蘇州市工業(yè)園區(qū)某地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告

第六節(jié)多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析蘇州市***工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州***軟件科技有限公司。本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的***，呈東西***別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為***街。南面為空地。了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了而且，價(jià)格由一期工程的每平方米4200告》，蘇州市***工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州***軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州***軟件科技有限公司開發(fā)礎(chǔ)上，通過市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分限價(jià)，以及接受該限價(jià)需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。確定土地最高限價(jià)，是首較高的土地最高限價(jià)，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，本報(bào)告分別從三個(gè)層次對(duì)土地報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，土地基本報(bào)價(jià)方案分每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每多因素變化土地臨界點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報(bào)價(jià)研究決（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計(jì)算出每個(gè)方案（多因素變化組合）的評(píng)價(jià)指標(biāo)。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報(bào)價(jià)如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要1）小區(qū)建筑密度不超過30%,獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不1）通車道路：路面不小于6米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于3米作為綠化種植帶。2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于2米的綠化種植帶。3）停車位：每戶1個(gè)小汽車位。位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于50米。建筑基地面積的30%,且不能用作停車等其它用途。套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過3層；多高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費(fèi)用稍高，因此，二者售價(jià)應(yīng)該消費(fèi)人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場(chǎng)需求角度，后一半不宜）－費(fèi)用－售價(jià)×其它費(fèi)用占收入比例/100-建安造價(jià)×其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例/100]×參考容積率－每平方米土地費(fèi)用）－費(fèi)用－售價(jià)×其它費(fèi)用占收入比例/100-建安造價(jià)×其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例/100]×參考容積率產(chǎn)品名稱（選）最大需求量(M2)參考容積率（選）售價(jià)建安造設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為Xi數(shù)量限制條件3）方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率(3)優(yōu)化計(jì)算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計(jì)算結(jié)果科學(xué)嚴(yán)計(jì)算式D*XIRiRi*D*XID*XI*Zi畫出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結(jié)果，本例做了三個(gè)方案的規(guī)劃設(shè)投資是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的三個(gè)（投資、數(shù)量、售價(jià)）主要參投資包括：建筑安裝工程費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理建筑安裝工程費(fèi)用包括電梯等設(shè)備及安裝費(fèi)用。當(dāng)售價(jià)中含精裝修時(shí)，還包括裝修費(fèi)用。根據(jù)每平方米造價(jià)統(tǒng)計(jì)資料估算。由于建前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用，根據(jù)已竣工資產(chǎn)，若出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動(dòng)資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實(shí)是多么重要。為確保收入計(jì)算的準(zhǔn)確性，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，重點(diǎn)把利息，減少自有資金投入?？梢哉J(rèn)為，銷售計(jì)劃是繼投資、數(shù)量、售產(chǎn)品價(jià)格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因?yàn)?，?jìng)買期收款。分期收款的比例，一般說來，期房需要分若干期收款，竣工度無預(yù)售收入，安排自有資金及借款。因?yàn)橛捎?jì)算機(jī)平衡現(xiàn)金流，資價(jià)方案每次加價(jià)幅度”自動(dòng)測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止。將全景，土地價(jià)格由低到高，每上一個(gè)臺(tái)階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每第六節(jié)多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析產(chǎn)品名稱（選）最大需求量(M2)參考容積率（選）售價(jià)建安造）－M2其它費(fèi)用－售價(jià)＊其它費(fèi)用占收入比例/100-建安造價(jià)＊其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例/100]*參考容積率－每平方米土地費(fèi)用注：只需輸入容積率或占地面積中一項(xiàng)，另一項(xiàng)計(jì)算得到，容積率用變化因素工程或產(chǎn)品單位基本方案變化次數(shù)元元變化因素工程或產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目變化次數(shù)123449