易居中國(guó)·克而瑞-2017年度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告（終稿）

2021年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告版權(quán)聲明：本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)易居企業(yè)集團(tuán)的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制！免責(zé)聲明：本報(bào)告中的內(nèi)容和意見僅供參考，并不構(gòu)成對(duì)所述市場(chǎng)的出價(jià)或評(píng)估。我司對(duì)使用本報(bào)告中內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)?？硕鸪銎?017-12本報(bào)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑a.b.c.數(shù)據(jù)來源CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)時(shí)間統(tǒng)計(jì)口徑本報(bào)告統(tǒng)計(jì)范圍包括成都市主城區(qū)及龍泉、郫都、雙流、溫江、新都所有成交數(shù)據(jù)均為實(shí)際備案信息01Thissectionisacomprehensivereviewoftheperformanceofpolicies,markets,land,housing,villas,commercialandofficebuildingsinthepastyear.整體市場(chǎng)掃描Ⅰ基本面解析走勢(shì)及預(yù)判2月2日降低首付，放寬二套房貸款認(rèn)證2月22日降低營(yíng)業(yè)稅，改5為26月6日提高公積金貸款額度3月25日商改住細(xì)那么6月21日取消7090，降低首付，不再建保障性住房12月7日土地熔斷機(jī)制12月16日明碼標(biāo)價(jià)3月24日限購(gòu)升級(jí)二手房納入限購(gòu)4月12日提高首付二套以上限貸，認(rèn)房認(rèn)貸營(yíng)業(yè)稅2改34月21日禁止商改住7月20日限價(jià)10月17日2022年底實(shí)現(xiàn)從清水房到成品房轉(zhuǎn)變10月25日成都降低開發(fā)強(qiáng)度，容積率從4.0降至最高2.511月16日成都出臺(tái)“搖號(hào)買房〞新規(guī)政策出臺(tái)時(shí)間政策屬性限制對(duì)象限制地區(qū)政策關(guān)鍵要點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)影響2016.10.1重啟限購(gòu)商品住房主城區(qū)+五大近郊+天府新區(qū)1、同一自然人法人限購(gòu)1套;2、二套房首付從3.5成提高至4成;3、合同網(wǎng)簽備案后不予變更、注銷;4、嚴(yán)禁捂盤惜售發(fā)現(xiàn)違法將關(guān)閉網(wǎng)簽。對(duì)于本地市場(chǎng)需求無影響，但較大程度大控制外地投資需求進(jìn)入2016.10.9限貸商品住房和二手房主城區(qū)+五大近郊+天府新區(qū)1、首套房主城區(qū)從2.5成，非主城區(qū)2成，調(diào)整后統(tǒng)一為3成；2、按揭一套房結(jié)清后再購(gòu)，主城區(qū)從2.5成，非主城區(qū)2成，調(diào)整后統(tǒng)一為3成；3、按揭一套房未結(jié)清再購(gòu)，從3.5成調(diào)整為4成；4、按揭兩套以上未結(jié)清再購(gòu)，由可以貸款調(diào)整為停貸。對(duì)市場(chǎng)幾乎無影響2016.11.17限購(gòu)升級(jí)（獨(dú)立超熱點(diǎn)區(qū)限購(gòu)）商品住房高新南區(qū)、天府新區(qū)1、在成都高新南區(qū)、天府新區(qū)購(gòu)房，需擁有區(qū)域戶籍或連續(xù)繳納區(qū)域社?；騻€(gè)稅1年，并且在區(qū)域內(nèi)無房?？刂茀^(qū)域外投資需求進(jìn)入，快速降溫高新區(qū)、天府新區(qū)熱度，穩(wěn)定了區(qū)域價(jià)格2016.11.18限貸升級(jí)商品住房和二手房高新南區(qū)、天府新區(qū)1、成都高新南區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)二套房首付七成，三套及以上不貸款。提升門檻，抑制區(qū)域內(nèi)改善需求的釋放2017.3.23限購(gòu)升級(jí)商品住房和二手住房主城區(qū)+五大近郊1、擁有成都戶籍(或者在該限購(gòu)區(qū)域內(nèi)穩(wěn)定就業(yè)并且連續(xù)不斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上)；2、在高新區(qū)南部園區(qū)無自有產(chǎn)權(quán)住房；3、自2016年10月1日以后未在成都高新區(qū)(包含南部、西部園區(qū))、天府新區(qū)成都直管區(qū)、錦江、青羊、金牛、武侯、成華、龍泉驛、新都、溫江、雙流、郫都區(qū)新購(gòu)買商品住房。原本恐慌的市場(chǎng)被頻繁的調(diào)控政策影響，加速購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)2017.4.12調(diào)控加碼商品住房和二手住房主城區(qū)+五大近郊1、不得捂盤，達(dá)到預(yù)售條件30日內(nèi)申報(bào)價(jià)格，獲取預(yù)售許可；2、嚴(yán)審還款能力，月供收入比不超過50%等政策要求；3、限購(gòu)區(qū)內(nèi)新購(gòu)買住房(含商品住房和二手住房)，須取得產(chǎn)權(quán)滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；4、提高首付，二套不貸，限購(gòu)區(qū)首套房30%，按揭一套未結(jié)清再購(gòu)首付40%，2套及以上不貸。目的控制杠桿置業(yè)，提升進(jìn)入門檻，控制投資需求，政策出臺(tái)后需要一個(gè)反應(yīng)期，當(dāng)下變化還未呈現(xiàn)。首次執(zhí)行獨(dú)立限購(gòu)區(qū)首次將二手房納入限購(gòu)限制外地炒房團(tuán)快速降溫?zé)狳c(diǎn)區(qū)政策出臺(tái)時(shí)間政策屬性限制對(duì)象限制地區(qū)政策關(guān)鍵要點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)影響2017.4.21商住限售商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目(含商兼住、住兼商項(xiàng)目中的商業(yè)、辦公部分)主城區(qū)+五大近郊+天府新區(qū)+遠(yuǎn)郊1、商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛荆?、不得設(shè)置外挑陽(yáng)臺(tái)，不得采用住宅套型式布局與功能設(shè)計(jì)，項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層辦公用房分隔的，層高不應(yīng)大于4.2米；項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層辦公用房不分隔的，層高不應(yīng)大于4.6米；3、不得接入天然氣、且水電氣，應(yīng)按照商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，禁止按照非商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)4、不得以任何方式違規(guī)宣傳房屋可以用于居住，不得出現(xiàn)酒店式公寓、商務(wù)公寓等違規(guī)宣傳用語(yǔ)；5、禁止以任何虛擬、劃線等無實(shí)體墻的形式對(duì)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分割和銷售。相對(duì)較溫和，未提及存量的商辦類物業(yè)2017.7.20限價(jià)商品住房主城區(qū)+五大近郊+天府新區(qū)1、開發(fā)商預(yù)售價(jià)格申報(bào)，將按照樓面地價(jià)+建安成本+合理利潤(rùn)的方式申報(bào)；2、開發(fā)商不得以提高裝修標(biāo)準(zhǔn)、提高設(shè)施設(shè)備檔次的方式變相加價(jià)3、保證開發(fā)商不虧損的前提下，項(xiàng)目?jī)r(jià)格不得比周邊在售項(xiàng)目高太多；4、新批次樓盤不得高于上一批次遏制房?jī)r(jià)跳漲，促使房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展2017.10.17“清水房”轉(zhuǎn)換為“成品房”商品住房+保障性住房主城區(qū)+五大近郊+天府新區(qū)+遠(yuǎn)郊1、2017年至2020年底，全市新開工商品住宅（三層及以下低層住宅除外）和保障性住房，中心城區(qū)（成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)）成品住宅面積比例逐步達(dá)到100%；2、郊區(qū)市縣（簡(jiǎn)陽(yáng)市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、新津縣、大邑縣、蒲江縣）成品住宅面積比例逐步達(dá)到80%。從供需兩端抑制投機(jī)炒房、炒地行為，能更好地使住宅回歸居住功能2017.10.25容積率下調(diào)商品住房主城區(qū)+五大近郊+天府新區(qū)1、城市核心區(qū)最高容積率降至2.5，一般地區(qū)為2.0，特別地區(qū)為1.5；2、新建住宅建筑不得設(shè)置底商，商業(yè)應(yīng)獨(dú)立設(shè)置；3、住宅建筑不宜出現(xiàn)6棟及以上簡(jiǎn)單重復(fù)。即降低開發(fā)強(qiáng)度、降低建筑尺度、降低人口密度，提高產(chǎn)業(yè)層次，提升城市品質(zhì)2017.11.16買房搖號(hào)商品住房主城區(qū)+五大近郊+天府新區(qū)1、“全款支付”不得被額外對(duì)待；2、開盤銷售前3日要發(fā)布搖號(hào)公告，搖號(hào)排序時(shí)間應(yīng)在“白天”；3、放棄的房源可按序遞補(bǔ)選房，房?jī)r(jià)不得高于原開盤銷售時(shí)公示價(jià)格；4、搖號(hào)全程錄像，專用電腦禁聯(lián)網(wǎng)目的遏制開發(fā)商區(qū)別對(duì)待“一次性付款”客戶，以及額外收取其他不合理費(fèi)用；抵制投機(jī)炒作行為，公開公平公正的購(gòu)房新方式保證自住需求遏制房?jī)r(jià)跳漲降低杠桿縮短開發(fā)周期抵抗投機(jī)炒作防止購(gòu)房區(qū)別對(duì)待限商限價(jià)首次執(zhí)行買房搖號(hào)降低開發(fā)強(qiáng)度提升住宅居住品質(zhì)2017年房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了全國(guó)熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過程。自從2016年“兩會(huì)”提出因城施策去庫(kù)存，隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲，政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。一二線及熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷收緊，限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在多城調(diào)控政策密集出臺(tái)后，一二線熱點(diǎn)城市的新房及二手房?jī)r(jià)格漲幅均出現(xiàn)回落。一二線城市努力調(diào)控市場(chǎng)穩(wěn)2017年三四線城市樓市的主題是去庫(kù)存。三線城市房?jī)r(jià)漲幅顯著，尤其是一線等城市調(diào)控收緊后價(jià)格趨穩(wěn)。受階段性供求緊張及地價(jià)上漲影響，三四城市房?jī)r(jià)更是快速攀升。三四線城市努力去庫(kù)存漲開發(fā)商努力拍地?fù)岆S著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，規(guī)模性房企也在加速布局，中小型房企的生存空間極度壓縮，在這種情況下“手中有糧”尤為重要。土地市場(chǎng)上，資金實(shí)力是拍地游戲的重要籌碼，排名靠前的第一梯隊(duì)的房企和躍躍欲試急待上位的第二梯隊(duì)一直是主角。這似乎也奠定了2017成都土地市場(chǎng)的基調(diào)，大房企重金登臺(tái)貼身肉搏，中小房企買票入場(chǎng)悻悻圍觀。一方面是銀行利率上浮，售樓部?jī)?yōu)惠取消、全款購(gòu)房；另一方面是市場(chǎng)新房供應(yīng)減少，二手房?jī)r(jià)格倒掛，2017年購(gòu)房者成本不僅大幅增加，而且越來越難。而驗(yàn)資、搖號(hào)政策的出現(xiàn)，雖然規(guī)范了市場(chǎng)行為，但無形中也“誤傷”部分剛需購(gòu)房者。購(gòu)房者努力突破制約難后市預(yù)判土地市場(chǎng)Ⅰ土地成交情況區(qū)域土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)/熔斷土拍1.0拍賣2021年12月28日熔斷2.0：限價(jià)2021年4月6日熔斷3.0：限價(jià)+加價(jià)+抽簽2021年7月18日熔斷4.0：限價(jià)競(jìng)買+商業(yè)自持比例+抽簽競(jìng)得2021年9月7日熔斷5.0：1.配建并無償移交定量租賃住房+限價(jià)競(jìng)買+續(xù)競(jìng)配建并無償移交租賃住房面積2.限價(jià)競(jìng)買+競(jìng)自持商品住房面積比例+抽簽競(jìng)得成都土拍熔斷已更新為5.0機(jī)制；并首次增加競(jìng)自持模式，以住宅自持比例上下作為開發(fā)商拍賣土地的競(jìng)價(jià)條件。但對(duì)樓市本身而言，自持雖然名義上降低了地價(jià)，但實(shí)際上可出售局部減少，房企整體拿地本錢亦變相提高，市場(chǎng)“供不應(yīng)求〞的問題仍然待解決2017年土地市場(chǎng)表現(xiàn)土地成交：139宗，628萬平米住宅15宗，商住70萬平米，商辦54萬平米成交金額：1085億平均樓板價(jià)：6214元/平平均溢價(jià)率：41%地王刷新中海地產(chǎn)1600萬/畝總價(jià)47.9億，溢價(jià)率108%天府新區(qū)興隆街道羅家店村最熱區(qū)域雙流上半年成交土地4146畝占全市的44%未來上市住宅用地53萬方商住用地397萬方商辦用地177萬方〔均為可開發(fā)建筑面積〕土地市場(chǎng)/概況土地市場(chǎng)/量?jī)r(jià)圖：月度土地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)〔萬方，元/平〕圖：月度土地成交溢價(jià)率走勢(shì)〔%〕2021年土地成交量高于去年，溢價(jià)率與樓面地價(jià)漲幅較大。土地成交面積628萬平米，成交總金額1085億，平均樓面地價(jià)6214元/平，平均溢價(jià)率41%土地市場(chǎng)/成交熱力圖排名區(qū)域面積（畝）宗數(shù)1雙流4146532城西976173城東838194龍泉79695溫江65776城北65487新都64698郫縣513109城南158510城中322土地市場(chǎng)/市場(chǎng)總結(jié)整體市場(chǎng)量漲價(jià)跌，溢價(jià)率降低市場(chǎng)總結(jié)：土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)/后市預(yù)判特別是城市軌道交通覆蓋的地塊，將是未來工程開發(fā)的重點(diǎn)，并將有效帶動(dòng)相關(guān)地區(qū)的開展，令購(gòu)房需求進(jìn)一步外溢。土地起拍價(jià)提高、保證金繳交比例提高、出讓條件較以往更加復(fù)雜等因素影響，預(yù)計(jì)未來土地出讓競(jìng)爭(zhēng)將更加集中在局部實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資源豐富的房企上；土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但成都土地市場(chǎng)拿地越來越困難，未來更多的將是以尋求產(chǎn)業(yè)拿地，多維度拿地模式擴(kuò)大土地儲(chǔ)藏，保證市場(chǎng)份額。由于主城區(qū)土地資源有限，新房供給明顯放緩，加之日益攀高的土地本錢，市區(qū)平均資本值仍有上浮空間，令購(gòu)房壓力持續(xù)增大。出于對(duì)居住環(huán)境和購(gòu)房壓力等因素的考量，購(gòu)房需求或?qū)⑼庖缰脸鞘兄苓厖^(qū)域。后市預(yù)判：土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)Ⅱ注：1、統(tǒng)計(jì)區(qū)域包含主城區(qū)及近郊

2、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)

3、商辦數(shù)據(jù)包含公寓產(chǎn)品數(shù)據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系庫(kù)存量及結(jié)構(gòu)分析市場(chǎng)特征深度分析2017年1-12月住宅市場(chǎng)表現(xiàn)供給量：133330套，1433.38萬㎡面積環(huán)比：-32.01%成交量：195275套，2021.28萬㎡面積環(huán)比：-23.66%成交均價(jià)：9608元/㎡均價(jià)環(huán)比：16.27%庫(kù)存量：1438.72萬平米，去化周期9個(gè)月活躍度市場(chǎng)成交量高于2014年、2015年同期，但小幅度低于2016年同期水平，市場(chǎng)推動(dòng)力并未達(dá)住宅市場(chǎng)成交量歷史高點(diǎn)

。集中度市場(chǎng)供應(yīng)量整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)分化明顯，板塊、區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)顯現(xiàn)；主城區(qū)供應(yīng)減少，二圈層及三圈層近郊區(qū)域住宅供應(yīng)增加。庫(kù)存量市場(chǎng)庫(kù)存量主要以近郊區(qū)域存量為主，存量時(shí)間段以2016年下半年至2017年上半年存量為主，住宅市場(chǎng)存量整體持續(xù)減少。住宅市場(chǎng)/概況住宅市場(chǎng)/供求2021年全年商品住宅整體出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，1-12月的累計(jì)供求比為0.71，住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為9608元/㎡，住宅價(jià)格同期增幅到達(dá)16.27%，市場(chǎng)均價(jià)已超過2021年全年的漲幅水平。圖：月度住宅供求量及成交價(jià)〔萬方，元/平〕+0.792016年累計(jì)供求比+0.712017年累計(jì)供求比2016年房?jī)r(jià)增幅：+8.54%2017年房?jī)r(jià)增幅：+16.27%住宅市場(chǎng)/區(qū)域區(qū)域供應(yīng)面積成交面積城東區(qū)101.55214.76城南區(qū)38.3572.10城西區(qū)117.89144.18城北區(qū)43.6784.18城中區(qū)017.12龍泉區(qū)253.13335.51郫縣區(qū)179.19256.70雙流區(qū)366.86356.80溫江區(qū)150.39275.85新都區(qū)182.35255.08表：2021年1-12月各區(qū)住宅供求量〔萬方〕新都區(qū)12.72%雙流區(qū)25.59%溫江區(qū)13.71%龍泉區(qū)16.67%1-12月供給占比1-12月成交占比龍泉區(qū)17.66%雙流區(qū)17.73%成都市1-12月住宅供給、成交量最高的區(qū)域均為雙流區(qū)，供給占全市總量的25.59%，成交占全市總量的17.73%；其次是龍泉區(qū)域，供給占全市總量的17.66%，成交占全市總量的16.67%。住宅市場(chǎng)/區(qū)域價(jià)格最高的城中區(qū)住宅成交均價(jià)已超20000元/㎡，其次是城南區(qū)域均價(jià)18184元/㎡，價(jià)格最低的溫江區(qū)均價(jià)為6836元/㎡；目前住宅庫(kù)存較多的是天府新區(qū)、其次是郫縣和高新區(qū)。20281721810512683671111063014229181841404068.28154.9779.2788.70118.0091.0953.98212.9260.52圖：2021年1-12月各區(qū)住宅成交均價(jià)〔元/平〕圖：2021年12月底各區(qū)住宅存量〔萬方〕7208141.57200.41169.01住宅市場(chǎng)/結(jié)構(gòu)2021年住宅成交主力面積為100-120㎡，其次是90-100㎡；成交主力單價(jià)為6000元/㎡以下，其次是6000-7000元/㎡；成交主力總價(jià)為60萬元以下，其次是總價(jià)60-70萬之間。成交面積結(jié)構(gòu)成交單價(jià)結(jié)構(gòu)成交總價(jià)結(jié)構(gòu)住宅市場(chǎng)/活潑度2021年一季度至四季度市場(chǎng)活潑度由高至低，就目前的市場(chǎng)開展趨勢(shì)而言，這一輪市場(chǎng)上漲的動(dòng)力缺乏市場(chǎng)表現(xiàn)較為平緩，后續(xù)市場(chǎng)活潑度受到宏觀調(diào)控影響極大，市場(chǎng)還將持續(xù)放緩〔活潑度是當(dāng)季度發(fā)生成交的工程個(gè)數(shù)，工程單位產(chǎn)值是當(dāng)季度成交量除以發(fā)生成交的工程個(gè)數(shù))。項(xiàng)目單位產(chǎn)值（㎡）時(shí)間2014201520162017一季度7236675559527064二季度8298649880917216三季度5634624780806664四季度65887022101775847活躍度市場(chǎng)活躍度越高，表明需求面越廣泛，項(xiàng)目單位產(chǎn)值越高，則表示需求動(dòng)力越強(qiáng)住宅市場(chǎng)/集中度市場(chǎng)集中度平緩上升后保持平穩(wěn)的趨勢(shì)，說明市場(chǎng)分化已逐步定型，而核心地段的重點(diǎn)工程受關(guān)注度較高，成交量與其他工程拉開的差距較大。集中度市場(chǎng)成交前20位的項(xiàng)目，后二個(gè)季度的占比幾乎與近3年的最高點(diǎn)持平，市場(chǎng)集中度依然較高住宅市場(chǎng)/庫(kù)存量市區(qū)〔三環(huán)內(nèi)〕早期供給量根本去化結(jié)束，目前的庫(kù)存量及成交量中，多數(shù)來自2021年下半年以及2021年上半年的近郊〔龍泉、郫縣、雙流、溫江、新都〕供給，積壓待售庫(kù)存量持續(xù)減少，但是以目前的月均去化來計(jì)算，完整去化仍需要約9個(gè)月的時(shí)間。庫(kù)存量庫(kù)存表明了市場(chǎng)供需的存量，目前成都商品住宅市場(chǎng)去化較快，庫(kù)存去化周期縮短。當(dāng)前各區(qū)域商品住宅庫(kù)存量(單位：㎡)成都市商品住宅庫(kù)存量商品住宅庫(kù)存量（㎡）區(qū)域套數(shù)面積成華區(qū)5851605200高新區(qū)138611690100金牛區(qū)10458910900錦江區(qū)8490887000龍泉區(qū)7264792700郫縣區(qū)176072004100青羊區(qū)5428682800雙流縣118101549700天府新區(qū)149632129200溫江區(qū)128931415700武侯區(qū)5485539800新都區(qū)1144711800002021年庫(kù)存占比天府新區(qū)14.80%高新區(qū)11.75%郫縣區(qū)13.93%商品住宅/市場(chǎng)市場(chǎng)總結(jié)：住宅市場(chǎng)成都市中區(qū)和天府新區(qū)是成都開展的兩個(gè)核心，加之不少購(gòu)房者看好天府新區(qū)的開展，大局部都選擇落戶到天府新區(qū)，雖然從地理位置上看天府新區(qū)處于二圈層，但天府新區(qū)熱度不減，追隨者依然眾多，也是房?jī)r(jià)漲幅最快的區(qū)域，且目前房?jī)r(jià)依然高企。商品住宅/市場(chǎng)市場(chǎng)總結(jié)：住宅市場(chǎng)成交受供給影響，成交量萎縮，但購(gòu)房需求依然旺盛供給下滑價(jià)格上漲成交萎縮購(gòu)房需求旺盛改善需求增多商品住宅/市場(chǎng)活躍群體有資格不得不買的剛需客改善需求的客群市場(chǎng)總結(jié)：目前成都購(gòu)房的活潑群體商品住宅/市場(chǎng)后市預(yù)判：住宅市場(chǎng)2021202120212021VS商辦市場(chǎng)Ⅲ市場(chǎng)供求關(guān)系庫(kù)存及去化周期區(qū)域市場(chǎng)特征辦公商業(yè)庫(kù)存面積：1768.34萬方去化周期：99月1-12月成交量：214.84萬方成交量環(huán)比：+29.23%1-12月均價(jià)：29585元/平均價(jià)環(huán)比：+4.25%庫(kù)存面積：1438.72萬方去化周期：47月1-12月成交量：365.90萬方成交量環(huán)比：+61.41%1-12月均價(jià)：12117元/平均價(jià)環(huán)比：+17.23%2021年商業(yè)市場(chǎng)成交小幅上漲，價(jià)格較小幅度上漲；辦公市場(chǎng)成交量大幅增長(zhǎng)，價(jià)格小幅上漲，商辦物業(yè)的存量依然較大，未來市場(chǎng)仍有較大庫(kù)存壓力，去庫(kù)存仍是商辦物業(yè)的主旋律。商辦市場(chǎng)/概況商業(yè)市場(chǎng)/供求2021年成都市商業(yè)供給217.24萬㎡，環(huán)比減少18.75%；成交214.84萬㎡，環(huán)比上漲29.23%；供求比為1.01；成交均價(jià)為29585元/㎡，同比上漲4.25%。圖：月度商業(yè)供求量及成交價(jià)〔萬方，元/平〕1.012017累計(jì)供求比2016年價(jià)格增幅：-0.25%2017年價(jià)格增幅：+4.25%1.612016累計(jì)供求比商業(yè)市場(chǎng)/區(qū)域商業(yè)供給以新都、雙流區(qū)域?yàn)橹?，成交量以新都、城西、城南區(qū)域居多，商業(yè)價(jià)格最高的城北區(qū)域均價(jià)到達(dá)3.65萬/平，而價(jià)格最低的城中區(qū)商業(yè)單價(jià)為2.21萬/平〔城中均價(jià)受備案數(shù)據(jù)影響商業(yè)均價(jià)偏低〕。區(qū)域供應(yīng)面積成交面積城東24.4320.81城南15.2731.78城西22.5732.25城北8.3012.31城中4.470.15龍泉15.8324.94郫縣14.4312.80雙流42.5730.23溫江17.6914.63新都51.6634.94表：2021年1-12月各區(qū)商業(yè)供求量〔萬方〕257262992630818253212206833681318253312936550圖：2021年1-12月各區(qū)商業(yè)成交均價(jià)〔元/平〕22584辦公市場(chǎng)/供求圖：月度辦公供求量及成交價(jià)〔萬方，元/平〕0.922017年累計(jì)供求比2016年價(jià)格增幅：+17.04%2017年價(jià)格增幅：+17.23%2021年成都市辦公供給335.54萬㎡，環(huán)比大幅上漲72.64%；成交365.90萬㎡，環(huán)比上漲61.41%；供求比為0.92；成交均價(jià)12117元/㎡,同比上漲17.23%。0.862016年累計(jì)供求比辦公市場(chǎng)/區(qū)域辦公物業(yè)的供求主要集中在雙流、城南、城西和城東區(qū)域；成交量最高的為城南和雙流區(qū)域；辦公價(jià)格最高的為城中和城南區(qū)域，價(jià)格分別為1.75萬/平和1.56萬/平，價(jià)格最低的溫江區(qū)域辦公單價(jià)僅6317元/平。區(qū)域供應(yīng)面積成交面積城東53.8144.68城南67.4492.19城西54.9144.06城北22.2934.75城中14.515.06龍泉9.6917.41郫縣11.3442.94雙流77.7059.99溫江8.522.37新都15.3322.45表：2021年1-12月各區(qū)辦公供求量〔萬方〕6753766275191229463171138412045156041387417506圖：2021年1-12月各區(qū)辦公成交均價(jià)〔元/平〕成都商辦/市場(chǎng)市場(chǎng)總結(jié)：商辦市場(chǎng)商業(yè)辦公需求回暖，持續(xù)去化庫(kù)存辦公市場(chǎng)供銷量在2021年有所上升，但庫(kù)存壓力大，且存量集中在城南區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)依然劇烈，去化困難；辦公遠(yuǎn)郊市場(chǎng)活潑度低；Loft產(chǎn)品近兩年活潑度較高，受商業(yè)層高限制，未來供給將減少。成都商辦/市場(chǎng)后市預(yù)判：商辦市場(chǎng)02Thispartisaboutthebreakdownofthemarketsegment,analysisofthedifferencesbetweenthevarioussectors,aswellasthepurchasingpoweroftheplate,competitiveandotherfactors.板塊市場(chǎng)研究板塊分析/板塊地圖根據(jù)行政區(qū)劃、行業(yè)認(rèn)知、房地產(chǎn)開展水平等原那么，我們將主城區(qū)和郊區(qū)十大區(qū)域劃分成76個(gè)板塊。成都房地產(chǎn)板塊地圖城中區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城東區(qū)城北區(qū)板塊供求分析Ⅰ板塊供求價(jià)分析不同物業(yè)類型的熱點(diǎn)板塊分析熱點(diǎn)板塊供求量?jī)r(jià)格高地成交價(jià)高光板塊物業(yè)類型板塊分析/板塊分類供應(yīng)量高成交量高溫江新城板塊華陽(yáng)板塊新都新城板塊華陽(yáng)板塊雙流非板塊大面-洪河板塊均價(jià)高價(jià)格增速高新都非板塊外雙楠板塊中和板塊九眼橋板塊春熙板塊桐梓林板塊商品住宅成交最多溫江新城板塊商業(yè)成交最多新城南板塊辦公成交最多新城南板塊板塊分析/供求熱點(diǎn)序號(hào)板塊供應(yīng)量（萬方）成交面積（萬方）成交均價(jià)（元/平）均價(jià)增幅1華陽(yáng)板塊162.11127.961168644%2雙流非板塊120.4797.631003027%3大面-洪河板塊89.75113.77894540%4新都新城板塊81.34122.9174248%5溫江新城板塊75.79164.77815439%6龍泉城區(qū)板塊65.7399.19655413%7郫筒板塊59.6491.95566017%8同安板塊56.1958.75663438%9大豐板塊54.1875.09761719%10龍?zhí)端掳鍓K49.9453.521037626%11東升板塊43.5479.76797119%12外雙楠板塊41.8856.211631552%13光華板塊38.8935.151325024%14新城南板塊38.3566.061824741%15金馬板塊34.9823.88651040%16沙河板塊34.6154.711479734%17紅光板塊31.1557.20604212%18西河板塊28.1446.64519611%19羊西線板塊25.018.97130634%20中和板塊24.7223.511474050%21天回鎮(zhèn)板塊22.7425.9079199%23新都老城板塊19.9723.11616021%24溫江老城板塊18.5237.07647527%25航空港板塊15.7722.33956335%26九里堤板塊14.2524.551175119%27新都非板塊13.7013.47758258%28斑竹園鎮(zhèn)板塊13.1613.825648-5%29永寧板塊12.2218.03664511%30柏合板塊9.0014.38515013%31高新西區(qū)板塊8.8316.62875222%32建設(shè)路板塊6.5622.061459925%33萬春板塊5.6721.36643112%34成龍路板塊5.4954.541703436%35郫縣非板塊5.2012.00510217%序號(hào)板塊供應(yīng)量（萬方）成交面積（萬方）成交均價(jià)（元/平）均價(jià)增幅36溫江非板塊4.3310.7450524%37三圣鄉(xiāng)板塊3.5017.221211216%38青龍場(chǎng)板塊3.4618.551047519%39金沙板塊3.2716.881594317%40荷花池板塊3.224.231390719%41望江板塊1.454.061489626%42牧馬山板塊0.265.611429525%43九眼橋板塊0.000.3337624-34%44春熙板塊0.009.942388515%45桐梓林板塊0.000.842150047%46站南板塊0.000.012003323%47高升橋板塊0.000.311971310%48水碾河板塊0.001.661944649%49洗面橋板塊0.000.051889247%50站南板塊0.001.231809938%51紅牌樓板塊0.001.371703523%52騾馬市板塊0.003.461677235%53沙灣板塊0.005.13157866%54新棕樹板塊0.002.20156026%55新華板塊0.000.041549216%56棕樹板塊0.000.031449818%57李家沱板塊0.001.571439317%58撫琴-石人板塊0.000.071407618%59少城板塊0.003.681390123%60迎賓大道板塊0.009.471331613%61浣花板塊0.000.08130699%62八里小區(qū)板塊0.006.661284723%63內(nèi)雙楠板塊0.000.7312140-3%64五塊石板塊0.004.251048320%65神仙樹板塊0.000.00104401%66犀浦板塊0.0095.54968719%67新繁板塊0.006.6947613%68洛帶板塊0.002.7742906%板塊分析/高光板塊序號(hào)板塊住宅成交量（平米）住宅成交套數(shù)（套）住宅成交均價(jià)（元/平）1溫江新城板塊1647713.01632271542華陽(yáng)板塊1279608.911566116863新都新城板塊1229059.4113347423序號(hào)板塊商業(yè)成交量（平米）商業(yè)成交套數(shù)（套）商業(yè)成交均價(jià)（元/平）1新城南板塊277380.53463306202新都新城板塊207364.41442175333華陽(yáng)板塊121699.0140832026序號(hào)板塊辦公成交量（平米）辦公成交套數(shù)（套）辦公成交均價(jià)（元/平）1新城南板塊911385.08909156042郫筒板塊273769.2227071883華陽(yáng)板塊221718.8346312890住宅前3板塊前3板塊前3板塊商業(yè)辦公板塊指數(shù)分級(jí)Ⅱ購(gòu)買力分級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力分級(jí)漲跌度分級(jí)購(gòu)買力指數(shù)套總價(jià)（萬元）單價(jià)（元/平）第一梯隊(duì)〔高單價(jià)、高總價(jià)〕洗面橋板塊、新城南板塊、站南板塊、紅牌樓板塊、成龍路板塊、騾馬市板塊、外雙楠板塊、沙灣板塊、新宗樹板塊、望江板塊、沙河板塊、建設(shè)路板塊、中和板塊、李家沱板塊、迎賓大道板、撫琴-石人板塊塊第二梯隊(duì)〔高單價(jià)、低總價(jià)〕第四梯隊(duì)〔低單價(jià)、低總價(jià)〕注：?jiǎn)蝺r(jià)與套總價(jià)數(shù)據(jù)均采用1-12月的板塊商品住宅平均數(shù)板塊指數(shù)分級(jí)/購(gòu)置力高單價(jià)高總價(jià)高單價(jià)低總價(jià)低單價(jià)低總價(jià)荷花池板塊、少城板塊、迎賓大道板塊、光華板塊、浣花板塊、新華板塊、羊西線板塊、八里小區(qū)板塊、內(nèi)雙楠板塊、三圣鄉(xiāng)板塊、九里堤板塊、華陽(yáng)板塊、五塊石板塊、青龍場(chǎng)板塊、神仙樹板塊、龍?zhí)端掳鍓K、犀浦板塊、航空港板塊、大面-洪河板塊、高新西區(qū)板塊、東升板塊、天回鎮(zhèn)板塊、大豐板塊、永寧板塊、同安板塊、龍泉城區(qū)板塊、金馬板塊、萬春板塊、紅光板塊、郫筒板塊、斑竹園鎮(zhèn)板塊、西河板塊、柏合板塊、新繁板塊、洛帶板塊低單價(jià)高總價(jià)牧馬山板塊九眼橋板塊第三梯隊(duì)〔低單價(jià)、高總價(jià)〕牧馬山板塊桐梓林板塊春熙板塊金沙板塊競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)成交面積（萬方）供求比第一梯隊(duì)〔高成交〕華陽(yáng)板塊、雙流非板塊第二梯隊(duì)〔低成交、低供給〕第三梯隊(duì)〔低成交、高供給〕注：供求比與成交面積數(shù)據(jù)采用各板塊1-12月商品住宅累計(jì)數(shù)據(jù)板塊指數(shù)分級(jí)/競(jìng)爭(zhēng)力高成交高供應(yīng)低成交高供應(yīng)高成交低供應(yīng)光華板塊、中和板塊、羊西板塊、金馬板塊、新都非板塊低成交低供應(yīng)新城南板塊溫江新城板塊金馬板塊羊西板塊光華板塊中和板塊華陽(yáng)板塊雙流非板塊龍泉城區(qū)板塊新都新城板塊大面洪河板塊郫筒板塊東升板塊大豐板塊犀浦板塊成龍路板塊新都非板塊漲跌度指數(shù)均價(jià)環(huán)比(%)成交量環(huán)比(%)第一梯隊(duì)〔量?jī)r(jià)齊升〕紅光板塊、天回鎮(zhèn)板塊、郫筒板塊、新都新城板塊、光華板塊、大豐板塊、五塊石板塊、牧馬山板塊、柏合板塊、龍泉城區(qū)板塊、大面-洪河板塊、東升板塊、沙河板塊、溫江新城板塊、雙流非板塊、中和板塊、春熙板塊、新繁板塊、萬春板塊、八里小區(qū)板塊、青龍場(chǎng)板塊、金沙板塊、建設(shè)路板塊、成龍路板塊、高新西區(qū)板塊、航空港板塊、迎賓大道板塊、沙灣板塊、羊西線板塊、騾馬市板塊、三圣鄉(xiāng)板塊、新華板塊、華陽(yáng)板塊、新城南板塊、高升橋板塊、洛帶板塊、望江板塊、李家沱板塊、新棕樹板塊、紅牌樓板塊、桐梓林板塊、浣花板塊、撫琴-石人板塊、洗面橋板塊、棕樹板塊、神仙樹板塊、站南板塊第二梯隊(duì)〔量跌價(jià)升〕第三梯隊(duì)〔量升價(jià)跌〕注：量?jī)r(jià)漲幅均采用各板塊全年與去年的商品住宅環(huán)比數(shù)據(jù)板塊指數(shù)分級(jí)/漲跌度十陵板塊量?jī)r(jià)齊升內(nèi)雙楠板塊量跌價(jià)升量升價(jià)跌量跌價(jià)跌外雙楠板塊內(nèi)雙楠板塊站南板塊新都非板塊溫江老城板塊龍?zhí)端掳鍓K大面洪河板塊板塊指數(shù)分級(jí)/市場(chǎng)市場(chǎng)需求旺盛成都擁有大量棚戶區(qū)改造需拆遷，且以貨幣補(bǔ)償為主，導(dǎo)致短期內(nèi)形成大量需求，需求旺盛。成都二圈層被納入中心城區(qū)范圍讓成都正式進(jìn)入“雙核聯(lián)動(dòng)、多中心支撐〞的開展模式。成都堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)立城〞的理念，不斷引進(jìn)人才，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)開展奠定了一定的人才根底。預(yù)計(jì)未來幾年，成都中心城區(qū)人口增速將會(huì)放緩，而二三圈層人口預(yù)計(jì)會(huì)引來快速增長(zhǎng)期，尤其是新劃入中心城區(qū)的二圈層增速會(huì)更快，市場(chǎng)需求旺盛。人才落戶也產(chǎn)生了一批新的購(gòu)房需求，但新房限價(jià)使很多工程無法如期取得預(yù)售證而導(dǎo)致市場(chǎng)供給也嚴(yán)重缺乏。成都作為省會(huì)城，且又是國(guó)家新一線城市，對(duì)周邊的人口吸附能力比較強(qiáng)的。板塊指數(shù)分級(jí)/市場(chǎng)根據(jù)成都未來5年開展定調(diào):“東進(jìn)、南拓、西控、北改、中優(yōu)“，以及簡(jiǎn)州新城〞一山連兩翼〞的開展規(guī)劃，預(yù)計(jì)向東開展成為近期成都市場(chǎng)的開展主方向。城南、天府新區(qū)過熱板塊逐步降溫整體市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)過渡期后市預(yù)判分區(qū)域限購(gòu)差異化限貸最嚴(yán)限購(gòu)+最強(qiáng)限貸限商+限價(jià)+限售03Thispartistherankingoftheprojectwiththeenterprise,includingsalesarea,theamountofsales,themostexpensiveunit,Rankingisdividedintoresidential,villas,commercialandoffice,aswellasenterprises.1-12月排行榜住宅排行榜Ⅰ成交面積TOP10成交金額TOP10

住宅排行榜2021年成都住宅銷售面積TOP101第五城320842㎡2萬科城199780㎡3萬科理想城180508㎡4綠地悅?cè)毓^175039㎡5西派城166399㎡6雅礱陽(yáng)光花園162700㎡7恒大御龍?zhí)旆?61899㎡

8金科天宸156162㎡9時(shí)代校園廣場(chǎng)155866㎡10林溪康城151248㎡2021年成都住宅銷售金額TOP101西派城30.31億2第五城27.28億3萬科城27.00億4萬科理想城19.51億5陽(yáng)光城檀府19.16億6盛和林語(yǔ)17.12億7成都銀泰中心16.79億8電建地產(chǎn)洺