房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理研究-以朝陽項(xiàng)目為例

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理研究——以朝陽項(xiàng)目為例一、相關(guān)概念概述（一）成本的概念我國對成本概念的研究是基于馬克思的成本理論展開的，并在實(shí)踐中逐漸明確和完善。我國普遍認(rèn)為，成本是一種耗費(fèi)，是耗費(fèi)勞動（物化勞動和活勞動）的貨幣表現(xiàn)形式。更一般地說，成本是各種犧牲的一般形式，但是就經(jīng)濟(jì)活動而言，并不是所有的犧牲都能直接反映在現(xiàn)金流量上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所支出的各項(xiàng)費(fèi)用的總和。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本是廣義的成本，即包括項(xiàng)目開發(fā)成本和企業(yè)期間費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出的總和。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要成本包括項(xiàng)目開發(fā)成本和企業(yè)行政管理支出。開發(fā)成本主要是項(xiàng)目實(shí)施過程中支出的直接成本。費(fèi)用則主要是房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動產(chǎn)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用等。（二）成本管理的特點(diǎn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理具有的特點(diǎn)如下：（1）成本管理需要全員參與房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理需要多方協(xié)作，共同推動。既有設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，又有建設(shè)單位、實(shí)施單位、監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)單位的責(zé)任。開發(fā)商負(fù)責(zé)選擇前期設(shè)計(jì)單位，提出關(guān)于工作部署、時間安排、設(shè)計(jì)質(zhì)量等方面的要求；施工單位和監(jiān)理單位按照開發(fā)商的整體要求，并結(jié)合設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案組織實(shí)施，期間要加強(qiáng)與建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位的溝通，減少設(shè)計(jì)變更，確保項(xiàng)目保質(zhì)保量按時完成；材料和設(shè)備如何選擇也是至關(guān)重要，在一定程度上影響著工程建設(shè)成本。因此，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本管理，就需要開發(fā)商統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方，形成工作團(tuán)隊(duì)，朝著共同的建設(shè)目標(biāo)而努力。（2）成本管理涉及全過程設(shè)計(jì)工作表面上是屬于項(xiàng)目前期工作，但實(shí)際上卻貫穿項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施的全過程。設(shè)計(jì)單位接到項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作后，從前期收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，并進(jìn)行方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，中期在施工現(xiàn)場與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)方共同進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，并對施工單位、監(jiān)理單位提出的設(shè)計(jì)問題進(jìn)行溝通處理，后期待項(xiàng)目完成后，與項(xiàng)目參與方進(jìn)行竣工驗(yàn)收，對設(shè)計(jì)方案的完成情況簽署意見，甚至到項(xiàng)目運(yùn)營后，也離不開設(shè)計(jì)單位的回訪。可見，設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目建設(shè)期間全程參與各項(xiàng)工作，設(shè)計(jì)階段成本管理也就不言而喻，是貫穿整個項(xiàng)目建設(shè)過程，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本管理，能夠?qū)?xiàng)目建設(shè)全過程成本進(jìn)行有效管控。（3）成本管理覆蓋全要素房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理對項(xiàng)目工期、質(zhì)量及全過程成本影響較大，工期、質(zhì)量、成本三者相輔相成，是一個即相互聯(lián)系又相互影響的整體。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快工程進(jìn)度，要求設(shè)計(jì)單位加班加點(diǎn)趕圖，調(diào)整設(shè)計(jì)周期，導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員對工程整體把握缺少系統(tǒng)性，未能全面考慮項(xiàng)目整體建設(shè)情況及費(fèi)用成本，帶來的后果便是工程變更增多，成本費(fèi)用加大，項(xiàng)目整體建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量、效益都會受到非常大的影響。因此，要辯證看待問題，有的時候不能只看表面，要深層次思考有關(guān)問題，在工期、質(zhì)量、成本三方面通過溝通協(xié)調(diào)尋找最佳契合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的最佳效果。（4）成本管理需要考慮全風(fēng)險房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工復(fù)雜，周期較長，面臨的各種風(fēng)險概率較大，這些不確定的風(fēng)險將會給工程項(xiàng)目成本管理帶來嚴(yán)重影響，必須引起足夠重視。具體體現(xiàn)在地質(zhì)勘察單位工作不到位，設(shè)計(jì)人員的技術(shù)原因引起設(shè)計(jì)方案的失誤，施工單位管理工作不到位，監(jiān)理單位工作流于形式等。因此，風(fēng)險是工程建設(shè)必須要考慮的因素，設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理也同樣需要將風(fēng)險作為因素系統(tǒng)考慮，提前制定工作預(yù)案，完善應(yīng)對措施，明確責(zé)任人，確保項(xiàng)目成本管理工作落到實(shí)處。（5）成本管理技術(shù)性要求較高設(shè)計(jì)人員的綜合素質(zhì)是影響設(shè)計(jì)階段成本管理的重要因素，只有人員技術(shù)能力強(qiáng)，才能對項(xiàng)目能夠有深入細(xì)致的了解，相應(yīng)設(shè)計(jì)階段成本管理工作成效才會非常明顯，這在一定程度上需要技術(shù)人員更專業(yè)化，特別是在技術(shù)或技術(shù)領(lǐng)域有造詣的人才。由于人員的設(shè)計(jì)水平千差萬別，這直接影響到項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的整體效果，再就是設(shè)計(jì)質(zhì)量無法依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行根本評判，導(dǎo)致的最終結(jié)果便是增加設(shè)計(jì)階段成本管理的難度，無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期建設(shè)目標(biāo)，可以說嚴(yán)重影響項(xiàng)目綜合競爭力。（三）設(shè)計(jì)階段成本管理的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理也就是說在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，對房地產(chǎn)產(chǎn)本進(jìn)行預(yù)測和管理，它包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計(jì)階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。如何有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與利潤率，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注的重點(diǎn)，特別是經(jīng)過2008年樓市低迷對各地產(chǎn)企業(yè)的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈，“節(jié)約成本就是創(chuàng)造利潤”的觀念逐漸形成共識。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個系統(tǒng)工程，環(huán)節(jié)很多，而項(xiàng)目的成本控制更是涉及到方方面面。一直以來，結(jié)算成本超“成本目標(biāo)”的現(xiàn)象十分普遍。雖然造成超標(biāo)的原因很多，但忽視設(shè)計(jì)階段成本管理是一個很重要的因素。要做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，必須做到全成員、全過程、全方位的成本控制，而其重中之重就在于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段。因?yàn)樵O(shè)計(jì)是在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對擬開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面的安排，也是對工程建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程。設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)的龍頭，當(dāng)一份施工圖付諸于施工時，也就基本決定了工程的本質(zhì)和項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理現(xiàn)狀及存在的問題（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理現(xiàn)狀當(dāng)前在大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，控制成本的主責(zé)部門一般是成本預(yù)算部門，其成本控制的流程通常是：在設(shè)計(jì)施工圖紙完成后，成本預(yù)算部門介入，進(jìn)行工程量清單編制等工程招投標(biāo)工作。在招投標(biāo)過程中，通過投標(biāo)單位的相互競爭，達(dá)到降低合同價格，控制成本的目的?？墒请S著中標(biāo)單位和合同價款的確定，施工單位與建設(shè)單位之間的位置關(guān)系發(fā)生了根本改變，施工單位從被動的競爭位置轉(zhuǎn)變?yōu)殡p方合作的平等位置。由于施工單位始終有取得合理的工程利潤，彌補(bǔ)之前在招投標(biāo)過程中的利潤損失的訴求，勢必會想方設(shè)法增加后期施工過程中的洽商變更。洽商變更產(chǎn)生的原因包括設(shè)計(jì)圖紙中的設(shè)計(jì)缺陷、施工現(xiàn)場的措施費(fèi)用、工程量清單的丟項(xiàng)落項(xiàng)等，其中最主要原因就是設(shè)計(jì)圖紙中存在設(shè)計(jì)缺陷，由于設(shè)計(jì)圖紙中的設(shè)計(jì)缺陷是必須要修改的，必然造成后期洽商變更的增加，雖然建設(shè)單位成本預(yù)算人員花大量的時間和精力與施工單位談判，但最終效果往往不盡人意，結(jié)果使成本難以控制。目前大多數(shù)成本預(yù)算人員在成本控制方面的主要精力放在招投標(biāo)、施工和結(jié)算階段，還沒有意識到設(shè)計(jì)階段成本控制工作的重要性，沒有開展設(shè)計(jì)階段的成本控制方面的工作，結(jié)果造成大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的成本控制工作基本為空白。由于施工后期洽商變更的大量增加，成本失控的結(jié)果屢有發(fā)生，使得個別開發(fā)企業(yè)開始意識到加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本控制工作的重要性。但是在大多數(shù)現(xiàn)實(shí)工作中，包括那些對設(shè)計(jì)工作提出限額設(shè)計(jì)要求的項(xiàng)目，由于沒有設(shè)計(jì)階段成本控制工作的先期經(jīng)驗(yàn)可循，成本預(yù)算人員工作起來往往有無從下手的感覺，工作上抓不住重點(diǎn)，盲目性大，實(shí)際工作效果不明顯。造成多數(shù)項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行的結(jié)果是：施工圖預(yù)算超設(shè)計(jì)概算，工程結(jié)算超施工圖預(yù)算，竣工決算超目標(biāo)成本的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。由于長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制等歷史原因的影響，以往對成本控制的研究主要集中在施工和結(jié)算階段，對設(shè)計(jì)階段成本控制的研究一直是薄弱環(huán)節(jié)。而且在大多數(shù)從事成本預(yù)算人員的思維中，設(shè)計(jì)階段的工作主要是設(shè)計(jì)人員的事，設(shè)計(jì)工作與造價工作無關(guān)的觀念仍然嚴(yán)重。這些錯誤認(rèn)識和做法導(dǎo)致在實(shí)際工作中經(jīng)常喪失優(yōu)化成本的最佳時機(jī)，難以取得對成本控制的最佳效果。在設(shè)計(jì)階段如果不能充分考慮成本等因素，并處理好設(shè)計(jì)與成本的關(guān)系，必將造成成本難以控制的局面。因而，改善成本控制的效果必須從設(shè)計(jì)階段入手，在設(shè)計(jì)階段抓住影響成本的主要因素，使成本管理工作水平上一個新臺階。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理問題1.未形成有效的成本管理制度項(xiàng)目的利潤率受開發(fā)成本和銷售價格的變動而發(fā)生變化。當(dāng)開發(fā)成本下降10%以上時，利潤率能夠達(dá)到17.69%以上；當(dāng)銷售價格變動在10%以上時，利潤率能夠達(dá)16.52%以上，建設(shè)單位由此對比分析得出利潤對銷售價格變動更為敏感。從建設(shè)單位總結(jié)的分析結(jié)果可以看出，他們更加重視銷售，只看到了銷售價格對利潤的影響，而忽視了成本對利潤的影響。成本管理歸根結(jié)底是一種管理行為，既然是一種管理行為，就需要一套完整的管理體系來支撐。企業(yè)內(nèi)部要樹立科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的成本管理理念，促進(jìn)成本管理的效率得到提升，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。成本的管理必須貫徹到企業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)，企業(yè)的每一個部門、每一個員工都有參與的責(zé)任。只有將企業(yè)對項(xiàng)目管理的每一環(huán)節(jié)都實(shí)行成本管理，成本才能真正得到控制，才能實(shí)現(xiàn)對成本的科學(xué)和行之有效的控制。2.設(shè)計(jì)單位缺乏成本管理意識我國長期以來形成了兩種建筑設(shè)計(jì)工作模式，一種是由開發(fā)商自主設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員按照技術(shù)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)畫圖；另一種是開發(fā)商不參與設(shè)計(jì)過程，提出基本要求，按時取圖。建筑的經(jīng)濟(jì)性設(shè)計(jì)是指設(shè)計(jì)師以建筑設(shè)計(jì)為手段來創(chuàng)造建筑產(chǎn)品的高效能，以高效的設(shè)計(jì)方法來實(shí)現(xiàn)使用最少的資源和能源，而達(dá)到最多、做好的建筑空間、建筑環(huán)境、建筑壽命和建筑使用效用。而本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時只是完成了前期的總成本目標(biāo)，而未將成本管理意識滲透到每個環(huán)節(jié)，每位設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思路中，使得技術(shù)與經(jīng)濟(jì)未達(dá)到最優(yōu)組合。3.設(shè)計(jì)圖紙中普遍存在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)錯誤的問題設(shè)計(jì)圖紙是設(shè)計(jì)成果的集中反映，但在設(shè)計(jì)圖紙中普遍或多或少存在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)錯誤等問題，主要由于設(shè)計(jì)時間比較短、設(shè)計(jì)任務(wù)緊時間急，加之設(shè)計(jì)單位對圖紙審核不仔細(xì)，導(dǎo)致圖紙間存在相互矛盾或錯誤的地方，造成圖紙內(nèi)容質(zhì)量不高，使得在后期施工過程中，由于需要糾正圖紙中的錯誤，繼而產(chǎn)生了大量的洽商變更，致使項(xiàng)目最終的結(jié)算價款遠(yuǎn)超合同價款，實(shí)際成本超出當(dāng)初設(shè)定的目標(biāo)成本，目標(biāo)成本難以控制的問題屢屢得不到解決。上述現(xiàn)象不是僅存在于少數(shù)項(xiàng)目中，而是在絕大多數(shù)項(xiàng)目中普遍有不同程度的發(fā)生，有些項(xiàng)目甚至非常嚴(yán)重，實(shí)際成本超出目標(biāo)成本的20%以上。隨著房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭程度的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本控制是關(guān)乎企業(yè)盈虧、生存和發(fā)展的重要工作。正是因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段對成本的影響顯著，所以越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到設(shè)計(jì)階段是成本的形成階段，必須在設(shè)計(jì)階段采取有效的措施嚴(yán)格控制成本，才能達(dá)到最終提高企業(yè)市場競爭力的目的。因此必須找出上述問題產(chǎn)生的原因，才能發(fā)現(xiàn)問題產(chǎn)生的根結(jié)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理改進(jìn)措施（一）建立健全成本管理體系組織分工、流程管控、績效考核是成本管理的鐵三角，是成本提速的有效保障。管理無定式，不存在最優(yōu)和標(biāo)準(zhǔn)的管理模式。同樣，組織結(jié)構(gòu)也沒有完美的，適合的才是最好的。確定好各部門職責(zé)分工后，就該對流程進(jìn)行梳理，對于中小型房企來說，普遍存在流程缺失、流程設(shè)置不到位的情況。因此首先應(yīng)該對合同審批、合同付款、招標(biāo)文件審批等關(guān)鍵流程進(jìn)行優(yōu)化，其次需要梳理各專業(yè)在流程中的審核點(diǎn)，既不能越俎代庖，又不能缺位，尤其避免重復(fù)評審，提高整體流程效率，從而實(shí)現(xiàn)效率和風(fēng)控的均衡。（二）建立設(shè)計(jì)階段建筑設(shè)計(jì)與成本管理的互動協(xié)同建筑設(shè)計(jì)與成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的重點(diǎn)，無論從全生命周期成本管理角度，還是從全面成本管理角度，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)是建筑設(shè)計(jì)和成本管理的共同目標(biāo)。根據(jù)投資回報(bào)目標(biāo)形成的成本條件為控制目標(biāo)，運(yùn)用價值工程原理，綜合考慮建筑設(shè)計(jì)、成本因素、建設(shè)條件、銷售策略等資源因素，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員與成本造價人員對建筑功能、形式、技術(shù)與成本之間的關(guān)系理解，通過設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)等方法，發(fā)揮咨詢機(jī)構(gòu)的作用，使成本管理在前期階段的建筑設(shè)計(jì)工作中能夠切實(shí)可行地發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資回報(bào)目標(biāo)。設(shè)計(jì)單位作為工程部的外聘單位，對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的形成影響巨大，設(shè)計(jì)人員既要樹立定位目標(biāo)的產(chǎn)品意識，使產(chǎn)品能夠達(dá)到項(xiàng)目定位的要求；又要樹立成本意識，在設(shè)計(jì)過程中有成本管理經(jīng)驗(yàn)和造價工程師參與設(shè)計(jì)階段的配合工作。因此在前期建筑設(shè)計(jì)過程開始前就要聘請?jiān)靸r咨詢機(jī)構(gòu)，要求其從產(chǎn)品定位階段的估算開始，配備相對固定的成本造價人員，和經(jīng)營部協(xié)同工作，參與到項(xiàng)目全過程成本管理工作中。開發(fā)企業(yè)成本管理人員要促使造價咨詢單位工作人員盡快熟悉項(xiàng)目的定位目標(biāo)，了解設(shè)計(jì)過程，使其能夠從專業(yè)的角度，結(jié)合其他同類型項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，向建設(shè)單位提供有價值的成本管理建議，編制投資估算、成本概算、預(yù)算，進(jìn)行投資預(yù)測和分析。項(xiàng)目成本管理部門承擔(dān)組織、審核和參與研究具體工作，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的角度確定各方的責(zé)任，將形成的成本配合、調(diào)控等結(jié)果和設(shè)計(jì)人員一起落實(shí)到設(shè)計(jì)中。（三）建立設(shè)計(jì)圖紙聯(lián)合審查制度設(shè)計(jì)圖紙審查工作是指設(shè)計(jì)圖紙交與建設(shè)單位后，建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)單位及有特殊需求時聘請的外部專家，組成聯(lián)合審查小組，對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行的審查工作，通常被稱為圖紙內(nèi)部審查。圖紙內(nèi)部審查首先區(qū)別于設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行校對、審核，并履行簽字手續(xù)的自審；其次，區(qū)別于政府有明文規(guī)定的對設(shè)計(jì)圖紙的審查工作，一般由建設(shè)單位委托其它設(shè)計(jì)單位對此設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行法定的強(qiáng)制審查，這一過程通常稱為外部審查。四、朝陽項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制案例（一）河北保定朝陽項(xiàng)目簡介河北大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家技術(shù)實(shí)力雄厚、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。自其成立之初，就一直堅(jiān)持以“綠色環(huán)保，以人為本，堅(jiān)持創(chuàng)新”為導(dǎo)向，秉承“精耕品質(zhì)、厚德載物”的企業(yè)理念，以其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和良好的服務(wù)贏得了廣大客戶的信任和贊許。目前，大榕樹地產(chǎn)在河北多地?fù)碛型顿Y和開發(fā)項(xiàng)目。其中，朝陽項(xiàng)目是其在保定的一個力作，該項(xiàng)目是保定市中廉良村改造項(xiàng)目，位于河北省保定市新市區(qū)中廉良村內(nèi)，分為A、B、C、D、E、F、G七個區(qū)，項(xiàng)目位于向陽大街西側(cè)、A、G區(qū)位于盛興路以北，B、C、D區(qū)位于盛興路以南，C區(qū)，E區(qū)位于新市場街以西，F(xiàn)區(qū)位于天鵝路以南。優(yōu)化設(shè)計(jì)主要針對B區(qū)，B區(qū)東臨向陽路，南臨七一路，交通便利。（二）設(shè)計(jì)階段成本管理問題及原因分析1.設(shè)計(jì)優(yōu)化公司介入時機(jī)較晚此項(xiàng)目在決定是否需要優(yōu)化公司介入的問題上，公司內(nèi)部人員在意見上產(chǎn)生了嚴(yán)重的分歧，有些人認(rèn)為不需要進(jìn)行優(yōu)化，有些人則認(rèn)為借助外腦團(tuán)隊(duì)進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化非常必要，在決定做與不做之間耽誤了很長時間，錯過了優(yōu)化的最佳時期。導(dǎo)致1，5，6號樓只能做結(jié)果優(yōu)化，而其他做過程優(yōu)化的部分也錯過了建筑方案期間介入的最佳時期，導(dǎo)致一些與結(jié)構(gòu)成本相關(guān)的建筑方案的調(diào)整無法進(jìn)行。其原因還是對設(shè)計(jì)階段成本控制的必要性和重要性缺乏足夠的認(rèn)識，業(yè)主方對于設(shè)計(jì)優(yōu)化的意識不強(qiáng)烈。很多業(yè)主只關(guān)心施工環(huán)節(jié)，而對于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制不夠，設(shè)計(jì)院一方獨(dú)大，一旦簽了設(shè)計(jì)合同，設(shè)計(jì)院就沒有人監(jiān)管了，完全自己說了算。設(shè)計(jì)成本僅占開發(fā)總成本的很小一部分（不足1%），但對開發(fā)總成本的影響巨大（70%～90%），建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)對成本控制至關(guān)重要。規(guī)劃、設(shè)計(jì)是控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，規(guī)劃對工程成本的影響是以千萬計(jì)的，建筑設(shè)計(jì)是以百萬計(jì)的，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。設(shè)計(jì)及其管理的水平直接決定了項(xiàng)目將來是否好賣，能否賺錢，賺多少錢等核心問題，而設(shè)計(jì)管理部門又是確保甲方意圖得到貫徹，保證產(chǎn)品質(zhì)量和控制工程成本的關(guān)鍵部門。所以但凡成熟的企業(yè)都非常重視規(guī)劃設(shè)計(jì)，舍得投入。設(shè)計(jì)優(yōu)化公司優(yōu)化流程不合理，優(yōu)化時機(jī)不正確，錯過了建筑方案深化設(shè)計(jì)階段，在巖土工程勘察要求提出后，優(yōu)化顧問公司還應(yīng)協(xié)助業(yè)主確定初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)單位，在朝陽項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程中因切入時間較晚施工圖設(shè)計(jì)單位已經(jīng)確定。優(yōu)化設(shè)計(jì)公司應(yīng)該編寫施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書，包括結(jié)構(gòu)施工圖的計(jì)算要求，配筋的原則，結(jié)構(gòu)計(jì)算負(fù)荷，參數(shù)及構(gòu)造要求，以及與設(shè)計(jì)單位共同確定梁板柱墻的配筋原則，這部分的工作在朝陽項(xiàng)目的過程優(yōu)化環(huán)節(jié)中也沒有體現(xiàn)。導(dǎo)致設(shè)計(jì)院在施工圖設(shè)計(jì)前沒有針對該項(xiàng)目制定有針對性的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)成本意識及服務(wù)意識差。在朝陽項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化執(zhí)行的過程中，設(shè)計(jì)院自始至終沒有提供電子版的施工圖及過程文件以及計(jì)算模型。往來圖紙均用紙質(zhì)版郵寄給優(yōu)化公司，造成了優(yōu)化公司在看圖和分析上的不便利。因無模型，優(yōu)化公司自建模型，導(dǎo)致了重復(fù)工作及效率的低下。所以，設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)經(jīng)理及設(shè)計(jì)工程師的選擇一定要慎重，設(shè)計(jì)院是服務(wù)于地產(chǎn)開發(fā)商的，在這個過程中服務(wù)意識一定要強(qiáng)。另外結(jié)構(gòu)工程師一定要注重自身素質(zhì)的提高，樹立成本控制意識。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)化，不是以犧牲結(jié)構(gòu)安全度和抗震性能來求得經(jīng)濟(jì)效益的。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)化人員以自身精益求精的責(zé)任感和成本控制意識，通過進(jìn)行多方案比較、反復(fù)計(jì)算以及構(gòu)造等方面的把控而得到一個安全、經(jīng)濟(jì)、合理的設(shè)計(jì)成果，找到其中安全、經(jīng)濟(jì)的平衡點(diǎn)。優(yōu)化的過程著眼于結(jié)構(gòu)體系和布置的合理性以及高新技術(shù)的應(yīng)用。通過減輕重量、和順剛度、增大延性等措施使結(jié)構(gòu)更趨合理，從而提高安全度。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化還可發(fā)現(xiàn)差錯、糾正不足，降低不安全因素。并不是材料用的越多結(jié)構(gòu)越安全，在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中，減少不必要混凝土用量，可減輕結(jié)構(gòu)自重，帶來的結(jié)果是減小了結(jié)構(gòu)剛度，減小了地震力，使柱、基礎(chǔ)等增加了安全度。因此結(jié)構(gòu)優(yōu)化能杜絕不必要的浪費(fèi)，提高結(jié)構(gòu)的技術(shù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量。應(yīng)該說經(jīng)過結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)化，結(jié)構(gòu)的安全度和合理性都提高了。所以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)由黃金時代轉(zhuǎn)到白銀時代之時，對于結(jié)構(gòu)工程師也提出了更高的要求，不僅要有結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，同時還要有成本控制本領(lǐng)。（三）朝陽項(xiàng)目成本管理改進(jìn)措施1.正確選擇設(shè)計(jì)優(yōu)化時機(jī)成本控制貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個階段，在不同階段中，其效益與效果截然不同。有的過程或環(huán)節(jié)是可以省大錢的環(huán)節(jié)，而有些過程或環(huán)節(jié)則只能省小錢。而有些環(huán)節(jié)則關(guān)系到能不能賺到錢的問題。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，若想賣的好、能賺到錢，最重要的是產(chǎn)品策劃。正確的開發(fā)流程是先有策劃、后有規(guī)劃，然后才是方案及設(shè)計(jì)階段，策劃雖然前置，但必須將客戶需求、市場營銷、產(chǎn)品研發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)納入通盤的考慮之中，也即產(chǎn)品策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目全程設(shè)計(jì)的一個重要內(nèi)容，它以客戶需求為基礎(chǔ)，以市場營銷為導(dǎo)向，以產(chǎn)品研發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)為目標(biāo)，通過調(diào)查研究和分析論證，針對客戶需求特征提出貫穿特定項(xiàng)目開發(fā)全過程的設(shè)計(jì)理念和發(fā)展模式，并將其轉(zhuǎn)化為具有可操作性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)對應(yīng)策略，作為指導(dǎo)后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售宣傳的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和評價標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品策劃要解決的就是項(xiàng)目定位的問題，也即方向性的問題。方向不準(zhǔn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的再好也無濟(jì)于事，甚至是投入的越多，賠的越多。成本的合理控制是項(xiàng)目研發(fā)的一個重要課題，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位，控制于產(chǎn)品研發(fā)（產(chǎn)品配比、戶型配比），執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。一般來說，設(shè)計(jì)是影響成本最主要的因素，如果設(shè)計(jì)的不合理，無論后期的成本將難以控制。因此，要實(shí)現(xiàn)成本收益的最大化，需要更多地關(guān)注設(shè)計(jì)。在項(xiàng)目的整個開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)階段的成本控制占據(jù)重要位置。眾所周知，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制占整個項(xiàng)目的成本權(quán)重最大，居于核心地位：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制就是更好地實(shí)現(xiàn)事前控制，來最大限度的減少事后變動帶來的成本。設(shè)計(jì)部和各類評審委員會在設(shè)計(jì)的過程中，一定要遵循周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批的基本原則，確保設(shè)計(jì)的質(zhì)量。成本控制實(shí)施的越早越好，越是在項(xiàng)目的前期，對成本的控制力度越大，一般在產(chǎn)品策劃定位階段，對成本的控制效果達(dá)80~90%甚至更高，成本控制的阻力最小，成本控制的代價也最低；在規(guī)劃與方案設(shè)計(jì)階段，通過對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的比較和篩選，可使對成本的控制效果達(dá)到75~80%，成本控制的阻力很小，成本控制的代價較低；在深化設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段，通過對技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)方案、技術(shù)措施等的優(yōu)化和比較，對成本的控制效果約為15~20%，在施工圖設(shè)計(jì)初期，成本控制阻力與代價尚小，而在施工圖設(shè)計(jì)后期，成本控制阻力與代價就大大增加；施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段，甲方通過招標(biāo)采購與合同談判，對成本的控制效果約為5%，成本控制的阻力較大、代價較高。因此，成本控制實(shí)施的越早越好，以盡可能的實(shí)現(xiàn)事前控制。事前控制是項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)和方向。而事前控制原則，就是將成本管理的重心前移，從‘成本核算型’到‘成本控制型’再向‘價值創(chuàng)造型’成本管控模式轉(zhuǎn)變，2.改進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化流程專門設(shè)立研發(fā)部門，針對借助結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不斷的進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，要對各種評價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化對比，該項(xiàng)工作對于技術(shù)要求比較高，同時也需要投入較多工作。很多大的地產(chǎn)公司都設(shè)立專門的人員控制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，目的就是為了加強(qiáng)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)圖紙審核的能力，但對于該人員的要求非常高，才會起到好的效果。但往往很多地產(chǎn)公司招聘不到技高一籌的人員，或者不愿意花高價聘請，找一些水平稍差的人員進(jìn)行管理，不但起不到作用，還會造成和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的各種矛盾，使得設(shè)計(jì)難以順利開展。地產(chǎn)商的管理水平，對于大中型房企，部門與專業(yè)配置一般比較齊全，按理能夠堪當(dāng)重任，但現(xiàn)實(shí)情況是，這些專業(yè)人士大多被為制度、流程、條塊分割的管理模式所累，再加之事務(wù)性工作繁雜，敦促、壓榨一下設(shè)計(jì)院還可以，想靠自己的力量做結(jié)構(gòu)優(yōu)化還是勉為其難，也不具備相應(yīng)的軟硬件條件，因此靠管理調(diào)動設(shè)計(jì)院去進(jìn)行優(yōu)化還是具有很大的局限性，因此有必要聘請第三方加入到設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，專門負(fù)責(zé)優(yōu)化設(shè)計(jì)咨詢。對于小、微型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可能部門專業(yè)都配不齊，靠自身的力量根本無力對設(shè)計(jì)院進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)方面的管控，此時聘請第三方優(yōu)化設(shè)計(jì)咨詢單位進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)成本管控就是雪中送炭的明智選擇。僅對朝陽項(xiàng)目本身來說以上的做法對于業(yè)務(wù)主要在二三線的中小地產(chǎn)公司不是很合適，人員匱乏，開發(fā)量小，工作量不飽滿，所以建議引入專業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化公司等外腦團(tuán)隊(duì)，從設(shè)計(jì)階段即開展項(xiàng)目管理工作，對于整個項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量及成本的管控，這是一種事半功倍的利用外腦團(tuán)隊(duì)的管控方法。地產(chǎn)商必須秉承提前輸入的技術(shù)原則，這樣可以使得建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)從建筑方案階段就有成本控制及精細(xì)化設(shè)計(jì)的理念。地產(chǎn)公司與顧問公司在某項(xiàng)具體設(shè)計(jì)之前就應(yīng)該制定相關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指導(dǎo)性文件，如結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指引，結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法等等。3.正確篩選設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)影響設(shè)計(jì)成本的主觀因素主要來自甲方和設(shè)計(jì)院兩個方面。對于甲方來說，主要是甲方的管理水平、市場定位的準(zhǔn)確性及由此決定的成本配置方案的合理性與準(zhǔn)確性。對于設(shè)計(jì)院來說，雖然設(shè)計(jì)院的整體實(shí)力不容忽視，但具體的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)乃至項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇更為重要。設(shè)計(jì)院的選擇：一般來說，設(shè)計(jì)成本只占一個項(xiàng)目整體的不足5%，只是其中很小的一部分。相對而言，由設(shè)計(jì)單位技術(shù)水平、服務(wù)意識和成本意識的高低而給項(xiàng)目整體工程造價帶來的影響則要大得多。因此設(shè)計(jì)單位的選擇對于設(shè)計(jì)的效果及后續(xù)的成本控制來說非常重要。從優(yōu)化設(shè)計(jì)角度，出自名院大院的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)并不一定代表設(shè)計(jì)水平就高，同樣名不見經(jīng)傳的小院也不見得設(shè)計(jì)水平就低。根據(jù)筆者對合作設(shè)計(jì)單位的直接了解，一些傳統(tǒng)名院大院名氣雖大、收費(fèi)也不菲，但在巖土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面非但沒有做到優(yōu)化設(shè)計(jì)，而且其浪費(fèi)程度也往往非常驚人，非一般設(shè)計(jì)院所能及。筆者在此沒有貶低名院大院的意思，事實(shí)上也有不少名院大院具有優(yōu)良的優(yōu)化設(shè)計(jì)傳統(tǒng)，因而在優(yōu)化設(shè)計(jì)方面一直做的都比較到位，即便一些不注重優(yōu)化設(shè)計(jì)或者說不屑于優(yōu)化設(shè)計(jì)的名院大院，其中也有一些優(yōu)化設(shè)計(jì)做的很好的團(tuán)隊(duì)。不能以偏概全，一票否決，更不能戴有色眼鏡。筆者在此只想表達(dá)選擇設(shè)計(jì)院要‘務(wù)實(shí)’的觀點(diǎn)，不要被虛名所累所擾。筆者也常思考建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)院規(guī)模、名氣與水平等關(guān)系，思來想去還真沒有必然關(guān)系。一些名院大院的名氣與優(yōu)勢可能更多來源于建筑方案的創(chuàng)作及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的攻堅(jiān)克難上，大多沒有優(yōu)化設(shè)計(jì)意愿，甚至不屑于做這類他們認(rèn)為是“費(fèi)力不討好”的事。因此想找這樣的大院名院去做優(yōu)化設(shè)計(jì)，只能是花大代價買來更不優(yōu)化的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，是在緣木求魚，選錯了對象。而一些名不見經(jīng)傳的中小型設(shè)計(jì)院或一些地方設(shè)計(jì)院，往往能設(shè)計(jì)出令人耳目一新的優(yōu)化設(shè)計(jì)作品，是真正能花小錢辦大事的。關(guān)鍵是看甲方如何取舍，是圖名還是要利。圖名就找名院大院，圖利就找一些有優(yōu)化設(shè)計(jì)理念、服務(wù)配合又好的一些中小型設(shè)計(jì)院。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇在選擇設(shè)計(jì)單位的時候，不但要學(xué)會選院，還要學(xué)會選人。在對設(shè)計(jì)單位的選擇過程中，要重點(diǎn)考量主要設(shè)計(jì)人員。主要設(shè)計(jì)人員的技術(shù)水平將直接影響設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量，因此對設(shè)計(jì)單位的選擇要綜合考慮該設(shè)計(jì)單位主要設(shè)計(jì)人員的能力和素質(zhì)，以確保最終設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。在合同設(shè)計(jì)過程中，可以適當(dāng)增加條款，要求設(shè)計(jì)公司提供有關(guān)合理設(shè)計(jì)、方便施工、控制造價及管理等方面的建議，盡可能從設(shè)計(jì)階段初期，就對成本進(jìn)行控制，以求做到事前控制。影響建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)效果的主觀