創(chuàng)意旅游綜合體研究報(bào)告

創(chuàng)意旅游綜合體研究報(bào)告中國(guó)旅游協(xié)會(huì)巔峰智業(yè)聯(lián)合編制《創(chuàng)意旅游綜合體研究報(bào)告》領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)：吳文學(xué)副組長(zhǎng)：蔣齊康成員：鄭旭姚瑛龍飛課題組組長(zhǎng)：劉鋒副組長(zhǎng)：劉惠成員：李玲朱殊王丹謝雯賈偉周雪劉芳王哲趙喆目錄HYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINK\l"br83"巔峰案例HYPERLINK\l"br83".........................................................................................................................80HYPERLINK\l"br83"一、太極傳奇景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃HYPERLINK\l"br83".....................................................................................80HYPERLINK\l"br88"二、天和城“旅居小鎮(zhèn)”旅游發(fā)展策劃HYPERLINK\l"br88".............................................................................85HYPERLINK\l"br93"三、中國(guó)武夷（建陽(yáng)）朱子文化旅游度假區(qū)概念性規(guī)劃HYPERLINK\l"br93".................................................90HYPERLINK\l"br96"四、夢(mèng)廊坊文化產(chǎn)業(yè)園總體策劃HYPERLINK\l"br96".......................................................................................936HYPERLINK\l"br106"HYPERLINK\l"br106".....................................103前言不談綜合體”的現(xiàn)象。為改善投資環(huán)境、提升城市形象和發(fā)展旅游業(yè)的需要，又對(duì)提供就業(yè)崗位、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新生活方式、傳承歷史文化等有巨大作用，其發(fā)展契合了多方面的訴求和市場(chǎng)客觀需要。初步的研究。生活方式升級(jí)的動(dòng)力引擎。其本身并不是壞事情，關(guān)鍵是如何來(lái)引領(lǐng)并做好。場(chǎng)需求、符合科學(xué)發(fā)展觀的、真正適應(yīng)休閑度假生活特點(diǎn)的新型旅游綜合體。方面對(duì)創(chuàng)意旅游綜合體進(jìn)行了一次系統(tǒng)探討。1第一章創(chuàng)意旅游綜合體概念一、創(chuàng)意旅游綜合體的定義及特征一種全新生活方式的載體。該定義明晰了以下三點(diǎn)：綜合體占地面積一般在1體的意義。多種關(guān)聯(lián)功能業(yè)態(tài)，如特色購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、酒店集群、主題公園、文化演藝、商業(yè)購(gòu)物、閑旅游度假生活特點(diǎn)而形成的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品集群場(chǎng)所。第三，創(chuàng)意旅游綜合體是一種全新生活方式的載體，主要體現(xiàn)以下幾大特征：然風(fēng)光、娛樂(lè)等，創(chuàng)意旅游綜合體通過(guò)主題化打造來(lái)凝聚地域特色。景中。2活方式休閑化的轉(zhuǎn)變，同時(shí)基于居民和旅游者的多元化消費(fèi)需求，融合觀光、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、位產(chǎn)品鏈條，能夠提供多元化休閑產(chǎn)品。站式消費(fèi)需求；內(nèi)部實(shí)現(xiàn)商務(wù)、文化、娛樂(lè)、休閑等多種功能于一體完整的消費(fèi)供應(yīng)鏈條，游客在最大程度上提供了便捷消費(fèi)服務(wù)。體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)作為保障，才能夠?qū)崿F(xiàn)良好的運(yùn)營(yíng)。圖表1—1創(chuàng)意旅游綜合體解析二、創(chuàng)意旅游綜合體的四重價(jià)值（一）創(chuàng)造新的生活方式改革開(kāi)放30多年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了奇跡般的飛躍，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)人收益多元化?？尚蓍e度假的生活，具備三方面的特質(zhì)：滿足精神需求；景觀生態(tài)；綠色低碳。3（二）促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)游綜合經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，通過(guò)構(gòu)建文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)會(huì)議產(chǎn)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)健身產(chǎn)業(yè)、有促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要價(jià)值。（三）推進(jìn)文化傳承與創(chuàng)新與創(chuàng)新、什剎海對(duì)老北京文化的傳承與創(chuàng)新都是典型代表。（四）加快資產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)資平臺(tái)、企業(yè)化的管理運(yùn)營(yíng)模式來(lái)有效的實(shí)現(xiàn)資源、資本、資產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。三、創(chuàng)意旅游綜合體的發(fā)展歷程4展，目前已經(jīng)歷了萌芽期、發(fā)展期和井噴期三個(gè)階段。（一）萌芽期20年代中期至90年代中期。這一時(shí)期中國(guó)旅游業(yè)開(kāi)始全面發(fā)展，國(guó)家明確旅分企業(yè)性質(zhì)，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入更加速了旅游業(yè)的發(fā)展。于門票消費(fèi)和吃、住、行的基本消費(fèi)，尚無(wú)休閑和度假的概念。始起步，但此階段的開(kāi)發(fā)仍是自發(fā)的，不成規(guī)模的探索。（二）發(fā)展期90世紀(jì)初期。年代之后房地產(chǎn)行業(yè)與旅游業(yè)很快融合，旅游房地產(chǎn)出現(xiàn)了多元化發(fā)展的態(tài)勢(shì)。特別是2001年國(guó)內(nèi)召開(kāi)“中國(guó)旅游房地產(chǎn)論壇”之后，華僑城集團(tuán)在這一時(shí)期崛起，華僑城是國(guó)內(nèi)從事“旅游+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)的先驅(qū)者，其屬下5展地產(chǎn)項(xiàng)目，再利用地產(chǎn)項(xiàng)目的高成長(zhǎng)、高回報(bào)提升公司的價(jià)值。僑城“主題公園+的胃口，華僑城的神話已很難再現(xiàn)。（三）井噴期市化進(jìn)程的加快，人們的收入水平也在不斷提高。截至2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入已近30002008115越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不得不從以往的開(kāi)發(fā)模式中跳出來(lái)，利用自身的規(guī)模和資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，行業(yè)的結(jié)合愈加緊密。于一身的新型旅游經(jīng)濟(jì)體。2008年杭州市委十屆四次全會(huì)明確提出修建個(gè)城市綜合體6向全國(guó)蔓延開(kāi)來(lái)，呈現(xiàn)井噴式發(fā)展。出現(xiàn)了“每城必建綜合體，無(wú)處不談綜合體”的現(xiàn)象。但旅游綜合體在我國(guó)目前還是新生事物，開(kāi)發(fā)建設(shè)、發(fā)展模式等仍處于探索階段。四、創(chuàng)意旅游綜合體發(fā)展的五大趨勢(shì)（一）三重助力，新型旅游模式前景廣闊1000萬(wàn)人口以上的超級(jí)城市已有城市，投入舒適、放松的環(huán)境中。創(chuàng)意旅游綜合體是人們身心需求的必然產(chǎn)物。從人口結(jié)構(gòu)的變化來(lái)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年到2020年是我國(guó)人口5863.28%人口平均增速的近520202.4817.17%。按照聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，老年人市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)龐大的市場(chǎng)，休閑化、環(huán)境景區(qū)化的特征將使綜合體成為老年人的生活首選。物，是迎合國(guó)家政策的“陽(yáng)光工程”,符合市場(chǎng)規(guī)律，必將成為投資者開(kāi)發(fā)的熱土。從以上三重視角正視創(chuàng)意旅游綜合體的發(fā)展前景，可以說(shuō)前途光明，發(fā)展?jié)摿薮?。（二）旅居一體，新型生活方式成為主流“城市的設(shè)施”7生活方式。尚。來(lái)創(chuàng)意旅游綜合體發(fā)展的核心價(jià)值所在。（三）文化振興，文化創(chuàng)意特征日益明顯2000劃的建議》中，首次提出文化產(chǎn)業(yè)的概念。2002年，中共十六大提出深化文化體制改革，發(fā)展文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)。2007年，體系三方面為文化企業(yè)提供了政策支持。2009年《關(guān)于支持文化企業(yè)發(fā)展若干稅收政策問(wèn)題的通知》發(fā)布。同年7月22日，國(guó)務(wù)院審議通過(guò)我國(guó)第一部文化產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃——《文2010次把文化產(chǎn)業(yè)提升到社會(huì)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略地位。2011年十七屆六中全會(huì)，審議通過(guò)的并速騰飛。8（四）市場(chǎng)細(xì)化，產(chǎn)品走向多元發(fā)展格局產(chǎn)品，綜合性特征旅游地越發(fā)受到市場(chǎng)青睞。提出實(shí)施溫泉大省戰(zhàn)略，提出建設(shè)個(gè)溫泉旅游聚集區(qū)，打造個(gè)溫泉旅游小鎮(zhèn)，推出100個(gè)投資10億元以上的地?zé)衢_(kāi)發(fā)項(xiàng)目；寧波在“十二五”期間將打造6大文化旅游基地等都說(shuō)明市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)化要求每個(gè)創(chuàng)意旅游綜合體必須結(jié)合自身特征有所側(cè)重的進(jìn)行專項(xiàng)產(chǎn)品的精準(zhǔn)包裝。重點(diǎn)突出、產(chǎn)品多元將是創(chuàng)意旅游綜合體對(duì)應(yīng)市場(chǎng)需求變化的必然趨勢(shì)。（五）多方關(guān)注，大型企業(yè)成為開(kāi)發(fā)主力游綜合體將成為更多開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的熱點(diǎn)。200億建設(shè)高端化、設(shè)施人性化的局面。9第二章創(chuàng)意旅游綜合體發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策一、發(fā)展現(xiàn)狀自2010年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊后，各大地產(chǎn)巨頭紛紛尋求新的出路，從商業(yè)地產(chǎn)成功后，2011年紛紛大力投資，旅游綜合體開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)井噴狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前為止，國(guó)內(nèi)涉足旅游綜合體的公司超過(guò)100北到長(zhǎng)白山，西至大漠邊陲新疆，東沿海岸線蔓延。在近幾年多輪的宏觀調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商扎堆旅游地產(chǎn)的趨勢(shì)也日益明顯。對(duì)2011中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年60.87%的品牌企業(yè)將業(yè)務(wù)延伸至旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，21.74%2011到清晰的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃中，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)嶄新的行業(yè)細(xì)分發(fā)展階段。（一）投資熱點(diǎn)上，呈現(xiàn)緊密銜接國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃的導(dǎo)向性同要求，推進(jìn)形成主體功能區(qū)。近年來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了30多個(gè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃或指導(dǎo)意見(jiàn)，這些規(guī)劃或政策對(duì)于指導(dǎo)各一步明確。10圖2-1中國(guó)相繼出臺(tái)的區(qū)域規(guī)劃或指導(dǎo)意見(jiàn)省份的分布資料來(lái)源：國(guó)家2008-2010年間出臺(tái)的各項(xiàng)區(qū)域規(guī)劃或指導(dǎo)意見(jiàn)安緊跟《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》步伐完善了第四輪城市總體規(guī)劃，并針對(duì)國(guó)家戰(zhàn)略930億，將曲江臨國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中已經(jīng)有超過(guò)60家在海南進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。這一數(shù)字已經(jīng)超過(guò)它們?cè)?011醍海灣為代表的旅游綜合體項(xiàng)目紛紛搶占此戰(zhàn)略高地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)基本每個(gè)省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三GDP11水鄉(xiāng)旅游城等為代表的大型旅游綜合體項(xiàng)目紛紛在華中地區(qū)布局。（二）項(xiàng)目選址上，呈現(xiàn)“依山面海環(huán)湖近城”特征布呈現(xiàn)依山、面海、環(huán)湖的趨勢(shì)。資源蔓延。從現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展方向來(lái)看，除了現(xiàn)有的濱海旅游地產(chǎn)模式繼續(xù)受到青睞之外，山、廬山、華山、峨眉山、張家界、武當(dāng)山等地都有新的旅游綜合體項(xiàng)目推出。表2-1：部分著名山地旅游綜合體項(xiàng)目山地資源綜合體名稱投資公司投資額度200億長(zhǎng)白山長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)武夷山國(guó)際旅游度假區(qū)廈門兆千集團(tuán)萬(wàn)達(dá)等5家聯(lián)合萬(wàn)達(dá)等5家聯(lián)合一期億100億武夷山廬山華山廬山西海中信地產(chǎn)120億太華湖生態(tài)旅游度假示范區(qū)峨秀湖國(guó)際度假區(qū)中國(guó)海外建筑工程有限公司310億四川藍(lán)光文旅100億40億峨眉山半山七里坪國(guó)際度假區(qū)天門仙境國(guó)際養(yǎng)生度假區(qū)太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)四川金杯集團(tuán)張家界武當(dāng)山香港正御集團(tuán)150億200億武當(dāng)太極湖投資集團(tuán)12強(qiáng)勁，傳統(tǒng)的海濱旅游綜合體項(xiàng)目繼續(xù)走紅，海南島項(xiàng)目比鄰接踵，珠三角流域內(nèi)的廣東、臺(tái)、浙江、江蘇等地新項(xiàng)目建設(shè)如火如荼。圖2-2：大連金石灘旅游度假區(qū)圖2-3：煙臺(tái)葡醍海灣將湖泊型濕地納入綜合體開(kāi)發(fā)的范圍內(nèi)。龍湖地產(chǎn)在云南玉溪江川撫仙湖以4.45億元拿下了1781畝土地，計(jì)劃投資450億，開(kāi)發(fā)建成為一個(gè)集合度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街以及養(yǎng)生中文化旅游區(qū)、峨眉山峨秀湖國(guó)際度假區(qū)等也都紛紛拉開(kāi)建設(shè)帷幕。13圖2-4：杭州西溪天堂（三）投資主體上，傳統(tǒng)旅游集團(tuán)與其他實(shí)力企業(yè)紛紛進(jìn)入IBM投資基金等。從目前的情況來(lái)看，其開(kāi)發(fā)主體主要有三類：的投資走向了旅游綜合體的綜合開(kāi)發(fā)。是投資較大的項(xiàng)目，形成了多個(gè)旅游綜合體大盤。友、象嶼集團(tuán)等大型企業(yè)，這些企業(yè)以綜合性民營(yíng)企業(yè)為主。為例，從2008年投資長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)先聲奪人在全國(guó)跑馬圈地，斥資近1700億，迅速占領(lǐng)了中國(guó)旅游地產(chǎn)的半壁江山，登上中國(guó)旅游地產(chǎn)老大的位子。而在一系14能緩解相對(duì)較大的資金壓力。（四）投資額度上，規(guī)模巨大，總額近萬(wàn)億億以上的項(xiàng)目占據(jù)了不少數(shù)量。目前國(guó)內(nèi)投資額度最大的項(xiàng)目是曲江臨潼國(guó)際旅游度假區(qū)，總投資額度980450全國(guó)來(lái)說(shuō)，總的投資總額度高達(dá)數(shù)千億。僅萬(wàn)達(dá)一家，近兩年就計(jì)劃斥資1700億元，國(guó)旅游綜合體開(kāi)發(fā)第一名的位置。布局“山、海、湖”三大旅游綜合體項(xiàng)目，總計(jì)劃投資近千億；保利投資1300多個(gè)億，在3業(yè)均花費(fèi)數(shù)百億在全國(guó)各地投資旅游綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。綜合體項(xiàng)目將成為各地打造的熱點(diǎn)，旅游綜合體項(xiàng)目的投資走向?qū)⒊掷m(xù)走高。（五）土地規(guī)模上，以平方公里為單位15對(duì)的土地規(guī)模往往以平方公里計(jì)算，大大超過(guò)普通的住宅、商業(yè)綜合體面積。在對(duì)2011年度在建（擬建）的近百個(gè)創(chuàng)意旅游綜合體（大于1平方公里）的統(tǒng)計(jì)中，絕大部分旅游綜合體占地在1至平方公里，綜合體數(shù)量隨著其面積擴(kuò)大反而相對(duì)下降，只有兩個(gè)旅游綜合體面積大于100平方公里。旅游綜合體是對(duì)土地的大規(guī)模綜合利用，通常來(lái)說(shuō):1）通過(guò)購(gòu)買大面積的土地得到更優(yōu)惠價(jià)格；2）大地塊可以配置足夠多的業(yè)態(tài)，滿足旅居一體的休閑度假需求；3）大面積土地建設(shè)大規(guī)模旅游目的地本身具有相當(dāng)?shù)挠绊懥Γㄟ^(guò)一定宣傳就可以迅速提升旅游綜合體的知名度；4）即使在一片未開(kāi)發(fā)的土地上若能建立一處功能設(shè)施完善，甚至能自成一處獨(dú)立旅游綜合體，就能極大提高地塊的價(jià)值；5）一處具有規(guī)模，風(fēng)景優(yōu)美的房產(chǎn)更能吸引人們的關(guān)注和興趣。從心理學(xué)角度上人們更傾向于購(gòu)買具有規(guī)模、風(fēng)景和配套設(shè)施超過(guò)一般社區(qū)的地產(chǎn)；6）大規(guī)模土地意味著不需要增大容積率以獲得大實(shí)用面積，能很好的進(jìn)行成本控制；7）大型地塊能夠成為開(kāi)發(fā)精英社區(qū)的基礎(chǔ)，通過(guò)將消費(fèi)對(duì)象轉(zhuǎn)移到成功人士以提高單位面積的房地價(jià)格。（六）開(kāi)發(fā)目的上，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)居多隨著國(guó)家新政對(duì)高房?jī)r(jià)的大力打壓，限制了投資者的投資積極性和投機(jī)性需求。另一需求更是以每年24%GDP16的讓利。價(jià)格相對(duì)就比較低。大規(guī)模圈地囤地，坐收土地升值之漁利，土地沒(méi)有得到妥善的利用和開(kāi)發(fā)。以海南為例，作為國(guó)家的重大戰(zhàn)略部署，我國(guó)將在2020年將海南初步建成世界一流海2010年1月4進(jìn)駐海南，土地的妥善利用受到極大的挑戰(zhàn)。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，13家地產(chǎn)商在海南的土地儲(chǔ)備大多以萬(wàn)畝計(jì)，最少的萬(wàn)科也有上200001720036000。合計(jì)近18萬(wàn)畝。從土地儲(chǔ)備的分布看，旅游資源豐富的海南省東、北、南沿線海岸基本被2010年1月22175單位：平方公里013.311.58.9210.334.67圖25：海南三家房地產(chǎn)商儲(chǔ)備用地和旅游綜合體規(guī)劃用地共利益的行為值得警惕。（七）土地使用上，項(xiàng)目量體裁衣我們發(fā)現(xiàn)，面積小于5平方公里的創(chuàng)意旅游綜合體，往往要求各種業(yè)態(tài)高度集聚，創(chuàng)體”模式。截止2011年月，在建、已建的“金碧輝煌”在全國(guó)已有處。類似的，還酒店業(yè)態(tài)為核心的“1+N”模式，結(jié)合了外部景觀和酒店兩類吸引物。所承載的居住和生活功能，意在打造主客共享的生活和度假空間。18200的項(xiàng)目。（八）開(kāi)發(fā)模式上，創(chuàng)新形式不斷涌現(xiàn)鎖模式和以太極湖為代表的區(qū)域綜合價(jià)值開(kāi)發(fā)模式被業(yè)界認(rèn)為是近年較為成功的兩種開(kāi)發(fā)模式。目階段，但各大房地產(chǎn)公司都在積極部署和創(chuàng)建自己的品牌。游品牌，把“歡樂(lè)谷”品牌打造成為具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的、全國(guó)第一連鎖的主題公園品牌，在不斷發(fā)展的“華僑城旅游”旗下各產(chǎn)品品牌中，不斷創(chuàng)新，培育新的連鎖品牌。了其商業(yè)地產(chǎn)“訂單式”做法；雅居樂(lè)在云南、遼寧、中山各地征地，意在將其“清水灣”6+1綜合體打造最主要的一種開(kāi)發(fā)模式。19的優(yōu)質(zhì)資源。價(jià)值的發(fā)現(xiàn)、整合與提升”的全新區(qū)域發(fā)展模式。通過(guò)對(duì)太極湖67平方公里的整體規(guī)劃、展。實(shí)質(zhì)上是放棄強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的“投資-增長(zhǎng)”方式，改良以“管理學(xué)效率”為目標(biāo)的區(qū)展。經(jīng)濟(jì)價(jià)值的可持續(xù)發(fā)展，確保區(qū)域發(fā)展永續(xù)動(dòng)力。對(duì)于區(qū)域政府的管理者而言，在共同參與條件下對(duì)一個(gè)區(qū)域的核心價(jià)值進(jìn)行重新梳理，濟(jì)收入，改善了居住環(huán)境，成為打造新農(nóng)村的有效途徑與方法。二、存在問(wèn)題（一）區(qū)域投資過(guò)熱由于旅游地產(chǎn)具有資源、政策以及市場(chǎng)的導(dǎo)向性，在一些熱點(diǎn)區(qū)域如海南島、環(huán)京津、扣。這與政府的篩選、監(jiān)督力度不夠及引導(dǎo)機(jī)制不健全有關(guān)。（二）大地產(chǎn)小旅游20善有關(guān)。（三）主題創(chuàng)意不足體這一概念。資方策劃規(guī)劃重視度不足有關(guān)。（四）盈利模式單一藝演出、節(jié)慶活動(dòng)、餐飲娛樂(lè)等，這些則是迪斯尼樂(lè)園的主要盈利來(lái)源。目前國(guó)內(nèi)旅游綜合體開(kāi)發(fā)中“旅游+地產(chǎn)”的模式已經(jīng)漸漸成熟，這種模式的優(yōu)勢(shì)在于的產(chǎn)業(yè)鏈媲美的精品，同時(shí)旅游房地產(chǎn)中居高不下的空置率也成為發(fā)展難題。21三、解決對(duì)策（一）解讀政策，全局視野考量確定項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn)，如環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈，在鄰近北京將近1000公里的范圍內(nèi)，建設(shè)養(yǎng)老、健地方發(fā)展的前提。（二）不偏不薄，平衡各方利益民居進(jìn)行改造，農(nóng)民在自愿的情況下直接或間接（如土地入股）介入旅游經(jīng)營(yíng)，獲取收益。22目，促進(jìn)項(xiàng)目落地。（三）超越通則，注重前期策劃《旅游規(guī)劃通則》從2003年出臺(tái)至今，為旅游策劃規(guī)劃和設(shè)計(jì)提供了很好的依據(jù)。但策劃的忽視，使之不再適應(yīng)當(dāng)下的市場(chǎng)需求。尤其是旅游綜合體這一體量較大、產(chǎn)業(yè)集群、塊功能分區(qū)明確、關(guān)聯(lián)度緊密、吸引力倍增、資源利用最大化的效果。（四）文化引領(lǐng)，塑造項(xiàng)目生命力旅游的發(fā)展之路是一條文旅交融之路。旅游是文化生活的重要內(nèi)容，是文化傳承保護(hù)重要抓手?，F(xiàn)文化的現(xiàn)代傳承和文化大發(fā)展大繁榮，最終才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的持久生命力。了三個(gè)階段：第一個(gè)階段是文化展示為主的階段，注重器物上的表現(xiàn)形式，比如搞博物館、23更加注重文化價(jià)值觀的傳播。（五）創(chuàng)新業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)新需求館飯店——商業(yè)——房地產(chǎn)——文化娛樂(lè)——宣傳廣告——旅游媒體——旅游教育——體育——觀光農(nóng)業(yè)——工業(yè)旅游——節(jié)慶——會(huì)展——旅游商品等加工業(yè)——中央游憩區(qū)——步行街——小城鎮(zhèn)建設(shè)（特色城區(qū)）——城市名片與城市經(jīng)營(yíng)，是復(fù)合產(chǎn)業(yè)、嫁接產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)族群；旅游經(jīng)濟(jì)又是系統(tǒng)推進(jìn)的融合經(jīng)濟(jì)。有關(guān)研究表明：旅游業(yè)涉及29110名片、城市風(fēng)貌打造與小城鎮(zhèn)、三農(nóng)問(wèn)題解決都會(huì)與旅游產(chǎn)生交叉的新業(yè)態(tài)。管理者、投資者、經(jīng)營(yíng)者必須用全新的視野來(lái)審視。與商、農(nóng)、工、教、文、體、康、行、旅游者旅游過(guò)程中有看頭、有玩頭、有住頭、有買頭、有療頭、有行頭、有說(shuō)頭、有學(xué)頭、有拜頭、有享頭，有回頭的多元化旅游消費(fèi)需求。24圖26：巔峰十二頭理論25第三章創(chuàng)意旅游綜合體開(kāi)發(fā)模式一、主題公園型創(chuàng)意旅游綜合體接待設(shè)施于一體的現(xiàn)代旅游場(chǎng)所。主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)在旅游資源的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所孕育產(chǎn)生的新的旅游吸引物，1955生距今已經(jīng)50多年的歷史。中國(guó)主題公園發(fā)展自1983年因拍攝四大名著而建設(shè)的大觀園、西游記宮，至今已發(fā)展到第三代主題公園產(chǎn)品。圖31：中國(guó)主題公園發(fā)展歷程圖（一）開(kāi)發(fā)條件1、資源條件現(xiàn)代旅游場(chǎng)所。26個(gè)主題多個(gè)次主題，也可以是一園多個(gè)主題。底的文化進(jìn)行挖掘和適應(yīng)，避免文化的濫用。運(yùn)作失敗。2、區(qū)位條件選址影響因素土地★腹地經(jīng)濟(jì)★★★★腹地人口★★★★★政策一線城市★★二三線城市★★★★★★觀區(qū)位兩方面。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入及消費(fèi)能力、氣候條件等因素。會(huì)引起客源不足導(dǎo)致企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)。3、市場(chǎng)條件271要達(dá)到2002至3200場(chǎng)半徑一般指在主題公園周邊200—300公里的范圍內(nèi)，之外的三級(jí)客源雖也有幫助，但不能過(guò)分依賴。圖32：主題公園客源市場(chǎng)分布圖4、規(guī)模條件主題公園用地面積一般宜在50064公頃、北京游樂(lè)園40公頃、烏魯木齊水上樂(lè)園公頃、深圳錦繡中華37公頃、大連虎灘樂(lè)園118公頃、香河天下第一城130公頃。（二）開(kāi)發(fā)模式從旅游業(yè)角度，主題公園是提供旅游體驗(yàn)的旅游產(chǎn)品。在商業(yè)上，主題公園則是投資利。1、區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式依托自然景觀和文化資源，先營(yíng)造具有影響力、沖擊力的主題公園，創(chuàng)造出區(qū)域性旅體娛樂(lè)、休閑度假和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“1+N”體系構(gòu)建，成為多產(chǎn)業(yè)融合的城市功能區(qū)。28覽、娛樂(lè)、居住為一體的大型旅游度假區(qū)，并開(kāi)創(chuàng)了成熟的“旅游+地產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)模式。圖33：主題公園開(kāi)發(fā)模式隨著主題公園國(guó)家和地域特征不斷提高，新建公園的主題與國(guó)家或地域的聯(lián)系越來(lái)越科技成就的象征物。對(duì)主題公園的所在國(guó)家或城市來(lái)說(shuō)，世界級(jí)的主題公園更是推廣城市的旅游業(yè)發(fā)展的重要因素之一，同時(shí)為所在城市提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。2、品牌連鎖擴(kuò)張模式品牌作為聯(lián)系企業(yè)的紐帶，對(duì)于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提升服務(wù)質(zhì)量、整合市場(chǎng)資源、強(qiáng)化享市場(chǎng)。同時(shí)，品牌所有者還可以通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)。從國(guó)外主題公園的發(fā)展來(lái)看，其快速發(fā)展大多采取連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式，即通過(guò)一定樂(lè)谷”品牌的“1+3”戰(zhàn)略版圖布局，目前已建成深圳歡樂(lè)谷、北京歡樂(lè)谷、成都?xì)g樂(lè)谷和上海歡樂(lè)谷，明年即將開(kāi)業(yè)的還有武漢歡樂(lè)谷。29圖34：華僑城1+3全國(guó)布局圖（三）產(chǎn)業(yè)體系題消費(fèi)品等與主題公園相關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，以發(fā)揮整體效益。主題公園圖35：主題公園產(chǎn)業(yè)鏈圖解環(huán)節(jié)與上下游關(guān)系。30圖36迪斯尼產(chǎn)業(yè)鏈圖解（四）開(kāi)發(fā)策略1、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)了行業(yè)內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)和管理混亂，隨之而來(lái)的是政府頻繁的行政措施調(diào)控。2011年8月5占地面積在300畝以上或規(guī)劃總投資在5億元以上）建設(shè)。園、南湖樂(lè)園、太陽(yáng)島樂(lè)園等。31源市場(chǎng)萎縮，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況惡化。收入的30％左右，其主要收入來(lái)源于迪斯尼旅游商品的銷售。但國(guó)內(nèi)的主題公園依舊停留在門票經(jīng)濟(jì)階段，統(tǒng)計(jì)表明，2010年北京歡樂(lè)谷營(yíng)業(yè)收入3.1億元，門票收入占75%。2、發(fā)展策略多的游客。如西安大唐芙蓉園，在園中設(shè)置了多處自動(dòng)裝置，定時(shí)向空氣中噴發(fā)芳香氣體，的市場(chǎng)形象。是主題公園保持長(zhǎng)久生命力的必要策略。32性自然生態(tài)，如野生動(dòng)植物園、海洋公園等。環(huán)境質(zhì)量，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，確保整體利益最大化。資源整合策略：主題公園產(chǎn)業(yè)鏈，強(qiáng)調(diào)主題旅游、休閑娛樂(lè)、文化會(huì)展、住宅、商業(yè)、關(guān)系，才能綜合發(fā)展。二、溫泉型創(chuàng)意旅游綜合體度假酒店、特色商業(yè)、康體運(yùn)動(dòng)及溫泉主題地產(chǎn)等。目前,我國(guó)溫泉旅游已經(jīng)發(fā)展到了第四階段，個(gè)別區(qū)域已經(jīng)向第五階段發(fā)展。從發(fā)展趨質(zhì)旅游服務(wù)；塑造鮮明獨(dú)特的文化特色。33圖37溫泉發(fā)展歷程圖（一）開(kāi)發(fā)條件的市場(chǎng)效果來(lái)看，溫泉資源應(yīng)基于滿足以下條件的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)才能具備較高的休閑度假價(jià)值。1、資源條件出口溫度50度以上的水溫為好；每小時(shí)50立方以上的水量為好；含種以上有益人照。2、市場(chǎng)條件于游客量較大的旅游目的地，或周邊擁有車程在三小時(shí)以內(nèi)的（最好是在—2人口1000萬(wàn)以上的客源市場(chǎng)。3、交通條件溫泉項(xiàng)目，需要在本區(qū)域內(nèi)具備較好的公路（國(guó)道或高速路）可達(dá)條件。4、環(huán)境條件離子在1000個(gè)最佳。34（二）開(kāi)發(fā)模式1億元以上溫泉度假村有500上，大部分占地面積100畝—1000畝之間。其中露天區(qū)占地面積約2-5萬(wàn)平方米，室內(nèi)產(chǎn)品有10-50個(gè)單元。國(guó)內(nèi)大部分溫泉品種與泡池都在20-100個(gè)之間。不同地區(qū)、不同種類度假溫泉產(chǎn)品種類基本相同，大部分沒(méi)有針對(duì)溫泉類型和客源市場(chǎng)作個(gè)性化開(kāi)發(fā)。以溫泉旅游價(jià)值鏈為導(dǎo)向，構(gòu)建“縱向深耕、橫向跨接、品牌塑造”三種深度發(fā)展路徑，滿足目標(biāo)客群物質(zhì)的和精神的雙重需求，是實(shí)現(xiàn)溫泉旅游綜合體突破單一“泡池湯浴”的創(chuàng)新發(fā)展之道。圖38：溫泉旅游發(fā)展路徑1、路徑一：縱向深耕溫泉資源是打造“溫泉旅游綜合體”的根本基礎(chǔ)，是創(chuàng)造吸引力與附加值的核心所在，如何將溫泉資源最大限度的深度開(kāi)發(fā)，主要從以下幾個(gè)方面來(lái)把握：-巴登等案例；國(guó)內(nèi)知名溫泉項(xiàng)目，如御溫泉、柏聯(lián)SPA，均在特色泡浴體驗(yàn)上下足功夫，更在結(jié)合自然山水、歷史人文上創(chuàng)造了深度的環(huán)境體驗(yàn)；以醫(yī)藥護(hù)理、SPA等核心產(chǎn)品形成面向中高端市場(chǎng)特別是女性市場(chǎng)的巨大突破。35發(fā)中。面向親朋結(jié)伴出行的客群市場(chǎng)，以“溫泉水樂(lè)園”增強(qiáng)人們的親水參與性與體驗(yàn)性，灣·沁溫泉、廣東恩平錦江溫泉、北京溫都水城；生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，成為此類模式的典范。2、路徑二：橫向跨接后續(xù)經(jīng)營(yíng)的良好效果。權(quán)式商業(yè)物業(yè)也成為重要的市場(chǎng)熱點(diǎn)，升值空間較大，因而受到市場(chǎng)青睞。其三、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)：開(kāi)發(fā)高爾夫場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部、綜合室內(nèi)運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)館等產(chǎn)品，向高端市場(chǎng)形成了“溫泉高爾夫”的經(jīng)典高端休閑組合產(chǎn)品。可以獨(dú)立開(kāi)發(fā)，但是要注重與溫泉區(qū)的配合。3、路徑三：品牌塑造36目?jī)?nèi)在氣質(zhì)上的與眾不同，形成獨(dú)特品牌形象，才是溫泉旅游綜合體最可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。造項(xiàng)目獨(dú)特的文化感受，為客戶創(chuàng)造的溫泉文化體驗(yàn)，構(gòu)建一種全新的溫泉生活方式。如：與中國(guó)溫泉文化的發(fā)源地之一的華清池僅一墻之隔的西安柏聯(lián)溫泉中體現(xiàn)出來(lái)的漢唐遺韻，將中式溫泉文化發(fā)揮的淋漓盡致。SPA灣等，都是通過(guò)溫泉生活方式的打造，實(shí)現(xiàn)品牌塑造，最后成功實(shí)現(xiàn)連鎖擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)。中國(guó)溫泉資源豐富，既有近3000處天然溫泉還有大量埋藏地下的熱水。隨著人工溫泉通過(guò)對(duì)目標(biāo)客群的精準(zhǔn)分析，以“縱向深耕、橫向跨接、品牌塑造”三種路徑對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大化。（三）產(chǎn)業(yè)體系溫泉旅游產(chǎn)業(yè)目前呈現(xiàn)出“以下游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，橫向產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充，上游產(chǎn)業(yè)專業(yè)化”37場(chǎng)。（四）開(kāi)發(fā)策略１、產(chǎn)品規(guī)劃的創(chuàng)新化溫泉旅游受眾面比較廣，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上已經(jīng)呈現(xiàn)出缺乏品牌自主性，缺乏產(chǎn)品差異化力和盈利能力是重中之重；、開(kāi)發(fā)節(jié)奏的科學(xué)化溫泉旅游綜合體的開(kāi)發(fā)要注重整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏的科學(xué)把握。對(duì)于位于城郊或更加偏遠(yuǎn)的逐步帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。、運(yùn)營(yíng)服務(wù)的精細(xì)化中國(guó)溫泉旅游行業(yè)是還一個(gè)新興行業(yè)，溫泉旅游行業(yè)缺乏一個(gè)規(guī)范化的管理，沒(méi)有一在行業(yè)內(nèi)形成優(yōu)勝劣汰。三、養(yǎng)生養(yǎng)老型創(chuàng)意旅游綜合體養(yǎng)生養(yǎng)老型創(chuàng)意旅游綜合體是以養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)為核心，滿足旅游者健康、長(zhǎng)壽、智慧、快樂(lè)、美麗、道德的全面要求，配套居住、餐飲、娛樂(lè)、度假、休閑等多種功能的綜合體。20%30%的203060歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟十五國(guó)的人口總和。到2050年，我國(guó)歲和歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到億和3.35億元，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。（一）開(kāi)發(fā)條件38視角下的多種發(fā)展條件。1．經(jīng)濟(jì)條件址時(shí)應(yīng)選擇區(qū)域總體發(fā)展水平較高、區(qū)域價(jià)值潛力較大的位置。2．生態(tài)條件森林、溫泉、濱海、濱湖、田園等。3．交通條件時(shí)車程范圍之內(nèi)的區(qū)域，便于家庭聚會(huì)、醫(yī)療搶救等。4．政策條件投資風(fēng)險(xiǎn)，是影響?zhàn)B生養(yǎng)老綜合體選址的重要條件。（二）開(kāi)發(fā)模式關(guān)配套的“1+N”開(kāi)發(fā)模式。等，形成足夠的吸引力，成為養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體形成的基礎(chǔ)。39文體娛樂(lè)等服務(wù)體系：生活保障服務(wù)體系：生活照料服務(wù)、健康飲食服務(wù)、房間整理服務(wù)、生活管家服務(wù)、……健康保障服務(wù)體系：診療服務(wù)、健康管理服務(wù)、急救服務(wù)、求助服務(wù)、用藥管理服務(wù)、康復(fù)協(xié)助服務(wù)、心里咨詢、養(yǎng)生咨詢服務(wù)……圖3-9：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體三大核心服務(wù)體系“”為相關(guān)配套，主要包括居住配套、度假配套、餐飲配套、休閑娛樂(lè)配套、公共設(shè)合體。居住配套：無(wú)障礙老年公寓、CCRC養(yǎng)老區(qū)……度假物業(yè)配套：養(yǎng)生度假別墅、養(yǎng)生度假公寓、養(yǎng)生度假酒店……公共配套：醫(yī)院、銀行、幼兒園、超市、老年商品購(gòu)物中心、幼兒園……休閑娛樂(lè)配套：老年大學(xué)、健身會(huì)所、閱覽室、養(yǎng)生會(huì)所、養(yǎng)生主題公園、養(yǎng)生農(nóng)場(chǎng)……餐飲配套：養(yǎng)生餐廳、老年?duì)I養(yǎng)餐廳……圖3-10：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體五大功能配套案例：臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村位于臺(tái)灣桃園龜山鄉(xiāng),占地約34公頃,位置優(yōu)越,環(huán)境優(yōu)美,綠化完善,40由臺(tái)塑集團(tuán)董事長(zhǎng)王永慶投資500億元(新臺(tái)幣),依托長(zhǎng)庚醫(yī)院及其提供的完善的健康服務(wù)體系建成。全村3600戶凡年滿50歲都可申請(qǐng)入住,有病者還可住旁邊的長(zhǎng)養(yǎng)老的安居之所，同時(shí)，也吸引大量的養(yǎng)生度假游客、鄉(xiāng)村旅游游客、醫(yī)療旅游游客。長(zhǎng)庚模式成功要點(diǎn)一：高質(zhì)量醫(yī)療及健康服務(wù)提供針對(duì)老年人醫(yī)療及養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足了長(zhǎng)者最根本的要求，是長(zhǎng)庚模式的基礎(chǔ)所在。1234567設(shè)立社區(qū)醫(yī)院，提供居民特約門診，康復(fù)及配套護(hù)理等醫(yī)療服務(wù)定期健康檢查、防疫注射與體能檢測(cè)服務(wù)配備專業(yè)人員，提供周詳用藥管理服務(wù)。規(guī)劃居民個(gè)人健康計(jì)劃，并提供養(yǎng)生處方。建立個(gè)人健康資料庫(kù)設(shè)置全天候監(jiān)控中心并結(jié)合長(zhǎng)庚醫(yī)療體系，確保高效率的緊急醫(yī)療救護(hù)功能定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢等。過(guò)大家服務(wù)而按勞取酬。村的產(chǎn)品線，另一方面對(duì)文化村的宣傳多有裨益。長(zhǎng)庚模式成功要點(diǎn)二：完善的配套不但為居民提供生活保障，也豐富了業(yè)余文化生活，更為長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村旅游業(yè)的發(fā)展提供保障。休閑娛樂(lè)配套體育館居住配套銀發(fā)社區(qū)度假物業(yè)配套主題酒店公共設(shè)施配套長(zhǎng)庚醫(yī)院社區(qū)醫(yī)院超市餐飲配套風(fēng)味餐廳老年餐廳健康俱樂(lè)部游泳池體驗(yàn)社區(qū)41網(wǎng)球場(chǎng)書(shū)店宗教活動(dòng)場(chǎng)所娛樂(lè)中心養(yǎng)生會(huì)所臺(tái)塑文物館生態(tài)養(yǎng)生園體驗(yàn)營(yíng)銀行老年用品超市案例：北京將府莊園坐落于北京朝陽(yáng)區(qū)環(huán)鐵綠化帶內(nèi)，距離市區(qū)僅4公里，用地萬(wàn)平方米，擁有90%綠化率，千畝園林，3萬(wàn)平米水域。4萬(wàn)平米龐大配套體系，溫泉酒店（溫泉會(huì)館、將府莊園項(xiàng)目成功要素之一：澳洲模式引入，打造高端護(hù)理服務(wù)◆斥資千萬(wàn)跨海邀約AspexBassCareAMRC到資源引進(jìn)，全方位創(chuàng)造中國(guó)老年護(hù)理國(guó)際品質(zhì)。,將居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老完美結(jié)合。入住老人提供全方位、多元化的護(hù)理服務(wù)。項(xiàng)目成功要素之二：養(yǎng)老居所分類◆第一類護(hù)理型養(yǎng)老公寓，多層建筑，硬件配套完善，軟性服務(wù)齊全；◆第二類自理型養(yǎng)老公寓，多層建筑，居家設(shè)施配備充足；◆第三類村落式養(yǎng)老公寓，由多戶自理老人擇鄰而居或自由組合居住，配套服務(wù)空間共同使用?！魹闈M足居家養(yǎng)老的需要，方便老人與家人之間的交流溝通，第二類和第三類養(yǎng)老公寓在一定條件下，可以有家42人陪住。項(xiàng)目成功要素之三：完善的功能配套◆將府溫泉酒店：建筑面積16200平方米，spa養(yǎng)生，溫泉浴泡池、室內(nèi)游泳館桑拿、棋牌、餐飲、足療等；700箭場(chǎng)、真人CS,拓展訓(xùn)練基地等；◆中醫(yī)醫(yī)院：北京月梨中醫(yī)醫(yī)院除配備各診室外，還提供特色診療、健康管理等服務(wù)。（三）產(chǎn)業(yè)體系性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。主要包括保險(xiǎn)醫(yī)療業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、教育業(yè)、運(yùn)動(dòng)業(yè)等。43圖3-11：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體六大產(chǎn)業(yè)體系（四）開(kāi)發(fā)策略養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體需要大量的配套設(shè)施，投資量大，投資回收期長(zhǎng)，大都在10綜合體的后續(xù)運(yùn)營(yíng)仍然面臨巨大的挑戰(zhàn)。針對(duì)以上情況，提出以下投資策略：1.尋求政策支持養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體要有明確的土地支持政策(入土地獲取方式優(yōu)惠)按揭政策、REITS產(chǎn)業(yè)的定位，積極尋求政策引導(dǎo)和政策的支持力度。2.優(yōu)勢(shì)企業(yè)合作動(dòng)了下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)等；保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)生養(yǎng)老公寓可以將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)年至30年。上游業(yè)務(wù)的穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)將為養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體提供強(qiáng)有力的資金支持和客戶來(lái)證了在保險(xiǎn)公司運(yùn)營(yíng)下的養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體可健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。3.國(guó)際視野本土特色利于弘揚(yáng)傳統(tǒng)文化，而且符合當(dāng)今世界科學(xué)發(fā)展趨勢(shì)。4.豐富養(yǎng)老養(yǎng)生內(nèi)涵44體驗(yàn)。注重十養(yǎng)內(nèi)涵：山水養(yǎng)生、森林養(yǎng)眼、宗教養(yǎng)心、修煉養(yǎng)氣、文化養(yǎng)神、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)性、物產(chǎn)養(yǎng)形、氣候養(yǎng)顏、教育養(yǎng)成、生活養(yǎng)情的高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老生活方式。圖3-12：十養(yǎng)經(jīng)5.完善服務(wù)體系老年人需求特征的服務(wù)體系。四、濱水創(chuàng)意型旅游綜合體分是以水體作為依托。1.81.4萬(wàn)公里的海島岸線；同時(shí)我國(guó)擁有的湖泊景觀資源位居世界第三，總數(shù)量有11萬(wàn)座湖泊，僅次于重的人文資源，濱水資源地域差異顯著，形成了賣點(diǎn)各異的濱水旅游資源。45（一）開(kāi)發(fā)條件1、水體條件一般要求水域面積較大,水質(zhì)優(yōu)良，水體有一定的自凈化能力為佳。水面平靜度適宜、水緩浪低，臨水自然災(zāi)害少，豐水期、枯水期水平面落差盡量小。2、綜合自然條件當(dāng)?shù)販囟葪l件適合,風(fēng)力等條件適宜，生態(tài)環(huán)境良好，水岸地形多樣。3、市場(chǎng)條件地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),具備鄰近客源市場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì),交通進(jìn)入性良好地域市場(chǎng)有一定休閑度假氛圍，市場(chǎng)培育時(shí)間短，附近有較理想的城鎮(zhèn)作游客接待的依托。（二）開(kāi)發(fā)模式富親水相棲的立體游憩，挖掘伴水而生的人文科普、融合與水相鄰的多元業(yè)態(tài)、優(yōu)化水景為先的空間布局”四大手段，可實(shí)現(xiàn)濱水旅游綜合體開(kāi)發(fā)的領(lǐng)先地位。圖3-13：濱水型創(chuàng)意旅游綜合體的開(kāi)發(fā)手段1、豐富親水相棲的立體游憩施及活動(dòng)。水體項(xiàng)目：“水體”在景觀和功能上是項(xiàng)目的核心標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和游憩目的地?？梢栽O(shè)計(jì)游艇、帆船、46業(yè)態(tài)。圖3-14：香山國(guó)際游艇會(huì)鳥(niǎo)瞰圖水空項(xiàng)目：上熱氣球、水上滑翔傘、水上傘翼、索道等游樂(lè)項(xiàng)目。水岸項(xiàng)目：回報(bào)最為重要的開(kāi)發(fā)區(qū)域，在所有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中均是重中之重。2、挖掘伴水而生的人文科普中發(fā)掘，可以形成獨(dú)具一格的項(xiàng)目特色。歷史文化47徽派建筑挖掘居住文化，也取得了良好的市場(chǎng)效果。圖3-15：德懋堂項(xiàng)目布局圖民俗體驗(yàn)大面積水體是漁業(yè)和水生種植業(yè)發(fā)展的重要條件,同時(shí)也產(chǎn)生了賽龍舟、祭河神等特有的民俗活動(dòng)。濱水旅游與當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)的開(kāi)發(fā)相結(jié)合,非常有效地滿足旅游者參與性的要求,也能使濱水旅游產(chǎn)品具有其他旅游地所不可模仿的特處，而且還可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。生態(tài)科普杭州西溪天堂項(xiàng)目中的濕地博物館，也都成為項(xiàng)目地的核心吸引物之一。483、融合與水相鄰的多元業(yè)態(tài)因素的水并不是項(xiàng)目的目的，由水派生出來(lái)的相關(guān)業(yè)態(tài)才是投資者最為關(guān)注的重點(diǎn)。湖畔高爾夫俱樂(lè)部的高爾夫+酒店++商業(yè)++餐飲高層公寓的多元業(yè)態(tài)組合。4、優(yōu)化水景為先的空間布局更重要的在于空間、自然、水體關(guān)系的和諧。增強(qiáng)水體的可接近性觀水視野，營(yíng)造親水的視覺(jué)感受。減少干擾的交通組織化區(qū)開(kāi)發(fā)的世界級(jí)水岸步行街——楚河漢街正是遵循了這一交通規(guī)劃原則。49景觀最大化的建筑設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制：一般來(lái)說(shuō)，濱水地區(qū)應(yīng)當(dāng)突出水面開(kāi)敞的空間形態(tài)特點(diǎn)，避免大量的、計(jì)同周圍的自然環(huán)境和諧一致。在最靠近水或水景觀最好的位置。（三）產(chǎn)業(yè)體系現(xiàn)互利開(kāi)發(fā)，互動(dòng)提升。（四）開(kāi)發(fā)策略1.項(xiàng)目，一方面可提升濱水開(kāi)發(fā)品質(zhì)；更重要是可有效強(qiáng)化細(xì)分客群的忠誠(chéng)度。2.50而形成前期的品牌效應(yīng)和廣泛的市場(chǎng)認(rèn)可。3.以迅速增強(qiáng)濱水區(qū)域的吸引力；4.五、度假區(qū)型創(chuàng)意旅游綜合體智、娛樂(lè)等休閑需求的，相對(duì)完整的度假設(shè)施聚集區(qū)。在國(guó)外，專門的旅游度假區(qū)已經(jīng)發(fā)展的比較成熟，如人們所熟知的巴厘島，而國(guó)內(nèi)在1992年批準(zhǔn)建立了2008展、順應(yīng)市場(chǎng)要求提供依據(jù)。（一）開(kāi)發(fā)條件愛(ài)德華·因斯克普給出了選擇度假地的9個(gè)標(biāo)準(zhǔn)（如圖）供水、供電、排水、排污、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施具有開(kāi)發(fā)可行性有足夠的土地用于建造緩沖帶，同時(shí)沒(méi)有過(guò)度的空氣、水或噪聲污染旅游吸引物特征具有與開(kāi)發(fā)類型相適應(yīng)的氣候條件當(dāng)?shù)鼐用穹e極支持旅游業(yè)發(fā)展便捷的交通有足夠的可利用開(kāi)發(fā)的土地有充足的勞動(dòng)力資源保障供給自然環(huán)境有吸引力圖3-16：旅游度假地的選擇標(biāo)準(zhǔn)51綜合分析，具體表現(xiàn)在以下幾方面：1、選址條件的氣候環(huán)境、較高的環(huán)境質(zhì)量以及良好的外部氛圍，最重要的一點(diǎn)是，在度假區(qū)的范圍內(nèi)，地質(zhì)條件要相對(duì)穩(wěn)定，無(wú)泥石流、崩塌等可預(yù)測(cè)地質(zhì)災(zāi)害威脅。2、資源依托為三種類型：旅游景區(qū)依托型、自然環(huán)境支撐型、特殊資源利用型。無(wú)論哪種類型的度假現(xiàn)有的12個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)中，依托濱海資源的有4個(gè)，分別是：莆田湄洲島國(guó)家旅游3區(qū)、武夷山國(guó)家旅游度假區(qū)；依托江湖資源的有5個(gè)，分別是：杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)、國(guó)家旅游度假區(qū)。3、區(qū)位和交通在外部交通上，旅游度假區(qū)要求距離機(jī)場(chǎng)、港口、鐵路站、車站、等級(jí)公路交通便利，使游客可直接抵達(dá)度假區(qū)，來(lái)往便捷。4、環(huán)境要求于8平方公里，省級(jí)旅游度假區(qū)不得少于5平方公里，以容納所需建設(shè)的完善的配套設(shè)施，要有明確的功能分區(qū)以及與之相應(yīng)的用地規(guī)劃，建設(shè)項(xiàng)目和土地用途均要符合規(guī)劃的要求。5、市場(chǎng)基礎(chǔ)現(xiàn)有過(guò)夜游客平均停留天數(shù)為2.5天，升級(jí)度假區(qū)過(guò)夜游客平均停留天數(shù)為26、設(shè)施要求527、社區(qū)管理體系體系對(duì)于度假區(qū)的正常運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展十分必要。（二）開(kāi)發(fā)模式1+N1種核心吸引物+N種度假旅游配套的多元化和特色化是人們關(guān)注的重點(diǎn)。11+N”體系構(gòu)建“1自然資源等自然的新引力，以及與之配套的休閑設(shè)施等度假區(qū)自身的吸引力。表3-17：度假區(qū)綜合體自然核心吸引力分析度假環(huán)境自然資源依托代表度假區(qū)濱海旅游度假區(qū)溫泉旅游度假區(qū)江湖旅游度假區(qū)森林旅游度假區(qū)山地旅游度假區(qū)“3S”海洋亞龍灣國(guó)家級(jí)度假區(qū)優(yōu)質(zhì)溫泉水水體自然風(fēng)光空氣水體+空氣風(fēng)光+溫泉海泉灣度假區(qū)江流、湖泊大面積森林山地自然滇池國(guó)家級(jí)度假區(qū)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)武夷山國(guó)家級(jí)度假區(qū)設(shè)施和室外休閑設(shè)施兩部分，其具體內(nèi)容涵蓋了：53圖3-18：度假區(qū)綜合體自身吸引力——休閑設(shè)施“N商業(yè)：為度假區(qū)服務(wù)和配套的商業(yè)體系，主要包括：零售業(yè)、餐飲業(yè)以及各種大型的ShoppingMall等。共享的社區(qū)空間。區(qū)別于度假區(qū)內(nèi)的療養(yǎng)院、各類高檔別墅群等，度假社區(qū)內(nèi)以高檔社區(qū)、普通生活小區(qū)為主。專業(yè)人才支持。駐，形成各類商務(wù)集群。54圖3-18：度假區(qū)配套功能與業(yè)態(tài)2、案例：滇池國(guó)家旅游度假區(qū)滇池國(guó)家旅游度假區(qū)成立于1992個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假5km東西兩區(qū)，規(guī)劃面積16平方公里，經(jīng)多年建設(shè)，區(qū)內(nèi)土地已基本上開(kāi)發(fā)完畢。按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)了九大功能區(qū)。圖3-19：滇池國(guó)家度假區(qū)功能區(qū)設(shè)置55辦公于一體的引領(lǐng)世紀(jì)的新型空間。圖3-20：滇池國(guó)家度假區(qū)“1+N”體系圖（三）產(chǎn)業(yè)體系規(guī)模的度假休閑設(shè)施，其產(chǎn)業(yè)鏈條輻射廣泛，涉及到房地產(chǎn)業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)、康體養(yǎng)生業(yè)、商業(yè)、會(huì)議會(huì)展業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)（如圖3-2156圖3-21：度假區(qū)綜合體產(chǎn)業(yè)體系（四）開(kāi)發(fā)策略依據(jù)國(guó)外旅游度假區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)成熟的旅游度假區(qū)發(fā)展大概需要年左右境營(yíng)造。和品牌的集聚，形成規(guī)模效應(yīng)，其開(kāi)發(fā)策略主要包括：、塑造區(qū)域品牌前發(fā)展意識(shí)，堅(jiān)持精品化戰(zhàn)略，將區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品和品牌定時(shí)升級(jí)，跟上形勢(shì)發(fā)展和市場(chǎng)需要。同時(shí)與國(guó)際化對(duì)接，以時(shí)刻迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)，積極展現(xiàn)自身的品牌張力。、控制項(xiàng)目配比57出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積與旅游接待設(shè)施總建筑面積的比例應(yīng)不大于：。、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系區(qū)內(nèi)居民提供就業(yè)崗位，利于營(yíng)造主客共享的休閑空間。、打造內(nèi)部游線騎行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)四位一體的交通體系，以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部節(jié)點(diǎn)連接的暢通。六、鄉(xiāng)村型創(chuàng)意旅游綜合體之路。（一）開(kāi)發(fā)條件土地資源決定了鄉(xiāng)村旅游綜合體的規(guī)模，其范圍適宜選取在5000-10000畝，既要具有到三分之二，以保證其鄉(xiāng)村田園風(fēng)貌和建設(shè)性土地的規(guī)模。由于鄉(xiāng)村旅游綜合體在土地開(kāi)發(fā)規(guī)模上具有上述的限制，又需要一定的消費(fèi)人群支撐，2-3游綜合體的本底資源。應(yīng)突出“旅游在鄉(xiāng)村，生活在社區(qū)”的開(kāi)發(fā)理念。58（二）開(kāi)發(fā)模式模式原理：?jiǎn)我坏穆糜胃拍钜呀?jīng)不能滿足越來(lái)越有創(chuàng)意嗅覺(jué)的人們。于是,在游玩之上附加更多的內(nèi)涵,1＋N”模式=1種旅游核心產(chǎn)品+N種配套功能。較高的鄉(xiāng)村旅游休閑聚集區(qū)。閑項(xiàng)目，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。1+N”的鄉(xiāng)村旅游綜合體體系構(gòu)建】“1”——鄉(xiāng)村旅游綜合體的核心是以鄉(xiāng)村旅游休閑為基礎(chǔ)的旅游產(chǎn)品的集聚。在發(fā)展種功能。包括：農(nóng)業(yè)觀光、規(guī)?；r(nóng)業(yè)種植、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品銷售、鄉(xiāng)村文化體驗(yàn)等。圖322：鄉(xiāng)村旅游綜合體的核心構(gòu)成“N”——圍繞鄉(xiāng)村旅游核心產(chǎn)品，衍生并與之相配套的多種功能組合。包括：運(yùn)動(dòng)休閑功能：鄉(xiāng)村高爾夫、跑馬場(chǎng)、農(nóng)耕種植體驗(yàn)、戶外露營(yíng)、商務(wù)會(huì)議功能：59商務(wù)會(huì)所、企業(yè)會(huì)所、會(huì)議中心、度假居住功能：特色農(nóng)莊、產(chǎn)權(quán)酒店、度假別墅、度假公寓文化科普功能：生態(tài)環(huán)保科技體驗(yàn)、農(nóng)業(yè)科技種植、民俗歷史文化教育康體養(yǎng)生功能：田園瑜伽、森林spa、溫泉養(yǎng)生、鄉(xiāng)村療養(yǎng)商業(yè)服務(wù)功能：農(nóng)家飯莊、綠色食品銷售、特色商品街、……【1：N】占地規(guī)模配比農(nóng)田作為基礎(chǔ)景觀環(huán)境，保持原始鄉(xiāng)村風(fēng)貌情況：圖323：農(nóng)田作為基礎(chǔ)景觀環(huán)境，1與N規(guī)模比例1.發(fā)展現(xiàn)代化設(shè)施農(nóng)業(yè)，大規(guī)模農(nóng)業(yè)種植為主導(dǎo)情況：圖324：發(fā)展現(xiàn)代化設(shè)施農(nóng)業(yè)，1與N規(guī)模比例【N】功能規(guī)模配比60圖325：六大功能配比【案例】成都三圣鄉(xiāng)五朵金花“五朵金花”是占地12盛名的休閑旅游娛樂(lè)度假區(qū)和國(guó)家級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)。業(yè)態(tài)。五個(gè)景區(qū)的功能定位：花鄉(xiāng)農(nóng)居：發(fā)展科技花卉產(chǎn)業(yè)和小型農(nóng)家樂(lè)；幸福梅林：發(fā)展梅花種植產(chǎn)業(yè)和農(nóng)家樂(lè)和旅游商品（梅花）和科普教育功能；荷塘月色：發(fā)展鄉(xiāng)村藝術(shù)體驗(yàn)旅游，開(kāi)展國(guó)學(xué)傳統(tǒng)（錦江書(shū)院）觀光旅游；東籬菊?qǐng)@：發(fā)展菊花觀光、養(yǎng)生養(yǎng)老和鄉(xiāng)村休閑度假。613000圖326：三圣鄉(xiāng)五個(gè)景區(qū)功能定位花鄉(xiāng)農(nóng)居村民世代以種花為生。改變單純的種花、賣花的單一模式，依托3000余畝的花卉種植開(kāi)發(fā)的復(fù)合型觀光休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。圖327：花鄉(xiāng)農(nóng)居江家菜地江家菜地景區(qū)依托面積達(dá)3000余畝的時(shí)令蔬菜、水果種植基地，以“休閑、勞作、收62式。的過(guò)程，變成一種全新的健康休閑方式。由于旅游的帶動(dòng)效應(yīng)，使得“江家綠色蔬菜”品牌知名度極高，在成都許多超市中專門有售。圖328：江家菜地幸福林海梅林區(qū)域內(nèi)共涉及農(nóng)戶100余家特色休閑農(nóng)家樂(lè)，向廣大游客提供各種美味可口的特色鄉(xiāng)村美食。63圖329：幸福林海東籬菊?qǐng)@魅力非凡的鄉(xiāng)村田園風(fēng)光，體驗(yàn)在花海中漫游的無(wú)窮樂(lè)趣。到東籬菊?qǐng)@不但能賞菊花、品味園中收集的關(guān)于菊花的經(jīng)典詩(shī)句，還能品賞到東籬菊?qǐng)@獨(dú)特的菊蟹等美食。處擁有絢麗菊花美景和豐富菊文化的觀光休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游度假勝地。圖330：東籬菊?qǐng)@荷塘月色當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶主要從事花卉、蓮藕種植，現(xiàn)有荷塘種植面積600余畝。64成了萬(wàn)福春光畫(huà)意村，使荷塘月色散發(fā)出自己獨(dú)有的藝術(shù)氣息。的生態(tài)、人文景觀。圖331：荷塘月色（三）產(chǎn)業(yè)體系村價(jià)值，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要力量。鄉(xiāng)村旅游綜合體，既要把握鄉(xiāng)村景區(qū)景點(diǎn)的細(xì)節(jié)塑造，度上的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一種規(guī)?；?、多功能、現(xiàn)代化、開(kāi)放性的鄉(xiāng)村聚合空間。多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)：業(yè)向旅游業(yè)注入多種消費(fèi)功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的互融，產(chǎn)業(yè)耦合作用下形成多種旅游業(yè)態(tài)，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的共榮。65圖332：鄉(xiāng)村旅游綜合體的多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)農(nóng)業(yè)三產(chǎn)化：圖333：農(nóng)業(yè)三產(chǎn)化（四）開(kāi)發(fā)策略66為整個(gè)區(qū)域提供較高品質(zhì)的服務(wù)。采用“1+N”的開(kāi)發(fā)模式，即確定以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為開(kāi)發(fā)主題，整合包括設(shè)施農(nóng)業(yè)、經(jīng)鍵問(wèn)題之一。關(guān)于農(nóng)民的利益的主渠道。農(nóng)民的收入從原來(lái)單一的種植收入轉(zhuǎn)變?yōu)橛赏恋胤慨a(chǎn)租金、農(nóng)業(yè)種植經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、環(huán)境優(yōu)雅的天然都市花園，出門就是柏油寬?cǎi)R路，農(nóng)民就地變市民，過(guò)上城市人的生活。關(guān)于農(nóng)業(yè)的發(fā)展正實(shí)現(xiàn)了“人地共生”的理想模式。關(guān)于農(nóng)村的發(fā)展環(huán)境利益通過(guò)投入和吸引社會(huì)資金的方式，村民居住環(huán)境引入了城市基礎(chǔ)設(shè)施和先進(jìn)排污處理技術(shù)。農(nóng)民不離村，就地享受現(xiàn)代城市文明。67第四章創(chuàng)意旅游綜合體商業(yè)模式方利益價(jià)值最大化，那么構(gòu)建科學(xué)、合理的商業(yè)模式成為創(chuàng)意旅游綜合體開(kāi)發(fā)的核心內(nèi)容。素整合起來(lái)，形成高效率的具有獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)行系統(tǒng)，并通過(guò)提供產(chǎn)品和服務(wù),圖41：商業(yè)模式系統(tǒng)圖模式是否成功的唯一外在標(biāo)準(zhǔn)。68圖42：成功商業(yè)模式設(shè)計(jì)的五步法則融資模式多樣化銷戰(zhàn)略品牌化、保障實(shí)施綜合化。圖43：創(chuàng)意旅游綜合體開(kāi)發(fā)商業(yè)模式構(gòu)建八要素示意圖69一、產(chǎn)業(yè)鏈條整合化產(chǎn)業(yè)鏈整合在學(xué)術(shù)上的定義：是以更高的效率走完整條產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、領(lǐng)先地位，達(dá)到高效整合的目的。圖44：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的基本結(jié)構(gòu)通過(guò)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈橫向、縱向的整合與延伸，規(guī)劃業(yè)態(tài)類型。圖—：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈整合規(guī)劃圖46：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃能復(fù)合化開(kāi)發(fā)。案例鏈接：華僑城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，華僑城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從單一的第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐月糜渭跋嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)兼顧第二產(chǎn)業(yè)的集聚型產(chǎn)業(yè)集群。旅游業(yè)在華僑城經(jīng)濟(jì)運(yùn)行系統(tǒng)中通過(guò)各種擴(kuò)散效應(yīng)發(fā)揮著巨大的主導(dǎo)作用。71二、產(chǎn)品功能復(fù)合化組團(tuán)式開(kāi)發(fā)；在產(chǎn)品功能配置上，要求功能復(fù)合，發(fā)揮綜合體的價(jià)值，做到“1+1大于2，意旅游綜合體各個(gè)產(chǎn)業(yè)間的協(xié)調(diào)發(fā)展。樣才能做到1+12的基本條件。72圖4-7：創(chuàng)意旅游綜合體業(yè)態(tài)與項(xiàng)目類型三、收入模式多元化收入模式多元化是指收入模式中的各種收入方式、各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)層次之間，能夠形式、區(qū)域開(kāi)發(fā)收入模式以及房地產(chǎn)收入模式。其中：1）傳統(tǒng)觀賞旅游收入模式：是一般以門票為中心的收入結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步發(fā)展形成了“一票、二道、三餐、四購(gòu)”的四入模型，為初級(jí)收入模式。2）體驗(yàn)式觀賞旅游收入模式：是對(duì)游客的游賞過(guò)程進(jìn)行深度設(shè)計(jì)，布置了情境結(jié)構(gòu)，賞不僅需要場(chǎng)景布置上進(jìn)行投資，還需要深度的服務(wù)相配合。3）休閑旅游收入模式：休閑不同于觀賞，要求自然景觀優(yōu)美、文化氛圍優(yōu)雅，但不要收入模式，以及以運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目為主導(dǎo)的收入模式等等，具體如下：一般休閑項(xiàng)目，都由吃住玩三方面收入構(gòu)成；以住宿、會(huì)議為主導(dǎo)的休閑，一般進(jìn)行綜合游樂(lè)配套，比如保齡球、垂釣、劃船、游泳等；73收入；以滑雪為主題的項(xiàng)目，則更多的集中了滑雪、玩雪、滑草、滑道等項(xiàng)目收入；種收入，高球運(yùn)動(dòng)的收入往往不能稱為主收入。4）度假旅游收入模式：度假不同于休閑，主要因游客市場(chǎng)的差異。度假游客來(lái)自世界、度假地的收入，門票處于較低的地位，住宿、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、游樂(lè)項(xiàng)目、購(gòu)物等，形成綜合性結(jié)構(gòu)。5）旅游房地產(chǎn)收入模式：它與旅游景區(qū)、住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)都不一樣，其主要收入如下：別墅銷售的直接收入；產(chǎn)權(quán)酒店為產(chǎn)權(quán)銷售與酒店經(jīng)營(yíng)雙重收入；分時(shí)度假是通過(guò)時(shí)權(quán)銷售酒店業(yè)務(wù)；旅游商業(yè)街區(qū)的銷售商鋪與出租收入、及物業(yè)管理收入等；中央游憩區(qū)開(kāi)發(fā)可以銷售商鋪，出租商鋪，經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)項(xiàng)目。6景區(qū)收入外，區(qū)域開(kāi)發(fā)商將享受土地升值收入、項(xiàng)目合作收入、以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入等。案例鏈接：深圳歡樂(lè)谷的多元化收入74四、管理模式一體化化統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)人才結(jié)構(gòu)是旅游綜合運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵之一，目前，傳統(tǒng)商業(yè)、傳統(tǒng)旅游、傳統(tǒng)房地產(chǎn)、隊(duì)。在運(yùn)營(yíng)模式上宜采用旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游娛樂(lè)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的互動(dòng)發(fā)展模式--以地產(chǎn)開(kāi)與外部資源的充分合作，如尋找具有國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)品牌效應(yīng)的酒店、旅游管理公司的加盟，75對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)施合理的持有與銷售，來(lái)實(shí)現(xiàn)旅游區(qū)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。五、投資分期組合化投資組合。目運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。案例鏈接：北京歡樂(lè)谷的開(kāi)發(fā)分期76六、營(yíng)銷戰(zhàn)略品牌化營(yíng)銷階段；第三階段，通過(guò)渠道、品牌、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)等營(yíng)銷行為組合，成功進(jìn)入成勢(shì)階段，構(gòu)成縱橫結(jié)合的營(yíng)銷戰(zhàn)略手段，在穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，逐步開(kāi)始進(jìn)入品牌延伸的營(yíng)銷階段。圖48：營(yíng)銷戰(zhàn)略示意圖七、融資模式多樣化般為50為依托，開(kāi)發(fā)商可以從八個(gè)方面對(duì)旅游項(xiàng)目進(jìn)行融資。1、銀行信貸：銀行信貸是開(kāi)發(fā)商主要的融資渠道。對(duì)旅游資源開(kāi)發(fā)，可以采用項(xiàng)目信貸的方式借款。項(xiàng)目信貸要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開(kāi)發(fā)商可使用以下發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)、未來(lái)收費(fèi)權(quán)等質(zhì)押的辦法，并取得了成功。2、私募資本融資：開(kāi)發(fā)商對(duì)自身的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組改制，設(shè)立股份有限公司。開(kāi)發(fā)77募股，以增資擴(kuò)股的方式，引入資本金。3、整體項(xiàng)目融資：開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)中，設(shè)立為若干個(gè)項(xiàng)目，并制作單個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃BOT權(quán)等。4、政策支持性融資：充分利用國(guó)家鼓勵(lì)政策，進(jìn)行政策支持性的信貸融資，包括（旅世界旅游組織規(guī)劃支持、國(guó)家及省市旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金、農(nóng)業(yè)、水利、文化項(xiàng)目）5可以通過(guò)墊資方式進(jìn)行。一般情況下，工程墊資可以達(dá)到30%40%，若有相應(yīng)的墊資融資的財(cái)務(wù)安排，墊資100%也具有可能性。商業(yè)信用可以表現(xiàn)在很多方面，若開(kāi)發(fā)能與開(kāi)放游（包括墊資建設(shè)門票抵扣、預(yù)售預(yù)賣、時(shí)權(quán)融資等手段）6、租賃融資：包括設(shè)備租賃、資產(chǎn)租賃、土地租賃、房屋租賃等手段。7、產(chǎn)權(quán)融資：包括產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)售、項(xiàng)目公司拆細(xì)產(chǎn)權(quán)發(fā)售等8、信托融資：新的《信托法》出臺(tái)以來(lái)，信托投資公司已經(jīng)擁有了很大的運(yùn)作空間，興趣。另外還有國(guó)內(nèi)上市融資（由于存在門票收入不能計(jì)入上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的限制，78圖49：融資模式示意圖八、保障實(shí)施綜合化估，從而達(dá)到優(yōu)質(zhì)、優(yōu)量、優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化的協(xié)調(diào)共生發(fā)展。1、充分利用國(guó)家和地方對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的支持與鼓勵(lì)政策，積極爭(zhēng)取支持性政策，同時(shí)從支持性融資，保障項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施。23、保障區(qū)域農(nóng)民生活與就業(yè)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)生活、生存方式的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。79第五章巔峰案例一、太極傳奇景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃——文化為魂，打造互動(dòng)式休閑旅游綜合體(一)項(xiàng)目概述——武當(dāng)圣境，太極華章太極傳奇景區(qū)位于世界文化遺產(chǎn)、中國(guó)國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、道教文化圣地武當(dāng)山下，太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)內(nèi)。太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)總規(guī)劃陸地面積約80平方公里，規(guī)劃建筑面積300休核心，以武當(dāng)功夫?yàn)橹攸c(diǎn)，以觀光、度假、美食購(gòu)物旅游為輔助。太極湖集團(tuán)是由中歐EMBA有限公司、湖北武當(dāng)太極湖旅游發(fā)展有限公司和湖北武當(dāng)太極湖文化傳播有限公司等10家子公司，合資參股投資的湖北武當(dāng)太極湖水上游樂(lè)有限公司也已組建運(yùn)營(yíng)。組團(tuán)大項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)建設(shè)占地面積80平方公里，總建筑面積約萬(wàn)平方米，總投資1003-5國(guó)際一流的旅游勝地和大武當(dāng)產(chǎn)業(yè)格局。(二)規(guī)劃理念——借勢(shì)借力，聯(lián)動(dòng)發(fā)展太極傳奇景區(qū)規(guī)劃從漢十高速武當(dāng)山出口和316共同形成大武當(dāng)旅游的新旅游格局。80(三)歷史文脈——傳承太極，衍生萬(wàn)物物”的哲學(xué)理念。圖5-1：歷史文脈分析圖(四)核心創(chuàng)意——依托文化、創(chuàng)新模式+歷史+極傳奇旅游集核”1個(gè)主體+N個(gè)配套”的景區(qū)發(fā)展模板?！?在主題N81系列配套更多的是強(qiáng)調(diào)其標(biāo)準(zhǔn)化，要求景區(qū)內(nèi)各服務(wù)配套功能區(qū)均以高格調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)（5A級(jí)1+N區(qū)發(fā)展模式。圖5-21+N”的景區(qū)發(fā)展模式(五)總體思路——突出核心，落實(shí)配套間布局相應(yīng)的項(xiàng)目。、核心吸引以滿足景區(qū)文化觀光、娛樂(lè)體驗(yàn)的功能需求。、功能配套休閑、購(gòu)物以及住宿等功能需求。82、目標(biāo)格局A能的太極傳奇景區(qū)2日游新格局。(六)空間結(jié)構(gòu)——營(yíng)造中心，多點(diǎn)布局規(guī)劃根據(jù)現(xiàn)狀的空間環(huán)境，結(jié)合項(xiàng)目分布，將景區(qū)整體劃分為“一核、兩軸、多中心”的大空間結(jié)構(gòu)。600三豐、太極文化為主要展示主題的文化旅游核心區(qū)?！翱臻g序列軸”是依托現(xiàn)有的景區(qū)內(nèi)部路（老316一北一南；一山一水既構(gòu)成文化上的延續(xù)，形成空間的張力。谷地空間擁有統(tǒng)一的視覺(jué)焦點(diǎn)，從視覺(jué)上和空間張力上營(yíng)造太極傳奇景區(qū)的整體氛圍。83圖5-3：空間結(jié)構(gòu)圖(七)交通系統(tǒng)——水陸并進(jìn)，彰顯環(huán)保太極傳奇景區(qū)的交通規(guī)劃包括陸路交通和水上交通兩大部分。、陸路交通316316316出口，以形成各區(qū)的支路系統(tǒng)。、水上交通功能。總語(yǔ)——再造武當(dāng)金頂，傳承太極傳奇84行、游、購(gòu)、娛等全方位需求的“太極傳奇國(guó)家圖5-4：總體鳥(niǎo)瞰圖二、天和城“旅居小鎮(zhèn)”旅游發(fā)展策劃(一)項(xiàng)目概況一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的又一實(shí)戰(zhàn)型項(xiàng)目。五環(huán)路75公里，南距天津外環(huán)10公里，東南距天津塘沽新港75公里，地理位置得天獨(dú)厚。項(xiàng)目占地面積12平方公里（約2.1萬(wàn)畝），包括柳河、五間房、于莊、藕甸和郎莊子2450機(jī)排河、城市排污河、多條灌溉水渠。地塊邊界條件比較復(fù)雜，由五條交通線路(京津唐高速、112)尤其是西側(cè)抬高的京津高鐵噪音比較大；但是連接京津兩大城市的京津高鐵每年1800旅客輸送量以及周邊道路每年大量車流量也為項(xiàng)目地提供了形象宣傳與廣告價(jià)值。85(二)旅居小鎮(zhèn)的休閑生活構(gòu)想過(guò)環(huán)境培育提升人居環(huán)境品質(zhì)，以全民休閑運(yùn)動(dòng)為核心吸引，打造集商務(wù)會(huì)議、主題商業(yè)、休閑居住、田園風(fēng)光為一體的具備旅游與城市雙功能的京津旅居小鎮(zhèn)。(三)旅居小鎮(zhèn)城旅一體的構(gòu)建路徑、在城市功能上，天和城助力武清區(qū)環(huán)京津休閑生活方式升級(jí)天和城作為以居住為主要功能的新城建設(shè)項(xiàng)目，在發(fā)展過(guò)程中必須跳出“住城、睡城、生活方式，并在天和城得到落地與示范。在城市公共功能的設(shè)置中，以打造城市商務(wù)休閑中心為目標(biāo)，通過(guò)商業(yè)商務(wù)功能集聚，布局休閑業(yè)態(tài)，完善城市商務(wù)功能和休閑功能。、在景觀環(huán)境上，連通水系，建設(shè)綠廊，編制網(wǎng)絡(luò)式生態(tài)構(gòu)架項(xiàng)目地現(xiàn)狀水系發(fā)達(dá)，包括一條連接武清城區(qū)的八支渠、一條連接軍用機(jī)場(chǎng)的機(jī)排河、多條灌溉水渠以及一個(gè)2500畝的南湖。水網(wǎng)相接，水邊植被較好，自然的地景資源呈現(xiàn)天然之美。15.08公頃。固水生綠，固綠生水。形成天和城的基本生態(tài)構(gòu)架和空間結(jié)構(gòu)。86游產(chǎn)品。植合歡樹(shù)為主合歡綠廊、以種植櫻花樹(shù)為主的櫻花綠廊等。、在旅游產(chǎn)品上，兩個(gè)板塊，兩個(gè)鏈條，營(yíng)造休閑旅游構(gòu)架游活力構(gòu)架。圖5-5：休閑旅游空間構(gòu)建圖模及容量將輻射周邊5武清等區(qū)域，旅游輻射京津區(qū)域的格局。87圖5-6：南湖旅游休閑版塊效果示意圖業(yè)集群。體育公園由2公里長(zhǎng)200米寬的高鐵湖、1公里長(zhǎng)30米寬的沙灘、2公里長(zhǎng)55寬2效應(yīng)，如水面、沙灘、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)景觀，以及建筑立面、汽艇等廣告動(dòng)態(tài)景觀等。圖5-7：高鐵湖旅游休閑版塊效果示意圖88途休息和觀景的場(chǎng)所。游船可提供游客在高爾夫球場(chǎng)水道內(nèi)穿梭、與球手同行的特殊體驗(yàn)?；瘞в行ё韪糁苓吔煌▽?duì)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)噪聲和空氣的污染。圖5-8：南湖東側(cè)連接高爾夫球場(chǎng)的休閑小火車示意圖活力街，打造水系、街道、商業(yè)帶一體的活力街道，連接南湖、高鐵湖兩個(gè)旅游板塊。、在品牌形象上，通過(guò)“網(wǎng)聚運(yùn)動(dòng)匯”樹(shù)立京津健康生活品質(zhì)形象項(xiàng)趣味運(yùn)動(dòng)和大規(guī)模常規(guī)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，以網(wǎng)絡(luò)招募方式組織網(wǎng)友，由虛擬走向現(xiàn)實(shí)的運(yùn)動(dòng)會(huì)為創(chuàng)意點(diǎn)，打造運(yùn)動(dòng)會(huì)的全新模式，每年一屆，樹(shù)立網(wǎng)絡(luò)體育節(jié)慶品牌。未來(lái)主要的市場(chǎng)吸引游客持續(xù)參與通關(guān)項(xiàng)目，并輔以小型競(jìng)賽活動(dòng)和周期型大型賽事。具備組織方式靈活，正實(shí)現(xiàn)旅居一體的健康生活方式。89圖5-9：網(wǎng)聚運(yùn)動(dòng)匯活動(dòng)組織示意圖三、中國(guó)武夷（建陽(yáng)）朱子文化旅游度假區(qū)概念性規(guī)劃(一)項(xiàng)目概況學(xué)名邦”。中國(guó)武夷朱子文化旅游度假區(qū)項(xiàng)目總占地面積8331畝，包含考亭組團(tuán)綜合區(qū)、麻陽(yáng)溪水面景區(qū)和森林觀光區(qū)三個(gè)部分，其中考亭組團(tuán)綜合區(qū)面積4009畝，是本次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核交通條件良好。(二)項(xiàng)目定位考亭書(shū)院及周邊山水資源為載體，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)以文化觀光、養(yǎng)生度假、商業(yè)休閑、生態(tài)人居、90AAAAA級(jí)旅游景區(qū)和武夷新區(qū)現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。在功能定位上，可表述為以下幾點(diǎn)：元化的文化旅游綜合體；度假黃金地：大武夷、閩北板塊的文化生態(tài)養(yǎng)生度假黃金地帶；產(chǎn)業(yè)鏈動(dòng)點(diǎn)：以文化為主線，提升豐富旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，整合其他產(chǎn)業(yè)；生態(tài)山水畫(huà)：保護(hù)本地自然山水資源，提升文化旅游區(qū)的景觀品質(zhì)和生態(tài)文明；城市新興區(qū)：既是建陽(yáng)城市“北接西擴(kuò)”的主力板塊，也是未來(lái)核心的文化產(chǎn)業(yè)新區(qū)。(三)規(guī)劃要點(diǎn)1、跳出用地看用地，以小見(jiàn)大，逐層突破“戰(zhàn)略定位”地產(chǎn)配套業(yè)態(tài)的發(fā)展目標(biāo)，以小見(jiàn)大，逐層突破。從景區(qū)發(fā)展層面，圍繞地方政府提出的復(fù)建考亭書(shū)院并達(dá)到國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)的既定間集聚化、服務(wù)社區(qū)化的一種全新生活方式的載體——?jiǎng)?chuàng)意旅游綜合體。區(qū)”為目標(biāo)打造城市文化旅游新區(qū)，。戰(zhàn)略契機(jī)，借勢(shì)打造“武夷仙境南閩闕里”大型文化生態(tài)旅游目的地體系，激發(fā)建陽(yáng)“南現(xiàn)城市與旅游的互動(dòng)發(fā)展。2、突破傳統(tǒng)套路，基于文化、山水及經(jīng)典案例解析，點(diǎn)亮“創(chuàng)意空間”91從玉枕山到“映蓮灣”，對(duì)地域文脈精神進(jìn)行全新解讀。一標(biāo)志性地域文化品牌，并落實(shí)到相應(yīng)的景觀空間和主題產(chǎn)品設(shè)計(jì)上。從考亭書(shū)院到“理學(xué)圣壇”，對(duì)傳統(tǒng)文化空間進(jìn)行突破、升華。目前，國(guó)內(nèi)各地書(shū)院開(kāi)發(fā)多落入傳統(tǒng)建筑群落簡(jiǎn)單復(fù)建的俗套，缺乏旅游核心吸引力。3體規(guī)劃”態(tài)為基——生態(tài)福地，溪林考亭，生活為用——城市新區(qū)，品質(zhì)考亭”的發(fā)展思路。一體：朱子文化園。由“一軸?三核“形成承載朱子文化旅游功能的主體空間。兩翼：城市地產(chǎn)配套區(qū)和生態(tài)休閑度假區(qū)。的開(kāi)放式濱水空間，自北向南由城市人文氣息過(guò)渡到生態(tài)田園氛圍。4、以旅游項(xiàng)目為重心，整合地域人文與自然資源，演繹“分區(qū)策劃”功能分區(qū)：圣壇朱子文化核心游覽區(qū)。生態(tài)休閑區(qū)、金秋碩果葡萄采摘園區(qū)、清蓮禪境佛教文化休閑區(qū)。翠、寶山翠屏兩大山林生態(tài)養(yǎng)護(hù)區(qū)。重點(diǎn)項(xiàng)目：92①闕里水街——宋文化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目定位：國(guó)家4A級(jí)開(kāi)放景區(qū)，傳統(tǒng)街坊環(huán)境與現(xiàn)代商業(yè)功能的完美體驗(yàn)。夜生活”時(shí)尚領(lǐng)地。②寶蓮承暉——寶蓮廣場(chǎng)游客綜合服務(wù)基地項(xiàng)目定位：點(diǎn)睛本項(xiàng)目“蓮性”主題意境的旅游服務(wù)樞紐。配套有游客服務(wù)中心、生態(tài)停車場(chǎng)、主題餐廳等設(shè)施，形成一處大型游客綜合服務(wù)基地。③理學(xué)圣壇——朱子文化園核心旅游區(qū)項(xiàng)目定位：國(guó)家5A（近期4A）級(jí)旅游景區(qū)，“大武夷”板塊的新文化遺產(chǎn)。啟賢祠、天一壇、登泰閣等節(jié)點(diǎn)逐步引導(dǎo)游客