醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：探索中國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營之道-保利和熹會

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：探索中國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營之道-保利和熹會醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：探索中國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營之道

北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司北京市海淀區(qū)和熹會老年公寓

李子辰

背景簡介一、關(guān)于“和熹會”

北京市海淀區(qū)和熹會老年公寓是“保利安平·和熹會”的第一個項目。正式運(yùn)營于2012年11月22日，地處上風(fēng)上水的北京西北，位于千年龍脈西山腳下，周圍三山五園屹立，氣候宜人，是老年人宜居的理想場所。公寓總建筑面積約2.2萬平米，內(nèi)設(shè)200套居住單元，分為標(biāo)準(zhǔn)間、VIP套間、加護(hù)間，以專業(yè)化醫(yī)療配套體系、五星級酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和多種適老化設(shè)計為特色，滿足中高端老年人的居住、養(yǎng)老和康復(fù)需求。

二、關(guān)于“保利?安平”

北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司由保利地產(chǎn)及安平投資管理有限公司共同出資建立。通過對全球老齡產(chǎn)業(yè)市場的深入研究，公司確定在中國40余座城市設(shè)立與國際接軌、符合高端養(yǎng)老需求的老年公寓。樹立以倡導(dǎo)“弘揚(yáng)孝道、關(guān)注健康、品質(zhì)養(yǎng)老”為主題的有中國特色的中高端養(yǎng)老品牌----“和熹會”。通過不斷研發(fā)、探索中國品質(zhì)養(yǎng)老的新型商業(yè)模式，使企業(yè)成為中國老齡產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中的創(chuàng)新者、領(lǐng)先者。

據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，老齡化程度嚴(yán)重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由此可見城區(qū)對于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會是一種較為有效的開發(fā)模式。開發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建筑（如舊的診療所、賓館）的改建等方式進(jìn)行建設(shè)。這種開發(fā)模式投資相對較少，易于復(fù)制和實現(xiàn)連鎖經(jīng)營。

模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施

目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)

養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式，在日本十分常見。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。

模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓

與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應(yīng)從老人的精神和價值需求方面進(jìn)行考慮，使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，實現(xiàn)自我價值。

模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。目前市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。這類養(yǎng)老項目一般會選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。

模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓

在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費(fèi)。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施

目前一些國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家（如中國）拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對于我國而言，能夠借此機(jī)會引入外資，并學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的護(hù)理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動消費(fèi)。

引進(jìn)國外老年運(yùn)營管理團(tuán)隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)的模式也有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。

模式12——與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)

目前保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。

模式13——與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)

在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護(hù)理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶群是其項目成功的關(guān)鍵因素。

模式14——利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。

模式15——將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施

可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進(jìn)行改建。隨著我國的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

四、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合----“和熹會”的運(yùn)營之道

資源構(gòu)成

“和熹會”一直以來努力打造醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)模式，提出“健養(yǎng)結(jié)合，身心并護(hù)”的先進(jìn)養(yǎng)老理念。為此，“和熹會”運(yùn)營團(tuán)隊經(jīng)過一年多的總結(jié)提煉，形成了五大資源優(yōu)勢：

安平門診

由保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司打造，位于“和熹會老年公寓內(nèi)部，占地1000多平方米，門診內(nèi)配備了先進(jìn)的醫(yī)療器材和專業(yè)醫(yī)護(hù)人員，可提供巡診、康復(fù)、體檢、院前急救等多項醫(yī)療服務(wù)，定期為機(jī)構(gòu)內(nèi)老人進(jìn)行健康指導(dǎo)。

醫(yī)療專家?guī)?/p>

由國內(nèi)知名醫(yī)療行業(yè)專家組成，涵蓋了中醫(yī)、骨科、營養(yǎng)、心里、內(nèi)科等多專業(yè)醫(yī)療學(xué)科，為機(jī)構(gòu)提供特約私診、營養(yǎng)餐指導(dǎo)、健康知識講座等服務(wù)。

養(yǎng)老顧問

利用安平醫(yī)療資源優(yōu)勢，聚合北京大學(xué)人民醫(yī)院醫(yī)療專家組成，對機(jī)構(gòu)內(nèi)照護(hù)團(tuán)隊進(jìn)行專業(yè)性的培訓(xùn)、指導(dǎo)，并定期為老人開展巡診服務(wù)。

照護(hù)師梯隊

由專業(yè)護(hù)士構(gòu)成，是照護(hù)服務(wù)的主力軍。為機(jī)構(gòu)老人提供集日常生活照料、醫(yī)療護(hù)理、心理慰藉、康復(fù)指導(dǎo)等全方位、一體化養(yǎng)老服務(wù)。

護(hù)工梯隊

由持有養(yǎng)老護(hù)理員證的職業(yè)護(hù)工組成，是照護(hù)失能失智老人的主力軍。在專業(yè)照護(hù)師的指導(dǎo)下，科學(xué)地開展各項養(yǎng)老服務(wù)。

“責(zé)任制整體照護(hù)”模式

“和熹會”引入了衛(wèi)生部推進(jìn)優(yōu)質(zhì)護(hù)理服務(wù)實施的“責(zé)任制整體護(hù)理模式”，結(jié)合民政部《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年服務(wù)規(guī)范》《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年人健康評估規(guī)范》《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)星級評定和劃分》等文件，制定了“北京市海淀區(qū)和熹會老年公寓責(zé)任制整體照護(hù)模式”的方案。為了實施身心并護(hù)的責(zé)任制整體照護(hù)模式，保利安平招聘了護(hù)理專業(yè)畢業(yè)的大專生，經(jīng)過老年護(hù)理專業(yè)60學(xué)時的培訓(xùn)?！敖○B(yǎng)結(jié)合”是在養(yǎng)醫(yī)結(jié)合的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，“養(yǎng)醫(yī)結(jié)合”，就是不能把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)辦成醫(yī)院，要以生活照料為主；但照護(hù)人員要掌握必要的醫(yī)療專業(yè)知識和技巧，能夠應(yīng)對生活照料過程中出現(xiàn)的緊急情況，比如跌倒、噎食、暈厥等等?！敖○B(yǎng)結(jié)合”是保健養(yǎng)生相結(jié)合，更契合老年公寓老人的需求。《黃帝內(nèi)徑》提出“不治已病，治未病”的防病養(yǎng)生謀略，注重食療、體療、心療、生饑、節(jié)欲等。注重以保持健康方式、促進(jìn)健康方式為主的保健養(yǎng)身理念。

五、尾聲

正像李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)：“要推動醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展，探索醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作新模