成都某綜合物業(yè)收購(gòu)?fù)顿Y分析報(bào)告

四威大廈投資分析報(bào)告(2005年)目錄一、項(xiàng)目相關(guān)的批文..........................................................................................................................................2二、項(xiàng)目概況......................................................................................................................................................2三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀..............................................................................................................................................3四、目前主要問(wèn)題..............................................................................................................................................3五、合理購(gòu)置價(jià)分析..........................................................................................................................................3(一)短期投資情況.............................................................................................................................................................3一)求取合理購(gòu)置價(jià)假設(shè)條件.......................................................................................................................................3二)合理購(gòu)置價(jià)估算......................................................................................................................................................3三)在銷(xiāo)售利潤(rùn)率15%時(shí)合理購(gòu)置價(jià)的計(jì)算表............................................................................................................3(二)長(zhǎng)期投資情況.............................................................................................................................................................4一)求取合理購(gòu)置價(jià)假設(shè)條件.......................................................................................................................................4二)合理購(gòu)置價(jià)估算......................................................................................................................................................4三)在年投資利潤(rùn)率5%時(shí)合理購(gòu)置價(jià)的計(jì)算表..........................................................................................................4四)在年投資利潤(rùn)率5%時(shí)投資經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量表..........................................................................................................5六、建議..............................................................................................................................................................5七、附件..............................................................................................................................................................6(一)住宅出租計(jì)劃和出租收入估算表.............................................................................................................................6(二)商業(yè)出租計(jì)劃和出租收入估算表.............................................................................................................................6(三)車(chē)位出租計(jì)劃和出租收入估算表.............................................................................................................................6(四)租賃稅金及附加.........................................................................................................................................................7(五)在年投資利潤(rùn)率5%時(shí)合理購(gòu)置價(jià)的計(jì)算表...........................................................................................................71一、項(xiàng)目相關(guān)的批文該項(xiàng)目業(yè)主為中國(guó)電子科技集團(tuán)公司第二十九研究所，目前了解到的其獲得的有關(guān)證照文件如下：序號(hào)名稱(chēng)說(shuō)明1土地使用證土地使用面積10600.04平方米(15.9畝)為501999年2公司第二十九研究所關(guān)系不詳。23投資許可證許可證編號(hào):成固許(全基)字第No.0002549號(hào)，項(xiàng)目名稱(chēng)為盛世商住樓，發(fā)證時(shí)間為1995年4月25日成都市公安消防支隊(duì)關(guān)于成公消防監(jiān)(1995)068號(hào)，文件簽發(fā)日期為1995年6月19日同意成都火炬房屋開(kāi)發(fā)公司修建盛世商住樓的批復(fù)45成都市建設(shè)工程規(guī)劃許可成都市規(guī)劃管理局1995年5月29日簽發(fā)，證號(hào)成規(guī)管(95)第297號(hào)證成都市工程建設(shè)許可證成都市建設(shè)管理委員會(huì)建筑業(yè)管理處1995年5月3日簽發(fā)，證號(hào)成建管(95)第143號(hào)，建設(shè)規(guī)模為29613平方米二、項(xiàng)目概況1-87街1-160號(hào)，紅光西路101-107號(hào)，東臨泰安里，西臨金魚(yú)街，南臨互利正街，北臨成灌公路。該項(xiàng)目占地15.9畝，建筑面積32328.82平方米，地下兩層車(chē)庫(kù)，負(fù)二層2398.1平方米，負(fù)一層2210.31平方米，地上一至三層為營(yíng)業(yè)房，第一層建筑面積2325.76平方米，第二層、第三層建筑面積各為2624.7平方米，第四層至第十五層為住宅，建筑面積各為1678.77186084608.41平3787.58平方米(包括一樓營(yíng)業(yè)房1312.35平方米)，五至十五樓住宅10212.01平方米。具體出售部分見(jiàn)下表：樓層用途單元號(hào)房號(hào)套內(nèi)面積公攤面積建筑面積是否納入收購(gòu)納入收購(gòu)的建筑面積2398.1負(fù)二層負(fù)一層一層車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)營(yíng)業(yè)111212122039.211874.01985.95985.951112.671112.671112.671112.67799.75627.78170.94254.92358.89336.32398.12210.311162.881162.881312.351312.351312.351312.35940.5納入納入2210.31176.93176.93199.68199.68199.68199.68140.75110.4930.08納入1162.88不納入納入二層三層四層五層營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)1312.351312.35不納入納入不納入不納入不納入住宅1(A座)12(B座)2住宅1(A座)12738.27201.02299.78其中807.01納入807.0144.8623188.94184.95247.83160.27109.85109.857997.56277.833.2532.5543.6228.2119.3319.331407.51104.9222.19217.542(B座)1291.45188.48129.18129.189405不納入不納入不納入不納入納入234六至十五層住宅1(A座)12(B座)294057382.732328.82不納入合計(jì)27466.184862.6418608三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀該項(xiàng)目目前按建筑面積計(jì)算商業(yè)和住宅的出租率為99.28%，經(jīng)營(yíng)良好。四、目前主要問(wèn)題序號(hào)主要問(wèn)題解決措施1成都火炬房屋開(kāi)發(fā)公司與中國(guó)電子科技集團(tuán)公司尚需進(jìn)一步落實(shí)第二十九研究所關(guān)系23不滿(mǎn)足，只能維持現(xiàn)狀員疏散、層高等方面是否滿(mǎn)足辦公需要國(guó)有土地使用證用人、使用起止年限、土地面積和是否抵押五、合理購(gòu)置價(jià)分析(一)短期投資情況一)求取合理購(gòu)置價(jià)假設(shè)條件銷(xiāo)售價(jià)格：車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格按每個(gè)8萬(wàn)元、一至三樓營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售單價(jià)按每平方米12000元、6000元和4000元、住宅按每平方米3000元計(jì)算。各項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用設(shè)定為10萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2.5%計(jì)算。運(yùn)作時(shí)間：一年。資金來(lái)源：全部為自有資金。二)合理購(gòu)置價(jià)估算序號(hào)項(xiàng)目值123要求銷(xiāo)售利潤(rùn)率所能接受的總價(jià)(萬(wàn)元)≥10%≥12%≥15%≥18%≤4，145.82≤4，020.55≤2，161≤3，832.64≤2，060≤3，644.74≤1，959所能接受的每平方米單價(jià)(元)≤2，228三)在銷(xiāo)售利潤(rùn)率15%時(shí)合理購(gòu)置價(jià)的計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入細(xì)項(xiàng)金額(萬(wàn)元)備注16，451.41680.00車(chē)庫(kù)收入85個(gè)車(chē)位，每個(gè)按8萬(wàn)元測(cè)算。營(yíng)業(yè)房收入2，707.81一至三樓營(yíng)業(yè)房面積分別為1162.88平方米、1312平方米和1312平方米。住宅收入3，063.60住宅面積10212.01平方米，每平方米按3000元計(jì)3算。234管理費(fèi)用10.00設(shè)定為10萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用161.291，364.79322.57按銷(xiāo)售收入的2.5%測(cè)算。未含購(gòu)入契稅，在求購(gòu)入總價(jià)時(shí)補(bǔ)上。銷(xiāo)售時(shí)不到兩年，按銷(xiāo)售收入的5%計(jì)算。營(yíng)業(yè)稅的7%。銷(xiāo)售稅金及附加等營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅22.58教育費(fèi)附加交易印花稅193.541.94營(yíng)業(yè)稅的3%。銷(xiāo)售收入的萬(wàn)分之三。銷(xiāo)售收入的1‰。副食品調(diào)控基金6.45契稅購(gòu)入價(jià)的3%。交易手續(xù)費(fèi)住宅815.166.13買(mǎi)賣(mài)雙方每平方米各3元，合計(jì)6元。買(mǎi)賣(mài)雙方按成交價(jià)的0.35%，商業(yè)買(mǎi)入均價(jià)暫按6000元，車(chē)庫(kù)暫按6萬(wàn)元一個(gè)計(jì)算。住宅按44套，每套買(mǎi)方80元，賣(mài)方20元計(jì)算，商業(yè)按3宗，每宗買(mǎi)方240元，車(chē)庫(kù)按85個(gè)，每個(gè)買(mǎi)方240元計(jì)算。商業(yè)及車(chē)庫(kù)809.03交易登記費(fèi)2.555在銷(xiāo)售利潤(rùn)率15%時(shí)購(gòu)入總價(jià)3，832.64單平方米購(gòu)入價(jià)2，060利潤(rùn)總額所得稅967.71319.34648.37稅后利潤(rùn)(二)長(zhǎng)期投資情況一)求取合理購(gòu)置價(jià)假設(shè)條件租金：住宅第一年按每建筑套內(nèi)面積27元，每三年上漲10%計(jì)算；商業(yè)第一年按每平米55元，每三年遞增10%計(jì)算；車(chē)位第一年按每個(gè)200元，每三年遞增10%計(jì)算。出租率：住宅99%，商業(yè)90%，車(chē)位85%。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：10年，第10年轉(zhuǎn)售。3000元上漲30%7000元上漲30%計(jì)算，車(chē)位按每個(gè)7萬(wàn)元上漲30%計(jì)算。各項(xiàng)費(fèi)用：物業(yè)管理每年按2萬(wàn)元計(jì)算，維修費(fèi)用每年按6.7萬(wàn)元計(jì)算，轉(zhuǎn)售費(fèi)用按轉(zhuǎn)售收入的2.5%計(jì)算。資金來(lái)源：全部為自有資金。二)合理購(gòu)置價(jià)估算序號(hào)項(xiàng)目值123要求年投資利潤(rùn)率所能接受的總價(jià)(萬(wàn)元)≥5%≥8%≥10%≥12%≤4,125.70≤3,430.36≤1,843.49≤3,083.86≤1,657.28≤2,800.93≤1，505.23所能接受的每平方米單價(jià)(元)≤2,217.17三)在年投資利潤(rùn)率5%時(shí)合理購(gòu)置價(jià)的計(jì)算表4具體見(jiàn)附件(一)住宅出租計(jì)劃和出租收入估算表、(二)商業(yè)出租計(jì)劃和出租收入估算(三)四)(五)在年投資利潤(rùn)率5%時(shí)合理購(gòu)置價(jià)的計(jì)算表。四)在年投資利潤(rùn)率5%時(shí)投資經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量表年份現(xiàn)金流入(萬(wàn)元)現(xiàn)金流出(萬(wàn)元)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量租金收入轉(zhuǎn)售收入小計(jì)首次投入-4,125.70-9.79-9.79年經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)稅費(fèi)小計(jì)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)第一年43.41第二年43.41第三年43.41第四年47.75第五年47.75第六年47.75第七年52.52第八年52.52第九年52.52第十年57.7743.41-810.35-4,945.83-4,902.4343.41-7.64-7.64-8.41-8.41-8.41-9.25-9.25-9.25-17.43-17.43-18.30-18.30-18.30-19.26-19.26-19.2625.9825.9829.4429.4429.4433.2633.2633.266,642.71-4,876.45-4,850.48-4,821.03-4,791.59-4,762.14-4,728.89-4,695.63-4,662.371,980.3443.41-9.7947.7547.75-9.89-9.8947.75-9.8952.52-10.0152.52-10.0152.52-10.017,513.367,571.13-196.53-731.89-928.43六、建議由于該樓長(zhǎng)期持有再轉(zhuǎn)售年投資利潤(rùn)率較低，建議放去該方案。對(duì)一年內(nèi)短期投資，意圖在一年內(nèi)100%銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)和營(yíng)業(yè)用房尚有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。5七、附件(一)住宅出租計(jì)劃和出租收入估算表項(xiàng)目小計(jì)投資經(jīng)營(yíng)期第一年備注第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年可出租套內(nèi)面積(平方米)平均月租金(元/平方米)8,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.74按套內(nèi)面積約8683.74平方米計(jì)算。27272729.729.729.732.6732.6732.6735.94第一年租金27元，每三年上漲10%計(jì)算。可能的毛租金收入(萬(wàn)元)264.03出租率23.4599%23.4599%23.4599%25.7999%25.7999%25.7999%28.3799%28.3799%28.3799%31.2199%有效年毛租金收入(萬(wàn)元)轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/平方米)23.2123.2123.2125.5325.5325.5328.0928.0928.0930.893900按每平方米3000元上漲30%計(jì)算。轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)合計(jì)3,386.663,386.663,417.563,648.0523.2123.2123.2125.5325.5325.5328.0928.0928.09(二)商業(yè)出租計(jì)劃和出租收入估算表項(xiàng)目小計(jì)投資經(jīng)營(yíng)期第一年備注第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年可出租面積(平方米)3,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.58平均月租金(元/平方米)55555560.560.560.566.5566.5566.5573.21第一年按每平米55元，按每三年遞增10%計(jì)算。可能的毛租金收入(萬(wàn)元)234.59出租率20.8390%20.8390%20.8390%22.9190%22.9190%22.9190%25.2190%25.2190%25.2190%27.7390%有效年毛租金收入(萬(wàn)元)轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/平方米)18.7518.7518.7520.6220.6220.6222.6922.6922.6924.959100按每平方米7000元上漲30%計(jì)算。轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)合計(jì)3,446.703,446.703,471.653,657.8218.7518.7518.7520.6220.6220.6222.6922.6922.69(三)車(chē)位出租計(jì)劃和出租收入估算表6項(xiàng)目小計(jì)投資經(jīng)營(yíng)期備注第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年可出租個(gè)數(shù)(個(gè))85858585858585858585平均月租金(元/平方米)2001.7085%1.452001.7085%1.452001.7085%1.452201.8785%1.592201.8785%1.592201.8785%1.592422.0685%1.752422.0685%1.752422.0685%1.75266.20第一年按每個(gè)200元計(jì)算，按每三年遞增10%計(jì)算?？赡艿拿饨鹗杖?萬(wàn)元)19.14出租率2.2685%有效年毛租金收入(萬(wàn)元)轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/平方米)1.9280000按每個(gè)7萬(wàn)元上漲30%計(jì)算。轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)合計(jì)680.00696.271.45680.00681.921.451.451.591.591.591.751.751.75(四)租賃稅金及附加項(xiàng)目小計(jì)投資經(jīng)營(yíng)期備注第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年(轉(zhuǎn)售)租賃(轉(zhuǎn)售)收入8,002.1443.4143.4123.2118.751.4543.4123.2118.751.4547.7525.5320.621.5947.7525.5320.621.5947.7525.5320.621.5952.5228.0922.691.7552.5228.0922.691.7552.5228.0922.691.757,571.133,417.563,471.65681.92住宅租賃(轉(zhuǎn)售)收入3,648.0523.21商業(yè)租賃(轉(zhuǎn)售)收入3,657.8218.75車(chē)位租賃(轉(zhuǎn)售)收入696.271.450.000.00租賃稅金及附加507.57400.117.642.177.642.177.642.178.412.398.412.398.412.399.252.639.252.639.252.63431.67378.56營(yíng)業(yè)稅統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入減購(gòu)入價(jià)的5%計(jì)算，該項(xiàng)未含購(gòu)入契稅，下面求購(gòu)入價(jià)補(bǔ)上。城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加交易印花稅副食品調(diào)控基金房產(chǎn)稅28.0112.000.800.150.070.000.045.210.150.070.000.045.210.150.070.000.045.210.170.070.000.055.730.170.070.000.055.730.170.070.000.055.730.180.080.010.056.300.180.080.010.056.300.180.080.010.056.3026.5011.360.767.576.938.0058.65(五)在年投資利潤(rùn)率5%時(shí)合理購(gòu)置價(jià)的計(jì)算