2019年天目湖國際茶文化城建設項目可行性報告

天目湖國際茶文化城建設項目 1第一節(jié)項目概況 7一、項目基本情況 7二、工程建設內(nèi)容 8 8第二節(jié)建設單位概況 9 二、可行性研究主要內(nèi)容 三、可行性研究編制依據(jù) 第四節(jié)研究結論與建議 一、研究結論 第二章建設需求分析 第一節(jié)茶文化概述 一、茶文化的定義 三、茶文化旅游 第二節(jié)茶文化旅游發(fā)展的現(xiàn)狀 一、以茶資源及相關文化為依托開展的綠色生態(tài)觀光游倍受游客青睞 二、依托茶的藥用價值及保健功能開發(fā)的生態(tài)保健游日益升溫 三、以茶藝表演為代表的茶文化活動不斷涌現(xiàn) 五、茶文化研討會、茶文化旅游節(jié)等活動推動了國際茶文化的交流，為茶文化旅游發(fā)展創(chuàng)造了新的契機 第三節(jié)項目區(qū)域市場分析 一、優(yōu)勢分析 天目湖國際茶文化城建設項目第四節(jié)項目前景分析 第五節(jié)項目定位 一、項目主要特征 二、市場定位 第三章項目總體方案 第一節(jié)建設目標及原則 第二節(jié)規(guī)劃設計方案 一、總體定位 五、豎向規(guī)劃 七、主要規(guī)劃指標 第三節(jié)項目建設內(nèi)容及標準 42第四節(jié)經(jīng)營方案 一、經(jīng)營范圍 二、經(jīng)營方式 第五節(jié)景區(qū)游覽方案 一、旅游線路組織 第四章建設條件 第一節(jié)社會經(jīng)濟發(fā)展條件 第三節(jié)基礎設施條件 第五章工程建設方案 第一節(jié)建筑工程 一、建筑方案 三、廣場工程 二、水域整治工程 一、給水工程 二、污水工程 八、消防工程 第五節(jié)主要設備方案 一、設備選用原則 天目湖國際茶文化城建設項目二、建筑設備 三、專用設備 第六章環(huán)境保護、節(jié)能與安全衛(wèi)生 第一節(jié)環(huán)境保護 四、運營期環(huán)境影響及治理措施 一、節(jié)能措施 第七章項目組織與管理 第一節(jié)項目組織 一、組織機構 二、勞動定員 第二節(jié)項目管理 第八章項目實施進度及招標 第一節(jié)總體建設進度計劃 一、進度安排原則 第二節(jié)分項工程實施計劃 一、建筑工程 二、廣場、停車場工程 五、綠化、亮化工程 六、專用設備工程 第三節(jié)項目招標 一、編制依據(jù) 天目湖國際茶文化城建設項目二、項目概況 三、招標基本情況 第九章投資估算 二、投資估算范圍 第三節(jié)廣場工程 一、1#地塊廣場工程 二、小廣場及停車場工程 第四節(jié)道路、橋梁及碼頭工程 三、碼頭工程 第五節(jié)管線敷設工程 二、污水管線工程 三、雨水管線工程 五、電信管溝工程 六、燃氣管線工程 二、亮化工程 三、環(huán)衛(wèi)設施 第七節(jié)專用設備購置安裝工程 第八節(jié)其他費用 一、土地費用 二、工程部分其他費用 第九節(jié)資金籌措及使用計劃 二、分年度投資計劃 第十章財務預測與評價 第一節(jié)財務預測 一、營業(yè)收入及稅金及附加估算 二、項目年成本費用估算 第二節(jié)財務分析 一、盈利能力分析 二、財務現(xiàn)金流分析 第三節(jié)不確定性分析 一、盈虧平衡分析 二、敏感性分析 第四節(jié)財務綜合評價 二、二期財務綜合評價 三、項目財務綜合評價 第十一章社會效益分析 一、有利于提高天目湖景區(qū)旅游檔次 五、有利于美化景區(qū)環(huán)境，提升景區(qū)形象 第十二章項目風險分析與對策 第一節(jié)風險因素 一、市場風險 二、經(jīng)營風險 三、管理風險 五、資金籌措風險 六、其它風險 天目湖國際茶文化城建設項目JECC2010-KY-0807A第二節(jié)風險對策 一、市場風險對策 二、經(jīng)營風險對策 三、管理風險對策 四、工程建設風險對策 項目名稱：天目湖國際茶文化城建設項目建設主體：聯(lián)系地址：總建筑面積58049m2;景點設施用地689畝。項目主要建設內(nèi)容包2期實施，建設期每期1年。一期主要建設1#地塊、4#地塊、5#茶文化公園及水面區(qū)域的有關景點設施，一期地塊范圍內(nèi)的配套服務設施；二期主要建設3#地塊、8#地塊范圍內(nèi)的全部工程，2#地塊中的劇場、商業(yè)水街，以及二期地塊范圍內(nèi)的配套服務設施。具體分期實施計劃詳見有關章節(jié)。本項目固定資產(chǎn)投資29122.9萬元，其中一期投資12609.3萬元，包括自有資金6609.3萬元，擬申請銀行長期貸款6000萬元；二期投資16513.6萬元，全部由自籌資金解決。二、工程建設內(nèi)容1、本項目工程內(nèi)容分布在8個地塊內(nèi)，建設內(nèi)容包括主入口廣場區(qū)、商業(yè)街區(qū)、茶文化交流中心、茶神殿、垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館、金剛寶座塔、園中園、茶人村住宅區(qū)，建設用地面積合計(合299.4畝),總建筑面積58049m2;2、建設廣場16641m2;停車場14000m2。3、建設道路34813m,為整個項目區(qū)配套服務的水、電、氣、通信、環(huán)衛(wèi)等公用設施，綠化景觀、道路廣場、停車場、碼頭等室外工程，以及其他配套設施。4、項目區(qū)范圍內(nèi)的水系貫通、梳理、整治，構造與茶文化城天目湖旅游度假區(qū)位于溧陽境內(nèi)，是江蘇省五大省級旅游度假年完成旅游接待256萬人次，實現(xiàn)旅游收入1.85億元，實現(xiàn)三產(chǎn)增加值2.68億元，分別比上年增長20.7%、37.5%、和27.5%,景區(qū)內(nèi)基礎設施得到進一步完善，項目進程進一步加快，旅游產(chǎn)品進一步豐富，天目湖旅游品牌得到進一步提升，并有效帶動了服務業(yè)對游客具有吸引力及本身具有可持續(xù)發(fā)展的潛力，是旅游度假區(qū)成功的關鍵。天目湖景區(qū)經(jīng)過十多年合理規(guī)劃和科學開發(fā)，已完成由水庫向旅游景區(qū)成功轉型，但是也存在著潛在的缺憾，首先，作旅游景區(qū)來評價，目前仍然以山水游和餐飲為主，沒有特色，缺乏文化深度。其次，景區(qū)參與性項目較少，回頭客較少，發(fā)展后勁經(jīng)分析目前旅游市場情況并結合當?shù)貙嶋H，度假區(qū)在下一步發(fā)展過程中，應充分尊重當?shù)氐臍v史，地理文化等“文脈”,注重生高標準、高水平的度假產(chǎn)品為目標，以適應旅游市場多樣化的需求本項目正是在這種新的旅游形勢下，為應對新的市場機遇和挑首先溧陽擁有茶鄉(xiāng)美譽，有著悠久的茶文化歷史，已經(jīng)成功舉建設溧陽茶文化城極具研究價值和開發(fā)潛力。本項目通過建設天目湖國際茶文化城，充分發(fā)掘茶文化特色，形成全國范圍內(nèi)有強烈自身特點的茶文化景區(qū)。項目的建成能夠提升天目湖景區(qū)的文化底蘊，成為景區(qū)內(nèi)中高檔的接待與交流中心。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬靜的休閑方式，正可迎合這進而獲取人生感悟的需要。同時通過完善旅游度假設施，為不同游客提供“住、吃、喝、玩、樂、游、健、購”的多方位需求。特別是滿足度假旅游者消閑、放松等的度假環(huán)境。這是吸引回頭游客及第二節(jié)建設單位概況公司宗旨為充分發(fā)揮天目湖山水資源優(yōu)勢，提升溧陽茶文化品位，建成國際一流的茶藝園，為社會提供一流的精神文化樂園。公司經(jīng)營范圍為旅游設施建設、房地產(chǎn)開發(fā)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光開發(fā)、酒店管理、茶藝技術咨詢及推廣、園林綠化。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求設立了董事會，由三名董事組成，董事任期3年。董事長為公司的法定代表人。公司設總經(jīng)理一名，由董事會聘用，對董事會直接負責，執(zhí)行董事會的各項決定，組織領導公司的日常生產(chǎn)、技術和經(jīng)營管理工作。在董事會授權范圍內(nèi)，對外代表公司，對內(nèi)任免下屬人員，行使董事會授權的其他職權。公司設副總經(jīng)理3人，負責協(xié)助總經(jīng)理的工作。公司目前人員30人。第三節(jié)可行性研究工作概況受項目單位委托，江蘇省工程咨詢中心承擔了天目湖國際茶文化城建設項目的可行性研究報告編制工作。江蘇省工程咨詢中心組織相關人員成立了項目組。按照國家有關可研報告編制規(guī)定以及有關方面要求，項目組首先開展了項目基礎資料的調(diào)查工作，并就有關問題與項目單位進行了廣泛的接觸。項目單位對本報告的編制提出了許多參考性意見，并提供了相應的基礎資料。在對相關資料進行分析與整理的基礎上，結合有關方面意見，編制了本可行性研究二、可行性研究主要內(nèi)容1、建設需求分析根據(jù)溧陽市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及“十一五”規(guī)劃、分析當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)消費需求現(xiàn)狀、結構、潛力；對旅游市場、尤其是茶文化旅游發(fā)展概況、發(fā)展趨勢開展調(diào)查，對項目市場定位、服務范圍進2、項目總體方案結合天目湖旅游度假區(qū)建設相關工作計劃及要求，以及天目湖國際茶文化城規(guī)劃情況，分析本項目總體方案是否符合相關規(guī)劃。建設條件對項目建設的環(huán)境及條件進行分析，包括自然環(huán)境、地質(zhì)條件4、工程建設方案結合項目場址現(xiàn)狀條件和規(guī)劃目標，對項目擬建建筑、道路、公用工程、綠化工程等規(guī)劃方案進行研究論證，并研究制定具體的工程建設方案，計量相應的工程量。5、投資估算與資金籌措根據(jù)工程量及工程造價估算指標，按國家規(guī)定的統(tǒng)一口徑，對擬建工程內(nèi)容進行投資估算，提出各單項工程投資，編制項目總投資估算表。并根據(jù)項目實施進度計劃，編制各期工程投資估算表。根據(jù)建設進度及項目單位資本金等情況，提出項目資金籌措方案，6、財務預測與評價依據(jù)國家計委和建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版),項目單位提供的基礎資料，項目實際情況及其它有關規(guī)定，測算項目收入，對貸款償還能力進行分析。同時根據(jù)項風險分析分析本項目可能出現(xiàn)的風險因素，研究風險對策，為決策者提供項目決策依據(jù)。三、可行性研究編制依據(jù)1、《常州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》。2、《天目湖旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》2004年。3、《溧陽市天目湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃》2008年；4、《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)。5、國家及地方有關設計規(guī)范、標準。第四節(jié)研究結論與建議1、市場需求分析茶文化旅游是旅游業(yè)的新興項目，通過以茶和茶文化為主題，而開展的形式多樣、內(nèi)容豐富的系列旅游活動，以滿足人們愉悅身心、體驗特色民俗風情、文化探源需要。目前，茶文化旅游日益火爆，逐步成為旅游中的精品。溧陽有著悠久的茶文化歷史，將溧陽茶文化作為重要的旅游資源，素有“絲府茶鄉(xiāng)”之美稱。項目的建設具有開發(fā)潛力。同時，項目位于長江三角洲的核心地帶，經(jīng)濟較發(fā)達，人均國民收入和可支配收入位居全國前列，居民的旅游意識強，而且天目湖與周邊經(jīng)濟發(fā)達城市的距離較近，度假休閑旅游前景看好，旅游客源市場充足，具有較好的市場前景。2、規(guī)劃符合性本項目擬建天目湖國際茶文化城位于天目湖度假區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，天目湖國際茶文化城相關規(guī)劃已經(jīng)通過評審。項目一期工程的建設屬于近期溧陽市及天目湖度假區(qū)規(guī)劃建設重點，項目建設符合建設條件溧陽市具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)濟增長快、2009年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值178.2億元，完成全社會固定資產(chǎn)投資88.3億元，實現(xiàn)財政總收入21.2億元，其中地方一般預算收入9.1億元，分別比上年增長20.3%、31.3%、29.0%和31.1%。項目區(qū)域經(jīng)濟條件天目湖旅游度假區(qū)位于江蘇省溧陽市境內(nèi)，度假區(qū)開發(fā)建設于1992年4月，1994年7月被江蘇省人民政府批準為省級旅游度假區(qū)，目前已被評為國家AAAA級景區(qū)，從2001年以來，全市旅游接待人數(shù)和營業(yè)收入年均增速分別達到23.19%、34.78%。本項目的建設是當?shù)芈糜问袌鎏嵘幕滋N的重要一步，各部門將給予項目大力支持和配合，可確保項目順利實施；項目建設主體溧陽金盛旅游開發(fā)實業(yè)有限公司規(guī)章制度健全，管理運作規(guī)范。項目具有良好4、工程方案本項目工程方案包括建筑、道路、公用工程、綠化工程等專項內(nèi)容，分別進行了工程方案的設計，工程量見表1-1。5、固定資產(chǎn)投資及資金籌措本項目建設期2年，固定資產(chǎn)投資總額為29122.9萬元，其中：工程費用19734.3萬元，工程建設其他費用6570.3萬元，預備費2630.5萬元，建設期借款利息187.9萬元。項目分為2期建設，每期1年，一期工程固定資產(chǎn)投資12609.3萬元，其中自籌資金6609.3萬元，擬申請銀行長期貸款6000萬元；二期工程固定資產(chǎn)投資16513.6萬元，全部由自籌資金解決。本項目由溧陽金盛旅游開發(fā)實業(yè)有限公司負責投資建設。根據(jù)與銀行達成的項目貸款意向，貸款的寬限期為1年，從計算期第2年起還款，項目還款期為4.8年，項目具有較強的貸款償還能力。項目的全部投資財務內(nèi)部收益率為12.4%(稅后),其中一期全部投資財務內(nèi)部收益率為13.9%(稅后),二期全部投資財務內(nèi)部收益率為10.5%(稅后)。均大于基準投資投資收益率8%。一期主要技術經(jīng)濟指標一期主要技術經(jīng)濟指標見表1-1。表1-1一期主要技術經(jīng)濟指標匯總序號指標名稱單位數(shù)值備注一主要技術指標1總用地面積合721.1畝2總建筑面積主入口區(qū)商業(yè)街及附屬建筑1#地塊茶文化博物館2#地塊茶具博物館2#地塊茶神殿4#地塊垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館5#地塊金剛寶座塔6#地塊園中園m7#地塊3室外工程廣場及停車場道路m橋梁座6碼頭座2綠化工程土方工程駁岸m管線m設備套亮化工程序號指標名稱單位數(shù)值備注環(huán)衛(wèi)設施4建設期年1二主要技術指標1項目總資金萬元固定資產(chǎn)投資總額萬元流動資金萬元2資金來源萬元自有資金萬元銀行借款萬元3營業(yè)收入萬元正常年4總成本費用萬元正常年5經(jīng)營成本萬元正常年6利潤總額萬元正常年7所得稅萬元正常年8稅后利潤萬元正常年9未分配利潤萬元正常年投資利潤率%正常年營業(yè)利潤率%正常年全部投資所得稅后內(nèi)部收益率%財務凈現(xiàn)值萬元投資回收期年借款償還期年含寬限期1年正常年2、二期主要技術經(jīng)濟指標二期主要技術經(jīng)濟指標見表1-2。表1-2二期主要經(jīng)濟指標匯總序號指標名稱單位數(shù)值備注一主要技術指標1總用地面積合267.4畝2總建筑面積劇場2#地塊商業(yè)水街2#地塊茶文化交流中心3#地塊茶人村住宅區(qū)8#地塊3室外工程廣場及停車場道路m序號指標名稱單位數(shù)值備注橋梁座5碼頭座1綠化工程土方工程管線m設備套亮化工程4建設期年1二主要技術指標1項目總資金萬元固定資產(chǎn)投資總額萬元流動資金萬元2資金來源萬元全部自籌3營業(yè)收入萬元計算期內(nèi)平均4總成本費用萬元計算期內(nèi)平均5經(jīng)營成本萬元計算期內(nèi)平均6利潤總額萬元計算期內(nèi)平均7所得稅萬元計算期內(nèi)平均8稅后利潤萬元計算期內(nèi)平均9未分配利潤萬元計算期內(nèi)平均投資利潤率%計算期內(nèi)平均營業(yè)利潤率%計算期內(nèi)平均全部投資所得稅后內(nèi)部收益率%財務凈現(xiàn)值萬元投資回收期年正常年3、主要技術經(jīng)濟指標本項目主要技術經(jīng)濟指標見表1-3。表1-3主要技術經(jīng)濟指標匯總序號指標名稱單位數(shù)值備注一主要技術指標1總用地面積合988.5畝2總建筑面積主入口區(qū)商業(yè)街及附屬建筑1#地塊茶文化博物館2#地塊茶具博物館2#地塊劇場2#地塊天目湖國際茶文化城建設項目JECC2010-KY-0807A序號指標名稱單位數(shù)值備注商業(yè)水街m2#地塊茶文化交流中心3#地塊茶神殿4#地塊垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館5#地塊金剛寶座塔6#地塊園中園7#地塊茶人村住宅區(qū)8#地塊3室外工程廣場及停車場道路m橋梁座碼頭座3綠化工程m土方工程駁岸m管線m設備套亮化工程環(huán)衛(wèi)設施4建設期年2二主要技術指標1項目總資金萬元固定資產(chǎn)投資總額萬元流動資金萬元2資金來源萬元自有資金萬元銀行借款萬元3營業(yè)收入萬元正常年4總成本費用萬元正常年5經(jīng)營成本萬元正常年6利潤總額萬元正常年7所得稅萬元正常年8稅后利潤萬元正常年9未分配利潤萬元正常年投資利潤率%正常年營業(yè)利潤率%正常年全部投資所得稅后內(nèi)部收益率%財務凈現(xiàn)值萬元投資回收期年天目湖國際茶文化城建設項目JECC2010-KY-0807A序號指標名稱單位數(shù)值備注借款償還期年含寬限期1年正常年1、本項目為綜合性基礎設施工程，建設內(nèi)容較多，項目單位2、由于項目工程量大，缺乏各地段地質(zhì)詳勘資料，各工程的第二章建設需求分析第一節(jié)茶文化概述茶文化是一門茶學與文化學相互交叉、滲透的古老而又年輕的研究和發(fā)掘茶文化是發(fā)展茶葉經(jīng)濟的重要內(nèi)容和手段。一、茶文化的定義由于不同的專家學者立場不同或訴求對象互異或由于理念的差異，使得對茶文化的概念界定到目前為止尚未統(tǒng)一。目前對茶文茶的禮儀、精神以及在各個階層人民中表現(xiàn)的與茶有關的眾多文化的現(xiàn)象，它強調(diào)的是一種精神文化。廣義的觀點認為茶文化包括物質(zhì)文化和精神文化兩個層次，物質(zhì)文化包括茶葉科學技術、實踐經(jīng)驗，也包括生產(chǎn)流通形式、生活消費地域、消費方式、茶政設施；精神文化指一切茶的物質(zhì)文化的存在反映到人們記憶中的學習，包括茶的知識、禮俗、宗教、文化藝術等，不僅在社會文明中起積極推動作用，而且對茶的物質(zhì)文化的發(fā)展起促進作用。二、茶文化的精神內(nèi)涵透過儒、釋、道三家的觀點來分析，中國茶文化精神以儒家的中庸和諧思想為指導，主張以茶協(xié)調(diào)人際關系，實現(xiàn)互愛、互敬、互助的大同理想，并以茶的清廉、高潔之精神磨礪自己的意志；以佛家的“普渡眾生”精神為宗旨，主張最大限度地用茶的雨露澆開人們心中的塊壘，使人明心見性，而不要渾渾噩噩地生活；以道家的天人合一、天地人三才的思想提升這一套文化體系。2、以重德、尚和、崇儉、貴真四條主線貫穿的茶文化精神是歷代茶人崇尚和追求的目標，是處理人與自身關系的準則；追求以茶崇儉、以茶育德，是茶人處理人與民族和國家關系的基礎。茶界泰斗莊晚芳先生就非常推崇以一杯清茶來推行清廉與勤儉；講求人與自然的親和、追求真善美的統(tǒng)一是茶人處理人與自然關系的要茶文化旅游是指以茶和茶文化為主題，以達到積極的休息和娛樂，獲取知識和體驗人生價值等為目的，而開展的形式多樣、內(nèi)容豐富的系列旅游活動，是旅游業(yè)的新興項目，同時也是茶產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容?，F(xiàn)代社會生活節(jié)奏過快、工作緊張，人們渴望在閑時得到心理放松，并獲得自在超凡的精神享受。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬靜的休閑方式，正可迎合這一心理需求，可滿足人們愉悅身心、體驗特色民俗風情、文化探源，進而獲取人生感悟的需開展茶文化旅游，對于弘揚中國茶文化、振興茶業(yè)經(jīng)濟、活躍旅游市場具有十分重要的意義。首先，開展茶文化旅游可以培育茶人，有利于拓展旅游市場和發(fā)展茶業(yè)經(jīng)濟；其次，以茶文化旅游為龍頭，把與茶相關的景點、景觀、購物、餐飲、娛樂等串聯(lián)起來，可帶動以茶文化旅游為核心的茶消費；同時，茶文化旅游在展示茶文化的過程中還可以提高游客的綜合素質(zhì)。以茶敬客，增進人際關系；以茶行道，凈化禮會風氣、這既是開展茶文化旅游的基礎又是開展茶文化旅游所追求的深層目標，是茶文第二節(jié)茶文化旅游發(fā)展的現(xiàn)狀我國茶文化旅游資源十分豐富，不僅有著悠久的產(chǎn)茶歷史，而且茶園面積106.7萬公頃，為世界第一。每到春季，一片片茶園碧綠如染，一重重茶山連接云山，為湖光山色增添了無限詩意，這種優(yōu)美的田園風光，加之我國名茶品種之多，制法之巧，質(zhì)量之優(yōu)，風味之佳，都是別國所不及的，能對旅游者產(chǎn)生強大的吸引力。近年來，在茶界、旅游界等各界人上的共同努力和推動下，我國的茶文化旅游取得可喜的成績：理論研究不斷深入，茶文化及茶文化旅游的理論著述及文章大量涌現(xiàn)；各種茶文化研究組織和團體相繼成立，并舉辦了大量的茶文化研討會和茶文化旅游節(jié)。總體來看，我國茶文化旅游活動的快速發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一、以茶資源及相關文化為依托開展的綠色生態(tài)觀光游倍受游客青睞我國的茶資源十分豐富，且茶園大多位于自然環(huán)境優(yōu)美、風光迤邐之處，將這一資源優(yōu)勢與相關的文化(神話、傳說、典故等)有機結合，正可迎合現(xiàn)代人追求自然美感和文化體驗的需要。如杭州是西湖龍并茶的產(chǎn)地，中國茶葉博物館也坐落于此；有茶都之稱的福建安溪現(xiàn)建有茶葉博物館、鳳山茶葉大觀園和大坪生態(tài)茶園二、依托茶的藥用價值及保健功能開發(fā)的生態(tài)保健游日益升溫茶葉內(nèi)含成分豐富，有500多種化學成分，其中相當一部分已被證明對人體有明顯的保健和藥用價值?！渡褶r(nóng)食經(jīng)》、《新修本草》、《千金翼方》等總結了茶的24種功效；日本高僧榮西禪師在《吃茶養(yǎng)生記》中也寫道：“茶乃養(yǎng)生之仙藥，延齡之妙術。山若有之，其地則靈；人若飲之，其壽見長”。旅游過程中飲茶可以消除疲乏勞頓，促進生理機能的迅速恢復；長期飲茶更可以強身健體、延年益壽。這正是開展與茶相關的生態(tài)保健游的價值和意義所所謂“茶藝”,就是通過藝術加工，展示茶的沖、泡、飲等的技藝。茶藝是茶道精神的物質(zhì)載體和具體外化，觀看技藝精湛的茶藝表演，游人不僅可以了解其中擇、沖、泡、品茶的高超技藝，還可以體會到其所包含的茶道精神和茶文化內(nèi)涵，同時在物質(zhì)和精神上獲得美的享受。自1980年杭州建立“茶人之家”以來，全國已相繼建立了“老舍茶館”、“福州茶藝館”、“青藤茶藝館”等數(shù)百家以品茶為主旋律的茶文化活動場所。這些場所的建立及其活動的開展，不僅為茶文化注入了新的活力，而且也為茶文化旅游增添了新的項目，大大促進了茶文化旅游的發(fā)展。四、以欣賞、參與特色茶俗為主題的茶俗風情游發(fā)展迅速我國有著豐富的茶俗旅游資源，如云南大理白族的三道茶、土家族的擂茶、傈僳族的雷響茶等都是特色鮮明、文化底蘊深厚的茶俗旅游資源。參加茶都民俗風情游，旅游者不僅可以學到知識、獲得美的享受，而且還能形成對生活和人生價值的體味，達到文化旅游的高層境界?，F(xiàn)在，黃山的綠茶探源、安溪的茶都觀光和鐵觀音探源、大理的三道茶民俗游等都非?；鸨?，正逐步成為我國茶文化交流，為茶文化旅游發(fā)展創(chuàng)造了新的契機由中國國際茶文化研究會主辦的前八屆國際取得了很好的效果。尤其是2007年在中國重慶永川舉辦的國際茶文化旅游節(jié)的效果更是突出，期間共接待參展會商和游客達50萬人次，吸引投資近13億元人民幣，極大地促進了當?shù)亟?jīng)濟和旅游業(yè)的發(fā)展。其他如日照茶博會、景德鎮(zhèn)茶文化旅游節(jié)、成都茶文化旅游節(jié)等，都在宣傳和弘揚茶文化的同時，不同程度地推動了茶文化旅游的發(fā)展，拓展了文化旅游的發(fā)展空間。第三節(jié)項目區(qū)域市場分析底蘊深厚，別具特色，已經(jīng)成功舉辦了多屆“中國溧陽茶葉節(jié)”。將溧陽茶文化作為重要的旅游資源，建設溧陽茶文化城極具研究價1、溧陽自古以來就是名茶產(chǎn)區(qū)，茶文化歷史悠久養(yǎng)蠶種茶的歷史淵源，故素有“絲府茶鄉(xiāng)”之美稱。區(qū)內(nèi)氣候溫暖濕潤，時常有和風細雨，朝云暮霧，獨特的小氣候十分有利于茶樹的生長。茶圣陸羽將溧陽茶收錄于茶經(jīng)；著名詩人李白醉后狂飲溧陽茶；明清年間溧陽籍宰相、狀元彭謙、史貽直、馬世俊將溧陽茶敬獻皇上為貢品。新中國成立以后，特別是改革開放以來，溧陽人民將茶文化發(fā)揚光大，以茶懷古、以茶銘志。溧陽市從1991年開始，成功地舉辦了八屆茶葉節(jié)。1999年在昆明世博會上，溧陽茶被評為唯一無公害茶葉，并享有永久冠名權。2、交通區(qū)位條件優(yōu)越溧陽地區(qū)交通區(qū)位條件優(yōu)勢明顯，呈現(xiàn)了水陸空三位一體的大交通格局。陸路交通有寧杭高速、揚溧高速、104國道、鎮(zhèn)廣線等公路干道穿越天目湖而過，滬寧高速、錫宜高速也為到達天目湖提供了方便；水陸交通便捷，國家五級航道蕪太運河、丹金溧漕河穿境而過，可直通上海港、南京港、張家港、鎮(zhèn)江港和常州港等國際水港；天目湖200公里范圍內(nèi)擁有4個國際機場，南京祿口機場、上海虹橋機場、上海浦東機場和杭州蕭山機場，另外還有兩個國內(nèi)機場。3、發(fā)展茶文化旅游的旅游、政策優(yōu)勢在“十五”期間以及“十一五”規(guī)劃中，天目湖鎮(zhèn)政府把加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)作為政府工作重點之一。天目湖鎮(zhèn)政府充分利用天目湖地區(qū)得天獨厚的旅游資源，以塑造“江南明珠”的旅游形象為目標，作了大量的工作，建設了一批山間、湖畔、林地、溫泉等具有區(qū)位和資源優(yōu)勢的旅游度假地，形成了多樣化的度假產(chǎn)品。這些大手筆、大力度的建設極大的促進了天目湖地區(qū)度假旅游的發(fā)展，拓展了國內(nèi)外的旅游市場，使天目湖度假旅游迅速升溫。根據(jù)省政府蘇政復[2004]82號文件批復，天目湖鎮(zhèn)與平橋鎮(zhèn)合并成立新的天目湖鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)的合并給天目湖的發(fā)展帶來更大的機遇：依托天目湖老鎮(zhèn)區(qū)進行中心區(qū)改造，行政中心北移，帶動城鎮(zhèn)向北發(fā)展，南接沙河周邊景區(qū)，東以新鎮(zhèn)廣公路為界；用地布局上形成“兩軸、兩心、三區(qū)、多核”的組團式城鎮(zhèn)布局形態(tài)，提高鎮(zhèn)區(qū)旅游服務、生活服務水平，完善鎮(zhèn)區(qū)居住、休閑度假設施；在道路交通規(guī)劃上，以新鎮(zhèn)廣公路作為鎮(zhèn)區(qū)主要對外交通道路，完善鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)交通路網(wǎng)系統(tǒng)。利用這次城鎮(zhèn)布局調(diào)整，充分發(fā)揮天目湖地區(qū)獨特的旅游資源優(yōu)勢，并把資源優(yōu)勢轉化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢推動天目湖地區(qū)旅游經(jīng)濟的全面發(fā)展。4、發(fā)展茶文化旅游潛力巨大項目場址位于國家首批AAAA級旅游區(qū)天目湖旅游度假區(qū)，市場潛力巨大。素有“江南明珠”之稱的天目湖旅游度假區(qū)位于物產(chǎn)豐饒的長江三角洲，距滬、寧、杭、蘇、錫、常等城市在80-200公里之間，是省內(nèi)外游客旅游度假、觀光休閑首選勝地。長三角地區(qū)作為我國經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)之一，是旅游業(yè)發(fā)展最為迅速的地一，旅游業(yè)占GDP的比重普遍大于全國平均水平。該區(qū)總人口為7534萬人，人均收入超過13000元，客源規(guī)模巨大，市場前景良常州市位于長三角核心地區(qū)，既是項目所在地，也是項目發(fā)展的主要客源地之一。常州市的經(jīng)濟水平以及居民消費能力將直接對項目建設產(chǎn)生影響。2009年常州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)1302.2億元，按可比價格計算增長15.1%。旅游經(jīng)濟較快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大。全年接待海外旅游者18.2萬人次，比上年增長27.1%;接待國內(nèi)旅游者1282.8萬人次，增長23.3%;市民出境旅游人數(shù)達9461人，增長54.3%。全社會旅游總收入為126.2億元，比上年增長24.3%,其中國內(nèi)旅游收入114.4億元，增長24.2%;旅游創(chuàng)匯1.4億美元，增長27.8%。實現(xiàn)旅游增加值51.5億元，增長24.4%。市區(qū)居民全年人均可支配收入達14589元，比上年增長13.4%;人均消費支出為10718元，增長8.5%。常州市良好的經(jīng)濟發(fā)展水平以及居民雄厚的消費能力使項目溧陽的茶文化旅游仍處于起步階段，還存在一些認識和行動上的不足，制約了溧陽茶文化旅游的健康發(fā)展。茶文化旅游產(chǎn)品設計與開發(fā)滯后溧陽市茶文化旅游資源豐富，具有開展茶文化旅游得天獨厚的先天優(yōu)勢，但缺乏特色旅游線路是溧陽市發(fā)展茶文化旅游的一大缺陷。目前其茶文化旅游的活動內(nèi)容和形式也僅限于游園、購茶、品茶、觀藝等幾個方面，這與溧陽的茶文化資源優(yōu)勢不甚協(xié)調(diào)。茶文化旅游必須在研究、挖掘文化內(nèi)涵，提高產(chǎn)品文化品位上狠下功夫。溧陽的茶文化資源帶有很強的區(qū)域性，雖具備形成特色茶文化旅游項目的條件，但缺乏將這些有利條件轉化為現(xiàn)實吸引力的機制和措施，因而也就無法將溧陽茶文化旅游的特色全面、深刻地展現(xiàn)在游客面前，也就談不上吸引力了。2、旅游與茶文化之間缺乏一種強有力的紐帶，開展茶文化旅游缺少高素質(zhì)的專業(yè)人才這些茶文化旅游中的“形象大使”。培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)導游人才，實現(xiàn)茶文化與旅游的完美銜接已成為成功開展茶文化旅游的關鍵宣傳不到位，就難以使游客對旅游產(chǎn)品形成較全面的認識；營要促進茶文化旅游的進一步發(fā)展，就必須在宣傳和營銷上下功夫。作為溧陽的茶葉主產(chǎn)區(qū)，天目湖景區(qū)經(jīng)過十多年合理規(guī)劃和科學開發(fā)，已完成由水庫向旅游景區(qū)成功轉型。但是作旅游景區(qū)來評價，目前天目湖景區(qū)仍然以山水游和餐飲為主，缺乏文化深度和參與性項目，茶文化旅游開發(fā)滯后。溧陽茶文化城項目的建設將充分發(fā)掘溧陽地區(qū)茶文化特色，形成全國范圍內(nèi)獨一無二，有強烈自身特點的茶文化景區(qū)，為不同游客提供“住、吃、喝、玩、樂、游、健、購”的多方位需求。從而可以吸引更多的潛在客源，形成茶城第四節(jié)項目前景分析隨著休閑方式日趨多元，茶文化旅游在人們生活中所占比例逐參觀茶博物館和茶文化展等，顯示出茶文化休閑特色。天目湖依山傍水，自然生態(tài)環(huán)境良好，優(yōu)美的風景可以勾起游人濃濃的懷舊情感，使其沉浸于陶淵明般的回歸感嘆之中。早在1999年昆明世博會上，溧陽茶葉就被評為唯一無公害茶葉，茶區(qū)無任何污染。在天目湖景區(qū)中發(fā)展茶文化旅游區(qū)，對于日日掙扎于鋼筋水泥環(huán)境，被快速生活節(jié)奏及職業(yè)竟爭所累的都市人來說，無疑是一處世外桃源。人們可以在緊張的城市工作之余，游憩于茶文化廣場、民俗風情街盡享濃濃的民風鄉(xiāng)土之情；品嘗民間美食；體味鄉(xiāng)村文化。茶城中規(guī)劃建設的金剛寶座塔的平面布局與印度佛教的曼萘羅及密宗的壇城如出一轍，建成后將成為國內(nèi)第一高的金剛寶座塔，可登高遠眺，是景區(qū)的絕好觀景點。天目湖國際茶文化城，亦茶亦旅，兼收社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和游憩效益，起到了龍頭帶動作用。這種品茶，休閑，賞景的旅游活動，可以營造更為自然的人與自然和諧的旅游環(huán)境，促第五節(jié)項目定位1、與其它旅游產(chǎn)品不同，茶文化城有其濃厚的自身特色，特項目所在地天目湖有獨特的自然和人文資源，自然環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)過10多年建設發(fā)展為國家AAAA級風景旅游區(qū)。項目突出了天目湖地區(qū)所擁有的茶文化資源，進行茶文化城建設，與溧陽市傳統(tǒng)的茶文化有機結合，同時與天目湖風景旅游區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。2、項目場址在地理位置、周圍環(huán)境等方面具有相當?shù)奈ξ挥谔K、浙、皖三省交界處的江南歷史名城——溧陽市境內(nèi)，距市區(qū)僅八公里。天目湖東臨煙波浩渺的太湖，北望工業(yè)發(fā)達的常蘇、錫、常等主要城市均在二百公里以內(nèi)，滬寧高速公路的建成通車，南京祿口機場的建成通航更拉近了天目湖與這些城市的距離。國家重點建設項目新長鐵路距天目湖僅三十公里，寧杭高速公路從天目湖范圍內(nèi)穿過，交通更加便利，天目湖旅游度假區(qū)的可進入性3、項目茶文化旅游產(chǎn)品類型豐富，可滿足游客不同需求根據(jù)創(chuàng)新性茶文化休閑旅游景區(qū)的特點，茶文化城為游客提供了具有濃郁的茶文化特色的旅游產(chǎn)品，分別是茶文化廣場、茶文化括金剛寶座塔、中國名井泉、茶神殿等)以及具有水鄉(xiāng)特色的商業(yè)水街等場館設施，盡可能的滿足了游客不同的體驗需要。交通便利，環(huán)境優(yōu)美，隨著溧陽經(jīng)濟、旅游、人文等方面的發(fā)展，該區(qū)茶文化旅游展現(xiàn)出一定的發(fā)展?jié)摿?，初步確定有關定位如下：茶文化城定位——以茶文化旅游為主題，展示具有豐富內(nèi)涵的客源定位——從近期看，國內(nèi)游客以來自本地、蘇南、上海、浙江等長三角地區(qū)的消費人群為主，入境旅客以港澳臺地區(qū)為主，包括家庭游、團體游、自助游、會獎接待等；從中長期看，爭取北京、廣東等國內(nèi)其它經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的市場，不斷拓展韓國、日本、價格定位——與天目湖當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展水平相適應，參照同地區(qū)其它旅游景點經(jīng)營情況，在不降低旅游產(chǎn)品質(zhì)量和服務質(zhì)量的前提下，先以適中的價位切入，根據(jù)市場反映情況再相機調(diào)整。1、統(tǒng)籌規(guī)劃，樹立“天目湖國際茶文化城”的旅游形象要充分利用溧陽茶文化的影響力大力發(fā)展茶文化旅游，突出“天目湖國際茶文化城”的旅游形象。精心構思，巧妙安排，使天目湖國際茶文化城成為功能合理、環(huán)境優(yōu)美的旅游休閑度假場所，提供多元化旅游產(chǎn)品的。并且要體現(xiàn)“以人為本”的精神。形成各種品位人流的吸引和各季節(jié)、各時段(節(jié)日、平時)人流的聚積。同時，旅游部門可以適時推出一批茶旅游精品線路，諸如茶文化遺存游、茶文化徒步游、茶館休閑之旅、茶工業(yè)游等，吸引更多的海2、挖掘溧陽茶文化的內(nèi)涵，不斷豐富和完善茶文化旅游產(chǎn)品茶文化內(nèi)涵十分豐富，形式多樣，旅游從業(yè)人員只有不斷提高提高茶文化旅游產(chǎn)品。茶文化旅游形式多樣，如可推出茶文化學習名優(yōu)茶采嘗游、茶具生產(chǎn)工藝游等其他形式的茶文化旅游。在做好市場細分的基礎上，根據(jù)游客需求和偏好，不斷調(diào)整和組合出令旅求知欲強，可針對他們推出以山水生態(tài)游為主題的茶鄉(xiāng)夏令營活體會茶文化所追求的淡泊心志、情景和諧的意境，讓身心得到徹底放松；針對假日休閑旅游興起以及人們對新茶喜愛，可選擇距離適當?shù)漠a(chǎn)茶區(qū)，組織“新茶采、嘗、購”為主要內(nèi)容的一日、二日游在培育新資源方面，可以借鑒“梅家塢模式”,將茶文化、茶旅游與茶產(chǎn)業(yè)有機結合，進行科學規(guī)劃設計，開發(fā)新型旅游產(chǎn)品，由政府、茶城引導和協(xié)助一兩家條件較好的茶館，朝著精致和藝術化的方向發(fā)展，使旅游與茶文化良性互動，實現(xiàn)雙贏。旅游管理部門和企業(yè)應聯(lián)合起來，運用各種信息工具和手段，如電市場開拓、產(chǎn)品推介和市場營銷工作。從1991年起，溧陽已連續(xù)舉辦了多屆茶葉節(jié)。對溧陽市民和外地游客來說，開茶節(jié)無疑是一個讓人大開眼界的機會。除了盛大的儀式，還有以茶文化為主題的歌舞、民俗表演等。這些活動不僅本身就是旅游項目，而且又是強有力的旅游宣傳方式，能極大地提高溧陽茶文化旅游的知名度。據(jù)悉，明年常州市將邀請“歡樂中國行”節(jié)目組參加溧陽茶文化節(jié)的相關活動。在宣傳促銷中注意挖掘和介紹茶文化內(nèi)涵，讓潛在旅游者對溧陽茶文化的特色有一定了解，進而激發(fā)他們的旅游興趣。另外茶文化旅游產(chǎn)品推銷應有的放矢，有重點有層次地進行。例如，在海外市場開拓中，將重點放在既是我國重要客源國，又具有飲茶傳統(tǒng)的國家，像英國、日本、韓國、印度及東南亞國家，特別是日本、韓國、東南亞國家及香港和臺灣地區(qū)，它們都處于以中國為中心的亞洲茶文化圈內(nèi)，在飲茶習俗、茶道、茶藝方面，都有相通之處。向這些國家和地區(qū)重點推出以“茶鄉(xiāng)訪古尋根游”等為中心的旅游線路和產(chǎn)品，必能收到良好的效果。茶文化作為一種旅游資源，其開發(fā)符合當今旅游市場需求變化的潮流，也必將提升溧陽這個旅游城市的觀賞價值、體驗價值、商第三章項目總體方案第一節(jié)建設目標及原則一、建設目標突出茶文化，體現(xiàn)生態(tài)發(fā)展，實施旅游帶動，打造綠色產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建知名品牌，將“天目湖國際茶文化城”建設成為江南地區(qū)以茶二、建設原則1、堅持高標準、高質(zhì)量、高水平，充分反映當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)2、充分發(fā)掘茶文化特色，形成具有強烈自身特點的茶文化景區(qū)，體現(xiàn)茶文化旅游的發(fā)展特征及趨勢。3、尊重當?shù)氐臍v史、地理、文化等“文脈”,注重生態(tài)、自樂、游、健、購”等多方需要，注重完善旅游度假設施，為度假旅5、工程建設內(nèi)容一次整體規(guī)劃、分期實施，充分考慮茶文化景點對地區(qū)旅游及經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用。各系統(tǒng)工程技術方案，所用技術指標適當，滿足區(qū)內(nèi)各功能活動正7、堅持可持續(xù)發(fā)展，節(jié)約國土資源，在符合規(guī)范要求的前提第二節(jié)規(guī)劃設計方案為實現(xiàn)項目目標，項目建設單位邀請上海同濟城市規(guī)劃設計研究院對項目地塊進行了規(guī)劃設計，并邀請當?shù)赜嘘P部門及專家就設計方案進行了論證評審。本可研報告規(guī)劃及工程建設方案以上海同濟城市規(guī)劃設計研究院編制完成的《天目湖國際茶文化城與茶文化主題公園規(guī)劃設計(2010.6)》方案為基礎和依據(jù)，同時結合項目實際情況，對部分內(nèi)容進行修改和完善。一、總體定位1、主題定位實施特有的蘇浙皖民俗風情建設，以茶文化為核心；提供以觀光旅游、休閑互動的多元化旅游產(chǎn)品；真正做到具有文化性、可持2、功能定位通過蘇浙皖特色建筑、人性化的景觀營造，結合茶園和其他項目的設置，使之成為富有濃郁茶文化特色，以茶文化、民族文化展示、科普求知為主的旅游觀光區(qū)，打造成為江蘇省旅游精品項目，二、總體布局規(guī)劃地塊在空間布局上由七個功能分區(qū)組成，分別是：主入口區(qū)(包括1#地塊)、商業(yè)街區(qū)(2#地塊)、茶文化交流中心(3#地塊)、民俗文化村、園中園(7#地塊)、茶文化公園區(qū)(包括4~6#地塊)、茶人村住宅區(qū)(8#地塊)。1、主入口區(qū)(1)功能結構分區(qū)主入口區(qū)由廣場、停車場、公廁、游客服務中心等組成。廣場力求創(chuàng)造鮮明特色，突出茶文化主題，突出旅游區(qū)氛圍，地方性、文化性、現(xiàn)代性相結合，體現(xiàn)時代精神，并體現(xiàn)廣場臨水的特征。茶文化廣場南北寬約200m、東西長約400m,呈長條形。設計成相對獨立的四個部分，即東部停車場及主題綠化區(qū)、東部的入口迎賓小廣場、中部的噴泉綠化廣場、西部的觀演集會廣場，加上廣場序列水景景觀軸，由一區(qū)三場一軸構成全局。使用草坪磚加強綠化效果。主題綠化區(qū)規(guī)劃使用圖案化的摩紋綠化入口迎賓小廣場主要采用現(xiàn)代科技及造園手法，既是廣場序列水景景觀軸線的起點，也是整個茶文化城東西軸線的起點。定并營造一種休憩、觀賞、交流的空間。西部主體廣場以集會、娛樂、文化、購物、觀賞、交流等多功能組合而成，可以舉辦大規(guī)模觀演、慶典活動，是茶文化廣場的最(2)交通流線組織茶文化廣場是步行的公共空間，廣場內(nèi)布置了四通八達的步行在廣場東部專門設置機動車停泊處。(3)空間形態(tài)茶文化廣場由三個廣場空間串聯(lián)而成，輔以南部折線型的河道空間。入口迎賓小廣場是一個長方形平面，兩側種植大樹，使視線聚焦于水景景觀軸線，中部的噴泉綠化廣場是一個方形平面，西部主體廣場以階梯觀演廣場為核心，面向開敞的湖面為中心，形成一個梯形的廣場空間。南部的商業(yè)水街采用自由折線型的江南水鄉(xiāng)街(4)立體景觀茶文化廣場從0m標高的入口通過階梯或坡道分別進入標高逐級提升的系列廣場，最后到達最高處的觀景平臺，視線霍然開朗，景觀在上下層高變化中獲得豐富的體驗。部分綠地采用堆土的方式，造就一些自然形態(tài)的土坡，有目的地起到組織視線的作用。(5)文化內(nèi)涵系。首先，廣場東入口聳立有茶文化雕塑和茶文化城摩紋種植，點出了廣場的主題；其次，廣場設置了茶文化雕塑柱廊及浮雕石刻；此外，廣場內(nèi)的水上平臺、音樂噴泉、茶樓、茶莊、濱水步道等內(nèi)容的設置，提供了游客優(yōu)雅、高尚的文化活動場所。(6)生活設計城市廣場生活從可見的形式可分為駐留、坐、看、站、交流、自發(fā)性活動、集會等七類。茶文化廣場設計中充分考慮這些形式的駐留——力求在整體空間意象上創(chuàng)造出適宜于不同城市公共活動的空間，從各個角度展示茶文化廣場作為開放的公共空間的特質(zhì)。同時，在廣場的各個空間中提供適宜的停留空間，布置坐凳、臺階、活動場地，使人們的停留意愿得到滿足。坐——充分考慮“坐”這一行為對于茶文化廣場生活的重要性以及需求特點。將“坐”的空間安排在西部主體下沉廣場周圍、樹陣廣場周圍和綠地林蔭中，同時在西部主體廣場兩側結合商業(yè)建筑與綠化，設計露天吧這一休閑形式。這些“坐”空間的選擇，使人們在這里坐下時會體會到這一場所的種種特點，如觀看廣場上各種看——為既滿足像茶文化節(jié)這樣的活動所需要的大尺度空間，同時消除大尺度空間中的空曠感，促進“看”行為發(fā)生的可能性，在設計上通過下沉、升起等手法使茶文化廣場空間隔而不斷，建立一些空間中心，同時也豐富空間的層次。將廣場劃分出若干個尺度空間，將觀看活動的最大距離(707100m)與看清面部表情的最大距離(20725m)結合起來，另外在西部主體廣場設置觀演廣場，采用類似影劇院的設計原則為使每個人看清當時空間中的活動創(chuàng)造站—一是指較長一段時間的停留。和“坐”的行為有些相似，人們往往會很細心的選擇在凹處、轉角、入口，或者靠近柱子、樹交流——廣場中的交流可以劃分為三種不同的類型，分別是與同伴(朋友、家人)交流、與遇見的熟人交流、與陌生人進行交流，每一種類型對環(huán)境條件有不同的要求。自發(fā)性活動——是指一些小規(guī)模的表演、展示、健身等活動。自發(fā)性活動是廣場中生動而重要的吸引點。人們?yōu)榱硪恍┤怂?，就會聚集在他們周圍。這些活動使城市生活有趣和富有變化，同時也需要特定的環(huán)境條件，以及一定程度的規(guī)范。集會——是指事先計劃好、較大規(guī)模的活動，如節(jié)日慶典和各種文化活動等，城市廣場可作為這些活動的展示舞臺。在設計上充分考慮能提供大尺度的空間，為大規(guī)模的文化活動、節(jié)日慶典等集(7)景觀設計特色階梯文化廣場—一由舞臺、廣場、階梯和坡道組成。廣場大約南北長130m,東西寬80m,可供大型集會和表演，結合階梯看臺，活動的多樣性更為豐富。沿階梯可緩緩到達最高處觀景平臺，觀景平臺上設茶文化雕塑柱廊，階梯看臺設置多處人流進出通道。廣場兩側設置配電、管理、小商店和廁所用房。觀景茶樓——地處西部主體廣場的北側，既可以觀山又能賞水，視線開闊。噴泉——采用旱地噴泉的方式，噴泉的噴頭、燈光均隱藏在地坪下，噴泉開起來，水的形象和聲響使空間得到情與景的交融，夏天還可為人們帶來涼爽，停噴時可以舉辦廣場音樂會和露天舞會，構成一道亮麗的風景線。水上舞臺——位于廣場東西軸線的西部臨湖一側，由圓形臺階限定，設有圍廊，供集會、表演、觀景之用，平時也可作為游船碼樹陣廣場—一位于中部噴泉綠化廣場，由硬地與規(guī)則型樹陣組成，地面鋪設方格形花崗巖，以等間距有規(guī)律地種植大樹。局部樹下是木質(zhì)圓弧型座椅。2、商業(yè)街區(qū)(2#地塊)商業(yè)街區(qū)位于與主入口區(qū)以西，與觀演集會廣場隔水相望，自南向北依次包括商業(yè)街、劇場、茶具博物館、茶文化博物館等。(1)商業(yè)街在商業(yè)街區(qū)南部規(guī)劃建設步行商業(yè)水街，集中再現(xiàn)江南水鄉(xiāng)風俗民情，挖掘地方特色小吃和傳統(tǒng)老字號店鋪，配以茶葉、茶具、工藝品、旅游紀念品、字畫、地方土特產(chǎn)品銷售，形成逛古街區(qū)、品味地方傳統(tǒng)文化的街區(qū)特色。沿河道規(guī)劃形態(tài)各異的石橋，形成“十橋九貌”的特色，在橋上設有觀景臺，用以觀賞水街景致。供游人在這里休息、觀景和欣賞茶藝表演。規(guī)劃引入具有文化內(nèi)涵的店鋪，讓一些上檔次、有文化品位的店鋪入駐，使之成為一個既能受現(xiàn)代消費者歡迎、又體現(xiàn)古街傳統(tǒng)特色的“商貿(mào)、旅游繁華之地”。在商業(yè)街北側布置劇場，可作為多功能劇場即所謂“音樂廳一一劇院”。規(guī)劃劇場作為茶藝表演、歌舞、錄像等小型演出的場所，集包場特色、會議慶典場地提供、文化學術交流，名茶、藝術品展(3)茶具博物館在劇場以北安排一座茶具博物館，主要功能是展示、收藏各種茶具。茶具在古代泛指制茶、飲茶使用的各種工具，包括采茶、制茶、貯茶、飲茶等大類，現(xiàn)在是指專門與泡茶有關的專門器具，主(4)茶文化博物館在商業(yè)街區(qū)北端布置一座茶文化博物館，與茶具博物館相接。規(guī)劃將該館建成一座研究、挖掘、展示茶文化的平臺。溧陽是吳越源，故素有“絲府茶鄉(xiāng)”之美稱。茶圣陸羽將溧陽茶收錄于茶經(jīng)；著名詩人李白醉后狂飲溧陽茶；明清年間溧陽籍宰相、狀元彭謙、史貽直、馬世俊將溧陽茶敬獻皇上為貢品。新中國成立以后，特別是改革開放以來，溧陽人民將茶文化發(fā)揚光大，以茶懷古、以茶銘志。溧陽市從1991年開始，成功地舉辦了八屆茶葉節(jié)。1999年在綜觀中國茶文化形成和發(fā)展的歷程，可以看到，茶文化內(nèi)涵極為豐富。概括地說，茶文化是人類在社會歷史發(fā)展過程中所創(chuàng)造的有關茶的物質(zhì)財富和精神財富的總和。茶文化的結構體系包茶的物質(zhì)文化、制度文化和精神文化三個層次。茶文化的物質(zhì)形態(tài)表現(xiàn)為茶的歷史文物、遺跡、茶詩詞、茶書畫、茶歌舞、各種名優(yōu)茶、茶館、茶具、飲茶技藝和茶藝表演等；精神形態(tài)表現(xiàn)為茶德、茶道精神、以茶待客、以茶養(yǎng)廉、以茶養(yǎng)性、茶禪一味等；還有介于中間狀態(tài)的表現(xiàn)形式，如茶政、茶法、茶禮規(guī)、茶習俗等屬制度文化范疇的內(nèi)容。根據(jù)中國及溧陽茶文化的發(fā)展歷史及內(nèi)涵將本館建成獨具特色的茶文化博物館。茶文化交流中心(3#地塊)為滿足游客住宿、餐飲、交流等多方需求，在項目區(qū)中部、東麻路以北安排專門的茶文化交流中心，具有賓館、會議、文化交流等功能，標準為三至四星級，規(guī)模為280個床位(140間)。通過采用茶宴、茶浴、茶吧、茶歌舞表演等形式和載體可進一步豐富其4、民俗文化村在商業(yè)街區(qū)以北規(guī)劃一處民俗文化村。其建設構思是，以山水為載體，移建原創(chuàng)性古建筑群為特色，輔之以古代石刻橋梁塔碑親古樹等，構成一個山鄉(xiāng)建筑群連景區(qū)的古建筑。擬從皖南、浙南和江西東交界處移建結構成套完整、古木架木刻等方面具較高藝術和文化價值的風格相近建筑物。建設時，按照蘇浙皖山鄉(xiāng)風貌，將這些古建筑合理組合，精心設計，并增加必要的仿古建筑，使此建筑群具有藝術和視角獨奇性、可歡性，增加園林配置并和自然山水融合，形成一個有獨奇文化符號和藝術創(chuàng)意的建筑群。5、園中園(7#地塊)在項目區(qū)北部規(guī)劃一處園中園。該園采用中國古典造園藝術手園中園在設計構筑中，采用因地制宜，借景、對景、分景、隔景等種種手法來組織空間，造成園林中曲折多變、小中見大、虛實相間的景觀藝術效果，表現(xiàn)出具有中國民族傳統(tǒng)特點的空間意識和空間美感。運用造園藝術技巧和手法，模擬自然，通過疊山理水，植物配置，濃縮自然界美好的山水風光，在園林中達到“雖由人作，宛自天開”的藝術效果。園中園以山水取勝，配以適當?shù)闹参铮瑯嫵?、茶文化公園區(qū)包括茶名人廣場、茶神殿、金剛寶座塔、茶博園、自然濕地、茶具博物館之間的臨水河岸，通過七孔橋可與東面的茶文化城主入(1)茶名人廣場設中國乃至世界與茶有關的歷史文化名人雕塑廣場，雕塑上記載茶文化名人的生平事跡，挖掘名人與茶的趣事。園中置中國歷史上與茶葉相關的歷史人物陸羽、孔明、鄭板橋、陸游、歐陽修等石像，設炒茶、賣茶、品茶等生活雕塑。(2)茶神殿(4#地塊)建于茶文化公園東西主軸線的小山上，供奉茶神陸羽。陸羽(公元733-804年),字鴻漸，是我國第一位著《茶經(jīng)》國茶業(yè)和世界茶業(yè)發(fā)展作出了卓越貢獻。陸羽的《茶經(jīng)》是唐代和唐以前有關茶葉的科學知識和實踐經(jīng)驗的系統(tǒng)總結；是陸羽躬身實踐，篤行不倦，取得茶葉生產(chǎn)和制作的第一手資料，又遍稽群書，廣采博收茶家采制經(jīng)驗的結晶?！恫杞?jīng)》一問世，即為歷代人所寶愛，盛贊他為茶業(yè)的開創(chuàng)之功。陸羽逝世，被譽為“茶仙”,尊為“茶圣”,祀為“茶神”。(3)金剛寶座塔(6#地塊)五塔寺即大正覺寺的金剛寶座塔、香山碧云寺的金剛寶座塔、西黃寺清凈化城金剛寶座塔、玉泉山頂?shù)拿罡咚硗鈳鬃抢ッ鞴俣傻拿钫克滤?、?nèi)蒙古呼和浩特的琉璃金剛寶座塔。金剛寶座塔的基本型制是五座塔同筑于一個臺基上，正中央是一座既高且大的塔，塔的出現(xiàn)較其它類型的塔出現(xiàn)晚，而其平面布局與印度佛教的曼荼羅及密宗的壇城如出一轍，有著密不可分的關聯(lián)。規(guī)劃在項目區(qū)中北部、茶園的制高點建一座樓閣式金剛寶座塔，設計總高超過50m,建成后將成為國內(nèi)金剛寶座塔第一高，可登高遠眺，既是一處絕好的觀景點，又可以作為景區(qū)的標志物，成為整個茶文化城的制高觀景點和景觀標志點。(4)茶博園位于茶文化公園中部，占地近百畝。在充分利用現(xiàn)有茶葉基地的基礎上，引進國內(nèi)外多種茶樹優(yōu)良品種，集茶葉觀光、種植、科學普及于一體，分為5個地塊：江北茶區(qū)、江南茶區(qū)、華南茶區(qū)、西南茶區(qū)、世界茶區(qū)。另外在其西部設有云南古茶樹、皇帝御苑、福建大紅袍茶園等仿真景點。(5)自然濕地規(guī)劃區(qū)北部現(xiàn)狀有一處自然濕地，規(guī)劃保護或恢復濕地的生態(tài)功能，以其充滿野趣的領土景觀為特色，吸引游客。結合現(xiàn)狀形成開敞的自然空間，接納大量的動植物種類、形成新的群落生境，同時為游人提供生機盎然的、多樣性的游憩空間。恢復濕地的自然生態(tài)系統(tǒng)并促進濕地的生態(tài)系統(tǒng)發(fā)育，提高其生物多樣性水平，實現(xiàn)濕地景觀的自然化。提高濕地環(huán)境中土壤與水體的質(zhì)量，協(xié)調(diào)水與植物的關系，對沿岸部分水下地形進行改造，種植蘆葦、睡蓮、池杉、水杉等植物，恢復野生物種的棲息環(huán)境，構筑景觀小品等，成為游客休閑、娛樂，親近山水的自然綠色空間。(6)中國名井泉名山名泉釀名茶，古人品名茶都要用名泉之水，而且他們泡茶用水十分講究。規(guī)劃在茶博園西側設中國名井泉的仿真泉，分別是北京玉泉、無錫惠山泉、杭州虎跑泉、濟南趵突泉、鎮(zhèn)江中冷泉。(7)休閑娛樂區(qū)在茶文化公園西側設有垂釣、品茶、棋牌等娛樂區(qū)(5#地塊),緊鄰湖邊的垂釣平臺、垂釣廊可同時容納幾十人釣魚，垂釣平臺、垂釣廊以東分別備有休閑娛樂、品茗場所(音樂茶座),游客可在輕柔的音樂中悠然自在地品茶釣魚。垂釣平臺和垂釣廊之間規(guī)劃一主要展示傳統(tǒng)農(nóng)作器具，傳授農(nóng)業(yè)科普知識，游客還可在此進行農(nóng)此外，在金剛寶座塔的西面分別規(guī)劃親水娛樂、野營燒烤功能地塊，可為游客提供游樂、野營、燒烤等設施服務。7、茶人村住宅區(qū)(8#地塊)作為茶文化城的配套，在項目區(qū)南部、東麻路以南規(guī)劃一處住以整體社會效益、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準點，著意刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造都市中自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全的怡然棲息之地?？傮w上以低密度、低開發(fā)強度(低容積率)為在總體布局上，規(guī)劃采用樹形結構，以一條主路串聯(lián)多個住宅組團為基本布局方式，突出系統(tǒng)化與組織化的特色，強調(diào)結構的清晰高效。總體布局強調(diào)居住環(huán)境的歸屬感與識別性、主入口的標志性以及突出道路和綠化系統(tǒng)各自的特色和對小區(qū)整體環(huán)境的作用。最終形成以人為本、適合居住的小區(qū)整體形態(tài)和環(huán)境。住宅盡量被遮掩在叢林中，周圍的環(huán)境要保持原來的自然與野趣，在建設中可以通過建筑的局部架起等手法保護原有土地的水土資源，建筑最大包容性的面對自然，建筑與環(huán)境相得益彰。三、道路系統(tǒng)規(guī)劃通過道路系統(tǒng)構建起旅游景區(qū)的主要骨架，引導人們旅游線路，組織空間形態(tài)的秩序。景區(qū)主入口設在1#地塊東部，與外圍景觀大道相接，通過2#地塊可進入景區(qū)內(nèi)的公園區(qū)。景區(qū)道路呈三級配置：主要車行道、次要車行道和步行道，分別負載對應的交通功能，交往功能和景觀功能。東麻路北側為公園園區(qū)，南面為住宅區(qū)，規(guī)劃考慮把生態(tài)旅游路線與住宅區(qū)道路體系的相互分隔，東麻路北側的公園園區(qū)內(nèi)主要車行道6m,形成園區(qū)環(huán)路；在商業(yè)街區(qū)和茶文化交流中心內(nèi)布置次要車行道5m。車行道主要為緊急疏散和消防使用，原則上控制社會機動車入內(nèi)，統(tǒng)一規(guī)劃環(huán)保電瓶車解決交通需求。根據(jù)經(jīng)濟和景觀兩個設計原則，結合地形和功能分區(qū)，步行道設計成環(huán)狀且自然彎曲道路形態(tài)，既滿足交通功能，又具有步移景異的景觀效果。豐富、曲折的路網(wǎng)，在林間、水畔縈回，可極大擴大空間的景觀內(nèi)涵。各景點內(nèi)的步行道設計寬度為1.5~3m,包括主要步行道和次要步行道，由不同形態(tài)和質(zhì)地的南側住宅區(qū)主要出入口設在東麻路上，同時在南部設置輔助出入口。區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)分為三級，主要車行道寬7m,聯(lián)系各個住宅組團；次要車行道寬5m,接通住宅的入戶道路；沿小區(qū)內(nèi)綠化景觀帶布置次要步行道，供居民閑暇散步。主次車行道呈枝狀和環(huán)狀相結合的結構，便于車行出入和交匯。個別組團采用枝狀盡端回車規(guī)劃設置反映水鄉(xiāng)特色的水上交通系統(tǒng)，在環(huán)狀生態(tài)景觀水系上和濱湖住宅區(qū)之間設有一系列碼頭。通過水上船行交通，增加水上交往和觀賞之功能，形成“人觀景、景有人、人看人”的景觀格局，也構成本規(guī)劃的道路交通特色。停車場在1#地塊東部的出入口處設有停車場，保證足夠車位。景區(qū)內(nèi)禁止燃油機動車通行，以無污染的電瓶車聯(lián)系各個景點。為滿足商業(yè)街區(qū)和茶文化交流中心的交通停車需要，在2#地塊和3#地塊之間設置一處停車場。南部住宅區(qū)內(nèi)的停車在院內(nèi)解決，每戶設有半地下停車庫或者在門口設室外停車位。機動車流線外來旅游車輛在廣場主入口處，游客下車后進入停車場，旅游返回時則從停車場直接出發(fā)，茶文化公園采用電瓶車作為公共交動靜分區(qū)，保證了游客活動區(qū)域的安全。在商業(yè)街區(qū)與茶文化交流中心結合處設一中型停車場，滿足客貨車臨時停放的需求。茶文化交流中心內(nèi)設有專門的停車場，在主要單體前設有出入口小廣場，車輛可以就近停放。貨運車輛利用時間差，在游客散盡時可到達各商鋪及餐廳廚消防車可到達每個單體建筑進行消防撲救，消防車道平時鋪裝1、規(guī)劃原則植物保留原生樹，配置以鄉(xiāng)土樹種為主。在保持整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的基礎上，突出各功能區(qū)的特點，注意喬、灌、地被植物之間的層次和色彩搭配，及季相性變化。各個功能分區(qū)以觀賞價值高，易成2、規(guī)劃目標棕櫚、垂柳、櫸樹、銀杏、松樹、蘆葦?shù)葹橹鳎Y合景觀需要種植色彩豐富的灌木，營造獨特自然、具有地方特色的生態(tài)景觀，同時豐富植物種群。對不影響景區(qū)建設和規(guī)劃的植被盡量予以保留。3、綠化規(guī)劃行道樹以自然式風景林為主，使用當?shù)氐膯棠?、灌木、地被合理組合構造出“雖由人造，宛若天開”的自然植物景觀。廣場及入口區(qū)采用喬木和色彩艷麗的灌木、地被。茶文化公園采用喬、灌木、草本花卉相結合的方式，但突出茶文化主題，茶樹綠化面積應占一半以上。在金剛寶座塔、茶神殿等朝拜、祭祀地塊，使用姿態(tài)挺拔、灌幅較大的松樹，烘托佛教文化和茶文化的厚重。住宅區(qū)內(nèi)沿水面和道路系統(tǒng)布置綠化生態(tài)廊道，與組團間綠地一起形成綠地系統(tǒng)?？臻g布局上利用建筑間距、走向輻射并滲透到組團內(nèi)部。追求“人與自然的和諧”,力求營造綠水怡情的生態(tài)居住環(huán)境，給居民創(chuàng)造輕松、安全、舒適的人性化家園；創(chuàng)造水鄉(xiāng)特色和豐富多彩的聚集環(huán)境。每個住戶均享受良好的景觀，營造人與結合現(xiàn)狀地形，盡力減少土方量，確保雨水就近排放于水體或綠地。規(guī)劃道路最小坡度為0.2%,最大坡度為0.8%。在局部不能滿足規(guī)范要求的道路縱坡段，通過加大道路橫坡的方法，結合雨水井的設置，解決道路排水問題。道路和建筑標高與原標高相差不大，建筑場地標高高于道路標高20—50cm。規(guī)劃道路橫斷面的設計采取1.5%的道路橫坡，向道路兩側排水。規(guī)劃區(qū)在沙溪河的南北設閘，保證湖面常水位為吳淞高程21m左右，建筑都位于沙河水庫規(guī)劃水位線(吳淞高程23.6m)以上。六、環(huán)境容量根據(jù)項目區(qū)實際情況，環(huán)境容量計算采取面積法進行計算。整個景區(qū)規(guī)劃游覽面積350000m2(不含茶文化交流中心、茶人村住宅區(qū)及水面)。在景區(qū)一般情況下正常開放管理時，按平均100m2/人、游覽時間4小時、日開放時間8小時/天、年開放時日180天/年，估算景區(qū)日容量0.7萬人/日，年容量126萬人/年。當景區(qū)在節(jié)假、節(jié)慶日(春節(jié)、五一、十一等三個旅游黃金周及新年元旦)情況下高強度開放管理時，按平均50m2/人、游覽時間4小時、日開放時間8小時/天，估算景區(qū)日容量1.4萬人/日。七、主要規(guī)劃指標本規(guī)劃區(qū)總用地面積674108m2(合1011.2畝),其中建設用地總面積214754m2,規(guī)劃總建筑面積60204m2;1-8#地塊建設用地總面積199623m2,規(guī)劃總建筑面積58049m2。溧陽茶文化城規(guī)劃區(qū)主要規(guī)劃指標詳見表3-1、表3-2。表3-1溧陽茶文化城規(guī)劃區(qū)分地塊規(guī)劃指標表序號地塊名稱建設用地面積建筑層數(shù)(層)建筑面積容積率11#地塊(商業(yè)、文化娛樂、廣場用地)商業(yè)街及附屬建筑匯演廣場其他22#地塊(商業(yè)街區(qū))茶文化博物館2茶具博物館2劇場2商業(yè)水街其他33#地塊(茶文化交流中心)44#地塊(茶神殿)155#地塊(垂釣休閑中心、農(nóng)業(yè)館)166#地塊(金剛寶座塔)977#地塊(園中園)*1-7#地塊小計88#地塊(茶人村住宅區(qū))9民俗文化村地塊野營燒烤地塊1親水娛樂地塊*合計1-8#地塊小計表3-2溧陽茶文化城規(guī)劃區(qū)總用地規(guī)劃指標表序號指標名稱單位數(shù)值備注1總用地面積合1011.2畝底層建筑占地面積m道路廣場占地面積m含停車場綠化面積水面面積m2總建筑面積3容積率4綠地率%5建筑密度%第三節(jié)項目建設內(nèi)容及標準1、主入口廣場區(qū)(1#地塊)、商業(yè)街區(qū)(2#地塊)、茶文化交流中心(3#地塊)、茶神殿(4#地塊)、垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館(5#地塊)、金剛寶座塔(6#地塊)、園中園(7#地塊)、茶人村住宅區(qū)(8#地塊)等八處建設地塊范圍內(nèi)的建(構)筑物，建設用地面積合計199623m2(合299.4畝),總建筑面積58049m2;2、茶文化公園區(qū)除4~6#地塊外的茶博園、自然濕地、中國名井泉、茶名人廣場等景點設施，用地面積合計459354m2(合689.04、為整個項目區(qū)配套服務的水、電、氣、通信、環(huán)衛(wèi)等公用本項目建設主要技術指標參見表3-3。具體工程建設內(nèi)容詳見天目湖國際茶文化城建設項目JECC2010-KY-0807A序號指標名稱單位數(shù)值備注1總用地面積合988.5畝按用地性質(zhì)分建設用地合299.4畝其他用地m合689.0畝按用地類別分底層建筑占地面積道路廣場占地面積含停車場綠化面積水面面積m2總建筑面積主入口區(qū)商業(yè)街及附屬建筑1#地塊茶文化博物館2#地塊茶具博物館2#地塊劇場2#地塊商業(yè)水街2#地塊茶文化交流中心3#地塊茶神殿4#地塊垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館5#地塊金剛寶座塔6#地塊園中園7#地塊茶人村住宅區(qū)m8#地塊3容積率4綠地率%不含水面5建筑密度%一期地塊范圍內(nèi)的配套服務設施；二期主要建設3#地塊、8#地塊本項目的建設標準應與當?shù)氐纳鐣?jīng)濟、旅游事業(yè)發(fā)展相適1、建筑及景點設計理念國內(nèi)先進，旅游設施配套，成為天目湖景區(qū)內(nèi)中高檔的接待與交流中心。2、營造優(yōu)美的公園環(huán)境，既體現(xiàn)溧陽茶文化特色，又有時代3、滿足茶業(yè)休閑、博覽、旅游、經(jīng)商等活動所需功能要求，區(qū)的特征，功能質(zhì)量與環(huán)境達到國內(nèi)先進水平。第四節(jié)經(jīng)營方案本項目經(jīng)營范圍是擬建茶文化城范圍內(nèi)的有關經(jīng)營性設施，包括室內(nèi)及室外場所，具體有：1、景區(qū)內(nèi)供游人觀光、游覽、體驗的旅游景點設施經(jīng)營，如主入口廣場(噴泉綠化廣場、觀演集會廣場等)、茶神殿、金剛寶座塔、園中園、垂釣休閑中心、農(nóng)業(yè)館等；2、景區(qū)內(nèi)文化設施的經(jīng)營，如茶文化博物館、茶具博物館、二、經(jīng)營方式經(jīng)營方式是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中所采取的具體方法和形式，它反映了不同企業(yè)在生產(chǎn)、流通領域中所處的不同地位和發(fā)揮的不同作用。經(jīng)營方式取決于許多因素，包括建設投資構成、經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營理念、經(jīng)營管理水平等。根據(jù)項目市場定位及特點，本工程建成后，按照其使用功能的不同，采用自營與委托經(jīng)營相結合依托項目區(qū)已有的旅游經(jīng)濟基礎，結合項目公司的經(jīng)驗和優(yōu)勢，本項目旅游景點設施、文化設施和飯店(茶文化交流中心)采用自營方式；會議、餐飲等為自營，展覽、休閑等可考慮委托經(jīng)營；商業(yè)用房設定用途對外出租或直接銷售，住宅全部對外銷售。本項目出租部分用房由項目單位提供物業(yè)管理服務，承租方自付水電、其他燃料動力消耗以及二次裝修費用。有關物業(yè)經(jīng)營方式參見表表3-4項目物業(yè)經(jīng)營方式一覽序號物業(yè)名稱面積(m2)經(jīng)營方式所屬地塊1主入口區(qū)商業(yè)街及附屬建筑出租1#地塊2茶文化博物館自營2#地塊3茶具博物館自營2#地塊4劇場自營2#地塊5商業(yè)水街出售2#地塊6茶文化交流中心自營3#地塊7茶神殿自營4#地塊8垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館自營5#地塊9金剛寶座塔自營6#地塊園中園自營7#地塊茶人村住宅區(qū)出售8#地塊第五節(jié)景區(qū)游覽方案景區(qū)結合主入口廣場、茶名人廣場、茶神殿形成主要軸線，沿環(huán)狀水系設置民俗文化村、園中園、金剛寶座、自然濕地、中國名井泉、茶博園等系列景點，在北側制高點金剛寶座塔處形成高潮，以茶神殿為結尾形成完整的景點體系。景區(qū)最東側為進入景區(qū)主入口廣場和茶文化公園的門戶空間。游客在廣場入口下車后，在廣場景觀主軸的引導下，通過廣場的序列景觀，人流進入核心集散廣場空間；人們在開敞，豐富的廣場間駐留，游覽商業(yè)街；經(jīng)過主入口廣場，人流通過兩座七孔橋進入茶文化公園。橋身凌跨于水面之上，造型優(yōu)美流暢，成為景園入口標志性景觀。經(jīng)過七孔橋，到達茶文化公園的入口廣場，在此買票入園。在此區(qū)域可以選擇導游，使用衛(wèi)生間。游客也可過主入口廣場直接進入2#地塊的商業(yè)水街，再進入茶文化公園的入口廣場，然后進入公園。進園后，人流逆時針沿環(huán)狀景點體系游玩，首先進入民俗文化村，在此領略蘇浙皖古建筑風貌；沿湖繼續(xù)前行，進入具有中國古典園林特色的園中園；隨后通過木棧道進入生態(tài)濕地區(qū)，參觀自然濕地；沿階而上可到景區(qū)的高潮金剛寶座塔，登高眺望；接著參觀茶博園，然后回到湖濱參觀中國名井泉，在品茗區(qū)小作休息，品茶、垂釣，繼續(xù)參觀茶神殿、茶樹仿真點、茶名人廣場等景點；最后回到商業(yè)水街，購物休息，完成完整而又豐富的茶文化公根據(jù)游客多樣的選擇，可分為主要和輔助游線：輔助游線1:入口綠地——觀演廣場——商業(yè)水街——茶文化公園入口廣場——茶神殿——品茗區(qū)——中國名井泉——茶博園——金剛寶座塔——園中園——民俗文化村——茶文化公園入口輔助游線2:入口綠地——觀演廣場——茶文化公園入口廣場——民俗文化村一一園中園——自然濕地——親水游樂區(qū)——金剛寶座塔——茶神殿—一商業(yè)水街。此外，人們也可選擇水陸游玩。直接在主入口北側的游船中心碼頭登上江南特色的烏篷船，沿沙溪河游覽各種景觀后回到碼頭。二、典型游覽場所及活動布置像經(jīng)營玉器、明清瓷器、名人字畫的古董店；穿著長袍、拎著長嘴銅茶壺為客人斟茶的“茶博士”;搖著木紡車，為顧客現(xiàn)場紡紗的“吳越人家”布藝品店，小店里賣麥芽糖塊的男子，穿著長衫搖著撥浪鼓招徠顧客。水街掛起古代商家常用的大紅燈籠和招牌，有著淡淡的明清商業(yè)文化氣息。茶韻、茶道以及街戲等民俗風可以經(jīng)常在水街上演，歡迎遠道而來的客人。水街成了“清明上河圖”一個小小的縮影。該館的展示內(nèi)容包括茶的起源和發(fā)展、茶與文化、茶與民族團結、茶于人類健康、茶的綜合利用。發(fā)現(xiàn)——藥用——食用——日常飲料，加工方式從生煮飲—一散受、無曬造法——簡單機具——現(xiàn)代化連續(xù)機；茶葉種類有綠茶、紅茶、烏龍茶、白茶、黃茶、黑茶、花茶、緊壓茶、保健茶等。茶與文化：茶文化融匯中國傳統(tǒng)文化儒、佛、道、老、莊、墨諸家的優(yōu)秀思想。歷代帝王將相、文人雅士、高僧法師的詩、畫、詞、楹聯(lián)賦予了茶及茶文化的深厚內(nèi)涵。展示廳收集部分與茶有關的物品，如字、畫、詩詞、楹聯(lián)、專著、郵品乃至茶館、茶戲劇的圖片和劇照等等進行展示，以突出“茶文化園”的獨特風格。茶與民族團結：以不同民族風格各異的飲茶習俗，飲茶方式及千姿百態(tài)的品茶器具，展示茶在各民族生活中的作用和影響，茶對促進民族團結的重要性。茶與人類健康：介紹國內(nèi)外利用茶葉進行防病、治病的研究成果，展示茶葉的主要生化成分及其對人類健康的功效(聯(lián)合國衛(wèi)生組織公布的長壽奧秘之一是“多茶少煙”)。以此大力推崇飲茶之風，倡導人們飲茶、愛茶、長壽長樂。茶的綜合利用：展示以茶為原料加工而成的各類產(chǎn)品，包括茶在輕工、化工、醫(yī)藥、保健、食品等方面的廣泛利用，使參觀者開擴眼界，充分認識茶的功能和所具有的廣闊開發(fā)前景及潛在的利用茶文化作為社會文明生活的精華，在我國具有悠久的歷史，其中既有精神文明的體現(xiàn)，又有物質(zhì)文明的延伸。各民族以其具體的藏族酥油茶、潮山功夫茶、贛南打擂茶，此外還有儒雅大方的文士經(jīng)專門訓練的茶藝表演隊可向游客作豐富生動的茶藝表演，還將編排幾套易掌握、有特色的沖泡方式，讓游人與表演者一起邊觀邊學、邊做、邊品?；蜻x取幾套不同種類的茶樣或茶具，以“自助茶”形式，讓游人根據(jù)自己的喜愛自行選取沖泡品飲，將人們引入茶藝表演可在劇場、茶文化博物館或室外廣場進行。在垂釣休閑中心、劇場、茶文化博物館等處設品茗區(qū)，配有電視錄放及音響系統(tǒng)。在品茗時，可放映與茶有關的錄像，或放送一些品味較高的典雅音樂，如古典音樂、輕音樂或古箏演奏等，以充分體現(xiàn)茶文化與眾不同的文化氛圍。第一節(jié)社會經(jīng)濟發(fā)展條件常州市地處江蘇南部，長江三角洲南緣，地理坐標北緯31°09′至32°04′,東徑1