丹東市2011年房地產市場調研報告(終稿)

2011丹東房地產市場調研報告(bàogào)精仕·偉業(yè)(wěiyè)電影式分鏡頭思考共三十六頁膠片(jiāopiàn)總瀏覽分鏡頭腳本(jiǎoběn)■宏觀環(huán)境分析▲城市現(xiàn)狀▲城市規(guī)劃▲經(jīng)濟環(huán)境▲項目立地研究■丹東房地產市場分析▲市場概述▲區(qū)域市場地位▲板塊分析■各個區(qū)域內典型個案分析▲競爭區(qū)域及對手確定▲區(qū)域內競爭個案分析▲區(qū)域外競爭個案分析共三十六頁長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析我們怎樣(zěnyàng)演繹長鏡頭？

可能您會看到大量的數(shù)字統(tǒng)計和資料統(tǒng)計，我們并不是為了將這些數(shù)字堆積起來，最主要的是我們通過這些數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)居民的購買能力和購買特征，從而掌控丹東整個房地產市場走勢！共三十六頁■丹東區(qū)位：丹東位于(wèiyú)東北亞的中心地帶，是環(huán)黃海經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要交匯點，具有沿江、沿海、沿邊“三沿”優(yōu)勢，與朝鮮半島有300公里的邊境線。隨著遼寧沿海經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略，丹東將成為中國及歐亞大陸經(jīng)陸路、海路與日本、朝鮮半島開展經(jīng)貿合作的重要城市。

長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析■丹東房地產發(fā)展重點：目前丹東市房地產發(fā)展重點區(qū)域向南延伸，重點打造“丹東國門灣新城區(qū)”。形成丹東、新城區(qū)、東港市齊步發(fā)展格局，建設大丹東。城市現(xiàn)狀共三十六頁■交通狀況：丹東交通通信便捷，海陸空交通四通八達，已形成丹大丹沈現(xiàn)代化立體交通運輸網(wǎng)絡。隨著(suízhe)丹大、丹沈城際高鐵的建設，丹東已溶入沈大1小時經(jīng)濟圈。丹大、丹沈城際高鐵預計2012年全線開通?！龀鞘卸ㄎ?dìngwèi)：2009年隨著遼寧沿海經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略，丹東的新一輪發(fā)展定位：把丹東建設成為中國東北亞東部現(xiàn)代化沿海港口城市

長鏡頭—宏觀市場分析■城市地位：是遼東地區(qū)的經(jīng)濟中心，未來東北東部地區(qū)經(jīng)濟中心，東北亞經(jīng)濟重要的中心城市之一。

城市現(xiàn)狀共三十六頁經(jīng)濟(jīngjì)概況長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析■GDP值年份GDP值同比增長2010735億元23%2009655億元20%2008564億元22%2007462億元17.1%2006385.4億元17%◎丹東的國民生產總值相對增長速度相對較快，然與全國發(fā)達城市相比差距亦非常明顯。但增長速度快，預示發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

25%20%15%10%5%0%GDP值（億元）同比增長（%）385.446256465573523%22%20%17.1%17%共三十六頁■人均(rénjūn)GDP值長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經(jīng)濟概況年份人均GDP值同比增長2010年32435元15.97%2009年26955元18.27%2008年23223元13.9%2007年20901元12.7%2006年19175元11.6%◎丹東人均GDP雖然同比增長相對其他城市緩慢，但數(shù)額高，人均收入較高，消費潛力大。20%10%0%人均GDP值（元）同比增長（%）191752090123223269553243518.27%15.97%13.9%12.7%11.6%共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經(jīng)濟(jīngjì)概況■恩格爾系數(shù)時間恩格爾系數(shù)同比增長率2010年39.90%0.25%2009年39.80%-4.00%2008年41.50%5.30%2007年39.40%-4.10%2006年41.10%3.18%◎丹東近幾年城市居民家庭恩格爾系數(shù)在40%左右波動，波動幅度較小，丹東市城市居民生活水平處于接近小康之間，購買力較強共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經(jīng)濟(jīngjì)概況■人均消費與可支配收入比例消費支出類別支出比重（%）食品39.84%衣著9.81%家庭設備用品及服務4.20%醫(yī)療保健8.85%交通和通信10.38%教育文化娛樂服務11.90%居住10.24%雜項商品和服務4.78%◎丹東居民在傳統(tǒng)的食品和衣著的消費支出方面正在逐漸減小，交通、教育、娛樂、居住方面的支出逐漸增加，可以看出，丹東居民對日常生活以外的需求正在逐步加大，消費市場旺盛．共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經(jīng)濟(jīngjì)概況■住房支出比重

時間住房支出比重同比增長率2010年10.24%9.17%2009年9.38%-17.14%2008年11.32%-10.94%2007年12.71%12.78%2006年11.27%9.75%◎丹東近年的住房支出比重在10%-15%之間波動，2009年住房支出比重有所下降，但2010年有強勢回升的趨勢，居民住房消費信心正在逐漸加強共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經(jīng)濟(jīngjì)概況■人均住房面積

時間城市居民人均住房面積（㎡/人)同比增長率（%)2010年17.42.90%2009年16.82.20%2008年16.41.70%2007年16.121.30%2006年15.90.90%◎丹東居民人均住房面積近年逐年遞增，丹東市居住條件和生活環(huán)境正在逐步改善共三十六頁2010年丹東國民經(jīng)濟概況

■固定資產投資全年全社會(shèhuì)固定資產投資完成800億元，比上年增長52.4%。其中，建設項目投資564.4億元，增長58.7%

房地產投資120億元，增長35.7%農村投資115.6億元，增長42.7%

■社會消費品零售總額全年實現(xiàn)社會消費品零售總額234億元，比上年增長18.2%。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額150億元，增長19.5%；縣消費品零售額15億元，增長18.5%；縣以下消費品零售額69億元，增長15.2%。長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經(jīng)濟(jīngjì)概況■丹東“十一五”規(guī)劃綱要與發(fā)展計劃

◎規(guī)劃方向：緊緊圍繞遼寧沿海經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略的政策優(yōu)勢。以新鴨綠江公路大橋、沈丹客運專線、丹大快速鐵路、丹通丹海高速、海洋紅港為代表的大交通樞紐，以本鋼不銹鋼、儀器儀表、風電裝備制造、黃金產業(yè)、硼鐵綜合利用為代表的大工業(yè)集群，以丹東新城區(qū)為核心、“四大組團”為載體的大規(guī)模城市帶建設……向世人展現(xiàn)著北黃海經(jīng)濟帶“大丹東”的精彩樂章。指標名稱2010年“未來三年規(guī)劃”指標屬性2012年預計年均增長%生產總值735億元1000億元13%預期性人均生產總值32435元63000元12%預期性固定資產投資800億元1000億元16%預期性常住人口242.6萬人350萬人0.97%預期性城鎮(zhèn)人均住宅面積17.4㎡24㎡……預期性◎十一五規(guī)劃小結：政府對丹東未來的經(jīng)濟發(fā)展預期看好，GDP年均增長率13%，預計到2012年將達到1000億元，經(jīng)濟增長勢頭十分強勁。而未來五年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積的增長，也將為房地產市場提供廣闊的發(fā)展空間共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)■城鎮(zhèn)體系：整個丹東市現(xiàn)轄2個縣級市(東港市、鳳城市)、1個縣(寬甸縣)和3個區(qū)(振興區(qū)、元寶區(qū)、振安區(qū))。另外，還有2個國家級對外開放先導區(qū)(丹東國門灣新城區(qū)、丹東沿邊經(jīng)濟貿易區(qū))。■城市結構：規(guī)劃未來丹東城市以“一核、兩翼、兩大板塊”為總體布局。形成主城區(qū)、新城區(qū)和新港區(qū)三大組團為核心組團；以丹東沿江、沿海三個產業(yè)組團為兩翼開發(fā)建設；鳳城及寬甸兩個縣級區(qū)域為兩大板塊。以遼寧沿海經(jīng)濟帶為契機構建大丹東。共三十六頁長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析城市規(guī)劃■城市格局：基本上形成了高新技術(ɡāoxīnjìshù)產業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、風景旅游區(qū)、金融商務區(qū)、中央商務區(qū)、中心居住區(qū)、城市商業(yè)區(qū)等為主體的現(xiàn)代化新型城市格局。城市商業(yè)區(qū)商業(yè)次中心金融商務區(qū)中心居住區(qū)中心居住區(qū)中心居住區(qū)中心居住區(qū)風景旅游區(qū)風景旅游區(qū)風景旅游區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)共三十六頁■城市交通規(guī)劃：◎鐵路：隨著沈丹客運專線的開工、丹大客運專線得到國務院的批復、東北東部鐵路進入施工關鍵期。未來丹東到沈陽不足1小時，到大連1個半小時左右。三年后遼寧將要形成沈陽、丹東、大連這么一個“鐵三角”的重要交通格局。◎公路：丹大、沈丹高速公路貫穿全境，丹通、丹海高速公路年內可完成(wánchéng)路基工程，不難想象，當這些重大項目全面建成后，丹東在東北東部和東北亞地區(qū)的交通樞紐地位將大大提升。隨之而來的，是人流、物流、商貿流、信息流、資本流集聚與交換。

長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析城市規(guī)劃共三十六頁■各區(qū)域產業(yè)情況◎新城區(qū)區(qū)域——未來(wèilái)城市中心、商業(yè)商務區(qū)：丹東國門灣新城區(qū)，丹東市未來的城市行政文化中心，東北東部現(xiàn)代物流中心◎丹東市區(qū)區(qū)域——經(jīng)濟、金融、商業(yè)中心：丹東市主城區(qū)，經(jīng)濟、商業(yè)中心，金融配套設施齊全地理位置優(yōu)勢明顯。◎東港區(qū)域——城市副中心、商新產業(yè)園區(qū)：依托大東港區(qū)位優(yōu)勢，形成現(xiàn)代裝備制造業(yè)區(qū)域、水產加工業(yè)區(qū)域，丹港同城化戰(zhàn)略的實施為東港成為城市副中心提供了政策支持?！驅挼榧傍P城區(qū)域——風景旅游度假區(qū)、礦產資源區(qū)：集中了大量的自然旅游資源。擁有國家4A級風景旅游區(qū)—五龍山風景區(qū)、河口風景區(qū)等。區(qū)域已成熟。同時因生態(tài)旅游的興起，這里也成為生態(tài)居住區(qū)。長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析城市規(guī)劃共三十六頁長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析■宏觀經(jīng)濟(hónɡɡuānjīnɡjì)總結丹東作為中國唯一一個沿邊、沿海、沿江城市。近幾年GDP值迅速增長，第二產業(yè)和第三產業(yè)協(xié)調發(fā)展，人均可支配收入逐步提高，人民生活水平穩(wěn)步提升，居住環(huán)境和生活品質得到了很大的改善，現(xiàn)代化、多功能的城市發(fā)展格局已經(jīng)初步形成，伴隨著遼寧沿海經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略，丹東做為規(guī)劃帶的起點，必將迎來城市發(fā)展的又一輪新的高潮。共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析怎樣把中鏡頭(jìngtóu)的腳本做好？在了解了居民的購買力和購買特征之后，我們又怎樣激起他們的購買欲望呢？在這之前我們應該看看房地產市場是怎樣的一個發(fā)展趨勢，這個市場是否會被人看好？市區(qū)各大板塊之間的房地產市場情況如何？這里我們同樣需要引進一些數(shù)據(jù)來探索出房地產市場的發(fā)展情況。共三十六頁■發(fā)展歷程：丹東房地產市場發(fā)展經(jīng)歷了起跑——飛速——規(guī)范三個階段。1998年開始進入起跑階段，此時的房地產市場土地供應量少，開發(fā)層次(céngcì)參差不齊，房地產市場發(fā)展不規(guī)范；進入21世紀，丹東房地產市場也進入飛速發(fā)展期，房地產建設大量興起，快速成為該時間內的主線，此時期內開發(fā)規(guī)模急劇增加，開發(fā)檔次逐漸提高，隨著政府2005年宏觀調控，房地產市場發(fā)展慢慢由無序競爭向良性競爭發(fā)展。最近三年，丹東房地產市場各項指標增長迅速，丹東房地產市場擁有巨大的發(fā)展空間。市場(shìchǎng)概述■發(fā)展特征：◎土地供應加大，增加市場供給；◎開工建設進度加快；◎住宅建設力度加大，市場供應結構逐步調整；◎住宅竣工面積快速增長，空置面積降幅趨緩,

供求矛盾逐步緩解；◎山景房，旅游文化概念住宅開發(fā)力度加大。中鏡頭—丹東房地產市場分析共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析市場(shìchǎng)概述■房地產投資在固定資產投資中比重：◎丹東房地產投資相對較平穩(wěn)，2010年房地產投資占全市固定資產投入31%，呈逐年上漲的趨勢，隨著房地產業(yè)向二三線城市延伸，丹東房地產市場前景良好?！龅|房地產開發(fā)企業(yè)概述：◎全市房地產開發(fā)企業(yè)204個，房地產開發(fā)投資88.4億元，比上年增長50.9%。全年房地產開發(fā)總施工面積616.7萬平方米，比上年增長6.2%。其中，新開工面積378.7萬平方米，增長51.2%。全年房屋竣工面積186萬平方米，比上年增長6.3%。商品房銷售面積248.4萬平方米，比上年增長28.6%。商品房銷售額77.8億元，比上年增長54.4%。年末全市商品房空置面積75.1萬平方米，比上年末增長28.8%。共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析市場(shìchǎng)概述■房價年份商品房均價（元/m2）2011年上半年45002010390020093530200832142007295020062580◎丹東商品房均價平均每年上漲300元/㎡左右，增長勢頭強勁，發(fā)展態(tài)勢良好，2011年上半年隨著一二線城市限購及頻繁的房地產調控政策的出臺，一二城市投資熱錢大量涌入丹東市房地產市場促使丹東房地產價格瘋狂上漲，已成為國家房地產重點監(jiān)察地區(qū)。共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析市場(shìchǎng)概述■目前各板塊在售住宅銷售均價市場板塊銷售均價振興區(qū)板塊5000元/㎡元寶區(qū)板塊4500元/㎡振安區(qū)板塊4000元/㎡新城區(qū)板塊4000元/㎡東港區(qū)板塊3500元/㎡五龍背板塊4000元/㎡◎振興區(qū)板塊受其連接新城區(qū)重點發(fā)展地塊影響價格最高，建筑形態(tài)大部分為江景房、地段房、學區(qū)房、山景房為主，元寶區(qū)板塊和振安區(qū)板塊屬于生活配套較為完善區(qū)，價格次之，其他板塊價格范圍在4000-4500元/㎡之間，價格基本符合丹東房地產市場現(xiàn)時價格平均水平500045004000400035004000銷售均價（元/㎡）共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析市場(shìchǎng)概述■目前各板塊在售住宅銷售率◎目前丹東各在售樓盤銷售情況比較理想，房地產市場較為活躍。市場板塊銷售率振興區(qū)板塊80%元寶區(qū)板塊90%振安區(qū)板塊60%新城區(qū)板塊70%東港區(qū)板塊70%五龍背板塊60%80%90%60%70%70%60%銷售率（%）共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析■房地產市場(shìchǎng)小結近幾年丹東房地產市場發(fā)展平穩(wěn)，房地產投資在固定資產中的投資穩(wěn)步提高，商品房銷售面積不斷增加，大量的高品質項目迅速崛起，帶動了相關產業(yè)的協(xié)調發(fā)展。丹東市區(qū)房地產市場共劃分為個板塊，各板塊目前在售樓盤銷售率高，商品房銷售價格漲幅較大，市場前景看好，整體房地產市場潛力巨大。共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析區(qū)域市場地位■總體(zǒngtǐ)市場格局共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析振興區(qū)板塊－－城市(chéngshì)副中心商務商業(yè)區(qū)振興區(qū)板塊項目名稱建筑面積容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價元/m2銷售率客源組成板塊在售代表樓盤分析◎配套：北部新區(qū)現(xiàn)如今已經(jīng)成為一個丹東市的大型綜合性居住區(qū)，尤其是輕軌泉水站的開通，更讓居住者感受到生活的便捷，以華南沃爾瑪超市為核心的華南商業(yè)配套更是全面解除居住者的后顧之憂?！稣衽d區(qū)板塊共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析元寶區(qū)板塊－－傳統(tǒng)(chuántǒng)城市中央居住區(qū)項目名稱建筑面積（m2）容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型（m2）均價（元/m2）銷售率客源組成板塊在售代表樓盤分析◎本區(qū)域商業(yè)配套齊全，物業(yè)形態(tài)呈多樣化，主要以小高層、高層、多層為主；戶型面積段大多控制在80-150㎡之間，反映當?shù)叵M者購買需求特點；市場價格范圍在3000-4000元/㎡，價格相對同等區(qū)域偏高；樓盤異性大，體現(xiàn)當?shù)叵M者不同層次需求?！鲈獙殔^(qū)板塊元寶區(qū)板塊共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析■振安區(qū)板塊(bǎnkuài)振安區(qū)板塊項目名稱建筑面積m2容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型m2均價元/m2銷售率客源組成板塊在售代表樓盤分析◎物業(yè)形態(tài)以高層為主，客戶整體定位是中高檔消費群體，產品類型以高檔住宅、商務生態(tài)復合功能街區(qū)為主，購買群體主要以高級白領和外地成功人士為主，近年來，隨著國際化高尚海岸生活區(qū)的地位逐漸確立，區(qū)域樓盤成交價格的上漲成為主導趨勢。振安區(qū)板塊－－復合型國際化高尚海岸生活區(qū)共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析新城區(qū)板塊－－百萬(bǎiwàn)平米海岸線社區(qū)大盤造城小平島板塊■新城區(qū)板塊項目名稱建筑面積容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型m2均價元/m2銷售率客源組成板塊在售代表樓盤分析◎丹東未來的行政、金融、文化中心，旅游風景區(qū)和生活休閑區(qū)．區(qū)域項目升值空間巨大，但需解決區(qū)域交通路網(wǎng)體系，新城區(qū)目前開發(fā)的有“新加坡城”、“牛頓方式”等集五星級酒店、購物中心、寫字樓、住宅樓、商業(yè)網(wǎng)點為一體的大型城市綜合體。由于項目的規(guī)模龐大，配套的跟進與人氣的巨增都將帶動整個區(qū)域的成熟發(fā)展。區(qū)域市場開發(fā)前景較好。共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析五龍背板塊(bǎnkuài)－－城市自然生態(tài)宜居社區(qū)項目名稱建筑面積m2容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型m2均價元/m2銷售率客源組成金海溫泉小鎮(zhèn)1350001.5多層、小高80～120550030%以東三省客源為主，投資客居多五龍溫泉山莊1250001.6多層45～130450080%本地客源、外地客源板塊在售代表樓盤分析■五龍背板塊（重點板塊）◎該區(qū)域擁有五龍背溫泉水系、五龍背森林公園，自然資源豐富，配套齊全，居住條件較好。目前本區(qū)域開發(fā)項目以金海的“溫泉小鎮(zhèn)”為主，區(qū)域產品主打“溫泉養(yǎng)生”概念，產品設計均呈現(xiàn)出山水人居的特點。本區(qū)域產品物業(yè)形態(tài)多樣化，包括多層、小高層、高層等。住宅均價2700元/平方米，但各樓盤價格差異較大，客源分布范圍較廣。該區(qū)域商品商品總價較高，客戶定位要求高，銷售周期長。五龍背板塊共三十六頁市場(shìchǎng)格局總結

中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析■板塊發(fā)展格局概述：城市區(qū)域板塊功能明顯，中心區(qū)域為元寶區(qū)區(qū)域板塊、振興區(qū)區(qū)域板塊、振安區(qū)區(qū)域板塊；生活配套逐漸齊全的新城區(qū)區(qū)域板塊；城市副中心東港區(qū)區(qū)域板塊；自然旅游資源豐富的五龍背區(qū)域板塊。城市板塊間聯(lián)系緊密但又特征各異，共同形成了丹東居住板塊格局。■價格：城市中心板塊區(qū)域價格范圍在4000元/㎡~5000元/㎡。新城區(qū)板塊價格在4500元/㎡~3800元/㎡之間；城市副中心板塊(東港區(qū))價格范圍為4000元/㎡~3800元/㎡；五龍背板塊樓盤均價已達到了4000元/㎡?！隹蛻簦?/p>