老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告5篇

老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告5篇

第1篇：老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告★

根據(jù)在2016年度常委會《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等存在問題，在陳建華主任等常委會領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會將“推進(jìn)老舊小區(qū)微改造”定為常委會2017年重點(diǎn)調(diào)研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點(diǎn)課題調(diào)研組，率隊(duì)多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)該項(xiàng)重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。

調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實(shí)地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進(jìn)行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關(guān)實(shí)踐案例分析、報(bào)道等文獻(xiàn)，充實(shí)基礎(chǔ)資料。

在認(rèn)真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項(xiàng)目，特別是在認(rèn)真分析海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進(jìn)行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，書面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍?bào)告初稿的意見，綜合形成了本調(diào)研報(bào)告，為進(jìn)一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。

一、我市老舊小區(qū)微改造工作情況及其分析

（一）全市工作概況

作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù)2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計(jì)，我市擬將2000年前建成的779個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個(gè)、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)198個(gè)、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個(gè)、1990年至2000年建成老舊小區(qū)326個(gè)，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。

我市老舊小區(qū)微改造工作目前做法是由城市更新局統(tǒng)籌，牽頭制定具體落實(shí)方案、工作流程和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門，負(fù)責(zé)對各區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督；

各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實(shí)主體，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)摸查、項(xiàng)目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項(xiàng)目實(shí)施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機(jī)制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開展的工作有：

一是開展調(diào)研摸查。根據(jù)2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)摸查，同時(shí)了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實(shí)際情況。

二是制定規(guī)范性文件和實(shí)施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》，提出有關(guān)任務(wù)目標(biāo)，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開。

三是制定年度計(jì)劃推進(jìn)落實(shí)。每年制定項(xiàng)目計(jì)劃和資金安排，2016、2017年城市更新年度正式計(jì)劃共安排財(cái)政資金2.5億元，推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目109個(gè)，涉及用地面積794公頃。其中，2016年安排項(xiàng)目19個(gè)，資金約5000萬，總用地面積約268公頃；

2017年安排90個(gè),資金約2億，總用地面積約526公頃。

（二）海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例分析

福南新街大院位于南石頭街道泉塘社區(qū)，該大院包含廣州市四建公司、廣州橡膠企業(yè)集團(tuán)有限公司、廣州市機(jī)電研究所等單位的5個(gè)宿舍，屬于無物業(yè)管理的老舊宿舍，水電氣基礎(chǔ)民生設(shè)施是上世紀(jì)八十年代的產(chǎn)物，雖經(jīng)多次維修，但設(shè)施設(shè)備仍然陳舊老化，管線破損十分嚴(yán)重，加上周邊商住小區(qū)增多、石溪水廠搬遷等因素，造成附近區(qū)域供水水壓不足，其中16-27號大院三樓以上住戶用水十分困難。此外，因該小區(qū)早年已進(jìn)行房改，原屬單位市四建公司不再負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部的公共環(huán)境和設(shè)施維護(hù)，同時(shí)也無物業(yè)管理。加上小區(qū)臨近珠江醫(yī)院，部分居民將房屋違法改建為“房中房”出租，房管部門執(zhí)法難；

外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴(yán)重等，導(dǎo)致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強(qiáng)烈。

在市人大常委會執(zhí)法檢查后，海珠區(qū)委、區(qū)人大常委會、區(qū)政府迅速部署協(xié)調(diào)改造工作。區(qū)城管、住建、科工商信局，市自來水公司、燃?xì)夤尽⒐╇姽?、南石頭街道等共同配合，用半年多時(shí)間，基本完成了該大院的綜合改造工作。今年春節(jié)前，新的供水系統(tǒng)已經(jīng)正式運(yùn)行，居民用水難問題得到有效解決。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院內(nèi)戶外管道更新鋪設(shè)、電表后線路鋪設(shè)及電表安裝等工程也已完成；

周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。

繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動打造我市老舊小區(qū)微改造示范項(xiàng)目。與此同時(shí)，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強(qiáng)烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會、區(qū)政府等也計(jì)劃以此為契機(jī)，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗(yàn)，開展了調(diào)研摸查，制定了實(shí)施方案和成立工作機(jī)構(gòu)，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計(jì)劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤?。截?2月11日，項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)整待召開區(qū)政府常務(wù)會議審定后實(shí)施。詳細(xì)設(shè)計(jì)方案和施工圖紙編制計(jì)劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶數(shù)摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料）。

福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務(wù)下達(dá)給南石頭街道后，該街道迅速行動，確立了從社區(qū)基本公共服務(wù)需求著手的原則，將其列入街道2016年重點(diǎn)工作項(xiàng)目，制定實(shí)施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關(guān)部門認(rèn)可和支持，抓緊推進(jìn)。

2.宣傳到位，發(fā)動深入。為使改造得到居民住戶支持，街道開展了大量居民宣傳溝通工作，通過形式多樣的方式，運(yùn)用公開信、告示欄、宣傳窗等載體向有關(guān)居民群眾宣傳此次改造的方向和內(nèi)容。街道辦事處負(fù)責(zé)人多次召開居民會議，現(xiàn)場聽取群眾意見、建議，盡量按照居民提出的要求進(jìn)行改造；

積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。

3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點(diǎn)做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達(dá)85%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。

4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進(jìn)居民提高“自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強(qiáng)化居民自治的責(zé)任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負(fù)責(zé)改造工作推進(jìn)過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。

5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理、督導(dǎo)，及時(shí)處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報(bào)改造工作進(jìn)度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達(dá)了強(qiáng)烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會效果。

（三）其他典型微改造項(xiàng)目現(xiàn)狀及其分析

2017年4月至10月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機(jī)暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實(shí)地考察了多個(gè)典型微改造項(xiàng)目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會、區(qū)政府、街道進(jìn)行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項(xiàng)目的工作重點(diǎn)、組織籌建方式及存在的問題。

1.上述典型項(xiàng)目的工作側(cè)重點(diǎn)。

（1）以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：

越秀區(qū)仰忠社區(qū)內(nèi)共有房屋138棟，其微改造項(xiàng)目以“三改造一落實(shí)”模式推進(jìn)，即改造公共設(shè)施（包括“三線”、“三管”、室外公共消防設(shè)施、小區(qū)視頻監(jiān)控等），改造老舊房屋（包括樓道整飾、維修化糞池、樓道內(nèi)線管更換、維修補(bǔ)建樓梯地名牌、改造小區(qū)圍墻等），改造人居環(huán)境（包括小區(qū)內(nèi)道路維修改造、提升小區(qū)整體綠化、建設(shè)社區(qū)文化設(shè)施等），落實(shí)完善社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制等；

海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目將實(shí)施二次供水及完善消防設(shè)施等民生工程作為改造重點(diǎn)；

荔灣區(qū)西村街微改造項(xiàng)目對社區(qū)內(nèi)生活排污管段重新鋪設(shè)，改造化糞池，并修整園區(qū)內(nèi)路面，修繕西村文化廣場；

白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項(xiàng)目主要改造了轄內(nèi)道路，進(jìn)行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。

（2）以維護(hù)和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：

荔灣區(qū)十三行街區(qū)遍布民國初期的小洋樓，該街區(qū)微改造項(xiàng)目（一期）按照修舊如舊的原則實(shí)施，現(xiàn)已基本完成；

恩寧路永慶坊將原來的民居功能轉(zhuǎn)換為商業(yè)功能，導(dǎo)入創(chuàng)客空間、文化創(chuàng)意、教育等產(chǎn)業(yè)；

白云區(qū)柯子嶺微改造項(xiàng)目對牌坊及外立面進(jìn)行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風(fēng)情長廊。

（3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：

天河區(qū)針對城中村“臟、亂、差、堵”現(xiàn)象，選取了石牌村綠荷西大街等重點(diǎn)街巷作為微改造試點(diǎn)路段，進(jìn)行了路段沿線外立面改造、沿線路面改造、沿線地下綜合管線整治、排水工程和電氣照明燈改造以及街心公園建設(shè)及智能門禁安裝等。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院進(jìn)行了外立面整飾；

黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項(xiàng)目實(shí)施方案的編制，計(jì)劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進(jìn)行整飾及改造。

2.上述典型項(xiàng)目的組織模式與資金籌措特點(diǎn)。

越秀區(qū)為貫徹落實(shí)市委主要領(lǐng)導(dǎo)“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點(diǎn)”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點(diǎn)，成立了時(shí)任市人大常委會領(lǐng)導(dǎo)為組長的仰忠社區(qū)微改造試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并在社區(qū)內(nèi)設(shè)立微改造建設(shè)辦公室，下設(shè)公共設(shè)施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審查等五個(gè)專項(xiàng)工作小組，推進(jìn)微改造落實(shí)，該項(xiàng)目總投資約為2950萬元，其中市財(cái)政安排1450萬元，區(qū)財(cái)政1490萬元，社區(qū)居民集資約10萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目通過居民自籌、政府補(bǔ)貼的形式解決資金來源，其中政府負(fù)責(zé)公共部分的設(shè)施投入，市級安排資金600萬元，區(qū)級安排150萬元，居民負(fù)責(zé)入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗(yàn)”，主要特點(diǎn)是在實(shí)踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及工作條例、議事機(jī)制、社區(qū)微改造項(xiàng)目實(shí)施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領(lǐng)社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實(shí)施和驗(yàn)收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項(xiàng)目以下水道、風(fēng)水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實(shí)施修繕維護(hù)，對居民生活區(qū)實(shí)施改造，片區(qū)內(nèi)43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團(tuán)建設(shè)及運(yùn)營，并給予其15年的經(jīng)營權(quán)，計(jì)劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點(diǎn)，政府計(jì)劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項(xiàng)目。天河區(qū)組織相關(guān)部門、街道辦和石牌村改制公司，推進(jìn)石牌綜合整治工程項(xiàng)目，設(shè)立了駐點(diǎn)工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯(lián)席會，項(xiàng)目一期市級安排資金1000萬，區(qū)級安排1008萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項(xiàng)目實(shí)施過程中，區(qū)有關(guān)部門注重引導(dǎo)公眾參與到項(xiàng)目改造的各個(gè)階段，指導(dǎo)組建了建管委，推動解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設(shè)施缺失等問題。

（四）我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題

在總結(jié)南石頭街等典型案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：

1.對于微改造的思想認(rèn)識亟需提高和統(tǒng)一。

調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，對于老舊小區(qū)微改造，個(gè)別區(qū)、街道乃至市有關(guān)部門不同程度存在一些認(rèn)識差異：一是有些認(rèn)為老舊小區(qū)微改造投入大、產(chǎn)出小，與其花費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物力進(jìn)行修修補(bǔ)補(bǔ)、基礎(chǔ)加固，不如通過近期或假以時(shí)日的徹底重建和安置更能提高行政績效、財(cái)政收入和居民幸福感，認(rèn)為微改造沒有太強(qiáng)的必要性和緊迫性；

二是有些認(rèn)為微改造已經(jīng)納入全市城市更新總體工作大局，主動權(quán)和決定權(quán)在市級層面，區(qū)、街道一級自主空間不大，加上老舊小區(qū)住戶利益訴求多樣且不易調(diào)和，工作難度較大，容易導(dǎo)致作為“夾心層”的區(qū)、街道產(chǎn)生畏難情緒和“等靠要”、“拖推避”思想，積極性不高；

三是對于微改造作為里子工程的本質(zhì)、主要工作內(nèi)容、階段性任務(wù)認(rèn)識不統(tǒng)一，工作輕重緩急未作區(qū)分，后續(xù)工作推進(jìn)不夠徹底等，出現(xiàn)了諸如專門建墻遮擋部分老舊房屋；

寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細(xì)節(jié)把握不嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質(zhì)、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認(rèn)識。

2.老舊小區(qū)微改造總體規(guī)劃亟需制定。

廣州市作為超大型城市，居民小區(qū)數(shù)量龐大，老舊小區(qū)為數(shù)也不少，雖然市城市更新局2016年初步摸查了全市老舊小區(qū)情況并將779個(gè)老舊小區(qū)納入微改造計(jì)劃，但因老舊小區(qū)微改造工作總體上仍處于“訂單式”、“報(bào)銷式”的初級工作階段，存在改造范圍不夠明晰、改造項(xiàng)目的申報(bào)和確定標(biāo)準(zhǔn)有待進(jìn)一步統(tǒng)一、申報(bào)流程有待進(jìn)一步完善等問題。具體表現(xiàn)為：有些區(qū)基本公共服務(wù)尚有缺失的小區(qū)沒有列入全市的改造計(jì)劃，如海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院；

有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；

有些區(qū)將房屋條件惡劣、安全隱患嚴(yán)重、基本不適宜人居住的區(qū)域卻納入了微改造項(xiàng)目；

將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項(xiàng)目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解到，有關(guān)方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計(jì)劃。此外，隨著年代推進(jìn)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會出現(xiàn)問題。如東風(fēng)西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標(biāo)性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在2010年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險(xiǎn)。因此，在全市層面，急需建立一個(gè)動態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和需改造范圍的工作機(jī)制，依靠現(xiàn)代技術(shù)形成數(shù)據(jù)信息平臺，并在此基礎(chǔ)上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實(shí)施策劃和實(shí)施計(jì)劃。

3.資金保障效度、力度亟需提升。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我市老舊小區(qū)微改造一方面存在資金投入力度與其他大型城市有一定差距，另一方面又出現(xiàn)財(cái)政支出進(jìn)度不理想，原因主要包括：一是部分區(qū)未提前、全面考慮老舊小區(qū)微改造的工作特點(diǎn)和程序，導(dǎo)致資金需求和年度預(yù)算編制不盡科學(xué)合理；

二是街道作為微改造工作主體，開展此項(xiàng)工作的相關(guān)人員對工作程序和資金申請、使用等流程還不夠熟悉，工作未能按計(jì)劃推進(jìn)，資金支出相應(yīng)受到影響；

三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側(cè)重，但目前各區(qū)財(cái)政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財(cái)政資金，造成市安排的資金支出進(jìn)度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政出資項(xiàng)目沒能有效覆蓋部分基本公共服務(wù)項(xiàng)目。《廣州市老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的建設(shè)內(nèi)容中的規(guī)定項(xiàng)目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃?xì)馊霊舾脑斓纫?guī)定由個(gè)人出資。相當(dāng)數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項(xiàng)目改造過程中對此未能有效覆蓋，導(dǎo)致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項(xiàng)目的整體效果。同時(shí)，由于我市老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項(xiàng)長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財(cái)政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。

4.微改造有關(guān)法律法規(guī)體系有待完善。

經(jīng)初步梳理我國有關(guān)老舊小區(qū)微改造的法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)涉及老舊小區(qū)微改造工作的內(nèi)容散見于《物權(quán)法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建筑法》《節(jié)約能源法》《消防法》《防震減災(zāi)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)中，容易出現(xiàn)以下問題：首先是缺乏專門性、位階高的國家層面的法律法規(guī)，適用有關(guān)法條時(shí)容易出現(xiàn)多頭適用或互相制約、互為前提的情況，且規(guī)范效力不足；

其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實(shí)踐指導(dǎo)性不夠強(qiáng)；

再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問題復(fù)雜，除包括改造目標(biāo)、范圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、各利益主體權(quán)責(zé)劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關(guān)于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)、金融、文化保護(hù)等部門也未出臺相應(yīng)的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。

5.工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、審批程序有待完善。

經(jīng)查，目前我市已經(jīng)出臺的有關(guān)老舊小區(qū)微改造的政策文件，涉及到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》，方案中所附微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中部分項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較宏觀、概括，具體操作性和指引性不夠強(qiáng)；

涉及到技術(shù)指引的較為詳細(xì)的目前只有關(guān)于“三線”整治的實(shí)施方案和技術(shù)指引（試行），其余改造工程項(xiàng)目暫無詳細(xì)的技術(shù)規(guī)范和導(dǎo)則；

涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內(nèi)容較為簡要，有待進(jìn)一步細(xì)化，等等。因此，目前相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實(shí)際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強(qiáng)、項(xiàng)目繁多且分散、工程簽證變更多等特點(diǎn)，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項(xiàng)目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關(guān)規(guī)定，微改造不需要進(jìn)行規(guī)劃用地報(bào)建和衛(wèi)生防疫等的方案報(bào)批，但在微改造項(xiàng)目辦理質(zhì)量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時(shí)，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。

6.工作協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善。

老舊小區(qū)微改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個(gè)部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門，特別是水、電、燃?xì)?、通信等有關(guān)部門時(shí)，存在較大難度，一些企業(yè)以當(dāng)年沒有計(jì)劃安排請業(yè)主自行申報(bào)列入明年計(jì)劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等后續(xù)問題，對項(xiàng)目進(jìn)度和預(yù)算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū)9個(gè)微改造項(xiàng)目仍未有一個(gè)項(xiàng)目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴(yán)重影響后續(xù)工程的實(shí)施。

7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進(jìn)一步研究解決。

受土地、規(guī)劃、消防標(biāo)準(zhǔn)提高和周邊已有建筑影響，老舊建筑功能布局改變困難，增設(shè)公共設(shè)施相對復(fù)雜，特別是增設(shè)電梯方面，目前列入微改造計(jì)劃的老舊小區(qū)成功增設(shè)電梯的案例不多。其中，主要面臨的困難有：底層居民因沒有實(shí)惠，且受采光、噪聲和擠占公共空間等不利影響，基本不支持；

未滿足建筑退縮、消防、結(jié)構(gòu)安全、日照時(shí)間等要求；

受周邊管線和電力增容等條件制約。

8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導(dǎo)致不利于管理和改造。

一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設(shè)施設(shè)備處于失管狀態(tài)，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上世紀(jì)90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財(cái)政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結(jié)構(gòu)和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實(shí)際的急迫性問題。

9.物業(yè)管理機(jī)制亟待建立。

我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機(jī)制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進(jìn)行房改后，隨著企業(yè)逐步轉(zhuǎn)制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進(jìn)城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機(jī)制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目（含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)）建成后的維護(hù)管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護(hù)機(jī)制的建立與運(yùn)行細(xì)則，使得各老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目建成后難以明確養(yǎng)護(hù)主體等，對項(xiàng)目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性。

總之，當(dāng)前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務(wù)供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護(hù)提升與城市更新過程、城市化進(jìn)程未能同步發(fā)展。歸根結(jié)底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時(shí)代我國社會主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質(zhì)的提升，關(guān)系到城市健康有序發(fā)展，關(guān)系到社會發(fā)展公平的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到社會和諧穩(wěn)定，關(guān)系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。

二、兄弟城市老舊小區(qū)微改造工作情況和經(jīng)驗(yàn)做法

2017年6、7月份，調(diào)研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學(xué)習(xí)考察。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四個(gè)城市都把老舊小區(qū)微改造（綜合整治）工作作為改善民計(jì)民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強(qiáng)資金保障，利用數(shù)年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強(qiáng)市民百姓的獲得感。有關(guān)工作情況和經(jīng)驗(yàn)做法如下：

（一）加強(qiáng)調(diào)查摸底，明確改造范圍。

一是在實(shí)施改造前對老舊小區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查摸底。2011年底開始，天津市由市國土房管局牽頭開展了中心城區(qū)舊樓區(qū)現(xiàn)狀拉網(wǎng)式調(diào)查摸底，共涉及2186個(gè)小區(qū)、6920萬平方米、14707幢樓、113萬戶，綜合調(diào)查了所有房屋的產(chǎn)別、建筑年代、建筑規(guī)模、小區(qū)存在問題及其成因。北京市在開展老舊小區(qū)綜合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋底數(shù)（約6950萬平方米、128萬套）。合肥市在實(shí)施老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作前，也提前進(jìn)行了摸底工作。二是在充分摸底基礎(chǔ)上明確改造范圍。北京市明確將1990年前建成、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機(jī)制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓）納入綜合整治范圍。天津市分步將中心城區(qū)舊樓區(qū)納入改造，2012至2014年推進(jìn)3幢樓以上1340個(gè)成片舊樓區(qū)改造，2015年對剩余散片舊樓區(qū)進(jìn)行改造。杭州市2007年針對不成套木（磚木）結(jié)構(gòu)、簡易磚混結(jié)構(gòu)房屋實(shí)施了危舊房改善工程；

2009至2011年，針對老城區(qū)1999年前建成、尚未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理改善工程；

2014年，重點(diǎn)針對70、80年代建造的標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達(dá)到5000平方米以上、土地性質(zhì)為國有的、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，2017至2019年將整治范圍擴(kuò)大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。

（二）強(qiáng)化資金投入，推動工作落實(shí)。

各地在經(jīng)費(fèi)保障方面給予了有力支持，推動改造工作有效落實(shí)。北京市在“十二五”時(shí)期，市、區(qū)兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1582個(gè)小區(qū)、5850萬平米的總體任務(wù)。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計(jì)投資51.7億元（不含水電氣改造等專項(xiàng)資金），改造2186個(gè)小區(qū)、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個(gè)、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，并計(jì)劃于2017至2019年間投資21.52億元，進(jìn)一步整治總建筑面積1076萬平方米的607個(gè)老舊小區(qū)。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財(cái)政資金2.5億元，推進(jìn)106個(gè)微改造項(xiàng)目，資金投入力度相對薄弱。

（三）明確工作標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)實(shí)施改造。

一是建立工作機(jī)制，明確工作標(biāo)準(zhǔn)、程序和責(zé)任。北京市先后發(fā)布了《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見》等文件，明確提出改造工作的目標(biāo)范圍、整治內(nèi)容、職責(zé)分工、項(xiàng)目組織實(shí)施的步驟和程序以及相關(guān)保障措施。天津市編制了包含房屋綜合修繕、管道節(jié)能改造、外部環(huán)境整治、綜合配套維修四大類、46個(gè)子項(xiàng)的《舊樓區(qū)綜合提升改造工程導(dǎo)則》；

制定了涉及施工管理、接管驗(yàn)收、資金監(jiān)管、信訪服務(wù)等方面20余項(xiàng)管理制度。合肥市發(fā)布了《合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實(shí)施意見》，明確了基礎(chǔ)設(shè)施、修繕改造房屋、提升環(huán)境質(zhì)量、完善公建配套、改造技防設(shè)施、完善消防設(shè)施等六大項(xiàng)23個(gè)子項(xiàng)工作內(nèi)容，以及制定工作計(jì)劃、確定設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位、編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及概算、審批初步設(shè)計(jì)及概算并辦理施工招標(biāo)、資金撥付、施工管理、驗(yàn)收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內(nèi)容中，既有規(guī)定動作，也有自選動作，針對不同年代房屋分別改造。以北京市為例：小區(qū)公共部分方面，進(jìn)行水、電、熱、通信等線路、管網(wǎng)和設(shè)備改造，無障礙設(shè)施改造，消防設(shè)施改造，綠化、景觀、道路、照明設(shè)施改造，更新補(bǔ)建信報(bào)箱，根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行雨水收集系統(tǒng)應(yīng)用、補(bǔ)建機(jī)動車和非機(jī)動車停車位、建設(shè)休閑娛樂設(shè)施、完善安防系統(tǒng)、補(bǔ)建警衛(wèi)室、修建圍墻等內(nèi)容的改造。房屋建筑本體方面，1990年（含）以前建成的，進(jìn)行節(jié)能改造、熱計(jì)量改造和平改坡，對樓梯進(jìn)行清洗粉刷，根據(jù)實(shí)際情況增設(shè)電梯、空調(diào)規(guī)整、樓梯外線纜規(guī)整、屋頂綠化、太陽能應(yīng)用、普通地下室治理等改造；

對1980年（含）以前建成的，還進(jìn)行抗震鑒定，對不達(dá)標(biāo)的老舊房屋進(jìn)行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。

（四）充分聽取意見，主動接受監(jiān)督。

各地都堅(jiān)持讓群眾知情，問群眾所需，請群眾參與全過程，為微改造順利實(shí)施創(chuàng)造良好條件。天津市加強(qiáng)開工前現(xiàn)場調(diào)研，充分聽取居民意見，試行“一小區(qū)一方案”。建立了舊樓區(qū)管委會、社區(qū)居委會、街鎮(zhèn)三級社會服務(wù)平臺，主動接受群眾監(jiān)督。四年累計(jì)聘請了2744名社會監(jiān)督員，對改造工程和接管服務(wù)落實(shí)情況實(shí)施全方位監(jiān)督。組織工程驗(yàn)收引入了群眾評判機(jī)制，現(xiàn)場聽取群眾監(jiān)督員、居民代表、居委會意見，試行一票否決。杭州市危舊房改善堅(jiān)持“以人為本”、落實(shí)“四問四權(quán)”，即“改不改問情于民、改什么問需于民、怎么改問計(jì)于民、改得好不好問績于民”，落實(shí)廣大老百姓的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)，積極探索建立黨政、市民、媒體“三位一體”的“民主促民生”工作機(jī)制。合肥市在綜合整治和后期物業(yè)管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)”，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。對擬整治的小區(qū)專門就整治內(nèi)容開展問卷調(diào)查，經(jīng)充分征求居民意見（規(guī)定需覆蓋小區(qū)80%居民）才列入下一年工作計(jì)劃，施工期間，接受社區(qū)志愿者和居民的監(jiān)督，工程竣工后，組織街道及居民代表參與驗(yàn)收。下階段，北京市也將遵循自下而上、以需定項(xiàng)的原則，在充分征求居民意見基礎(chǔ)上，確定試點(diǎn)小區(qū)綜合整治方案，明確基礎(chǔ)類改造內(nèi)容必須完成，自選類改造內(nèi)容由居民共同決定。

（五）堅(jiān)持讓利于民，推進(jìn)惠民政策。

在實(shí)施改造的同時(shí)，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時(shí)，通過補(bǔ)貼方式鼓勵(lì)老舊小區(qū)加建停車場、增設(shè)電梯，并在此基礎(chǔ)上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設(shè)電梯，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)，通過居民付費(fèi)使用和后期其他經(jīng)營項(xiàng)目（如養(yǎng)老服務(wù)）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結(jié)構(gòu)、簡易磚混結(jié)構(gòu)房屋，實(shí)施廚衛(wèi)設(shè)施進(jìn)戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價(jià)收取費(fèi)用，對于困難家庭還可減免。同時(shí)，該市還完善了直管公房出售政策，于2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)直管公房管理的意見》，進(jìn)一步擴(kuò)大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實(shí)行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內(nèi)確定保護(hù)的建筑物出售。

（六）引入物業(yè)管理，建立長效機(jī)制。

各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理管理長效機(jī)制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)。北京市出臺《關(guān)于印發(fā)<關(guān)于開展老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點(diǎn)工作的意見>的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點(diǎn)建設(shè)工作，引導(dǎo)小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設(shè)。天津市制定完善了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關(guān)配套文件，建立政府補(bǔ)貼機(jī)制，市財(cái)政每年拿出1.6億元補(bǔ)貼舊樓區(qū)管理服務(wù)費(fèi)，各小區(qū)可結(jié)合實(shí)際采取社會化服務(wù)管理公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務(wù)站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理”等“八個(gè)有”的管理目標(biāo)開展工作，小區(qū)總建筑面積5萬平方米以下的配備3個(gè)物業(yè)專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務(wù)管理模式，有償社區(qū)服務(wù)管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，向居民收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共停車、商業(yè)用房等經(jīng)營性收入作為小區(qū)物業(yè)管理資金，由社居委統(tǒng)一收取和使用。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)我市老舊小區(qū)微改造工作的建議

黨的十九大報(bào)告指出：“中國特色社會主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！边@個(gè)矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時(shí)，報(bào)告指出：“堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生。增進(jìn)民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發(fā)展中補(bǔ)齊民生短板、促進(jìn)社會公平正義……”。老舊小區(qū)微改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環(huán)境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時(shí)代我國社會主要矛盾、實(shí)現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩(wěn)步推進(jìn)和長期堅(jiān)持。結(jié)合調(diào)研情況，針對上述我市老舊小區(qū)微改造遇到的問題，為進(jìn)一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作上新臺階，現(xiàn)提出如下建議。

確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責(zé)平衡、各負(fù)其責(zé)、多方共贏”的改造原則

縱觀我市老舊小區(qū)房屋構(gòu)成，主要是由房改房、承租公房等構(gòu)成。伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是公有住房出售，產(chǎn)權(quán)形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產(chǎn)權(quán)存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當(dāng)一部分小區(qū)卻沒有實(shí)施配套的物業(yè)管理，因而給小區(qū)管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區(qū)微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機(jī)制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責(zé)平衡、各負(fù)自責(zé)、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區(qū)開展微改造和解決后續(xù)可能發(fā)生的爭議事項(xiàng)的有效路徑。

首先，根據(jù)《物權(quán)法》，對房屋專有部分的所有權(quán)是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。但由于城鎮(zhèn)住房制度改革遺留問題，不享有專有權(quán)或者享有部分專有權(quán)的原售房單位卻就小區(qū)共用部分享有單獨(dú)所有權(quán)，形成了共用部分所有權(quán)脫離專有部分所有權(quán)的不正常狀態(tài)。因此，在確立小區(qū)管理組織時(shí)，除了老舊小區(qū)居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產(chǎn)權(quán)單位仍存在的情況下，還應(yīng)吸納原售房單位或者產(chǎn)權(quán)單位加入小區(qū)的管理組織，確立有權(quán)即應(yīng)擔(dān)責(zé)的微改造工作先行性基礎(chǔ)，從而逐步消除因所有權(quán)不明晰的情況下無人擔(dān)責(zé)所形成的失管現(xiàn)象。

其次，要對老舊小區(qū)中的原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行重新細(xì)致的梳理，摸查、核實(shí)、登記原產(chǎn)權(quán)單位是否還存在、是否還發(fā)揮作用、是否還占有小區(qū)共有資源等，從而對小區(qū)共有資源進(jìn)行權(quán)屬和共有事務(wù)的責(zé)任劃分進(jìn)行確認(rèn)，重點(diǎn)是要對老舊小區(qū)共有部分物權(quán)的制度變遷進(jìn)行確權(quán)，明確老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)（特別是如物業(yè)管理用房、停車位置、地下空間等）的權(quán)屬，由此產(chǎn)生的義務(wù)、責(zé)任和衍生的收益，從而在明晰物權(quán)基礎(chǔ)上重構(gòu)老舊小區(qū)的管理制度基礎(chǔ)。

再次，按照微改造的內(nèi)容對改造責(zé)任進(jìn)行分類?！段餀?quán)法》第七十、七十二條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條對于小區(qū)管線設(shè)施的所有權(quán)問題上，社會各方有不同的理解，實(shí)踐中也產(chǎn)生了不同的操作方式。建議對于房屋本體的改造，由房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，具體是公房由政府負(fù)責(zé)，房改房、商品房等由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。對于公共基礎(chǔ)設(shè)施的改造，對原有設(shè)施的改造，可以依據(jù)“表前表后”原則，如管線設(shè)施，表前的歸企業(yè)、表后的歸個(gè)人負(fù)責(zé)；

新增的基礎(chǔ)設(shè)施，屬于公益性的如綠化、文體設(shè)施等由政府負(fù)責(zé)，屬于經(jīng)營性的如新建停車場等，由投資方負(fù)責(zé)并享有收益權(quán)。此外，小區(qū)管線設(shè)施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)予以明晰，將表前產(chǎn)權(quán)劃歸企業(yè)，給予改造企業(yè)合理的收益，激發(fā)其積極性。

最后，明確微改造過程的主要主體及其職責(zé)邊界。微改造主要主體主要包括：政府職能部門、參與改造的企業(yè)（包括改造設(shè)計(jì)施工企業(yè)、管線設(shè)施相關(guān)企業(yè)等）、居民組織（如居委會、業(yè)委會、建管委等）以及老舊小區(qū)居民。政府相關(guān)職能部門責(zé)任應(yīng)主要集中于制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，從宏觀上統(tǒng)籌把握協(xié)調(diào)微改造的開展，當(dāng)好裁判員，并給予必要的財(cái)政補(bǔ)貼以調(diào)動其他社會主體積極性。相關(guān)企業(yè)則應(yīng)遵照政府規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行相應(yīng)的工作，保質(zhì)保量完成微改造工作。居民組織需發(fā)揮最直接的協(xié)調(diào)居民關(guān)系、統(tǒng)一改造意見等作用；

應(yīng)當(dāng)逐步引導(dǎo)廣大居民樹立權(quán)責(zé)統(tǒng)一、共建共享的觀念，充分合理表達(dá)訴求，積極參與微改造工作。

（二）確立“摸家底—訂規(guī)劃—明主體—出指引—強(qiáng)監(jiān)管”的推進(jìn)機(jī)制

摸清詳細(xì)底數(shù)，合理評估分類。

合理界定、摸清底數(shù)是穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)微改造的基礎(chǔ)性工作。

一是合理界定。何為老舊小區(qū)，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區(qū)的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠(yuǎn)、建筑結(jié)構(gòu)比較單一、建筑性能已經(jīng)退化、基礎(chǔ)設(shè)施較為陳舊、基本公共服務(wù)不完善或缺失、環(huán)境質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等，總體而言就是居住功能達(dá)不到宜居甚至是可居的標(biāo)準(zhǔn)。為此，我們應(yīng)從上述大的方面繼續(xù)完善、細(xì)化出一套關(guān)鍵指標(biāo)，確立我市老舊小區(qū)的界定標(biāo)準(zhǔn)。

二是摸清底數(shù)。切實(shí)發(fā)揮市城市更新部門的統(tǒng)籌作用，協(xié)調(diào)有關(guān)部門，完善信息共享機(jī)制，建立數(shù)據(jù)信息平臺，完善動態(tài)更新、掌握老舊小區(qū)基數(shù)和改造內(nèi)容的工作機(jī)制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實(shí)地踏勘、問卷調(diào)查、分類訪談、委托第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查等方式，進(jìn)一步充實(shí)我市老舊小區(qū)各方面的數(shù)據(jù)，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時(shí)，注重加強(qiáng)動態(tài)的房屋安全普查，對于老舊小區(qū)中的危破房進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)識和登記。特別是可以結(jié)合當(dāng)前正在進(jìn)行的“四標(biāo)四實(shí)”工作，進(jìn)一步摸清我市老舊小區(qū)底數(shù)，掌握產(chǎn)權(quán)來源、建筑年代、危破程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、基本公共服務(wù)條件等情況，做好老舊小區(qū)地塊標(biāo)圖建庫工作，細(xì)致掌握各區(qū)老舊小區(qū)的大致類型及其所處區(qū)域。

三是分類評估。在總體策略層面，要充分考慮微改造投入的可行性、可實(shí)現(xiàn)性和實(shí)效性，按照實(shí)際改造需求對老舊小區(qū)改造進(jìn)行分類評估。對于公共基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足、危舊平房密集、廚衛(wèi)設(shè)施不全，破舊擁擠，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差、沒有歷史保護(hù)價(jià)值，改造成本過高，甚至高于重建成本的的區(qū)域，如海珠區(qū)草芳圍社區(qū)等一類小區(qū)，建議采取差異化城市更新的策略，通過成片連片整體改造、國有舊廠房改造和土地整備等途徑，進(jìn)行城市更新。對于適合開展微改造小區(qū)，要根據(jù)不同實(shí)際和需求進(jìn)行分類施策。對于企業(yè)改制、破產(chǎn)造成失管的單位小區(qū)，建議由政府牽頭組織其基本公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和改造工作，具體如海珠區(qū)南福南新街大院、荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、白云區(qū)大金鐘路48號大院、黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)等；

對于歷史悠久，房屋產(chǎn)權(quán)、年份、種類、租住人員構(gòu)成等復(fù)雜，既有解放后樓房，又有歷史建筑，同時(shí)還存有違章建筑等的老舊小區(qū)，有關(guān)自選動作適宜實(shí)施“一樓一策”。在改善民生的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其文化元素，凸顯其歷史文脈和文化特質(zhì)，具體如越秀區(qū)仰忠社區(qū)等。不容忽視的是，此類老社區(qū)普遍存在違章建筑，應(yīng)在微改造過程中堅(jiān)持零容忍予以打擊；

對于確有改造必要，設(shè)施相對較為完善，也有自我更新實(shí)力的小區(qū)，不宜由市安排大量資金實(shí)施微改造，應(yīng)鼓勵(lì)其自我開展環(huán)境整治，如天河區(qū)石牌村等。對于傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，如荔灣區(qū)恩寧路、十三行街區(qū)等，要加強(qiáng)專項(xiàng)規(guī)劃的宏觀引領(lǐng)作用，規(guī)劃應(yīng)以人為本，堅(jiān)持使歷史文化街區(qū)在保障基礎(chǔ)民生的同時(shí)，加強(qiáng)保護(hù)歷史環(huán)境進(jìn)行品質(zhì)提升和功能補(bǔ)強(qiáng)，擦亮其歷史名片，發(fā)揮其獨(dú)有文化影響力，增強(qiáng)市民對于街道和社區(qū)的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統(tǒng)一的評估立項(xiàng)機(jī)制。政府方面，要在摸底工作基礎(chǔ)上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務(wù)缺失程度進(jìn)行排序，完善、細(xì)化微改造內(nèi)容以及評估、申報(bào)指標(biāo)，盡快建立老舊小區(qū)微改造的政府項(xiàng)目庫。在區(qū)級操作層面上，各區(qū)要把好項(xiàng)目申報(bào)前的評估關(guān)。要充分發(fā)揮區(qū)、街、鎮(zhèn)和居委的引導(dǎo)作用，要通過實(shí)地調(diào)研、走訪調(diào)查、成立老舊小區(qū)建管委或業(yè)委會自主開展等方式，擴(kuò)大居民知悉面和參與面，引導(dǎo)居民自行申報(bào)，建立“引導(dǎo)居民提出申報(bào)項(xiàng)目——區(qū)、街比對政府項(xiàng)目庫——形成初步評估結(jié)果——公示征求居民意見——居民確認(rèn)并正式立項(xiàng)”的工作流程，提高申報(bào)項(xiàng)目的公平性、合理性和公認(rèn)度。其中，在政府項(xiàng)目庫內(nèi)、改造意愿強(qiáng)烈（達(dá)成改造共識人數(shù)比例越高）的，其立項(xiàng)申請可以優(yōu)先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區(qū)，要進(jìn)行改造前的基于小區(qū)全生命周期的第二層次的評估，發(fā)現(xiàn)存在的問題和隱患，為改造工程提供科學(xué)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和定量依據(jù)，確定改造方向、目標(biāo)和具體程度，從而為后續(xù)資金投入明確投資方向和進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)控制奠定基礎(chǔ)。

2.制定專項(xiàng)規(guī)劃，統(tǒng)一有序推進(jìn)。

老舊小區(qū)微改造具有緊迫性和長期性的特點(diǎn)，是未來政府一項(xiàng)重要的系統(tǒng)性工作。因此，應(yīng)該堅(jiān)持規(guī)劃先行的理念，通過科學(xué)合理的規(guī)劃，將上述摸底、評估后的老舊小區(qū)的分類和改造內(nèi)容在規(guī)劃中充分體現(xiàn)，有原則、有步驟、有方法地積極穩(wěn)妥推進(jìn)。要根據(jù)新一輪城市總體規(guī)劃的編制工作，進(jìn)一步明確各區(qū)功能布局，明晰各老舊小區(qū)所處片區(qū)的功能定位，著眼于片區(qū)改造、滾動改造，提前布局公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，科學(xué)制定以2020年（全面建成小康社會）、2035年（基本實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化）等歷史任務(wù)節(jié)點(diǎn)為期限的微改造專項(xiàng)規(guī)劃，明確近遠(yuǎn)期老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)和內(nèi)容，到2020年實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)全覆蓋、全到位，在此基礎(chǔ)上，到2035年實(shí)現(xiàn)小區(qū)綜合服務(wù)功能進(jìn)一步完善、小區(qū)人居環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。各區(qū)要根據(jù)上述總體規(guī)劃制訂微改造詳細(xì)規(guī)劃，明確改造具體內(nèi)容和進(jìn)度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區(qū)域范圍。同時(shí)，注意規(guī)劃編制的前瞻性，合理預(yù)留在一定時(shí)期內(nèi)老舊小區(qū)數(shù)據(jù)更新空間。與此同時(shí)，對文物和歷史建筑進(jìn)行細(xì)致摸查，出臺專門針對歷史文化街區(qū)的微改造工作計(jì)劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計(jì)劃地引入合適產(chǎn)業(yè)類型，推動此類地區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展。

3.明晰責(zé)任主體，優(yōu)化工作流程。

提高全市老舊小區(qū)微改造工作議事機(jī)構(gòu)層級，并將老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中各個(gè)規(guī)定項(xiàng)目涉及的主管部門、業(yè)務(wù)部門（市自來水公司、市燃?xì)饧瘓F(tuán)、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，在審核城市更新年度計(jì)劃時(shí)，將老舊小區(qū)微改造同步納入城市更新年度計(jì)劃和各單位、公共事業(yè)企業(yè)年度計(jì)劃。要進(jìn)一步加強(qiáng)對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，強(qiáng)化對區(qū)、街道工作特別是基層難以協(xié)調(diào)的問題的指導(dǎo)和支持力度。進(jìn)一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、物價(jià)、廣電、消防等部門的職責(zé)分工，建立縱向從政府到社區(qū)、橫向涵蓋各有關(guān)職能部門的科學(xué)運(yùn)行機(jī)制。找準(zhǔn)現(xiàn)有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎(chǔ)上，簡化審批流程，形成高效、規(guī)劃、科學(xué)的微改造建設(shè)管理模式。探索簡政放權(quán)，探索將審核審批權(quán)和具體事務(wù)下放各區(qū)，實(shí)施微改造備案制，建立老舊小區(qū)微改造便捷機(jī)制。建立對水、電、氣、有線電視等業(yè)務(wù)部門的監(jiān)管機(jī)制，將老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目涉及的三線整理、供水供電改造、燃?xì)馊霊舻裙ぷ髁腥肷鲜銎髽I(yè)的考核清單，對有關(guān)企業(yè)支持微改造項(xiàng)目改造提出考核要求。

4.出臺程序指引，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)流程。

在實(shí)際操作流程中，市政府應(yīng)當(dāng)按照協(xié)同、快速、便捷的原則，充分發(fā)揮統(tǒng)籌、引導(dǎo)、規(guī)范作用，完善老舊小區(qū)改造有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確每個(gè)步驟的具體實(shí)施流程、工程導(dǎo)則、監(jiān)督機(jī)制以及爭議解決和協(xié)商機(jī)制等方面的細(xì)節(jié)規(guī)定，進(jìn)一步提高工作規(guī)范化水平。在市級層面為老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目制定專門的道路開挖、市政給排水設(shè)施接入、綠化遷移、質(zhì)量安全監(jiān)督登記及施工許可手續(xù)辦理的指引，各區(qū)可以探索諸如參照環(huán)境提升項(xiàng)目施工辦理程序制訂微改造項(xiàng)目施工手續(xù)等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進(jìn)度。探索建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專業(yè)人士作用。加強(qiáng)對老舊小區(qū)“三線”整治等技術(shù)指引實(shí)際操作情況的調(diào)研，及時(shí)完善、細(xì)化“三線”規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)條件等方面形成一套規(guī)范操作指引，重點(diǎn)解決街區(qū)狹窄導(dǎo)致供電網(wǎng)線鋪設(shè)難度大、弱電網(wǎng)線下地設(shè)計(jì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、供電線網(wǎng)規(guī)劃和老舊社區(qū)微改造規(guī)劃難一致等主要問題。要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，研究增設(shè)社區(qū)服務(wù)點(diǎn)、公共衛(wèi)生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點(diǎn)、變電站等配套設(shè)施工作標(biāo)準(zhǔn)體系。

5.加強(qiáng)全程管控，強(qiáng)化監(jiān)督考核。

加強(qiáng)事前預(yù)控、事中監(jiān)管、事后考評，構(gòu)建全過程、常態(tài)化的監(jiān)督考核機(jī)制。加強(qiáng)對各區(qū)執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的督導(dǎo)檢查，市城市更新部門要對各區(qū)落實(shí)項(xiàng)目工程現(xiàn)場督查、發(fā)現(xiàn)問題及整改、工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控等實(shí)施定期的收集、督導(dǎo)、抽檢，確保項(xiàng)目工程按時(shí)保質(zhì)推進(jìn)。要注重充分的信息公開，依托相應(yīng)的管理信息平臺，向社會公布微改造工程項(xiàng)目的各類信息。加強(qiáng)事后考評和通報(bào)問責(zé)，對于未能完成工作進(jìn)度的，視情況采取通報(bào)相關(guān)單位及其責(zé)任人、暫停該區(qū)項(xiàng)目審批、扣減城市更新資金等問責(zé)方式。各區(qū)要出臺符合各自實(shí)際的配套操作細(xì)則，發(fā)揮街道、居委能動性，簡政放權(quán)，運(yùn)用督導(dǎo)、獎懲等機(jī)制促進(jìn)街道推進(jìn)微改造工作。充分發(fā)揮準(zhǔn)備設(shè)立的監(jiān)察委員會和市、區(qū)審計(jì)部門等作用，堅(jiān)持全程、深度介入，加強(qiáng)對微改造工作全程的監(jiān)察、監(jiān)督。注重讓群眾、特別是老舊小區(qū)的居民以及其他利益相關(guān)者參與到監(jiān)督與管理的過程中。探索發(fā)揮“兩代表一委員”屬地聯(lián)系群眾的橋梁作用，邀請或聘請轄區(qū)內(nèi)黨代表、各級人大代表和政協(xié)委員進(jìn)行全程監(jiān)督。

（三）完善老舊小區(qū)微改造資金投入和保障機(jī)制。

鑒于老舊小區(qū)微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應(yīng)該堅(jiān)持“權(quán)責(zé)統(tǒng)一、各方共擔(dān)、政府投入和市場化運(yùn)作并存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機(jī)制。按照國家住建部老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會精神，探索采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補(bǔ)助等多種方式實(shí)施老舊小區(qū)微改造。

首先，要在理順權(quán)責(zé)關(guān)系的基礎(chǔ)上，按照基本公共服務(wù)保障要求，明晰出資關(guān)系。如，對于基礎(chǔ)設(shè)施的改造更新，要區(qū)分是屬于改造類還是新增類。改造部分可按照“表前表后”原則（表前歸相關(guān)企業(yè)、表后歸個(gè)人）確定的責(zé)任主體出資。公益性新增基礎(chǔ)設(shè)施，包括綠化、文體設(shè)施等，可由政府出資；

可經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施，包括新建停車設(shè)施、新增管線設(shè)施等，可由最終受益人出資。

其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務(wù)等方式，充分發(fā)揮城市更新基金的杠桿作用，撬動引導(dǎo)社會資本參與。對于預(yù)期收益性較低的改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮財(cái)政資金的民生保障作用。對于預(yù)期收益較高的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)調(diào)動社會各方積極性，充分利用各種金融機(jī)構(gòu)貸款等資金渠道。實(shí)踐證明，老舊小區(qū)微改造會使居住小區(qū)產(chǎn)生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應(yīng)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運(yùn)作模式，增加社會資金注入。同時(shí)，探索由居委會或街道代為管理，充分利用小區(qū)公共用地、閑置用房，委托專業(yè)的公司或通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為需要路演展覽、小區(qū)廣告的企業(yè)等供應(yīng)場地，以及通過物業(yè)租賃、停車設(shè)施經(jīng)營等方式，拓寬小區(qū)微改造和二次供水設(shè)施、道路、綠化、文體設(shè)施等項(xiàng)目的維護(hù)管養(yǎng)資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續(xù)性的個(gè)人資金來源渠道。具體而言，當(dāng)前主要是充分發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金的作用，市政府要及時(shí)檢視《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》施行效果，為進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)定積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。對于未成立業(yè)委會、無物管單位或房屋產(chǎn)權(quán)單位無法履行房屋維修責(zé)任時(shí)，可以由街道代為申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金，用于房屋修繕。完善物業(yè)專項(xiàng)維修基金的補(bǔ)繳辦法，將未繳納的國有企業(yè)舊宿舍區(qū)納入補(bǔ)繳范圍，允許其以單位或個(gè)人名義補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，探索創(chuàng)新個(gè)人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個(gè)人住房公積金支付微改造中個(gè)人承擔(dān)的部分。

在政府操作層面，要向先進(jìn)城市看齊，按照確保基本公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施改善、環(huán)境提升并舉的原則，穩(wěn)步加大資金投入力度。將關(guān)乎居民切身利益的基本公共服務(wù)項(xiàng)目改造內(nèi)容納入財(cái)政全額補(bǔ)助范圍，將建筑節(jié)能改造、小區(qū)公共部分雨污分流改造等項(xiàng)目也適當(dāng)納入財(cái)政補(bǔ)助范圍。對于危房改造，政府要通過政府資助（包括技術(shù)支持、政策咨詢等）等方式，進(jìn)一步發(fā)揮引導(dǎo)、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區(qū)的需要，提高用于建筑本體方面的市財(cái)政出資比例，并對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點(diǎn)支持。要避免條塊分割，探索整合小區(qū)改造資金、建筑節(jié)能改造資金等，拓寬資金來源，統(tǒng)一調(diào)度使用?？茖W(xué)合理編制預(yù)算，市、區(qū)城市更新部門要充分考慮實(shí)施項(xiàng)目的成熟度，做好資金測算工作，切實(shí)做好財(cái)政預(yù)算滾動計(jì)劃。制定城市更新項(xiàng)目驗(yàn)收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規(guī)范我市城市更新資金分配使用。同時(shí)，要構(gòu)建轉(zhuǎn)移支付資金全過程監(jiān)管體系，以項(xiàng)目考評結(jié)果為依據(jù)，結(jié)合以獎代補(bǔ)等方式，提高轉(zhuǎn)移支付資金使用效益，減少浪費(fèi)。

（四）建立老舊小區(qū)微改造常態(tài)管養(yǎng)的長效機(jī)制。

老舊小區(qū)微改造要與加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局緊密結(jié)合，健全“共建共治共享”的微改造工作機(jī)制。發(fā)動街道、社區(qū)（居委）等基層力量，發(fā)揮居民基層協(xié)商自治作用，提升老舊小區(qū)微改造的實(shí)施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實(shí)現(xiàn)長效管養(yǎng)機(jī)制全覆蓋。

在街道、社區(qū)和居民層面，對于基礎(chǔ)條件較好的小區(qū)和經(jīng)過微改造可以達(dá)到引入規(guī)范化管理水平的小區(qū)，要積極引入規(guī)范化的物業(yè)管理。街道、社區(qū)應(yīng)幫助、指導(dǎo)小區(qū)組建業(yè)主委員會，特別是要優(yōu)化諸如國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)等小區(qū)業(yè)委會的成立機(jī)制，在業(yè)委會成立、審批、備案各方面予以支持。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的引入環(huán)節(jié)上，要廣泛征求意見，擴(kuò)大居民對物業(yè)管理的參與度和認(rèn)可度，著重明確服務(wù)內(nèi)容，確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，探索專業(yè)物業(yè)管理公司或業(yè)委會提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區(qū)停車位、公共空間利用、管線改造和監(jiān)控視頻等設(shè)置的總體設(shè)計(jì)，為后期建立物業(yè)管理制度的順暢銜接和順利運(yùn)行提供支撐。對于條件較差，無物管或物管已經(jīng)退出的小區(qū)，有業(yè)委會的，可以采取所在社區(qū)和小區(qū)業(yè)委會共同參與的管理模式，成立小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，招聘諸如小區(qū)內(nèi)的下崗人員等，明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依托物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行管理。對于未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委牽頭組織召開業(yè)主大會，由業(yè)主共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，采取準(zhǔn)物業(yè)管理模式，并逐步在居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式后，過渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。對于零散居民點(diǎn)，可以按照就近合并的方式，由街道、社區(qū)提供社區(qū)托底物業(yè)服務(wù)，整合區(qū)域內(nèi)資源，通過區(qū)域內(nèi)泊車抵償服務(wù)、便民設(shè)施收入等彌補(bǔ)資金短缺，保障管理的可持續(xù)性。

在政府層面，建議借鑒杭州等城市建立物業(yè)管理的做法，出臺實(shí)施適合廣州實(shí)際的老舊小區(qū)物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理措施，引導(dǎo)業(yè)主做好后續(xù)維護(hù)管養(yǎng)工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區(qū)政府每年給予街道和社區(qū)一定的管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，加大對物業(yè)管理的財(cái)政支持力度，通過降低稅費(fèi)、補(bǔ)貼管理費(fèi)等方式，吸引物業(yè)公司入駐。培育發(fā)展多樣化的物業(yè)管理市場、特別是針對老舊小區(qū)的微利、非營利的物業(yè)服務(wù)市場。完善社區(qū)網(wǎng)格化管理制度，落實(shí)網(wǎng)格點(diǎn)責(zé)任人、保潔員、巡查員、志愿者、掛鉤部門聯(lián)系人等主體，實(shí)行對老舊小區(qū)的全天候管理全覆蓋。強(qiáng)化城市管理綜合執(zhí)法，依法及時(shí)處置老舊小區(qū)違法建設(shè)、亂堆亂放等違法行為。加強(qiáng)目標(biāo)管理和考核，政府要將老舊小區(qū)長效管理情況納入年度目標(biāo)考核，合理設(shè)置考核分值和權(quán)重，開展定期考核，采取設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)并“以獎代補(bǔ)”的方式，根據(jù)考核結(jié)果撥付予街道，強(qiáng)化長效管理機(jī)制。加強(qiáng)對社區(qū)建管委的日常運(yùn)作機(jī)制的完善以及對其在人、財(cái)、物保障機(jī)制的探索，借此筑牢居民社區(qū)自治的基礎(chǔ)。從各個(gè)層面加強(qiáng)對老舊小區(qū)居民在“共同維護(hù)、共同承擔(dān)、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權(quán)利、義務(wù)對等的觀念自覺。構(gòu)建良好公共道德風(fēng)尚，推動形成良好的社區(qū)建設(shè)管理秩序。最后，應(yīng)鼓勵(lì)有能力的老舊小區(qū)自發(fā)開展微改造工作，加強(qiáng)政策指引，適當(dāng)予以補(bǔ)助，推動形成老舊小區(qū)自我更新的新常態(tài)。

（五）完善老舊小區(qū)微改造相關(guān)法律法規(guī)和配套政策體系

在法律法規(guī)體系方面，建議制定有關(guān)老舊小區(qū)微改造的專門性法律法規(guī)，內(nèi)容建議包括老舊小區(qū)認(rèn)定分類、改造程序指引、涉及主體及其權(quán)責(zé)關(guān)系等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關(guān)于老舊小區(qū)微改造涉及規(guī)劃調(diào)整的指導(dǎo)意見，包括涉及的相關(guān)規(guī)劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區(qū)微更新改造的差異，進(jìn)一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實(shí)際的配套政策體系。落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)機(jī)制，確保社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)。研究建立老舊小區(qū)微改造適用土地、規(guī)劃、消防標(biāo)準(zhǔn)體系，配套出臺有關(guān)措施。同時(shí)，根據(jù)我市實(shí)踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究破解老舊小區(qū)新增設(shè)施有關(guān)難點(diǎn)問題，同時(shí)注意避免城市更新過程中容易出現(xiàn)的底層高密度向高層高密度的轉(zhuǎn)變。增設(shè)電梯是今后一段時(shí)期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時(shí)總結(jié)荔灣等區(qū)增設(shè)電梯工作經(jīng)驗(yàn)，加快研究提出適合老舊小區(qū)增設(shè)電梯的實(shí)施意見，嚴(yán)格落實(shí)“兩個(gè)2/3”規(guī)定，通過有效協(xié)調(diào)爭取底層住戶支持，積極采用新材料新技術(shù)，簡化申報(bào)和審批流程，采用政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費(fèi)等方式解決籌措資金問題等，有效推動老舊小區(qū)增設(shè)電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴(kuò)大公產(chǎn)直管房出售范圍相關(guān)政策?？梢詤⒄蘸贾菔凶龇?，進(jìn)一步探索放開公產(chǎn)直管房出售范圍，適度減少公產(chǎn)直管房數(shù)量，既降低管理成本，同時(shí)也提高居民獲得感。

（六）進(jìn)一步鞏固微改造的公眾參與基礎(chǔ)

創(chuàng)建幸福社區(qū)是塑造人性化城市和宜居宜業(yè)城市的基礎(chǔ)和起點(diǎn)，老舊小區(qū)微改造是塑造幸福社區(qū)的非常重要而有效的途徑。其關(guān)鍵是堅(jiān)持以人民為中心，充分運(yùn)用“共同締造”理念，依托公眾參與，回應(yīng)民生需求，加強(qiáng)市民對微改造和城市更新的認(rèn)知、理解、認(rèn)同，激發(fā)居民群眾熱情，擴(kuò)大該項(xiàng)工作的群眾基礎(chǔ)。因此，鞏固和擴(kuò)大居民參與平臺尤為重要。市、區(qū)、街道和居委各有關(guān)單位和主體要積極在發(fā)揮街道、社區(qū)黨組織作用，網(wǎng)格化管理，成立社區(qū)建管委和業(yè)委會，推進(jìn)基層黨組織建設(shè)，發(fā)揮社區(qū)黨員、志愿者等主體作用，優(yōu)化居民議事平臺等方面加強(qiáng)引導(dǎo)，建立居民社區(qū)自治方式多管齊下、互為補(bǔ)充、和諧并行的格局，在老舊小區(qū)改造各環(huán)節(jié)充分反映居民需求。要發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、電視等媒體作用，主動與媒體溝通，公開有效信息，化解社會疑慮，凝聚各方共識，營造良好的輿論氛圍。積極選樹老舊小區(qū)微改造正面典型，及時(shí)展示優(yōu)良成果，交流工作經(jīng)驗(yàn)。加強(qiáng)對區(qū)、街道相關(guān)工作人員的教育、培訓(xùn)、支持力度，提升微改造業(yè)務(wù)和群眾工作水平。開展形式多樣的老舊小區(qū)微改造宣傳活動，普及微改造法律法規(guī)和政策，展示改造成果，激發(fā)群眾參與、支持微改造的熱情，為微改造工作營造良好的社區(qū)氛圍。

第2篇：老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告★

一、調(diào)研現(xiàn)狀

由于我國經(jīng)濟(jì)的飛速增長，讓城市宜居程度變成了城市建設(shè)的主要指標(biāo)。老舊小區(qū)改造為民生重點(diǎn)工程，基于城市現(xiàn)代化、環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時(shí)間比較長，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項(xiàng)等問題比較突出的居住小區(qū)。通過調(diào)研和過去一年多的試點(diǎn)情況來看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了20年以上，由于原來設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務(wù)缺失直接關(guān)系到生活在小區(qū)里居民的獲得感、幸福感、安全感。應(yīng)通過外部環(huán)境的改造和基礎(chǔ)設(shè)施的改造、服務(wù)設(shè)施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區(qū)屬于重要地段，但是在改造老舊小區(qū)期間卻遇到了非常多的難點(diǎn)。

二、存在問題

（一）環(huán)境設(shè)施狀態(tài)落后

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平逐步提升。車輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區(qū)道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增長的狀況下，車主只能夠?qū)④囃５焦矆鏊?dāng)中，這導(dǎo)致占據(jù)了大量的娛樂場所的活動空間，嚴(yán)重影響了人們的娛樂活動。道路由于太窄，再加上具有車輛，私家車之間難免會發(fā)生碰撞，使得住戶間經(jīng)常發(fā)生沖突，影響了小區(qū)的和諧發(fā)展；

水電基礎(chǔ)設(shè)備過于老化，管線長時(shí)間沒有更換，造成小區(qū)會由于水電管線問題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的情況，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量，另外供電線路老化還很有可能發(fā)生火災(zāi)、雷擊等情況，這給住戶造成了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區(qū)存在許多以前的電力平行線和后期弱電管網(wǎng)亂牽拉現(xiàn)象；

建筑外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建筑內(nèi)墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設(shè)備。小區(qū)雨污管網(wǎng)老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管網(wǎng)堵塞、化糞池破損甚至坍塌導(dǎo)致小區(qū)雨污水系統(tǒng)無法正常運(yùn)行，每逢臺風(fēng)天氣小區(qū)內(nèi)澇污水橫流、異味嚴(yán)重。小區(qū)道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴(yán)重。安防技防設(shè)備不完善。

（二）居民意見難以統(tǒng)一

老舊小區(qū)人員組成復(fù)雜，小區(qū)住戶一般以老年人、臨時(shí)租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見征求階段，得到的意見征求結(jié)果與實(shí)施施工過程經(jīng)常存在意見難以統(tǒng)一的情況。該情況通常導(dǎo)致施工過程受到部分小區(qū)居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關(guān)于小區(qū)綠化增加與適當(dāng)縮減綠化增加停車位思路分歧問題，建筑違章改造拆除等問題。

（三）綠地所存在的問題

老舊小區(qū)建造的時(shí)間普遍在上世紀(jì)末，無論是在設(shè)計(jì)水平還是配套設(shè)施方面，都無法和當(dāng)代的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)相比。特別是在綠化工作上，為滿足綠化率，盡管許多的小區(qū)都進(jìn)行了綠化，不過普遍都是自然生長，而且因?yàn)槿鄙俦匾酿B(yǎng)護(hù)，所以無法從整體上展現(xiàn)出美感。同時(shí)，還有的小區(qū)盡管進(jìn)行了綠化設(shè)計(jì)，不過卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區(qū)并不重視對于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進(jìn)行保養(yǎng)，個(gè)別的老舊小區(qū)還把小區(qū)的綠地開墾改造成了小菜園，亂搭亂建，嚴(yán)重破壞了小區(qū)的環(huán)境。

（四）建設(shè)施工過程影響

老舊小區(qū)改造過程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會對小區(qū)居民日常生活造成一定影響。由于改造過程存在各個(gè)管線部門共同施工，個(gè)別小區(qū)施工現(xiàn)場混亂。例如驛前巷15a、15b小區(qū)施工過程安全防護(hù)措施不到位，施工組織不夠合理導(dǎo)致未能有效進(jìn)行施工，改造時(shí)間增加等問題。

三、對策建議

（一）增加小區(qū)功能

在改造老舊小區(qū)的過程中，不但要穩(wěn)固樓體結(jié)構(gòu)、重新打造外觀、建立保暖工程，而且還要合理的增設(shè)小區(qū)功能。一，改善小區(qū)居民水電供應(yīng)設(shè)施陳舊的情況，并滿足居民平時(shí)的生活要求；

二，對小區(qū)里違背規(guī)定的建筑進(jìn)行清除，增加綠化和小區(qū)健身活動區(qū)域的面積，加寬小區(qū)的道路，并要通過小區(qū)地基的實(shí)際情況，來在合理的位置建造地下停車場以及供水排水系統(tǒng)；

最后，要改善臨街土地，以提高小區(qū)附近的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，增加老年活動場所。利用完善的規(guī)劃以及所增加的功能，來全面的加強(qiáng)老舊小區(qū)的宜居程度和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而給居民打造出一個(gè)舒適且條件優(yōu)越的生活環(huán)境。

（二）加強(qiáng)意見征求過程

方案征求初期，應(yīng)盡量提高意見征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區(qū)居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設(shè)計(jì)期間盡可能滿足各方需求的情況下達(dá)成共識，求同存異。以便后期改造過程中產(chǎn)生分歧導(dǎo)致減少不必要的糾紛阻擾。

（三）運(yùn)用綠色生態(tài)環(huán)保理念來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)

（1）堅(jiān)持以人為本

要讓規(guī)劃工作具有科學(xué)合理性，并展現(xiàn)出綠化工作的成效。根據(jù)老舊小區(qū)的設(shè)施條件，來有針對性的制定綠化規(guī)劃，保證規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)際情況能夠合理的融合到一起，并實(shí)現(xiàn)點(diǎn)、線、面的融合，如此一來就能夠改善綠地植被景觀，從而打造出一個(gè)功能齊全的綠地系統(tǒng)。例如建立一個(gè)小游園，然后融合小區(qū)綠化的狀況，在進(jìn)行改造的小區(qū)內(nèi)創(chuàng)建休閑娛樂場所，然后根據(jù)住戶的各種要求，并利用草坪、廣場等來把綠地分為各種功能區(qū)，每個(gè)分區(qū)單獨(dú)存在，但是均具有自己的特點(diǎn)，能夠達(dá)到居民的種種要求；

另外也可以進(jìn)行主干道綠化的線狀綠地的建設(shè)，也就是在小區(qū)里把綠化按照現(xiàn)狀來排列，把小區(qū)中處于分離狀態(tài)的綠地進(jìn)行連接，以構(gòu)成一個(gè)綠色體系框架。

（2）對綠地結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，以加強(qiáng)綠地的生態(tài)收益。

想要提升小區(qū)的環(huán)境，那么就要合理的使用好小區(qū)的綠地，全面的展現(xiàn)出“綠肺”的功能。而想要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，那么就要以生態(tài)平衡為理念來創(chuàng)建綠化環(huán)保功能，不要只是把綠地當(dāng)做是一種裝飾品，同時(shí)還要合理的改善植被，全面的展現(xiàn)出生態(tài)效果?？傮w來說的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態(tài)收益和綠地面積屬于正比關(guān)系，將巧木、灌木進(jìn)行融合才可以打造出結(jié)構(gòu)豐富的綠地，這樣一來就能夠全面加強(qiáng)生態(tài)收益。

（四）加強(qiáng)建設(shè)過程管理

嚴(yán)格把控質(zhì)量，安全進(jìn)度。與施工、監(jiān)理單位做好建設(shè)工作，合理施工組織計(jì)劃，嚴(yán)格把關(guān)施工過程。既要保質(zhì)保量、按時(shí)交付工程。又盡可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。

（五）加強(qiáng)改造后的維護(hù)工作

對老舊小區(qū)的改造成效只能夠體現(xiàn)較短的時(shí)間，若想長時(shí)間保持住戶宜居的程度，那么還要全面和物業(yè)公司、居委會等部門進(jìn)行合作，來一同進(jìn)行管理。

第3篇：老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告★

老舊小區(qū)大都處于老城區(qū)，是一個(gè)城市歷史的印象和記憶。在社會轉(zhuǎn)型和城市化浪潮中，老舊小區(qū)由于建設(shè)時(shí)間已長，困難群眾相對集中，出現(xiàn)了房屋建筑老化、功能設(shè)施匱乏、環(huán)境臟亂差、治安和消防隱患突出等普遍性問題，日益成為城市建設(shè)的短板和薄弱環(huán)節(jié)。城市社區(qū)是城市治理的基本單元，是城市建設(shè)和發(fā)展的重要基石。加強(qiáng)老舊小區(qū)特別是老舊小區(qū)的改造，切實(shí)改善社區(qū)人居環(huán)境，既是城市治理和統(tǒng)籌發(fā)展的題中之義，也是黨和政府執(zhí)政為民服務(wù)群眾的必然要求。近年來，湘潭市積極順應(yīng)民生建設(shè)需求，積極推進(jìn)老舊小區(qū)的提質(zhì)改造工作，取得了比較明顯的成效。為了及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新思路，為湘潭市加快推進(jìn)城區(qū)老舊小區(qū)改造提供參考和建議，民進(jìn)湘潭市委成立了“湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造調(diào)研”課題組，組織會內(nèi)外專家學(xué)者，歷時(shí)八個(gè)多月，深入湘潭市雨湖區(qū)、岳塘區(qū)主要城市社區(qū)調(diào)研走訪，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個(gè)城市社區(qū)進(jìn)行座談，召開了老舊小區(qū)改造研討會，征求了相關(guān)專家的意見，參考了國內(nèi)城市的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上完成了本調(diào)研報(bào)告。

一、湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造的主要做法與成效

湘潭市目前共有城市社區(qū)129個(gè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有改造需求的社區(qū)達(dá)到80多個(gè)，占三分之二以上，僅岳塘、雨湖兩區(qū)就有近80個(gè)社區(qū)的300多個(gè)老舊小區(qū)提出了改造需求。老舊小區(qū)主要是指老舊小區(qū)較多、區(qū)內(nèi)房屋年久失修、配套設(shè)施缺損、物業(yè)管理不善、環(huán)境臟亂差的居民小區(qū)。這些老舊小區(qū)一方面“先天不足”，由于建設(shè)年代較早，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，危舊房較多，居住條件和居住環(huán)境無法滿足居民日益增長的居住需求；

另一方面又“后天營養(yǎng)不良”，社區(qū)困難廠礦企業(yè)職工相對集中，房屋產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜多樣，管理體制機(jī)制不順，物業(yè)管理存在“真空”，社區(qū)居民日常生活面臨許多問題和現(xiàn)實(shí)困難。凡此種種，致使老舊小區(qū)的人居環(huán)境與新建小區(qū)形成強(qiáng)烈反差，居民對此怨聲載道。老舊小區(qū)集中的社區(qū)已經(jīng)成為湘潭城市建設(shè)與管理的落后地帶，亟待進(jìn)行提質(zhì)改造。

面對民生建設(shè)期盼，湘潭市以改善人居環(huán)境、提升城市品位、建設(shè)幸福湘潭為目標(biāo)，積極推進(jìn)老舊小區(qū)的提質(zhì)改造和綜合整治工作，相繼實(shí)施了背街小巷提質(zhì)改造、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目。2014年政府工作報(bào)告把老舊小區(qū)改造列為十大民生實(shí)事和年度重點(diǎn)工作，啟動實(shí)施了湘建社區(qū)、大陽新村社區(qū)等5個(gè)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造試點(diǎn)，標(biāo)志著湘潭市老舊小區(qū)改造正式進(jìn)入全面提質(zhì)的新階段?？傮w上來看，湘潭市對城區(qū)老舊小區(qū)的集中改造可以分為三個(gè)階段：

第一階段：以改善社區(qū)道路設(shè)施為重點(diǎn)，實(shí)施背街小巷提質(zhì)改造。這個(gè)階段主要以2009年啟動的背街小巷提質(zhì)改造為主要標(biāo)志，改造內(nèi)容包括路面提質(zhì)、下水道疏通完善、路燈安裝、綠化提質(zhì)、消防設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的完善等。市政府提出了“路要平整、燈要明亮、水要暢通、面要美觀、管要統(tǒng)籌”的五個(gè)改造要求。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)“三個(gè)掛鉤”，即與社區(qū)建設(shè)掛鉤、與城市主干道改造掛鉤、與“城中村”改造掛鉤，同時(shí)注重特色街巷和精品街巷建設(shè)，打造老城區(qū)的新亮點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年至2013年湘潭市共完成城區(qū)440余條背街小巷的標(biāo)準(zhǔn)化提質(zhì)改造，基本實(shí)施了“路平、燈亮、水暢、綠美、人行舒適、環(huán)境優(yōu)美”的目標(biāo)，有力的改善了社區(qū)的交通條件和公共設(shè)施。

第二階段：以改善居民居住條件為重點(diǎn)，實(shí)施棚戶區(qū)改造。這個(gè)階段以2010年啟動的棚戶區(qū)改造為主要標(biāo)志，改造內(nèi)容包括危房改造、道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的更新，城市區(qū)域功能調(diào)整完善等。湘潭市結(jié)合舊城改造、濱江風(fēng)光帶、保障性安居工程等建設(shè)，重點(diǎn)對河西地區(qū)包括沿江風(fēng)光帶在內(nèi)，東起鐵路橋、西至窯灣地區(qū)、北起熙春路－雨湖路－人民路，南至湘江堤范圍近3萬平方公里的棚戶區(qū)，以及河?xùn)|地區(qū)沿城市主干道兩側(cè)范圍的棚戶區(qū)集中改造。為了解決改造建設(shè)資金難題，組建了棚戶區(qū)改造有限公司，注冊資本１億元，專門負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造任務(wù)。在此后的三年內(nèi)，全市共實(shí)施各類棚戶區(qū)改造近3萬戶，大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)居民的居住質(zhì)量、居住環(huán)境得到改善。為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，2014年1月，市政府制定實(shí)施了《湘潭市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2013-2017年）》，湘潭市棚戶區(qū)改造步入規(guī)范化發(fā)展軌道。

第三階段：以改善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)，實(shí)施老舊小區(qū)提質(zhì)改造試點(diǎn)。以2014年啟動的城區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造試點(diǎn)為主要標(biāo)志，改造內(nèi)容包括水電管網(wǎng)、道路、停車位和綠化、環(huán)衛(wèi)、文化等基礎(chǔ)設(shè)施。政府工作報(bào)告將城區(qū)老舊小區(qū)改造列為十大民生實(shí)事和創(chuàng)建全國文明城市的重點(diǎn)工作之一，計(jì)劃投入1000-1200萬資金進(jìn)行老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。根據(jù)“市級組織、區(qū)級協(xié)調(diào)、協(xié)同推進(jìn)”的原則，按照“先地下、后地上”、全面提質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施、形成示范的總體要求，今年3月以來相繼進(jìn)行了項(xiàng)目遴選、現(xiàn)場勘察、方案設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等工作，目前已經(jīng)基本完成雨湖區(qū)、岳塘區(qū)的5個(gè)老舊小區(qū)改造。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，此次改造總面積超過3萬平方米，新添社區(qū)公園5個(gè)，已疏浚下水道8814米，鋪設(shè)下水管道2473米，整修、新增下水井816個(gè)，鋪設(shè)瀝青路面16668米，架設(shè)路燈133盞，砌花圍885平方米，改造后的老舊小區(qū)面貌煥然一新，居住條件大為改善，受到居民和社會各界的普遍贊譽(yù)。試點(diǎn)工作的順利推進(jìn)，為湘潭市全面實(shí)施老舊小區(qū)提質(zhì)改造工程奠定了良好的基礎(chǔ)。

二、湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造面臨的主要困難和問題

盡管湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造取得了不少進(jìn)展，但從整體上來看，還存在著諸多困難和問題，主要表現(xiàn)為五個(gè)方面的難題：

1、統(tǒng)一規(guī)劃難題。湘潭市老舊小區(qū)存量大，不同社區(qū)的改造規(guī)模差異明顯，改造任務(wù)復(fù)雜而艱巨。但目前我市尚沒有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，排查摸底不夠，對改造的總量缺乏準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和具體安排，也缺乏具體的分類標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造處于邊改邊看、邊看邊調(diào)整的摸索狀態(tài)。現(xiàn)有的試點(diǎn)方案與棚戶區(qū)改造規(guī)劃、保障性安居工程等銜接也不夠緊密，存在重合部分，加上市、區(qū)兩級協(xié)同不夠，易出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象。此外，由于缺乏規(guī)劃整合，改造的工作機(jī)制不夠健全，城建、財(cái)政、規(guī)劃、城管等相關(guān)責(zé)任單位權(quán)責(zé)不夠明確，難以形成整體合力。

2、技術(shù)改造難題。老舊小區(qū)大多處于老城區(qū)，建設(shè)時(shí)大都沒有系統(tǒng)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，房屋密度較大、質(zhì)量較差，水電