西安曲江新區(qū)都市公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告

I西安曲江新區(qū)都市公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告編制單位：西安文海工程咨詢有限公司二零一四年八月 1.1開發(fā)單位簡介 1.2建設(shè)項(xiàng)目簡介 1.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1.4可行性研究編制依據(jù) 1.5技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.6可行性研究的主要結(jié)論 2.1房地產(chǎn)宏觀市場分析 42.3項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 52.4項(xiàng)目SWOT分析 92.5典型案例分析 2.6價格定位 2.7擬建項(xiàng)目定位 3.2項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 3.3項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 3.4建設(shè)實(shí)施條件分析 4.1建設(shè)規(guī)模 4.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計思想 4.3勞動安全 4.4環(huán)境保護(hù) 4.5建筑節(jié)能 4.6建設(shè)進(jìn)度安排 5.1項(xiàng)目營銷策劃方案 5.2項(xiàng)目定價 5.3項(xiàng)目市場推廣 5.4項(xiàng)目銷售 5.5項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計劃 20 6.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 216.2項(xiàng)目的總投資估算原則 216.3總投資估算 226.4項(xiàng)目總投資的資金來源 23 7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 237.2財務(wù)盈利能力分析 237.3清償能力分析 237.4盈虧平衡分析 247.5敏感性分析 247.6靜態(tài)評價指標(biāo) 247.7項(xiàng)目財務(wù)評價結(jié)論 24 8.1方案評價結(jié)論 258.2對建設(shè)單位的建議 251第一章總論注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，將西安國1）科技服務(wù)生活。在房地產(chǎn)開發(fā)中充分結(jié)合基地高科技應(yīng)用創(chuàng)新能力，構(gòu)建“科技3）樹立企業(yè)品牌。為社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展做貢獻(xiàn)，貫徹品牌經(jīng)營理念，打造有責(zé)4）樹立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社2（1）交通：基地內(nèi)設(shè)置了完善的道路系統(tǒng)，交通極其便利，項(xiàng)目可通過周邊基地內(nèi)（2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學(xué)、航天小學(xué)小學(xué)各一所，幼兒園三所，（3）醫(yī)療：基地核心區(qū)范圍已建有航天總醫(yī)院——二級甲等醫(yī)院，基地規(guī)劃的醫(yī)療（4）生活配套：基地正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，周邊生活配套相對缺乏，但項(xiàng)目西邊建成場；主要客戶群為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群，包有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時居住的企業(yè)高級顧等。針對以上述實(shí)際狀況，項(xiàng)目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地駐將帶動基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的的級差效益，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將對促進(jìn)區(qū)域3本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物上水通、下水通、燃?xì)馔ā崃νǎＭ瑫r，開●西安城市經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定增長；西安房地產(chǎn)市場發(fā)展健康，本項(xiàng)目具有較好的發(fā)●西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地各高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加上●本項(xiàng)目已經(jīng)過深入的市場調(diào)研，市場接受程度和購房意向較好，具有一定數(shù)量的根據(jù)項(xiàng)目財務(wù)評價指標(biāo)的計算可知，財務(wù)內(nèi)于零，回收期小于總開發(fā)建設(shè)時間。項(xiàng)目經(jīng)4第二章市場分析2008年美國次貸危機(jī)引發(fā)世界金融危機(jī)，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)。2009年世界經(jīng)濟(jì)一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長28.8%，比上年同期加快4.2個百分點(diǎn)。其中，受4萬億投資計劃的拉動，一季度新開工項(xiàng)目計劃總投資規(guī)模大幅度增長，同比增加了87.7%。繼去年1000億元的中央擴(kuò)大投資落實(shí)后，今年下達(dá)的1300億元的投資計劃也已52009年一季度，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%。其中，商品1-3月，商品房銷售額5059億元，同比增長23.1%。其中，商品住宅銷售額增長24.7數(shù)城市成交普遍呈現(xiàn)回暖走勢。西安房地產(chǎn)信息幅打折吸引購房人的促銷手段明顯減少，部分樓盤甚至取消了部分優(yōu)惠措施或上調(diào)了價年同比增長30.14%。銷售金額方面環(huán)比同樣有增，本季度全市商品房銷售金額為894913萬元，較上期增長8.11%，較去年同比勁增35.77個百分點(diǎn)。本季度商品房投資額同比增增長。急需一年之久的剛性需求在09年一季度得到明顯釋放，使得市場銷量直線走高，家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于2006年7月，享有市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。航天產(chǎn)業(yè)被列為6西安市政府高度重視西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積23.04平方公里，預(yù)留約35.5平方公里的遠(yuǎn)期發(fā)西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報國、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行“大區(qū)中在航天基地舉行開工儀式，航天基地的中電投西北分公司50億太陽能光伏項(xiàng)目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目軟件數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等三大航天項(xiàng)目和四院復(fù)合管項(xiàng)目、六院民品項(xiàng)目先后入?yún)^(qū)；家科技部和商務(wù)部會審，批準(zhǔn)設(shè)立注冊資金為一億美金的長安藍(lán)橡創(chuàng)業(yè)投資基金。11月預(yù)計2009年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值20億元。航天基地也得到眾多國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的青睞，僅2008年上實(shí)的基礎(chǔ)。中國航天科技集團(tuán)還為基地批準(zhǔn)儲備了40個航天項(xiàng)目，將陸續(xù)進(jìn)入基地。預(yù)計到2009年基地銷售收入達(dá)到100億元，2010年，西安航天基地的銷售收入將達(dá)到200億元，就業(yè)人口達(dá)到10萬人，形成10－2到2015年十二五末時，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為7我國西部航天科技自主創(chuàng)新平臺、民品產(chǎn)業(yè)以我們結(jié)合基地所在長安區(qū)房地產(chǎn)市場和緊鄰的曲江房地產(chǎn)市場以及對基地的調(diào)研數(shù)據(jù)長安板塊位于基地西側(cè)和南側(cè)，04年開始大量發(fā)展房地產(chǎn)市場。長安板塊從2004年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房價適中等優(yōu)勢引起了人們的關(guān)注。進(jìn)入2006年以來，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，城區(qū)的融合，以后地鐵的開通，再加上大學(xué)城的日益房施工面積34.6萬平米，至2006年已達(dá)到168.07萬啟動之初長安路軸線便一直是長安房地產(chǎn)建交通建設(shè)令人矚目，完成了長安區(qū)與西安城大動脈快速發(fā)展；另一條交通干線——西萬高新區(qū)的輻射帶動以及西部大學(xué)城的拓延，之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也度上提升了長安房地產(chǎn)的影響力，200畝的“金橋”項(xiàng)目慧谷闌珊也即將啟動。此外長安區(qū)依托西部大學(xué)城科教基地影響力的逐步提升，這8而與此同時隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以在西安，位于城南的曲江有著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。曲江距西安市中心鐘樓僅10分鐘車程，歷來因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的時坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長安路生活圈和教哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項(xiàng)目，特別是占地1000畝的中海9多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構(gòu)成化率（綠化率在40%以上）、高均價（均價在5000元/㎡左右）、高品質(zhì)（開發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來形容。雖然具有良好的自然環(huán)境等通的不便依然是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目最大的不足，區(qū)域項(xiàng)曲江新區(qū)建設(shè)進(jìn)程有條不紊的進(jìn)行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場整體行情上（2）長安區(qū)和曲江眾多成熟的樓盤會瓜分本項(xiàng)目的客源，使項(xiàng)目面臨一定的競爭壓根據(jù)以上SWOT分析，本項(xiàng)目采取的發(fā)展策略：最大化的發(fā)揮基地區(qū)域價值；通過突住宅采用市場比較定價法，但本項(xiàng)目周圍的住宅項(xiàng)目）與本項(xiàng)目有一定的距離。但根據(jù)此住宅的方面考慮不同的項(xiàng)目間的差異性，并對參照的幾個住宅項(xiàng)目價格賦予不同的權(quán)重值，表2-3內(nèi)容為所選案例的銷售價格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實(shí)例與本項(xiàng)目的近每個因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計算，實(shí)例宇恒國際修正系數(shù)：100/100×10住宅銷售均價=3816×0.4+3168×0.根據(jù)以上計算結(jié)果，綜合考慮市場行情，銷與本項(xiàng)目有一定的距離。但根據(jù)此公寓的地理位置不同的項(xiàng)目間的差異性，并對參照的幾個樓盤價格賦予不同的權(quán)重值，表2－3內(nèi)容為所本項(xiàng)目配套商業(yè)用房在項(xiàng)目建成后采取出售方式經(jīng)營，采用市場比較法進(jìn)行價格定的土地資源，項(xiàng)目價值較高，且高端、中高端客從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時居住通過精細(xì)的規(guī)劃，現(xiàn)代感的建筑和舒適、創(chuàng)店式公寓，力求將本項(xiàng)目打造成為能代表西安國此外，項(xiàng)目應(yīng)注重對新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對第三章項(xiàng)目建設(shè)條件1、溫度：基地核心區(qū)屬暖溫帶半濕潤的大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎熱，冬季干冷。年秒。夏季平均風(fēng)速2.2M/S，冬季平均風(fēng)速1.8M/S，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E14，夏季主5、降雪：年無霜期平均217天。最大積雪深度18厘米，用基地內(nèi)系統(tǒng)與市政配套連接，為小區(qū)供水；同時，基地污水處理廠處理后從相關(guān)管道排出。項(xiàng)目所項(xiàng)目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相直通西安市中心城區(qū)；向西由東長安街直至長安區(qū)開發(fā)區(qū)；向東由杜陵東路經(jīng)雁翔路至交大科技（1）項(xiàng)目建設(shè)單位為西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司，是在貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國家和實(shí)施西部大開西安市政府與中國航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于2006年設(shè)立的。公司實(shí)力雄厚，可以提供充足的資金與物料（2）施工單位將進(jìn)行招投標(biāo)的方式進(jìn)行從優(yōu)選擇，以確保項(xiàng)目的施工質(zhì)量與物業(yè)的（3）項(xiàng)目地塊南側(cè)的基地管委會臨時辦公樓已建成投入使用，可以借鑒解決施工水電問題，同時基地內(nèi)部各道路基本建成，雨水、污水排第四章項(xiàng)目開發(fā)方案本項(xiàng)目整體規(guī)劃指導(dǎo)思想是將本項(xiàng)目地塊規(guī)劃成為西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的高(1)項(xiàng)目的規(guī)劃要布局合理。應(yīng)完善生活、文化等配套設(shè)施,加強(qiáng)公寓智能化設(shè)施的建設(shè),引入網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)信息平臺，全面提升社區(qū)管理水平和物業(yè)質(zhì)量。使社區(qū)具有良好的根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行建筑的規(guī)劃設(shè)計。項(xiàng)目地塊設(shè)兩棟23層高層住宅；一棟20層高層公寓；沿飛天路和神舟三路建設(shè)兩層的群樓商業(yè)，均臨街設(shè)置規(guī)劃。兩邊的綠化盡量相互滲透，以豐實(shí)區(qū)內(nèi)綠化環(huán)高層住宅設(shè)計成地上23層，地下2層，部分面積作為地下車庫、設(shè)備用房和人防工程；高層公寓設(shè)計成地上20層，地下2層，部分面積作為地下車庫、設(shè)備用房和人防工程；臨街商業(yè)設(shè)計成2層，臨街面長約170米，進(jìn)深為12米。高層框架剪力墻結(jié)構(gòu)，兩層的商為框架結(jié)構(gòu)。建筑外立（1）區(qū)內(nèi)環(huán)境的保護(hù)：基地是西安市科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，本項(xiàng)目的開發(fā)（2）城市街景通視效果的改善：由于項(xiàng)目現(xiàn)狀與基地經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況極為主要體現(xiàn)在：在節(jié)能方面，對墻體在施工時進(jìn)行采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。合理的使用人力、第五章項(xiàng)目營銷策劃方案場推廣、項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目通過市場調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目SWOT因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價的基本思想，采基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位通過分析項(xiàng)目的SWOT因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷規(guī)律、西安市特別是航天基地周邊區(qū)域市場的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢、購房者的媒體接觸習(xí)慣等方面的分析，制定如下方案:本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項(xiàng)目自身的SWOT因素分析，在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費(fèi)者心理挖掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時對所需的推廣費(fèi)可在項(xiàng)目周邊和西安市內(nèi)主干道兩側(cè)設(shè)立廣告牌，吸引消費(fèi)者。道路可選擇西影路、在銷售階段，我們主要從銷售準(zhǔn)備、銷售理念在選擇銷售人員時，要考慮到他們的基本專業(yè)在銷售人員正式上崗之前，應(yīng)對其進(jìn)行系統(tǒng)的銷售技巧、簽訂買賣合同的程序以及其他與銷售本項(xiàng)目的售樓中心在位置選擇上，應(yīng)充分考慮交通、設(shè)在飛天路路和神舟三路交匯處。另外，銷售中心的主體色調(diào)20發(fā)商通過住博會對本項(xiàng)目進(jìn)行銷售宣傳，在會展中心選擇人流大的服務(wù)臺進(jìn)行精心布置，21第六章投資估算及資金籌措3、國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計價格[1999]12836、陜西省物價局、陜西省財政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有22程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》及《工程勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)％，23根據(jù)開發(fā)單