除土地成交價(jià)款10%的相關(guān)基金后，出讓土地單價(jià)在600萬元/畝以下（含）的，按照4∶6比例分成；出讓土地單價(jià)在600萬元/畝以上、700萬元/畝以下（含）的部分，按照5∶5比例分成；出讓土地單價(jià)在700萬元/畝以上、800萬元/畝以下（含）的部分，按照6∶4比例分成；出讓土地單價(jià)在800萬元/畝以上的部分，按照7∶3比例分成。對(duì)以上文件頒布實(shí)施后，供應(yīng)的新增國(guó)有建設(shè)用地（除特殊規(guī)定情形外），因城市規(guī)劃調(diào)整，需要收購的，扣除土地成交價(jià)款20%的相關(guān)基金和政府固定支出后，出讓土地單價(jià)在500萬元/畝以下（含）的，按照6∶4比例分成；超過500萬元/畝以上的部分，按照7∶3比例分成。

2、土地收儲(chǔ)及全重掛牌流程（詳見附件）3、根據(jù)《濟(jì)南市經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓意見》及《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等文件規(guī)定如下：

設(shè)定出讓起始價(jià)。土地出讓應(yīng)先行按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格應(yīng)綜合考慮土地出讓附帶的義務(wù)、要求。設(shè)定土地出讓起始價(jià)應(yīng)參考評(píng)估價(jià)格、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等因素，經(jīng)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究審核后，報(bào)市政府確定。其中住宅出讓土地，容積率大于1.0。單宗住宅用地出讓面積不得超過20公頃。

重新掛牌為居住用地競(jìng)買保證金比例規(guī)定，競(jìng)買保證金由現(xiàn)行不低于出讓起始價(jià)20%提高到30%以上，熱點(diǎn)區(qū)域、地塊可提高到50%以上。同時(shí)，在土地出讓價(jià)款繳納時(shí)間規(guī)定，土地出讓起始價(jià)不超過3億元（含）的，土地出讓價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)全部繳清。土地出讓起始價(jià)超過3億元且溢價(jià)率不超過50%（含）的，土地出讓起始價(jià)款的50%及全部溢價(jià)部分應(yīng)在出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清，剩余價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起90日內(nèi)繳清；溢價(jià)率超過50%的，土地出讓價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)全部繳清。凡溢價(jià)率超過100%的，土地出讓價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)全部繳清。

受讓人不能按照土地出讓合同約定期限繳清土地出讓價(jià)款的，市國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)按照未繳納金額1‰的比例向受讓人征收日滯納金。四、土地交付時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)及其他說明1、土地交付時(shí)間：按照國(guó)土出讓合同約定條款及補(bǔ)充附則實(shí)施；2、土地交付標(biāo)準(zhǔn):場(chǎng)地平整，三通一平；3、土地勘界：宗地四至勘界及定樁，四鄰蓋章至界；4、其他說明：

受讓人應(yīng)在土地出讓合同簽訂之日起180日內(nèi)辦理完畢環(huán)境影響評(píng)價(jià)、立項(xiàng)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估等手續(xù)。符合上述要求后，各區(qū)政府向受讓人移交土地。

受讓人應(yīng)在土地交付之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起3年內(nèi)竣工。因不按期開發(fā)建設(shè)造成土地閑置的，嚴(yán)格按照《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第53號(hào)）予以調(diào)查、認(rèn)定和處置。