凌峻2006年山東濰坊市東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告

山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告凌峻地產(chǎn)(中國)有限公司2006年6月28日前言 6 7 7 8第二節(jié)：調(diào)查結果的可信度分析 9 二、行政區(qū)劃及面積 第二節(jié)：城市經(jīng)濟 第三節(jié)：居民生活 第五節(jié)：本章總結 第三章：濰坊市房地產(chǎn)市場分析 二、1998—2005年商品房價格情況 第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括 二、奎文區(qū)區(qū)域 第三節(jié)：典型項目分析 二、典型個案縱向分析 第四節(jié)：濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢預測 三、市場競爭與未來市場供應預測 第四章：濰城、奎文、高新三區(qū)在售項目戶型專項分析 第一節(jié)：各區(qū)域戶型面積及配比分析 第三節(jié)：本章總結及啟示 第五章：項目區(qū)域、開發(fā)條件分析 第一節(jié)：區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展 第三節(jié)：本章總結 第六章：消費者調(diào)研分析 第一節(jié)、消費者調(diào)研總體情況 第七章：媒體調(diào)查與分析 六、自辦發(fā)行(包括購買點廣告): 七、電臺廣告 第八章：市場調(diào)查總結 結束語 附件：濰坊市樓盤資料

市場預調(diào)

調(diào)查隊伍組建

調(diào)查的程序設計

調(diào)查問卷及提綱設計

實地調(diào)查及信息采集

信息分析及報告撰寫公司總部策劃中心組建了由1名主要負責人，1名執(zhí)行負責4名調(diào)查人員組成的6人調(diào)查小組。

其它相關資料名都尼斯3、深度訪談4、調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報告撰寫準確率80%(由于濰坊政府在信息統(tǒng)計方面尚有欠缺，難以達到2、樓盤基礎數(shù)據(jù)深訪，是由公司專人對相關樓盤的銷售部或物業(yè)部進行了實地訪問，準確率90%以上；3、以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回歸總部后通過對比分析以及適當?shù)碾娫捇卦L等方式，對所得數(shù)據(jù)進行了再次驗證、調(diào)整，本報告所使用數(shù)據(jù)準確率應可達95%以上?！疽c】

市內(nèi)交通便利，行政區(qū)劃明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展具備二、行政區(qū)劃及面積邑、壽光、高密6市(縣級),臨朐、昌樂2縣，共有152個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？偯娣e15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。南北長188上的有55條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河5河口，全長143公里。三、城市人口濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。市區(qū)人口68萬。 □18歲以下■18-35歲□35-60歲□60歲以上單位(萬人)時期。到2010年，全市城市化水平將達到50%,中心市區(qū)人口規(guī)?！疽c】

三產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整優(yōu)化、固定投資和房地產(chǎn)投資的大一、國民生產(chǎn)總值和財政收入保持持續(xù)增長2004年濰坊市GDP1246.41億，按可比價格比上年增長16.9%,增幅同比提高1.9個百分點。人均GDP達到14678元，比上年增長16.7%,同比提高1.7個百分點。2005年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1471.2億元，按可比價格比上年增長17.1%;人均GDP達到17279元GDPGDP(億元)0圖1:濰坊2001-2005國民生產(chǎn)總值(億元)(億元)0高新開發(fā)區(qū)濱海開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)坊子區(qū)寒亭區(qū)圖2:濰坊市各縣區(qū)2004-2005生產(chǎn)總值對比從以上兩表可以看出，2001年以來，濰坊經(jīng)濟保持較快的發(fā)展科技研發(fā)者為主，學歷在本科以上，年收入在6-8萬左右。2、財政收入2004年，全市完成財政總收入107.8億元，增長26.7%,2005年，全市完成財政總收入141.6億元，增長31.4%。02004年份2005圖1:濰坊市2004、2005年財政收入圖示濰坊市連續(xù)19年實現(xiàn)財政收支平衡，財政收入也在逐年以25%二、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛2004年全市全社會固定資產(chǎn)投資完成826.1億元，2005上升到1100.4億元，比上年增長33.4%。圖示：濰坊2004、2005年固定資產(chǎn)投資2004年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元大關，其中住宅開發(fā)完成投資33.5億元；2005年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資79億元，比上年增長83.7%,其中住宅建設投資50億元，同比增長49.2%。投資額(億元)年份圖示：濰坊2004、2005年房地產(chǎn)及住宅建設投資近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近1/3,其中房地產(chǎn)建設投資1.各產(chǎn)業(yè)所占比重一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關系由04年的14.5:54.8:30.7調(diào)整為05年的13:57:30,其中第一產(chǎn)業(yè)所占比重比04年下降1.5個百分2.各產(chǎn)業(yè)增長比率第一產(chǎn)業(yè)增加8.6%;第二產(chǎn)業(yè)增長25.7%,其中工業(yè)增加值618.49億元，增長27.1%;一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長1.12.8和2.5個百分點。0【要點】2004年人均GDP達到14678元(按現(xiàn)行匯率折算為1775美元),比上年增長16.7%;2005年人均GDP達到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元),比上年增長16.8%。2005年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10318元，比“九五”末(即2000年底)增加了63.6%,年均增長10.4%。0圖1:濰坊市2000-2005年城鎮(zhèn)居民可支配收入0圖2:2003-2005年濰坊市與全國人均GDP比較1.濰坊2003-2005城鎮(zhèn)人均消費性支出情況2003年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費性支出達到6123元，2004年均增長11.3%,2005年均增長12.3%。0濰坊山東全國從以上分析可以看出，近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費性支出保持10%的增長速率，恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國1.5和4.5個圖示：2005年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積m2,這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國水平，另一第四節(jié)：城市規(guī)劃【要點】

濰坊市城市格局合理，職能各異，其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)，未來2-5年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn)。

高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善，生活起居的方一、城市性質(zhì)二、城市布局及區(qū)域職能1.濰坊市整體布局“一心”,即四月河路、北宮街、北海路=健康街所圍合的城市核“一環(huán)”,即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交“一軸”,即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。“一廊”,即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成2.濰坊市中心城區(qū)職能各異“東南組團(高新區(qū))”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)表1:2004年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長率區(qū)社會固定資產(chǎn)投資0濰城奎文增長率0表2:2004年三區(qū)區(qū)社會固定資產(chǎn)投資及增長率從表1可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟實力要遠高于其它兩區(qū)，較之其它兩區(qū)存在更大的消費空間和消費能力；表2則反映了高新區(qū)內(nèi)2.區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度海運：開發(fā)區(qū)周圍200公里范圍內(nèi)有青島、煙臺、日照等國際公路：濰坊公路以通車里程多、路面等級高聞名全國。濟南至式出入口；東到青島、煙臺，西至濟南分別只需90分鐘、150分鐘和120分鐘?？者\：開發(fā)區(qū)距濟南、青島兩個國際機場和濰坊機場分別為180億立方米；開發(fā)區(qū)配水廠曰供水20萬立方米，入戶水壓1450萬千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時。區(qū)內(nèi)有兩座110千伏、12.6供熱：開發(fā)區(qū)熱力公司實行集中供熱，可滿足用戶生產(chǎn)、生活通訊：濰坊已形成有線、無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡；電話交換機總容量65萬門；開發(fā)區(qū)裝機容量4萬門，信息聯(lián)絡暢通。商?。洪_發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫字樓50多萬平國際五星級標準的富華大酒店和多處國際四星級、三星級標準的酒高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設施尚屬于規(guī)劃建設中，目前的配套情況暫時只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需通過本章對濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點結論：一、濰坊市經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民消費收入增長較快，消費能力進一步提高，對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力。二、近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近1/3,其中房地產(chǎn)投資特別是住宅投資都在以50%以上的速率增長，充分說明濰坊房地產(chǎn)投資市場發(fā)展?jié)摿^大，市民對住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項目推出的較好時機。三、濰坊市產(chǎn)業(yè)結構以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進程的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。四、濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)住宅市場已經(jīng)逐漸進入買方市場，競爭日趨激烈。五、高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設施尚屬于規(guī)劃建設中，而配套設施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題?！疽c】一、2001以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售1.截止2005年統(tǒng)計情況截止2005年，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資419.下降3.37%;商品房竣工面積為656.23萬平方米，同比下降了35.18%;商品房批準預售面積累計為894.35萬平方米，同比下降6.45%,其中住宅批準預售面積711.58萬平方米，同比下降了04年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元，比上年增長15.9%,2.歷年情況2005年濰坊市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資50億元，竣工面積500萬平萬平方米，其中住宅214萬平方米，各項指標均增長20%以上。2004年全市完成房地產(chǎn)投資41億元，施工面積520平方米，竣工面積390平方米，其中住宅開發(fā)完成投資31億元，施工面積416萬平方米，竣工面積240平方米。年份商品房竣工面積(萬m2)全市商品房銷售面積(萬m2)二、1998—2005年商品房價格情況從1998年實施住房貨幣化分配以來，濰坊市的商品住宅平均價格總體上是平穩(wěn)上升的。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計，2002——2005年050單位(年)圖示：2002—2005年濰坊市中心商品房均價及走勢【要點】

舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境，能有效吸引消費者投資及入住，

隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓，2-5年高新區(qū)內(nèi)區(qū)域板快的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前②區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主。多層占85%以①區(qū)域內(nèi)商品房價格在1900～2400元/m2之間，均價約2200/m2元，②消費者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為主，①該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其②區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場、③區(qū)域內(nèi)戶型設計以面積集中在9-116m2左右的二房，及面積在2)該區(qū)域均價在2600-2800元/m2,是濰坊各區(qū)中最高的。①樓盤較多，在建或已建項目約20個，以高檔住宅小區(qū)及集資房為②產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占85%以上。①該區(qū)域內(nèi)商品房均價2500元/m2左右，價格比濰城稍高，比奎文在5000畝左右，2-5年內(nèi)將形成濰坊市“新城市居住中心”,區(qū)四、區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項目的影響由于該區(qū)域部分樓盤采用福利分房，有部分房產(chǎn)未取得土地證，隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升，配套設施隨之完第三節(jié)：典型項目分析【要點】

以下列舉海信·順峰蘭郡、翰林新城、領秀華城三個項目進行橫

該三個項目與本項目有一定類似性，且規(guī)劃和營銷等方面都比較1、開發(fā)團隊及規(guī)模對比分析名稱開發(fā)公司開發(fā)規(guī)模(m2)占地面積總建面積海信順峰置業(yè)約80000翰林新城濰坊佳鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司領秀華城濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司1.就開發(fā)規(guī)模來看，以上三個個案除領秀華城外，項目占地均在100畝左右，開發(fā)規(guī)模在10-20萬平方米左右，與本項目有一定差2.就開發(fā)公司情況來看，海信順峰置業(yè)是青島海信房地產(chǎn)股份2、整體規(guī)劃對比分析名稱整體規(guī)劃評述18棟多層，3棟高層；園林設計有中心廣場、噴泉；項目開發(fā)周期短，產(chǎn)品類型較豐富，區(qū)內(nèi)園林設計尚可，加強了區(qū)內(nèi)配套建設，彌補周邊翰林新城分三期開發(fā)，一期5棟小高層，二期高層，三期待定；項目配套只有底商；簡單綠化；項目開發(fā)周期較長，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學院配套彌補。領秀華城分三期開發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；項目配套有會所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設計有大型景觀廣場(鐘鼎廣樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶項目開發(fā)周期長，各期開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設計豐富，配套齊全。濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設，園林景觀設計也盡量做到出粹，可見濰坊消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看地段可價格上升到了對居住環(huán)境的要求上來。3、營銷對比分析名稱營銷賣點評述推廣主題核心廣告詞流傳只有戶型圖，基本沒有核心廣告詞基本沒有廣告宣傳翰林新城社區(qū)“學府生活哲學，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運動場，就在家門口”“校園商業(yè)時代，成就財富夢想”大打人文牌，并把學院的配套作為項目的生活配套來宣傳。由于項目有底商，對校園經(jīng)濟也有一定表述。領秀華城孕育一種生活“掌控城市干線黃金動脈——未來文脈延伸”姿——流露百魅榮耀”—一講究風水之學”項目處在較靠近城市中心的地帶，對地段和升值潛力進行了大段描述；另外園林景觀是本項目的重要賣點，宣傳上也比較注重。但整個項目宣傳比較雜亂，并沒有完全圍繞主題“孕育一種生活”來進行。根據(jù)現(xiàn)場走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上三個項目中，只有翰林新城項目的營銷推廣和現(xiàn)場包裝是做得比較到位的，其他不是沒有賣點提煉就是宣傳理念不明晰，可見濰坊市缺乏營銷推廣新穎和現(xiàn)場包裝優(yōu)秀的住4、主打戶型及價格對比分析名稱主打戶型均價(元/m2)評述面積(m2)格局三房二廳二衛(wèi)未開盤預計2500面積適中，格局合理，性價比比較高。翰林新城三房二廳一衛(wèi)面積適中，格局一般，只有一個領秀華城三房二廳二衛(wèi)面積適中，格局良好，價格區(qū)域內(nèi)相對比較低。主打戶型均為三房，面積在130-135m2左右，反映了濰坊市消費人群的總體需求傾向。以上幾個樓盤的開發(fā)素質(zhì)與本項目比較相近，為本樓盤均價的制定提供一定參考性。(1)項目基本情況一覽項目名稱開發(fā)商海信順峰置業(yè)新華路新華路峰蘭酸東東濰坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新華路1777號物業(yè)管理待定項目規(guī)劃占地面積120畝總建筑面積近500個租售價格待定組團開發(fā)順序18棟多層，3棟高層園林綠化中心廣場、噴泉會所、酒店、休閑中心周邊配套周邊基本無配套現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)、有人情味現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代氣息濃厚廣告媒體策略：戶外、圍墻、單張開售情況目前工程進度做外立面預計開盤時間待定預計開盤價格2500元/方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率二房200套—三房250套一四房50套其他戶型復式185～350m218套3%商鋪只租不售19號樓下共有商鋪100多m2,可分割出租，租價待定。裝修標準簡單裝修：刮膩子、配門窗促銷措施蓄客期(2)項目概況A.項目概況項目共有18棟多層，3棟高層，其中最南端的3棟為酒店和休B.建筑特色C.區(qū)園林景觀D.配套設施小區(qū)內(nèi)有3棟多層由順峰公司自主經(jīng)營，為酒店和休閑中心；另(3)項目優(yōu)劣勢分析②建筑風格新穎，外立面顏色獨特。該項目主力戶型為面積在90-100m2的二房和120-135m2的三房，項目地處濰坊市偏南方，公共交通設施和城市配套都非常不齊人群的私密性，更為在一定程度上降低戶型的均好性，造成部分戶型(1)項目基本情況一覽表項目名稱翰林新城福壽東街福壽東街東風東街勝利東街璀具中路濰坊學院開發(fā)商濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司地理位置濰坊學院正門對面物業(yè)管理待定翰林新城翰林新城銷售熱線規(guī)劃占地面積未建總建筑面積17萬m2(住宅11萬m2,沿街商業(yè)3萬m2,酒店式公寓3萬m2)容積率組團開發(fā)順序一期5棟小高二期高層三期待定園林綠化簡單綠化底商周邊配套濰坊學院的圖書館、體育館等現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風格廣告媒體策略：單張、折頁、戶外大牌、墻體開售情況開盤時間06年4月18日銷售進度已經(jīng)銷售兩棟目前工程進度都已封頂樓盤交樓時間06年12月開盤價格2600元/m2價格水平管理費標準0.6元/m2整體均價2670元/m260元/層2490元/m2最高價格2850元/m2戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率105套105套其他戶型復式160-220m230套12%商鋪沿街1-3層為商鋪統(tǒng)一出售其它裝修標準簡單裝修：價格水平80元/平方米現(xiàn)場促銷開一棟賣一棟，交5萬誠意金進行排號，確定價格后排隊選房.(2)項目概況項目位于濰坊學院對面，分三期開高層，三期為單身公寓，多層臨街(3)項目優(yōu)劣勢分析項目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91m2的二房二廳一衛(wèi)生和型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的44%。③項目處于高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。高新區(qū)在2-5年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”,而該項目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時區(qū)域板快形成后升值潛力巨②該項目使用土地為學校規(guī)劃用地，沒有土地產(chǎn)權，很難進行二手3.領秀華城項目名稱領秀華城本案本案開發(fā)商濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司健康東街442號投資商浙江中成控股項目規(guī)劃占地面積17.8萬m2總建筑面積26萬m2(一期約7.5共935個(一期130租售價格租120元/月售8萬元/個組團開發(fā)順序分三期，共70棟；一期22棟，二期624棟多層；園林綠化會所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套汽車總站、濰坊二中、濰坊十四中、實驗中學等；現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：防備心理強、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、簡約、人員服裝統(tǒng)一廣告媒體策略：樓書、單張、折頁、戶型圖、戶外大牌、道旗、圍墻開售情況開盤時間2005年6月多層銷售約85%,5層單位保留較多；小高層銷售35%左右；目前工程進度部分已現(xiàn)房、其余已封頂樓盤交樓時間開盤價格2000-2200元/m2價格水平管理費標準0.8元/平方米整體均價2700元/平方米小高層約80—120元/層；多層層差約60元，3、4層之間差價20元左右方向差價樓號之間東西向差價約100元單元之間東西差價約30元小高層2300元/多層2550元/m2格小高層3360元/m2多層2820元/m2戶型目面積范圍數(shù)量比例銷售率熱銷戶型三房129.69m2其它裝修標準毛坯促銷措施無任何折扣(2)項目概況項目分三期開發(fā)，共70棟；一期開發(fā)22棟，其中5棟小發(fā)6棟小高層，13棟多層；三期預計開發(fā)3棟小高層，24棟C、園林景觀該項目園林景觀設計分為一個大型景觀廣場(鐘鼎廣場)、社區(qū)(3)項目優(yōu)劣勢分析項目緊臨健康街與濰州路，市中心離項目大門只有1公里的距項目主力戶型以99-112m2的二房和129-153m2的三房為主，基①項目處于奎文區(qū)南端，較之區(qū)域內(nèi)其它樓盤通勤性較差。只有2000元左右/m2的價格抬升到現(xiàn)在的2700元/m2,成為現(xiàn)在的銷1)本項目具有規(guī)模優(yōu)勢，開發(fā)面積和占地面積在高新區(qū)可見消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看價格和地段上升到對居住環(huán)一、新政對房地產(chǎn)市場的影響90m2以下小戶型首付可低至2成(國六條),滿足了部分需要小開發(fā)商自持資金必須占到開發(fā)項目開發(fā)本金35%,這導致市場上根據(jù)從土地管理局的現(xiàn)場走訪調(diào)查，了解到2006-2007年，全市土地儲備量約1萬畝，將根據(jù)市場情況陸續(xù)在2-3年內(nèi)推出，主要集2006年全年預計將推出商住用地5000畝。三、市場競爭與未來市場供應預測通過上面的數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，2001年以來，濰坊市商品房竣未來的2-5年，濰坊市出讓土地70%以上集中在北海路以東的高③市場供給多層將主要集中在高新區(qū)，小高層和高層將陸續(xù)被市場根據(jù)現(xiàn)有情況顯示，濰坊市房地產(chǎn)價格在近3年內(nèi)穩(wěn)中緩升。原2004年，濰坊市商品住宅銷售面積達266萬平方米，同比增長58.3%,當年竣工面積與銷售面積之比為1:1.07。充分表明住宅在稅金及附加和開發(fā)利潤變化不大的情況下，2005年上半年，濰坊市土地成本同比上漲6.2%,建筑安裝成本上漲7.4%,經(jīng)營管理費用上漲9.2%,成本的增加必將帶動房價提升。③2005年后，市場供略過于求，買方市場逐漸形成，房價上漲速率【要點】2房和3房為各區(qū)域主力戶型，占到總套數(shù)85%以上，3房需求整個濰坊市戶型面積集中在2房90-100m2,3房在120-150m2,復式180-300m2;其中濰城區(qū)因區(qū)域購買1.濰城區(qū)(1)面積分析戶型碧水豪庭金都家園巴黎假日西城名都2房(m2)—3房(m2)—4房(m2)復式(m2)商務公寓(m2) —A、據(jù)調(diào)查分析，由于該區(qū)域內(nèi)目標消費者以該區(qū)國營企業(yè)職工為主，該人群總體收入相對其它兩區(qū)較低，購買能力受到限制，較難承受高總價的大戶型，所以該區(qū)域內(nèi)戶型面積總體相對奎文、高新兩區(qū)平均要小20-30m2左右。B、其中，2房面積集中在70-90m2,三房集中在110-140m2左右，4房集中在160-170m2左右，復式集中在190-270m2左右。(2)總體戶型配比分析戶型碧水豪庭金都家園巴黎假日西城名都2房3房4房—復式商務公寓1)據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)戶型配比以2、3房為主，一般占到總套數(shù)的85%左右。2)受到本區(qū)域內(nèi)消費能力相對低下的影響，所該區(qū)域內(nèi)某些樓盤2房占據(jù)總套數(shù)的比例很大，達到了80%左右，遠遠超過了其它兩區(qū)的2房比例。而4房以上戶型所占比例很小，且多處在白浪河邊。3)該區(qū)域白浪河邊屬于濰坊核心商業(yè)區(qū)邊緣，存在一定高消費該區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃有20%左右的4房以上大戶型。(3)組團的戶型配比分析戶型碧水豪庭金都家園西城名都巴黎假日高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房 一 一 — 一一3房一4房 —一——— 復式一商務公寓一一1)據(jù)調(diào)查分析，由于城市發(fā)展趨勢整體向東推進，而該區(qū)域為2)該區(qū)域組團開發(fā)比較單一，多以一種建筑形態(tài)為主(全多層或全小高層),且整體規(guī)劃或園林設計都較差，開發(fā)素質(zhì)處于奎文、2.奎文區(qū)(1)面積分析表A戶型領秀華城名門現(xiàn)代城泰華城Ⅲ2房(m2)—3房(m2)———4房(m2)5房(m2)復式(m2)一一商務公寓(m2)表B戶型陽光外灘盛世豪庭左岸華庭中央麗景2房(m2)3房(m2)4房(m2)一復式(m2)商務公寓(m2)1)據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)2房面積主要集中在95-110m2左右，2)3房面積及種類都比較多，110-175m2的都有不少可供選擇；4房和5房面積集中在160-190m2之間，多被私企作為辦公室來用；復式戶型種類更多，面積在100-300m2都有選擇，這跟奎文區(qū)作為濰坊的新城區(qū)和主要商業(yè)區(qū)定位是分不開的，該區(qū)域內(nèi)消費人群購買能力和要求都很廣泛，需要不同面積的戶型以供居住或商用。(2)總體戶型配比分析戶型領秀華城名門現(xiàn)代城泰華城Ⅲ2房3房4房一5房復式商務公寓戶型陽光外灘盛世豪庭左岸華庭中央麗景2房3房4房復式商務公寓1)據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)的戶型設計以2房和3房為主，約占2)4房以上大戶型所占的比率都很小，約在8-10%左右，這主要(2)組團戶型配比分析表A戶型領秀華城名門現(xiàn)代城泰華城Ⅲ高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房一一—一3房—————4房—一————5房一一一—一復式——商務公寓—一— 一表B戶型陽光外灘盛世豪庭左岸華庭中央麗景高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房————3房——4房———一一復式一一—一一商務公寓————————一—1)據(jù)調(diào)查分析，由于該區(qū)域商業(yè)氛圍相對其它兩區(qū)發(fā)達，人群2)由于高層和小高層建筑要多于多層建筑，造成戶型分布特別是3房以上的大戶型分布有很大一部分都在高層和小高層上，這也是3.高新區(qū)(1)面積分析戶型峰蘭郡翰林新城(一期)海楓景清荷園小區(qū)市新城國際2房(m2)—3房(m2)4房(m2)— —5房(m2)—復式(m2)200以上商務公寓1)據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)2房面積在集中在92-110m2,面積處2)3房面積集中在115-150m2,屬于適中水平，其中有很大一3)復式面積集中在160-250m2,并有少數(shù)迷你(如翰林)或超大(清荷園)復式，主要為少數(shù)人口較多的家庭所準備。(2)總體戶型配比分析戶型峰蘭郡翰林新城(一期)海楓景清荷園小區(qū)新E城市新城國際2房3房4房5房復式商務公寓1)據(jù)統(tǒng)計分析，該區(qū)域內(nèi)戶型設計以2房和3房為主，一般占到項目總戶數(shù)的85%以上。2)3房的總量占據(jù)比率最大，一般在45%左右，有個別甚至達到70%(如東城·新海楓景),而商務公寓、4房以上大戶型很少，可見(3)組團的戶型配比分析戶型清荷園小區(qū)翰林新城(一期)SOHU新E城高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房一———-3房一一一一4房復式一一 一一一一一商務公寓————一一一一戶型高層小高多層2房—一3房— 一4房—一5房——復式商務公寓1)據(jù)調(diào)查分析，區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)以小高層和多層為主，其中多2)就戶型分布來看，2房和3房主要分布在多層上，占到戶型3)大面積的3房以上戶型主要集中在多層上，小高層戶型則以2房和3房為主，形成區(qū)內(nèi)整體價格比較平均。4.濰城、奎文、高新區(qū)三區(qū)比較分析區(qū)域產(chǎn)品類型多層為主，少量小高層，幾乎沒有高層。以寫字樓、商場、酒店為多層相對少。以多層、小高層開發(fā)的住宅為主，輔以少量寫字樓和商務公寓，高層少。戶型及面積2房面積集中在70-90m2,三房集中在110-140m2左右，4房集中在160-170m2左右，復式集中在190-270m2左右。3房面積集中在110-175;4房和5房面積集中在種類更多，面積在100-3002房面積在集中在90-110m2,3房面積集中在115-135復式面積集中在160-250m2,并有少數(shù)迷你(如翰林)或超大(清荷園)復式價格多層：2400元/m2小高：2900元/m2公寓：3300元/m2多層：2600元/m2公寓：2700元/m2消費者需求希望居住80m2左右2房，120m2左右3房，希望物業(yè)管理費低。主要消耗118-160m23房，有承擔大面積4房以上戶型能力，并能選擇性的對產(chǎn)權酒店及商務公寓進行投資。主要消耗92-110m2的2房，120-148m2的3房，面積要求相對寬松。1)高新區(qū)的價格水平和發(fā)展程度均處于其它二區(qū)之間，有較大于奎文區(qū)約100-200元/m2,處于中間水平，在市民心目中是發(fā)展?jié)?)三區(qū)域功能劃分清晰，戶型面積及配比應適合市場。整個濰坊市城市功能由西向東劃分為老城區(qū)(濰城)、商務區(qū)(奎文)、新興居住區(qū)(高新),各個區(qū)域人群構成、消費結構都隨著區(qū)域3)緊湊3房是市場熱銷戶型110-130m2左右的3房是市場上熱銷的戶型。在高新區(qū)內(nèi)，由于4)4房以上大面積戶型總體需求量較小。4房以上大戶型，特別是頂層閣樓，基本上都采用贈送部分面積【要點】銷售周期：04年2月至今價格波動：平均上漲約620元/m22、項目各戶型詳細情況戶型三房四房復式套數(shù)117套32套7套格局兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)四房三廳四衛(wèi)五房三廳四衛(wèi)七房三廳四衛(wèi)面積(m2)銷售率據(jù)上表統(tǒng)計，可得出，該項目售出率①戶型功能分析該戶型為三房二廳二衛(wèi)設計，餐廳的衛(wèi)生間的數(shù)量都符合普通三口之家的要②戶型面積分析該戶型開間6.9m,進深14.7m,其中主臥開間3.9m,進深5.9,使用面積逾20m2,客廳開間6.9m,進深6.6m,橫跨整個單位，實用④戶型廚衛(wèi)分析廚房開間3.3m,進深2.4m,衛(wèi)生間開間1.9m,進深2.2m,小衛(wèi)地理位置：勝利東街和北海路路口北100米銷售周期：一期03年12月開盤，二期04年12月開盤，均已交付。價格波動：平均上漲約800元/m22.項目各戶型詳細情況戶型二房三房四房套數(shù)54套320套10套格局二廳一衛(wèi)二廳一衛(wèi)二廳二衛(wèi)二廳二衛(wèi)面積(m2)878銷售率戶型五房復式套數(shù)16套24套格局二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)六房三廳四衛(wèi)面積(m2)銷售率率最高單位為面積128-173.8m2的三受到歡迎，以下就該戶型做出5點分該戶型面積在奎文區(qū)屬于中等水平，但在該樓盤內(nèi)戶型開間11.1m,進深11.5m,整體戶型非常方正，符合人群普臥室開間3.6m,進深6.9m,實用面積近20m2;客廳開間4.5m,進深11.5m,實用面積逾30m2,大客廳小臥室設計，符合現(xiàn)代居家廚房開間2.1m,進深4.2m,實用面積近9m2,寬敞實用；工作衛(wèi)生間開間1.7m,進深2.4m,面積纖小，符合北方人喜歡小衛(wèi)地理位置：健康東街442號銷售周期：2005年6月開盤，銷售至今；06年7月交付。價格波動：平均上漲約700元/m22、項目各戶型詳細情況戶型二房三房復式套數(shù)370套165套115套格局二廳一衛(wèi)二廳一衛(wèi)二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)六房三廳四衛(wèi)面積(m2)96-99.6銷售率該項目售出率最高單位為二廳二衛(wèi)戶型，其中以以下就該戶型做出5點分該戶型為三房二廳二②戶型面積分析單位總面積129.69m2,在奎文區(qū)內(nèi)屬于比較緊湊的三房，符合該戶型總開間11.1m,進深10.1m,開間稍顯寬闊，戶型比較方客廳開間4.2m,進深10.1m,實用面積逾30m2,符合北方對大客廳的需要；主臥開間3.9m,進深6.9m,實用面積逾20m2;客臥開廚房開間約2m,進深3.9m,實用面積近8m2,充分滿足廚房活動需要；主臥衛(wèi)生間開間約2m,進深2.4m;公共衛(wèi)生間開間約1.5m,進深3.9m,實用面積都在4-5m2,符合北方人對小衛(wèi)生間的需求。2)大客廳、大主臥設計，適當減小客臥及衛(wèi)生間面積，以迎合市場右，客臥設計在10m2左右，衛(wèi)生間設計在5m2左右，符合北方對使3)外飄窗、景觀陽臺可為戶型加分，但要酌情使用。4)方正戶型受到消費者歡迎，但經(jīng)濟實用才是首要考慮因素?！疽c】

通過以上兩節(jié)的歸納分析，得出適合高新區(qū)的戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)并匯

就總結提出適合本項目發(fā)展的啟示要點，并給予闡述。戶型標準三房三房半四房及以上戶型面積基本要求(M2)主力戶型(M2)主臥面積(M2)次臥面積(M2)客廳面積(M2)餐廳面積(M2)廚房面積(M2)觀景陽臺面積(M2)1、中上收入家庭為市場購買中堅，價格及實用仍是他們考慮的首要第一節(jié)：區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展【要點】

項目所在區(qū)域的市政規(guī)劃定位。

找出區(qū)域規(guī)劃定位所存在的特征。根據(jù)市政的整體規(guī)劃發(fā)展定位，高新區(qū)在未來的2-5年內(nèi)迎來大從2003-2005年，高新區(qū)各項主要經(jīng)濟指標增幅均在40%以上。處于全國53個國家級高新區(qū)前列。圖1:03-05年高新區(qū)技工貿(mào)總收入0圖2:03-05年高新區(qū)財政總收入30圖3:03-05年高新區(qū)地方財政收入截至05年底，濰坊高新區(qū)共引進博士64名、碩士326名；擁有科研專業(yè)人員3500名，占園區(qū)總人口的3%,是山東省平均水平的10倍。截止05年底，濰坊高新區(qū)內(nèi)共新修道路14條，總長度65公里。投資2300多萬元用作區(qū)域內(nèi)綠化美化亮化工程，其中栽植喬灌木300多萬株，硬化鋪裝人行道6萬多平方米。完成人民廣場等10大拆遷工程，共拆遷1000多戶、30多萬平方先后調(diào)遣勞力2.5萬人次用作區(qū)域衛(wèi)生美化，共清運垃圾9萬立方米，平整場地20多萬平方米。4.區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目發(fā)展迅速。a.土地出讓量大。高新區(qū)2006年全年預計將推出商住用地5000畝，6月將在高新區(qū)濰縣中路以西、櫻前街兩側出讓3塊土地，合約2300畝，下半年根據(jù)規(guī)劃預計將有約3000畝土地出讓。表1:06年高新區(qū)已核定出讓土地地塊位置面積(畝)起價(萬/畝)金馬路以動、濰縣中路以西、櫻前路北側濰縣東路以西、東方路以東、東外環(huán)以西、寶通街以南b.市政府第二辦公大樓的投入使用。2007年，隨著高新區(qū)內(nèi)市政府第二辦公大樓的投入使用，市區(qū)內(nèi)市政用地將被拆遷，移至高新區(qū)，主要是集體宿舍、單位建設用地等，單個體量不大，約每個在10-20畝左右，將帶動區(qū)域人文素質(zhì)的據(jù)政府有關部門的統(tǒng)計數(shù)字，高新區(qū)2003年的新增建設規(guī)模為全濰坊市濰城區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)四區(qū)總和的1.6倍，2004年新增建設規(guī)模更是達到了其他4個區(qū)總和的2倍?！疽c】通過對項目地塊的位置、主要經(jīng)濟技術指標、區(qū)域環(huán)境、項目規(guī)劃等方面進行分析歸納，找出項目的風險和規(guī)避方法，并對項目1、地理位置基礎經(jīng)濟技術指標一覽表1規(guī)劃總用地2建設用地3總建筑面積4建筑占地面積(1)住宅建筑面積(2)多層面積(3)單身公寓面積(4)公建建筑面積5容積率6建筑密度7綠地率8總戶數(shù)2095戶高新區(qū)內(nèi)開發(fā)樓盤主要集中在占地不足100畝，總建筑面積10A.東邊A.開發(fā)規(guī)模和進度項目一期為框架結構設計，共開發(fā)7棟多層，總建筑面積25000是12、13、14、15、16、32、33號樓，其中14號樓為5層，其它均為6層，合計182套。目前已經(jīng)開工4棟，分別為13、14、15、33號樓，預計將在8月底左右封頂，11月底左右竣工驗收。另外3棟預計在8月10日左B.戶型規(guī)劃及設計①宏觀評析②具體評析1、各功分區(qū)明顯，布局方正，實用率較2、動靜分離，衛(wèi)生間位于動靜之間，交3、120平方米以上的三房功能性應該更3、主臥僅15平方米，卻帶有一個6平方米的步入式衣櫥，C.園林規(guī)劃D.動線規(guī)劃小區(qū)共有3個入口，其中一個主入口，面向北海路；另外兩個為小區(qū)共規(guī)劃有3條交通動線，呈三環(huán)相套分布。其中最外圍的是E.車庫規(guī)劃項目一期規(guī)劃有3個車庫，均為半地下設計，分布在32和16號樓、33和15號樓、13和14號樓之間，車庫容量分別是26、20、14。項目占地約23萬平米，開發(fā)量大，開發(fā)形態(tài)豐富，加據(jù)了解，項目在03年時已經(jīng)做過較大篇幅宣傳推廣，且對項目S0W基礎配套設施缺乏；區(qū)域環(huán)境不夠好；地段偏遠；T影響；項目的口碑存在信用度不夠影響。項目優(yōu)勢(S)3.項目機遇(0)市政遷入高新區(qū)，第二辦公大樓也將投入使用，帶來大量需國六條中“90m2以下中小戶型占總建筑面積的70%”及“房產(chǎn)信項目處于奎文區(qū)和高新區(qū)的交界處，存在兩個區(qū)域樓盤帶來的競通過以上各個小節(jié)的分析歸納，本節(jié)將對本的項目風險規(guī)避及入口和銷售中心以及主要形象宣傳沿北海路而建可以有效樹立大盤風險：項目一期開發(fā)僅25000m2,其中車庫只有2000m2,住宅部分23000m2,太小的開發(fā)量不僅無法體現(xiàn)大盤的區(qū)域優(yōu)勢，反而會規(guī)避：從一期開始即站在全盤開發(fā)的角度上提煉出大盤開發(fā)理風險：項目在03年即進行過蓄客，但因拆遷的影響沒能進行銷規(guī)避：同樣通過前期提升產(chǎn)品理念的高度和加強廣告推廣的力⑦項目處于奎文區(qū)和高新區(qū)的交界處，存在兩個區(qū)域樓盤帶來的①本項目具有規(guī)模優(yōu)勢，能與周邊樓盤為區(qū)域板塊的形成提供難得項目在相當時間內(nèi)作為高新區(qū)第一大盤的地位不可撼動，具有相當?shù)囊?guī)模優(yōu)勢，將攜同區(qū)域內(nèi)其他樓盤一起把“新城市居住中心”的概念推廣開來，最終形成濰坊市內(nèi)最佳居住中心。②2-5年內(nèi)高新區(qū)將成為濰坊房地產(chǎn)重點開發(fā)區(qū)域。就2006年而言，濰坊市土地局將對高新區(qū)出讓商品房用地5000多畝，年中即將出讓2300余畝，年底再出讓近3000畝，在兩年的開發(fā)期限內(nèi)，高新區(qū)的樓盤將如雨后春筍一般出現(xiàn)。③項目消費群將以北海路為軸線，以扇形圍攏在項目周邊。根據(jù)山東人“就近而居”的傳統(tǒng)生活習慣，本項目的購買人群將以周邊人群為主。并加至市政的東遷，隨之遷來的人群主要集中在北海路東西兩側，屆時將成為本項目的購買主力?！疽c】

就該項目周邊工作或已經(jīng)居住人群進行隨機訪問調(diào)查，第一節(jié)、消費者調(diào)研總體情況能力以及對購買能力以及對本項目和項目所在區(qū)域第二節(jié)、調(diào)研情況分析①年紀/性別：30-45歲，已婚居多家庭收入：1500-3500元左右/月1.各區(qū)域消費者定位2.各區(qū)域消費者消費特征體素質(zhì)比較高，學歷在本科以上達到40%左右，其中有不少外地引進過來的高級人才。該部分人群為工薪階層，單身占到50%以上，生活3.各年齡層次消費者特征①戶型面積偏好就調(diào)查結果統(tǒng)計，30歲以上的被調(diào)查者喜好面積在135m2左而30歲以下的被調(diào)查者喜好面積在80-100m2左右的二房二廳一衛(wèi)或面積在115-125m2左右的三房二廳一衛(wèi)戶型，希望②建筑形態(tài)接受根據(jù)統(tǒng)計顯示，35歲以上的客戶均表示希望居住多層，其中40歲以上的選擇住在2、3層的占到70%以上；30-35歲的客戶③價格接受程度根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，針對本項目位置選擇均價在2300—2500元/m2的被調(diào)查者占到70%,其中30歲以上客戶占到65%,30歲④貸款方式、首付額度和月供金額根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，貸款方式選擇公積金占20—30%,選擇一次性付款占10—20%,其他為銀行按揭貸款。月供額度集中在800—1500元/月，少部分30歲以上的高級技術人員希望短期還貸，月供可達到2500元/月左右。針對本項目的消費者主要集中在：居住在北海路東西兩側，職業(yè)以政府公務員、企事業(yè)單位職員和私營企業(yè)主為主，年齡在30歲①項目一期價格區(qū)間定在2300-2600元/m2比較合適。②項目整體建筑形態(tài)以多層為主，小高層、高層為輔助，其中③項目戶型以緊湊三房、兩房為主，盡量減少四房以上大戶型④區(qū)內(nèi)園林景觀盡量做景致，以棟與棟之間的小花園、休閑涼⑤配套以簡單的室內(nèi)外活動設施為主，如羽毛球場、室外康樂【要點】

就濰坊市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有廣告類型進行走訪調(diào)查，找出目前投放量比較的特點，但是價格一般比較貴，廣電大廈樓頂廣告牌租金約750元/m2/年，一般路段則在400-500元/m2/年之間。媒體，并沒有得到樓盤項目推廣的重視。濰坊候車亭廣告費用在接觸面多為25歲以下購買力低的年輕人，不適宜大篇幅投放。六、自辦發(fā)行(包括購買點廣告):1)報紙硬廣和電臺軟性新聞是主要廣告方式。2)自辦發(fā)行廣告在濰坊尚處于較低水平。濰坊市內(nèi)樓盤真正把自辦發(fā)行廣告做齊全、做到位的只有泰華城3)網(wǎng)絡廣告和手機短信廣告使用比較廣泛。住宅投資發(fā)展迅速，開發(fā)成本增加2005年后，市場供略過于求住宅投資發(fā)展迅速，開發(fā)成本增加2005年后，市場供略過于求高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟實力高于消費能力區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的區(qū)升值潛力巨大區(qū)內(nèi)樓盤素質(zhì)高于格低于奎01-05來，濰坊市房地產(chǎn)市場供需兩旺，價格平穩(wěn)上漲；05年后，心”,有政策支持。項目具有規(guī)模優(yōu)勢項目口碑周邊形象較差地段不夠成熟生活配套一期開發(fā)體量太小項目規(guī)劃需要調(diào)整結束語構建項目具有獨特核心競爭力的開發(fā)戰(zhàn)略體系，使項目獲得最大成附件：濰坊市樓盤調(diào)查表A.SOHU新E城項目名稱SOHU新E城濰坊北宮東街與荷歡路交叉路口東北角開發(fā)商濰坊鑫潤置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司自管總建筑面積約100個租售價格水平售6-8萬元/個組團開發(fā)順序獨棟園林綠化特色簡單綠化寫字樓、商鋪周邊配套超市現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：專業(yè)素質(zhì)尚可、警覺性強、較熱情現(xiàn)場包裝：簡單包裝廣告媒體策略：單張、戶外大牌、圍墻開售情況目前工程進度做外立面樓盤交樓時間06年10月價格水平管理費標準1元/平方米2700元/平方米60元/層2700元/平方米2600元/平方米2900元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率單間78套6套一房一廳36套熱銷戶型單間43m2商鋪1-2層商鋪聯(lián)體出售3-4、11-12層為寫字樓主力商鋪面積200m2左右寫字樓面積2650元/m2面積50-200m2其它裝修標準簡單裝修：價格水平300元/平方米現(xiàn)場促銷措施一次性9.7折按揭9.8折1)該項目為高新區(qū)為數(shù)不多的寫字樓項目之一，項目1—2層為聯(lián)體商鋪，3—4層及頂層11—12層為寫字樓，整體銷售水平尚可。2)項目在高新區(qū)內(nèi)房價處于較高水平，物業(yè)管理費也比較貴，不過相對奎文區(qū)的寫字樓則要便宜500—600元/m2,對小型私營單位3)項目現(xiàn)場包裝水平一般，印刷材料也比較粗糙。項目名稱濰坊市新華路與玄武街交匯處開發(fā)商濰坊東城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自管項目規(guī)劃總建筑面積110000m2(一期車庫未建組團開發(fā)順序現(xiàn)開發(fā)3座多層，基本賣完園林綠化特色基本無綠化無周邊配套醫(yī)藥商場現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：素質(zhì)低下、專業(yè)水平差、態(tài)度惡劣現(xiàn)場包裝：基本無包裝廣告媒體策略：單張、折頁開售情況目前工程進度現(xiàn)房樓盤交樓時間已交付價格水平管理費標準0.45元/平方米整體均價2200元/平方米100～120元/層2000元/平方米現(xiàn)時價格2200元/平方米2108元/平方米最高價格2238元/平方米戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率50套120套2.項目共有5座高層7座多層，占地49161.75m2,總建110000m2,一期只開發(fā)15199.25m2,為3座5層的多層建筑，開發(fā)體量小，共110戶，加上銷售價格相對便宜(均價2200元/m2),銷售壓力3.除主力戶型開發(fā)上找對了客戶心理外(以2房和3房主打),銷售C.清荷園小區(qū)項目名稱清荷園小區(qū)東風街與金馬路交匯處開發(fā)商濰坊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自管項目規(guī)劃總建筑面積6.4萬m22約200個租售價格水平租120_元/月組團開發(fā)順序一期9棟二期2棟園林綠化特色蘇州園林景觀由5處景觀組成健身廣場、兒童樂園周邊配套游樂園、學校現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：相當熱情、訓練有素現(xiàn)場包裝：簡單廣告媒體策略：單張、戶型圖、少量報紙廣告開售情況03年目前工程進度現(xiàn)房樓盤交樓時間已交付兩年價格水平管理費標準高層0.9元/m2多層0.45元/m2整體均價2600元/平方米多層100-200、高層50元/層2100元/平方米現(xiàn)時價格3100元/平方米戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率二120套200套30套其他戶型復式240-250m250套12%熱銷戶型二房97m2其它裝修標準簡單裝修：價格水平80_元/平方米現(xiàn)場促銷措施一次性9.8折按揭9.9折尾房價格可以再談1)該項目開盤時間較早，已經(jīng)銷售了近2年，已經(jīng)基本銷售完畢。2)該項目比較注重園林景觀的建設，區(qū)內(nèi)園林景觀已經(jīng)基本建設完3)由于是尾房，價格已經(jīng)比較松動，可在已經(jīng)打折的基礎上再度優(yōu)D.翰林新城項目名稱翰林新城地理位置濰坊學院正門對面開發(fā)商濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司物業(yè)管理待定規(guī)劃占地面積車位數(shù)量未建總建筑面積17萬m2容積率組團開發(fā)順序一期5棟小高二期高層園林綠化簡單綠化底商周邊配套濰坊學院的圖書館、體育館等現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風格廣告媒體策略：單張、折頁、戶外大牌、墻體開售情況開盤時間已經(jīng)銷售兩棟目前工程進度都已封頂樓盤交樓時間06年12月開盤價格2600元/m2價格水平管理費標準0.6元/平方米整體均價2670元/m260元/層最低價格2490元/m22850元/m2戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率105套105套商鋪沿街1-3層為商鋪統(tǒng)一出售層高3.5米主力商鋪面積200-400_m2其它裝修標準簡單裝修：價格水平80元/平方米現(xiàn)場促銷開一棟賣一棟，交5萬誠意金進行排號，確定價格后排隊選項目名稱福壽東街與新華路路口北開發(fā)商濰坊圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司圣榮酒店物業(yè)管理有限公司項目規(guī)劃33萬m2總建筑面積55萬m2900個左右租售價格水平□售6.5萬/7.5萬(據(jù)電梯距離)元/個組團開發(fā)順序?qū)?，現(xiàn)已售罄，)園林綠化特色2萬m2中心園林景觀會所(3000m2,一層是恒溫游泳池；二、三層設有棋牌室、美童游樂廳等周邊配套工商銀行、建設銀行、青島利群、沃爾瑪超市、中百佳樂家、餐飲等；交通配套：15、23、56、環(huán)32路公交車現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝：售樓部整潔干凈，現(xiàn)場氛圍一般物料：海報開售情況目前工程進度已蓋到1/2,10層左右樓盤交樓時間2007年6月預計開盤時間未定兩棟朝東戶型已賣完，北邊這棟10樓以下已賣完，整體上銷售開盤價格起價2500元/平方米價格水平管理費標準0.5元/平方米20元/層2878元/平方米2448元/m23200元/m2戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率288套64套復式20套三房戶型東向已經(jīng)賣完，朝西銷售量較少；二房戶型北面10樓以下已經(jīng)賣完；其它裝修標準毛坯現(xiàn)場促銷措施一次性付款9.8折、按揭9.9折1)項目地處福壽東街與新華路路口，地理位置較好，周邊商業(yè)比較2)項目開發(fā)時間較早，一期1997年就開始開發(fā)，到目前一期、二期3)現(xiàn)在項目正在開發(fā)銷售的是三期高層產(chǎn)品，兩棟372套，含地下4)項目自身的配套設施比較完善，會所內(nèi)還有室內(nèi)恒溫游泳池，這5)項目雖然是高層項目，但是由于面積較小，除復式外都在100—120之間，降低了總價，擴大了目標消費群體，來加快項目的銷項目名稱濰坊勝利東路和北海路路口北100米開發(fā)商山東怡和置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司怡和物業(yè)管理公司項目規(guī)占地面積3.5萬平方米總建筑面積10萬平方米(其中商業(yè)面積1.8萬m2)劃車位數(shù)量200個左右組團開發(fā)順序一期：A、B、C、D二期：E園林綠化特色小品豐富(雕塑、噴泉、親子樂園、藝術回廊)、綠竹帶加小植被項目配套會所、室外球場、小區(qū)廣場周邊配套市政府、人民廣場、游樂園、銀行、超市、中、小、大學現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：素質(zhì)較高、服務熱情現(xiàn)場包裝：有品位、吻合項目定位，咖啡茶座渲染了高雅的氣氛廣告媒體策略：網(wǎng)絡、報紙、樓書、單張、折頁開售情況目前工程進度現(xiàn)房樓盤交樓時間已交付價格水平管理費標準0.9元/平方米整體均價3900元/平方米50-100元/層3000元/平方米現(xiàn)時價格4000元/平方米元/平方米最高價格4300元/平方米戶型戶型項目面積范圍數(shù)量比例銷售率54套320套10套16套其他戶型200m2以上復式24套5.6%92%熱銷戶型三房層；二期E座19層高層；2.小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，已經(jīng)發(fā)展成熟，目前只有E座剩幾套尾貨，其中二房4300元/m2,三房3900元/m2,無折扣；項目名稱地理位置濰坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新華路1777號開發(fā)商海信順峰置業(yè)物業(yè)管理待定項目規(guī)劃占地面積120畝率總建筑面積率近500個租售價格待定組團開發(fā)順序18棟多層，3棟高層園林綠化中心廣場、噴泉會所、酒店、休閑中心周邊配套周邊基本無配套現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)、有人情味現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代氣息濃厚廣告媒體策略：戶外、圍墻、單張開售情況目前工程進度做外立面預計開盤時間待定預計開盤價格2500元/方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率200套250套50套其他戶型復式185～350m218套3%商鋪只租不售19號樓下共有商鋪100多m2,可分割出租，租價待定。其它裝修標準簡單裝修：刮膩子、配門窗促銷措施蓄客期A.金都家園項目名稱金都家園地理位置勝利街與安順路交叉口西200米開發(fā)商山東金慶建設集團濰坊金通置業(yè)有限公司項目規(guī)劃119畝綠地率總建筑面積96000平方米容積率租售價格水平園林綠化特色以中國五行為元素，將五個不同休息活動場地分布在住宅區(qū)之中。會所、幼兒園(位于項目主入口處)現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：銷售人員素質(zhì)均好，較熱情現(xiàn)場包裝：沒有過多的包裝，銷控板總價展示開售情況目前工程進度一期接近封頂樓盤交樓時間2007年5月底一期銷售良好，已售70%價格水平管理費標準0.35元/平方米整體均價2180元/平方米80-100元/層2180元/平方米現(xiàn)時價格2180元/平方米1888元/平方米最高價格2298元/平方米戶型面積范圍數(shù)量比例其它裝修標準毛坯現(xiàn)場促銷措施元/平方米，因認購時間較短，未計銷售率1.項目主要以100平方米以下小戶型為主，其次是130—136平方米面積，多數(shù)分布在各棟的1個單元。2.小戶型銷售情況較好，從12、14棟銷售情況來看，濰坊舊城區(qū)濰項目名稱勝利西街安順路口開發(fā)商濰坊興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃50畝總建筑面積容積率402個租售價格水平未定組團開發(fā)順序共12棟，其中1期6棟；園林綠化特色底層設私家小花園，贈送無周邊配套銀行、電信、學校(永安路小學)、第六人民醫(yī)院、16路4路公交經(jīng)過現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：表現(xiàn)一般，比較冷淡現(xiàn)場包裝：寫真開售情況小高層預計下半年推出目前工程進度樓體已出地面2—3層樓盤交樓時間銷售情況較好，已超過一半價格水平管理費標準0.3元/平方米70—100元/層2250元/m22400元/m2戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率154套18套12套多層頂層送閣樓其它裝修標準毛坯1)項目靠近奎文區(qū)，離城市中心較近，周邊配套成熟，而區(qū)內(nèi)配套2)一期主要以多層為主，銷售情況較好。3)采取“稱號營銷”手段，以獲得的眾多榮譽、獎杯對消費者進行C.西城名都項目名稱西城名都地理位置安順路勝利西街路口開發(fā)商濰坊華鵬置業(yè)發(fā)展有限公司項目規(guī)劃87畝總建筑面積98120平方米容積率770位租售價格水平口售8.5萬元/個組團開發(fā)順序一期開發(fā)4棟12層小高層，6棟多層，二期將作現(xiàn)房銷售園林綠化特色中心綠化帶，植物以灌木為主會所、幼兒園等周邊配套周邊配套相對較差，到中百打的5分鐘現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：3-5個銷售代表，態(tài)度較好舊廣告媒體策略：印刷品，房展會開售情況目前工程進度接近封頂樓盤交樓時間多層銷售約70%,小高層銷售較差價格水平管理費標準0.5元/平方米2250元/平方米80-100元/層2100元/平方米2250元/平方米1950元/平方米2400元/平方米戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率其它裝修標準毛坯現(xiàn)場促銷措施一次性付款98折，按揭99折1)位置離城市中心比較遠，周邊城市配套不成熟。2)建筑形態(tài)以小高層和高層為主，多層比較少。3)整體項目規(guī)劃呈環(huán)形，一環(huán)一軸，把項目分割為3塊，外圍是小D.巴黎假日項目名稱巴黎假日和平路與福壽街路口開發(fā)商濰坊萬基置業(yè)有限公司長榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃地面停車，約100個左右租售價格水平免費組團開發(fā)順序無組團開發(fā)，就一棟“L”型建筑園林綠化特色無園林周邊配套法院、泛海大酒店、白浪河綠地廣場；現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：表現(xiàn)一般，對投資心理不是很了解現(xiàn)場包裝：一般，無明顯特色，這對公寓來說難以留廣告媒體策略：圍墻開售情況目前工程進度已蓋到8層以上樓盤交樓時間銷售率在30%—40%之間價格水平管理費標準1元/m2整體均價3255元/平方米60元/層2750元/m2最高價格3710元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例一房一廳144套384套16套16套16套其它裝修標準精裝修，送空調(diào)現(xiàn)場促銷措施無折扣1)東向朝白浪河已經(jīng)基本售完，僅剩面積68平方米的還有單位。2)由于面積較大，總價高，西、南、北朝向的房子銷售率較低。E.碧水豪庭項目名稱碧水豪庭麗景苑濰坊市民生街白浪河西岸開發(fā)商濰坊華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司中海物業(yè)(顧問)項目規(guī)劃3.5萬平方米總建筑面積9.8萬平方米租售價格水平口租__元/月組團開發(fā)順序一次性開發(fā)園林綠化特色中心噴泉水景會所周邊配套泰華、銀座、市幼保健醫(yī)院、濰坊三中、市圖書館等現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)達能力較強開售情況2004年12月底目前工程進度現(xiàn)房樓盤交樓時間管理費標準1元/m2整體均價3310元/m260-100元/層方向差價最高可在200元/m23100元/m2現(xiàn)時價格3310元/m22745元/m2最高價格3850元/m2戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率0復式其它裝修標準毛坯現(xiàn)場促銷措施接近尾房，無折扣，無促銷手段6#樓為18F;7#樓為11F,前帶二層會所；8#樓為11F。2)地下室1600元/平方米，3#、4#、5#樓地下室多為20-25平方，地上2.5米層高，其他地下室多為10-20平方米，可換棟買地下3)總共310戶，熱銷戶型為三房。A.風尚100項目名稱風尚100濰坊市勝利西街溫州商貿(mào)城西側開發(fā)商濰坊市中正置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司規(guī)劃20畝組團開發(fā)順序無組團開發(fā)園林綠化特色五層有空中花園會所、商業(yè)配套等周邊配套溫州商貿(mào)城、中百等現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：人數(shù)不多，兩至三個，態(tài)度尚可現(xiàn)場包裝：售樓中心包裝較舊開售情況目前工程進度現(xiàn)樓樓盤交樓時間開盤價格3200元/m2價格水平管理費標準1.5元/平方米3460元/平方米40-50元/層3000元/平方米3700元/平方米戶型面積范圍數(shù)量銷售率單房275套商鋪1-4F為商鋪，做為內(nèi)商業(yè)街形式其它裝修標準精裝修現(xiàn)場促銷措施按揭9.5折，一次性付款9.4折B.嘉日花園項目名稱嘉日花園東風街與新華路交匯處開發(fā)商濰坊大邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自管規(guī)劃占地面積總建筑面積車位數(shù)量100個租售價格水平售80000元/個組團開發(fā)順序一期開發(fā)，一棟小高一棟多層園林綠化特色簡單綠化項目配套樓間花園周邊配套超市、學校、醫(yī)院現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)素質(zhì)尚可，態(tài)度良好現(xiàn)場包裝：銷售處裝修中廣告媒體策略：樓書、單張開售情況開盤時間目前工程進度現(xiàn)房樓盤交樓時間已交付90%以上價格水平管理費標準0.45元/平方米整體均價3300元/平方米60元/層2380元/平方米3000元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率117套32套其他戶型復式239、246、266、359m27套占總套數(shù)5%銷售率100%熱銷戶型三房135m2商鋪1-2層商鋪3層寫字樓租售價格水平8000元/m2開間10.2米進深12米層高3.5米主力商鋪面積220_m2租金約18萬/年其它裝修標準簡單裝修：價格水平80元/平方米(暖氣、廚衛(wèi)瓷磚到頂、送衛(wèi)浴、刮膩子、送門窗)現(xiàn)場促銷措施一次性付款9.9折2)項目沒有二房，三房比例占到75%,另有少數(shù)四房和復式。C.康橋水岸項目名稱康橋水岸東風東街景觀大道與虞河路交匯處開發(fā)商新建業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司待定項目規(guī)劃綠化率總建筑面積100000m2左右容積率車位數(shù)量約300個租售價格水平售90000元/個組團開發(fā)順序一期開發(fā)7棟5棟11層2棟20層園林綠化特色區(qū)內(nèi)簡單綠化以周邊的虞河與漲湎河的市政景觀配套為賣點項目配套會所周邊配套鳳凰橋、漲湎河與虞河景觀配套現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)素質(zhì)較好現(xiàn)場包裝：簡約、大方廣告媒體策略：樓書、單張、戶型圖、少量報廣開售情開盤時間目前工程進度現(xiàn)房樓盤交樓時間06年8月況銷售進度價格水平管理費標準未定整體均價3500元/平方米樓層差價60-70元/層開盤價格2980元/平方米現(xiàn)時價格3500元/平方米3260元/平方米最高價格3800元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率120套420套30套其他戶型復式250-350m230套占5%售100%熱銷戶型三房156m2其它裝修標準簡單裝修：價格水平80元/平方米現(xiàn)場促銷措施無促銷政策且剩余單位不提供按揭只允許一次性付款。1)地理位置好是本項目的最顯著的優(yōu)點。本項目地處于濰坊市虞河與漲湎河的交匯，利用了市政為這兩條河流做的很多綠化設用作自己項目的配套，整體景觀非常好。2)由于位置及周邊配套的優(yōu)越性，項目開盤價格就近3000元/m2,目前漲幅已經(jīng)超過500元/m2。3)項目已經(jīng)基本售磬，只剩下少許余房，開發(fā)商已經(jīng)不提供按揭貸款，要求客戶一次性付清。D.名門現(xiàn)代城項目名稱名門現(xiàn)代城開發(fā)商山東名屋置業(yè)投資有限公司物業(yè)管理公司深圳招商局物業(yè)規(guī)劃總建筑面積7.5萬m2約300個租售價格水平售90000_元/個組團開發(fā)順序一期會所現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)素質(zhì)一般現(xiàn)場包裝：大氣、高檔廣告媒體策略：單張、樓書開售情況2003年目前工程進度現(xiàn)房樓盤交樓時間價格水平管理費標準1.05元/平方米整體均價3500元/平方米100元/層3500元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率420套150套其他戶型復式256m230套占5%售100%熱銷戶型三房135m2商鋪其它裝修標準毛坯1)該項目開發(fā)商在濰坊市內(nèi)有一定知名度，已經(jīng)開發(fā)好幾個樓盤，目前該項目已經(jīng)基本售完，開發(fā)商正在著手濰坊市內(nèi)另一處地塊2)項目所處濰坊市中心地段，周邊城市配套豐富，加至樓盤開盤時間較早，目前已經(jīng)漲至3500元/m2。E.泰華城Ⅲ項目名稱泰華城Ⅲ東風東街360號開發(fā)商山東世紀泰華集團物業(yè)管理公司待定項目規(guī)劃總建筑面積約1000個租售價格水平只租不售組團開發(fā)順序一期：商場二期：寫字樓三期：公寓園林綠化特色觀為主要綠化景觀配套會所、商場、寫字樓、酒店周邊配套銀行、電器城、超市、寫字樓現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)素質(zhì)較高現(xiàn)場包裝：大氣、現(xiàn)代、銷售人員服裝統(tǒng)一開售情況目前工程進度建至三層樓盤交樓時間07年12月價格水平管理費標準1.62元/m2整體均價SOH03430元/m2水印3396元/m250元/層方向差價400元(可看水景與不可看水景)SOH03430元/m2水印3396元/m2現(xiàn)時價格SOH03430元/m2水印3396元/m23180元/m2最高價格4900元/m2戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率水印公寓504套168套168套SOHU公寓200套10套10套熱銷戶型水印公寓53m2商鋪只出售臨街100間、2、3層自營、4層會所交10萬元排號費8月左右可持牌選鋪其它裝修標準精裝修：價格水平3-400_元/平方米現(xiàn)場促銷措施購買打折銀卡可打9.5折，一次性付款可在9.5折基礎上再減少1000元1)項目地處濰坊市城市中心，靠近白浪河，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，可定性為濰坊市CBD。2)項目共分3期開發(fā)，其中一期為商場、二期寫字樓、三期為商務公寓，周邊城市配套及項目自身配套相當豐富，生活起居方便。3)由于地理位置及景觀優(yōu)勢(公寓面向白浪河),項目公寓價格在3500元/m2左右，在奎文區(qū)及濰坊市都處于比較高的水平。4)項目銷售非?；馃?，開盤不到半年已經(jīng)銷售近80%,目前正在籌F.陽光外灘項目名稱陽光外灘奎文區(qū)東風東街390號開發(fā)商濰坊中升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃1.2萬m2總建筑面積5萬m2,1座17層；3座12層100個租售價格水平售9.8萬元/個組團開發(fā)順序一期共4棟，均為小高層泳池/會所周邊配套世紀泰華商業(yè)城開售情況2002年目前工程進度現(xiàn)房樓盤交樓時間2004年2月還剩25套左右，達92%價格水平管理費標準0.8元/平方米整體均價3200元/平方米戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率38套200套80套商鋪10個左右租售價格水平5000_元/m2主力商鋪面積50～200m21)項目地處于濰坊市中心，靠近泰華城商業(yè)廣場，周邊城市配套豐2)項目開盤時間較早，距今已經(jīng)4年有余，銷售率卻只在90%左右，主要是因為項目本身戶型規(guī)劃較差，加至前期有拆遷遺留問題影G.中央麗景項目名稱中央麗景地理位置鳶飛路與福壽路交匯處開發(fā)商山東將軍雙辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃占地面積160畝總建筑面積20萬m2車位數(shù)量一期90個租售價格水平園林綠化特色中心綠化景觀組團開發(fā)順序一期1—8棟(含一棟5單元11層小高層),二期7棟多層，還有25棟待推出(含4棟小高層)幼兒園、會所等周邊配套濰坊一中等現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：表現(xiàn)較為熱情現(xiàn)場包裝：一般，較差，售樓部比較難找，有銷控表廣告媒體策略：圍墻廣告目前工程進度一期多層部分已經(jīng)封頂，其他均已建1/2;二期出地面2—3層樓盤交樓時間一期多層銷售已近80%;小高層2、3單元(東向)銷售較好，近50%,其他單元均未售；二期下定較多，接近60%;價格水平管理費標準多層：0.5元/平方米小高層：0.8元/平方米整體均價2005年：2510元2006年：2710元多層層差：80—100元/層(其中三、四層差價最大，可達140元);小高層：50元/m2多層：2650元/平方米最高價格多層：2900元/平方米小高層：2500元/平方米小高層：3100元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率200套400套106套其它裝修標準毛坯現(xiàn)場促銷措施一期：一次性付款優(yōu)惠40元/m2,按揭優(yōu)惠2